Главная --> Публикации --> Группа “ост” застроит подмосковье Цены на первичном рынке больше не растут Новосибирский фармдистрибутор построит в ростовской области складской комплекс площадью 4000 кв. м Москва станет удобным европейским городом Как расширить узкие места?

– В Московской области действует Генеральный план, утвержденный в начале 1990-х гг. Он разрабатывался в прежней общественно-экономической формации и, соответственно, не может в полной мере использоваться сегодня. Поэтому перед новым составом правительства Московской области возникла проблема увязать разработку нового Генерального плана с реальностью и перспективами. Должен быть создан план стратегического развития территории области и соответствующие ему планы развития каждого муниципального образования. Диалектику никто не отменял: от общего к частному, и от частного к общему. А цель одна – повышение уровня жизни на территории Московской области.

В Московской области период межсезонья. Речь идет не о смене времен года, а о том, что действующие градостроительные документы не соответствуют задачам сегодняшнего дня, а новый Генеральный план развития области находится в стадии разработки, первый этап которого – «Основные направления устойчивого градостроительного развития Московской области» – готовится к общественному обсуждению и утверждению. Об этом и о многих других аспектах архитектурной и строительной деятельности Московской области рассказал главный архитектор Московской области Александр Фролов.

– Начну с того, что Комитетом министров государств Совета Европы был одобрен документ «Основополагающие принципы устойчивого пространственного развития европейского континента», в котором нашли отражение наиболее острые проблемы, стоящие перед континентом, и стратегические пути их решения. В принятой резолюции содержится обращение ко всем странам и регионам использовать «Основополагающие принципы…» как концептуальную основу вновь принимаемых проектов территориального развития. И правительство Московской области первым в России откликнулось на этот призыв, включив основные положения общеевропейского документа в текст областной целевой программы. Как записано в документе, суть программы – экономическая интеграция государств, старых и новых членов Совета Европы путем обеспечения территориального согласия при более сбалансированном социальном и экономическом развитии регионов. Также речь идет о поощрении развития и совершенствования взаимоотношений города и деревни, об обеспечении более сбалансированных условий транспортного доступа, в том числе путем создания пан-европейской транспортной сети, обеспечивающей надежный доступ в любую точку Европы. Кстати, два пан-европейских коридора (№ 2: Лондон – Париж – Берлин – Варшава – Минск – Москва – Нижний Новгород – Екатеринбург и №9: Хельсинки – Санкт-Петербург – Москва – Псков – Киев – Любашевка – Кишинев – Бухарест – Дмитровград – Александрополь) пройдут по территории Московской области. А что такое еврокоридоры? Это не просто дорога, но мощнейший стимул развития. Все это способствует развитию целого комплекса направлений – приумножению и защите природных ресурсов, природного наследия, повышению роли новых отраслей экономики, например, современного устойчивого туризма и др. Следует отметить, что особая роль в пространственном развитии отводится частному сектору. Поэтому одна из важнейших задач планирования состоит в государственно-частном партнерстве при разработке перспективных планов развития и обеспечении безопасности инвестиций.

– Александр Евгеньевич, вы сказали, что Московская область одной из первых в условиях рынка приступила к решению проблем регионального планирования. В чем его суть?

– Московская область состоит из 74 муниципальных образований и площадь области гораздо больше, чем Москвы. Москва – город, а Московская область – это обширная территория с большим набором функций, отсюда и несоизмеримые масштабы проблем. Главные из них – это строительство жилья, развитие инженерной инфраструктуры, ремонт и строительство дорог, эксплуатация и первого, и второго, и третьего, организация транспортных потоков, в том числе автомобильных, водных, железнодорожных и авиационных. Это и рекреация, и туризм, и спорт, и здравоохранение, и образование, и сельское хозяйство, и промышленность, и многое другое. Если в планировании города решается весь набор проблем, только в более концентрированном масштабе, то в области все растянуто на больших пространствах. К тому же, если сравнивать стартовые условия ресурсного потенциала Москвы и Московской области, то они изначально были разными. На Москву работал весь бывший Советский Союз, поэтому делайте выводы.

– Работа над Генеральным планом Москвы и Московской области, с одной стороны, имеет много общего, так как решает задачи перспективного развития территорий. Но с другой стороны, есть и различия. В первом случае идет речь о мегаполисе, пусть и поделенном на административные округа, а во втором – о многочисленных районах, городах и муниципальных образованиях. В чем заключается специфика разработки Генплана Московской области, и какие проблемы в связи с этим предстоит решать?

– Действительно, в Московской области, что не город, то норов. Поэтому при разработке этого документа за основу взяты единые «правила поведения», но в то же время каждый город должен не только сохранить свое лицо. Я глубоко убежден, что каждый населенный пункт, больше того, каждый двор и каждый дом должны иметь свое лицо. Поэтому первым этапом разработки Генерального плана области является разработка «Основных направлений устойчивого градостроительного развития Московской области». Это своего рода публичное заявление правительства Московской области о целях и задачах градостроительного планирования, направленных на обеспечение устойчивого развития региона. Общественное обсуждение и утверждение «Основных направлений...» станет для населения и инвесторов выражением государственной гарантии в области градостроительства. То есть, говоря другими словами, эта доктрина правительства Московской области после всестороннего рассмотрения, обсуждения и принятия станет базовым документом, определяющим пути развития региона.

– При разработке Генплана Московской области предусматривается ли задача разработки единой концепции развития с учетом того, что речь идет не об одном городе, а о десятках муниципальных образований с историческими корнями, архитектурой, спецификой экономического развития?

– В 1989 г., когда был поднят «железный занавес», мы общались с нашими коллегами из Германии, и я задал им один, как сейчас понимаю, наивный вопрос: «Сколько времени и денег необходимо, чтобы откорректировать генеральный план города?» Надо отдать должное, со мной работал очень квалифицированный переводчик с огромным стажем работы. Так вот, он 35 минут пытался перевести мой вопрос, а коллеги из Германии не могли его понять по одной простой причине: корректировкой генерального плана в Германии занимаются каждый божий день. Почему? Мы ведь пришли к пониманию, что домашний доктор – это благо. Он наблюдает семью или конкретного человека постоянно. Если все хорошо, лечение не назначается, если плохо – прописываются процедуры, лекарства. То же самое и в городе. Его состояние, перспективы развития отслеживаются постоянно. У нас же сроки действия Генплана нельзя было резко отменить, так как нормативы вдалбливались десятилетиями, поэтому в документе стоит 2020 г. Но я надеюсь на то, что в процессе разработки Генерального плана нам удастся создать систему, которая позволит в режиме реального времени отслеживать изменения, происходящие на территории Московской области или конкретного муниципального образования. Тогда не нужно будет через 20 лет разрабатывать новый Генеральный план.

– Разработка и принятие нового Генерального плана развития области займет еще время, но ведь срок его действия ограничен 2020 г. Получается, что в недалеком будущем предстоит пройти весь путь по-новому?

– Смею вас уверить, что если все пойдет в том же ключе, в котором сейчас развивается, то деньги будут. Финансирование программы предусматривается из трех источников: во-первых, это средства из областного бюджета. Кстати, деньги на этот год выделены в полном соответствии с программой. Причем когда происходила корректировка бюджета, то в отличие от других целевых программ, данная сумма осталась без изменения. Это говорит о серьезных намерениях правительства и областной думы. Еще один источник финансирования – это средства из бюджетов муниципальных образований. А, кроме того, – внебюджетные фонды. Мы рассчитываем на то, что в конечном итоге на передний план все же выйдут внебюджетные источники финансирования.

– Но сможет ли область обеспечить постоянное финансирование таких работ?

– Государственным заказчиком областной целевой программы является Министерство экономики Московской области. Фактически над программой работает все правительство Московской области, законодательная власть – Московская областная дума и муниципальные образования. К проекту подключены специалисты Академии архитектуры и строительных наук РФ, Совет по изучению производительных сил Академии наук и Министерство экономического развития России и много лучших специалистов России.

– Кто выступает заказчиком разработки областной целевой программы «Основные направления устойчивого градостроительного развития Московской области» и кто ее разработчики?

– Почему бы и нет? Если инвестор заинтересован в создании своего производства, то он должен заниматься и развитием не только инженерной инфраструктуры, но и, скажем, строительством жилья для своих рабочих и специалистов. Я считаю, что средства, направляемые на развитие территорий из внебюджетных источников, должны увеличиваться.

– Вы предполагаете, что частные инвесторы, берущие с каждым годом все большую нагрузку по созданию объектов инфраструктуры, взвалят на свои плечи еще и финансирование работ по Генплану?

– Причин много, но в значительной степени динамика развития той или иной территории, того или иного города или поселения зависит от людей, которые управляют процессом. Можно строить сталеплавильные или другие заводы, где производится тяжелое оборудование, а можно развивать туризм, индустрию развлечений и отдыха и получать от этого доходы. В московском регионе сложился такой принцип, что концентрация ресурсов – денежных, производственных, интеллектуальных – сосредоточена в Москве. Но столица сегодня в значительной степени зажата своими границами, поэтому происходит выплеск этих ресурсов на территорию области. Причем не на окраины, а в ближнее Подмосковье. Поэтому самые высокие темпы развития наблюдаются в таких подмосковных городах, как Одинцово, Красногорск, Мытищи, Королев, Троицк. Но есть, например, динамичное развитие города Ступино, где на средства иностранных инвесторов построено несколько крупных заводов. Это подчеркивает то, что я сказал выше – развитие территории зависит не только от того, что куда-то что-то удачно упало, но и от позиции руководства и жителей города. Ведь на самом деле, чем активнее жители, тем активнее ведет себя городская администрация, а чем активнее позиция администрации, тем больше у этого города появляется возможностей. На мой взгляд, большие перспективы, как туристического и культурно-рекреационного центра есть у Звенигорода, ведь это город с прекрасной природой, мощными историческими корнями.

– Практика показывает, что города Московской области развиваются не одинаково. В чем вы видите причину?

– Сейчас проект находится в стадии разработки, поэтому до тех пор, пока документ не будет утвержден через общественное обсуждение, через активную позицию руководства, оглашать намерения преждевременно. Но если не вдаваться в подробности, то в планах – строительство гостиниц, мотелей, развлекательных центров, лечебно-восстановительных заведений, спортивных комплексов, гольф-клубов, теннисных кортов и многого другого, что привлекает людей для нормального отдыха. Посудите сами, сколько в Московской области нормальных гостиниц? Могу вспомнить только «Москоу Кантри клаб» в Нахабино, «Новотель» в Шереметьево-2 и «Холидей Инн» – на Истре. Ситуацию нужно исправлять.

– Расскажите подробнее о перспективном развитии Звенигорода.

– Согласно мировой практике, каждая вложенная в развитие территории бюджетная денежная единица приводит за собой 5–6 единиц внебюджетных средств. Какие функции на себя возьмут инвесторы, а что останется за бюджетом, следует решать в каждом конкретном случае на основе взаимной договоренности и выгоды. Что же касается здравоохранения, образования и т.п., то есть обязательной функции государства, прописанной в Конституции, в основном останется за бюджетом. Уже сегодня в области действует механизм оценки эффективности размещения тех или иных предприятий, к которому подключены областные министерства – Министерство имущественных отношений, экономики, внешнеэкономических связей и др.

– Если предполагается, что строительство гостиниц, спортивных и развлекательных центров возьмут на себя частные инвесторы, то что тогда будет финансироваться за счет бюджета?

– В Московской области формируется создание узлов ускоренного градостроительного развития, а также узлов ускоренного развития промышленных, складских, общественно-деловых, рекреационных, рекреационно-жилых, природно-ландшафтных, природно-рекреационных зон. Следует отметить, что перспективное развитие территории планируется с учетом сложившейся ситуации.

– Сформулируйте, пожалуйста, общие тенденции развития территории Московской области.

– До утверждения документа мне бы не хотелось их называть. В конечном итоге могут возникнуть проблемы с реализацией проектов, либо будут обмануты ожидания тех, кто вложит деньги.

– Можно сказать, где будут находиться эти узлы?

– Это произойдет в ближайшее время. Хочу подчеркнуть, что о важности целевой программы говорит и тот факт, что при правительстве Московской области создана специальная межведомственная комиссия по сопровождению и разработке Генплана, а возглавляет ее первый заместитель председателя правительства МО Василий Юрьевич Голубев. В состав комиссии входят министры, депутаты, ученые, архитекторы, ведущие специалисты.

– Уже намечены сроки открытого обсуждения?

– Моя личная позиция заключается в том, что среда обитания должна быть адекватной потребностям человека. Представьте себе, жить под Москвой на 25-м этаже! Это нонсенс. Страны, которые могут это себе позволить, не строят многоэтажного жилья. И заметьте, чем выше благосостояние человека, тем острее его желание поселиться в малоэтажном доме. Кстати, даже врачи сейчас говорят, что если человек живет выше 9-го этажа, то у него меняется психология, происходят необратимые процессы в организме.

– В последние годы Москва растет вверх, так как на ее территории строятся дома преимущественно высокой этажности. Какова ваша позиция, какой должна быть застройка в Подмосковье?

– Не все зависит от Мособлархитектуры. Каждый конкретный случай требует своего рассмотрения. Кольцевая автодорога – граница двух субъектов федерации, но это же не государственная граница! Периферийные районы столицы застраиваются высотными домами, поэтому и в соседствующих с МКАДом районах подмосковных городов высотные дома будут строиться. Но это уже не есть «чистая область» – это зона влияния Москвы.

– Вы можете законом регулировать такие ограничения?

– У каждого проекта есть заказчик и архитектор. Так вот, далеко не все зависит от архитектора. Как говорится, сколько денег – столько и песен. И, конечно же, чем более образован заказчик, чем больше подготовлен архитектор к выполнению поставленной задачи, тем лучше конечный результат. Можно пойти разными путями, например, копирования загородного строительства Америки, Канады или Германии. В свое время мы скопировали «Жигули» из автомобиля марки «Фиат-124» и что имеем, то и имеем. Очень хочется, чтобы подобное не произошло с загородным жилищным строительством.

– Что вы можете сказать по поводу массовой застройки Московской области малоэтажными загородными домами?

– Вмешаться можем, имеем право и вмешиваемся, но многое зависит от местных органов самоуправления.

– Вы можете вмешиваться в процесс застройки поселка?

– Уже начата реализация программы по строительству гипермаркетов «Губернское кольцо». Очень важна программа по строительству более тридцати спортивных сооружений, инициированная губернатором области Борисом Громовым.

– Вы можете назвать значительные проекты, которые в ближайшее время будут реализованы на территории Московской области?

– Начнем с того, что по Уставу Московской области столицей области является Москва – это первое. Второе, представляете, сколько стоит перевезти все органы управления областью в Красногорск? И третье, комментарий на такой вопрос должно давать правительство Московской области. Я не хочу брать на себя чужие функции. На мой взгляд, говорить об этом еще рано, так как вопрос не готов для общественного обсуждения.

– Некоторое время назад появилась информация о том, что правительство Московской области планирует построить для себя в Красногорске комплекс зданий и туда переехать. Что-нибудь сделано в этом направлении?

Как показал анализ зарубежного опыта, результаты которого озвучил вчера на заседании столичного правительства первый зам. руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Константин Королевский, до 70 процентов общего объема гаражей вполне могут разместиться именно под землей. Найдется там место и примерно 80 процентам складов, 50 процентам - архивов и хранилищ, примерно 30 процентам предприятий сферы обслуживания. Пока же, увы, лишь 8 процентов из ежегодно вводимых новых объектов имеют подземную эксплуатируемую часть. А для того чтобы город мог устойчиво развиваться, на долю подземных сооружений должно приходиться как минимум процентов 20-25 от вводимых в городе площадей.

Знаете, кажется, где-то на Востоке своим врагам принято желать жить в эпоху перемен. Это считается чуть ли не самым тяжелым проклятьем. Мы живем в эпоху перемен, но я убежден, что перемены, происходящие, как в России, так и в Московской области, ведут к лучшему. И дай Бог, чтобы эти перемены носили не революционный, а эволюционный характер!
Людей и машин в российской столице стало так много, что единственная возможность здесь по-прежнему жить с комфортом - все глубже зарываться в землю. Причем не только тоннелями и подземными паркингами, строящимися до сих пор в Москве от случая к случаю, и торговыми комплексами в виде исключения - вроде Охотного ряда на Манежной площади.

Принципиальная же новизна вынесенной вчера на обсуждение членов правительства концепции - комплексное освоение подземного пространства столицы, которым власти намерены заняться уже в ближайшее время, - 2008-2010 годы. Результатом его должно стать введение в строй вместо нынешних 600-700 тысяч квадратных метров подземных сооружений как минимум 1,8 миллиона квадратных метров в год. По максимуму же эта цифра может вырасти даже до 3 миллионов квадратных метров в год.

Спектр их, как показывает все тот же зарубежный опыт, может быть еще более широким. Например, в Париже коммерческий центр Форум де Аль посещает 41 миллион человек в год не только из-за магазинов, расположенных там, но и благодаря 23 имеющимся кинозалам и самому посещаемому в городе бассейну. Ну а тот же Монреаль без подземной части просто представить невозможно.

Назвал Королевский и другие адреса первоочередных проектов многофункциональных подземных комплексов. Их предполагается разместить, в частности, на Крымском Валу, Новом Арбате, Павелецкой, Сухаревской площадях, площади Тверской заставы и даже под Старой площадью, а также между гостиницами Метрополь и Москва, по проспекту Сахарова и в районе Водоотводного канала.

Как подчеркнул Юрий Лужков, актуальнее всего эта проблема стоит перед центром столицы. Дело в том, что, по его глубокому убеждению, Москва не может пойти по пути Токио и обрасти эстакадами, потеряв при этом свою красоту и исторический облик. Если же не делать ничего, то она просто задохнется в пробках. Поэтому, как сообщил Королевский, решено начать эту работу все-таки с усиленного сооружения паркингов, которые позволят хотя бы убрать машины с проезжей части. В частности, уже с будущего года начнется строительство подземных гаражей под улицей Тверская, на участке прямо от Манежной площади до Камергерского переулка, а также под Пушкинской и Триумфальной площадями.

Вопрос безопасности подземного строительства волнует многих. Вот и мэр сразу заявил категорично: Мы не имеем права на ошибку, акцентировав внимание на вопросах безопасности как строительства, так и эксплуатации существующих и будущих подземных сооружений. Далее слово взял директор института Геоэкогологии РАН Виктор Осипов. Напомнив, что у геооснования российской столицы действительно есть ряд особенностей, с которыми нельзя не считаться, он сообщил, что ученые делят всю территорию города на три типа. Первый - это участки благоприятные для строительства подземных сооружений, где их можно строить без особых затрат. Второй тип - тоже благоприятные участки, но строить на них можно с соблюдением условий - конкретных в каждом отдельном случае, что обойдется уже дороже. И третий тип - неблагоприятные зоны, для освоения которых нужны очень большие деньги, да и они могут иногда не спасти.

Я слушаю эти планы с огромным напряжением, - признался депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов. - Видимо, сделали свое дело встречи с жителями, фундаменты домов которых и прежде-то не раз страдали по вине строителей. И в то же время понимаю: деваться нам некуда. Под землю надо идти. Но как бы сделать так, чтобы этот путь был решением существующих в городе проблем, а не привел к созданию новых...

Справка РГ
Подземные многофункциональные комплексы будут также построены:

Полной ясности, где какая территория, у ученых пока нет, поэтому пока строительство возможно лишь на изученных территориях. Но институт геоэкологии по поручению правительства Москвы уже работает над картой города, на которую будет нанесена полная характеристика всей геоподосновы столицы.

Вложения в столичную недвижимость становятся все более экзотическим видом инвестирования. Обнаружить в свободной продаже квартиру по сильно заниженной цене сегодня практически не удается. Единственная возможность заработать на перепродаже квартир – покупать самое дешевое жилье в "дорогих" районах. Оно точно подорожает.

- на Яузской площади, в зоне станций метро Сокол, Петровско-Разумовская, Рижская, ВДНХ, Шоссе энтузиастов, Текстильщики, Варшавская, Нагатинская и в других местах столицы.

Московские строители, оправившись от кризиса 1998 года, начали поднимать цены на квартиры в 2001 году. Это был самый удачный год для спекулянтов недвижимостью: цены выросли на 29% за 12 месяцев. В прошлом году подорожание квартир продолжилось, но уже не так стремительно – в среднем на 1-2,5% в месяц. В результате на первичном рынке цены на панельные новостройки увеличились на 10-12% в валюте (или на 17-19% в рублях). Монолитные дома подорожали на 14-15%.

Строители берут свое

"Цены растут не сами по себе, а по общим экономическим законам,– говорит Андрей Бекетов, аналитик рынка недвижимости.– Рынок квартир в Москве основательно изучен. Инвесторы уже не вкладывают деньги просто так, а заказывают маркетинговые исследования перспективных строительных площадок. Поэтому говорить о том, что где-то на территории города есть неоцененные должным образом площади или целые районы, думаю, было бы неправильно".

По данным Константина Апрелева, президента РАН САВА, за последние 2,5 года средняя цена квадратного метра на все типы жилья по городу выросла с $651 до $1076 за кв. м (на 65%) и уровень цен на жилье в Москве превысил докризисный. За последний квартал рост цен в среднем на однокомнатные квартиры составил 9%, на двухкомнатные – 12%, на трехкомнатные – 9,5%.

Перспективным остается район "золотой мили" (улицы Остоженка и Пречистенка), где по мере строительства элитных домов формируется свой социум.

По мнению риэлтеров, в настоящее время цены явно завышены в центральных районах города (Якиманка, Арбат, Хамовники), где квартиры в домах довоенной постройки выставляются на вторичный рынок по фантастическим ценам ($2000-2500 за кв. м). Самые дешевые предложения в этих районах сосредоточены в диапазоне $1400-1800 за кв. м, но покупателей на них уже немного.

Если три-четыре года назад еще была возможность купить однокомнатную квартиру в панельном доме в одном из спальных районов Москвы (Орехово, Ясенево и др.), заплатив $20-22 тыс., то уже в начале 2002 года риэлтерам было трудно подобрать вариант за $27-28 тыс., а в конце года цены подскочили до $30 тыс.

Зоны роста

Сегодня уже не просто найти покупателей и на квартиры в "сталинских" домах в районе университета и Ленинского проспекта. Продавцы, вошедшие во вкус от стремительного взлета цен, требуют за квартиры необоснованно высокие цены (до $2500 за кв. м).

Несколько иная ситуация на вторичном рынке. Самое стремительное подорожание жилья произошло в кирпичных домах старой постройки в таких районах, как Арбат, Замоскворечье, Тверской, Хамовники, Якиманка. Если в 1999 году квартиру в семиэтажном кирпичном доме на улице Арбат можно было купить по цене около $1000 за кв. м., то уже в 2002-м квартира в похожем доме в Скатертном переулке продавалась по $2100 за метр.

Районов, где еще можно заработать на росте цен, в Москве практически не осталось. Еще год назад можно было вкладываться в митинскую недвижимость, но по мере застройки цены на жилплощадь там практически сравнялись со среднегородскими ($920-1100 за метр). Открытие новой станции метро вызвало небольшой скачок цен (до 3%) на квартиры в Южном Бутове; в будущем не исключено, что по мере строительства "легкого метро" в других отдаленных районах стоимость жилья там немного увеличится. Самым перспективным районом с точки зрения роста цен на недвижимость является Куркино. Сегодня средняя стоимость квадратного метра здесь составляет $71 По расчетам аналитиков компании МИАН, после завершения застройки квадратный метр жилья в Куркине будет стоить не меньше $1000.

Традиционно популярным считается Юго-Западный округ. На его территории средние цены выросли за год с $740 до $1155 за кв. м. Самый дорогой район в округе – Ломоносовский. Если в 1999 году там были варианты продажи квартир в "сталинских" кирпичных домах по $980 за кв. м., то в прошлом году сделки заключались по $1600-2500 за метр.

Вторым в рейтинге лидеров роста цен идет Западный округ. Если в декабре 1999 года средняя цена метра (по совершенным сделкам) составляла там $760, то в 2002 году – уже $118 При этом максимальные цены установились в Дорогомиловском районе округа. Высокий уровень цен сохранился в Крылатском, но в последние годы район заметно сдал свои позиции и уже не относится к числу самых дорогих мест Москвы.

В целом, если вы собираетесь вложить свободные деньги в квартиры и потом выгодно ее перепродать, стоит обратить внимание прежде всего на дешевое жилье. На сегодняшний день самые низкие цены на квартиры в Южном Бутове. В декабре прошлого года квадратный метр в тамошних новостройках продавался по $75 Следующим по ценовой привлекательности идет район Марьино, где цена метра выросла с $530 в начале года до $800 в конце (текущие цены на различные типы жилья представлены в таблице).

Наконец, самые дешевые округа в Москве – Южный и Юго-Восточный. В 1999 году там в среднем жилплощадь стоила $550-590 за кв. м; в прошлом – $900-940 за кв. м. Причем самые дешевые районы в этих округах – Печатники, Братеево и Капотня, где в 1999 году цена на жилплощадь в панельном доме не всегда доходила до $500 за кв. м, а сегодня квартиру можно купить, заплатив на $300-350 дороже.

По данным городской администрации, на начало января 2006 г. в городе насчитывалось более 0,5 млн кв. м торговых площадей. В течение прошлого года в эксплуатацию было введено около 80 000 кв. м. Аналитики приплюсовывают к ним еще 130 000 кв. м в торговом центре Мега, который построен за городской чертой, в Кстовском районе, но рассчитан на нижегородских покупателей.

Впрочем, надо учитывать и то, что на столичном рынке недвижимости нет постоянных приоритетов. Если лет восемь назад дорожали квартиры в добротных "сталинских" домах, то потом вдруг резко выросли цены на коммунальные квартиры в жилых зданиях довоенной постройки в центре города, а в последние два года стремительно дорожает самое дешевое жилье в панельных пяти- и девятиэтажках. В 2001 году, на который приходится взлет цен на рынке недвижимости, жилплощадь на вторичном рынке в целом подорожала на 28-29%, но при этом в панельных "хрущевках" – на 42%, а квартиры с маленькой кухней – на 38%.
В 2006 г. обеспеченность населения города торговыми площадями превысила старые нормативы в полтора-два раза. В прошлом году в Нижнем Новгороде было построено несколько крупных торговых центров. Это привело к росту конкуренции между ними и стабилизации арендных ставок. Цены продаж, напротив, выросли значительно собственники не торопятся расставаться с торговой недвижимостью.

Пока что избыток торговых площадей городу не грозит, уверены аналитики. Но, для того чтобы стать успешным, новый ТРЦ не только должен располагаться в проходном месте, но и обладать продуманной концепцией. Иначе в борьбе за покупателей и арендаторов он может уступить своим конкурентам. За место в Республике или Этажах арендаторы выстраиваются в очередь, а в Муравье или Новой эре практически всегда есть свободные площади, говорит Роман Трушин, менеджер Центра коммерческой недвижимости.

В 2006 г. в Нижнем Новгороде были построены ТРЦ Муравей в Ленинском районе, вторая очередь Золотой мили в Сормовском, Парк Авеню в Автозаводском, первая очередь ТРЦ в Нижегородском районе на ул. Родионова. С учетом близлежащей Меги прирост торговых площадей составил 36%, приблизительно подсчитали нижегородские аналитики. Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, говорит, что IKEA, построившая Мегу, задала уровень, ниже которого не должны опускаться нижегородские коммерсанты, если хотят успешно конкурировать с известным брендом. По мнению эксперта, это не только масштабный, но и весьма продуманный проект: здесь правильный подбор развлечений, хорошая организация торговых площадей, а главное, новые для города торговые марки. Привлечение свежих брендов, рассчитанных на среднего покупателя, становится все более актуальной проблемой для Нижнего, говорит Романчева. Впрочем, уточняет она, их мало не только на нижегородском, но и в целом на российском рынке.

Разброс ставок на одном и том же объекте может быть весьма значительным в зависимости от арендатора, занимаемой площади и т. п. Например, в универмаге Гордеевский минимальная арендная ставка составляет $30 за 1 кв. м в месяц, максимальная $300, в нижегородском ЦУМе ставки варьируются от $114 до $570.

По данным Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), в большинстве ТЦ и ТРЦ за 2006 г. арендные ставки поднялись на 10-15%, а в некоторых остались на прежнем уровне. В течение года собственники пересматривают повышающие коэффициенты для арендаторов, но, как правило, действуют в рамках установленной для данного ТЦ вилки ставок, говорит Романчева. По ее словам, изменение этому правилу в 2006 г. было нетипично для Нижнего Новгорода, хотя были исключения. Например, рядом с ТЦ Канавинский дворик закрыли рынок, поэтому число желающих арендовать площади в ТЦ прибавилось. Собственник повысил ставки чуть ли не вдвое, с $39 до $65 за 1 кв. м, рассказала Романчева.

В отличие от небольшого роста арендных ставок, цены продаж торговой недвижимости за 2006 г. выросли более значительно. Так, на первичном рынке стоимость нежилых помещений в жилых домах возросла, по данным НЦНЭ, на 50-60%. Правда, нужно учитывать, что в основном эти объекты расположены в спальных районах. На начало 2007 г. 1 кв. м в центре Нижегородского района, по данным Трушина, на первичном рынке стоил $2000-300 Андрей Крайнов, менеджер компании Выбор-недвижимость, в этой связи отмечает, что у собственников был велик соблазн пропорционально повысить и арендные ставки, но рыночная ситуация не позволила им этого сделать.

В обычных магазинах арендные ставки, по данным НЦНЭ, подросли еще меньше. Трушин отмечает, что в течение года ставки росли неравномерно например, в апреле, июле и ноябре они повысились. Но в декабре, по данным НЦНЭ, ситуация нивелировалась. Романчева говорит, что, к примеру, на Большой Покровской, одной из наиболее популярных торговых улиц, средние ставки за год выросли всего на 10%, с 1219 до 1332 руб. за 1 кв. м, хотя в течение года здесь предлагались площади и по более высоким ценам.

Коммерсанты идут на это не от хорошей жизни при покупке на вторичном рынке цены могут быть существенно выше. Трушин приводит пример, когда за небольшой магазин продавец сначала просил по $4500 за 1 кв. м, а в итоге продал его вдвое дороже, по $9000 за 1 кв. м, слишком много было желающих. Хотя такие сделки единичны, по ним нельзя судить о средних ценах, уточняет эксперт.

По словам Трушина, предложений о продаже магазинов, особенно в центре, очень мало, собственники предпочитают сдавать их в аренду: Если коммерсант хочет непременно иметь магазин в собственности, он вынужден покупать площади в новостройках или же квартиры на первых этажах и переводить их в нежилой фонд. Такая покупка обходится недешево: в связи с двукратным ростом цен на вторичном рынке жилья в 2006 г. резко возросла стоимость расселения таких квартир. Тем не менее, по словам Антона Кузнецова, менеджера риэлторской компании Чекни, 2006 год стал рекордным по числу таких покупок. По данным городской администрации, за девять месяцев 2006 г. было переведено в нежилой фонд и преобразовано в магазины столько же метров и объектов, сколько за весь 2005 г.



Главная --> Публикации