Главная --> Публикации --> Олег дерипаска ищет дорогу в сочи Здесь архитектор правит бал Приходу денег мешает неразвитость рынка Москва меняет строителей на инвестбанкиров Тяжелая строительная доля

Если вы решили купить квартиру в кредит, будьте готовы к тому, что вам придется потратить часть средств на страхование. Страховой полис обязательное условие банков при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют еще два полиса страховку жизни и трудоспособности заемщика, а также риска утраты права собственности на жилье (так называемое титульное страхование). При этом одни банки предоставляют своим клиентам полную свободу в выборе компании, другие предлагают конкретный список. Впрочем, сегодня практически у всех страховщиков тарифы по ипотеке приблизительно одинаковые.

За прошлый год объем ипотечного рынка увеличился почти в 4 раза с 3,8 млрд. долл. до 13,5 млрд. долл. Одновременно с ростом кредитов, выданных банками, растут и сборы страховщиков по ипотечному страхованию. Впрочем, точных данных по этому сегменту нет. Ведь ипотечное страхование это комплексная программа. Она включает сразу три полиса.

Титульное страхование требуется обычно при покупке жилья на вторичном рынке. Здесь имеет значение юридическая чистота квартиры, ведь этот полис защищает собственника квартиры от финансовых потерь в случае, если право собственности оспорено третьей стороной. А с такой ситуацией, согласитесь, может столкнуться каждый. Причин появления исков, связанных с проверкой правомочности владения собственностью, множество. Но страховым случаем считается вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки. Обычно этот риск страхуют на три года таков срок исковой давности по недействительным сделкам. Однако некоторые банки требуют страховать риск утраты права собственности на весь срок кредитования. Тариф по этому риску в среднем составляет 0,2 0,7% от суммы кредита. Но многое зависит от количества предыдущих сделок с недвижимостью и их характера: была ли приватизация, купля-продажа, мена, дарение, пожизненное содержание с иждивением.

Как правило, страховка залога от повреждения и уничтожения определяется в зависимости от суммы кредита, увеличенной на 10%. Тариф составляет 0,3 0,5%. Покупать полис придется ежегодно на протяжении всего срока кредитования. Правда, с уменьшением задолженности по кредиту будут уменьшаться и страховые выплаты. Естественно, тарифы определяются индивидуально для каждого заемщика. Здесь все имеет свою цену покупается квартира в новостройке или на вторичке, общее техническое состояние дома, какие у него перекрытия и даже внутренняя отделка квартиры. Впрочем, по словам экспертов, сегодня многие заемщики добровольно страхуют приобретаемое жилье на полную стоимость, а не только на сумму кредита. Тогда при наступлении страхового случая страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика и выдаст ему оставшуюся сумму по страховому договору.



Самый большой разброс у тарифов на страхование жизни и трудоспособности заемщика от 0,3 1,5%. Здесь в расчет берутся возраст заемщика, состояние его здоровья и даже профессия. Иногда банки требуют застраховать и жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при получении кредита. В среднем совокупные расходы на ипотечное страхование составляют 1 1,5% в год от остатка по кредиту с учетом процентов.
Что делать обладателям инвестиционных квартир? Скорее продавать, пока цены на жилье не упали еще ниже, или поверить прогнозам возобновления роста? Подспорье для избравших второй вариант сдача недвижимости в аренду.

Если вы как инвестор купили квартиру более года назад и нынешняя стагнация внушает вам опасения, то совет один: продавайте жилье с дисконтом 5-6%. Но если есть вера в отсутствие предпосылок к снижению цен недвижимости на дальних горизонтах, то заставьте жилье приносить деньги уже сейчас. В активе чистая доходность от аренды квартиры, банковский процент на полученные доходы, ну и, конечно, виды риелторов на удорожание столичного жилого фонда. В пассиве риск того, что ободряющие прогнозы разойдутся с действительностью.



Самый быстрый рост стоимости аренды наблюдается в секторе элиты и бизнес-класса. Но вместо одной дорогой можно вложиться и в несколько квартир экономкласса это позволит оптимизировать начальные инвестиции, сократить время и затраты на ремонт, быстрее найти клиентов. В общем объеме рынка аренды на недорогие 1-2-комнатные квартиры приходится более 65%.

Рассмотрим стандартную однокомнатную квартиру на юго-западе столицы, которая сдается в аренду в среднем за $900 в месяц. На вторичном рынке такое жилье стоит около $210 00 Чистая годовая доходность от сдачи квартиры в данном случае составит 5,1% (средний уровень 5-6%). Дополнительно можно заработать от вложения получаемых средств на пополняемый банковский депозит (эффективная ставка около 4-4,5% годовых).

За год квартира из нашего примера принесла $11 25 Несмотря на сопоставимое снижение стоимости жилья относительно 2006 г., инвестор был бы не внакладе. Тем более что максимум через год, по нашим прогнозам, коррекция закончится, цены начнут не спеша расти и добавят к доходу от аренды положительную инвестиционную составляющую.

Затишье на рынке жилой недвижимости не оказало большого воздействия на поведение арендных ставок они продолжают повышаться. В периоды бурного роста рынка вторичного жилья аренда следует за ним с отставанием в полгода-год, а в периоды стагнации остается на прежнем уровне или растет не спеша в зависимости от сегмента. По нашей оценке, за год рост арендных ставок составит не более 10-15%, основной всплеск придется на сентябрьское повышение деловой активности. Арендодатели стремятся поднять доходность до уровня 8-10%. На Западе ставки колеблются в среднем в диапазоне 5-8% от стоимости квартиры. Так что потенциал у рынка есть по крайней мере еще 2-3%.

Мнение
Из-за низкой доходности на уровне 5-6% годовых крупным инвесткомпаниям арендный рынок жилья неинтересен на это указывает отсутствие в Москве доходных домов как класса. Да и среди частных владельцев инвестиционных квартир сдача жилья внаем совсем не массовое явление. Ведь зачастую речь идет о новостройках без отделки. В июне индекс доходности столичной недвижимости стал отрицательным: поступления от аренды уже не могут покрыть снижение стоимости 1 м Впрочем, скорее всего, это продлится недолго. В сентябре можно ожидать оживления рынка и небольшого роста цен. Это позволит индексу выйти в диапазон от 0 до 1 пункта, что означает безубыточность вложений в недвижимость, но одновременно отставание их доходности от средней величины ставки банковского депозита.

Дмитрий Таганов
начальник аналитического отдела компании Инком-Недвижимость

Невский завод решил продать половину территории девелоперам, чтобы на вырученные деньги модернизировать производство. Руководство предприятия планирует получить за участок в 32 га около 3,5 млрд руб. Эксперты считают, что завод называет приемлемую цену для этой территории и на нее может быть много претендентов. Но экологическая ситуация в промышленном районе не позволит построить там жилье.

Олег Репченко
руководитель аналитического центра ирн.RU

В пятницу гендиректор Невского завода Геннадий Локотков объявил о начале программы по модернизации предприятия. По словам Локоткова, завод планирует построить и реконструировать действующие цеха по производству турбин, а также построить новое литейное производство. При этом часть существующих цехов будет снесена, а на их месте Невский завод возведет новые. Общую стоимость модернизации Локотков оценивает примерно в 3,5 млрд руб. Эти средства предприятие планирует выручить от продажи 32 га своей территории девелоперам под жилую и коммерческую застройку. У самого завода при этом останется около 30 га. Локотков утверждает, что уже появились претенденты на землю. Ею интересовались строительные компании RBI, ЛЭК и нефтяная компания ТНК-ВР, которая собирается построить офис для своих петербургских дочек. Гендиректор Невского завода оценивает продаваемый участок как раз в 3,5 млрд руб., необходимых для модернизации производства. Локотков отказался назвать срок, в который Невский завод планирует завершить сделку по продаже земли.

Невский завод производитель газовых и паровых турбин, центробежных и осевых компрессоров. Около 20% продукции завод поставляет Газпрому. Крупнейшие акционеры Невского завода Siemens (28%), ДЭКС (20%), Финпромбанк (номинальный держатель, 34,6%). Выручка в 2006 г. 1 млрд руб., чистый убыток 76 млн руб.

В пресс-службах RBI и ТНК-ВР отказались от комментариев, представители ЛЭК были недоступны для журналистов.

Siemens, как акционер Невского завода, в курсе планов его руководства, сообщил президент дивизиона тяжелых двигательных установок концерна Юрген Брандс.

Руководство Невского завода называет адекватную цену за свой участок, оценивает президент группы Аверс Михаил Зельдин. Он считает, что большой участок на пр-те Обуховской Обороны будет востребован и за него может развернуться борьба среди девелоперов. В этом районе, рассказывает Зельдин, таких больших участков, пригодных как для коммерческой, так и для жилой застройки, нет. Зельдин предполагает, что на земле Невского завода можно построить около 1 млн кв. м недвижимости.

У машиностроительных предприятий низкая рентабельность, обычно у них нет финансовой возможности проводить масштабную реконструкцию, считает замгендиректора консультационной компании Альт Дмитрий Сироткин. Продажа части земли и уплотнение завода хороший выход из этой ситуации, полагает эксперт.

Непокорные соседи
Продать землю Невскому заводу может помешать компания Компрессорный комплекс, небольшое производство которой занимает около 2 га на территории завода. В начале июня гендиректор предприятия Борис Бакаев объявил о том, что акционеры Невского завода обратились к руководству Компрессорного комплекса с предложением продать им компанию, но получили отказ. Бакаев утверждал, что Компрессорный комплекс не поддерживает планы Невского завода по сносу части цехов и продаже земли девелоперам и не собирается покидать свою территорию. Связаться с Бакаевым вчера не удалось.
С 1июля в России вступили в силу новые правила по размещению игорных заведений. Казино и слот-залы, не соответствующие новым требованиям закона, должны быть закрыты. Но даже и соответствие строгим нормам не гарантирует участникам рынка спокойной жизни: отныне региональные власти на свое усмотрение могут решать, быть ли или не быть на их территории игорным домам.

Территория завода имеет все инженерные коммуникации, это ее выгодно отличает от новых, незастроенных участков, говорит генеральный менеджер Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков. Он считает, что заводская земля непригодна для строительства жилья, близость нескольких промышленных предприятий, в том числе самого Невского завода, делает этот район экологически неблагополучным, но здесь можно возвести многофункциональный комплекс или офисные центры класса В. Барков полагает, что руководство предприятия несколько переоценило продаваемый участок его реальная стоимость может быть в полтора раза меньше, чем хочет выручить за него Невский завод.

В Москве требования еще жестче: на территории столицы могут остаться только те казино, которые размещены в помещениях площадью не менее 3 тыс. кв. м и залы игровых автоматов, занимающие помещения не менее 200 кв. м. По московским правилам в казино теперь должно быть установлено не менее 30 игровых столов (по федеральному закону -- не менее 10).

Новые правила предписывают закрывать в первую очередь мелкие заведения: если казино занимает площадь менее 800 кв. м, а игорный зал -- менее 100 кв. м и в нем менее 50 автоматов. Уставный капитал игорного заведения, если оно хочет временно уцелеть, должен быть не менее 600 млн рублей.

Власти регионов повели себя в отношении участников игорного рынка по-разному. Где-то их оставили в покое до поры до времени, где-то вынудили вовсе свернуть свой бизнес, а где-то дали отсрочку на месяц, полгода или год. В той или иной мере под запретом оказался игорный бизнес в 38 регионах.

Игорные заведения не должны находиться ближе чем на 100 метров от учебных, образовательных, медицинских учреждений, рынков, магазинов и супермаркетов. Все казино теперь должны быть оборудованы рестораном, баром, концертной площадкой, комнатой охраны, пунктом обмена валюты, туалетом, гардеробом и стационарным металлодетектором. Этим требованиям в Москве соответствуют 32 казино и 140 залов игровых автоматов. С 2009 года правила игры вновь изменятся. Все игорные заведения должны будут закрыться или переехать в одну из четырех специальных игорных зон -- они, согласно федеральному закону, будут построены в Алтайском и Приморском крае, в Калининградской области, а также на границе между Краснодарским краем и Ростовской областью.

В Новгородской области полный запрет на работу игорных заведений вводится через год, с 1 июля 2008 года. В Рязанской области с 1 августа 2007 года, в Бурятии, Архангельской и Липецкой области с 1 января 2008 года.

Полностью игорный бизнес запрещен властями следующих регионов: Красноярский край, Чечня, Белгородская, Курганская, Иркутская, Тамбовская, Ивановская, Калужская области, Удмуртия, Кабардино-Балкария, Карачаево-Черкесия, Северная Осетия, Дагестан, Адыгея, Мордовия, Тува, Саха (Якутия) и Чукотский автономный округ. В Татарстане игорный бизнес запрещен почти полностью -- за исключением двух специально отведенных зон.



Главная --> Публикации