Главная --> Публикации --> Новые правила проживания для vip-персон На москву наденут четвертое кольцо Чего хочет "загородный" покупатель Распродажа началась Кластеры научной мысли

Произошедший после принятия законов рост цен на столичные квартиры на 5 6 % в месяц или на 100 % за полтора года свершившийся факт. Сейчас на рынке жилья наступило затишье, чему способствовали также громкие заявления о ценовом сговоре московских строителей и о том, что ситуацию можно сравнить с мыльным пузырем, который вот-вот лопнет. Рынок вошел в длительный период стагнации, и это скорее всего продлится вплоть до президентских выборов в марте 2008 года. Таким образом, мы можем наблюдать повторение сюжета мая 2004 года, когда после объявления о принятии пакета из 27 законов, который должен был сделать жилье более доступным, достаточно долго формировался отложенный спрос, послуживший впоследствии детонатором взрывного роста цен.

О доступном жилье активно начали говорить политики, чиновники, а за ними и журналисты три-четыре года назад. Однако, как гласит восточная пословица, от частого повторения слова халва во рту слаще не становится. После принятия знаменитого пакета из 27 законов Доступное и комфортное жилье гражданам России индекс доступности жилой недвижимости во многих регионах РФ увеличился, то есть приобретение жилья стало еще более нереальным делом для основной части населения.

Тем не менее на ипотечном рынке столицы действительно происходят позитивные перемены: снижаются ставки за пользование кредитом (23 банка готовы предложить своим клиентам ставку в 9,9 % и ниже в валюте, а 18 банков предлагают ставку менее 10,9 % в рублях), шесть банков выразили решимость не брать с заемщиков первоначальный взнос, девять банков предлагают кредиты не только на покупку квартир, но и на приобретение офисов с использованием заемных средств, шесть банков могут рефинансировать ранее выданные другими банками кредиты на более выгодных условиях. Всего же на 1 марта нынешнего года в Москве насчитывалось 90 банков, предлагающих более 2500 различных ипотечных программ. Повысилась лояльность финансовых учреждений к заемщикам и к их представителям в ипотечной сделке ипотечным брокерам. Некоторые банки всячески стимулируют брокеров на активную работу путем вручения ценных призов, туристических путевок и выплаты денежного вознаграждения. Вряд ли финансистов можно обвинить в излишней щедрости они верят лишь фактам. А действительность такова: в период бурного роста цен в первом полугодии 2006 года лишь те клиенты становились заемщиками банков, которых сопровождал ипотечный риелтор. Именно он был способен не только оперативно подыскать необходимую квартиру и помочь получить соответствующее разрешение от кредитного комитета, но и провести сделку покупки квартиры с использованием заемных средств под ключ, то есть учесть интересы всех заинтересованных сторон покупателя, продавца, банка, страховой и оценочной компаний и т. д.

Следует признать тот факт, что принятые законы в целом положительно сказались на развитии рынка ипотечного жилищного кредитования, и на сегодняшний день ипотека развивается быстрее, чем идет строительство жилья. Такой дисбаланс провоцирует увеличение цен в большинстве регионов России. Так, за прошлый год были побиты все рекорды и перевыполнены планы правительства и по количеству кредитов, и по объему выданных сумм в отдельных субъектах РФ. В некоторых регионах, таких, например, как Кировская, Оренбургская, Кемеровская области, в Республике Башкортостан и других, доля ипотечных сделок составляет около 50 % от общего объема операций с жильем. В Москве количество покупок квартир в кредит не превышает 15 % от общего числа операций с жилой недвижимостью и это несмотря на то, что многие банки предлагают ипотечные кредиты.

Всего несколько месяцев назад банки, клиенты и ипотечные брокеры в период безудержного роста цен мечтали о том, чтобы здесь поскорее наступила стабильность. И вот свершилось: рынок недвижимости плавно входит в новую фазу своего развития и становится рынком покупателя.

Большинство потенциальных клиентов банков сходят с дистанции либо по причине несоответствия уровня их доходов резко возросшим ценам на квартиры, либо в ожидании возможного снижения цен. И такое положение с каждым месяцем усугубляется. Так, по данным аналитиков компании Лаурел-ипотека, в феврале нынешнего года число заемщиков уменьшилось даже по сравнению с не очень активным январем, а темпы выдачи кредитов в 2007 году соответствуют тем, что были отмечены в 2006‑м.

Застройщики, возможно, тоже обратят свое внимание на нужды потребителей и наконец-то станут совершать продажу квартир в строящихся домах в соответствии с европейскими стандартами. За последние годы рынок новостроек в России, в частности в Москве, практически приблизился к западному уровню. Наши дома премиум- и бизнес-классов строят с привлечением именитых зарубежных архитекторов и проектировщиков, с использованием новейших строительных технологий, по последнему слову науки и техники. Единственный фактор, который не соответствует привычным стандартам покупки новой квартиры, существующим для западных покупателей, это сдача в эксплуатацию жилья, не имеющего ничего, кроме голых бетонных стен (пусть из окон квартиры и открывается вид на Кремль или храм Христа Спасителя). Таким образом, люди годами делают ремонты и вынуждены мириться с неудобствами, вызываемыми аналогичными действиями соседей.

Плюсы в такой ситуации, безусловно, есть. Количество квартир, выставленных на продажу, с каждым днем растет. Увеличивается время их экспозиции на рынке, а это значит, что у покупателя появляется больше шансов совершать обдуманные поступки, вместо того чтобы хватать то, что первым попалось под руку. Дело в том, что у человека, приобретшего квартиру в кредит, должна сохраняться уверенность в правильности состоявшейся сделки. На стабильном рынке рекомендуется также заниматься обменами (в том числе с использованием банковского кредита в качестве доплаты) с целью улучшения жилищных условий.

Тот, кто наводил справки о покупке недвижимости в европейских столицах, знает: подход там абсолютно иной. Обычно продажи происходят в так называемых шоу-румах компаний-застройщиков, то есть в полностью меблированных и отремонтированных типовых квартирах. Будущий владелец такого жилья может обсудить с представителями застройщика все виды планировки, согласовать все нюансы, касающиеся коммуникаций и, наконец, увидев различные типы напольных покрытий, плитки, мебели и тому подобное, выбрать то, что нравится лично ему.

Один из иностранных покупателей, клиент нашей компании, искренне недоумевал, когда представители инвестора пентхауса в элитном доме пытались напрячь его воображение, предлагая ему представить, как хорошо будет когда-нибудь в этой спальне и какими замечательными станут зимние холодные вечера у камина в этой гостиной. Несчастный, однако, видел лишь снующих туда-сюда таджикских строителей да постоянно чихал от цементной пыли.


Сегодня столичный рынок недвижимости изобилует квартирами. Но что делать, если нужного для покупки квартиры своей мечты количества тысяч долларов ни на счету в банке, ни в "заначке" нет? В таком случае можно воспользоваться одной из накопительных схем, позволяющих приобрести квартиру в рассрочку, имея всего 50% ее стоимости.

Как показывают результаты социологических опросов, проведенные Международной академией ипотеки и недвижимости (МАИН) в рамках выставки ДОМЭКСПО на Улице ипотеки, до 60 % покупателей желают приобрести квартиру в новостройке, однако многих из них пугает факт длительного ремонта, ведь практически все квартиры сдают без отделки. Особенно это охлаждает пыл иногородних покупателей, доля которых среди покупателей московской недвижимости весьма значительна. У большинства клиентов нет времени и возможности месяцами заниматься ремонтом и подбором мебели. Поэтому хочется надеяться, что строители, желающие конкурировать не демпингом цен на стабильном рынке, а предоставлением дополнительных востребованных услуг, повернутся лицом к потребителям и будут использовать европейский опыт продаж новостроек.

Хотели как лучше

Накопительные схемы чаще всего реализуются посредством ссудно-сберегательных касс (ССК), жилищных (ЖК) и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Теоретически накопительные схемы работают превосходно, а вот на практике иногда становятся настоящей головной болью людей, имевших неосторожность подобной схемой воспользоваться.

До выплаты полной стоимости квартиры человек не имеет права совершать с ней какие бы то ни было сделки. Такую квартиру нельзя продать, поменять или подарить - в ней можно только жить. Или другой вариант: сдать квартиру и вырученные за нее деньги использовать для выплаты ее оставшейся стоимости. Таким образом квартира в течение нескольких лет окупится.

Строительная ссудно-сберегательная касса (ССК) - это открытое акционерное общество со стопроцентным участием правительства Москвы. Это вариант немецкой классической схемы ипотеки. Суть ее проста: пока строится дом, каждый желающий приобрести в нем квартиру вносит 50% ее цены в ССК. Как только дом построен и принят госкомиссией, квартира оформляется в собственность человека, внесшего половину стоимости квартиры. Одновременно квартира передается в залог ССК до полного погашения задолженности. Таким образом, человек, будучи собственником наполовину оплаченной квартиры, живет в ней и выплачивает в течение трех-пяти лет оставшиеся 50% ее цены с процентами. Причем проценты эти относительно невысоки и составляют около 5-8% годовых в валюте.

Членство в кооперативе начинается с уплаты взноса в размере $300-1000, а также подписания пайщиком личного заявления и составленного в произвольной форме договора с кооперативом. Интересно, что договор этот не попадает под юрисдикцию Закона "О защите прав потребителей", а потому при невыполнении руководством ЖК своих обязательств судиться с кооперативом будет не самым выигрышным мероприятием.

Весьма похожая накопительная схема положена в основу деятельности жилищных (ЖК) и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), которых в Москве насчитывается около 2 тыс. В соответствии с п. 1 ст. 116 ГК РФ "Потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов". Кооператив аккумулирует в себе членские взносы своих участников (пайщиков), с тем чтобы на эти деньги приобретать им квартиры. Кооператив как юридическое лицо заключает два договора: со строительной компанией и с собственными пайщиками. Строительная компания определяет свои условия: стоимость квадратного метра жилья, размер первоначального взноса, срок рассрочки платежа. Именно на этих условиях кооператив заключает договор со своими членами.

"Потенциальную" - это потому, что собственником квартиры, оформленной на пайщика, является кооператив. Квартира перейдет в собственность пайщика не раньше, чем он выплатит кооперативу ее полную стоимость. А пока квартира оплачена не полностью и принадлежит кооперативу, пайщик живет в ней по договору о безвозмездном пользовании. Договор этот расторгается только после того, как пайщик выплатит кооперативу 100% цены квартиры. Иногда поступают иначе: в качестве оплаты новой квартиры пайщик передает свою "старую" квартиру кооперативу и, не выезжая из нее, оплачивает только разницу между стоимостью приобретаемой (новой) и стоимостью передаваемой ("старой") квартиры. Опять-таки существует вариант перевести квартиру в режим самоокупаемости, т. е. сдать ее и спокойно ждать, пока стоимость квартиры не будет выплачена кооперативу в полном объеме.

В зависимости от близости к желанной цели - получению квартиры - всех пайщиков кооператива можно разделить на четыре группы. Первую и, увы, самую "несчастную" группу составляют те, кто еще не внес в кооператив и 50% стоимости квартиры. Каждому, кто входит в эту группу, остается лишь копить деньги, чтобы в один прекрасный день заплатить кооперативу половину цены будущей квартиры. Во вторую группу входят те, кто внес в кооператив пресловутые 50% и смиренно ожидают права на подбор жилья, причем в порядке живой очереди. Третья группа состоит из счастливчиков, уже выбравших себе квартиры и оформивших их как свою потенциальную собственность.

И наконец, четвертая группа состоит из тех, кто лет за 5-10 выплатил кооперативу всю стоимость квартиры и стал ее полноправным собственником.

Стоит отметить, что пайщик, живя в квартире и выплачивая кооперативу вторую половину ее стоимости, также вносит в кооператив членские взносы - по сути те же проценты, которые составляют 3-5% годовых. Деньги эти тратятся, по крайней мере, "формально", на нужды кооператива, например, на оплату налогов и рекламы.

А получили как всегда

Кроме ссудно-сберегательных касс, жилищных и жилищно-строительных кооперативов действуют также и другие жилищные объединения граждан. К ним относятся коммандитные товарищества (ст. 82-85 ГК РФ) и некоммерческие объединения (ст. 118 ГК РФ). Поскольку в основе их деятельности лежат принципы, схожие с вышеописанными, мы не будем повторяться в изложении тех же схем. Кроме того, на практике чаще всего встречаются именно ССК, ЖК и ЖСК, к рассмотрению их практической деятельности мы и обратимся.

Дело в том, что жилищное объединение может прекратить свое существование задолго до того, как пайщики получат долгожданные квартиры. Кажется, все в порядке: паевые взносы исправно вносятся, люди ожидают получения квартир... И вдруг - организация прекращает свое существование или отказывает пайщикам в предоставлении квартир.

К сожалению, работа ССК, ЖК и ЖСК только на бумаге выглядит очень привлекательно и вселяет самые радужные перспективы. Реальная жизнь вносит в стройную теорию свои коррективы, порой изменяя ее до неузнаваемости.

Другой способ, с помощью которого обманывают доверчивых пайщиков, - это замораживание строительства на неопределенный срок (здесь мы имеем в виду кооперативную стройку). Пайщикам, вносившим деньги по накопительной схеме, просто отказывают в выкупе жилья! В этом случае пайщики получают обратно лишь незначительную часть денег, заплаченных кооперативу. Большую же часть кооператив кладет себе в карман под видом неустойки или вступительных членских взносов.

Одна из причин, по которой пайщики могут остаться "с носом" и с изрядно похудевшими кошельками, - банкротство жилищного объединения. Такое банкротство может быть искусственно вызвано, или, проще говоря, "объявлено" руководителями объединения, решившими, что на ближайшее десятилетие они вполне обеспечили себе безбедное существование. Или же банкротство объявляется в результате явного снижения доходов тех же хозяев. В любом случае данная процедура является абсолютно законной, а потому привлечь мошенников к уголовной ответственности не удастся ни по одной из статей. Не поможет тут ни ст. 159 (мошенничество), ни 171 и 173 (лжепредпринимательство), ни ст. 195 и 197 (лжебанкротство). К сожалению, пайщики, "кинутые" подобным образом, свои деньги, некогда добровольно отданные мошенникам, вряд ли увидят.

Закончим перечень проделок мошенников описанием еще одной процедуры, цель которой все та же - нажиться за счет пайщиков. В жилищных организациях, к которым относятся коммандитные товарищества, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, руководители могут запросто переизбрать правление, ревизионную комиссию и назначить нового бухгалтера. Такая политика нужна для внесения в деятельность жилищной организации изменений, которые соответствуют отнюдь не интересам пайщиков.

Еще один способ, которым не брезгуют иные любители наживы, - предложение одной квартиры нескольким пайщикам. Здесь играют на том, что в любом доме есть квартиры "получше" и "похуже", т. е. ликвидные и не очень. Кооператив предлагает каждую ликвидную квартиру сразу нескольким пайщикам, после чего объявляют "форс-мажор" и великодушно предоставляет пайщикам выбор: или доплатить за ликвидную квартиру, или взять ту, что "похуже".

Предложение на рынке загородного жилья опережает спрос, в результате чего конкуренция между девелоперами ужесточается. Каков же потенциал для развития рынка загородной недвижимости? Что предлагают покупателю, присматривающему коттедж в организованном поселке? Эксперты попытались ответить на эти и другие вопросы в ходе конференции Коттеджный поселок от А до Я.

Юристы, специализирующиеся на рынке недвижимости, настоятельно советуют быть осторожными с разного рода жилищными организациями с целью получения квартиры. Велик риск и без денег остаться, и новой квартиры никогда не увидеть. Дело в том, что при существующем законодательстве можно вполне легально "кинуть" пайщиков. Разумеется, пока такая возможность существует, ею будут пользоваться весьма активно. Да и нелегальным способам обмана мошенники всегда уделяют должное внимание: быстро изучают и внедряют в жизнь.

Впрочем, позитивная динамика характерна далеко не для всех проектов, а лишь для самых удачных. На рынке все еще существует несоответствие между предложениями девелоперов и желаниями клиентов. Достаточно много поселков не самого лучшего качества без продуманной концепции и инфраструктуры выставляют на продажу по явно завышенным ценам. Естественно, они не могут найти своего покупателя. Так рождаются неблаговидные прогнозы о перенасыщении рынка.

Специалисты отметили, что рынок коттеджных поселков развивается, и довольно активно. При том что в последние годы объем предложения вырос более чем в два раза, в 2006 году зафиксировано значительное повышение цен на загородную недвижимость. Стоимость объектов в зависимости от конкретного поселка увеличилась на 20 70 %. Согласно приведенной компанией Blackwood информации о динамике цен на первичном рынке в поселке Бельгийская Деревня (8 км от МКАД по Калужскому шоссе) изменения в сторону увеличения составили 108 %, в Резиденции Бенилюкс (17 км по Новорижскому шоссе) 93 %, в Павлово (14 км по Новой Риге) 41 %. Общий объем сделок вырос на 50 % (данные компании Терра-недвижимость).



Элите нужны гектары

В основном загородные объекты, отвечающие критериям элитности, по‑прежнему сосредоточены на Рублево‑Успенском шоссе. На долю этого направления приходится 57 % общего числа заявок. Разрыв в спросе по сравнению с основным конкурентом, Новорижским шоссе, составляет более 4,5 раз, говорит директор отдела элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. Виной тому закрепившийся статусный имидж Рублевки. Чаще всего (43 %) покупателей интересуют дома площадью от 500 до 800 кв. м. Отмечен также значительный спрос на участки больших площадей (0,7 1 га).

Создать продукт, который примут требовательные покупатели, непросто, особенно если речь идет об элитном сегменте. Ликвидных предложений не так много. Даже люди с неограниченным бюджетом не могут найти достойное жилье годами, хотя продаются объекты по 20 30 и даже 70 млн долл., заметил генеральный директор компании Терра-недвижимость Тимур Сайфутдинов. Удачный проект в этом сегменте поселок Николино. Там дом площадью 700 кв. м на участке 86 соток год назад продавали за 15 млн долл., а сегодня он выставлен уже за 25 млн долл.. Сайфутдинов привел еще несколько примеров. Дом в санатории Барвиха в начале года стоил 17 млн, а на нынешнем ценнике выведена цифра 30 млн долл. Элитный поселок Park Vill (застройщик компания ПИК) был анонсирован в прошлом году, но уже успел подорожать. Готовый дом здесь продают за 9 млн долл. вместо стартовых 5,5 млн.



Бизнес-класс в новом формате

Но пока специалисты пользуются привычной трехчастной классификацией, согласно которой уровень конкуренции в сегменте бизнес-класса особенно высок. Количество предложений в данном секторе составляет 67 % от всего рынка. Это значит, что для того чтобы стать востребованным, загородный объект должен выделяться архитектурой, уровнем строительства, использованием новых технологий. Но в первую очередь для успеха поселку нужна оригинальная, хорошо продуманная концепция. Все это создает предпосылки для развития новых форматов загородного жилья. Формированию новых ценовых сегментов посвятила свой доклад Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Новичков рынка она разделила на группы. Первую из них составили дальние дачи, расположенные за 70 км от МКАД (поселки Деревня Озерна, Московское Море, Заокские Просторы и пр.). Так, в Деревне Озерна (85 км по Новорижскому шоссе) 41 дом площадью от 190 до 270 кв. м на участках 17 36 соток. По мере того как резервы ближних земель, пригодных для коттеджного строительства, будут постепенно иссякать, ареал застройки еще больше отодвинется в зону дальнего Подмосковья.

Высокие темпы роста цен привели к тому, что минимальная стоимость объекта в экономклассе больше максимальной в сегменте премиум в 120 раз. Тимур Сайфутдинов считает, что назрела необходимость пересмотреть существующую классификацию. Принятая система стала неудобной для использования, надо менять ее границы, сказал он. Взамен традиционных эконом, бизнес и люкс для западного направления Подмосковья было предложено семь классов загородной недвижимости: эконом (250 450 тыс. долл.), эконом+ (500 900 тыс. долл.), бизнес (1 1,9 млн долл.), бизнес+ (2 2,9 млн долл.), премиум (3 4,9 млн долл.), элит и люкс (5 10 млн долл.) и эксклюзив (от 10 млн долл.).

Также ведется немало разговоров вокруг заявленных крупных градостроительных проектов городах‑сателлитах. Эти жилые поселения займут огромные территории в сотни гектаров и будут характеризоваться самодостаточностью, хорошей транспортной доступностью (предполагается активное развитие общественного транспорта и сети перехватывающих парковок, перераспределение нагрузок с основных магистралей на второстепенные трассы), сбалансированным разнообразием застройки и обеспечением жителей местами приложения труда. Примеры городов-сателлитов Большое Домодедово, Рублево‑Архангельское, А10 Они находятся в стадии разработки и рассчитаны на десятки лет реализации, поскольку такой масштаб проектов требует длительной подготовки.

В последнее время стал активно развиваться формат малоэтажных комплексов. Часто они совмещают несколько типов загородного жилья: таунхаусы, коттеджи, малоквартирные жилые дома. В качестве примера можно привести поселки Соловьиная Роща, Новое Лапино, Коровино, Дубровка. Данный вид загородной недвижимости по большей части попадает в сегмент экономкласса. Но появляются и дорогие предложения, такие как Остров Барвиха (12 км по Ильинскому шоссе). Здесь к продаже предлагают 210 домовладений и 530 квартир.

Привлекают внимание проекты, выполненные с использованием оригинальной архитектуры. Например, поселок Лейнхаус (реализует компания Конти) это свое архитектурное решение для каждой секции таунхауса. Стало также модным этническое направление: дома в поселке Диканька оформлены в стиле украинского хутора, поселки Берендеево Царство и Московское Море стилизованы под русскую деревню, а Пуриха и Пестовская Гавань имеют европейский вид.

Все уверенней заявляет о себе формат загородных имений усадьбы, ранчо. Это поселки с ограниченным количеством жилых построек, расположенных на земельных участках от 1 га и более. Среди них Агаларов village, Бухта Бунино, Берендеево Царство. Например, проект Ранчо (110 км по Минскому шоссе) включает три усадьбы на участках по 4 га.


Вышеперечисленные критерии являются теми самыми буквами, которые составляют слово успех для коттеджного поселка. И все же самой первой, заглавной литерой становится удачный выбор земельного участка под застройку. Как известно, стоимость недвижимости определяется прежде всего месторасположением. Помимо престижности направления на привлекательность участка влияет наличие хороших подъездных путей, общественного транспорта. В США, например, действует правило одного поворота, когда до загородного дома можно добраться, проехав по основному направлению и совершив только один поворот. Это идеальный вариант для строительной площадки, подчеркнула в своем выступлении Екатерина Тейн.

Все решает земля

Повысился интерес к землям, примыкающим к торгово-развлекательным центрам. Эти объекты служат ядром инфраструктуры, вокруг которого начинают развиваться настоящие пригороды. В 2006 году цены на подобные участки выросли на 39 %.

Рынок быстро реагирует на развитие дорожной сети. Например, максимальный прирост стоимости на землю был отмечен в прошлом году на Киевском (64 %) и Ярославском (59 %) шоссе, где по окончании строительных работ увеличится пропускная способность.



Кроме того, поселок будет пользоваться повышенным спросом, если поблизости от него расположены водные объекты и лесной массив. Бытует мнение, что коттеджная застройка сокращает количество сельхозугодий. Это миф, потому что строить поселок в чистом поле никто не будет. Наоборот, выбираются неугодья, пересеченная местность с перепадами рельефа, оврагами. Это придает поселку шарм и влияет на итоговую стоимость объектов, отметила Тейн.

В заключение специалисты высказали свое видение будущего рынка загородной недвижимости. Хотя сегмент экономкласса (объекты до 400 тыс. долл.) является сегодня самым востребованным на рынке, его формирование идет достаточно тяжело, поскольку такие проекты считаются низкорентабельными. Сектор элитной недвижимости, напротив, перенасыщен, и девелоперы все чаще предпочитают реализовывать поселки бизнес-класса. В результате в условиях растущего предложения обостряется конкуренция. Выиграть и стать успешным в этой борьбе непросто. Но покупательский интерес к наиболее ликвидным предложениям не снижается, что позволяет продавцам плавно поднимать на них цены. Вывод оптимистичен кризис рынку загородного жилья не грозит.
Штат Флорида, расположенный на полуострове в юго-восточной части США, занимает территорию в 155 тыс. км. Берега полуострова омываются водами Атлантического океана и Мексиканского залива. В настоящее время Флорида один из наиболее активно развивающихся регионов страны.

Вместе с тем участники конференции признали, что рентабельность девелоперской деятельности снижается. Вложения в развитие земельного участка занимают от 12 до 40 % от стоимости всего проекта. А цены на землю растут в неадекватных пропорциях. Мы смотрели участок, где сотка стоит 5 тыс. долл. Это колоссальные деньги, их нужно вытащить из оборота, заморозить на то время, пока будут оформляться разрешительные документы и лишь лет через пять получить отдачу. Пока мы думали, цена выросла до 25 тыс. долл. за сотку и участок стал стоить 625 млн долл. Я не понимаю, кто может купить такой участок и для чего. Вкладывать такие деньги неразумно, высказал мнение директор департамента инвестиций компании МИЭЛЬ-Недвижимость Владимир Яхонтов. Анализируя рынок больших земель, он сделал вывод, что все крупные участки независимо от месторасположения стоят примерно одинаково. Это объясняется тем, что основные земельные массивы сосредоточены в руках нескольких компаний-латифундистов. Замечу, что владельцы, как правило, не занимаются дроблением и развитием земельных участков, а цены на них повышаются искусственно. Надел площадью в 100 га найти проще, чем востребованные сегодня участки до 20 га. Поэтому количество предложений в разы отличается от числа реальных сделок, заявил Яхонтов. Для того чтобы сегмент загородного жилья имел перспективы развития, должны произойти существенные изменения на рынке крупных участков. Землевладельцы должны осознать, что земельные ресурсы нуждаются в развитии. В противном случае они останутся низколиквидным товаром.

Эта местность чрезвычайно живописна здесь находится 30 тыс. родниковых озер. В юго-западной части штата расположен знаменитый национальный парк Эверглейдс. В уникальных субтропических зарослях, занимающих около 7 тыс. км, обитает редкая черная пантера, ставшая символом штата. Обилие пляжей делает регион крупнейшим курортом Америки.

Флориду часто называют Солнечным штатом (Sunshine State), поскольку солнце светит здесь практически круглый год, а среднегодовая температура выше 20 °C. На севере полуострова климат влажный субтропический, а в южной его части тропический. Сезон дождей приходится на период между июнем и октябрем. Обычно дождь идет во второй половине дня, быстро заканчивается и приносит с собой свежесть и прохладу после полуденной жары. Порой в сводках новостей звучат сообщения о разрушительных ураганах, проносящихся над Флоридой. Однако, во-первых, ураганов бывает не так много, а во-вторых, за долгие годы тут научились принимать вызов природы современные методы строительства и точного предсказания погоды сводят на нет риски, вызванные бурями.

Чудесный климат привлекает в этот уголок миллионы туристов и новых жителей любителей солнца и океана. Флорида настоящий магнит для приезжих, ежедневно ее население увеличивается примерно на тысячу человек. А согласно исследованиям, проведенным пару лет назад компанией U. S. Census Bureau, большинство американцев, желающих сменить место жительства внутри страны, выбрали бы именно Солнечный штат.

По протяженности береговой линии Флорида занимает второе место после Аляски, поэтому тут масса возможностей вести активный образ жизни и заниматься спортом. Среди предлагаемых пляжных развлечений дайвинг, серфинг, гидроциклы. Популярно и спортивное рыболовство.

Диснейленд, шаттлы и апельсины
Основой экономики региона, бесспорно, является туризм, обеспечивающий около четверти всех поступлений в местный бюджет. Ежегодно туристы тратят здесь 30 40 млрд долл. Экскурсантов привлекают знаменитые тематические парки Disney World, Universal Studios, первый в мире океанарий Marinland. Кроме того, мало кто откажется побывать в Центре национальной аэронавтики и космических исследований (NASA) на мысе Канаверал, с которого запускают космические аппараты. Это зрелище неизменно привлекает множество туристов и фотографов.

В начале 1990‑х здесь появились первые русские, а сегодня, по данным газеты Sun Sentinel, русскоговорящая община Флориды насчитывает около четверти миллиона человек. Две трети их них обосновались на восточном побережье Южной Флориды.

Солнечный штат третий по величине национальный экспортер высокотехнологичной продукции. Уровень безработицы тут один из самых низких в США. В 2002 году Флорида названа штатом номер один по развитию новых видов бизнеса. Несколько крупных международных аэропортов, первоклассные скоростные магистрали, пересечение морских путей делают регион центром торговой зоны, соединяющей рынки Северной и Южной Америк. Благодаря создающимся благоприятным деловым возможностям и отличному географическому местоположению крупнейшие компании США выбирают города Флориды для размещения своих представительств.

Флорида один из основных производителей и поставщиков продовольственной продукции США, и благодатный климат играет в этом не последнюю роль. Здесь, например, собирают до 70 % всех цитрусовых, выращенных в стране. Произрастают во Флориде и более экзотические культуры манго, ананасы, инжир. А на севере успешно выращивают табак.

Динамику цен на землю во Флориде можно проследить на примере городка Норт-Порт, который находится в юго-западной части штата, между Сарасотой и Нейплсом. В 42 милях от города расположен международный аэропорт, а в 25 милях красивейшие пляжи Мексиканского залива. Интенсивное развитие этого городка началось пять лет назад. Прежде чем возводить капитальные строения и реализовывать земельные участки, местные власти позаботились о подведении к городу необходимых инженерных коммуникаций электричества, воды, канализационной сети. Сооружены отличные шестиполосные автотрассы. Со временем в Норт-Порте появились 14 школ, два больших госпиталя, стадион с полем для бейсбола, 27 полей для гольфа, супермаркеты, рестораны, банки, культурный центр, торговая сеть из 170 магазинов, бизнес-центры и даже православный храм (около 400 русских семей уже купили в городе участки). Сегодня здесь наблюдается настоящий бум коммерческого строительства. Стремительно развивается сектор торговой недвижимости, что неудивительно, ведь нужно удовлетворять запросы все увеличивающегося числа людей. В последнее время мы наблюдаем настоящий демографический взрыв, говорит Боб Тюнис, управляющий департаментом экономики города.

Недвижимость и условия ее покупки
Нынешний экономический рост способствует самой высокой в истории штата активности в строительной отрасли. Местные власти создают привлекательные условия для инвестиций (например, действует льготная система налогообложения). В результате во Флориду в качестве международных инвестиций ежегодно поступает более 34 млрд долл. Заметим, что 15 % от общего количества сделок по покупке жилой недвижимости заключают иностранцы. Зарубежные граждане должны платить только налог на землю, отчисления в федеральный бюджет отсутствуют. Законы Флориды, защищающие интересы покупателей, а также строгость правил для риелторских фирм и строительных корпораций гарантируют безопасность вложений. В последнее время среднее годовое повышение стоимости недвижимости в целом по стране составляет 8 12 %, а в отдельных популярных районах Флориды оно превосходит 20 %. Косвенным образом этому способствует выход на пенсию людей поколения беби-бума, обеспечившего в свое время высокий прирост населения. (Поколением беби-бума называют граждан, родившихся после Второй мировой войны, в 1945 1952 годах. Свой золотой возраст они предпочитают провести в краю с мягким климатом и высоким уровнем жизни, то есть в Солнечном штате).

Риелторская компания-продавец предлагает схему, согласно которой каждый покупатель найдет оптимальный вариант приобретения участка. При первоначальном взносе в 15 % итоговая сумма выплат составит 55 тыс. долл. Возведение двухэтажного дома по типовому проекту (с двумя спальнями) обойдется примерно в 150 тыс. долл. и займет четыре-пять месяцев. А жилая постройка общей площадью около 300 м с тремя спальнями и двумя ванными комнатами будет стоить 250 тыс. долл.

Для новых жителей возведены тысячи домов, но земельные ресурсы пока не исчерпаны. Сегодня здесь продают десятки гектаров, поделенных на участки. Цена земли во Флориде для наших соотечественников довольно привлекательна: при единоразовой выплате десять соток в Норт-Порте обойдутся не более чем в 60 тыс. долл. Однако американцы редко готовы отдать за недвижимость всю сумму целиком, они предпочитают рассрочку (land mortgage). Как правило, первоначальный взнос (down payment) за землю составляет от 5 до 20 % (по усмотрению клиента).

Ипотечные платежи будут автоматически списывать со счета раз в месяц. Однако следует учесть, что собственники любой недвижимости в США не имеют никаких преференций при получении визы, Грин-карты или гражданства.

В США хорошо развитоипотечное кредитование существуют десятки различных кредитных продуктов, базовые ставки на которые составляют 7 % годовых и меньше. Для кредита на строительство (construction loan) установлена ставка в 12 14 % годовых. Рассчитывать на заемные средства могут как легальные, так и зарубежные резиденты. К иностранцу, желающему взять кредит, предъявляют единственное требование внести первоначальный взнос от 25 до 50 %.

Несколько слов следует сказать об обслуживании клиентов. Риелторская комиссия за посреднические услуги при покупке составляет около 6 %, при продаже 5 %. Вся информация об объекте предельно прозрачна. Например, на сайте, посвященном продаже земли, можно выбрать и зарезервировать конкретный надел, найти историю его продаж и сведения о прошлых владельцах и даже виртуально познакомиться с соседями. Данные о продажах постоянно обновляются. Документы на приобретенный участок высылают по почте DHL, на оформление сделки уходит месяц.

Удорожание земли во Флориде делает участки ликвидными с инвестиционной точки зрения. Скажем, в 2004 году десять соток в Норт-Порте продавали за 17 тыс. долл. Таким образом, за три года стоимость земли увеличилась почти на 300 %. В этом году рост цен уже не такой бурный, но покупатель может рассчитывать на среднегодовой прирост в 20 % на протяжении пяти лет. Поэтому часто приобретение участка рассматривают как выгодное вложение денег и берут землю для последующей перепродажи. Тем более что риелторская фирма, оформившая покупку, может точно так же посодействовать в реализации. Имея на руках 50 тыс. долл., можно, например, приобрести в кредит пять участков, которые через пять лет подорожают на 100 %

Как изменился мир! Люди старшего поколения хорошо помнят, что в 1970 1980‑х пределом мечтаний горожанина были шесть соток земли с весьма ограниченными возможностями застройки. А сейчас мы спокойно говорим о приобретении земли на другом континенте в 20 минутах езды от океанского побережья.

Покупка недвижимости в США весьма выгодный и надежный способ вложения средств. Ведь Соединенные Штаты одна из самых богатых стран мира, стабильно развивающееся государство, структура которого тщательно продумана и исключает возможные риски на рынке недвижимости. В течение 2006 года на рынке отмечено замедление темпов продаж, однако с начала 2007 года активность постоянно увеличивается, и, по оценкам экспертов, ожидается значительный рост цен.



Главная --> Публикации