Главная --> Публикации --> Мимо центра Внимание, снимаем! Лосиному острову готовят мораторий на строительство Страхование жилья как залог душевного спокойствия Домик с видом на поле

Двухэтажное здание Никольского рынка было построено в 1789 г. на пересечении Грибоедова и Крюкова каналов. Первая в Петербурге гостиница под маркой Crowne Plaza откроется в начале 2009 г., говорится в заявлении InterContinental Hotels Group. Строительство отеля на 339 номеров в здании Никольского рынка, расположенного на Садовой улице, 62, ведет компания Rastor Management, партнером и финансовым директором которой является Андрей Якунин. Британская InterContinental Hotels Group объединяет около 3650 отелей примерно в 100 странах мира. Компании принадлежат такие гостиничные бренды, как InterContinental, Crowne Plaza, Holiday Inn, Staybridge Suites, Candlewood Suites и Hotel Indigo. Оборот группы в 2005 г. составил около $3,7 млрд, прибыль до налогов $557 млн. По итогам первого полугодия 2006 г. оборот группы составил $973 млн, прибыль до налогов $294 млн. В России сеть работает с 1998 г. и управляет четырьмя отелями под маркой Holiday Inn в Москве.

Британская InterContinental Hotels Group планирует открыть отель под маркой Crowne Plaza в здании бывшего Никольского рынка. Реконструировать здание будет компания Rastor Management, которую возглавляет бывший гендиректор гостиницы Прибалтийская Андрей Якунин.

Представитель девелоперской компании Caspian Роман Львов сомневается, что компания уложится в сумму $90 млн. По его оценке, реконструкция такого здания под гостиницу вряд ли может стоить менее $120-130 млн. Но по оценке директора по развитию группы Бекар Игоря Горского, реконструкция может обойтись и в $40-50 млн.

Rastor Management планирует инвестировать в проект $70-90 млн, передал Интерфакс со ссылкой на Андрея Якунина. Общая площадь комплекса составит около 50 000 кв. м, из которых около 30 000 кв. м придется на гостиницу, а остальное займут торговые площади. Якунин уточнил, что около 30% стоимости проекта компания профинансирует из собственных средств, а остальное будут составлять заемные деньги.

Никольские ряды, по словам управляющего директора InterContinental Hotels Group по Европе Робина Викса, это уникальная возможность открыть отель в центре Петербурга. Однако исполнительный директор Интер-Консалта Сергей Ковалев говорит, что местоположение будущего отеля вызывает сомнение: Вечером там не очень уютно.

В любом случае сумма в несколько десятков миллионов долларов у инвесторов найдется. Не так давно близкая к инвестору группа компаний провела удачную сделку по продаже гостиницы Прибалтийская, говорит один из участников петербургского рынка недвижимости. Сделка по продаже крупнейшей петербургской гостиницы Прибалтийская норвежской Wenaas Holding состоялась в конце прошлого года. По оценкам экспертов, за отель емкостью 1200 номеров норвежцы заплатили около $100 млн.

Для размещения отелей марки Crowne Plaza группа InterContinental старается выбирать исторические здания. Например, в бельгийском Брюгге Crowne Plaza построен на фундаменте церкви X в., и в цоколе гостиницы оборудован археологический музей.

Генеральный менеджер компании Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков полагает, что выбор инвестора вполне оправдан. Здание находится в богатом с точки зрения культурной фактуры месте, фактически это центр Петербурга Достоевского, говорит Барков. К тому же неподалеку строятся вторая сцена Мариинки и Новая Голландия. Это позволит сделать там не только гостиницу, но и торгово-развлекательную зону.

В целом выход такой марки, как четырехзвездочная Crowne Plaza, неплохой шаг для Петербурга, вполне насыщенного пятизвездочными марками, добавляет Львов. А гендиректор компании White Days Investments Андрей Микешин отмечает, что марка пока не особо известна на российском рынке. Впрочем, это не проблема, если компания ориентируется на западную клиентуру, которая знает этот бренд очень хорошо, говорит Микешин.

Здание в Петербурге больше подходит под историческую функцию торговых рядов, считает Ковалев. По мнению Баркова, хорошее архитектурное решение позволит сгладить нестандартность здания. Вероятно, номера придется расположить по периметру, считает Львов. Это означает, что туристам придется совершать долгие прогулки по коридорам до своих номеров.

Граждан, покупающих квартиры для того, чтобы заработать, часто обвиняют в том, что именно они взвинтили цены на жилье в России. Со квартирными спекулянтами, живущими с доходов от инвестиций в недвижимость, пытаются бороться давно и безуспешно. Теперь к этой борьбе намерен присоединиться и Минфин.

В среднем сегменте
В 2008 г. InterContinental Hotels Group намерена открыть в Петербурге две гостиницы Holiday Inn. Они будут расположены на Московском и Лиговском проспектах, их строительство ведут сейчас франчайзи отельного оператора. Общее количество номеров в трех гостиницах под управлением компании достигнет 968.
Министерство финансов решило внести свой скромный вклад в борьбу со спекулянтами недвижимостью. Ведомство предлагает лишить ряда налоговых льгот тех продавцов жилья, у которых место прописки не совпадает с адресом продаваемого объекта. В этом случае продавец будет вынужден заплатить 13% налога на всю полученную от сделки сумму. Эта мера может иметь фатальные последствия для инвесторов в недвижимость. Вот только предложения Минфина идут вразрез с Конституцией.

Минфин предлагает освобождать граждан от подоходного налога только в том случае, если это единственный объект жилой недвижимости, которым владеет налогоплательщик. То есть его место жительства должно совпадать с адресом продаваемого объекта. В остальных случаях придется заплатить 13% с суммы, полученной от продажи квартиры, даже если ты владеешь ею более 3 лет.

В Основных направлениях налоговой политики на 2008-2010 годы ведомство предлагает ограничить право граждан не платить налог при продаже недвижимого имущества. Сегодня часть 2 статьи 220 Налогового кодекса освобождает граждан, владевших жильем более 3 лет, от уплаты налога с полученного от продажи квартиры дохода, - говорит Максим Бородыня, главный юрист юридической компании Бергер Партнеры. - То есть все, что вы получите от продажи такой квартиры, остается у вас, налоговая ничего с вас не возьмет. Те налогоплательщики, которые владели проданным имуществом менее 3 лет, имеют право уменьшить доход от продажи квартиры максимум на 1 млн. рублей. С остальной суммы придется заплатить 13%-ный подоходный налог. Причем это правило распространяется не только на квартиры, но и на жилые дома, дачи и земельные участки.

Но даже если драконовские ограничения заработают, своей истинной цели - ограничить рост цен на жилье - они вряд ли достигнут. Доля граждан, что являются владельцами двух и более квартир, в России невелика, - поясняет Олег Репченко, глава аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости. - Мера эта вызовет неудобства для продавцов, но на баланс спроса и предложения на рынке повлияет слабо. Действительно, что мешает продавцу квартиры перед тем, как ее продать, ненадолго там прописаться?

Действительно, такой мерой можно отбить у граждан всякое желание становиться собственником более чем одной квартиры или дома. Хорошо хоть, что идея эта маловыполнима на практике. Подобное требование будет идти вразрез с Конституцией, - полагает Максим Бородыня. - В России пока еще никто не отменял свободу граждан владеть движимым и недвижимым имуществом в любом количестве.

Концепция такого здания дает несколько преимуществ собственнику, в частности, позволяет диверсифицировать риски. Так недостаточную заполняемость гоcтиницы может компенсировать сдача в аренду торговых или офисных площадей. В зависимости от ситуации на рынке недвижимости могут быть востребованы в большей степени те ли иные составляющие такого комплекса.

DSmagazine провел исследование сегмента рынка многофункциональных комплексов - объектов, сочетающих в себе несколько различных функций, рассмотрев наиболее яркие образцы многофункциональных комплексов в России и за рубежом.

Наиболее яркими примерами объектов с концепцией многофункционального комплекса являются Центр Международной торговли, Башня Федерация, Город Столиц.

Функциональное структурирование комплекса происходит на стадии утверждения концепции проекта с учетом взаимодополняемости различных блоков. Так арендаторам офисной части удобно использовать гостиницу для размещения в ней своих партнеров, клиентов или сотрудников. Торговая зона выигрывает от альянса с офисами и гостиницей, за счет этого они генерируют дополнительный поток покупателей. Сотрудники офисной части смогут сэкономить время для решения насущных или бытовых проблем, если в их же здании находятся сервисные и торговые точки.

Башня Федерация находится на Краснопресненской набережной, д. 1 Общая площадь этого строящегося многофункционального комплекса превышает 400 тыс. кв. м. Здесь планируется разместить офисный комплекс, супермаркет, апартаменты, панорамную площадку и торговый комплекс в стилобатной части.

Единый архитектурный комплекс ЦМТ площадью около 200 тыс. кв. м включает в себя два офисных здания, 4-х звездочную гостиницу Международная, апартаменты долгосрочного проживания Международная-2, торговую галерею, супермаркет, конгрессновыставочный и ресторанный комплексы. ЦМТ это город в городе, и многие клиенты, проживающие здесь, могут подолгу не выходить за его пределы, поскольку в этом нет необходимости.

При создании подобных комплексов владельцам необходимо учитывать множество дополнительных факторов, поэтому без консультации специалистов здесь не обойтись. Например, существует необходимость разделять потоки людей: сотрудники офисного комплекса или постояльцы гостиницы не должны пересекаться с посетителями торгового центра. Также обязательно разделять и потоки машин: паркинг для офисной части должен располагаться отдельно от паркинга торгового центра или гостиницы. Есть несколько форматов, которые вообще не желательно совмещать в рамках одного здания, например, офисный центр и развлекательный комплекс, казино.

Город Столиц, как башня Федерация и ЦМТ, расположен на Краснопресненской набережной и входит в состав делового комплекса Москва-Сити. Данный объект интересен тем, что в нем будут сочетаться такие функциональные направления, как офисы, жилье (апартаменты) и торговый центр. Помимо этого, здесь будут размещены фитнес- и SPA-центры, рестораны и кафе. Таким образом комплекс способен полностью удовлетворить все потребности людей и проживающих, и работающих в нем. Скорее всего, руководители компаний, чьи офисы разместятся в Городе Столиц, станут хозяевами апартаментов, расположенных на верхних этажах здания, откуда открываются уникальные панорамные виды.

Ставки аренды в многофункциональных комплексах также зависят от множества факторов. На сегодняшний момент на рынке офисной недвижимости ощущается существенный дефицит предложений высококлассных объектов с развитой инфраструктурой. Однако по мере роста предложений, арендаторы будут естественно отдавать предпочтение комплексам, предлагающим наиболее полный набор услуг. Что касается торговой недвижимости, то для этого формата существенным является местоположение. Если комплекс расположен в удачном месте, то ставки на торговую часть будут выше.

Несомненное преимущество многофункционального комплекса перед объектом монофункционального назначениия заключается в возможности одновременно обеспечивать необходимую инфраструктуру арендаторам офисной части и привлекать поток покупателей в торговую часть. А также способствовать большей заполняемости гостиничной части, если такая присутствует.

Есть примеры реализации многофункциональных центров и в рамках одного здания. Например, в Китае построен Shanghai Centre, который представляет собой три башни, объединенные общей стилобатной частью. При этом в рамках этого комплекса представлены площади с таким функциональным назначением, как офисы, жилая часть на 500 квартир, гостиница на 700 номеров. В стилобатной части расположены огромные атриумы, и за счет естественного освещения в них можно выращивать экзотические растения. К атриумам примыкают выставочные залы, а также театр на 1000 посадочных мест. Помимо этого, в стилобатной части расположена зона ритейла.

Данный тип объектов широко распространен в Европе и Америке. Например, в Калифорнии есть многофункциональный комплекс Victoria Gardens. Он включает в себя 1 млн. кв. м торговых площадей, 200 тыс. кв. м офисных площадей, и еще в него входят около 500 малоэтажных жилых домов. Кроме этого, в комплексе размещаются культурный центр, библиотека, детский театр и многое другое. Victoria Gardens это один из ярких примеров того, каким образом в рамках одного комплекса можно создать целый мини-город, в котором все объекты будут гармонично дополнять друг друга.

Один проект будет располагаться на Садовом кольце (Оружейный переулок, вл. 41) в непосредственной близости от станции метро Маяковская. Общая площадь объекта составит 150 тыс. кв. м. В него будут входить торговый центр, оздоровительный комплекс, а также большая офисная часть площадью более 50 тыс. кв. м. Торговый центр расположится на нескольких нижних этажах здания, архитектурной особенностью которых будет атриум, занимающий три уровня. В подземной части комплекса предусмотрена просторная многоуровневая парковка.

Крупным многофункциональным проектом также является Embarcadero Center, расположенный в Сан-Франциско. Этот проект удостоен награды как один из самых крупных многофункциональных комплексов. Он состоит из восьми строений, пять из которых офисные башни. Общая площадь комплекса составляет 400 тыс. кв. м. Проект был реализован поэтапно. Сейчас в нем расположены офисы, две гостиницы на 800 и 360 номеров, на первых этажах находятся торговые центры. Интересной особенностью данного комплекса является то, что все строения соединены между собой пешеходными мостами.

По качеству инженерных систем и уровню отделки мест общего пользования объект будет относиться к классу А+. Панорамное остекление с видами на центр города, собственная инфраструктура, расположение непосредственно на Садовом кольце, соседство с традиционными деловыми районами столицы все это, безусловно, гарантирует удачное продвижение объекта на рынке.

При разработке концепции данного проекта был проведен тендер среди лучших мировых и российских архитекторов. В тендере принимали участие такие всемирно известные архитектурные бюро, как RTKL, Frank Williams, Richard Rogers, SOM. Концепция объекта находится в стадии утверждения и будет подвергаться изменениям и доработке с учетом требований рынка.

О грозных планах чиновников рассказал и. о. руководителя Росрегистрации по Москве Сергей Денисенко в интервью Российской газете. Его ведомство каждые 10 дней отправляет налоговикам сведения о зарегистрированных правах на недвижимость. Интерес налоговиков в первую очередь вызывают граждане, владеющие несколькими квартирами, таких в Москве более 145 000 человек, говорит он. У нас есть собственники пяти квартир. Уместно предположить, что они не живут во всех одновременно, а получают с них доход. И при этом не платят ни копейки налогов, заявил Денисенко.

Вторым многофункциональным проектом, выводимым на рынок коммерческой недвижимости компанией ДС ДЕВЕЛОПМЕНТ, будет комплекс, расположенный на строящемся Краснопресненском проспекте, вл. Данный объект представляет собой комплекс, состоящий из нескольких зданий, объединенных общим подземным паркингом. Этот проект больше похож на Embarcadero Center. Общая площадь комплекса составит более 400 тыс. кв. м. На участке в несколько гектаров планируется разместить торговый центр общей площадью около 150 тыс. кв. м, четыре офисных здания переменной этажности общей площадью около 250 тыс. кв. м. Помимо этого, проект предусматривает размещение гостиничного комплекса. В рамках проекта продумано эффективное распределение транспортных и пешеходных потоков, что, в сочетании с благоустройством территории и размещением на ней малых архитектурных форм, сделает проект еще более привлекательным как для арендаторов офисной части, так и для посетителей торгового центра. Характерной особенностью комплекса является хорошее соотношение парковочных мест, приходящихся на 1 кв. м арендуемой площади офиса (1/75). Помимо этого, предусмотрен гостевой наземный паркинг, рассчитанный примерно на 500 машиномест. Таким образом ни у арендаторов, ни у гостей комплекса не возникнет сложностей с парковкой автомобиля. Офисная составляющая этого многофункционального комплекса рассчитана на категорию арендаторов, ценящих свое время и не желающих терять его в пробках в центре города или по пути на работу. Эти клиенты оценят возможности инфраструктуры комплекса, которая предусматривает офисную столовую, отделение банка, авиа- и ж/д кассы, бюро переводов, прокат автомобилей, а также продуктовый супермаркет, химчистку и салон красоты.
Граждане, сдающие жилье, стали объектом пристального внимания налоговой службы. Чиновники намерены анализировать информацию о владельцах нескольких квартир и искать среди них нарушителей закона. Но доказать неуплату налогов будет очень трудно, предупреждают эксперты.

В столице сдается в аренду около 100 000 квартир, говорит руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко. При минимальной стоимости месячной аренды $600 собранные со всех квартир налоговые платежи (13% подоходного налога) принесут государству за год $94 млн, подсчитал он. А среднюю стоимость найма жилья эксперты оценивают в $750-90 При таких показателях доходы столичного бюджета могли бы составить $117-140 млн. Впрочем, у граждан есть возможность платить со своих доходов не 13%, а только 6%, зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, говорит замдиректора управления аренды Миэль Мария Жукова.

Регистраторы с 1999 г. обязаны предоставлять информацию налоговикам обо всех сделках с недвижимостью, напоминает руководитель юрдепартамента МИАН агентство недвижимости Хая Плещицкая. Это нужно для сбора налога на имущество граждан, объясняет гендиректор юркомпании Бергер партнеры Юлия Кондратенко. Но теперь чиновники решили сотрудничать более активно: 25 декабря 2006 г. Росрегистрация заключила с ФНС специальное соглашение об обмене информацией, сообщила представитель московской Росрегистрации Елена Ковалева.

Риск усиливается, если человек воспользовался услугами агентства, уверен Лобанов. Но риэлторы не обязаны передавать сведения о таких сделках налоговикам или регистраторам, говорит Плещицкая. При проверке деятельности риэлтора налоговики получат только договоры об оказании услуг по поиску квартиранта, а не о сдаче квартиры, так как они не хранятся в агентстве, утверждает Гороховский.

Налоговики не первый раз пытаются взять под контроль граждан, сдающих квартиры, напоминает экс-замминистра по налогам и сборам Дмитрий Черник. Но серьезного эффекта от кампаний не было, признается он. Факт сдачи жилья доказать почти невозможно, объясняет директор департамента МЦФЭР-консалтинга, бывший руководитель московской инспекции № 27 Алексей Лобанов. Часто расследование начинается с жалобы (например, соседей или бывших квартирантов), рассказывает он. При этом инспектора должны заручиться поддержкой милиционеров ведь только они вправе проверять документы и входить в квартиру. Но если арендодатель и его жилец отрицают уплату денег, то расследование заходит в тупик, сокрушается Лобанов. Только документ о передаче денег может свидетельствовать об уклонении от уплаты налогов, говорит вице-президент корпорации БЕСТ-Недвижимость Михаил Гороховский. Чтобы уличить только одного арендодателя, у нескольких инспекторов уйдет не меньше месяца, говорит Черник. Получается, что инспектор за месяц заработает для государства всего порядка $100, замечает Репченко. По его мнению, чиновникам имеет смысл внимательно присмотреться только к элитному сектору, но в нем большинство квартир и так сдается по-белому.

По мнению Гороховского, государство должно пойти другим путем: чтобы обелить рынок аренды жилого сектора, необходимо разрешить жильцам уменьшать налогооблагаемый доход на сумму арендной платы, а также упростить правила прописки. За рубежом подавляющее большинство сделок по сдаче недвижимости осуществляются через агентства, которые информируют налоговиков, отмечает партнер Deloitte Сергей Воропаев.

Кондратенко полагает, что чиновники своими заявлениями хотят стимулировать ход налоговой амнистии, начавшейся 1 марта. Некоторые арендодатели, сдающие дорогие квартиры, могут захотеть вывести свои доходы из тени, рассуждает Вадим Зарипов из юркомпании Пепеляев, Гольцблат и партнеры.



Главная --> Публикации