Главная --> Публикации --> Цены на жилье в киеве: повтор московского сценария? В москве разрешили приватизировать дворы Жилье по секрету Как распределяются квартиры? По числу ипотечных сделок загородная недвижимость стремительно догоняет столицу

Постановление правительства Москвы О порядке рассмотрения обращений о внесении изменения в договоры аренды земельных участков и инвестиционные контракты... вступило в силу в конце апреля. Документ устанавливает, что заявления граждан и юрлиц... по вопросам внесения изменений в условия заключенных с правительством Москвы договоров аренды земли... предусматривающих строительство, реконструкцию или капремонт рассматривает Мосинвестконтроль по согласованию с департаментами градостроительной и экономической политики мэрии, Москомархитектурой и Москомземом. Ранее этим занималась комиссия по вопросам землепользования и градостроительства, которую возглавлял мэр Юрий Лужков, а заместителями были глава стройкомплекса Владимир Ресин и глава Москомзема Виктор Дамурчиев.

Глава Мосинвестконтроля Александр Рябинин наращивает аппаратный вес в московском стройкомплексе. Как стало известно Ъ, теперь его ведомство будет контролировать выполнение инвестконтрактов и решать, разрывать ли контракт с девелопером, если тот не соблюдает сроки строительства. Такие нарушения повсеместны, поэтому господин Рябинин получил мощный рычаг давления на рынок, констатируют эксперты.

Теперь Мосинвестконтроль получил право и определять судьбу застройщиков в случае нарушений условий инвестконтракта, например, по срокам строительства. На конференции Девелопмент недвижимости: практика согласований, прошедшей в начале апреля, первый замруководителя столичного департамента экономической политики и развития Алексей Пешков, обращаясь к собравшимся девелоперам, заявил, что по вопросам продления прав аренды на землю и подключений инженерных коммуникаций в случае несоблюдений условий инвестконтрактов им нужно обращаться в Мосинвестконтроль. Последствия могут быть самыми серьезными. Согласно положению о комитете по контролю и регулированию инвестиционных программ города Москвы (другое название Мосинвестконтроля), выпущенному в ноябре прошлого года, ведомство выявляет случаи нецелевого и (или) неэффективного использования участков под строительство и направляет в департамент земельных ресурсов города Москвы предложения о расторжении в установленном порядке соответствующих договоров аренды. Пока опрошенным Ъ девелоперам неизвестны подобные случаи расторжения договоров. Однако, по их словам, ряд инвестконтрактов уже пересматривается в Мосинвестконтроле в пользу увеличения в проектах доли города.
Опрошенные Ъ девелоперы на условиях анонимности говорят, что новые полномочия позволят Мосинвестконтролю приостанавливать практически любой инвестконтракт. Подавляющее большинство строек идут с нарушением сроков.

Таким образом, еще часть полномочий Владимира Ресина перешли главе Мосинвестконтроля Александру Рябинину. Как уже писал Ъ в номере от 24 апреля, сейчас в правительстве Москвы рассматривается вопрос о ликвидации департамента инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС), который действовал на рынке как городской девелопер и в 2003-2004 годах контролировал около 10% столичного строительного рынка. По информации Ъ, основную часть полномочий ДИПСа получит Мосинвестконтроль, который, кстати, располагается в том же здании на Воздвиженке, что и ДИПС. Однако вчера Александр Рябинин заявил Интерфаксу, что не намерен заниматься коммерческой деятельностью.

Городской ипотечный банк создан при участии группы компаний Росгосстрах. С конца 2006 г. является частью глобальной компании в области финансовых услуг Morgan Stanley. Представительство в Самаре открыто в декабре 2004 г. По собственным данным, на конец 2006 г. объем ипотечных сделок банка в Самаре превысил 300 млн руб. 75% кредитов выдается на покупку квартир. По предварительным данным филиала Росгосстрах-Поволжье, в Самарской области в 2006 г. взносы по страхованию жизни составили 25,1 млн руб. (выплаты 17 млн руб.), по личному страхованию (кроме жизни) 27,1 млн руб. (17 млн руб.), страхованию имущества 347,1 млн руб. (182,99 млн руб.). По данным Банка России, на 1 января 2007 г. задолженность по кредитам на покупку жилья, предоставленным физлицам в Самарской области, составила 8,1 млрд руб. Область входит в десятку лидеров ипотечного кредитования.

Причем зачастую в этом виноват не девелопер, а чиновники, тормозящие процесс оформления документации, признался один из них. Счет случаев расторжения договоров аренды земли за последние годы идет на десятки, но теперь этим вопросом вместо Лужкова, Ресина и Дамурчиева будет заниматься Рябинин, говорит директор по инвестициям Panorama Estate Артем Цогоев. Впрочем, коммерческий директор Капитал Груп Алексей Белоусов находит в новых правилах и плюсы: В Москве много площадок, в том числе и под крупными промышленными предприятиями, которые были получены некоторыми компаниями, но не застраиваются. Возможно, Мосинвестконтроль повлияет на то, что эти участки будут переданы девелоперам, которые готовы вести на них строительство.
Банки и страховые компании ищут новые способы для продвижения своих услуг. Росгосстрах и Городской ипотечный банк в Самаре обещают общим клиентам скидки по сбору за выдачу кредита до 50%, а по договорам страхования до 10%.

Совместная акция РГС и Городского будет особенно интересна тем, кто оформляет договор ипотеки, поскольку страхование недвижимости в этом случае обязательно, говорит директор Самарского филиала РГС-Поволжье Владимир Золотарев. Советник по связям с общественностью Городского Екатерина Правдина не исключила возможности проведения этой акции в других регионах.

Акция распространяется на всех жителей Самарской области, взявших кредит в Городском ипотечном банке и заключивших договор страхования в Росгосстрахе (РГС) с 23 апреля по 15 июля 2007 г., говорится в совместном сообщении компаний. Городской предоставляет скидку в 50% по сбору за выдачу кредита (от 0,8% в зависимости от суммы кредита). Например, при сумме кредита 2 млн руб. скидка по сбору составит около 8000 руб. А в РГС при заключении договора страхования от несчастного случая скидка составит 5%, а при страховании дома, квартиры, домашнего имущества и приобретении полиса каско 10%. Так, согласно калькулятору с сайта РГС для страхователя 30 лет, имеющего водительский стаж 10 лет тариф при страховании ВАЗ 2110 составит 10,03%. При страховой сумме 100 000 руб. и премии около 10 000 руб. скидка достигнет 1000 руб.

Как рекламный ход подобные совместные акции грамотный прием, отмечает руководитель центра по связям с общественностью Национального торгового банка (НТБ) Ирина Яновская. Но для потребителя важно, чтобы предложенные скидки не съедались дополнительными комиссиями или более высокими ставками, уточняет она.

Директор представительства ИК Финам в Самаре Максим Ловцов считает размер скидок несущественным. Если стоимость страхования жизни для заемщика достигает 1,5% от суммы кредита, то 5% от данного сбора незначительная сумма, оценивает он. Для банкиров и страховщиков такая скидка не существенна, но для клиента более чем приятна, добавляет главный эксперт Интерфакс-ЦЭА Анжела Долгополова. Она уверена, что с учетом хороших позиций РГС в регионах и развития ипотеки в Поволжье можно ожидать притока клиентов.

Банкир Сергей Пугачев нашел партнера для реализации проектов в сфере недвижимости. Межпромбанк вместе с ведущим международным инвестбанком готовится создать фонд недвижимости на $1 млрд. Как стало известно Ведомостям, партнером Пугачева, скорее всего, станет Merrill Lynch. С учетом кредитных средств фонд может привлечь для вложений в недвижимость около $3 млрд, подсчитывают участники рынка.

Страховщики нередко проводят совместные акции с партнерами, они удобны экономией ресурсов, считает руководитель проекта отдела маркетинга, PR и качества клиентского сервиса Средневолжской дирекции Росно Олеся Линкер. Но совместные акции по ипотеке в Самаре мне не известны, говорит она. С ней соглашаются гендиректор СК Сок Григорий Воронов и Ловцов из Финама. В Москве эта акция массового характера пока не приняла, добавляет Долгополова.

Международный промышленный банк совместно с ведущим международным инвестбанком до конца 2007 г. создаст фонд объемом $1 млрд для инвестиций в недвижимость, говорится в меморандуме к выпуску еврооблигаций Межпромбанка. Название западного партнера в документе не указано.

Объединенная промышленная корпорация (ОПК) управляет активами общей стоимостью $11,5 млрд в финансовом секторе (группа Международного промышленного банка), судо- и авиастроении, ТЭКе. Основные бенефициары ОПК Сергей Пугачев и члены его семьи. В недвижимости ОПК реализует проекты в Москве и области, Сочи, Санкт-Петербурге. Merrill Lynch международная инвестиционная компания с офисами в 37 странах, всего в компании занято около 56 200 сотрудников. Выручка в 2006 г. $34,7 млрд, чистая прибыль $7,5 млрд. Активы под управлением насчитывают около $1,6 трлн.

Генеральный директор Меррилл Линч Секьюритиз Сергей Алексашенко эту информацию не подтвердил, но и не опроверг. Получить официальные комментарии в ОПК вчера не удалось.

Топ-менеджер ОПК несколько месяцев назад рассказывал Ведомостям, что партнером компании в фонде для инвестиций в российскую недвижимость станет Merrill Lynch. В рамках фонда планируется привлечь инвесторов, которые до сих пор в России представлены не были, рассказывал топ-менеджер. Вкладывать партнеры, по его словам, планируют во все секторы недвижимости: жилье, офисы, торговые центры, гостиницы и склады.

С ним согласен и партнер компании S. A. Ricci / King Sturge Владимир Авдеев: у Merrill Lynch, говорит он, есть возможность привлечь кредиты на готовые объекты под 7-9% годовых (в российских банках от 9%) и под 9-13% на девелопмент (в России около 15%). С учетом кредитных средств всего фонд сможет привлечь и больше около $3,3 млрд, подсчитывает он.

Если партнером Межпромбанка действительно станет Merrill Lynch, это позволит фонду получить доступ к более дешевым западным средствам, считает старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский.

Самый грандиозный проект застройка территории Балтийского завода на Васильевском острове в Санкт-Петербурге. Там ОПК хочет возвести 2,2 млн кв. м жилья и инфраструктуры. Кроме того, в портфеле компании реконструкция центра Кремлевский на Красной площади, строительство комплекса Плещеево на площади 360 га на Рублево-Успенском шоссе, гостиничный комплекс на 260 номеров и торгово-офисный комплекс (15 300 кв. м) в Сочи.

Зарубежный партнер поможет фонду создать хороший имидж, а ОПК хорошо знает российский рынок, имеет административный ресурс и великолепный портфель проектов, добавляет Закревский. Александр Гнусарев, председатель совета директоров ОПК, в интервью Ведомостям рассказывал, что портфель компании сейчас составляет 3,5 млн кв. м.

Израильское нашествие
Пример AFI Development и Mirland Development оказался заразительным.
Сразу три новые израильские компании объявили о выходе на российский рынок. Ashtrom Properties вместе со своим российским партнером собираются потратить около $100 млн на покупку готовых объектов. Они уже договорились о приобретении гостинично-офисного центра (33 000 кв. м) за $49 млн. Две другие Pangaea Real Estate и Electra Ltd приобретают земельный участок в Санкт-Петербурге за $100 млн. Об этом говорится в официальных сообщениях компаний.
Как стало известно Ъ, проект строительства нового здания Мариинского театра, отклоненный в декабре 2006 года, все же получил одобрение Главгосэкспертизы. После скандального отстранения от работы автора проекта знаменитого французского архитектора Доминика Перро российским специалистам, которые дорабатывали его проект, удалось найти общий язык с Главгосэкспертизой. Строительство Мариинки-2 обойдется федеральному бюджету в 9,5 млрд руб. Это в полтора раза выше сметной стоимости, представленной Домиником Перро.

Авдеев считает, что большую часть средств партнеры потратят на строительство объектов недвижимости, а не на покупку готовых зданий. Такого количества готовых объектов на $3 млрд в России просто нет, говорит он.

Примечательно, что итоговое заключение Главгосэкспертизы, по данным Ъ, подписано без участия заместителя начальника этого ведомства Юрия Мельникова. Он в течение трех лет возглавлял работу экспертов по Мариинке-2, был жестким критиком проекта господина Перро, но буквально на днях перешел на другую работу. Сам господин Мельников прокомментировать свою отставку отказался.

Когда Главгосэкспертиза отказалась утвердить проект Доминика Перро, контракт с французским архитектором был разорван. Тогда архитектор предположил, что это позволит местному проектно-строительному комплексу воспользоваться результатом работы, выполненной международным коллективом. Глава Федерального агентства по культуре Михаил Швыдкой в ответ заявил: Перро не понял, сколько мы терпели и на какие уступки шли. Он архитектор с именем, а нам приходилось исправлять его ошибки. Доработку проекта Перро взяло на себя петербургское ЗАО Геореконструкция-фундаментпроект во главе с Алексеем Шашкиным, бывшим представителем господина Перро в России. Российским проектировщикам удалось провести проект через экспертизу.

В течение лета СЗД определит схему выбора генподрядчика не исключено, что будут проведены конкурсы на реализацию отдельных этапов строительства. Строительство должны завершить в 2009 году, а в начале 2010 года провести пусконаладочные работы. Согласно утвержденной смете, строительство Мариинки-2 обойдется федеральному бюджету в €272,6 млн (9,5 млрд руб.). Это в полтора раза выше сметной стоимости €185 млн, представленной Домиником Перро в сентябре 2006 года, которая, в свою очередь, оказалась на €10 млн больше стоимости, заявленной на конкурсе в 2003 году.

Заказчик Мариинки-2 директор ФГУ Северо-Западная дирекция по строительству, реконструкции и реставрации Валерий Гутовский подтвердил Ъ, что виза экспертизы получена. По его словам, в соответствии с ранее полученными разрешениями Главгосэкспертизы площадка для строительства уже подготовлена и на ней уже ведутся работы нулевого цикла.

Комментируя прохождение проекта, вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров сообщил, что начальник Главгосэкспертизы Сергей Османов согласился с предложением городской администрации провести совместное техническое совещание проектировщиков и экспертов, в результате чего 70% претензий были сняты, а оставшиеся 30% исправлены в оперативном режиме. На вопрос Ъ, действительно ли для этого потребовалось личное вмешательство Валентины Матвиенко, господин Вахмистров заметил, что все крупные городские проекты находятся под контролем губернатора.

По сведениям господина Гутовского, архитектурная концепция проекта полностью сохранена. Это подтвердил Ъ и Алексей Шашкин, уточнив, что корректировку претерпели лишь второстепенные элементы, имеющие отношение к архитектурной кухне. Наиболее существенным отклонением от проекта Доминика Перро, которое, впрочем, соответствует его собственным эскизным вариантам, стало появление незастекленной галереи на уровне земли вместо предполагавшихся витражей, для обеспечения пожарной безопасности. Все остальные изменения не отразятся ни на компоновке деталей проекта, ни на его эстетике, заверил господин Шашкин. По его словам, разработчики отстояли концепцию в результате активного диалога со специалистами Главгосэкспертизы, наладить который удалось при активной помощи петербургских властей.

Архитектор Доминик Перро узнал о судьбе своего проекта от корреспондента Ъ: У меня нет ни малейшего представления о том, что за проект прошел экспертизу. Хотя я несколько раз просил прислать мне материалы. Если мне покажут проект, и я его узнаю и смогу сказать, да, это проект Доминика Перро, который был выбран на конкурсе, появится предмет для разговора.

Самому Доминику Перро в феврале было сделано предложение осуществлять авторский архитектурный надзор за реализацией проекта. Пока никакого ответа на это предложение он не дал. Если условия господина Перро нас устроят, мы продолжим сотрудничество, заявил Ъ господин Гутовский.



Главная --> Публикации