Главная --> Публикации --> В россии вводится единый кадастр объектов недвижимости Олег дерипаска ищет дорогу в сочи Здесь архитектор правит бал Приходу денег мешает неразвитость рынка Москва меняет строителей на инвестбанкиров

Самарские инвесторы торговой недвижимости осторожничают - они опасаются, что проектов торговых центров в городе сейчас больше, чем ему может потребоваться

Аналитики рынка торговой недвижимости утверждают, что поволжские города-миллионники закрыты для новых девелоперских проектов. Спрос на качественные торговые площади будет удовлетворен с введением объектов, заявленных к вводу в ближайшие два года. Если, конечно, этому ничто не помешает. Операторы рынка полагают, что с ростом конкуренции на рынке реализация их проектов осложнилась.

Сейчас надзорные инстанции проверяют открытую в декабре 2005 года казанскую Мегу на соответствие правилам противопожарной безопасности и строительным нормам. Как сообщает новостной портал e-tatar со ссылкой на казанскую городскую прокуратуру, торговый центр до сих пор официально не принят в эксплуатацию. По этой же причине перед самым Новым годом грозились закрыть нижегородскую Мегу, работающую с августа 2006 года в Кстовском районе Нижегородской области. На таких мерах настаивала в суде нижегород-ская прокуратура, проверки которой выявили в торговом центре нарушения Градостроительного кодекса и правил противопожарной безопасности. В итоге объект простоял под замком 10 дней.

Торговые центры все чаще становятся объектом внимания органов госэкспертизы, пожарных, Росприроднадзора и прочих ведомств. Особый интерес у них вызвали проекты шведской IKEA, развивающей в российских регионах сеть моллов Мега. Помимо сложностей с получением площадок (например, в Самару IKEA пыталась зайти с 2002 года, а землю получила только год назад), компании не удается обойтись без скандалов и после ввода объектов в эксплуатацию.

Но проблемы с развитием проектов в регионах Поволжья испытывает не только шведский девелопер.

А в Самаре, где IKEA собирается открыть Мегу к следующему году, компании предъявили штраф за использование на стройке нелегальных мигрантов. По сообщению УФМС по Самарской области, на стройплощадке было задержано более 300 нелегалов, и теперь компании грозит штраф от 250 до 800 тыс. рублей за каждого такого работника.

Сами операторы публично не комментируют возникающие сложности. Но в неформальной беседе высказывают мнение, что обязаны своими проблемами местному лобби и несовершенному законодательству, которое не позволяет быстро и без препон получить землю и оформить стройплощадку. Поволжские компании сейчас являются главными инвесторами и операторами регионального рынка торговой недвижимости, поэтому очень ревностно относятся к появлению на своем поле варягов. Во многом именно из-за этого федеральные инвесторы так медленно заходят на рынки поволжских миллионников. В частности, в Нижнем Новгороде столичные инвесторы начали активно получать площадки только с приходом московского губернатора Валерия Шанцева. А в Саратов во время губернаторства Дмитрия Аяцкова не удалось попасть ни одному федеральному девелоперу. Саратов в агломерации с его сателлитом Энгельсом можно считать миллионником. Для инвесторов коммерческой недвижимости он интересен наравне с другими крупными поволжскими городами. Но возможность получить там площадку появилась только после смены региональной власти, отмечает Нина Новикова, начальник отдела исследований торговых помещений Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis.

Держат рынок
Cамарская компания Молл Менеджмент, развивающая сеть моллов Парк Хаус, до сих пор не может оформить площадку в Нижнем Новгороде девелопер претендует на участок рядом с городским парком Дубки. А в Саратове подвис проект столичной AIM Property Development, собравшейся возвести там торговый центр OZ площадью более 120 тыс. кв. м. Строительство не начинается из-за проблем с подведением инженерных коммуникаций, о котором девелопер никак не может договориться с местными властями.

Схожая ситуация и в Самаре. По оценке санкт-петербургской компании Becar Consulting, сегодня город располагает примерно 480 тыс. кв. м качественных торговых площадей. До 2009 года здесь будут введены в эксплуатацию такие крупные торговые объекты, как Мега, проект самарской девелоперской компании Виктор и Ко (управляет самарскими Мегакомплексом Московский и МегаСити), в районе городского книжного рынка (примерно 150 тыс. кв. м), торгово-развлекательный комплекс компании РосЕвроДевелопмент площадью около 150 тыс. кв. м. Кроме того, заявлено о строительстве торгового центра в 50 тыс. кв. м компании РТМ Development (совместное предприятие столичного холдинга Марта и самарской группы компаний Время), торгового центра Рубин в 30 тыс. кв. м, который возводят в районе площади Кирова владельцы торгового комплекса Империя Центр.

Торопись медленно
Но есть и другая причина того, почему инвесторы медлят со строительством своих региональных торговых центров: подобных проектов в поволжских городах сейчас больше, чем рынок может переварить. Так, руководитель центра консалтинга нижегородского Союза магазинов Вадим Носов считает, что для городов-миллионников порогом первоначального насыщения торговыми центрами можно считать количество площадей свыше 700 тыс. кв. м. До этого идет экстенсивное развитие, связанное, прежде всего, с освоением свободных площадок, а дальше вступает в силу конкуренция торговых форматов и концепций, говорит он. Сейчас в Нижнем Новгороде примерно 500 тыс. кв. м качественных торговых площадей. В 2007−2008 годах здесь будет введено еще 350 тыс. кв. м. Нина Новикова полагает, что этого вполне достаточно для удовлетворения спроса на торговые площади. В Нижнем заявлено как минимум о строительстве трех крупных торговых центров (каждый будет занимать более 100 тысяч квадратных метров) это OZ компании AIM Property Development, две дополнительные очереди ТЦ ‘‘Столицы Нижний’’ на улице Родионова, ‘‘Парк Хаус’’. Я бы не советовала компаниям строить там новые торговые центры их будет сложно заполнить, отмечает аналитик.

Насыщенность под вопросом
Осторожность инвесторов оправданна: руководствуясь лишь статистическими данными, невозможно понять, насколько в действительности насыщен рынок торговой недвижимости. Практика показывает, что предел насыщаемости торговыми площадями цифра весьма условная, поскольку методика подсчета этого показателя несовершенна. Например, по гамбургскому счету к качественным торговым объектам в Самаре относят только две очереди Мегакомплекса Московский, МегаСити и Парк Хаус всего около 150 тыс. кв. м торговых площадей. Если в расчет берутся более мягкие критерии, то показатель зашкаливает за 500 тыс. кв. м. Соответственно, разнятся и цифры в расчете обеспеченности торговыми площадями на тысячу жителей. Так, по данным Colliers International, которая считает только качественные объекты, на тысячу нижегородцев приходится 161 кв. м торговых площадей, а на тысячу самарцев 121 кв. м. По данным же Mall Management, учитывающим общее количество торговой недвижимости в городе, цифры уже другие: примерно 700 и 500 кв. м соответственно.

Однако рост подобных заявок аналитики связывают не столько с реальными потребностями Самары в торговых центрах, сколько с желанием занять оставшиеся выгодные площадки. Со строительством девелоперы медлят, опасаясь, что их проекты окажутся лишними. Дмитрий Баранов, главный аналитик Mall Management, говорит, что это одна из причин снижения темпов ввода торговых площадей в Самаре за прошлый год она уступила Нижнему Новгороду второе место в Поволжье по обеспеченности ими (см. график). Самарские девелоперы ‘‘взяли паузу’’, так оценивает ситуацию аналитик. Помимо административных проблем с оформлением участков, их нервируют разговоры о скором насыщении самарского рынка. Юлия Никуличева, заместитель директора московской компании Jones Lang LaSalle, обращает еще внимание на то, что заявленные к вводу в 2006 году проекты в Самаре до сих пор не реализованы. Например, не построен ТРК Бристоль (на месте закрывшейся табачной фабрики), в этом году останавливалось строительст-во многофунк-ционального комплекса на Московском шоссе из проекта вышла финансировавшая его столичная Mirax Group.

Наконец, можно оценивать насыщенность рынка исходя из уровня покупательной способности населения. Но и здесь нельзя полностью доверять статистике. Например, если ориентироваться на объем розничного товарооборота на душу населения, то поволжского лидера по доходам населения Самару (см. график 2) превосходит ее сосед Тольятти. Еще в 2003 году, по данным Mall Management, годовой товарооборот на душу населения там составлял 2534 евро (около 82,6 тыс. рублей), тогда как в Самаре -1366 евро (около 45 тыс. рублей). По словам Нины Новиковой, если доверять статистике, в Тольятти и сейчас тратят больше, чем в областном центре. Это убедило девелоперов активно развивать тут свои проекты, однако их успешность остается под вопросом. Аналитик отмечает, что на самом деле доходы тольяттинцев далеки от рекорд-ных, а высокий розничный товарооборот объясняется просто: до сих пор в Тольятти ездят со всей страны за вазовскими машинами. По словам г-жи Новиковой, этот город уже сейчас считается сложным с точки зрения привлечения арендаторов и окупаемости торговых объектов: хотя он не миллионник, но объем качественных, построенных с нуля торговых площадей там превышает 200 тыс. кв. м.

О насыщенности рынка говорит и ситуация, когда наиболее выгодные площадки уже заняты. Но IKEA, например, не боится выходить в поволжские города с загородными проектами: в Самаре она строит Мегу на 23−м км Московского шоссе, а в Нижнем компания открыла свой молл и вовсе за пределами города, в Кстовском районе. Татьяна Романчева, руководитель Нижегородского центра научной экспертизы, убеждена, что пока существует территориальный дисбаланс в расположении торговых центров и магазинов, дефицит строительных площадок не станет сдерживающим фактором для новых девелоперских проектов. В центре практически каждого городского района уже есть супер и гипермаркеты, но остаются неосвоенными большие жилые массивы окраин, говорит она. В Нижнем Новгороде это Автозавод, Сормово, Ленинский район, Кузнечиха, Верхние Печоры. В Самаре Безымянка. Кроме того, потенциальными площадками для торговых центров, считает Романчева, могут стать городские рынки.

Растет интерес и к городам второго эшелона с населением от 500 тыс. человек.
Знание сила и безопасность

Чтобы наверняка
Сомневаясь в перспективах своих проектов в миллионниках, инвесторы уже гораздо охотнее вкладываются в строительство торговых центров в городах, для которых проблема первичного насыщения рынка пока не актуальна. Так, применительно к Поволжью эксперты прогнозируют особенно быстрый рост торговой недвижимости в Саратове. По оценке London Consulting Management Company (LCMC), до конца года здесь должно появиться более 200 тыс. кв. м современных торговых площадей, что увеличит их общий объем до 744 тыс. кв. м. А потребность Саратова в такой недвижимости LCMC оценивает в 1 млн кв. м. По данным компании, среди девелоперов, которых интересует город, столичный холдинг DVI, Hypercenter Investment, РТМ Development. Недавно стало известно о том, что в Саратове построит торговый центр и израильская компания Danya Cebus, дочка инвестиционной группы Africa Israel Investments, подконтрольной израильскому бизнесмену, главе Федерации еврейских общин СНГ Льву Леваеву.

На что инвестору стоит обратить особое внимание при выборе фонда для минимизации рисков?

Успешность любого ЗПИФа всегда и в первую очередь зависит от того, насколько профессиональными и обоснованными будут действия управляющей компании на каждом этапе деятельности фонда, делится своим опытом инвестиционный консультант проекта Сеть Паевых СуперМаркетов в Новосибирске ООО АЛОР+ (Москва) Дарья Кабардина

Во-первых, стоит выбирать фонд с хотя бы отчасти диверсифицированным портфелем. Когда УК, следуя инвестиционной декларации, вкладывает средства в несколько разных проектов или направлений (например, одновременно жилая и коммерческая недвижимость), то у пайщика будет больше гарантий получить ожидаемый доход. Если же ЗПИФН нацелен только на жилые объекты, то пайщику выгодно, чтобы средства фонда были распределены по разным категориям жилья.

Успешность любого закрытого ПИФа всегда и в первую очередь зависит от того, насколько профессиональными и обоснованными будут действия управляющей компании на каждом этапе деятельности фонда.

И наконец, среди признаков успешной технологии удачный опыт реализации нескольких проектов. Причем лучше, если они будут не в одном регионе и не в одном узком сегменте недвижимости. Кроме того, у профессиональной компании обязательно должна быть своя действующая система отбора объектов для инвестирования. Как правило, при тщательном подходе УК делает экспертную оценку не только объекта недвижимости, но и застройщика. Система критериев может включать довольно большое количество показателей: доля рынка, занимаемая строительной фирмой, площадь введенного жилья, средняя просрочка при сдаче объектов, финансовое состояние застройщика и другие параметры.

Второе, на что стоит обращать внимание, принципы работы самой УК. В таком случае частный инвестор может ознакомиться с официальной информацией, раскрываемой управляющим, а также задать дополнительные вопросы инвестиционным консультантам.

Направления движения
В ходе развития рынка закрытых ПИФов недвижимости логично появление новых перспективных видов фондов. О некоторых из них рассказал ведущий юрист компании IMAK (Москва) Евгений Жук

По нашему мнению, многие регионы России сейчас напоминают одну сплошную строительную площадку, и бум спроса на новые объекты, скорее всего, утихнет еще не скоро.

Предпосылки создания в России промышленных ЗПИФов обусловлены наличием большого объема производственных активов, не вовлеченных максимально эффективным образом в коммерческое использование. На сегодняшний день уже существуют инициативы со стороны промышленных холдингов и предприятий реального сектора по формированию подобных фондов. Оптимальным вариантом организации промышленных ЗПИФов на базе производственного комплекса может стать создание нескольких закрытых фондов различных категорий, каждый из которых будет выполнять свои функции: ЗПИФ недвижимости управление и улучшение недвижимого имущества, ЗПИФ акций консолидацию контроля над промышленным комплексом, ЗПИФы венчурных и прямых инвестиций привлечение инвестирования новых производств. Формирование предприятий на базе ЗПИФа могло бы создать весомые экономические выгоды для организации производственного комплекса.

Расскажите про особенности, причины и перспективы становления такого вида закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, как промышленный ЗПИФН?

Одно из последних повальных увлечение управляющих компаний земельные фонды. Что привлекает УК и инвесторов в таких проектах?

Перспективы развития направления промышленных ЗПИФов видятся в свете введения в 2008 году категории квалифицированных инвесторов, для которых будут доступны ПИФы, работающие с максимально широким перечнем активов. Это поспособствует созданию подобных профильных фондов на базе ЗПИФов прямых или венчурных инвестиций, фондов недвижимости. В настоящее время фонд недвижимости может обеспечить лишь частичное выполнение задачи промышленного ПИФа. На его основе можно консолидировать недвижимые активы предприятия (земельные участки, здания и сооружения, права на них) и корпоративные активы холдинга.

Таким образом, земельный фонд по своей экономической сущности не является каким-то новым подвидом фондов недвижимости это классический девелоперский фонд, который реализует либо обычную стратегию девелопера купить объект, улучшить и продать по более высокой цене, либо на подготовленном к застройке участке построить новые объекты недвижимости. Как раз такой активный девелопмент является наиболее популярным направлением деятельности земельных фондов.

Земельные фонды в России действительно очень распространенное явление в сегменте фондов недвижимости. Предпосылками этого явления стало то, что формирование фонда земельными участками позволяет инициатору проекта произвести рыночную переоценку земли за балансом собственника, то есть на балансе фонда. Здесь же производится перевод земли из одной категории в другую (при необходимости), межевание земельных участков и, наконец, создание инфраструктуры на этой земле. Перечисленные мероприятия позволяют формировать и использовать в дальнейшем добавочную стоимость этого реального актива без дополнительной налоговой нагрузки: если часть улучшенного земельного актива реализуется по рыночной стоимости, то разница не будет облагаться налогом на прибыль. Она может быть полностью задействована для приобретения новых активов или реализации проектов в рамках ПИФа.

В течение 5-10 лет начнется массовая миграция из столицы в пригороды

Символ жизненного успеха - квартира в Москве, дача в ближнем Подмосковье - ветшает на глазах. Облик 15-километровой зоны за МКАД стремительно преображается: за 5 лет застройщики обещают довести общую площадь бизнес-центров здесь до 2 млн. кв. метров, а количество коттеджных городков до 100 Так что в поисках отдохновения от городской суеты сегодня целесообразнее искать себе дачу где подальше. А символом успеха для москвича XXI века становится имущественный триптих: квартира в столице, коттедж за МКАД и дальняя дача в 60-70 километрах от города, рядом с лесом и водоемом. Все четче вырисовывается и другая тенденция - резкая сегрегация дачных направлений на престижные и маргинальные.

Следующим шагом стало появление поселков с домами, возведенными по единой архитектурной концепции. Для граждан с небезграничными возможностями застройщики начали развивать формат таунхаусов как альтернативу московской квартире. Альтернатива во многих случаях состоялась как по цене (200-300 тыс. долларов за усадьбу на северном и южном направлениях), так и по качеству. Скольких сил и денег потребуется на дострой и переделку среднестатистического таунхауса, имеет представление всякий, кому довелось обживать московскую новостройку аналогичной ценовой категории. И зелени в поселках таунхаусов обычно негусто, словно в какой-нибудь Перерве. Но зато у домовладельца никогда не появятся соседи сверху или снизу, а деревья рано или поздно вырастут.

Первые коттеджные поселки появились в западном секторе ближнего Подмосковья во второй половине 90-х. Их главная прелесть виделась состоятельным людям в наличии забора, охраны и статусного соседства. К тому времени краснокирпичные замки, возведенные в эпоху первоначального накопления, уже проигрывали битву, а сегодня они не продаются даже по себестоимости. Другие конкуренты поселков - старые номенклатурные дачи с историей - за счет своей малочисленности исчезают как класс.

Оставалось дождаться девелоперов, готовых строить в ближнем Подмосковье офисы, где можно работать, не тратя часы на поездку в центр Москвы. И дождались. В зоне между Ленинградским и Калужским шоссе (на западе) строится полтора десятка деловых центров общей площадью 2.3 млн. кв. метров, рассчитанных почти на 150 тыс. рабочих мест.

В последние годы коттеджные поселки усилили свои позиции - растет их количество (со 100 в 2002-м году до 400 сегодня). Они становятся крупнее, а придомовые площади меньше. Это свидетельствует о том, что такая недвижимость все меньше воспринимается как дача и все больше как место для постоянного проживания. Поселки обзавелись собственными магазинами, детсадами, часовнями, бассейнами, спортзалами, ресторанами и службами быта.

- Как только у человека появляется материальная возможность, он переселяется за город, - утверждает директор управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ Савелий Орбант. - Эта волна поднимает вторую - переселение бизнеса. В течение 5-10 лет нас ждет массовая миграция из Москвы в пригороды. К 2012 году объем рынка загородной недвижимости достигнет 50 млрд. долларов по сравнению с нынешними 15 млрд.

Наконец, в прошлом, 2006 году на рынок хлынули мегапроекты: конгломераты, состоящие из отдельных дач, поселков, малоэтажных кварталов, бизнес-центров, спортивных комплексов. Так, после реализации проекта Большое Домодедово на площади 3 тыс. га за МКАДом появится город-миллионник; А101 станет экономическим мини-районом на 13 тыс. га вдоль Калужского шоссе с жильем, парками, офисами и даже промзонами.

Цены на землю в ближнем Подмосковье (от $2 тыс. за сотку на востоке до $150 тыс. на западе) неизбежно приведут к имущественной дифференциации переселенцев. О дешевой загородной недвижимости в 15-километровой зоне не приходится мечтать даже, допустим, под Люберцами: пустой 10-соточный участок в живописном месте здесь обойдется в $200 тысяч. Богатый человек сюда не поедет (непрестижно и неидеально в смысле экологии), а поедет москвич, променявший типовую городскую квартиру на жизнь на природе.

Богатые осваивают запад, средний класс- юг и север, остальные держат курс на юго-восток

Дальнее Подмосковье останется во власти шестисоточников. В средней зоне также сохранится сезонный вид проживания. Но ее поделят богачи, осваивающие жанр дальней дачи (под этим термином следует понимать диапазон от обширного поместья с собственными лесами, водоемами, табунами и гольф-полями до среднего размера дачи повышенной комфортности), и представители эконом-класса, которым в прежние времена посчастливилось обзавестись фазендами в хорошем месте.

Люди богатые группируются на западе. Пресловутой Рублевки на всех желающих уже не хватает, и она либо превратится в гетто для небожителей, либо постепенно утратит свой уникальный статус. Так, владельцы особняков в Красногорском и Одинцовском районах окрест куцего Рублево-Успенского шоссе с успехом соперничают с истинными рублевцами в крутости. Вслед обрастают жирком Пятницкое и Киевское направления.

Рынок загородной недвижимости почти индифферентен к бурным событиям московского рынка, который то растет, то падает. Если для московской новостройки срок экспозиции свыше полугода - почти катастрофа, то для загородной полтора года - норма. На вторичном рынке городское жилье сейчас, в период стагнации, ищет покупателя 3-4 месяца, на загородном обычный срок - 8-1 Однако упаднические настроения, царящие на московском рынке, скажутся на рынке загородном. В 2006 году цены на дачи и коттеджи набрали почти 40%, но на 2007-й эксперты прогнозируют около 20%.

Впрочем, потребитель пока не улавливает тенденцию. Больше половины покупателей наивно ищет на рынке ближнего Подмосковья коттеджи, сопоставимые по цене с московской квартирой, то есть за $200-300 тысяч. Но предложение в этом ценовом сегменте в 2.5 раза ниже спроса (см. диаграмму).

Прежние предпочтения: площадь коттеджа 300-400 кв. метров, площадь участка 20-30 соток, претенциозная архитектура дома, максимальная изолированность от соседей.

Идеальный загородный дом: вкусы меняются

Вечные ценности: лес и водоем вблизи поселка; круглосуточная охрана поселка; в доме сетевой газ, централизованная канализация и водоснабжение, автономное отопление и охранные системы.

Новые предпочтения: площадь коттеджа 200-250 кв. метров, площадь участка 7-15 соток, нейтральная архитектура дома, безукоризненное качество строительства, обширная общественная территория, инфраструктура для постоянного проживания.

- Как и многие москвичи, мы с мужем всегда мечтали переехать за город. А когда родился второй ребенок, приступили к делу. Продали квартиру в Москве (сталинскую трешку на Ленинском, то есть весьма дорогую) и переехали к родителям. Деньги вложили в строительство таунхауса - по 700 долларов за метр. Домик небольшой - 200 кв. метров, три этажа, участок 4 сотки. Охраняемый поселок на Дмитровке, живописные окрестности и Москва рядом. Инфраструктуры, правда, никакой, кроме спортплощадок. Два года ждали заселения. Наконец наш домик был в целом готов. Еще почти год ушел на дострой и отделку - в доме были только коммуникации, бетонные полы и внешние стены. Даже лестниц не было. Обстановку покупали на последние.

Врач Елена Симонова: Довольно быстро мы поняли, что попали

Но коммунальные платежи - еще не все. Они не отменяют бесконечные поборы. Например, в нашем поселке имеется детская площадка. На мой взгляд, вполне себе ничего. Нам она в принципе не нужна (сыну 14 лет, дочери 8). Вдруг объявляется очередное общее собрание, в повестке - сбор денег на новую детскую площадку. По 350 долларов с семьи. Я и другие стали отказываться - у нас нет малышей, но куда там! До детской площадки мы тоже скидывались: на новый асфальт (старый двух лет не пролежал), на озеленение общественных зон (молодые деревья почему-то гибли), на доплату охране, на какую-то санобработку... Постоянно идут разговоры о грядущих сборах на спортоборудование, на мини-трактора - к чему они, я так и не поняла.

Летом 2005 года мы наконец вселились. И довольно быстро поняли, что попали по деньгам. С самого начала нам говорили, что ежемесячные коммунальные платежи составят примерно 2-2.5 доллара за метр, то есть в сумме около 500 долларов. В итоге оказалось почти 80 Это уборка территории поселка, освещение, вывоз ТБО, охрана. Сюда же можно включить индивидуальные расходы: электричество, водо- и теплоснабжение.

Мы, кстати, не одни такие. Миллионеров среди наших соседей немного - все-таки не Рублевка. Прошлым летом две семьи уехали из поселка. В одной жена родила, ушла с работы, а муж в одиночку уже не тянет. В другой семье сына поступили на платный факультет в МГУ. Пришлось выбирать между высшим образованием и детской площадкой с мини-тракторами...

В общем, в месяц на все про все у нас выходит почти 1500 долларов. Мы, наивные, думали, что наших с мужем 6-7 тыс. долларов дохода в месяц будет вполне достаточно для загородной жизни. Оказалось, нет. Мы не готовы отдавать 20% зарплаты на всякую чепуху. Но это ведь только начало. Дому уже четыре года и им пора заниматься: фасад подновить, например. Погоревав, мы решили продать его и переехать обратно в Москву, в нормальный многоквартирный муравейник. Чтобы платить в месяц 200 долларов и ни о чем не беспокоиться. Вот только покупателей никак не найдем. С октября прошлого года... Ну, а когда продадим, природой будем наслаждаться на старой маминой даче в 90 км по Горьковскому шоссе.

Эксперты рынка недвижимости считают, что создание Товариществ собственников жилья (ТСЖ) – наиболее перспективный способ управления жилым фондом. Однако до сих пор дома, в которых созданы ТСЖ, составляют меньше 1% от общего жилого фонда страны. Дело в том, что, создав товарищество, жильцы дома лишаются ряда льгот, их расходы на содержание жилья возрастают, а качество услуг в лучшем случае не меняется.

Непомерные расходы



Надежда Заморенова, юрист КонфОП: "ТСЖ целесообразно создавать только в новых домах".

Законом о ТСЖ предусматривается три варианта управления домом: самоуправление членами ТСЖ, эксплуатация ДЭЗами или частной управляющей компанией. В 2000 году в Москве даже появилась Комплексная городская программа формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья. В Москве, по данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда правительства столицы, за период с 2001 по 2002 год было сформировано 1010 кондоминиумов, но только в 115 домах созданы ТСЖ. В 2003 году планируется сформировать еще 800 кондоминиумов.

Чтобы нормально управлять, скажем, 300-квартирным домом, только на текущие расходы и зарплату уборщикам, сантехникам, плотникам и другому обслуживающему персоналу необходимо брать с людей квартплату хотя бы 10-15 руб. за 1 кв. м. Для справки: сейчас полную стоимость коммунальных услуг платят те, кто имеет еще одну квартиру, и это 8,5 руб. за 1 кв. м. Без убытков работают только управляющие компании в домах, где все квартиры продавались (и, соответственно, не проживает ни одного очередника) – там квартплата составляет 25-30 руб. за 1 кв. м.

Создающих ТСЖ граждан ждет много неприятных сюрпризов и подводных камней. Надо быть готовыми к тому, что дом будет передан в управление без проведения капитального ремонта. Среди чиновников управ и префектур повсеместно бытует мнение о том, что с созданием товарищества собственники жилых помещений обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по фактической стоимости. В нарушение указа президента от 28 апреля 1997 года "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" муниципальные власти устанавливают для ТСЖ тарифы как для юридического лица. Хотя после создания ТСЖ тарифы для его участников меняться не должны.

Есть еще одна причина, из-за которой люди не хотят управлять домами. Пока не создано ТСЖ, жильцы дома могут предъявлять претензии по качеству жилищно-коммунальных услуг ДЭЗу. Но как только создается Товарищество собственников жилья, оно автоматически превращается в юридическое лицо со всеми вытекающими из этого последствиями: все налоговые льготы снимаются, а конфликты с коммунальщиками решаются путем арбитражной процедуры. Более того, если кто-нибудь из жильцов захочет пожаловаться на некачественное обслуживание, он должен будет высказывать их не ДЭЗу, а ТСЖ, то есть своим же соседям.

В плену у застройщика

"ТСЖ целесообразно создавать только в новых домах,– говорит Надежда Заморенова, юрист Конфедерации обществ защиты прав потребителей (КонфОП).– В старых зданиях люди получают в управление вместе с домом массу проблем: изношенные конструкции, старые трубы и все прочие минусы ветхого жилья".

Обычно строители действуют так: создают управляющую компанию, регистрируют ТСЖ и сажают "своего человека", который делает все, чтобы в течение гарантийного срока (два года) нигде не "засветились" заявления жильцов о недоделках и строительных дефектах.

Чаще всего жильцы новостроек оказываются в ТСЖ не по своей воле – его создает компания-застройщик. Добровольно-принудительный порядок формирования так называемых Товариществ во вновь создаваемом кондоминиуме (ТВСК) – будущих ТСЖ – практикуется в большинстве московских новостроек. Более того, городские власти обязывают застройщиков их создавать.

Сергей Филимонов, генеральный директор Центра правовой поддержки ЖСК, ГСК, ТСЖ, ЖКХ: "Сегодня отсутствуют административные формы воздействия со стороны органов власти на руководителей ТСЖ, когда их деятельность нарушает права и интересы жителей. А такое, увы, случается нередко. Когда, например, председатель ТСЖ собирает деньги с жильцов за обслуживание и исчезает. Или другая ситуация. Во всех домах есть общее имущество – нежилые помещения (подвалы, чердаки, колясочные чуланы и пр.), которые руководство ТСЖ может сдавать в аренду с согласия всех собственников. Средства, вырученные таким образом, должны идти на содержание дома. Однако председатель ТСЖ сдает общедолевую собственность и часто никто из жильцов не знает, ни по какой цене, ни куда вообще идут эти деньги. В моей практике был случай проверки деятельности ТСЖ в одном из домов на улице 8 Марта. Ревизионной комиссии удалось изъять финансовую документацию по решению суда и выяснить, что средства – взносы и арендные платежи – расходовались бесконтрольно, а с жильцов деньги брали даже за справки. Но самое удивительное, что все молчали и молчат. В подъездах вывесили решение суда, но на него не было никакой реакции. Поразительная пассивность. Наши граждане готовы жаловаться во все инстанции, но никогда на деле не будут добиваться восстановления своих прав".

Сергей Филимонов, генеральный директор Центра правовой поддержки: "Отсутствуют административные формы воздействия со стороны органов власти на руководителей ТСЖ, когда они нарушают права и интересы жителей"

Поменять управляющую компанию в подобных случаях жителям сложно. Вначале они должны дождаться оформления прав собственности, потом создать новое ТСЖ (это тоже довольно долгая процедура), выбрать председателя и только тогда начать расторжение договора управления с каждым собственником.

Управляющая компания легко может поменять условия работы с собственниками и стоимость своих услуг. В застраиваемом сейчас на самой окраине Москвы районе Куркино тендер на обслуживание нескольких домов выиграла компания ЗАО "ДС Эстейт сервис дирекция Куркино СЗАО", предъявившая прекрасные рекомендации из префектуры округа. Конкурс компания выиграла с очень привлекательной ценой предложения – 5,7 руб. с 1 кв. м. Но как только начали появляться первые жильцы, фирма объявила куркинцам совершенно другую цену – от 22 до 28 руб. за 1 кв. м. Эта сумма сравнима со стоимостью управления в дорогих московских домах, а в Куркине в нее даже не была включена оплата вывоза мусора.



Главная --> Публикации