Главная --> Публикации --> По числу ипотечных сделок загородная недвижимость стремительно догоняет столицу Ипотечная экспансия В россии вводится единый кадастр объектов недвижимости Олег дерипаска ищет дорогу в сочи Здесь архитектор правит бал

Российская газета Михаил Валерьевич, городов-миллионников в России наперечет, и у каждого - собственное неповторимое лицо. Чем среди них выделяется Челябинск?

Мэр Челябинска Михаил Юревич - о том, что такое промышленный мегаполис и как им управлять.

Челябинск - город прежде всего промышленный, и это его главная отличительная черта. Богаче в этом отношении, наверное, только Екатеринбург. Правда, и тут есть свои плюсы и свои минусы. Все наши предприятия сосредоточены в черте города, в том числе и знаменитый Челябинский тракторный завод - сейчас он, к сожалению, влачит жалкое существование и пока не нашел своего инвестора. Помимо тракторного на территории Челябинска находятся четыре крупных металлургических завода (МЕЧЕЛ, ЧМК, цинковый, трубопрокатный). И это вполне успешные предприятия: МЕЧЕЛ, например, выпускает 530 тысяч тонн стали в год, всего в два раза меньше Магнитки, три остальных завода тоже не отстают по показателям прибыли...

Михаил Юревич Пожалуй, прежде всего - относительной молодостью. Наш город построен сравнительно недавно, в нем нет совсем уж древних и ветхих зданий. И он достаточно неплохо спроектирован по сравнению с многими городами, которые застраивались хаотично, по радиальной структуре или вдоль рек. Поэтому, кстати, такая беда, как автомобильные пробки (бич большинства миллионников), нам в ближайшее время не грозит. Плотное движение в час пик и у нас бывает, но все-таки не настолько, как в прочих мегаполисах.

Юревич Грязных производств у нас только два: ЧМК и МЕЧЕЛ, остальные в пределах нормативов. Вообще если сравнивать с советскими временами, экологическая обстановка постепенно улучшается, особенно в последние годы. Когда-то существовал план вывода электрометаллургического завода за черту города. На это мы пойти не смогли: закрытие завода обернулось бы потерей колоссального количества рабочих мест. Но был разработан план поэтапного перехода всех печей на газоочистку, завод его выполняет - сейчас уже больше половины работают по нормальной схеме, не загрязняя город.

РГ Но об экологии можно после этого забыть?

РГ Многие читатели интересовались, когда же в Челябинске наконец появится метро и намерены ли его строить вообще...

Когда развивалось производство, учитывали направление ветров: заводы находятся в северо-восточной, подветренной части города, выбросы сдувает прочь от города. На средства города мы закупили станцию экологического мониторинга и теперь металлургов постоянно держим в тонусе. Так что если раньше Челябинск загрязняли его заводы, то вскоре главным врагом экологии, похоже, станет транспорт: машин у нас все больше и больше. Наш смог мало чем отличается от московского.

А вот с автотранспортом проблема самая что ни на есть злободневная. Доходы у людей выросли, автомобилей теперь покупают гораздо больше. В Челябинске сейчас стоит на учете 300-310 тысяч автомобилей. То есть примерно три сотни машин на тысячу жителей - вполне европейский показатель. Но мы не Европа, и наши города просто не были рассчитаны на такое количество транспорта.

Юревич Очень не скоро. Метро строится очень медленно, и пока деньги на это идут только из областного бюджета. Подрядчик осваивает 25 метров в месяц. Пока построили в общей сумме километра два. Такими темпами, боюсь, строительство растянется лет на сто. Тут надо либо подрядчика менять, либо финансирование увеличивать. Пока решено, что с опозданием на год осенью или (что вероятнее) весной из-под земли будет извлечен и переоснащен проходческий комбайн, который продолжит работу более интенсивно (для того чтобы он вышел на поверхность, уже определено место и для этого перекрыт проспект Ленина). В общем, разговоров о метро сейчас много, но дело пока толком не движется.

РГ Вас уже, говорят, окрестили мэром-дорожником...

В ближайшие годы всем без исключения городам-миллионникам, и Челябинску в их числе, придется строить развязки, расширять улицы и перекрестки, перекладывать дорожное полотно, чтобы переварить этот поток. В городе уже сейчас идут крупномасштабные дорожные работы. В 2007 году на них планируется затратить 2300 миллионов рублей. Из них миллиард - по линии Единой России, 500 дает администрация Челябинской области и 800 миллионов - наши городские деньги.

Да, конечно, эти деньги можно было бы направить и в другие сферы - прежде всего в медицину. Но здесь мы тоже многое делаем и за два года, я думаю, сможем ликвидировать все городские недострои медицинского профиля - поликлиники, больницы и т.д. В новых микрорайонах, естественно, они сразу закладываются в проект.

Юревич Не самый плохой титул, бывали эпитеты и похуже. Я действительно считаю дороги приоритетом для нашего города. И, надеюсь, мы приведем их в цивилизованный вид. При том, что метро у нас нет, это единственный выход, чтобы город не встал. Вы поймите - для москвича считается нормальным добираться на работу час-полтора. В Челябинске, если люди застрянут на такое время в троллейбусе или маршрутке, да еще летом, когда на улице градусов тридцать, я от них много узнаю о себе нового и интересного как о руководителе города.

Например, в прошлом году город приобрел ангиографическую установку (она важна при диагностике проблем с сосудами, для раннего предотвращения инфарктов и инсультов), аппарат для литотрипсии. В городе с миллионным населением такая аппаратура всегда востребована и не простаивает ни часа.

В этом отношении мы со своими проблемами не оригинальны. По всей стране большинство больниц не ремонтировалось лет по двадцать-тридцать, и оборудование, которое там стоит, - памятники истории. Правда, должен сказать, что сейчас благодаря национальному проекту Здравоохранение в нашем городе стали заметны перемены к лучшему. Думаю, что самое необходимое оборудование в больницах и поликлиниках - прежде всего рентгеновские аппараты - в ближайшие год-два появится. Потребность больниц в качественной, нормальной медтехнике экономкласса будет удовлетворена полностью. А из городского бюджета мы сможем выделять средства теперь уже в основном на ремонт больничных зданий или на особо дорогую аппаратуру, которая нацпроектом не предусмотрена, но городу очень нужна.

Юревич Производство нас и вытянуло из кризиса. В Челябинске много не просто крупных заводов, а предприятий металлообработки и машиностроения, которые сейчас на подъеме. Рядом с нами находятся нефтегазодобывающие районы, и потому в Челябинской и Свердловской областях расположены подсобные производства, хорошо развита стройиндустрия, производство различных конструкций, необходимых ТЭКу, и т.д. Сейчас у нас задействован практически каждый клочок земли, каждый старый цех - даже там, где еще недавно было пусто, уже что-то точат и пилят. Строятся новые торговые центры, офисы, растет конкуренция и вместе с ней - конкурентоспособность наших предприятий...

РГ Кризис 90-х годов особенно сильно ударил по крупным промышленным центрам, где вся жизнь была завязана на производстве. Удалось ли Челябинску преодолеть последствия шоковых реформ и дефолтов?

Юревич В прошлом году мы выделили на систему ЖКХ около 300 миллионов рублей. Это, конечно, мало. Требуется 1,2-1,5 миллиарда в год, чтобы даже с учетом капремонта ветхих домов и благоустройства дворов состояние города приблизилось к идеалу. Но все-таки положа руку на сердце надо сказать: проблемы ЖКХ у нас, как и во всей стране, конечно, существуют. Правда, они не настолько остры, как в других регионах.

РГ Офисы и торговые центры - это, конечно, хорошо. Только для жилья они не пригодны. А что происходит в домах и во дворах, как решаются проблемы обычных граждан, от которых бюджету не доход, а сплошные расходы?

В Челябинске 95 процентов компаний, обслуживающих жилье, - частные, муниципальная осталась только одна. Имущество, которое прежде было городским, мы передали им в аренду. И теперь роли поменялись: не мы обслуживаем жилье, а непосредственно те, кто этим и занимается. А мы следим, чтобы бывшие ЖЭКи делали это хорошо. И теперь им приходится идти на гораздо более тесный контакт с жителями, чем они привыкли раньше, когда все жалобы были для них как с гуся вода. Люди им платят - и люди имеют право требовать отчета, а если им что-то не нравится, менять управляющую компанию. То есть они уже не крепостные, а хозяева.

Реформа ЖКХ, начатая два года назад, смогла доказать свою работоспособность. Не решила она лишь один важный вопрос - капитальный ремонт. Если в доме сгорел, к примеру, лифт или потекла кровля, то теоретически жильцы должны сами скидываться на ремонт. Понятно, что полностью такие затраты они не потянут. Но и здесь я вижу не тупик, а возможность для диалогов и компромиссов.

Конечно, жилой фонд Челябинска по сравнению с другими городами находится в неплохом состоянии. Лишь единичные здания ветхие настолько, что для жилья непригодны. Два десятка зданий, где обветшали несущие конструкции, мы за прошлый год снесли, еще столько же снесем в ближайшем будущем. Но это немного. И я не согласен с теми, кто нагнетает страсти, говоря, что требуются триллионы рублей, чтобы привести ЖКХ в порядок. Жилищно-коммунальная сфера - дело, конечно, хлопотное, но далеко не во всем убыточное.

Это понимание не сразу пришло, года два понадобилось, но результат уже виден. Кстати, мое твердое убеждение: полностью делать капремонт за счет города - неправильно. Хоть 20 процентов должны платить сами жильцы. Тогда они считают эти деньги своими и не позволят разбазаривать их на покраску травы или архитектурные излишества, зато все работы проконтролируют досконально. И, конечно, при такой оплате должна действовать система льгот в зависимости от доходов жильцов, состояния дома и так далее. Но повторю еще раз: в меру возможностей платить должны все!

Юревич ЖКХ делится на обслуживание магистралей (тепло, вода, канализация) и обслуживание непосредственно домов (вывоз мусора, ремонт, работа слесарей и т.д.). С магистралями у нас все в порядке, даже серьезные аварии устраняются за день-два. Дальше ситуация будет улучшаться - хотя бы потому, что появятся новые технологии, техника станет надежнее.

РГ Что вы имеете в виду?

РГ 131-й федеральный закон, по-новому перераспределивший бюджетные полномочия, доходы и расходы между разными уровнями российской власти, вам в этом отношении помог или связал руки?

Понятно, что все компании, которые идут в сектор ЖКХ, эти магистральные сети и стараются себе забрать в обслуживание - здесь прибыль вполне ощутима. А вот обслуживание домов - дело порой убыточное, это главный для городских властей фронт работы, куда надо привлекать малый бизнес и создавать для него условия.

В доходной базе муниципалитетов осталось очень мало налогов, имеющих реальный вес для казны. Подоходный, например, растет очень медленно и явно не составляет основной части бюджетных поступлений. Налог на землю - фиксированный, и тут есть свои проблемы. Например, если землю у тебя кто-то выкупает, а не берет в аренду, то налогов казна получает меньше: налог на имущество, который потом возникает, гораздо ниже земельного. Поэтому землю нам продавать невыгодно, и продаем мы ее неохотно - хотя по закону обязаны это делать и закону подчиняемся. Но каждый проданный участок просто съедает у нас доходную базу бюджета. Ладно еще, если это просто пустырь или огород - пусть тогда выкупают на здоровье. Но если он для города перспективен, то это чревато солидной упущенной выгодой.

Юревич В Челябинске, к счастью, не произошло самого частого конфликта, связанного со 131-ФЗ в городах-миллионниках: когда губернаторы в спорных ситуациях, пользуясь новыми правами, забирали себе землю, относившуюся к областному центру. У нас никто ничего не отнимал. Хотя, конечно, в плане перераспределения денег даже самые богатые муниципалитеты-доноры оказались у областей в долгу и сели на дотацию из регионального бюджета. Так сверстана доходная часть: мы имеем 30 процентов собранного подоходного налога, хотя когда-то нам обещали 5 То же самое с дорожным налогом: машины ездят по нашим улицам, стоят на городских тротуарах, раскатывают в грязь газоны, а деньги идут в областной бюджет. Надо разделить доходы хотя бы так, чтобы половина этих средств поступала городу.

Юревич Напомню, что это не просто огород, а огромная территория - 1238 гектаров в северо-западной части Челябинска. ГНУ ЮУНИИПОК (Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства) заявил о своих претензиях на этот участок в 2005 году. Право собственности на этот участок они обосновывали распоряжением Совета Министров РСФСР, датированным 1962 годом. Однако документов, которые подтверждали бы их право бессрочного пользования землей, ни в один из судов не представили.

РГ Раз уж речь зашла об огородах и покупке земель, скажите, в какой стадии находится сейчас прошедшая несколько судебных инстанций тяжба администрации Челябинска с научным институтом - ЮУНИИПОК - по поводу спорного участка земли?

В советские времена в северо-западном планировочном районе построили несколько миллионов квадратных метров жилья, Западную насосную станцию... В границы участка, право на который оспаривал институт, вошли многоэтажные жилые микрорайоны и частные дома, построенные более 15 лет назад. Последний генплан, датированный 2003 годом и утвержденный постановлением областного правительства, северо-запад Челябинска тоже отводит под перспективную жилую застройку.

Тогда, 45 лет назад, Челябинск был совсем небольшим, и землю под поля Областной плодоовощной опытной станции выделили фактически в пригороде. В 1967 году, когда разрабатывался генплан строительства Челябинска, правительство эту землю изъяло для нужд города, а ЮУНИИПОК выделило другой участок - в Сосновском районе.

В конце ноября еще один суд (на этот раз по иску жителя Челябинска Петра Конарева, живущего в спорном микрорайоне) признал регистрацию прав ГНУ ЮУНИИПОК незаконной. Зато выделение участков под жилую застройку опротестовала областная прокуратура...

Тем не менее в мае 2006 года в нарушение норм законодательства и прав арендаторов и землепользователей земельный участок площадью 7,8 га (внутри спорных 1238 га) был поставлен на кадастровый учет по заявке ЮУНИИПОК в качестве федеральной собственности. Все проекты нам пришлось заморозить, а регистрацию прав на участок оспорить в суде. В дальнейшем мы получили серьезную поддержку в виде соответствующего президентского поручения правительству и профильным ведомствам, в котором подтверждалось: в черте города картофельные поля засеваться не должны.

Правда, мы быстро сориентировались, и чтобы нацпроект по жилью в Челябинске не останавливался, нашли Чуриловскую площадку в другой части города - там можно построить полмиллиона квадратных метров жилья. Раньше на нее как-то не обращали внимания, но сейчас мы ее реанимировали, и строительство уже начато. Благодаря этому общие объемы ввода жилья у нас не упадут, и сдадим мы в этом году около 600 тысяч квадратных метров...

Суды - дело неспешное. Пока они тянутся до бесконечности, под вопросом застройка целого микрорайона, где планировали ввести в эксплуатацию почти 2 миллиона квадратных метров жилья - примерно для 50 тысяч семей. Причем стройка шла бы не в чистом поле: на северо-западе у нас не только насосная станция, обеспечивающая водой полмиллиона жителей города, но и канализационный коллектор, нормальные дороги, газовые сети, в прошлом году запустили электрическую подстанцию и строим вторую. Это делало строительство существенно менее затратным.

Юревич Потребность - по покупательной способности. Это в советские времена был зафиксирован абсолютный рекорд - 530 тысяч квадратных метров (не знаю, правда, с приписками или без), а потом сразу резкое падение. Мы резких рывков не планируем, будем строить теми же темпами, что и в 2007-м. Рост цен на новое жилье в Челябинске полностью остановился, кое-где они даже снижаются. В престижных новых микрорайонах цена квадратного метра - 33-35 тысяч рублей, в обычных - 28-30 тысяч. Это еще дороговато. Но сейчас в строительной отрасли цены вообще рванули вверх - и на стройматериалы, и на оплату труда квалифицированных специалистов. Сейчас ниша заполнится, и цены должны снизиться, но произойдет это не сразу.

РГ А потребность какова?

Юревич Не то чтобы очень легко - в администрации другая иерархическая система, да и бизнес-подход здесь порой совершенно непозволителен. Но если говорить о бюрократической рутине, то как раз ее преодолевать можно и нужно, и это, надеюсь, нам удается. Те, кому это не по душе, просто увольняются, а на их место приходят молодые, динамичные, более, как сейчас говорят, креативные люди. И работают куда эффективнее выходцев из комсомольской системы - у них так и осталась привычка отрапортовать, но ничего не сделать.

РГ Судя по вашим словам, вы из когорты мэров-бизнесменов, а не чиновников... Трудно было приспособиться к новым правилам игры, когда вы заняли кресло главы администрации города?

Вот к чему я, наверное, никогда не привыкну - это к нашей судебной системе. Столкнувшись с ней, понимаешь, насколько глубокие реформы требуются на этом направлении. Более закрытой машины, практически непробиваемой извне, по-моему, в России нет. Особенно это касается судов общей юрисдикции. Если в арбитражном суде еще можно в конце концов найти правду, пройдя череду кассаций вплоть до Высшего арбитражного суда, то преодолеть горнило районного суда, затем областного, затем президиума областного и дойти до Верховного - практически нереально, даже если располагаешь всеми доказательствами своей правоты.

Правда, не могу обвинить в этом всех бывших комсомольцев, среди них есть достойные, надежные люди. Но опору для нас все-таки составляют 30-35-летние - или уж, как ни странно, старшее поколение, которое понимает смысл слова ответственность.

Ни для кого не секрет и то, что рейдеры тоже активно используют в своей практике именно суды. При этом если ошибается сам судья, его практически никогда не привлекают к ответственности - квалификационные коллегии находятся на территории области, и о независимости оценок говорить невозможно. Если бы система судов общей юрисдикции была бы выстроена по той же схеме, что и арбитражных, - то есть вторая, более высокая инстанция была независима от первой и находилась в другом регионе, думаю, судебная реформа сдвинулась бы с мертвой точки. А пока решения судов - особенно касающиеся земельных и имущественных споров - самая закрытая часть государственной машины.

Сейчас мэрии практически всех городов (особенно крупных) буквально погрязли в судебных исках и вынуждены выделять из бюджетов деньги, нанимая юристов, которые эти иски ведут. Таково прямое следствие корпоративных войн, которые раньше шли между предприятиями, а сейчас - между бизнесом и городскими властями, между администрациями области и города и так далее. И если муниципалитету нужно создать проблемы, лучший способ для этого - подать иск и взыскать штраф, например, за плохие дороги (как в Костроме), или еще за что-то. Сколь абсурдным ни было бы обвинение (так, челябинской администрации недавно выписали штраф за то, что мы не выделили землю, которая нам даже не принадлежала - это выяснилось в процессе разбирательства, уже после всех мировых соглашений).

Юревич В целом наша правовая система вполне работоспособна. Но, как всегда, многое приходится отлаживать уже на ходу. Например, вполне здравый и нужный 131-й Федеральный закон Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ. Жизнь покажет, правильно это или нет - то, что землю отдали из муниципального в областное ведение, а полномочия мэра существенно снизились. Теоретически глава региона может лишить власти главу муниципалитета и даже отстранить его от работы. Но это всегда ЧП: получается, что человека, избранного населением, отрешают от должности решением чиновника...

РГ А кроме судебной реформы, что вам - с учетом прежнего опыта работы депутатом Госдумы - хотелось бы в законодательстве поправить?

Так или иначе, в эпицентре конфликта с региональной властью мэру вообще работать невозможно, любые свары - это всегда минус для муниципальной власти и вопреки интересам людей. Нас, к счастью, эти проблемы обошли стороной. Да и политическая культура в обществе пусть медленно, но все же начала расти.

С другой стороны, истина, как огонь, тоже добывается трением - избранный политик всегда старается оправдать доверие людей и защищать их интересы, в том числе и перед властью более высокого уровня. А в конечном итоге все зависит от взаимоотношений должностных лиц. Там, где губернаторы мыслят реальными категориями и понимают, что областной центр и его промышленность нуждаются в развитии, все идет нормально. Так, например, у нас с региональной администрацией отношения вполне конструктивные. Губернатор с пониманием относится к городским проблемам. Не скажу, что так уж сильно балует нас лишними деньгами - но и его можно понять: нельзя какой-то один муниципалитет слишком явно выделять среди других.

Юревич Понятно как - грязно. До чистых выборов, без применения политтехнологий и разнообразного пиара мы еще не доросли.

РГ Вот сейчас этот уровень культуры как следует и проявится во время кампании по выборам в Думу. Ваш прогноз: как она будет происходить в Челябинске?

Юревич Сугубо политическими методами. Я член Единой России. И в данном случае не разделяю позицию тех, кто называет партию власти ручной, чуть ли не карманной. Съездите в Германию или Америку и посмотрите, какие партии представляют интересы действующей власти там. Ничем они, по сути, не отличаются от Единой России. И критики, которые в западных странах кричат, что, мол, караул, все плохо! - тоже очень напоминают нашу оппозицию.

РГ Вы что-то можете сделать, чтобы грязи стало меньше, - как градоначальник, как политик?

Другое дело, что мне кажется не совсем точным термин партия власти - скорее это партия, способная оказать на власть конструктивное влияние. Челябинское региональное отделение Единой России возглавляет спикер областного парламента, с которым у меня хорошие взаимоотношения. Лично я вхожу в политсовет партии.

У нас же, по сути, сейчас двухпартийная система - с одной стороны, Единая Россия. С другой - коммунисты, которые дискредитировали себя экономически и статистически, но имеют идеологических сторонников. Все прочие, какими бы серьезными ресурсами они ни располагали и какие бы эпатаж-шоу ни устраивали - не более чем маргиналы. Даже если некоторые из них преодолеют 7-процентный барьер на выборах в Думу.

То же касается и проекта Урал промышленный - Урал Полярный, который Единая Россия осуществляет в числе своих приоритетов. Развитие промышленности, оживление бизнес-климата, новые рабочие места - да, это убедительная агитация за действующую власть.

Город Челябинск всегда, когда требуется выделить средства на неотложные нужды, находит в областном парламенте поддержку фракции единороссов. Даже порой депутаты сами подталкивают губернатора к тому, чтобы лишние деньги отправить на нужды города. И, конечно, колоссальное значение имеет для нас тот миллиард рублей, который Единая Россия выделила городам-миллионникам, и Челябинску в их числе. Если это предвыборный ход, то я - обеими руками за подобный пиар. Партия действительно сможет таким образом набрать очки в крупных городах, причем без всяких технологических ухищрений.

Юревич Конечно, общаюсь, и достаточно часто. Объезжаю территорию, контролирую дорожные работы, уборку мусора... Особенно после зимы. У нас люди слишком привыкли выкидывать мусор в окна или на газоны - пока драконовские штрафы не введешь, увещевать бесполезно. Так что я сильно мучаю глав районов, чтобы они работали и с людьми, и со школами. И, главное, - с предприятиями и частными предпринимателями, заставляли их благоустраивать прилегающую территорию. Во всем мире такая практика, чем мы от других отличаемся? Кстати, в ходе таких проверок в свое время выяснилось, что у большинства магазинов и киосков вообще не было договоров на вывоз мусора - они по привычке сбрасывали все в баки ближайшего дома или просто на улицу. Пришлось наводить порядок. Кстати, поступления в бюджет города при этом сильно выросли.

РГ От читателей, которые позвонили в редакцию, вы услышали немало критики в свой адрес - по поводу, например, метро, состояния дорог, несанкционированных парковок во дворах... А вы сами с людьми напрямую общаетесь, в эти самые дворы часто заглядываете?

РГ Собственно говоря, этот ваш рецепт универсальный - он ко всей нашей экономике относится...

Про метро и дороги мы уже говорили. А вот с парковками - очень характерная ситуация. В одном и том же дворе живут люди, которым машины мешают, и те, которым свои авто негде ставить. Чистый конфликт интересов. С другой стороны, в городе возникают несанкционированные ночные парковки, которыми заправляют коротко стриженные парни, а милиция закрывает на это глаза. Что делать? Тупо запрещать? Эффект будет нулевым. Значит, надо перевести дело в цивилизованное русло, чтобы управляющие компании сделали для парковок грамотный землеотвод, обустроили их, обеспечили охрану за разумную плату... Собранные деньги пойдут на обслуживание дома: на строительство, например, детской площадки, озеленение. Тогда и те, кто машин не имеет, получат от этого выгоду. А коротко стриженные парковщики сами куда-то растворятся. Не знаю, куда, не интересовался.

РГ Михаил Валерьевич, вам часто приписывают губернаторские амбиции. Есть ли под слухами почва?

Юревич Хотелось бы верить, что да. И что его применят не только в отдельно взятом городском дворе. На авторство не претендую, но результату буду рад.

Что же касается амбиций - достаточно простой арифметики. По своему бюджету, по объему полномочий главы города, по численности населения, по экономическому потенциалу и еще по очень многим показателям город Челябинск даст фору немалому числу российских областей, которыми руководят губернаторы. Так что мне простора для деятельности хватает, я предпочитаю мыслить и работать в реальном масштабе, а не гнаться за статусом.
Несмотря на свою туристическую привлекательность, северная столица, как, впрочем, и Москва обладает существенным недостатком - нехваткой гостиниц. По разным оценкам, дефицит номеров составляет от 30 до 80 тысяч. То есть ежегодно город теряет возможность привлечь от 5 до 7 миллионов туристов, которых просто некуда разместить. Попытки городских властей решить эту проблему с помощью всевозможных программ пока не увенчались успехом. Пока не заполнены более дорогие отели, для инвестора гораздо интереснее строить объекты класса четыре и пять звезд, дающие лучшие показатели рентабельности и окупаемости.

Юревич Опасный вопрос. Губернатор работает и в отставку уж точно не собирается. Поэтому подсиживать его я не хочу и не буду, и еще меньше мне нужно создавать на этой почве трения с областной администрацией. Думаю, что каждый из нас должен быть хорош на своем месте.

По информации комитета по инвестициям и стратегическим проектам, в Петербурге представлены такие крупнейшие международные гостиничные операторы, как Best Western, Marriott, Orient Express, Kempinski, Radisson SAS, Accor, Rocco Forte Hotels, Corinthia, Park Inn. Однако практически все они управляют отелями уровня четыре и пять звезд. В 2006 году из девяти введенных в эксплуатацию гостиниц на 153 номера восемь имеют класс три звезды. Это отели Амстердам (11 номеров), Rinaldi Art (15 номеров), Арт-отель Trezzini (17), Невский берег (18), Крыша (9), Александерплатц (47), Хостел Antonio House (11 номеров) и Best Value Hotel (13 номеров). С начала 2007 года заработали еще две гостиницы среднего класса: Империя Парк (15 номеров) и Ра (28 номеров).

По данным на начало мая 2007 года, в северной столице официально зарегистрирована 341 гостиница на 18,2 тыс. номеров. На 1 тысячу жителей в городе приходится всего семь гостиничных мест, тогда как в европейских туристических центрах этот показатель составляет 30-40 мест. Сегодня в Санкт-Петербурге более 218 отелей эконом-класса (ниже трех звезд), 94 гостиницы класса три звезды, 20 четырех-звездных отелей и 9 пятизвездных.

За последние три года в Петербурге не введено ни одной гостиницы уровня три звезды с номерным фондом более 100 номеров, - говорит управляющий партнер АРИН Игорь Горский. В итоге в Санкт-Петербурге недостаток номерного фонда наиболее остро ощущается в категории три звезды, хотя есть ресурс для развития и в более высоких категориях, - считает он. Именно наличие этого ресурса и сдерживает развитие сегмента отелей эконом-класса.

Согласно экспертным данным департамента консалтинга и оценки Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), потенциальная емкость гостиничного рынка Петербурга гораздо выше - 80 тыс. номеров. Средние показатели заполняемости гостиниц составляют 60-65%, а для отелей, управляемых международными операторами, - до 75%.

Кроме того, как признают эксперты, строителям гостиниц мешают бюрократические риски. Отель должен быть введен в эксплуатацию в срок, установленный управляющей компанией, которая формирует задание и ставит условия по строительству. Однако в Петербурге действуют слишком длительные сроки согласований и получения разрешительной документации на строительство. Кроме того, требования таких монополистов, как Петроэлектро-сбыт, Водоканал, Ленэнерго к жилым помещениям, коими являются номера отелей, намного жестче по сравнению с требованиями к таким нежилым помещениям, как офисы в бизнес-центрах.

Несмотря на высокий спрос и нехватку качественных трехзвездных отелей, компании не спешат вкладываться в подобные проекты, - говорит вице-президент корпорации Петербургская недвижимость (холдинг Setl Group) Вячеслав Семененко. - Сейчас, пока еще не заполнены более дорогие сегменты, для инвестора гораздо интереснее строить объекты класса четыре и пять звезд, дающие лучшие показатели рентабельности и окупаемости.

Тем не менее проекты строительства гостиниц в Петербурге есть, и они множатся. Так до конца 2007 года планируется построить семь гостиниц на 1 тыс. номеров, пять из которых будут иметь класс три звезды, одна - четыре и одна - пять звезд, а в 2008 году - еще 11 гостиниц на 1,8 тыс. номеров. Всего на данный момент в работе находятся 143 гостиничных проекта на 12 тыс. номеров, а 47 проектов пребывают в стадии разработки.

Все это приводит к тому, что девелоперы берутся за гостиничные проекты только в том случае, если они действительно высокоприбыльны. Так, например, от планов возводить трехзвездный отель на Васильевском острове отказалась управляющая компания Невский альянс. Собственникам оказался неинтересен проект гостиницы, - говорит исполнительный директор УК Невский альянс Владимир Богданов. - На рынке маленьких трехзвездных гостиниц выжить нереально: в трехзвездных отелях хорошая заполняемость лишь с мая по сентябрь, в остальное время она равна 50 процентам. Кроме того, существует слишком жесткая конкуренция с крупными отелями, которые отбирают большую часть клиентов.

Кварталы, занятые пятиэтажными домами первых массовых серий (в обиходе именуемыми хрущевками), - давняя головная боль администрации Санкт-Петербурга. Избавиться от нее власти пытаются давно, но скоро дело наконец сдвинется с мертвой точки - в сентябре в северной столице состоятся первые аукционы по реновации хрущевских кварталов. На торги будут выставлены 17-18 кварталов в пяти районах города вместе с проживающими в них горожанами.

В международной практике гостиничная индустрия считается одной из наиболее выгодных. Подсчитано, что ежегодный прирост в сфере мирового туризма составит в среднем 4,2% до 2010 года. Санкт-Петербург - четвертый по численности населения город Европы - является весьма привлекательным для развития туристического бизнеса. Для того чтобы туристический бизнес развивался, необходимо улучшить инфраструктуру города, в частности, создать эффективную гостиничную индустрию, - считает Игорь Горский.

Нередко целые кварталы хрущоб расположены в удобных и вполне обжитых и престижных зонах - в Московском и Выборгском районах, у станции метро Черная речка. Правда, наиболее проблемные дома оказались как раз в менее престижных и популярных Кировском и Невском районах. Но, по оценке питерских застройщиков, важно не столько местоположение домов, сколько условия, на которых город готов привлекать конкретных инвесторов.

Хрущевки доставляют городу и горожанам большие неудобства. Это низкая плотность застройки, изношенные коммуникации, морально устаревшие планировки (6-метровые кухни, совмещенные санузлы, распашонки и пр.). Однако такого жилья в Петербурге, по разным оценкам, от 7 млн до 9 млн квадратных метров, на которых проживает более 10% населения города.

Первая волна
Запустить первую волну сноса питерских пятиэтажек уже пыталась Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК), работавшая в рамках соглашения между правительствами Москвы и Петербурга. В 2004 году МИСК получила участок под строительство комплекса, куда планировалось переселить жильцов хрущевского квартала N 18 в Купчине. Однако в итоге город распределил это жилье среди переселенцев из других проблемных домов. Большинство жителей экспериментального квартала отказались переезжать за несколько километров от своих домов.

Что касается самих хрущевок, то сейчас это жилье, безусловно, неликвидное, не востребованное покупателями. Люди не хотят покупать квартиры в морально и физически устаревших домах. Период массового расселения, когда расселенцев из комнат переселяли в квартиры-маломерки в таких домах, уже прошел. Целесообразность их замены на современные дома становится все более очевидна, - уверен генеральный директор агентства Петербургская недвижимость Сергей Дроздов.

Как уверяют в компании, с учетом последнего роста цен на недвижимость пока что выгоднее просто покупать землю на торгах, чем заниматься расселением. Волновое расселение из хрущевок будет актуально, когда правительство Петербурга примет закон, хоть как-то ограничивающий требования жильцов при расселении, - заявлял в СМИ руководитель этого проекта Максим Рудый. - Сегодня запросы расселяемых таковы, что это не окупается. Были люди, которые откровенно спрашивали - а что, уже пора прописывать в квартире кучу родственников? Трем семьям, поселившимся в одной такой квартире, я должен был бы предоставить 3 квартиры. В итоге проект окупился бы, только если продавать 1 кв.м в новом доме примерно за $5000.

Причины, по которым не пошла московская схема, чиновники склонны видеть в несовершенствах законодательства на тот момент. Квартал N 18 был не самым удачным выбором для пилотного проекта. Там практически нет аварийного жилья. А поправки в Градостроительный кодекс РФ, упрощающие порядок обновления кварталов массовой застройки, вступили в силу лишь с начала этого года, - говорят в комитете по строительству администрации Петербурга. В МИСК заявляют, что не отказались бы от расселения хрущевок, если бы город не изменил условия договора.

Как обещают власти, расселение будет производиться по так называемому веерному (волновому) методу, хорошо зарекомендовавшему себя в Москве. Сначала на свободном участке строится жилой комплекс, куда переселяется часть жильцов хрущевского квартала. После этого инвестор приступает к сносу пятиэтажек и новому строительству на этом месте. Свободные участки под строительство домов для поэтапного расселения граждан районной администрацией уже подобраны.

Вторая волна
Весной этого года городское правительство приняло постановление о порядке взаимодействия органов власти при принятии решений о реновации кварталов. В ближайшее время обещано внести изменения в местное законодательство, регламентирующие правила расселения и реконструкции жилых кварталов. Основные принципы уже известны. Земля под застроенными кварталами будет реализовываться через инвестиционные торги. Расселением собственников займутся победители торгов, а решение проблем с нанимателями возьмет на себя город.

Это мнение разделяет и Сергей Дроздов. Расселение хрущевок, безусловно, интересно риэлторскому бизнесу. В особенности если расселение будет проводиться так называемым единым лотом, то одним домом целиком займется одна компания, выбранная по конкурсу. Так было бы более целесообразно. Кстати, у агентства Петербургская недвижимость есть уже подобный, причем успешный, опыт расселения зданий. Это такие объекты, как общежитие, жилье в Петродворце (на месте проекта Setl Group), а также на ул. Восстания, д. 40, где инвестору необходимо было провести реконструкцию дома, - рассказал он.

По словам председателя совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрея Тетыша, рентабельность проектов сноса хрущевок и строительства на их месте новых домов пока не ясна. Но курс городской администрации на комплексную реконструкцию - абсолютно верный. При этом вопросам будущих взаимоотношений инвесторов с собственниками расселяемых квартир власти должны будут уделить самое пристальное внимание. Все расселение должно идти централизованно через город. Если застройщика оставят с собственником один на один, то никакого комплексного расселения хрущевок в Петербурге не будет, - считает он.

Рентабельность комплексной реконструкции района, по оценке компании, находится в пределах 10%. Тогда как в среднем по Петербургу рентабельность сейчас составляет от 20 до 40%. Так что для того чтобы убедить строителей заниматься хрущобами, власти должны найти неоспоримые аргументы - например, тотальный дефицит земельных участков или обещание помощи со строительством инженерной инфраструктуры. Если этого не произойдет, то разобраться с хрущевками опять не получится.
Продолжающаяся стагнация на рынке жилья заставляет все больше частных инвесторов искать выгоду на рынке коммерческой недвижимости. Вкладывая в офисные и торговые помещения, можно заработать от 10-15 до 40% годовых. Самый большой доход сулят инвестиции в нежилые помещения на первых этажах жилых новостроек.

По данным Агентства развития и исследований в недвижимости, расчетный коэффициент расселения хрущевок на данный момент составляет как минимум 1,45 (в новых домах переселенцам приходится предоставлять в среднем на 45% больше площади, чем они занимали в хрущевках). Но в реальности компании вынуждены закладывать в свои проекты коэффициент 1,65 и даже выше.

Сегодня наиболее привлекательны, по мнению Ольги Побединской, директора по маркетингу Бюро недвижимости Агент 002, инвестиции в торгово-развлекательные центры и логистические парки в регионах, поскольку дефицит таких объектов огромен и рынок строительства в этом сегменте еще несколько лет будет далек от насыщения.

Инвестиции в коммерческую недвижимость более прогнозируемы и стабильны, не подвержены панике, которая может вести либо к резкому повышению, либо резкому падению стоимости жилой недвижимости, - считает Андрей Бушин, директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга МИЭЛЬ-Недвижимость. - Коммерческая недвижимость в меньшей степени зависит от эмоциональной составляющей, так как все решения взвешены и принимаются на основе анализа рынка. Более того, банки охотней идут на выполнение операций с коммерческой недвижимостью, так как эту недвижимость можно, например, сдавать в аренду на 10-15 лет. Таким образом, коммерческая недвижимость является залогом с обеспеченным доходом.

По данным гендиректора Vesco Consulting Алексея Аверьянова, сегодня до 80% мелких инвесторов с капиталом порядка $1 млн. вкладывают средства приоритетно в торговые площади. Как правило, они приобретают помещения на первых этажах жилых зданий с целью последующего перевода их в нежилой фонд и реализации в формате торговых площадей на рынке купли-продажи или аренды. Арендные ставки для таких помещений в зависимости от места расположения и характеристик могут колебаться в среднем от $500 до $1500 за кв.м. Минимальный порог инвестирования в торговый сегмент недвижимости составил в 2006 г. около $700 тыс. При этом возрастание числа лиц, вкладывающих средства в торговую недвижимость, объясняется высокой скоростью оборачивания средств и прибыльностью оперирования в рамках сегмента. Так, средняя доходность для частного инвестора может составлять примерно 30%, а в наиболее удачных проектах доходить до 40-50% годовых, - говорит Алексей Аверьянов. - Наиболее высокой прибыли инвестор может достичь, вкладывая средства в площади, расположенные на первых этажах жилых зданий на оживленных улицах в центре Москвы, а также в спальных районах в шаговой доступности от метро.

Правда, не каждому частному инвестору такие вложения по плечу. Физическим лицам, не располагающим многомиллионными суммами для инвестирования, стоит обратить внимание на первые этажи новостроек. Минимальная сумма вложений зависит прежде всего от месторасположения и, соответственно, коммерческой привлекательности объекта инвестирования. Наиболее привлекательной является торговая недвижимость, - считает Сергей Мусиенко, руководитель отдела маркетинга и рекламы Группы компаний Собор. - Минимальная сумма вложений - от $150 тыс. при стоимости нежилого помещения свободного назначения от $3000 до $4000 за 1 кв.м. Арендные ставки находятся в пределах от 400 до 550 долларов кв.м. в год. Соответственно доход может составлять от 12 до 17% . Наибольшим спросом у потенциальных арендаторов пользуются небольшие помещения от 50 до 150 кв.м., под размещение объектов торговли, салонов красоты, медицинских услуг, аптек и т.д..

А вот инвестиции в офисный сегмент не столь доходны. Минимальный порог вложений составляет порядка $700 тыс., однако, по данным Алексея Аверьянова, большинство инвесторов вкладывает в бизнес около $1-1.5 млн. Значительная часть игроков приобрела подходящие помещения в начале 1990-х гг., когда на меняющемся рынке существовала возможность покупки недвижимости практически за бесценок. В условиях неустойчивой конъюнктуры такие помещения могли простаивать годами, и только в начале 2000-х годов собственники большинства активов переоборудовали их в офисы и начали сдавать в аренду. В связи с тем, что арендные ставки на большинство подобных офисов являются самыми низкими по рынку, их доходность невысока - порядка 5-15% годовых, - рассказывает он. - Основным недостатком офисов, организованных частными инвесторами, является полное отсутствие парковки, присущее порядка 90% предложения. Соответственно, наиболее высокие арендные ставки и максимальная доходность в данном сегменте наблюдались на помещения, обладающие парковкой.

Это мнение разделяет и Андрей Бушин. Доходность стрит-ритейла при объеме инвестиций от $500 тыс. до $2 млн. может достигать 40% годовых, и наша компания сейчас занимается такими объектами как в собственных интересах, так и в интересах клиентов, - отмечает он.

Торговые центры и склады с точки зрения частных инвестиций менее интересны, поскольку по частям, как правило, не распродаются и, соответственно, требуют значительных сумм вложений.

Другой путь вложений в коммерческую недвижимость - покупка части офисного комплекса на этапе строительства. Но это актуально именно для регионов, так как бизнес-центры в Москве в большинстве случаев не продаются, а сдаются в аренду, - уточняет Андрей Бушин. - Есть, конечно, отдельные предложения по продаже офисных блоков, например, в бизнес-центре Поларс на Дербеневской набережной, но они единичны.



Главная --> Публикации