Главная --> Публикации --> Строительство новых жилых комплексов-миллионников вблизи городов поможет сбить цены на жилье Хотите воспользоваться ипотекой? учитесь считать Инвестиции в коммерческую недвижимость могут принести до 40% годовых В нижнем запахнет “арбат престижем” Солнечный поселок архитектора диша

Новый налог на недвижимость уже предусмотрен в утвержденных правительством Основных направлениях налоговой политики на 2008-2010 гг.. Согласно этому документу на федеральном уровне будет установлена только максимальная ставка налога. Шкала ставок может быть прогрессивной, но конкретные ставки, льготы и необлагаемый минимум определят муниципалитеты.

Продолжая налоговую тему, Собственник расскажет, какие налоги могут быть введены в ближайшее время и какая концепция налогов на недвижимость может быть претворена в жизнь. Коснется ли это владельцев нескольких объектов недвижимости или всех собственников в целом.

По мнению экспертов, единый налог на недвижимость вряд ли появится в российской налоговой системе до 2010 г. Только тогда будут готовы оба ключевых компонента реформы единый кадастр недвижимости, определяющий налоговую базу, и полноценная методика оценки такого имущества. В некоторых регионах реформа может начаться раньше. Так, в течение последних шести лет эксперимент по налогообложению недвижимости проходил в Нижнем Новгороде и Твери.

По словам руководителя экспертного управления президента Аркадия Дворковича, власти не стремятся получить больше доходов от налога на недвижимость по сравнению с теми суммами, которые государство получает сейчас, и ставят целью лишь выравнивание налоговой нагрузки на разные слои населения. Более того, возможно, что в результате названной реформы ставки налогов для дешевого жилья будут даже снижены, также возможно и полное освобождение от налога самых малоимущих.

Он также сообщил, что если частники не будут производить регистрацию, то с них будут взиматься серьезные штрафы. Мы будем накладывать на них такие же штрафы, какие накладываются на работодателей, которые используют труд иностранных мигрантов без регистрации, заключил столичный градоначальник.

Но единого налога и налога на элитное жилье законотворцам показалось мало. Для того, чтобы народ не начал компенсировать повышенные налоги путем сдачи лишних квартир в аренду, было решено ввести еще один налог, пока только в Москве. На заседании столичного правительства заместитель мэра Москвы Юрий Росляк рассказал, что власти готовятся вводить в режим регистрации, а также в режим налогообложения частников, которые сдают жилье в аренду. Это будет и стимулировать порядок, а также будет приносить дополнительные доходы, которые город не получает из-за того, что не платятся налоги со сдачи жилья в аренду, отметил Росляк. По его данным, из-за отсутствия такой системы город теряет большие деньги. Эту инициативу поддержал также и мэр Москвы Юрий Лужков.

Профессионалы рынка недвижимости комментируют планируемые изменения. Как рассказала Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора компании Трест-1991, во избежание как раз такой ситуации, когда суммы налогов станут непомерно высокими, планируется ввести универсальные ставки по налогу на недвижимость. Правда, эти ставки местная власть будет устанавливать по своему усмотрению. По информации, подтвержденной Московской налоговой службой, налог будет устанавливаться в интервале 0,01 0,5% кадастровой стоимости единого имущественного комплекса, состоящего из земли, зданий и сооружений.

Профессиональный взгляд на налоги
Самым пугающим в новой системе налогообложения является тот факт, что если не изменить все законы, так или иначе связанные с налогообложением недвижимости, ее владельцы могут оказаться в крайне неприятной ситуации. Так, если налог будет взиматься по действующему закону о налоге на имуществе физических лиц, то обладателю двухкомнатной квартиры где-нибудь на проспекте Вернадского придется ежегодно отчислять государству около $10 тыс. - это те самые 2% от рыночной стоимости квартиры.

По мнению депутата Мосгордумы Ивана Новицкого, в целом идея введения единого налога -очень верная, так как сейчас формируется отношение к земле и недвижимости как к единому объекту владения, следовательно, и налог должен быть единым. Для того, чтобы не ущемить интересы малоимущих граждан будет разработана дифференцированная ставка налогообложения, но какой именно она будет пока сказать сложно. Скорее всего, здесь должна инициатива исходить от региональных властей, а уже на федеральном уровне эти цифры будут утверждаться, комментирует депутат.

Такая ставкаа единого налога на недвижимость будет приближена к наиболее демократичным европейским. Так, например, в Финляндии она составляет 0,22-0,5% рыночной стоимости. При рыночной стоимости квартиры в Москве, например, в 6 млн руб., максимально возможный размер налога составит примерно 30 тыс. руб. в год, что вполне сопоставимо с размером коммунальных платежей в год за двухкомнатную квартиру. На деле же реальный размер налога будет ниже, комментирует Пальчикова.

Специалисты элитного рынка за введение единого налога. По мнению Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, это логичное движение в сторону контроля над доходами. Главное, чтобы для введения налога была разработана разумная методика исчисления оценочной стоимости объектов недвижимости, уточняет Ковалев.

В то же время Иван Буруханов, финансовый директор ГК Пересвет-Групп, оценивает инициативы правительства скорее негативно. По его мнению, введение единого налога не совсем правильно. Использование земли и объектов недвижимости значительно различается, привести все к единому налогу, чтобы были учтены все факторы, на мой взгляд, невозможно, считает эксперт.

По мнению Ковалева, поскольку для всех регионов России рыночная стоимость жилья заведомо не одинакова, если будет разработана единая методика ее расчета, то определение критериев дешевизны жилья для каждого региона будет свое. По его словам, уже сейчас в рамках различных программ используются утвержденные Минрегионом средние рыночные стоимости жилых объектов.

Дорого или дешево?
И на самом деле, опасение это вовсе не беспочвенно. Для того, чтобы разделить ставки налога для дешевого и дорогого жилья, властям придется ответить на простой вопрос по каким критериям относить жилье к каждой из этих категорий. И как уравнять эту планку для всех субъектов федерации? Ведь за те деньги, на которые в Москве можно купить небольшую квартирку, в провинции можно построить шикарный коттедж. Как оценивать тогда стоимость жилья, чтобы не осталось несправедливо обиженных?

Есть и еще один подвох: почти все полномочия по организации сбора налога на недвижимость и методику его расчета Минфин планирует отдать муниципалитетам. И это очевидно может привести к злоупотреблениям властью на местах. По словам Буруханова, если не будет четко прописанных критериев определения категорий и окончательно решение будет приниматься на местах, то злоупотребления более чем возможны, так как в действие включится человеческий фактор.

По мнению Татьны Пальчиковой, проблемой для реализации закона станет еще и тот факт, что в стране нет единого механизма оценки недвижимости и непонятен механизм определения так называемой рыночной цены.

Из позитивных сторон изменения налоговой политики страны можно отметить возможное упрощение работы с ипотекой. Дело в том, что, по словам Аллы Цытович, главы банка ДельтаКредит, на сегодняшний день заемщики испытывают немало проблем с получением ипотечных кредитов именно из-за нежелания владельцев квартир указывать в договоре сумму, превышающую 1 млн рублей. После введения дифференцированного налогообложения рынок по идее должен стать более прозрачным и упростить заемщикам договоренности с владельцами квартир, говорит Цытович.
Одна из главных достопримечательностей Нижнего Новгорода это Стрелка, мыс на месте слияния Оки и Волги. До самого недавнего времени здесь располагался главный порт города и промышленные сооружения, однако теперь Стрелка готовится стать масштабной инвестиционной площадкой.

Что касается перспектив для рынка, то эксперты не исключают, что для кого-то введение единого налога может действительно оказаться серьезной обузой, и придется продать свое имущество. Однако большого увеличения объема предложения на рынке жилья не произойдет, особенно при условии, что интересы малоимущих граждан будут действительно защищены.

Место, где сливаются Ока и Волга, действительно всегда было символом Нижнего Новгорода, Стрелкой любуются все туристы, стоя на так называемых Дятловых горах. Именно здесь была расположена знаменитая Нижегородская ярмарка, построенная в 1817 году по проекту инженера А. Бетанкура и архитектора О. Монферрана. Кстати, именно Бетанкур выбрал Стрелку для строительства, как бы сейчас сказали, масштабного торгового комплекса. В своем отчете от 23 июля 1817 года инженер отзывается об этом месте: Самая поразительная выгода сего местоположения состоит в том, что можно воспользоваться временем внутреннего судоходства и отправить товары в обе столицы с присовокуплением еще возможности отправить их в том же году и за границу

Именно здесь в течение ближайших лет будет построен новый международный деловой центр Сити-Стрелка, где разместятся офисные и гостиничные здания, торговые, развлекательные и спортивные объекты общей площадью более 3 млн кв. м. По оценкам экспертов, объем инвестиций в этот проект составит $4 млрд.

К концу XIX века ярмарка представляла собой целый торговый городок, в котором магазины и рыночные здания соседствовали с соборами, увеселительными заведениями и ресторанами. Но уже в 1920 30-е годы ярмарочные здания в основном были приспособлены под жилые помещения, а многочисленные культовые постройки разрушены, и вскоре здесь образовался район трущоб. В 1940 50-е годы ярмарка и вовсе стала своеобразной каменоломней для вновь возводимых жилых зданий города. Ее подлинное возрождение началось лишь в конце 1990-х, и тогда же архитекторы задумали убрать с этой территории грузовой порт.

Безусловно, самым красивым сооружением всего ансамбля ярмарки стал Спасский собор, торжественная закладка которого состоялась 20 августа 1818 года. Кстати, кроме многочисленных зданий на ярмарке строились и новые для России инженерные сооружения каналы и целая система мостов, из которых вызывал наибольший интерес и получил восторженные оценки современников наплавной мост через Оку. Длина его равнялась 510 м, и это был самый длинный мост в России того времени.

Один из вариантов проекта реконструкции Стрелки Нижнего Новгорода был выполнен московской архитектурной мастерской Юрия Виссарионова. Работающий с 1988 года, этот коллектив архитекторов заслуженно считается союзом крепких профессионалов, способных проектировать как сугубо нейтральные объекты, так и образцы ультрасовременной архитектуры. Мастерская лауреат международных архитектурных фестивалей Зодчество-2002, Зодчество-2003 (Москва), ИнтерАрх-2003 (София), а также обладатель Первой премии конкурса Союза архитекторов РФ на общественный центр Куркино.

Проект строительства многофункционального комплекса на Стрелке был представлен в текущем году на выставке инвестиционных проектов в Каннах, а также одобрен Инвестиционным советом при правительстве Нижегородской области. Правда, вокруг ожидаемого строительства уже разгорелся нешуточный скандал: сам порт не очень-то жаждет переезжать в пригород Нижнего Новгорода под названием Балахны и отстаивает в арбитражном суде свое право на земли бывшей ярмарки. Дело в том, что Министерство имущества региона заключило с портом договор аренды сроком всего на три года, порт же настаивает на том, что должен владеть участком на Стрелке (между прочим, площадью около 20 га) ближайшие 49 лет.

Имеется в виду бывшая Александро-Невская улица, сегодня носящая лаконичное название Стрелка. Она идет вдоль Оки к собору и была задумана проектировщиками позапрошлого столетия как своеобразные ворота к храму. Дополнить историческую планировку района Виссарионов предлагает новыми улицами эдакими лучами, веером cходящимися к собору. Вдоль каждой из них будут построены гостиничные корпуса, а нос Стрелки будет удлинен за счет конгресс-холла, консольно нависающего над водой.

Проект Юрия Виссарионова предусматривает не только новое строительство (уже упомянутые высотные здания), но и их гармоничную увязку с существующей исторической застройкой. В частности, архитектор предлагает отреставрировать главную достопримечательность Стрелки собор, а также привести в порядок одну из сохранившихся старых улиц с низкоэтажной застройкой.

Сейчас, кстати, изготавливается макет центра Нижнего Новгорода, на котором найдут отражение не только сложившаяся застройка, но и крупные инвестиционные строительные проекты. В октябре этого года он приедет в качестве одного из экспонатов на архитектурный фестиваль Зодчество-200 По мнению главного архитектора Нижегородской области Олега Рыбина, подобная наглядная агитация поможет привлечь к реализации амбициозных градостроительных замыслов бывшего Горького столичных и зарубежных инвесторов.

Вообще, расположение создаваемого делового района между двумя знаменитыми реками обыграно в проекте разными способами. Так, на волжском берегу создается яхт-клуб, а вдоль Оки будет разбит ландшафтный парк, полный кафе и ресторанов. Перед западным фасадом собора архитекторы предлагают вырыть большой пруд, вокруг которого будет построен торговый комплекс в виде подковы. Этот своеобразный амфитеатр будет раскрыт, естественно, на памятник архитектуры, а за его спиной этажность застройки будет повышаться, чтобы постепенно превратиться в полностью остекленные небоскребы разной формы.

В настоящее время в адрес управления [Федеральной налоговой службы (ФНС) по Москве] поступают письма от бдительных граждан, в которых сообщается информация о проживании посторонних лиц в квартирах, которые этим лицам не принадлежат, говорится в обращении УФНС по Москве, опубликованном на его сайте. По мнению налоговиков, так горожане беспокоятся за личную безопасность и безопасность окружающих. В связи с этим УФНС напомнило владельцам сдаваемых квартир, что они обязаны заключать договоры аренды, декларировать доходы от сдачи в аренду недвижимости и платить с них налоги (13% для физлиц, 6% для индивидуальных предпринимателей).

Московские налоговики опубликовали обращение к москвичам, в котором рассказали о письмах бдительных граждан, стучащих на подозрительных соседей. Они напомнили, что со сдаваемых квартир нужно платить подоходный налог. Нынешняя система позволяет легко уклониться от налога, даже если инспекторы уже пришли в квартиру. Угрозами тут не поможешь нужна помощь риэлторов.

В столице сдается в аренду около 100 000 квартир, считает руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко. При минимальной стоимости месячной аренды $600 собранные со всех квартир налоги принесут государству за год $94 млн. А при средней цене в $750-900 доходы столичного бюджета могли бы составить $117-140 млн.

Сегодня такое обращение УФНС разошлет в СМИ, говорит сотрудник пресс-службы Елена Борзова. Кроме того, оно готовит исследование о том, сколько квартир сдается без уплаты налогов, которое также будет обнародовано. Масштабы доносительства налоговики уточнить затруднились. Они также не сказали, последуют ли за обращением другие методы воздействия на нерадивых квартиросдатчиков. В марте их уже предупреждал руководитель Росрегистрации по Москве Сергей Денисенко (это ведомство предоставляет налоговикам информацию обо всех сделках с недвижимостью). У нас есть собственники пяти квартир. Уместно предположить, что они не живут во всех одновременно, а получают с них доход. И при этом не платят ни копейки налогов, возмущался он.

Работа с бдительными гражданами может принести свои плоды, считает директор департамента МЦФЭР-консалтинг, бывший руководитель московской инспекции № 27 Алексей Лобанов. Когда я работал [на госслужбе], в день приходило не менее трех писем, вспоминает он. По случаям жалоб проводились проверки, и большая часть информации была достоверной.

Это крик души налоговиков, считает первый вице-президент Бест-Недвижимости Михаил Гороховский. Они поняли, что бегать за каждым неэффективно, и перешли к методам массового воздействия, говорит партнер Tax Advisor Дмитрий Костальгин. По словам экс-замминистра по налогам и сборам Дмитрия Черника, чтобы уличить только одного арендодателя, у нескольких инспекторов уйдет не меньше месяца. Учитывая среднюю стоимость найма жилья в Москве в $750-900, инспектор за месяц заработает для государства около $100, подсчитал Репченко.

Декларацию нужно заполнять ежеквартально: у неподготовленного человека это займет пару часов, у юриста это будет стоить $50, говорит Костальгин. По мнению Гороховского, одни угрозы ничему не помогут. Нужно стимулировать съемщиков сообщать в налоговую, а для этого разрешать им вычитать расходы на аренду из налогооблагаемой базы. А еще проще искать арендодателей налоговикам будет, если они подпишутся на услуги агентств недвижимости, которые собирают информацию о сдаваемых квартирах, предлагает он.

Но ни квартиросъемщики, ни квартиросдатчики налоговиков не боятся. Всегда можно сказать, что это родственники живут, а с них я денег не беру, говорит один из сотрудников Ведомостей, сдающий двушку на северо-востоке столицы. Без разрешения суда милиционеры не имеют права приходить в квартиру, да им еще и через две двери, запирающиеся на ключ, как-то надо пробраться, отмечает сотрудник банка Андрей, который сдает квартиру на юго-западе. Сам он давно собирается заплатить налоги: Для меня эти 13% не принципиальны, это больше вопрос финансовой чистоплотности, но заниматься этим, в очередях стоять неохота. К трем сотрудникам Ведомостей милиционеры уже приходили, но успехом эти мероприятия не увенчались: сначала они рассказывали про родственные отношения с хозяевами, а во второй раз просто не открывали дверь. Единственным последствием было то, что меня не подключили к Интернету, просто моим соседом был председатель ТСЖ, который, собственно, милицию и позвал, рассказывает один из них.

ОАО Группа компаний ПИК владеет и управляет двумя десятками строительных компаний. В ее портфеле 8,8 млн кв. м строящейся и еще не проданной недвижимости. Выручка в 2006 г. $1,576 млрд, EBITDA $475 млн, чистая прибыль $298 млн. Группой в равных долях владеют ее президент Кирилл Писарев и председатель совета директоров Юрий Жуков. Уставный капитал компании состоит из 456 100 384 акций.

Единый регламент
Руководитель ФНС Михаил Мокрецов утвердил единый стандарт обслуживания налогоплательщиков. В нем указаны сроки, в течение которых налоговики должны выполнить операции. Например, поставить иностранную организацию на учет за пять дней, а информировать налогоплательщиков по телефону непосредственно при получении запроса по телефону. В примечании говорится, что срок ожидания в очереди не должен превышать 30 минут, а при пиковых нагрузках час.
Одной из крупнейших в России девелоперских компаний группе ПИК удалось удачно разместить свои акции на биржах. Как стало известно Ведомостям, ее акционеры продали в ходе IPO 15% акций компании примерно за $1,8 млрд. Половину этой суммы они потратят на покупку новых акций группы.

Собеседник Ведомостей говорит, что больше 60% спроса поступило от международных инвесторов. Итогами IPO он доволен: Спрос ожидаемый, а учитывая падающий рынок, даже лучше. По его словам, основной объем заявок инвесторы подавали в диапазоне $25-28 за акцию. Теоретически акционеры группы могли продать бумаги и по $2 Но они в итоге решили не жадничать, чтобы гарантированно дать заработать и инвесторам, добавляет собеседник Ведомостей.

Вчера поздно вечером ПИК закрыла книгу заявок. Размер проданного пакета и цена акций должны быть объявлены сегодня. Как рассказал Ведомостям источник, участвовавший в IPO группы, цена акций будет между нижней и средней границами ценового диапазона, который составлял $25-31 за бумагу. Всего владельцы компании продадут инвесторам 15% акций группы. Но затем половину суммы они вернут обратно группе ПИК, купив часть допэмиссии акций компании. Источник, близкий к организаторам размещения, подтвердил эти сведения. Он уточнил, что бумаги будут проданы примерно по $26-27 за штуку. Таким образом, капитализация компании составит $11,9-12,3 млрд, а совладельцы группы Жуков и Писарев получат около $1,78-1,85 млрд на двоих.

Я ожидала, что компания разместится ближе к нижней границе из-за того, что последние размещения девелоперов были не самыми удачными после IPO и РТМ, и AFI Development упали, говорит старший аналитик Тройки Диалог Виктория Гранкина. По итогам IPO в начале мая капитализация РТМ составила $310 млн, а на вчерашний день $245 млн. А стоимость AFI с начала мая упала на 20% с $7,3 млрд до $5,7 млрд.

ПИК в ходе роад-шоу общалась с несколькими фондами, которые забрали большую часть предложенных инвесторам бумаг, говорит собеседник Ведомостей. При этом была договоренность, что покупатели берут бумаги на долгий срок: То есть на бирже их появится совсем мало. К примеру, во время роад-шоу интерес к ПИК проявляли два азиатских фонда, готовых инвестировать в ее акции $500 млн. Это уже не IPO, а стратегическое партнерство, удивляется руководитель аналитического управления ФК Уралсиб Ким Искян.

Очень достойные цифры, это самое большое IPO, говорит старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский. В ситуации, когда фондовые рынки падают, поступиться частью доходов единственно правильное решение, которое обезопасит компанию в будущем, полагает он.

То, что ПИК разместилась ближе к нижней границе, не стало для нас сюрпризом, парирует Искян. Компания сильная и с хорошими проектами, но конъюнктура фондового рынка слаба, а инвесторы имеют достаточный выбор среди [акций] публичных девелоперских компаний. В ноябре IPO провела Система-Галс, в декабре Mirland Development и RGI Int., в мае AFI Development и РТМ. Искян также указывает, что размещение группе ПИК подпортила и AFI Development, которая продала акции по высокой цене, однако сразу после размещения их котировки упали. Но гендиректор СТ Девелопмент Шалва Чигиринский считает, что при переоценке компаний, если даже акции подешевели, в дальнейшем они все равно будут расти: Это обусловлено двумя факторами до сих пор недвижимость была недооценена, и сейчас наблюдается отток средств из других секторов экономики.

Организаторами IPO группы ПИК выступают Deutsche Bank, Morgan Stanley и Nomura International, совместным лид-менеджером Merrill Lynch International. Для них предусмотрен опцион в размере 15% от размещаемого пакета. Если андеррайтеры воспользуются своим правом, Жуков и Писарев получат еще $267-277 млн на двоих.

По словам экспертов, ПИК закладывала себе довольно высокую премию 1,3-1,6 от стоимости портфеля (413 проектов компании CB Richard Ellis оценила в $8,8 млрд). Правда, премия AFI оказалась намного выше около К тому же у ПИК по сравнению с остальными публичными компаниями гораздо выше денежные потоки, говорит Чигиринский.



Главная --> Публикации