Главная --> Публикации --> Инвестиции в курортную недвижимость сулят многократную прибыль Пушкинский музей закроется на инвестицию Все возможное и невозможное Россияне против введения запрета на покупку второй или третьей квартиры "вертикаль" берет новую высоту: еще выше и еще дороже

Есть много причин, почему люди покупают загородный дом, но общее почти у всех одно - они хотят отдохнуть от города. Между тем иметь загородный дом - это сама по себе проблема.

Будет ли тиражироваться формат загородного курорта?

Путь президента компании Парк Групп Олега Маринина к формату загородного курорта был если не тернист, то замысловат: МГИМО (факультет международных отношений), Свободный университет Берлина (экономический факультет), работа в банковской сфере, совладелец компании-дилера Volkswagen. И наконец, недвижимость. Почему-то моя судьба то и дело воздвигала на моем пути всякого рода препятствия, как будто хотела посмотреть, что я буду делать, - говорит О.Маринин. - Можно было отступать или героически биться головой об стенку. Но я всегда предпочитал мирно обойти преграду и найти новое направление.

Каким бы организованным ни был коттеджный поселок, но сам дом и участок требуют ухода. И дело даже не в деньгах, а в том, что многие просто хотят в любой день приехать за город и не морочить себе голову растопкой камина, чисткой снега, стрижкой газона, погоней за кротами и прочими коммунально-бытовыми заботами. Но можно ли совместить загород и отсутствие проблем? В компании Парк Групп уверяют, что можно.

Участок между Калужским и Симферопольским шоссе был куплен компанией в 2003 году. Комплекс расположен на территории более 14 га, в 38 км к югу от Москвы в лесном массиве. От МКАД туда можно доехать за полчаса. Изначально идея была такая: хотели сделать копию с типа курорта, распространенного в Европе, - вспоминает О.Маринин. - В центре - ресторан, аквапарк, магазины. Также на территории находится гостиница и отдельно стоящие бунгало. Люди могут приезжать туда на отдых, снимая номер или арендуя бунгало. То есть, тот тип отдыха, ради которого люди летят за границу, мы хотели организовать под Москвой. Разумеется, при создании рекреационной инфраструктуры собирались сделать поправку на наш климат.

Мы пойдем другим путем
Первыми двумя проектами, реализованными Парк Групп совместно со стратегическим партнером и соинвестором Экспобанком, были загородные поселки в стиле альпийских шале, расположенные по Рублево-Успенскому шоссе: Парк Шале (2003 г.) и Успенские поляны (2004 г.). Стиль пришелся ко двору: в 2004-2005 годах многие специалисты на вопрос о модных стилях в архитектуре коттеджных поселков дружно называли именно стиль шале (хотя таких поселков до сих пор единицы, так что мода оказалась больше теоретической). Парк Шале включал 20 домов и был продан за полтора года. Но по-настоящему инновационным стал проект Витро Вилладж. Эта была та самая смена направления, о которой говорил О. Маринин, причем направление оказалось новым не только для него лично, но и для всего нашего рынка загородной недвижимости (хотя зарубежных аналогов предостаточно).

Идея понравилась
Надо сказать, что сейчас многие коттеджные поселки стремятся создать насыщенную развлекательную начинку вплоть до собственных пляжей и конных прогулок. Можно, например, вспомнить Княжье Озеро на Новой Риге (хотя таких проектов очень мало). Также девелоперы стали больше внимания уделять созданию красивых общественных зон и готовы отводить под них больше территории. Здесь примеров больше. Однако Витро Вилладж стал первым в России загородным жилым комплексом, который предлагает инфраструктуру курорта и сервис отеля в дополнение к возможности приобрести в собственность апартаменты. Это альтернатива как коттеджным поселкам, так и загородным малоэтажным комплексам, которые начали появляться в последние два года (но без курортной составляющей).

Идея была хорошая (и дай бог, она еще когда-нибудь реализуется), но тогда в Парк Групп поняли, что это слишком длинные деньги. И решили попробовать комбинированную схему: выставить часть площадей на продажу, а часть оставить за собой, чтобы потом сдавать. Но публика проявила большой интерес к проекту, и постепенно все это трансформировалось в чистую продажу. Хотя на заключительном этапе проекта Парк Групп все же подумывает о том, чтобы оставить часть площадей для сдачи в аренду. Но кое-что на продажу еще есть.

Есть ли аналоги на загородном рынке? Схожая концепция была у проекта Жемчужина под Звенигородом. Там раньше была база отдыха (а на месте Витро Вилладж - пионерлагерь). Но принципиальное отличие в том, что в Жемчужине проводилась реконструкция существующих корпусов, а Парк Групп строил корпуса заново и уделил гораздо больше внимания созданию инфраструктуры.

И разумеется, это совсем иной уровень комфорта по сравнению с традиционными пансионатами и домами отдыха. Гораздо приятнее приезжать в свои апартаменты, а не в казенные. Там все сделано так, как хочется собственнику - своя мебель, обстановка, семейные фотографии. Это вам не номер в гостинице. Кроме того, хорошие дома отдыха стоят весьма недешево. Туда можно съездить несколько раз в год, а в собственные апартаменты можно приезжать когда угодно и оставаться там на любое время. Обслуживание в комплексе стоит 1 доллар за кв. м (в обычной квартире в Москве без дотаций - более 2 долларов при практически отсутствующем сервисе). Минимальная площадь апартаментов - около 50 кв. метров. Но есть и гораздо больше - 100-150 кв. м - все зависит от потребностей и бюджета. Один раз заплатив, вы решаете проблему отдыха, а впоследствии, если обстоятельства изменятся, всегда легко можно продать апартаменты, тем более, что равноценных предложений на рынке практически нет.

В комплексе можно жить круглый год. Однако в Парк Групп считают, что было бы неправильно рассматривать апартаменты Витро Вилладж, как постоянную квартиру. О.Маринин рассказал случай, когда одна не очень богатая семья хотела переселиться из провинции в Москву, но на квартиру в столице денег не хватало. Они увидели рекламу и рассматривали возможность купить маленькие апартаменты в Витро Вилладж для постоянного проживания. В компании их отговорили, потому что для такой семьи было бы куда разумнее купить обычную квартиру поближе к Москве. А для собственников апартаментов важна спокойная респектабельная обстановка.

Свет, природа, комфорт
Проектированщик Витро Вилладж - Антон Надточий. В основе его замысла стремление наполнить внутренние помещения светом. Этот эффект достигается благодаря французским окнам во всю стену и атриумом, расположенным над просторными холлами. Большое внимание уделено общественным зонам, в отделке которых использованы натуральные материалы. Все это создает чувство покоя, уюта и близости к природе. В поселке два типа корпусов - Комфорт и Атриум с зимним садом. Глядя на эти малоэтажные корпуса невольно думаешь: Эх, такую бы застройку нам в Москве!

Проект, ставший сериалом
Одновременно с участком, на котором построен поселок Витро Вилладж, был куплен еще один - в живописном месте под Звенигородом. Но он начал осваиваться на два года позже. Сейчас там строится поселок, получивший название Витро Кантри. Расположение поселка действительно уникально - заповедные леса, красивый берег Москвы-реки, и все это прямо по его границе. На этот раз Парк Групп предлагает не апартаменты, а коттеджи. Витро Кантри - это поселок новых дач. Отличие от дач старых - развитая инфраструктура. Площадь общественной зоны составляет 9 га и включает частный пляж. Парк Групп стремился создать не просто очередной проект, а предложить своим клиентам новый уровень дачного комфорта. В отличие от большинства коттеджных поселков, здесь будет гораздо больше возможностей для интересного досуга.

О. Маринин не склонен думать, что после успеха Витро Вилладж начнется триумфальное шествие этого формата по загородному рынку. Он признает, что многие люди привыкли к идее загородного отдыха на своем участке земли и хотят иметь именно дом, а не апартаменты, которые напоминают городскую квартиру. Но есть и те, для кого природа важна сама по себе, необязательно, чтобы она была своя, тем более, что желание самостоятельно копаться в земле есть далеко не у всех. Так что новый формат уверенно занял свою нишу на рынке, а будет ли он тиражироваться, покажет время.


В ближайшие годы национальный парк Лосиный Остров может потерять сотни гектаров - заповедные леса уже размечают под автотрассы и строительство высоток. Московская и областная прокуратуры остановить массовую вырубку отказываются: по их мнению, у Лосиного Острова нет проекта детальной планировки национального парка, а значит, нет границ, нарушение которых должно караться по всей строгости закона.

Существует еще один проект, который получил название Витро Клаб. Это тоже будет формат загородного курорта. Его отличие - близость к Москве. Комплекс будет возводиться всего в полутора километрах от МКАД на престижном западном направлении на территории стародачного поселка Немчиновка. Помимо апартаментов, здесь будут построены рекреационная зона, бассейн, теннисные корты и многие другое. Так что переформатирование загородного рынка недвижимости продолжается.

- Московскую часть Лосиного Острова, если планы сбудутся, разрежут на несколько частей, - рассказал Известиям главный архитектор национального парка Лосиный Остров Евгений Носов. - Во-первых, парк Сокольники от Лосиного Острова отрежет так называемое Восточное полукольцо, которое продолжит Ростокинскую улицу. Еще один ломоть отхватит Четвертое транспортное кольцо, которое должно пройти в трех километрах от Московской кольцевой железной дороги. Часть парка может прихватить и строительство дублера Щелковского шоссе от Вербной улицы до МКАД.

На заседании комиссии по экологической политике Мосгордумы насчитали полдесятка земельных участков, которые или оформляются под застройку, или уже застраиваются в национальном парке. Самые большие потери лесных угодий - на территории Москвы. В прошлом году, как уже писали Известия, Юрий Лужков направил премьер-министру России Михаилу Фрадкову письмо с просьбой рассмотреть возможность компенсационного обмена земельных участков... занятых или предусмотренных к застройке объектами городского значения, за счет их вывода за границы национального парка.

- Новостройки появятся в двух местах, - рассказал Известиям депутат Мосгордумы Сергей Митрохин. - По адресу бульвар Рокоссовского, владение 42 уже строят две 26-этажные башни. А в районе завода Красный богатырь возведут целый комплекс высотного жилья.

В охранной зоне, которая окружает парк (здесь администрация Лосиного Остро-ва может влиять, как минимум, на высотность застройки. - Известия), возводятся именно высотки.

- Леса пострадают в Мытищинском и Балашихинском районах, - продолжает Сергей Митрохин. - В Мытищах из-за строительства моста через Яузу, заказчиком которого является Минтранспорт России, уже пострадали болота, откуда берет исток река. Росприроднадзор оценил ущерб экологии региона в 190 миллионов рублей.

В Подмосковье строительство тоже идет за счет заповедных земель.

- Здесь по границе Лосиного Острова пройдет дублер Щелковского шоссе, тем самым лишив его охранной зоны, - возмущается Митрохин. - Кроме того, весь участок от нового шоссе до Балашихи, где сейчас находятся охранные сельхозугодья, застроят элитными домами. На этом же участке, пусть и в далекой перспективе, планируется строительство новой станции метро.

Ситуация в Балашихинском районе еще хуже.

- Мы не можем вмешаться, - объяснила сотрудник столичной прокуратуры Ольга Вилкова. - Так как в данный момент границы парка и охранной зоны окончательно не определены - нет проек-та детальной планировки националь-ного парка. По нашим данным, эти ра-боты должны были быть завершены к концу 2006 года, но этого до сих пор не произошло.

В московской и областной прокуратурах об этих планах знают, но помочь сотрудникам национального парка ничем не могут.

- Сейчас парк может спасти только мораторий, который должен продлиться до тех пор, пока не будут четко установлены границы парка и его охранной зоны, - предложил свой выход из создавшегося положения Сергей Митрохин. - Хотя рассуждения об отсутствии границ властей больше напоминают спекуляцию. Во-первых, постановление от 1979 года, где говорится о границах, никто не отменял. Во-вторых, 29 марта 2000 года Владимир Путин подписал постановление О национальном парке Лосиный Остров, где сказано, что территория нацпарка составляет 12,8 тысячи гектаров: раз указана площадь территории, значит есть и границы.

- Нет ни границ, ни охранной зоны, - говорит и главный архитектор Московской области Александр Фролов. - Границы парка были установлены совместным решением исполкомов Московского городского и Московского областного советов народных депутатов в 1979 году. Сам парк был создан постановлением правительства СССР в 1983 году. Это постановление закрепляло создание нацпарка как хозяйствующего лица, но в нем ни слова не говорилось о закреплении земли за нацпарком.

На прошлой неделе УФАС по Удмуртской республике возбудило сразу шесть дел о нарушении закона о рекламе при продвижении ипотечных кредитов. Претензии предъявлены четырем банкам (ВТБ-24, АК Барс, Банку Москвы, Ижладабанку) и двум небанковским организациям (издательству Пронто-Казань как распространителю недобросовестной рекламы и компании Строй-Инвест). Дела возбуждены по результатам проверок рекламы ипотечных кредитов, размещенной в газете Из рук в руки и журнале Вся недвижимость. Ижевск, где указывалась лишь кредитная ставка без дополнительных платежей. По словам начальника управления контроля и надзора на рынке финансовых услуг ФАС Юлии Бондаревой, к рекламе ипотечных кредитов такие претензии служба предъявляет впервые.

На прошлой неделе Федеральная антимонопольная служба впервые предъявила банкам претензии по скрытым комиссиям при ипотечном кредитовании за два дня ФАС возбудила сразу шесть дел о нарушении закона О рекламе. Участники рынка расценивают инициативу чиновников как давление на кредитные организации и прогнозируют кризис доверия населения ко всей банковской рознице.

Участники рынка считают, что активизация антимонопольной службы вызвана общим напряженным фоном вокруг дополнительных платежей, взимаемых банками при кредитовании. В ипотеке их особенно много, говорит адвокат коллегии адвокатов Евгений Ращевский. Тем более что кроме банковских платежей здесь взимается самое большое количество небанковских комиссий: за страховку, оценку, регистрацию залога, нотариальное удостоверение документов и т. п.. А некоторую заминку в действиях ФАС участники рынка объясняют тем, что в ипотеке даже большое количество дополнительных платежей в процентном отношении не так сильно увеличивает сумму выплат, как в других видах розничного кредитования.

До сих пор ФАС интересовалась ипотекой только в случае навязывания заемщикам услуг отдельных страховщиков. Проявление внимания к рекламе ипотечных кредитов в самом ведомстве формально объясняют небольшим сроком действия нового рекламного законодательства. Новый закон о рекламе, содержащий норму об обязательном указании всех условий кредита, вступил в силу лишь летом прошлого года, пояснила Ъ Юлия Бондарева. Поэтому мы считаем, что региональные управления обратили внимание на ненадлежащую рекламу ипотеки достаточно оперативно. Ввиду отсутствия закона о потребкредитовании и пока не действующей инструкции ЦБ по раскрытию эффективной ставки статья 28 закона о рекламе является единственным инструментом борьбы со скрытыми комиссиями. Согласно КоАП, нарушение рекламного законодательства обойдется банкам в штраф размером от 40 тыс. до 500 тыс. руб. Дополнительно ФАС обяжет их изменить ненадлежащую рекламу.

Участники рынка опасаются, что претензии ФАС к такому относительно беспроблемному сегменту рынка, как ипотека, могут дискредитировать остальные банковские продукты. Резко возросшая активность ФАС в сегменте ипотечного кредитования чревата тем, что в дальнейшем служба может распространить свои претензии не только на сектор кредитов, но и на вклады, говорит директор департамента маркетинга Русь-банка Дмитрий Юрцвайг. А это, по мнению участников рынка, чревато уже подрывом доверия населения ко всему розничному банковскому бизнесу.
В I квартале 2007 г. цены на столичные новостройки практически не росли. С декабря прошлого года 1 кв. м на первичном рынке подорожал не более чем на 2%. Эксперты объясняют происходящее снижением платежеспособного спроса и увеличивающимся предложением. Подавляющее число объектов, выставленных на продажу, находятся в домах повышенной этажности.

Зампред банковского комитета Госдумы и президент Ассоциации региональных банков Анатолий Аксаков полагает, что интерес ФАС к этому вопросу также подстегнул ипотечный кризис в США. В условиях стабилизации цен на недвижимость в России возрастает риск дефолтов по ипотечным кредитам, пояснил Ъ господин Аксаков. Поэтому служба заинтересована в получении заемщиками полной информации по кредитам с тем, чтобы они могли объективно оценить свою платежеспособность.

По данным аналитического консалтингового центра холдинга Миэль-Недвижимость, в феврале 2007 г. предложение на первичном рынке жилья Москвы включало 336 объектов, увеличившись с начала года почти на 7%. Из них на монолитные дома приходится 73,8%, а на панельные 17,6%.





Квартиры на высоте
Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора компании Трест-1991, отмечает, что высотным в Москве становится как монолитное, так и панельное домостроение. Уже есть довольно много серий панельных домов, где допустимая высота свыше 20 этажей (КОПЭ, П-3М, П-44ТМ и т. д.), а монолитно-кирпичные дома в 40 этажей давно никого не удивляют, говорит она.

Москва выбрала свой путь градостроительного развития и в результате превратилась в самую высокоэтажную столицу Европы. Хотя Артур Александров, заместитель председателя правления корпорации Mirax Group, считает, что современную Москву логичнее сравнивать с динамично растущими Нью-Йорком, Гонконгом, Токио или Сингапуром, нежели со столицами Старого Света. Небоскребы как нельзя лучше символизируют рост экономики и красноречиво говорят о благосостоянии населения, утверждает он.

За последние три года в общем объеме московского жилого фонда доля высоток увеличилась на 2-3%, отмечает Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства Rway. Самые высокие новостройки столицы, возводимые Дон-Строем, Mirax Group, Конти, позиционируются как дома бизнес-класса или даже де люкс, что идет вразрез с принятыми в мире традициями. Например, в Великобритании у элитной публики всегда пользовались популярностью малоэтажные усадьбы и резиденции, а не многоэтажки, говорит Андрей Уфимцев, директор по продажам компании Новое качество. А самые дорогие квартиры в престижных домах Лондона располагаются на первом этаже.

Алексей Гинзбург, генеральный директор компании Мастерская архитектора В. М. Гинзбурга, говорит, что архитектурное окружение центра столицы формировалось много лет и нарушение единой концепции здесь не приветствуется. Но Москва большой город и в новых районах высотные здания формируют современный городской ландшафт, оговаривается архитектор.

По признанию Александрова, стоимость строительства и эксплуатации подобных зданий намного превышает аналогичные показатели у зданий средней этажности, но городу выгоднее расти вверх, чем вширь, чтобы сохранить компактность транспортной и иной инфраструктуры. Экономическая целесообразность строительства небоскребов определяется стоимостью участка, его близостью к историческому или деловому центру города, наличием хорошей инфраструктуры, подчеркивает Александров.

Что касается спроса на недвижимость в высотных объектах, то в корпорации Mirax Group утверждают, что недостатка в покупателях не испытывают. Всегда находятся покупатели, готовые заплатить дополнительные деньги за прекрасный пейзаж за окном, говорит Александров. Как правило, верхние этажи отличаются лучшими видами, поэтому квартиры там традиционно стоят дороже. По словам Пальчиковой, основной спрос на квартиры в высотках обеспечивают покупатели, целенаправленно ищущие именно такое жилье. Они либо уже жили в домах такой высоты, либо останавливались в гостиницах за границей, поэтому точно знают все минусы такого проживания и способны оценить его плюсы, объясняет она. Основной минус небоскребов это сложность обеспечения безотказной работы инженерных коммуникаций. Девелоперы, конечно, заверяют, что каждый высотный проект проходит все необходимые согласования. В ЦНИИЭП Жилища отметили, что в 2005 г. в Москве были приняты временные нормативы по высотным зданиям-комплексам (МГСН 4.19-2005), в которых отражены все требования к проектированию, строительству и эксплуатации уникальных сооружений. Чиновники уверяют, что каждый высотный проект возводится с учетом утвержденных требований. Если говорить о системе пожарной безопасности, то пожарные нормы в России жестче по сравнению с мировыми в два раза, успокаивает покупателей Александров.

Пальчикова говорит, что повышение этажности помогает столичным властям решать проблемы с обеспечением граждан социальным жильем. В столице дорогая земля, и массово строить низкоэтажные дома в 5-10 этажей в новых районах застройщикам просто невыгодно, подчеркивает она.

Сергей Лядов, пресс-секретарь компании Сити XXI век, отметил, что за I квартал цены на разных объектах компании выросли от 2% до 4%. Примерно так же выросли цены в высотках бизнес-класса компании Mirax Group. Например, в конце января квартиры в ЖК Кутузовская Ривьера продавались по $6050-11 000 за 1 кв. м, а в Mirax Park по $4700-7500 за 1 кв. м. В марте цены в этих объектах составили соответственно $6500-11 000 и $5000-8000 за 1 кв. м. В высотном жилом комплексе Континенталь (застройщик Конти) с начала года цены в среднем выросли на 5% и составили от $3700.

Хорошие предложения дорожают
По словам Нины Кузнецовой, генерального директора МИАН Агентство недвижимости, в I квартале 2007 г. хорошо продавались квартиры, которые стоили не дороже $3000-3500 за 1 кв. м (в экономклассе) и от $5000 до $8000 за 1 кв. м (в бизнес-классе). Спрос на более дорогие предложения невелик.

Ценам не помеха
С 2007 г. компания МИАН-Девелопмент объявила, что будет продавать только квартиры с отделкой. Подобные квартиры в ЖК Режиссер предлагаются в среднем по $13 000 за 1 кв. м. Последние квартиры без отделки были проданы в феврале 2006 г. по $4995 за 1 кв. м. Кузнецова объясняет столь существенную разницу в стоимости не только высоким качеством отделочных работ, но и общим ростом цен на рынке.

Ирина Егорова, маркетолог департамента новостроек корпорации Инком-недвижимость, говорит, что в прошлом году застройщики использовали ажиотаж в своих целях и выставляли на свои объекты завышенные цены. Сейчас происходит их корректировка. Но она настолько невелика, что для статистики является незначимой, говорит Егорова. Пальчикова замечает, что продавцы новостроек предпочитают не снижать цены, а привлекать покупателей рассрочками, подарками и скидками. В настоящее время компания Трест-1991 реализует в Кожухове квартиры в почти готовых новостройках по цене от $2200 за 1 кв. м. Дополнительно действуют скидки и рассрочка, говорит Пальчикова.

По словам Веры Лукиной, директора департамента городского жилья Vesco Realty, если полтора-два года назад цена предложения в новостройках после сдачи дома госкомиссии возрастала на 60-80%, то в начале 2007 г. разрыв сократился до 35-40%. Риэлтор считает, что девелоперы уже не хотят делиться прибылью с посредниками и частными инвесторами. В качестве примера Вера Лукина назвала ЖК Дом на Мосфильмовской, в котором квартиры от застройщика продаются сейчас в среднем по $13 400 за 1 кв. м, тогда как по договору переуступки схожую по параметрам квартиру здесь можно приобрести за $10 200 за 1 кв. м.

Новой тенденцией на первичном рынке стало сближение цен на квартиры в домах эконом- и бизнес-класса, строительство которых только началось, и уже в готовых объектах. Раньше подобное практиковали продавцы элитных новостроек.



Главная --> Публикации