Главная --> Публикации --> Иностранные инвесторы ищут российских девелоперов с проектами Чиновник-девелопер Ипотечные ставки приближаются к народу Юрий лужков практически завершил формирование правительства Страх по дому твоему

В начале 1990-х гг. созданная Владимиром Коганом фирма Петровский трейд хаус вошла в число акционеров Промышленно-строительного банка (Санкт-Петербург). В конце 2005 г. 75% плюс 3 акции ПСБ приобрел ВТБ за $580 млн. Вскоре после этого Коган был назначен заместителем председателя Росстроя.

Бывший акционер ПСБ приобрел вчера на торгах Фонда имущества аварийное здание площадью около 300 кв. м за 60,4 млн руб. он переплатил, полагают эксперты.

Весной этого года компания была переименована, нам показалось, что БФА-Девелопмент более звучное название, подтвердил исполнительный директор Петровского трейд хауса Александр Кретов. Акционеры не менялись, добавил он.

Фонд имущества продал вчера аварийное здание на Воронежской ул., 45, литера Б. Площадь здания 278 кв. м, земельного участка 657 кв. м. На этот лот претендовало 18 участников, в результате цена взлетела почти в семь раз с 9 млн руб. до 60,4 млн. Победителем было признано ЗАО БФА-Девелопмент. Это новое название компании Петровский трейд хаус, сообщила Валерия Сидорова, представлявшая ее на торгах.

Цена аукциона примерно на 30% превышает рыночную, говорит Александр Желиостов, гендиректор ООО Проектно-строительное бюро Жилстрой, которое тоже участвовало в аукционе. Для агентства недвижимости Колвэй, которое участвовало в торгах по поручению своего клиента, предельная цена составила 30 млн руб., говорит заместитель управляющего центрального отделения Колвэй Ярослав Кузьмин.

На месте дома на Воронежской, по его словам, появится жилье бизнес-класса общей площадью 3500 кв. м, компания планирует инвестировать в строительство $5-6 млн.

Петровский трейд хаус уже удивлял конкурентов размахом. В конце прошлого года компания за $15 млн с троекратным превышением цены приобрела два здания и участок земли на Пионерской ул. Тогда нам тоже говорили, что мы переплачиваем, но практика показывает, что инвестиции были сделаны оправданно, говорит Кретов. В планах компании также строительство бизнес-центра класса А площадью 24 000 кв. м на Петроградской набережной, спортивно-оздоровительного комплекса в здании бывших бань на ул. Некрасова, 14, гостиницы и аквапарка в Репине. Еще несколько проектов в Петербурге и Москве находятся на стадии подготовительных работ.

Генеральный менеджер Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков называет цену, которую компания собирается заплатить за лот, запредельной. Цена $3500 за 1 кв. м земли характерна для Крестовского острова, а не для Лиговки, считает он. Объектов осталось мало, особенно в центре, объясняет Кузьмин причину ажиотажа.

По мнению Баркова, это место не слишком подходит для возведения жилья бизнес-класса. Логичнее всего строить здесь бизнес-центр, полагает Кузьмин.
На Конференции «Коммерческая недвижимость России», которая состоится в Петербурге с 3 по 5 октября, будет проходить секция «Торгово-развлекательные комплексы». По информации организаторов конференции, эта секция сегодня вызывает наибольший интерес участников. В работе секции примут участие такие ведущие сетевые операторы, как «Метро», «Патэрсон», «Перекресток», IKEA, «Рамстор» и другие. Свои комментарии дает ведущий секции Юрий Борисов, генеральный директор УК «Питер», председатель комитета по аналитике Гильдии управляющих и девелоперов.

Здание на Воронежской ул., 45, Фонд имущества выставил на торги уже во второй раз. В апреле его стоимость достигла 63,2 млн руб., однако победитель аукциона физлицо отказался заключать договор, посчитав объект слишком дорогим. Тогда за объект тоже боролись 18 компаний, в том числе и Петровский трейд хаус. БФА-Девелопмент рассчитывает приобрести и соседнее здание также под строительство жилья. Как сообщили в Фонде имущества, оно включено в программу расселения ветхого и аварийного жилья на этот год и также будет выставлено на торги.

— По мере развития рынка торговых помещений, концепции проектов претерпевают изменения и усложняются. У первых «прообразов» торговых комплексов – рынков - концепция была простая - обеспечить приток максимального количества покупателей и заработать максимальное количество денег. На тот момент у собственников этого бизнеса не было и мысли о кондиционировании воздуха и о других элементах комфорта, которые кажутся необходимыми сегодня. Сегодня концепция комплекса - это сложнейший документ. Можно перечислить огромное количество параметров, которые необходимо учесть: это и сбалансированный состав арендаторов, и наличие «якорей», их количество и размер, площади, которые необходимо отдавать арендаторам, оптимальное соотношение товарных групп, торговли и услуг, зонирование и прочее. Сейчас жизнеспособный торговый комплекс - это не просто место для покупок, но также место для семейного отдыха и развлечения. Очевидно, что в дальнейшем торговые комплексы будут эволюционировать именно в этом направлении.

— Почему тема секции заявлена как «Торгово-развлекательные», а не просто «торговые» комплексы?

— Какие проблемы этого сегмента рынка планируется обсудить на секции?



Большое внимание на секции планируется уделить вопросам развития региональных рынков. Аналитиками неоднократно отмечалось, что рынок недвижимости Москвы опережает в своем развитии петербургский на несколько лет. Если сравнивать с регионами, то разрыв этот еще больше. Прогнозируемый в Москве и Петербурге «перегрев» рынка торговых площадей грозит значительно сократить это отставание. А ведь подобный кризис — будущее регионов, которое следует предусмотреть заранее. Изучение зарубежного рынка и чужого опыта позволяет прогнозировать ситуацию и продлевать экономическую жизнь проекта.

— Прежде всего, мы планируем затронуть проблему маркетинговых исследований рынка торговых центров. Стремительный рост числа торговых центров и планируемое перенасыщение рынка заставляет больше средств тратить на исследования, привлекать консультантов, больше считать, больше планировать. Каждый из серьезных девелоперов заинтересован в информации о платежеспособном спросе на услуги сферы обслуживания. Но ни одна из отдельно взятых компаний такие исследования в масштабе Санкт-Петербурга заказать и оплатить не может. Более того – ни одна из аналитических компаний такой заказ не способна выполнить. В связи с этим очевидна необходимость объединения усилий – создания «пула заказчиков» и «пула исполнителей».



Проблемы влияния выходящих в регионы торговых операторов на региональные рынки недвижимости также будут в фокусе участников секции.

— Конечно, управлять торговыми комплексами может не только «внешняя», но и «внутренняя» управляющая компания. Поэтому мы понимаем под управляющими компаниями в том числе и те команды, которые создают сами собственники. Факт в том, что управление торговыми комплексами имеет особую специфику. Сегодня при многообразии торговых форматов покупатель не просто ищет место, где можно купить товар, потратив минимальную сумму денег. Он ищет «ощущений». Потому каждый торговый центр стремится придумать свою «фишку», которая иногда кажется совершенно бессмысленной с точки зрения организации торговли, но работает как фактор привлечения покупателей. Торгово-развлекательные комплексы, в отличие от других видов коммерческой недвижимости, нуждаются в «креативном» типе управления, и проекты, которые не имеют профессионального управления, могут потерять своих арендаторов.

— Какова роль управляющих в развитии рынка торгово-развлекательных центров?

Законопроект О государственном кадастре недвижимости был разработан МЭРТом и принят Госдумой в первом чтении осенью 2006 года после принятия закона о дачной амнистии. Напомним, что закон разрешил регистрировать земельные участки со строениями на них по факту, то есть с излишками и самозахватом. Однако для регистрации владелец участка должен представить техпаспорт объекта и кадастровый план земельного участка. Выяснилось, что рынок этих услуг монополизирован: техпаспорт объекта готовит Бюро технической инвентаризации (БТИ), а обмер участка производят аффилированные с местными властями МУПы и ГУПы. В результате стоимость услуг для граждан доходит до нескольких десятков тысяч рублей за объект. Тогда МЭРТ в лице замминистра Андрея Шаронова пообещал демонополизировать сферу кадастрового учета недвижимости в новом законе О государственном кадастре недвижимости.

Госдума приняла 27июня во втором чтении законопроект О государственном кадастре недвижимости. За несколько месяцев с момента первого чтения проект, предусматривающий быструю либерализацию рынка кадастровых услуг, потерял большую часть содержания. Как минимум до 2010 года большая часть рынка кадастровых услуг будет находиться под контролем Роснедвижимости, в которой за время дискуссии о кадастре сменилось руководство.

Кроме этого, законопроект ко второму чтению так и не получил развернутого положения о саморегулируемых организациях (СРО) кадастровых инженеров. В проекте упоминается, что такие СРО могут создаваться, однако о материальной ответственности СРО за действия участников речи не идет. Таким образом, там, где частные кадастровые инженеры не будут самостоятельно создавать СРО, кадастровый учет будут вести те же ГУПы.

Однако принятый вчера во втором чтении законопроект эту проблему не решил. Кадастровые инженеры, согласно проекту, фактически будут так же, как и сейчас, зависимы от органов власти их реестр будет вести орган кадастрового учета Роснедвижимость (сейчас в составе МЭРТа), а обмером зданий и помещений будут по-прежнему заниматься структуры БТИ. Согласно проекту, до 1 января 2010 года будут действовать переходные положения, отдающие на усмотрение правительства изменение нынешнего порядка учета зданий и сооружений. Если правительство ничего не изменит в этом порядке, то по крайней мере до 2010 года рынок кадастрового учета будет контролироваться системой БТИ и подведомственных Роснедвижимости ГУПов.

Как пояснил Ъ юрист фирмы Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев, отсутствие полноценных СРО не позволит демонополизировать рынок услуг по кадастровому учету недвижимости. Система же БТИ приводит к росту издержек. В частности, по правилам БТИ документы с результатами обмера здания действительны только год. При купле-продаже недвижимости каждый раз надо измерять объект заново по словам господина Раева, при обмере крупного складского объекта для кадастровых целей расходы могут составлять до $200 тыс.

По информации Ъ принятие проекта в нынешнем виде проллобировало новое руководство Роснедвижимости, которое будет отвечать за ведение единого кадастра недвижимости. Пока законопроект рассматривался Госдумой, в Роснедвижимости сменилось руководство Михаила Мишустина сменил Сергей Подобед, который, судя по всему, оказался противником регулирования цен на рынке кадастрового учета через СРО.

Об этом шла речь на заседании общественного наблюдательного Совета города по реализации городской программы Год ребенка, провела которое первый зам. мэра руководитель комплекса социльной сферы Людмила Швецова.

Проект, несмотря на отмечавшиеся недостатки, вчера был принят во втором чтении практически без обсуждения. Пока неизвестно, готов ли МЭРТ бороться за либерализацию системы кадастрового учета по данным Ъ, в развитие принятого закона ведомство готовит и другие законопроекты, но сроки их внесения в Госдуму пока не определены.
На фоне авангардных высоток и космических дорожных развязок строящиеся до сих пор по старинке школы, детские сады и госучреждения выглядят более чем нелепо. Как изменить ситуацию?

- По поручению правительства Москвы разрабатываем сейчас новые типовые проекты детских учреждений, - рассказал зам. председателя Москомархитектуры Анатолий Зобнин. - По плану в текущем году в столице появятся построенные по новому проекту первые восемь детских садов на 220 мест. В них предусматриваются 12 групповых спален, увеличенный медицинский блок, столовая на 40 мест, залы для музыкальных и физкультурных занятий, которые раньше были объединены, плавательный бассейн, кружковые помещения для развивающих занятий с детьми, а также компьютерный класс. Затем возьмемся за школы. Уже разработан новый проект общеобразовательной школы на 550 мест.

Каждая школа, поликлиника или детский сад не могут возводиться по индивидуальному проекту. Да и нет у города столько средств. А золотой середины, то есть новых типовых проектов, соответствующих современным санитарным и эпидемиологическим нормам, для городской инфраструктуры, как оказалось, просто нет. Поэтому и вырастают, словно памятники прошлого, школы и детские сады из последней трети восьмидесятых годов прошлого века. За период с 2000 по 2006 год от общего числа построенных школ лишь 35 зданий по индивидуальным проектам, а из 202 детских садов - лишь 36 не похожи на прочие. Про ясли и говорить нечего, за шесть минувших лет под них лишь пару раз выделяли здания бывших детских садов, новых же не построено ни одного. Впрочем, не планируется и в ближайшее время разработать даже типовой проект ясель.

- У нас нет ни одного проекта современного Дома ребенка, нет проектов инноваций зданий, построенных 30-40 лет назад, - критиковала архитекторов Людмила Швецова.

Правда, как оказалось, в этом проекте этой новой школы для перемещения инвалидов из всех технических средств предусмотрен лишь пандус. То есть выше первого этажа этой будущей столичной школы XXI века в инвалидной коляске все равно не поднимешься. Впрочем, пока лишь одна неспециализированная школа Москвы приспособлена для колясочников: в ней есть лифты, пандусы, дополнительные поручни - расположена она в Лианозово. Но взять ее проект за основу нельзя, так как слишком обширную площадь занимает она - более 1,4 гектара. В городе просто нет таких площадок. По словам архитекторов же, на площади 0,8 - 0,9 гектара просто невозможно построить суперсовременное здание школы, удобное и для колясочников.

- Практика повального выделения больших площадей не всегда оправдана, - объяснил зам. руководителя департамента Николай Федосеев. - Многие многодетные семьи, отстояв очередь в десять- двадцать лет, сталкиваются с проблемой, как разместить в этих комнатах уже выросших и еще совсем маленьких детей. Департамент же предложил выделять им модульные дома малоэтажной застройки, объяснив, что при необходимости их легко перестроить или достроить.

Обсудили на заседании совета и поручение правительства города разработать проекты жилых домов для многодетных семей. Зачем строить отдельные многоквартирные дома для многодетных семей, если по программе обеспечения очередников можно выделятьим в обычных домах 5-6-комнатные квартиры?

Впрочем, уйти от разработки проекта пяти-четырехкомнатных квартир архитекторам все же не удалось. Людмила Швецова потребовала выполнить данное мэром поручение. Она предложила Москомархитектуре привлечь к их разработке студенческие конструкторские бюро.

- Есть места, где нельзя поставить многоэтажку, вот их и надо застраивать малоэтажными домами, создавать таун-хаусы с небольшим клочком земли, - считает Федосеев. - Для этого можно использовать модульное строительство, то есть присоединять этажность по необходимости. Это не фанерные, а реальные дома. Раньше они использовались только за границей, например в американ-ском северном штате Мичиган. Теперь они стоят в России, например в Красноярском крае, где морозы бывают под сорок градусов.

- В плачевном состоянии находятся загсы в пяти районах: Академическом, Черемушкинском, Хамовническом, Люблинском, Кунцевском, - пояснила начальник управления столичных загсов Ирина Муравьева. - Лишь совсем недавно началось строительство нового здания в Шипиловском проезде, И посетовала: - А ведь у нас уйма работы. С начала года по май в Москве, заключено более 44 тысяч браков.

Еще один остро прозвучавший вопрос - помещения для загсов. Статистика сурова:для них за 19 лет не было построено ни одного специального здания.



Главная --> Публикации