Главная --> Публикации --> В москве разрешили приватизировать дворы Жилье по секрету Как распределяются квартиры? По числу ипотечных сделок загородная недвижимость стремительно догоняет столицу Ипотечная экспансия

В самом центре города два озера с чистой прозрачной водой. На отдых и лечение в Друскининкай приезжают из России, Польши, Белоруссии, Германии, Израиля, Швеции, Норвегии и других европейских стран. Город помимо изумительной природы и превосходной экологии издавна славится своими целебными источниками, чудодейственными грязями, великолепными водолечебницами и санаториями.

В 130 километрах от Вильнюса, на границе с Белоруссией и Польшей находится литовский город-курорт Друскининкай. Расположенный на берегу Немана в окружении множества озер и маленьких речушек, он буквально утопает в зелени сосновых лесов, ухоженных газонов и ярких цветников. Самобытная архитектура старинных зданий и новых строений, исторические памятники и оригинальные деревянные скульптуры, установленные в парках, вдоль дорог и пешеходных тропинок, придают необыкновенное своеобразие этому небольшому уютному городку.

После объявления в 1991 году независимости Литвы город переживал труднейшие времена. Резко уменьшился поток отдыхающих из бывших республик СССР и прежде всего из России. Большую часть года простаивали санатории и гостиницы, что существенно ухудшило экономическое состояние города. Для выхода из создавшегося положения были разработаны инвестиционные проекты, направленные на восстановление и дальнейшее развитие лечебного, туристического, развлекательного бизнеса и коммерческого спорта. Для их реализации были привлечены частные инвесторы и средства Европейского союза, выигранные на конкурсной основе. В Друскининкае провели реконструкцию санаториев, гостиниц, построили новые развлекательные и торговые центры и спортивные комплексы, разработали интереснейшие туристические маршруты. В короткий срок был возведен лучший в Балтийском регионе аквапарк уникальное современное сооружение площадью около 25 тыс. кв. м.

В давние времена живший в этих местах народный целитель Пранас Сурутис обнаружил лечебные свойства местных источников. Молва о замечательном лекаре и живой воде Друскининкая быстро распространялась по всей округе. Великий князь Литовский и король Польши Станислав Август Понятовский приказал провести анализ источников. После подтверждения целебных свойств воды декретом от 20 июня 1794 года он объявил Друскининкай, входивший в это время в состав литовско-польского государства, лечебницей. Однако активное развитие курорта началось только в первой половине XIX века, когда в результате раздела Речи Посполитой в 1795 году город отошел Российской империи. За короткое время в Друскининкае были построены водолечебницы, виллы для приезжих, больница, детский приют, магазины, создана служба охраны источников. Через реку Нямунас (Неман) был оборудован паром. Ежегодно на отдых и лечение сюда приезжало более 50 тысяч гостей, а в период между Первой и Второй мировыми войнами до 100 тысяч. Именно в эти годы провели полную модернизацию курорта. Были перестроены санатории, создана современная инфраструктура и научно-техническая база для лечения. В советское время в Друскининкае за год отдыхало около 400 тысяч человек.

Здесь прошло детство М. К. Чюрлениса, создавшего прекрасные произведения симфонической и камерной музыки и оригинальные художественные произведения, в которых словно объединились живопись и музыка. Полотна художника выставлялись на многих крупных выставках в Японии, Франции, Польше, Литве. В скромных деревянных домах мемориального музея Чюрлениса размещена экспозиция, в которой отражено творчество и биография знаменитого литовского художника и композитора.

Рядом с аквапарком открыли единственную в Литве Развлекательную площадь (Прамогу) с обогреваемой открытой сценой и самым современным оборудованием, на которой проводят различные музыкальные мероприятия и театральные представления. В живописном уголке курорта в окружении сосен построили новый городской кемпинг с площадками для домов на колесах, стационарными домиками и индейскими вигвамами. В них останавливаются любители активного отдыха. В Друскининкае нельзя упустить возможность совместить лечение и отдых с посещением исторических мест и знакомством с самобытной литовской культурой.

Рядом возвышается величественный костел Св. Девы Марии со строгим внутренним убранством. В двух кварталах от него построенная в 1865 году деревянная православная церковь Иконы Божией Матери Всех скорбящих Радосте.

На берегу озера Друсконис в вилле Линксма, построенной в начале XX века, расположился городской музей. Здесь бережно хранятся документы, в которых отражена история города, проводятся встречи с интересными людьми. С началом курортного сезона на террасе музея звучат традиционные Друскининкайские серенады.

Много интересных мест сосредоточено в окрестностях Друскининкая. Велосипедные маршруты проложены до Парка Грутас музея советских скульптур, снятых с пьедесталов во всех литовских городах и собранных в одном месте; до этнографической деревни Швендубре, раскинувшейся у легендарной долины Райгардас, где археологи обнаружили остатки стоянок каменного века. На велосипеде можно доехать до Дзукийского национального парка. В нем около 150 видов флоры и фауны, занесенных в Красную книгу Литвы.

В оригинальном домике музее Лесное эхо собрана обширная информация о лесах Литвы. Здесь разместились звериные и птичьи экспозиции. В дубовых дуплах прячутся ведьмы, гномы, другие сказочные персонажи, звучат птичьи трели, шумит лес. Рядом проходят выставки народных мастеров, на которых можно не только увидеть, но и купить выполненные литовскими мастерами изделия с резьбой по дереву, янтарные украшения, предметы из черной керамики.

Особой популярностью у россиян пользуется расположенный на окраине города в сосновом лесу санаторий Эгле. На очень красивой территории площадью 20 га находятся несколько жилых корпусов, лечебница, бассейн с минеральной водой и отлично оборудованные пешеходные и велосипедные дорожки. В отреставрированных номерах новая мебель и сантехника.

Но, как и прежде, главным достоянием Друскининкая сегодня остается мощная санаторно-курортная база и профессиональная, с давними традициями и современными технологиями медицина. Многие, в том числе отдыхающие из России, заново открывают некогда любимый курорт.

В Зимнем саду Семирамиды среди экзотических растений искусственный водопад с фонтаном. Здесь же находятся оборудованные по последним технологиям залы для проведения конференций, в которых можно разместить до 800 человек.

В центре города на берегу реки Ратничеле находится один из лучших в городе санаториев SPA Вильнюс. В нем под одной крышей разместились четырехзвездочная гостиница, ресторан и SPA центр. В красивом интерьере со множеством комнатных растений бассейн с минеральной водой и комплексом бань, тренажерный зал, бар с чаем из лекарственных растений и свежими соками.

В свободное от процедур время есть возможность поиграть в большой теннис на новых кортах, посетить крупные торговые центры, маленькие сувенирные магазинчики и соседствующие между собой литовский и белорусский рынки. Или побродить по тенистым улицам города, полюбоваться симпатичными деревянными домами с резными украшениями и старыми отреставрированными виллами. Здесь очень гармонично сочетается старое и новое. Рядом со строениями прошлых веков возникают новые дома и целые кварталы.

Все санатории, а их в городе 11, работают круглогодично. Они отличаются друг от друга архитектурой, дизайном интерьера, уровнем сервиса, ассортиментом предлагаемых услуг и методикой лечения, но в каждом из них стремятся создать гостям максимально комфортные условия проживания.

Новостройки

Рынок жилья

В декабре 2007 года планируется завершить строительство трех многоквартирных корпусов на улице Мяркинес, где будет основан новый жилой комплекс Вярсмине. Жилье в уютном современном курортном городе площадью от 39 до 73 кв. м можно приобрести по цене от 3000 лит за квадрат.

Ушли в прошлое трудные девяностые годы, когда город задыхался от недостатка инвестиций. С каждым годом улучшается его инфраструктура. Более интересными становятся проекты строящихся жилых домов. Рядом с санаторием Эгле возводят современный закрытый квартал многоэтажных жилых домов с застекленными лоджиями, уникальной коллекторной системой отопления, удобной планировкой и оптимальной, от 46 до 71 кв. м, площадью. В 2007 году строительство двух первых домов будет завершено. К комплексу подходит отдельная подъездная дорога. В цокольной части здания располагается закрытая парковка. Также в распоряжении жителей более сотни открытых парковочных мест, благоустроенная придомовая территория. При строительстве домов огромное внимание было уделено безопасности проживания. Территорию вокруг комплекса огораживают, в подъездах устанавливают домофоны и кодовые замки. В местах хранения детских колясок и велосипедов оборудована система сигнализации. Одной из особенностей домов является современная, не имеющая аналогов в Друскининкае система отопления, позволяющая каждому из владельцев жилья выбирать желаемую температуру в своей квартире. Стоимость 1 кв. м жилья в комплексе от 4000 лит (1 лит = 10 руб.). По мнению специалистов одного из самых крупных в Друскининкае агентств недвижимости ЗАО Дзукас, найти здесь подходящую квартиру смогут самые требовательные клиенты. Компания также реализует жилье в доме, строящемся в самом центре города, в тихом, очень красивом месте на берегу реки Ратниче. Цена 1 кв. м 6000 лит. Под домом расположена парковка. Стоимость машино-места 25 000 лит.

Вторичный рынок

Многие литовцы отдают предпочтение небольшим частным домам. Восемнадцать таких домов строят рядом с парком скульптур. Их площадь от 130 до 170 кв. м. Придомовый земельный участок 6 12 соток. Средняя стоимость дома от 500 до 700 тыс. лит.

Например, квартира студия в центре города в кирпичном двухэтажном доме общей площадью 40 кв. м с большой террасой предлагается за 235 000 лит.

Друскининкай компактный город. Здесь почти все находится рядом. Поэтому влияние месторасположения продаваемого жилья на его стоимость менее заметно, чем в крупных городах. Более существенны состояние и параметры продаваемой квартиры или дома.

Четырехкомнатная очень светлая квартира с камином и хорошим ремонтом площадью 87 кв. м в спальном районе города предлагается за 275 000 лит.

Трехкомнатная квартира в старом городе на первом этаже кирпичного четырехэтажного дома общей площадью 63 кв. м с балконом стоит 215 000 лит.

Новый каркасный дом на улице Липлюну общей площадью 130 кв. м с городскими коммуникациями, построенный на участке 14,5 сотки, продают за 1 300 000 лит.

В старом городе в 11‑этажном кирпичном новом доме на шестом этаже продается пятикомнатная 120-метровая квартира с просторной кухней и балконом за 712 000 лит.

Жилье в Друскининкае покупают не только для постоянного проживания. Вложение средств в недвижимость этого курортного города стало выгодной инвестицией в будущее.

За небольшой деревянный дом (77 кв. м), расположенный недалеко от озера, просят 355 000 лит.

При найме на длительный срок месячная оплата за однушку составит приблизительно 2500 лит. Двух- и трехкомнатные квартиры стоят на 10 15 % дороже.

Аренда

Так, за однокомнатную квартиру в зависимости от ее расположения и состояния придется платить 25 30 лит в сутки. Двухкомнатная квартира сдается за 30 40 лит. Это значительно дешевле, чем проживание в гостиницах.

Однако рынок аренды в курортных городах имеет определенные особенности. Любители дикого отдыха часто снимают для проживания в Друскининкае квартиру или дом на очень короткий срок. Поэтому здесь принято говорить о суточной аренде.

В настоящее время развитие всех сфер деятельности в городе находится на подъеме.

В Друскининкае, как и во всей Литве, гостиницы оцениваются по четырехзвездочной системе. В зависимости от их уровня и комплекса предлагаемых услуг стоимость проживания в одноместном номере колеблется от 30 до 250 лит в сутки.


Сегодня девелоперы так активно берутся за складские проекты, что впору назвать это модным поветрием. По данным аналитиков компании Jones Lang LaSalle, в 2006 году в коммерческую недвижимость России было инвестировано 3,4 млрд евро, из которых 500 млн евро (почти 15%) пришлось именно на склады. Основная причина подобного интереса беспрецедентная доходность данного сегмента в 15 18% годовых, что значительно превышает среднеевропейские показатели и практически гарантирует приток средств в этот сегмент в течение ближайших лет. Но так ли неминуем успех?

В Друскининкае очень многое сделано, делается и предстоит сделать. Но то, что уже сегодня это современный курорт международного уровня и город с собственным лицом, не вызывает сомнения.

Впрочем, в подобных вопросах, особенно если речь идет о сборе подписей и различных согласований, девелопер скорее выступает стороной страдательной. А вот качество самого проекта зависит только от него. По словам Максима Шакирова, директора департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International, в складском сегменте работает много компаний, для которых это направление деятельности не является профильным. Как следствие, часто возникает непонимание сроков реализации, нехватка финансовых ресурсов и самое страшное неправильно выбранная концепция.

Эксперты единодушны: для того чтобы проект был удачным, недостаточно просто построить склад. Огромную роль играет профессионализм девелопера и его умение не только справляться с неминуемыми трудностями, но и предвидеть их. Как рассказал генеральный директор компании БЭЛ Девелопмент Игорь Жуков, основные сложности возникают на этапе оформления земельных правоотношений. По его мнению, проблема заключается в крайне запутанной бюрократической процедуре. Как правило, участок, который отводят под проект, имеет статус земли сельскохозяйственного назначения, и его перевод из одной категории в другую сложный и длительный процесс. К тому же далеко не всегда удается найти площадку, подходящую для реализации складского проекта. Она должна находиться в хорошем месте, быть правильной формы, а технические условия на нее должны быть получены, добавляет директор департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty Игорь Кизимов. Отыскать такое непросто.

При строительстве жилого дома здание подсоединяют к коммуникационным сетям. В случае со складом на участке никаких сетей, как правило, нет. Поэтому вопрос, как проводить к объекту электричество и воду, является головоломным. Как считает Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties, подведение коммуникаций к участку зачастую дорогостоящий и трудный процесс, потому задача девелопера подобрать для строительства такой участок, чтобы эти затраты не сделали проект нерентабельным. Специалисты уверены, что именно коммуникации повышают себестоимость складских помещений, которая в ряде случаев может доходить до 800 долл./кв. м.

Вообще, неопытность девелопера грозит ему же серьезными убытками. Например, очень важно не допускать брака в строительных работах, поскольку любые трещины, неровности и прочие проблемы с полом или какие-либо недоделки на крыше могут стоить слишком дорого.

Отдельного разговора заслуживает выбор месторасположения будущего комплекса. Правильный адрес имеет значение не только для жилого дома, офиса или торгового центра. Поэтому строить склад на имеющейся у девелопера площадке только потому, что она у него есть, занятие рискованное. Ведь важны и расстояние от объекта до потенциальных потребителей, и выходы к основным транспортным артериям, и степень загруженности шоссе и магистралей. При этом, несмотря на расхожее мнение, наличие рядом железнодорожной ветки вовсе не является безусловным конкурентным преимуществом, уверен Игорь Жуков. Затраты на строительство путей и на автоматику очень велики, рассуждает эксперт, компания вкладывает в это значительные средства, а потом выясняется, что арендаторам железка либо вообще не требуется, либо нужна не в полном объеме, поскольку пока этот вид транспорта, к сожалению, с логистической точки зрения уступает автомобильному по целому ряду грузов.

Еще один опасный прокол начинающих складостроителей невнимание к тому факту, что разные типы товаров требуют разных условий хранения. Часто девелоперы ориентируются на некие усредненные технические характеристики, не учитывая особенностей логистики своих потенциальных клиентов, замечает ведущий аналитик консалтинговой компании RRG Татьяна Скок. В результате арендаторы сталкиваются с нехваткой погрузочно-разгрузочных ворот, с полами, не выдерживающими нужной нагрузки, и т. п..

Порой девелоперы исходят из каких-то своих представлений о функциональности, сетует заместитель генерального директора по развитию бизнеса компании ЭНТЕР Логистика Дмитрий Темников. Мы часто сталкиваемся с тем, что имеющиеся на рынке объекты не подходят для нашей деятельности: либо у них низкие потолки, либо мало ворот, либо чрезвычайно маленькие площадки для разворота автотранспорта. Бывает, что плохо организовано внутреннее пространство или неверно рассчитан шаг колонн, и при установке оборудования и стеллажей происходят большие потери полезной площади, добавляет Татьяна Скок. Иногда в целях повышения экономической отдачи от объекта увеличивают высоту потолков, однако в итоге это может оттолкнуть часть потенциальных арендаторов, поскольку излишняя высота склада накладывает ряд ограничений на систему противопожарной безопасности.

Также довольно распространенной ошибкой, по мнению Игоря Жукова, является нарушение соотношения между площадью застройки и размером участка. Между тем на один квадратный метр складских помещений должно приходиться столько же квадратных метров свободной территории, чтобы не возникало помех для движения техники, осуществления погрузочно-разгрузочных работ, парковки. С ним согласен и начальник управления стратегического развития департамента инвестиций в недвижимость банка Российский кредит Аркадий Воловник. Если строить офисный центр площадью 10 тыс. кв. м, то для этого потребуется участок в 1 тыс. кв. м, а если строить склад такого же размера, то в десять раз больше, замечает он.

В целом опрошенные нами эксперты, охотно рассуждая о трудностях реализации складских проектов, так и не смогли ответить на вопрос, какие именно объекты можно назвать неудачными. Впрочем, если критерием успешности считать отсутствие вакантных площадей и заключенные с арендаторами договоры на пять-семь лет и более, то удивляться подобной уклончивости респондентов не приходится. Правда, не подлежит сомнению и то, что с наступлением относительного насыщения рынка требования к качеству объектов заметно возрастут и девелоперам придется вести серьезную работу над ошибками.

Наконец, сгубить хороший проект может неправильная ценовая политика. Довольно часто девелоперы стремятся самостоятельно заниматься маркетингом и не хотят обращаться в консалтинговые компании, соглашается Максим Шакиров. К этой же группе заблуждений относится и нежелание тратиться на профессиональную службу управления объектом.

Свободная квартира, как и любой капитал должна приносить доход. Основным способом получения прибыли от пустующей жилплощади является сдача ее в аренду. Сегодняшний размер арендных ставок на столичном рынке позволяет арендодателю получать хорошие дивиденды со своей собственности.



Однако, нередко, собственник жилья, желая подзаработать, становится жертвой мошенников или непорядочных арендаторов и рискует остаться не только без денег, но и без своего жилья. Чтобы этого не случилось, следует воздерживаться от необдуманных шагов и соблазнительных предложений сомнительного характера.

Воздержитесь от необдуманных шагов и предложений сомнительного характера

Поэтому в любом случае арендодателю следует держать руку на пульсе. Любые предложения по поиску списка жильцов за символическую плату - не более, чем лохотрон, вы просто теряете свои деньги. К таким услугам прибегают так называемые информационные агентства, среди которых 99% - это фирмы-однодневки, зачастую маскирующиеся под крупные агентства. Любые устные обязательства (от кого бы они не исходили) - не имеют никакого значения и созданы специально для того, чтобы вешать лапшу на уши. Каждый пункт договора с агентством, а уж тем более с будущим арендатором должен быть понятен и не иметь двусмысленной трактовки. Нотариально заверенные договора - не гарантируют соблюдения их пунктов, но нотариус может углядеть ошибку, какое-либо несоответствие или нарушение прав, так что это дополнительная проверка!

Внимание, вас снимают!
Уровень мошенничества настолько высок, что все мысли о том, что злоумышленники не тронут вас, стоит немедленно отбросить в сторону. На самом деле, с того момента, как вы решили сдавать свою собственность и начали поиск арендатора, за вами наблюдает не одна пара заинтересованных глаз. Вы их просто не видите. Избежать контакта с чудными людьми, чью непосредственность и открытость выдают милые улыбки, поможет только обращение в солидное агентство недвижимости. Но, будем откровенны, не всех это устраивает, поскольку крупная фирма просит с арендодателя за свои услуги оплату в 2-3 раза превышающую стоимость месячной арендной платы. Да и, как правило, солидное агентство заинтересовано в долгосрочной аренде (3-5 лет) с ежегодной пролонгацией договора. К тому же известно немало случаев, когда крупные агентства (собственно, как и небольшие), находили отнюдь не благонадежных жильцов.

Если мошенник в процессе наблюдения за вами, как за перспективным арендодателем (а без такого наблюдения не обходится) выходит на контакт, но получает серьезный отпор (в виде занудной просьбы показать все документы, лицензию на деятельность, подтверждение профессионального опыта и пр. в таком же духе, вплоть до твердого отказа в его услугах), ему не имеет смысл тратить на вас время. Поэтому следует оставаться непреклонным в своих действиях и неторопливым, будто вы совершенно не заинтересованы в скорейшей сдаче жилья и вас мало интересует привлекательный вариант, которой вот-вот может ускользнуть.

У мошенников есть масса путей для заманивания в свои сети добропорядочных арендодателей. Не случайно, они прекрасно разбираются в человеческой психологии, давят на больные места, часто торопят и вынуждают подписывать документы в спешке, находят массу объяснений своей неповторимости. Ну и, конечно, главное их преимущество - более низкие расценки. Бывает, правда, что цены на услуги прохиндеев отнюдь не низкие, таким образом, они искусственно создают статус серьезной компании.

Субаренда предполагает пересдачу жилья другим лицам, с целью получения более высокого дохода, идущего в карман мошенника. Отстаивать свои права в этом случае будет заметно проще, если изначально в договоре будет стоять фраза без права пересдачи.

Способы, которые работают!
Действительно, существует масса способов, которые направлены против арендодателей, причем они безотказно работают на протяжении долгих лет. Первый - это субаренда, второй - перепродажа. Оба варианты противозаконны и рассчитаны прежде всего на собственников, находящихся в отдалении и не имеющих возможности регулярно осматривать свое жилье.

Схему работы злоумышленников можно проиллюстрировать на следующем примере. Гражданин С., собираясь в длительную командировку переехал к сестре, с целью сдачи своего жилья, часть денег от которого получала и сестра. Обратившись в агентство он долго не мог подобрать себе клиента, ибо каждый норовил снизить размер арендной платы. Наконец, совершенно случайно, в агентстве он познакомился с сотрудницей, племянница которой как раз искала такое жилье. Миловидная девушка, перспективный специалист согласилась тут же оплатить арендуемое жилье. Однако договор на аренду было решено подписать позже, если понадобится Два месяца молодая квартирантка исправно оплачивала проживание, поддерживала в доме чистоту и порядок. Успокоенный владелец квартиры улетел за границу. По причине болезни сестра главного героя около 4-х недель не могла посмотреть на жилье. Когда же она пришла на очередной осмотр, ее удивлению не было предела. В квартире царил хаос, на полу лежали простыни и подушки, а через некоторое время перед ее глазами возникло семь мужчин (как позже выяснилось узбеков), ненадолго отходивших за пивом! Но это не конец! Сдала узбекам это жилье неизвестная гражданка Х. , которая приобрела эту квартиру ровно неделю назад без единого нарушения закона. На восстановление права собственности первоначального владельца ушло более 1,5 лет и то, лишь благодаря тому, что его родственница подняла тревогу по свежим следам.

Перепродажа основана на подделке правоустанавливающих документов и незаконной продажи квартиры от имени либо реального собственника, либо мнимого. Как правило, квартира продается не один раз, чтобы запутать следы. Возвращение жилой собственности через суд в этом случае занимает длительный срок.

Последствия, которые портят жизнь
Помимо нападок мошенников существуют и иные напасти. Среди них: испорченное имущество, неоплаченные счета и телефонные переговоры и даже банальный шантаж

Из всего вышесказанного следует сделать вывод, что все документы, подтверждающие право собственности на жилье необходимо держать в недоступном для посторонних глаз месте. В противном случае их хищение и последующая подделка на их основе других документов - дело недолгое.

Массу неприятностей приносят затопления соседей, кражи, а также порча имущества вследствие затопления соседями. С квартирой может случиться что угодно, вне зависимости, кто в ней проживает - арендатор или собственник. При этом, когда беда случается при жизни в квартире арендатора, собственник волей неволей несет ответственность от своего имени, но отвечает за своего жильца (жильцов).

По-разумному, договор аренды регистрируется в соответствующем органе, в противном случае его могут признать незаконным. Однако, большинство граждан пренебрегают этим требованием. К сожалению, в последующем это может привести к серьезным финансовым потерям. Так, нередко жильцы портят хозяйское имущество, находящееся в квартире: мебель, бытовую технику, пол, обои и пр. Достаточно часто неоплаченными остаются междугородние переговоры. Самое неприятно, что такие последствия обнаруживаются после съезда жильцов. Хозяин вынужден исправлять поломки и оплачивать счета из своего собственного кармана. Впрочем, есть ряд жильцов, которые не желают оплачивать свои хвосты, грозя хозяину тем, что сообщат в налоговые органы о его незаконной сдаче квартиры. Ведь владелец жилья при сдаче его в аренду обязан уплачивать налог на прибыль в размере 13%. Не секрет, что большинство арендодателей не делает этого и, разумеется, не желает афишировать свои доходы (в итоге собственник молча терпит проделки своих жильцов).

Гарантии избежать неблагополучных жильцов, а также избавления от массы неприятностей бытового характера не даст никто. Но снизить риск наступления ненужных событий вполне реально. Для этого следует заключать официальные договора через надежные агентства, оплачивать налог на прибыль, в ряде случаях желательно застраховаться от наиболее опасных рисков. Безусловно, это занимает дополнительное время и лишает некоторой части дохода, но зато дарит спокойствие за свое имущество!
Как, не имея денег, но будучи владельцем жилья, стать состоятельным человеком? Оказывается, это реально. На квартире можно зарабатывать, даже существенно не меняя своей жизни.

Одна из часто встречающихся ситуаций - неоплата проживания. То есть жилец съезжает, не заплатив.

Рассмотрим несколько вариантов продажи квартиры и определим, какую выгоду можно получить в каждом случае.

Зачем это делают?
Подавляющее большинство продавцов на нашем рынке недвижимости на самом деле таковыми не являются. Это альтернативщики те, кто, реализовав квартиру, сразу покупает другую, то есть фактически совершает обмен. По словам Вадима Мартыненко, директора департамента вторичного рынка корпорации РЕСКОР, продавцов среди клиентов компании только 5%. В их числе люди, отправляющиеся за границу на ПМЖ, должники (подавляющее большинство которых патологические игроманы), те, кто уезжает из центральных районов, поскольку они стали дорогими для жизни (магазины и инфраструктура вокруг уже давно ориентированы на людей с высокими доходами), и др.

На какую сумму могут рассчитывать продавцы? Ирина Черняева, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости Кутузовский проспект, предлагает взять для примера двухкомнатную квартиру общей площадью 58 60 кв. м на средних этажах 16‑этажного дома постройки середины 1980‑х годов. Такое жилье на Олимпийском проспекте (станция метро Проспект Мира) стоит сегодня около 310 тыс. долл., в районе станции метро Коньково примерно 265 тыс. долл., в Свиблове 225 тыс. долл. Нечто похожее в Марьине (это новый район, и там просто нет 20‑летних домов) получится приобрести за 200 тыс. долл. возле метро. Перебравшись за МКАД, можно купить аналогичную квартиру в Новокосине за 195 тыс. долл. Сумму доплаты в каждой ситуации читатель может подсчитать самостоятельно.

Отступать есть куда
О том, что в Москве есть районы престижные и не очень, знают все. Дороже всего недвижимость в центре, чуть меньше цены в Западном и Юго-Западном округах. Далее следует более или менее одинаковое по стоимости жилье в спальных районах. Еще дешевле квартиры в районах, расположенных за МКАД. Можно продолжить эту цепочку, включив сюда города ближнего (например, Железнодорожный) и дальнего Подмосковья.

Если же согласиться на потерю столичной прописки и перебраться в область, денежная отдача окажется еще существеннее. В Железнодорожном (около 10 км к востоку от МКАД) 60-метровую двушку 2005 года постройки (совсем новый, с иголочки, дом) получится купить за 140 тыс. долл., а в Куровском (тоже восточное направление, но уже 85 км от МКАД) такое жилье обойдется всего в 65 тыс. долл. Если сравнивать с уже упомянутой двухкомнатной квартирой на Олимпийском проспекте, разница составит 245 тыс. долл. Этой суммы вполне достаточно, чтобы приобрести на котловане квартиру в строящемся доме в Москве. В перспективе, когда возведение здания завершится, можно вернуться в столицу на белом коне в новую квартиру и с деньгами. Для этого, правда, придется мотаться года три куда-нибудь в Куровское и подвергнуться определенному риску жилье сегодня, случается, не достраивают в срок.

Похожие цифры приводит Олеся Кошкина, руководитель пресс-службы холдинга МИЭЛЬ. По ее словам, трехкомнатную квартиру в центре города (район станции метро Арбатская) продают за 450 тыс. долл. Купить такую же (или даже несколько большую по метражу) недвижимость где-нибудь в Крылатском можно за 350 тыс. долл., так что прибыль составит около 100 тыс. долл.

Например, говорит Александр Скобкин, ведущий аналитик агентства недвижимости ДОКИ, двушки в кирпичных сталинских домах в пределах Садового кольца реализуют в настоящее время по 6800 долл. за 1 кв. м. Цена жилья общей площадью 57 кв. м составит 390 тыс. долл. Однокомнатные квартиры такого типа (40 кв. м) продают даже чуть дешевле, по 6630 долл. за 1 кв. м. Общая стоимость данного жилья 266,7 тыс. долл., то есть разница превышает 120 тыс. долл.

Поступиться метрами
Существует еще один способ получить деньги переехать в жилье поменьше. Усилиями аналитиков рынка сегодня все знают, сколько стоят в Москве квадратные метры. Обмен, к примеру, двухкомнатной квартиры на однокомнатную означает, что человек продает около 20 кв. м и может рассчитывать на соответствующую сумму.

Разумеется, возможны различные комбинации, например обмен трехкомнатной квартиры в центре на однокомнатную на окраине. В этом случае экономический эффект операции возрастает (в таких городах ближнего Подмосковья, как Одинцово, Люберцы, Мытищи, цена 1 кв. м составляет около 3000 долл.). Если же переезжать из маленького жилья в престижном районе на окраину, но в квартиру с большим метражом, то доход от этих действий будет сокращаться, вполне вероятно, прибыли это и не принесет

Чем дальше от центра находится дом и чем ниже его категория, тем дешевле квадратные метры. Соответственно, снижается и эффективность подобных операций. Как отмечает Ирина Черняева, трехкомнатная квартира в районе станции метро Пражская в девятиэтажном здании стоит около 220 тыс. долл., двушка там же примерно 170 тыс. долл. Соответственно, потеря комнаты в данном случае принесет не более 50 тыс. долл. Даже переехав из трехкомнатной квартиры в однокомнатную, можно рассчитывать всего на 80 90 тыс. долл. доплаты.

Квартиры, находящиеся на первом этаже, всегда считались непрестижными. Но сегодня, когда появилось понятие недвижимость для бизнеса, владельцы такого жилья неожиданно стали собственниками настоящего богатства. Квартиры, которые переведены в нежилой фонд, особенно если они выходят на оживленные магистрали или расположены около станций метро, можно продать по цене до 9 10 тыс. долл. за 1 кв. м, отмечает Елена Лаута, руководитель отдела вторичного рынка жилья компании Московские огни.

Прочие варианты
Есть и иные методы заработать на недвижимости, которые хоть и не принесут столь существенной единовременной выгоды, зато позволят сохранить квартиру. Речь идет прежде всего о сдаче ее внаем. Если имеющаяся недвижимость единственная не беда, жилье для себя можно снять в более дешевом районе. К примеру, однокомнатную квартиру в центральной части Москвы сегодня сдают за 1500 долл., аренда такой же на окраине обойдется в 500 600 долл., а в области можно подыскать вариант и за 300 долл. в месяц. Экономический эффект налицо, только нужно быть готовым к тому, что арендодатель в любой момент способен поднять плату или попросить съехать.



Возможна коррекция
К сожалению, при сделках с недвижимостью теоретические расчеты обычно корректируются, и не всегда в пользу граждан. Скажем, определять прибыль при переезде в квартиру, площадь которой меньше, исходя только из стоимости квадратных метров, нельзя. Как разъясняет Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации Бест-Недвижимость, при осуществлении операции придется заплатить за услуги риелтора, за оформление и за государственную регистрацию сделки. Транспортировка вещей с места на место тоже стоит денег. К тому же в квартире вторичного рынка хорошо бы сделать ремонт. А если жилье в новостройке, ремонт и отделка просто необходимы.



Главная --> Публикации