Главная --> Публикации --> Плантации высоких технологий Как получить квартиру бюджетнику Как поделить совместно нажитое имущество? Земля и квадратные метры Самые распространенные ошибки владельцев столичных тц

Причины роста фундаментальный дисбаланс между спросом и предложением на дорогую недвижимость в центре британской столицы. Цены растут из-за того, что рост предложения не поспевает за ростом спроса, отметила в отчете Хэрриет Блэк, директор исследовательского отдела Savills. Стоимость недвижимости в таких районах города, как Челси, Ноттинг-Хилл и Сент-Джонс-Вуд, растут быстрее, чем в любом другом регионе Великобритании (за пределами Северной Ирландии).

Стоимость на элитную недвижимость в Лондоне, самом дорогом городе мира по уровню цен на жилье, в 2007 году может вырасти на 20%. Такой прогноз содержится в отчете лондонской компании недвижимости Savills Plc. Еще полгода назад Savills прогнозировала рост цен всего в 15%. Но по результатам первых трех месяцев 2007 года цены на элитную недвижимость в Лондоне выросли на 27,6% по сравнению с предыдущим годом.

Кроме того, свою роль сыграло отличное финансовое положение лондонского Сити и 365 тыс сотрудников банков и прочих компаний финансового сектора. По результатам 2006 года общая сумма бонусов, выплаченная банками сотрудникам, составила рекордные 17,6 млрд долларов. Для многих сотрудников это означало премиальные в десятки миллионов. Так, в конце марта стало известно, что Боб Даймонд, глава инвестбанковского подразделения британского банка Barclays, при годовой зарплате в 480 тыс. долларов получил бонус в 42 млн долларов. За последний год, по данным компании Napier Scott Executive Search, доходы сотрудников лондонского Сити выросли на 22% (в то время как на нью-йоркской Уолл-стрит всего на 15%). Значительная часть бонусов и растущих зарплат сотрудников Сити вкладывается в недвижимость в Лондоне и окрестностях, в частности в дорогое жилье в центре.

Британское налоговое законодательство позволяет богатым иностранцам жить в Британии, при этом не платить налог на имущество на свои иностранные активы. Благодаря этому Лондон стал популярным местом жительства для таких бизнесменов, как Лакшми Миттал, глава крупнейшей сталелитейной компании Arcelor-Mittal, и Роман Абрамович. Кроме того, в Лондоне селятся многие европейские аристократы и представители американской элиты, как, например, Шарлин де Карвалью-Хайнекен, наследница пивной империи. Риэлтеры отмечают резкий рост спроса на элитную недвижимость со стороны обеспеченных иностранных покупателей из стран Ближнего Востока, России, Азии и Латинской Америки.

В целом по Лондону за прошлый год было осуществлено всего 36,8 тыс. сделок продажи-покупки жилья, что для восьмимиллионного города весьма немного (в Северной Ирландии, население которой составляет 1,6 млн человек, в 2006 году было осуществлено 285 тыс. сделок). В центральных административных округах Кенсингтон и Челси и Вестминстер за прошлый год было произведено всего 966 и 1202 сделки соответственно.

При этом предложение элитного жилья оказывается весьма небольшим. Из-за высокой плотности застройки и жестких правил по поводу строительства в исторических районах на рынок выводятся единичные проекты, многие из которых ставят рекорды. Так, новый элитный жилой дом 1 Гайд-парк в районе Найтсбридж прямо напротив одноименного парка поставил рекорд в ценах на недвижимость: квартиры в нем продаются дороже чем по 75 тыс. долларов за квадратный метр. В самом конце марта стало известно, что пентхаус в этом доме площадью 1800 кв. м был продан шейху Хамаду, министру иностранных дел Катара, за 100 млн фунтов стерлингов (195 млн долларов). Это стало первой сделкой в истории, в которой объект жилой недвижимости в Лондоне стоил так дорого.

Копнем вглубь
Освоение подземного пространства столицы предполагает не только локальное подземное строительство отдельных объектов, но и комплексное то есть освоение всех подземных территорий города. По словам мэра Москвы Юрия Лужкова, планируется освоить 80 процентов подземных резервов столицы. (В настоящее время активно используется менее 10 процентов московских подземелий.) Подземное строительство различного назначения предлагается вести во всех районах города.

Несоответствие между спросом и предложением ведет к быстрому росту цен. Например, дома стоимостью более 10 млн долларов (в центре Лондона любое отдельно стоящее здание имеет стоимость не менее 2 млн долларов) за последний год подорожали более чем на 50%. Это оказалось более высокими темпами роста, чем в любом из прочих сегментов рынка. На площади Кенсингтон-сквер, одном из самых дорогих адресов Лондона, средняя цена дома сегодня составляет 11 млн долларов.
Идея масштабного освоения подземного пространства Москвы вызвала у жителей города много вопросов. По просьбе читателей расскажем о строительстве объектов в недрах столицы более подробно.

Разрабатывать конкретные проекты будут по принципу обоснованного районирования то есть что и где можно строить. Теперь уже под землей и с учетом состояния, характеристики грунтов, наличия высотных объектов на поверхности и особо охраняемых зон, а также метро, подземных коммуникаций, тоннелей и т.п.

Под городом появятся дополнительная дорожно-транспортная сеть, многочисленные тоннели, паркинги и гаражи, службы автосервиса, всевозможные хранилища, торговые комплексы, спортивные, развлекательные центры, здесь спрячутся объекты инженерной инфраструктуры.

Под площадями и бульварами
Чтобы чрезмерно не возбуждать воображение москвичей, отметим сразу, что пока обсуждается только концепция комплексного подземного строительства. Правда, на изучение вопроса и более детальную проработку программы из бюджета города выделяется 270 млн. рублей. И уже имеются в виду конкретные участки столицы, где будут проводиться подземные преобразования.

Вот, например, уже сверхзадача: как совместить создание 60 высотных комплексов по программе Новое кольцо Москвы и такие масштабные подземные метаморфозы? А памятники старины? Да и сложившаяся архитектура в целом требует повышенного внимания. Ведь помимо будущих небоскребов и уже построенных высоток, существуют тяжеловесные сталинки и доходные дома начала XX века, здания с проблемными фундаментами. В центре города есть старинные постройки XIX века вообще без фундаментов. Кроме того, необходимо сохранить массу природных ландшафтов, русла многочисленных подземных речушек и т.д.

Жизнь бурлит в кастрюле
Но прежде чем проектировать, а тем более строить, необходимо провести очень точные исследования и расчеты. И в первую очередь тщательно обследовать московские недра.

В первую очередь при подготовке программы предполагается разработка предпроектной и конкурсной документации по наиболее градостроительно значимым территориям города, где возможно размещение крупных многофункциональных подземных комплексов в составе системы общественных центров городского значения. Речь идет о конкретных территориях: площадь у Павелецкого вокзала, площадь между гостиницей Метрополь и гостиницей Москва, площадь Тверской заставы, Пушкинская, Триумфальная, Сухаревская, Старая, Тургеневская, Яузская площади, подземное пространство Бульварного кольца, районы ВВЦ и Водоотводного канала, улицы Крымский вал, Новый Арбат, проспект Академика Сахарова, зоны станций метро Сокол, Петровско-Разумовская, Рижская, Шоссе Энтузиастов, Текстильщики, Варшавская, Нагатинская. Планируется охватить и зоны станций Московской железной дороги: Москворечье, Кунцево, Тестовская. И это только первый этап по разработке предпроектных решений.

Поэтому и возникла идея районирования московских подземелий. Ведь очень важно определить, что и где можно построить.

Геологические исследования уже подтвердили, что столичные грунты очень сложные. В верхних слоях много водоносных участков, а ниже встречаются артезианские зоны. В глубоких грунтах попадаются древние врезы, долины, образованные прабабушками столичных рек, в том числе и Москвы-реки. Водонасыщенные пески, врезающиеся в толщу глин, образующиеся плывуны все это факторы, не способствующие строительству на глубине. Так же как и подземные речки, уже существующие под землей объекты, оползневые, карстовые процессы, грязевые линзы...

Выделяются и неблагоприятные зоны для проведения подобных экспериментов. Внедряться в такое подземное пространство не рекомендуется, но если очень хочется, то можно... Правда, придется очень глубоко копать, и стену в грунте возводить не 5-метровую, как при благоприятном режиме, а 20-метровую. В нижних слоях могут оказаться трещины, которые придется заливать специальным раствором. Хлопот не оберешься... Да и баснословные вложения потребуются, что экономически абсолютно неоправданно.

Геоэкологи выделяют зоны, благоприятные для подземного строительства и условно благоприятные, где строительство подземных сооружений потребует дополнительных мер и вложений. Подземный участок можно гидроизолировать по принципу стены в грунте. Потом создаются специальные конструкции типа гигантских кастрюль, внутри которых и ведется строительство конкретного объекта.

Борьба с клаустрофобией
Подземное обитаемое пространство, как в Монреале... Это надо представить: люди из дома попадают прямо в подземный город. Не выходя на поверхность, можно добраться до работы, совершить покупки, посидеть в кафе и даже в ресторане. Именно такой проект планируется реализовать в Москве.

Поэтому специалисты говорят о необходимости создания специальных паспортов для всех подземных участков города.

И конечно, необходимо просчитать все возможные риски, определить воздействия на объекты, в том числе вибрационные, связанные с магнитными полями, радиацией, продумать вопросы экологической, противопожарной безопасности, учесть вероятность и угрозу затопления и т.д.

Но в мегаполисе достаточно людей (а в последнее время их становится все больше), которые испытывают неприятные ощущения, спускаясь в метро. Они стараются перемещаться на поверхности города. А проводить под землей целые сутки далеко не каждый захочет. И это тоже проблема. Поэтому наряду с изучением столичных недр и проведением экономических расчетов специалисты советуют изучить все нормативы и показатели по воздействию замкнутого подземного пространства на психику людей.

Главное, не навредить
Особое мнение по поводу комплексного и поэтапного подземного строительства в Москве высказал депутат Московской городской Думы Михаил Москвин-Тарханов.

При разработке новой концепции по освоению подземного пространства столицы уже заговорили о необходимости создания московского законодательства о недрах. Конечно, речь не идет о добыче полезных ископаемых. Хотя подземные резервы Первопрестольной как объект оборота инвестиций могут стать не менее ликвидными.

А префект Восточного округа Николай Евтихиев серьезно опасается, что освоение московских недр будет проводиться открытым способом, чего нельзя допустить. Ведь может серьезно пострадать городская среда, будут погублены зеленые насаждения.

Он считает, что под землей необходимо строить только такие объекты, которые помогут городу решить насущные проблемы. Например, дороги и гаражи. И чтобы не создавать столице лишних проблем, стоит подумать, от каких проектов лучше отказаться. Прежде всего, из числа объектов развлекательных и торговых. Также депутат напомнил, что подземное строительство под жилыми домами потребует серьезной работы с их жителями.

Руководителя Департамента экономической политики и развития города Марину Оглоблину волнуют экономическая составляющая проекта, его рентабельность, а также вопрос привлечения инвестиций. И для этого необходимо все детально просчитать.

Многие специалисты высказывают мнение о том, что подземные проекты чрезвычайно дорогие, требуют огромных вложений. В том числе на обслуживание и содержание объектов, обеспечение их безопасности.

Конечно, если ваш дом утопает в зелени, а окна выходят в уютный двор, вы не расстанетесь со своим балконом ни за какие деньги. Но вот если рядом с вами шумит оживленная магистраль или железная дорога, а ваши окна вечно черны от пыли и гари, то впору призадуматься: а зачем нужен этот балкон?

Но самое главное тщательное обследование московских недр. На этом сходятся мнения всех представителей московской власти, ученых и депутатов Мосгордумы. Также важно не забыть и о культурно-историческом наследии древних московских подземелий и провести серьезные археологические исследования. И помимо объектов самого разного назначения, построенных под землей, надо создать подземные исторические музеи.

Балкон в законе
Юридическая история этого вопроса напоминает бразильский сериал, в котором слезы сменяются всеобщим ликованием, а затем главный герой вновь оказывается на волоске от смерти Когда-то давно на переделанные в жилые комнаты балконы действовал суровый и непререкаемый Закон О порядке переустройства помещений на территории г.Москвы (п. 1 ст. 5), который не допускал превращение лоджий и балконов в жилые помещения, а также вынос на них отопительных приборов. Затем на фоне массовых (и опасных своей неграмотностью) нарушений власти были вынуждены принять новый закон (№ 37 1999 г.), который все-таки признал право граждан на переустройство квартир при условии соблюдения всех норм, прав и законных интересов других лиц, а также сохранности жилых домов. Однако уже через пять лет власти города ужаснулись последствиям такой демократии и срочно выпустили Закон № 22 О внесении изменений и дополнений в закон № 37, направленный против мероприятий, влияющих на архитектурный облик жилых домов, куда входило, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов. В том же 2004 году вышла новая статья ЖК России (закон № 188-ФЗ), согласно которой все перепланировки должны были проводиться с соблюдением требований законодательства и по согласованию с органами местного самоуправления.

Можно, конечно, просто остеклить балкон или лоджию и пользоваться этим помещением как кладовкой. Но если в вашем доме уже имеется кладовка или вы просто не любите собирать всякий хлам Почему бы не воспользоваться вашими законными квадратными метрами и не включить их в территорию квартиры? К слову сказать, лоджии в некоторых квартирах имеют площадь ни много ни мало от 6 до 9 кв. метров! Что и говорить, неплохая прибавка к пенсии Из-за этих вот метров в Москве в течение нескольких лет не утихали баталии. Одни говорили, что балкон присоединять нельзя, другие уверяли, что уже давным-давно можно, а третьи пугали, что тех, кто уже присоединил - заставят отрывать обратно! Как же обстоят дела на самом деле?

Это сложная перепланировка!
Почему же власти так долго сопротивлялись инициативе населения? Оказывается, при присоединении балкона могут возникнуть вполне объективные трудности, а главное - негативные последствия не только для хозяев квартиры, но и для всего дома. Во-первых, поскольку увеличивается отапливаемая площадь, на которую не рассчитана система отопления всего дома, зимой из-за самовольно удлиненных труб могут пострадать другие жильцы. Во-вторых, в результате перепадов температур может нарушиться так называемый тепловой контур здания: уровень внутренних напряжений в материалах конструкций, который рассчитан на определенные температуры, начнет меняться, а это грозит преждевременным разрушением дома. Кроме того, при неправильном (неравномерном или недостаточном) утеплении присоединенной лоджии помещение начинает потеть из-за образующегося конденсата, появляется плесень, а пол иногда даже покрывается льдом. Проблему можно решить, поставив специальные стеклопакеты с термомостом, сделав теплоизоляцию пола и потолка. А вот отопительные приборы (в том числе и электрические) на присоединенной территории лучше вообще не располагать.

Однако драконовских мер хватило ненадолго: уже через год власти вновь были вынуждены пойти на попятную. Вот тогда-то Правительство Москвы выпустило историческое постановление № 73-ПП от 8 февраля 2005 г., в приложении 1 которого остекление лоджий (балконов), изменение их формы и объединение с внутренними помещениями числилось в перечне работ, допускаемых при перепланировках и переустройствах при наличии надлежащего проекта. А затем, почти следом - постановление № 883, увязывающее новый закон с положениями ЖК РФ, в котором было не только подтверждено данное властью добро на переделку балконов, но и разрешено устройство новых! Самое удивительное, что и на этом злоключения не прекратились. По-прежнему никому так и не было до конца понятно - можно ли присоединять балкон к комнате или нельзя. Даже юристы как будто не хотели верить такому счастью. И поскольку из-за обилия законов и постановлений путаница в балконном вопросе все не прекращалась, в конце 2005 года Москва выпустила специальный закон (№ 66), отменяющий действие всех драконовских предыдущих. В итоге, сегодня можно с уверенностью сказать: присоединять балкон к комнате официально разрешено.

Вот как должна выглядеть ваша перепланировка в идеале, если вы хотите, чтобы в дальнейшем все было в порядке: вы остекляете и утепляете (но без отопительных приборов) лоджию, по возможности ликвидируете подоконную часть, а оставшийся не у дел радиатор переносите на соседнюю с балконом стену. Практика показывает: если вы хотите к зиме получить из своего балкона теплое и пригодное для жизни помещение, беспокоиться на эту тему лучше начать летом, поскольку на осуществление замысла может уйти весь отпуск. Даже если у вас уже есть готовый проект, вам предстоит утвердить его в нескольких инстанциях: Москомархитектуры, Мосжилинспекция, службы АПУ, ГО, ПО, ЧС и т.д. Но и это еще не все. Если проект утвердят, ваша жилплощадь автоматически увеличится за счет метража балкона, поэтому вам придется хлопотать, внося изменения во все учетно-инвентаризационные документы. Разумеется, такая перепланировка дело не только трудоемкое, но и достаточно дорогое (примерно $500 за проект и услуги фирмы и еще $1000 - только на официальные платежи в согласующие инстанции). Именно поэтому многие стремятся обойти закон и сделать всю перестройку в тайне от властей. Либо использовать полулегальный вариант, когда в БТИ согласовываются просто остекление балкона и установка французских окон вместо оконно-балконного блока (что оформить несколько проще), а потом эти самые окна просто забывают установить. Но, как известно, тайное всегда становится явным. Хорошо, если ваши новшества никак не коснутся соседей. Но если неграмотная переделка повлечет за собой угрозу для здоровья соседей или сохранности дома, вас по суду заставят все переделать, разумеется, за ваш же счет. Кроме того, вы не сможете ни продать вашу криминальную квартиру, ни даже передать в наследство: первое же общение с БТИ - и обман будет раскрыт. Так что, лучше уж похлопотать и заплатить - дешевле выйдет.
Уж чего-чего, а колец в Москве хватает, более того, московская радиально-кольцевая планировка считается памятником русского градостроительства. Сейчас в городе официально существуют четыре кольца: Бульварное, Садовое, третье транспортное и МКАД, однако не за горами то время, когда в столице появится пятое, самое дорогое “Золотое кольцо”. Так называется новый амбициозный проект московского Правительства Москвы.

Лучше похлопотать
Из всего вышеперечисленного вполне понятно, почему расширение за счет балкона или лоджии относится к сложным перепланировкам и требует обязательного проекта.

Что же такое “Золотое кольцо Москвы”?

Концепция комплексного развития туристско-рекреационной зоны «Золотое кольцо Москвы» была утверждена постановлением Правительства Москвы 26 марта еще прошлого года. Проект должен быть реализован в 2010 году. По предварительным оценкам, на это потребуется порядка 3 миллиардов долларов инвестиций. Естественно, задумано это по достаточно практическим соображениям: в правительстве города считают, что когда “туристическая Мекка” будет построена, она поможет увеличить приток иностранных туристов в Москву с нынешних двух миллионов человек в год до пяти миллионов, плюс 15 миллионов гостей из России и ближнего зарубежья. При этом доходы города от туризма составят порядка 2,8 млрд. долларов в год.

В соответствии с планом зона нового туристического комплекса охватит 336 га земли в центре Москвы, в нее войдут территории от Кузнецкого моста и Лубянской площади до храма Христа Спасителя, а также Замоскворечье. В “кольце” окажутся Кремль, Манежная площадь, Зарядье, Китай-город и другие объекты историко-культурного наследия. В рамках проекта будут реставрированы Монетный двор, здание Славяно-греко-латинской академии (ул. Никольская), Аптека К.И.Феррейна (ул. Никольская). Верхние торговые ряды на Красной площади, Государственный исторический музей, Музей изящных искусств им. Пушкина, Библиотека им. Ленина и даже такой “долгострой”, как Дом Пашкова.

Надо сказать, что даже не в самые лучшие для города времена находились деньги для реконструкции объектов, связанных с туризмом: Третьяковская галерея, пешеходная зона в Лаврушинском переулке, мост к Болотной площади, торгово-развлекательный комплекс на Манежной площади. Однако никогда еще туристическая зона не охватывала такое громадное пространство и не включала такое количество объектов, подлежащих реставрации и строительству.

В границах же «Золотого кольца» планируется создать единую пешеходную зону, которая будет включать территорию комплекса старого Московского университета, Климентовский и Ордынский переулки, площадь у выхода из станции метро «Третьяковская», где построят фонтан. Для решения транспортных проблем при реконструкции предусмотрено строительство ряда подземных многоярусных парковок (в первую очередь на 1500-2000 машиномест в русле водоотводного канала), всего же в рамках “кольца” предусмотрено создание порядка 20 тысяч мест на стоянках.

Пока Москва — очень привлекательный, но достаточно неудобный для туристов город. В то же время туристы, несмотря на приносимый доход в казну, добавляют проблем в городскую жизнь — огромные расстояния мегаполиса требуют постоянного сопровождения туристических групп экскурсионными автобусами, которые, в свою очередь, создают дополнительные помехи на и без того загруженных узких улицах исторического центра. Отсутствие оборудованных парковочных мест приводит к тому, что зачастую, автобусы паркуются либо перегораживая пол-улицы, либо так далеко от места, что туристам приходится долго идти до машины.

Всего при строительстве “Золотого кольца Москвы” предусмотрено создание 40 пешеходных зон, 14 обзорных площадок, 19 туристических центров, 17 новых гостиниц, часть которых будут 4-5-звездочными. По территории туристической зоны проложат автобусный, речной и 14 пешеходных маршрутов. Всего к 2010 году в пределах туристической зоны должны быть построены новые объекты общей площадью 2 миллиона квадратных метров. В эту цифру входят и новые общественные туалеты, которых не хватает в городе, и объекты общественного питания. Причем здесь предусмотрено и строительство ресторанов высокой кухни (4 тысячи мест) и фаст-фудов (15 тысяч мест). Отдельным пунктом программы будет “создание системы ориентирования иностранных туристов в границах ТРЗ «Золотое кольцо Москвы».

Создатели концепции строительства “Золотого кольца” старались максимально затруднить въезд в туристическую зону. Но так как совсем запретить движение невозможно, то для транспортных потоков предусмотрено строительство у московских набережных новых нижних уровней и подземных развязок.

Уже все началось, а мы и не заметили

Чтобы связать между собой части “Золотого кольца”, разделенные московскими реками, в городе построят три пешеходных моста. Первый из них соединит набережные Москвы-реки около храма Христа Спасителя, второй — Болотную набережную и Якиманку, третий будет проложен от памятника Петру I к Парку искусств.

В конце июня было объявлено о начале реконструкции кварталов вдоль Софийской набережной напротив Кремля. К 2005 году на этой территории появится первая составляющая “Золотого кольца Москвы” — туристическая зона «Золотой остров». В рамках проекта планируется построить несколько развлекательных центров, парк аттракционов и пятизвездочный отель.

Проект “Золотое кольцо Москвы” разрабатывался достаточно долго, первые документы были подписаны еще в 1998 году, именно поэтому частичная реализация началась еще до подписания постановления правительства. К примеру, демонтаж гостиницы “Интурист”. Этим же проектом была предопределена судьба гостиницы “Москва”, официально закрывшейся 20 июля этого года.

Первый этап программы — «Кремлевское созвездие» — должен быть завершен к 2005 году: на углу улицы Серафимовича и Софийской набережной, около Большого Каменного моста планируется создать детский развлекательный центр с парком аттракционов. Между ним и английским посольством будет построен многозальный кинотеатр IMAX с подземным ледовым катком. С другой стороны посольства планируется построить пятизвездочный отель с видом на Кремль. Реконструкцию кварталов фабрики «Красный Октябрь» и Западной стрелки Балчуга столичные власти планируют начать в следующем году и завершить к 860-летию Москвы в 2007 году. В этой части острова разместится круглосуточный развлекательный центр для взрослых с ресторанами, казино, варьете, игровыми залами, зрелищными и оздоровительными заведениями. За пределы центра будет выведена электростанция, а в освободившемся здании откроют самый большой в городе ночной клуб.

Для реализации проекта будет задействована вся территория острова Балчуг от Большого Москворецкого моста до памятника 300-летию Российского флота на Западной стрелке, за исключением территории посольства Великобритании и «Дома на набережной».

Вид на Кремль: плюсы и минусы

В ближайшие два года будет реконструирован и Александровский сад. Закончить работы планируется в преддверии празднования 60-летия Победы в Великой Отечественной войне. Александровский сад не благоустраивался уже многие десятилетия. Препятствовал «смешанный» статус: сам сад является федеральной собственностью, а коммуникации под ним — московские, поэтому работы начнутся с ремонта старых канализационных систем. Наибольшего внимания потребует коллектор реки Неглинки, построенный полтора века назад. Территорию украсят новые деревья, но до их посадки предстоит заменить весь грунт на территории сада, зараженный на метр в глубину токсичными веществами, выбрасываемыми автотранспортом.



Главная --> Публикации