Главная --> Публикации --> Метры и цены Судьба анонсированных тц под вопросом Плантации высоких технологий Как получить квартиру бюджетнику Как поделить совместно нажитое имущество?

Не квартира, так прибыль
Процент невозвратов и задержек платежей по ипотечным кредитам, если верить банковской отчетности, ничтожно мал. К примеру, в Газпромбанке этот показатель составляет всего 0,01% от всех выданных кредитов банка. В Городском ипотечном банке и банке DeltaCredit говорят, что объем просроченных кредитов в общем портфеле каждого из банков составляет менее 1%. Тем не менее финансисты не скрывают, что по мере того, как количество выданных кредитов будет расти, неминуемо подскочит процент невозвратов и задержек платежей.

Сумма займов граждан по ипотечным кредитам составляет сейчас более $7,5 млрд. Специалисты утверждают, что это только начало. Ипотека выгодна банкам. Для кредиторов она надежный и прибыльный бизнес с минимальными рисками. Учитывая цены на жилую недвижимость в Москве и Московской области, ипотека для большинства их жителей остается едва ли не единственным шансом приобретения квартиры. Однако за срок погашения кредита доходы заемщиков могут не только вырасти. Мы выяснили, чем рискуют те, кто купил квартиру по ипотеке и столкнулся со сложностями в выплате кредита.

Не следует забывать и о страховых случаях, поскольку каждый ипотечный кредит страхуется в обязательном порядке. В случае страхового события (например, инвалидность или смерть должника) страховая компания выплачивает страховое возмещение в счет погашения кредита и процентов.

Пока же непаханое поле для коллекторов потребительские и автокредиты. Здесь процент неплатежей очень высок 15-28%. Специалисты объясняют сложившуюся ситуацию тем, что заемщики по ипотеке особая целевая группа: люди серьезные, достаточно состоятельные, им есть чем рисковать. Если такой клиент не платит по кредиту, на то есть серьезные причины, которые в интересах заемщика следует обсудить с банком как можно быстрее.

В практике Пересвет-ипотеки было два случая, которые можно назвать типичными. В первом клиент сообщил компании о том, что потерял работу и не может внести ежемесячный платеж. Поскольку заемщик предупредил ипотечных брокеров до того момента, как необходимо было внести платеж, он избежал не только штрафных санкций, но и получил отсрочку по платежам на два месяца. Кроме того, клиенту предложили выплачивать в течение трех месяцев только проценты по кредиту без погашения основного долга. В результате он выбрал вариант увеличения срока погашения кредита, за счет чего уменьшилась сумма ежемесячного платежа.

По нашим наблюдениям, большинство покупателей квартир не испытывают трудностей с погашением кредита. На 200 заемщиков приходится только один или два, которые не могут выполнить взятые на себя обязательства, отмечает Валерия Бабурина, генеральный директор компании Пересвет-Ипотека. Чаще всего это связано с потерей работы или проблемами со здоровьем. Главное в таких случаях как можно скорее известить о проблемах банк или организацию, помогавшую оформить кредит.

Личный дефолт
Описанные выше случаи вполне типичны банки, как правило, готовы пойти навстречу клиентам, у которых возникли объективные обстоятельства. Впрочем, терпение банкиров не бесконечно.

В другой ситуации заемщик понял, что не справится с выплатами по ипотеке вообще. Брокеры помогли продать квартиру по рыночной цене и таким образом погасить кредит. Поскольку цена на квартиру за год после ее приобретения значительно выросла, заемщику удалось в результате даже получить прибыль.

Финансисты утверждают, что перед ними не стоит задача реализовать имущество при первой просрочке и погасить основной долг. Любому банку необходимо, чтобы заемщик погашал все в установленные сроки, а кредит с закладной не были признаны проблемными. Однако общепринятый лимит терпения банка это более трех небольших по сроку задержек платежей в течение года или одна просрочка на 30 и более дней.

Если клиент понимает, что у него наступил непростой период в жизни и возникнут регулярные просрочки внесения ежемесячного платежа, банк не станет сразу же обращать взыскание на заложенное имущество, рассказывает Сергей Козлов, начальник управления кредитования СДМ-банка. Если же просрочки платежей без объяснений причин становятся регулярными, кредит и закладная на квартиру могут быть признаны дефолтными со всеми вытекающими последствиями.
Если заемщик перестает платить по кредиту, на просроченную задолженность начисляется штраф в размере 0,5% за каждый день просрочки начиная с даты возникновения просроченной задолженности по дату ее погашения, объясняет Павел Ильин, начальник управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка. Если ситуация с неплатежом по кредиту связана с временными финансовыми проблемами клиента, банк может пойти навстречу клиенту и некоторое время не применять штрафные санкции.

Если наш клиент исправно платил по кредиту долгие годы и выплатил значительную часть основного долга, а в итоге ему необходимо отсрочить ежемесячные платежи на один-два месяца, банк может пойти на это по решению кредитного комитета, уверен Сергей Козлов. Для этого заемщику необходимо предоставить заявление в банк, объясняющее сложившуюся ситуацию и источники возобновляемых в будущем платежей.

Заемщику очень важно понять самому, временна ли сложная финансовая ситуация, или она приобретает хронический характер. Выводы следует донести до сотрудника кредитного отдела и уже вместе с ним искать пути выхода из кризиса. В любом случае необходимо обратиться в банк с заявлением о приостановке платежей или с предложением о добровольной продаже квартиры.

С молотка
Предположим худшее: работу взамен потерянной найти не удалось или же выяснилось, что заемщик переоценил свои финансовые возможности. Проблему можно решить, согласившись продать квартиру.

Заявление выносится на рассмотрение кредитного комитета, который принимает окончательное решение чаще всего в пользу клиента. Речь идет о заемщике, у которого ранее не случалось задержек платежей. При их наличии, вероятнее всего, в отсрочке ежемесячного платежа будет отказано. В любом случае решения об отмене пеней, приостановке платежей и других поблажках всегда принимаются банком в индивидуальном порядке.

На практике последовательность действий выглядит следующим образом. После проведения переговоров между заемщиком, банком и потенциальным покупателем заемщик собирает необходимые справки для сделки. В назначенный день покупатель закладывает оговоренную по сделке купли-продажи сумму денег в две депозитарные банковские ячейки (в банке-залогодержателе). В первую ячейку непогашенную задолженность по основному долгу и процентам под условие, что в случае регистрации перехода права собственности покупателю заложенной недвижимости только уполномоченный сотрудник банка вскрывает ячейку, а деньги направляются в погашение ипотечного кредита. Во вторую ячейку помещают разницу между продажной стоимостью квартиры и выплатами по кредиту, это деньги заемщика.

Нужно помнить, что при продаже квартиры, причем вне зависимости от причин (урегулирование дефолта или самостоятельное решение заемщика о том, что он не заинтересован в сохранении данного актива), банку должна быть выплачена вся текущая задолженность, отмечает Мария Серова, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 2 Она включает как основной долг, так и проценты, пени, неустойки и т. д., но, безусловно, не за весь срок пользования кредитом, а на дату исполнения обязательств.

После совершения и регистрации сделки теперь уже бывшему заемщику необходимо подъехать в банк для подписания оставшихся документов на закрытие кредита. Аналогично вместо сейфовых депозитарных ячеек может использоваться аккредитивная форма расчетов.

Если по какой-либо причине регистрация договора и перехода права в управлении Федеральной регистрационной службы не состоится, деньги из ячеек заберет покупатель. Для того чтобы регистрация состоялась, необходимо письменное согласие банка-кредитора в форме уведомления в управление регистрационной службы о том, что он не возражает против снятия залога и продажи квартиры. Также в договоре купли-продажи квартиры присутствует отдельный пункт, в котором подробно описано, что на момент подписания договора квартира находится под залогом у банка на основании соответствующих документов, а также на основании вышеуказанного уведомления банк не возражает против снятия залога и продажи квартиры, и квартира переходит покупателю без обременения.

Не договорились
Иногда банк отказывается от продажи заложенной квартиры. Такое случается, например, когда заемщик слишком долго ищет покупателя, готового приобрести недвижимость с обременением по цене не ниже рыночной. Обычно в таких случаях заемщику предлагают погасить кредит в кассу, получить уведомление о снятии залога и уже потом продавать недвижимость самостоятельно. Или же дело передается в суд.

Как показывает практика, достаточно сложно продать заложенную квартиру по полной рыночной цене, поскольку на рынке достаточно аналогичных объектов без обременений. Неплатежеспособному заемщику приходится снижать цену на 5-10%.

Заемщику в подобной ситуации очень повезет, если он оформлял ипотеку через риэлтерскую компанию и та готова снова представлять его интересы. За свой процент от сделки, разумеется.

Единственное, что остается заемщику, это за считанные дни найти необходимую сумму, погасить кредит и затем уже продавать квартиру. Существует даже некое подобие частного бизнеса покупатели, которые за значительную скидку в цене квартиры готовы предоставить сумму кредита в качестве аванса до подписания договора купли-продажи. Однако неплатежеспособный заемщик в этом случае теряет уже от 30 до 40% стоимости недвижимости. Бесспорно, данный вариант более безопасен и предпочтителен для банков, но не для покупателя квартиры.

Подыскивая покупателей заложенной квартиры, заемщик должен помнить о том, что во время ее экспозиции на рынке недвижимости ему потребуются средства на обслуживание кредита.

Риэлтерская компания может выступить поручителем своего клиента перед банком, взяв, таким образом, на себя ответственность за выполнение им кредитных обязательств, урегулировать ситуацию с неплатежами и продать квартиру заемщика по максимальной рыночной стоимости, рассказывает специалист компании Пересвет-Недвижимость Татьяна Майорова. На вырученные средства для клиента можно подобрать другую, более дешевую квартиру. И одновременно погасить задолженность по ипотечному кредиту банку.

Если суд сочтет требования банка обоснованными, квартира должна быть выставлена на торги, а все проживающие в ней лица выписаться, рассказывает Павел Ильин. Если право проживания теряют родители несовершеннолетнего, то лишается его и ребенок (речь идет о сделках, в которых дети не имели доли в праве собственности на жилое помещение). В случае если жилье для указанных лиц является единственно пригодным для проживания, то для них законом предусмотрен так называемый отселенческий жилой фонд. В Москве это общежития в районе Капотни.
Завтра в Москве специальная комиссия рассмотрит ход выполнения поручения президента России. Речь идет о восстановлении прав граждан, пострадавших в результате афер стоительных фирм. В надежде вернуть свои кровные к полпреду президента РФ в Южном федеральном округе Дмитрию Козаку и в федеральные ведомства обратились более пятидесяти кисловодчан.

Банк может начать судебную процедуру обращения взыскания на предмет залога, не дожидаясь, пока клиент найдет покупателя, напоминает руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Сергей Даньков. В нашей практике было несколько случаев продажи ипотечных квартир. Во всех случаях заемщики обходились без судебного разбирательства с банком, поскольку понимали, что суд может повлечь за собой существенные денежные потери для заемщика.
В случае решения вопроса о невыплаченном кредите в суде все судебные издержки банка оплачивает заемщик. Согласно действующему законодательству, жильцы квартиры, на которую обращено взыскание, теряют право пользования этой квартирой и подлежат выселению.

На Ставрополье филиал коммандитного товарищества появился в начале 2003 года. Кисловодское представительство, как и головное предприятие, предлагало несколько видов услуг, в том числе участие в долевом строительстве, приобретение земельных участков. Для приема денежных средств населения при Социальной инициативе был создан кредитно-потребительский кооператив граждан (КПКГ). За вклады жителям Кисловодска обещали значительные проценты, гораздо выше стандартных банковских ставок. И это не насторожило ни власти, ни самих вкладчиков. Люди на первых порах действительно получали до 30 процентов прибыли по своим вкладам, а дольщики Социальной инициативы с надеждой наблюдали, когда же будут построены дома с вожделенными квартирами.

Для тех, кто умеет считать деньги, - зазывала потенциальных клиентов Социальная инициатива (СИ). Сегодня вкладчики считают убытки и обивают пороги разных инстанций, мечтая восстановить справедливость.

Несколько десятков дольщиков свои вложения действительно вернули, одни - деньгами, другие - земельными участками. По данным следственной части Главного следственного управления внутренних дел по Ставропольскому краю, в 2006 году кисловодский филиал СИ вернул средств на сумму более 37 миллионов рублей. Это почти половина задолженности вкладчикам. Правоохранительные органы на коммандитное товарищество обратили внимание весной прошлого года, когда поток обращений приобрел массовый характер. Следственным отделом при УВД Кисловодска было возбуждено несколько десятков уголовных дел, затем объединенных в одно производство. В настоящее время расследование проводят специалисты следственной части Главного следственного управления внутренних дел по Ставропольскому краю.

После того как в конце 2004 года был арестован президент корпорации Социальная инициатива Николай Карасев по обвинению в мошенничестве в особо крупных размерах, дольщики в массовом порядке ринулись забирать свои кровные. Именно это и послужило, как утверждают руководители кисловодского филиала СИ Михаил Кашкарев и Светлана Кулакова, причиной стремительного разрушения товарищества. Деньги были инвестированы в строительство, а их пришлось изымать, выставлять на продажу имущество кооператива, чтобы вернуть вклады людям.

- Люди вкладывали сотни тысяч рублей, некоторые отдавали все свои сбережения в надежде в будущем получить квартиры. Руководители кисловодского представительства Социальной инициативы обещали вернуть деньги, но этого до сих пор не произошло, - утверждает Владимир Фролов.

Председатель общества ветеранов труда Кисловодска Владимир Фролов ведет свое собственное расследование, будучи одним из вкладчиков. Как рассказал Фролов, возвращения своих денег ждут более пятидесяти кисловодчан.

Но, как считают вкладчики, к рассмотрению вопроса уже должны подключиться представители местной власти, потому что именно администрации городов-курортов заключали договоры с СИ. Государство, по их мнению, должно нести ответственность за действия компаний, привлекающих средства населения для долевого строительства.

По словам Михаила Кашкарева, 35 миллионов рублей вложены в строительство в городах Кавминвод. В начале марта сотрудники кисловодского филиала СИ планируют побывать на всех объектах. Возможно, после этого сомнений в выполнении обещаний не будет.

Жилье на Кавминводах мечтали получить не только жители Ставрополья, но и москвичи, петербуржцы, представители других регионов России и даже стран Балтии, отдавшие сбережения в кисловодский филиал СИ. Точное количество потерпевших в настоящее время устанавливается следственными органами. Кроме того, специалистам министерства юстиции РФ поручено проведение комиссионной судебной финансово-экономической экспертизы. Ее результаты послужат основанием для выводов следственных органов о наличии или отсутствии в действиях руководства кисловодского филиала Социнициативы состава преступления.

К слову, многочисленные акции протеста вкладчиков Социальной инициативы, прокатившиеся по России, привлекли внимание властей на всех уровнях. В отдельных регионах при поддержке субъекта Федерации ряд дольщиков получили свои квартиры.

В полутора километрах от Кольцевой автодороги по Киевскому шоссе планируется строительство одного из крупнейших подмосковных развлекательных центров. Проект носит название Фристайл парк (Freestyle Park). Он имеет две особенности, отличающие его от аналогичных проектов. Во-первых, по замыслу застройщиков во Фристайл парке можно будет жить, работать и отдыхать, не покидая пределов комплекса. А во-вторых, даже если у вас есть жилье приобрести еще одно здесь, специально для досуга.

Кисловодские дольщики обратились в представительство президента РФ в ЮФО. Они надеются, что их просьбу завтра рассмотрит московская комиссия и это ускорит процесс возврата сбережений. Примечательно, что средства не вернули, в основном, пожилым людям. Для многих из них общение с представителями СИ заканчивается вызовом Скорой помощи.

Проект Фристайл парк выглядит весьма амбициозно. Комплекс будет расположен на участке в 11 га, его общая площадь составит около 180 тыс. кв. м. Это не считая планируемого здесь же ритейл-парка с магазинами, ресторанами, обширной инфраструктурой. Таким образом, инициаторы проекта специалисты компании МТ Девелопмент решили объединить центр отдыха и комплекс для наиболее востребованных видов спорта и развлечений с офисами и магазинами для бизнеса и шопинга и жилым сектором. И чтобы все упомянутые радости жизни находились в шаговой доступности друг от друга.
Киевское шоссе выглядит перспективным: после недавней реконструкции состояние трассы вселяет надежду на то, что серьезных заторов удастся избежать даже в летние выходные дни и зимние часы пик, несмотря на перегруженность Ленинского проспекта и МКАД.



Отгоняем печальные мысли и едем дальше, до второй от МКАД развязки. Разворачиваемся в сторону Москвы и созерцаем поле. На нем внушительных размеров холм. У его подножия населенный пункт. Это поселок Саларьево. И одна из крупнейших в ближайшем Подмосковье свалок небытовых отходов с внушительным и почти романтичным официальным названием промышленный полигон в Саларьеве. Помнится, это местечко снискало особую славу в 2005 году, когда на этих склонах в рамках нашумевшей публичной акции по борьбе с пиратством было захоронению 100 тонн конфискованных CD и DVD.

Если ехать в область, то поле, где планируется строительство комплекса, находится слева. Проезжаем съезд в Солнцево и разворот в сторону Хованского кладбища. Последнее, надо сказать, смущает. Особенно если представить, что едешь повеселиться в парк развлечений или возвращаешься домой. Впрочем, застройщиков такое соседство не пугает. Генеральный директор МТ Девелопмент Александр Тимофеев комментирует это обстоятельство так: Кладбище расположено в полутора километрах от места застройки, и, по нашему мнению, это никак не влияет на проект. Так же, как не влияет, например, на жилье в прилегающих микрорайонах.

Впрочем, у бесстрашных застройщиков никаких сомнений, похоже, не возникает. На вопрос, не смущает ли наличие промышленного полигона на месте, где будет оазис здорового образа жизни, Александр Тимофеев отвечает: Полигон Саларьево закрыт с 1 января 2007 года и будет рекультивирован. В рамках предстоящей проработки были проведены измерения содержания вредных веществ в атмосферном воздухе, исследование и оценка радиационной обстановки, а также исследование и оценка санитарно-химического и биологического загрязнения почв и грунтов. В результате выяснилось, что показатели не превышают предельно допустимых концентраций. Кроме того, по словам господина Тимофеева, особое внимание будет уделено контролю качества воды, используемой в комплексе: В Альпах же снег чистый у нас должен быть не хуже, говорит он. Что ж, подход серьезный.

По словам местных жителей, у любителей зимних видов спорта холм пользуется популярностью и без дорогостоящей инфраструктуры. Особенно у молодежи из близлежащих районов и у тех, кого пугают цены и удаленность от столицы Яхромы и Волена. Когда выпадает снег, самые отчаянные фрирайдеры нанимают спецтехнику вроде тракторов, которые за умеренную плату доставляют их, отчаянных спортсменов, на вершину холма. Надо сказать, польза таких упражнений для здоровья в жестких экологических условиях микрорайона вызывает сомнения.

Идея строительства крытого развлекательного комплекса не нова. В мире первые проекты стали реализовываться еще в 60-х годах ХХ века. На сегодняшний день существует около 50 аналогичных функционирующих центров, больше двух десятков находятся в стадии проектирования или строятся. Самые крупные расположены в Европе. Например, комплекс Xanadu в Испании, Alpincentre и Allrounder в Германии, Snow World Landgraaf в Голландии. Знаменит и Ski Dubai, один из крупнейших центров, построенный в ОАЭ. Несколько объектов действуют и пользуются популярностью в Японии и Китае.

Фристайл парк объединит под одной крышей снежную зону (со склонами, ледовым катком и трассой мини-бобслея) и развлекательную (с аквапарком, картинг-центром, скалодромом, банями, ресторанами и гостиницей). Причем ключевая фраза здесь под крышей: Фристайл парк будет функционировать круглогодично. Это главная гордость авторов проекта: до сих пор кататься в подмосковных горнолыжных комплексах можно было только зимой, причем морозной и снежной. При этом количество поклонников зимних видов спорта постоянно растет. По данным Русской горнолыжной школы, их численность ежегодно удваивается, и эта тенденция в ближайшие несколько лет сохранится.

Продажа предварительных контрактов на часть апартаментов начинается в апреле этого года. В течение первого полугодия компания рассчитывает продать 50 блоков по 70 кв. м. Их владельцы смогут сами организовать планировку пространства. Остальная и основная часть апартаментов будет реализована после завершения строительства. То есть в 2009 году. Их во избежание бесконечного ремонта будут продавать со стандартной отделкой.

Так что крытый парк развлечений не может не стать успешным. Это вселяет в инициаторов проекта уверенность в том, что и жилой сектор будет пользоваться коммерческим успехом. Хотя для российского рынка строительство и продажа в собственность апартаментов для жизни затея новая. Потенциальные покупатели люди, чей уровень доходов можно охарактеризовать как средний и выше среднего. То есть те, кто, к примеру, уже имеет квартиру в Москве или дом в Подмосковье и готов приобрести еще и апартаменты для уикенда. Специально чтобы иметь возможность приехать и развлечь детей во время школьных каникул, пригласить друзей на выходные или просто покататься на лыжах или повеселиться в аквапарке после напряженного рабочего дня. Избежав при этом обычного для Москвы мест нет. Именно на такого потребителя рассчитаны 14 тыс. кв. м жилой площади в будущем Фристайл парке.

Кроме того, чтобы купить, например, продукты и предметы первой бытовой необходимости, выезжать за пределы комплекса не придется. В ритейл-парке планируется строительство торговых центров Перекресток, Твой дом и др.
Такая самодостаточность оправданна: в мегаполисе уходит слишком много времени на совершение самых обыкновенных покупок. Поэтому создатели проекта Фристайл парк делают ставку в основном на жителей ближайших к Киевскому шоссе районов Солнцева, проспекта Вернадского, Черемушек, Теплого стана, Конькова, Очакова. То есть тех, кто живет в пределах 30-минутной транспортной доступности от будущего Фристайл парка.

В апартаментах можно жить самому, а можно сдавать их в аренду, при желании передав управление профессиональной управляющей компании. Причем и в том, и в другом случае владелец сможет пользоваться всей инфраструктурой комплекса. Среди самых гостиничных услуг уборка, услуги прачечной, службы доставки, службы безопасности и других. И, конечно, паркинг, закрытый и многоярусный.

МестоположениеКиевское шоссе,1,5 км от МКАД
Общая площадьтерритории11 га
Площадь комплекса180 тыс. кв. м
Площадьапартаментов14 тыс. кв. м
Срок окончаниястроительства2009 год
Объем инвестиций$200 млн



Мнения конкурентов
Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа управляющей компании Масштаб:
Местоположение Апартхауса рядом с МКАД и такой современной трассой, как Киевское шоссе, делает торгово-развлекательную и коммерческую функции комплекса беспроигрышными. Сомнение вызывают лишь апартаменты. Но если они будут невелики по площади и доступны по цене, то, скорее всего, найдут своего потребителя.

Характеристики проекта
Положительные характеристики:
Близость к МКАД и Киевскому шоссе.
Реконструированная трасса.
Развитая спортивная и социальная инфраструктура.
Многофункциональность комплекса.
Круглогодичный доступ к зимним развлечениям.
Отрицательные характеристики:
Экологически неблагоприятная обстановка в микрорайоне.
Близость кладбища и свалки.

Одна из самых перспективных функций проекта, на мой взгляд, коммерческая. При позиционировании комплекса упор лучше делать на местоположение объекта, особенно выделяя следующие моменты: аэропорт, скоростное шоссе, близость к МКАД, близость крупнейших логистических центров Московского региона. И под коммерческие площади можно было бы выделить гораздо больше, чем 10 тыс. кв. м. Ведь увеличение их площади прямо пропорционально влияло бы на успешность гостиничной составляющей.

Развлекательная функция в случае осуществления в заявленном объеме будет очень актуальна. Поскольку, скорее всего, развлекательная составляющая будет ориентирована на весть Московский регион, девелоперу стоит задуматься о грамотном паркинге и ландшафтном дизайне, обеспечив клиентам комфортное пребывание не только внутри, но и снаружи комплекса.
Стандартная окупаемость развлекательного проекта на московском рынке недвижимости, несмотря на его растущую из года в год популярность, составляет около 10-12 лет. Поэтому застройщик, чтобы сократить срок окупаемости проекта, пытается совместить развлекательную функцию с торговой, коммерческой или жилой.

В случае если застройщик будет их позиционировать как элитные апартаменты площадью более 150 кв. м, то они вряд ли будут востребованы. Есть ряд ограничительных факторов, не позволяющих говорить об апартаментах класса люкс. Во-первых, близость шоссе и аэропорта. Те плюсы, которые являются преимуществом для коммерческой недвижимости, на жилой проект влияют скорее негативно. Второй фактор свалка Саларьево, которая находится рядом с этим объектом. Соответственно, видовые точки открываются или на развязку Киевского шоссе, или на МКАД, или на свалку. Поэтому ни о каких апартаментах класса люкс речи быть не может.
Не прошло и года после незабываемого предложения Владимира Ресина заморозить цены на квартиры в новостройках, как новые инициативы главного строителя Москвы опять заставили содрогнуться столичный рынок недвижимости. На минувшей неделе Ресин заявил о планах мэрии увеличить долю муниципального жилья в общем объеме возводимой в Москве жилплощади на 24%, с 1,8 млн м2 до 2,23 млн м У очередников и льготников есть повод для радости. А вот как реагировать остальным?

Апартаменты в подобном комплексе при правильном позиционировании также могут быть востребованы. Учитывая близость аэропорта и то, что на Киевском шоссе находятся два крупнейших логистических центра, скорее всего, эти апартаменты будут востребованы людьми, приезжающими в Москву в деловые поездки, и сотрудниками близлежащих центров. Площадь этих апартаментов и арендная плата должны быть сопоставимы с площадью и арендной стоимостью стандартной московской квартиры.

Последние месяцы московский рынок жил в ожидании коррекции. Индикаторы аналитического портала ирн.RU отражали нулевую динамику и даже некоторое снижение цен (в частности, за минувшую неделю они упали на 0,1%). Неужели долгожданная стабильность? Увы, планируемое сокращение объемов коммерческого жилья в пользу муниципального не позволяет надеяться на что-либо, кроме короткой передышки. Последние четыре года в Москве строилось в среднем чуть менее 5 млн м2 в год. Практически те же планы и на 2007 г.: столичные застройщики обещают возвести 4,8 млн м Несложно подсчитать, что на социальные нужды в нынешнем году уйдет чуть менее 50% возведенного жилья.



Во всем мире социальное жилье стараются строить, не нанося при этом урона ценовому равновесию на рынке. У нас же налицо печальная закономерность. Чем больше резервируется квартир для бедных, тем меньше шансов у всей остальной недвижимости сколько-нибудь приемлемого качества перестать быть товаром исключительно для богачей. Напомним, что средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве на сегодня и так превышает $420 По данным ирн.RU, за прошлый год метр подорожал на 88%. Чиновники и представители строительных компаний лишь разводят руками: спрос бешеный, Москва не резиновая, где прикажете строить? Вопросы чисто риторические. Всем известно, что земли не хватает. Как и то, что застройщиками слабо освоены промзоны (примерно пятая часть всей территории столицы). Вывод производств за пределы МКАД, о котором так много говорилось, позволил бы возвести десятки миллионов квадратных метров жилья.

Дальше будет хуже. По столичным нормам на члена семьи из трех человек, вселяемых в квартиру государственного жилфонда, должно приходиться 18 м2 общей площади. Одинокому жильцу полагается 33 м2, семье из двух человек 42 м В очереди на получение бесплатного жилья в Москве стоит около 200 000 семей, или свыше 650 000 человек. В сумме им положено иметь порядка 10 млн м Что же останется обычным покупателям? Бороться за немногие свободные метры на аукционах? Сдается, прогнозы, обещавшие, что в ближайшие год-два цены на московские новостройки пойдут вниз, можно смело выбросить из головы.

Жилищная политика столичных властей имеет еще один побочный эффект. При естественном для рыночной экономики социальном расслоении принципы расселения людей у нас по-прежнему советские. Любители порассуждать о стремительной московской сегрегации торопят события. Пока она затрагивает только центр столицы и собственников самого дорогого жилья. Как следует из опубликованной на днях отчетности RGI International, только в районах типа Остоженки девелопер может твердо рассчитывать, что при себестоимости 1 м2 порядка $1300-3000 он сможет продать его в 8-10 раз дороже. Периферия же в массе своей на удивление эгалитарна.

Для всего вышеописанного, правда, нужна прозрачная система распределения земельных участков. Работы тут непочатый край. Только в прошлом году ФАС возбудила около полусотни дел в отношении правительства Москвы о незаконном выделении земли. Но пока ничего не изменилось. Земельный ресурс промзон не используется. Юрий Лужков отчего-то уверен, что промышленность в Москве необходимо сохранить во что бы то ни стало.



Главная --> Публикации