Главная --> Публикации --> Прощание со славой У разбитой конуры Новые правила проживания для vip-персон На москву наденут четвертое кольцо Чего хочет "загородный" покупатель

Нехватка небольших качественных площадей по минимальной ставке возникла из-за того, что рынок предложений данного ценового уровня насыщен объектами класса С и ниже, тогда как потенциальные арендаторы ищут небольшие офисы в бизнес-центрах классов В+ и А, где ставки достигают $1,2 2 тыс. за 1 кв. м в год.

Вэпоху многоэтажных офисных центров и фешенебельных бизнес-парков московскому малому и среднему бизнесу становится все сложнее найти достойные помещения площадью от 50 до 200 кв. м по цене $300 400 за 1 кв. м в год.

Ведущие специалисты рынка недвижимости отмечают острую нехватку малых офисных площадей. Причем не только сдаваемых в аренду, но и выставленных на продажу. По словам руководителя отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании МИЭЛЬ-Недвижимость Айдара Галеева, сейчас на рынке недвижимости практически нет помещений площадью до 200 кв. м, которые имеют отдельный вход и продаются. Обусловлен такой дефицит тем, что собственники не спешат реализовывать помещения, а предпочитают сдавать их в аренду на длительный срок.

Малый бизнес переселяют в инкубаторы
Выход из этой ситуации давно придуман и апробирован в мировой практике это строительство офисных зданий типа бизнес-инкубатор.

Поиски второго дома
Предприятиям малого и среднего бизнеса приходится прикладывать немалые усилия, для того чтобы найти подходящий офис по приемлемой цене. По мнению руководителя направления коммерческой недвижимости МИАН агентства недвижимости Сергея Лобкарева, все зависит от степени притязательности малобюджетного арендатора. Если он планирует получить за $300 400 офис приличного качества и при этом готов жертвовать рядом других опций (транспортная или пешая доступность, инфраструктура, местоположение и др.), то на поиски подходящего объекта ему понадобится около одного двух месяцев.

Действительно, нехватка мелких офисных блоков в Москве вечная проблема, касающаяся как качественных помещений класса А и В, так и эконом-сегмента, который особенно востребован среди начинающих компаний, отмечают аналитики компании Blackwood. Хотя запросы на небольшие помещения сократились в 2006 году на 10% по сравнению с предыдущим годом, их доля все равно самая весомая.

По мнению специалистов компании Blackwood, поиск такого помещения способен растянуться и до трех месяцев. Основная проблема заключается в том, что на рынке работает очень мало консультантов, оказывающих услуги по подбору подобных помещений (им это невыгодно в связи с маленькой комиссией). Еще одна особенность это, как правило, завышенные ставки на небольшие офисы.

При этом надо учитывать тот факт, что искать придется практически без помощи агентств (возможно, с привлечением частных риэлторов). Основные проблемы ограниченность выбора по соотношению цены и качества, а также краткосрочные договоры.

Собственники современных бизнес-центров по целому ряду причин (меньшие риски, организационные издержки) предпочитают сдавать помещения крупными блоками от 500 кв. м, а в последнее время и от 1 тыс. кв. м, т. е. фактически этажами. Когда в одном из современных офисных центров освобождается помещение небольшой площади, оно зачастую даже не выходит на рынок, а тут же реализуется имеющимся арендаторам. Что касается более дешевых офисных помещений маленьких площадей, то тут дефицит еще острее. Найти такие предложения сложно, срок их экспозиции обычно не превышает месяца.

Выходом из проблемы А. Галеев считает покупку помещений на первом этаже жилого дома, переводе их в нежилой фонд и организации отдельного входа. Но по вполне понятным причинам далеко не каждый начинающий бизнесмен готов к такому шагу, а главное к финансовым и временным затратам, которые это повлечет. Поэтому подавляющее число компаний будут искать сдаваемый офис под свои нужды. На что они могут рассчитывать?

Довольно часто небольшие офисные блоки сдаются на верхних этажах торговых центров. Такие помещения по ставкам до $300 400 за 1 кв. м в год обычно предлагаются не в центре, а на окраинах в основном в СВАО, ВАО и ЮВАО.
Как правило, почти во всех, даже в самых неустроенных зданиях есть охрана. Многих из них имеют парковки на прилегающей территории, пусть и неорганизованные; изредка охраняемые и платные. В среднем одно машиноместо предоставляется на 80 120 кв. м арендуемой площади. Коммуникации стандартные (телефония, Интернет), инженерно-технические системы чаще всего устаревшие, не подразумевающие ни центрального кондиционирования, ни современных систем пожарной безопасности. Зато пешеходная доступность зачастую компенсирует недостатки.

Портрет маленького офиса
Большинство малых офисов, по данным А. Галеева, располагается, как правило, в зданиях бывших НИИ, гостиниц, детских садов, переоборудованных промышленных зданиях, на неиспользуемых площадях действующих государственных и муниципальных учреждений. В редких случаях в торговых комплексах и вновь построенных бизнес-центрах. Гораздо меньше, около 5% всего офисного фонда, составляют здания класса А.

В итоге начинающим небольшим компаниям остается только мечтать о достойных условиях для ведения бизнеса. Вероятно, запланированным бизнес- и технопаркам и бизнес-инкубаторам, рассчитанным как раз на таких предпринимателей, удастся в будущем решить эту проблему.

По словам специалистов компании Blackwood, офисные помещения, расположенные в бывших административных зданиях, гостиницах и торговых центрах, оснащены довольно неплохо, обладают набором необходимых сервисов. Разумеется, чем лучше оснащены и отремонтированы помещения, тем дороже они сдаются. Вообще собственники редко вкладывают деньги в обустройство объекта, поскольку желающие снять недорогой офис найдутся всегда: финансовые соображения во многих случаях перевешивают вопрос комфорта.

Строительство объекта будет проходить в пять очередей. Первая очередь московского бизнес-инкубатора составит 217 тыс. кв. м, сроки ее строительства составят 21 месяц. А полностью возведение технопарка должно завершиться в 2010 году.
По словам генерального директора бизнес-инкубатора Андрея Астахова, на 32 га намечено построить около 35 зданий высотой от 9 до 20 этажей общей площадью 1 млн кв. м. Нижние этажи будут отданы под производство и ритейл, в верхней части зданий разместятся офисы, гостиницы и выставочные помещения. По оценке А. Астахова, на территории комплекса будут работать более 100 тыс. человек.

Развитие в инкубаторе
Большие надежды участники рынка возлагают на бизнес-инкубатор Нагатино-ЗИЛ общей площадью 1 млн кв. м, который появится в Нагатинской пойме Москвы-реки. Это событие, по мнению руководителя Департамента поддержки и развития малого предпринимательства столичного правительства Михаила Вышегородцева, способно повлиять на снижение арендной ставки: Введение коммерческих площадей такого объема в Москве поможет снизить арендную ставку с $400 500 за 1 кв. м в год до $350.

Но по большому счету пока этот проект пребывает в начальной стадии. Строительство не начато, арендные ставки не утверждены. А между тем с момента презентации проекта на Международной выставке-ярмарке недвижимости MIPIM-2006 прошел почти год.

Мы должны создать условия для роста небольших компаний, подчеркнул А. Астахов. Перед нами стоит задача построить такую систему работы с арендаторами, чтобы арендные платежи окупили строительство, но были доступными для этих предприятий.

Чтобы малый бизнес не испытывал трудностей с офисными площадями, такие инкубаторы должны стать массовым явлением. Это предоставит арендаторам выбор и создаст здоровую конкуренцию между арендодателями. А до этого времени предприятия малого и среднего бизнеса остаются самыми бесправными участниками рынка коммерческой недвижимости.
Президент предложил уже в нынешнем году принять закон о налоге на недвижимость из расчета ее рыночной стоимости. Причем сделать так, чтобы и налог был эффективный, и малоимущие граждане не обеднели...

Если строительство инкубатора пройдет по плану, это решит проблемы многих маленьких компаний, которым требуется качественный офис. Правда, если учесть, что в Москве ежегодно вводится в строй 1 млн кв. м офисов классов А и В при отсутствии острого дефицита на площади этих классов, то сдача в эксплуатацию 1 млн кв. м класса С в Нагатинском инкубаторе не снимет проблему нехватки дешевых офисов в столице.

Как следует из бюджетного послания президента РФ, пробил час от слов перейти к делу.

Почувствуйте разницу!

Вы вздрогнули? А между тем цифра та самая. Ведь чтобы купить такую квартиру (ценой примерно $280 000), надо иметь доход как минимум $100 000 в год. В отношении ТАКИХ доходов налог нормален и справедлив. Вообще соображения социальной справедливости один из главных движителей нового закона. Разрыв между бедностью и богатством в России таков, что за него стыдно перед миром. Оптимисты полагают, будто новый налог позволит перераспределить доходы в пользу менее обеспеченных россиян и даже послужит решению жилищной проблемы.

Чувствительный размер налога на недвижимость принят во всем подлунном мире. Россияне тоже его платят в форме налога на имущество. И ставки близки к общемировым от 0,1% до 2% в год (в зависимости от стоимости объекта). Одна лишь незадача: плясать приходится от откровенно заниженной оценки БТИ. В результате размер налога для москвичей составляет, к примеру, несколько сотен рублей, которые практически никто не замечает. Если же перейти к рыночной оценке жилья, как предлагается в послании, налог на столичную квартиру составит в среднем... $5500!

Недвижимость идеальный объект для налогообложения: вещь крайне распространенная, наиболее ценная, лучше всего учтенная (зарегистрирована в едином кадастре) и совершенно не скрываемая от посторонних глаз. Во всем мире недвижимость самый распространенный и весомый источник налоговых поступлений в местные бюджеты. С фискальной точки зрения безупречный объект.

Безупречный объект
Устанавливать справедливость через налог на недвижимость власти берутся вынужденно. Казалось бы, куда проще ввести дифференцированный подоходный налог: чем больше денег получаешь тем выше ставка налога. Так оно и было несколько лет назад, но тогда государственная машина оказалась абсолютно неспособной отследить истинные доходы граждан. Население поголовно уклонялось от налога с помощью черного нала. Чтобы хоть как-то исправить ситуацию, перешли к единой подоходной ставке 13% (заверили, что это всерьез и надолго). Теперь, когда доходы отчасти побелели, отказ от прежнего обязательства означал бы откровенный обман. Поэтому неудивительно, что в бюджетном послании президент назвал единую ставку эффективным решением и предложил придерживаться ее и в дальнейшем.

Так везде, кроме России. У нас по-другому: в результате приватизации сотни тысяч живущих на грани нищеты семей оказались собственниками жилья, рыночная стоимость которого по зубам порой лишь долларовым миллионерам. У этой массы людей есть дорогая собственность, но нет денег на налог.

Многоликий собственник
Эта истина буквально отскакивает от зубов сторонников нового налога. Однако упускается из вида, что везде в мире прежде, чем стать обладателем дорогой недвижимости, надо для начала сделаться богатым человеком. Поэтому у таких собственников естественным образом есть деньги, чтобы платить большие налоги.

Гений чистой простоты
Государственные мужи в курсе проблемы. Вместе с поручением подготовить новую главу Налогового кодекса бюджетное послание рекомендует предусмотреть систему вычетов для защиты малообеспеченных граждан. Герман Греф успокаивает: налог затронет только 10% граждан. Минфин уже озвучил в качестве предположения величину необлагаемого налогом вычета 15 кв. метров.

Оценим ситуацию применительно к Москве. Рынку жилья чуть меньше 20 лет. В год в столице продается 2 3 млн. кв. метров новостроек. Значит, за все время реализовано порядка 40 млн. Их, несомненно, купили люди с деньгами, и с такими гражданами вполне можно вести разговор о налоге. Но это всего лишь 20% жилищного фонда. Основная же масса жилья в городе либо приватизирована, либо будет приватизирована (до 2010 года время еще есть). И между стоимостью этого жилья и материальной обеспеченностью его хозяев нет ни малейшей (!) связи. Тогда с чего берем правильный налог?

Есть и другие привлекательные, но бесполезные предложения. Перечислю лишь несколько.

Почему не 16? Это не придирка и не ерничанье. Смысл вопроса: какова цена ошибки в определении вычета? В качестве ответа можно привести всего лишь одну цифру: стоимость квадратного метра в столице ($4217) более чем вдвое превышает размер годовой (!) пенсии москвича. Кто-то уложится в необлагаемый минимум, но у многих один лишний метр рушит всю жизнь!

Не облагать налогом единственное жилье. Все бы хорошо, но у кого-то единственное жилье 15 метров в коммуналке, а у кого-то 250 квадратов в доме на Набережной.

Освободить от уплаты налога пенсионеров, инвалидов и т.д. Такая норма, между прочим, действует в рамках налога на имущество. Однако законодатель вряд ли на это пойдет. Ведь как только размер налога станет чувствительным, вся недвижимость моментально будет переоформлена на пенсионеров.

Доверить размер ставки налога органам местной власти. Опыт уже есть. В прошлом году в Московской области (тоже в связи с переходом к рыночной оценке) в районах жахнули такие налоги на землю, что губернатор Борис Громов был вынужден приводить народных избранников в чувство и переносить взимание налога на более поздний срок.

Брать налог только с купленного жилья, а приватизированное оставить в покое. Однако масса людей в форме купли-продажи оформляла обычный обмен жилья.

Пока ясно одно: хирургически тонко вживить новый налог не получится. Единственный способ провести операцию безболезненно подождать. Подождать на протяжении двух поколений. Тогда в результате естественного рыночного оборота каждый будет иметь такое жилье, какое он способен содержать.

Про хирургию и терапию
В комментариях проскакивает еще одна коварная мысль: мол, кто не может платить, пусть меняет жилье на более дешевое. Но неужели непонятно, что тогда вся кампания приватизации превращается в одну гигантскую провокацию?! Тогда и нанимателей надо следом переселять в резервации, они ничем не лучше. Как будто кто-то соскучился по смуте 90-х годов и затевает новый раунд массового перераспределения собственности!

Национальный учебный центр риэлторов провел 3-4 февраля первый семинар «Загородная недвижимость», программа которого предусматривала сообщения по различным вопросам деятельности на рынке загородной недвижимости и посещение коттеджного поселка «Ново-Спасское» ЗАО «АльтерВЕСТ». В семинаре приняли участие представители риэлторских компаний из Москвы, Санкт-Петербурга, Ростова. Обсуждались современные технологии работы на рынке загородной недвижимости, а также немаловажные для специалистов проблемы, связанные с оценкой земли в Российской Федерации, правовыми аспектами работы с загородной недвижимостью, взаимоотношениями риэлторов и местных администраций.

Другой возможный вариант: принять жесткий европейский налог, а дальше внедрять его в объеме одной пятидесятой части каждый год. Чтобы в полную силу он вступил через полвека.

Предполагается, что секция по загородной недвижимости пройдет в рамках предстоящего VI Конгресса по недвижимости. И.Лютц добавила, что в Санкт-Петербурге создано уже несколько ассоциаций риэлторов загородной недвижимости.

По словам исполнительного директора РГР Илоны Лютц, на рынке недвижимости России (в первую очередь, конечно, – Москвы и Санкт-Петербурга) очень бурно, стремительно развивается рынок загородной недвижимости, и сейчас отслеживать все процессы, происходящие на нем, чрезвычайно сложно, если этим вплотную не заниматься. В течение пяти последних лет формировалась новая специализация — загородная недвижимость, появилось достаточное количество грамотных, опытных и перспективных людей, лидеров, которых Российская гильдия риэлторов планирует объединить в комитет, чтобы формировать профессиональную среду и цивилизованные условия работы в сфере загородной недвижимости. Тем более, что самый большой поток рекламы в СМИ идет сегодня именно по объектам загородной недвижимости – наиболее дорогим объектам, по крайней мере, в Москве.

В московском регионе все происходит уже несколько по-другому: и цены, и технологии вышли на новый качественный уровень. По мнению Юрия Амояна («Гелиос-недвижимость», Москва), в секторе загородной недвижимости вскоре не останется непрофессионалов, и риэлтор превратится в менеджера по недвижимости, функции которого расширятся до составления бизнес-планов по инвестициям, проведения профессиональной оценки для клиентов и т.д.

Представитель агентства «Александр-недвижимость» (Санкт-Петербург) Федор Дьяков поделился с коллегами некоторыми секретами маркетинговой стратегии компании, которая в основном обусловлена спецификой питерского рынка и интересна, в первую очередь, пожалуй, риэлторам из регионов, в которых загородный рынок только начинает складываться. Как обрисовал ситуацию Ф.Дьяков, в окрестностях Санкт-Петербурга на рынок выставляется то, что рынку ненужно, а требуется то, чего нет. Коттеджных поселков и дорогих объектов мало.

В ходе поездки в коттеджный поселок Ново-Спасское, который 7 лет назад начала создавать фирма «АльтерВЕСТ» (известная как производитель мороженого), участники семинара на практике познакомились с тем, как создаются и продаются в Подмосковье дорогие объекты загородной недвижимости.

Несомненно, серьезное влияние на рынок земельных участков и загородных домов окажет изменения земельного законодательства. Земельный кодекс и ряд других законов создают правовую предпосылку для создания цивилизованного оборота земли, но пока совершенно неясно, когда же завершится разграничение государственной земли. Предполагается, что в 2007 году, однако пока в РФ разграничено лишь 20%).

Обитатели Ново-Спасского — люди весьма состоятельные, большая часть покупателей жилья здесь связана с нефтегазовым комплексом. Президент ЗАО «АльтерВЕСТ» Виктор Лутовинов сам живет в поселке, здесь же купили участки руководители крупной столичной строительной компании «Квартал 32-33». Ближе к городу Троицку «АльтерВЕСТ» создает более демократичный по ценам поселок Ново-Троицк, который также пользуется спросом.

Сам поселок очень интересен и заслуживает отдельного разговора (подробнее мы расскажем о нем в ближайших номерах КДО). К наиболее характерным его особенностям можно отнести большой общественный центр, в котором планируется разместить бассейн, спорт-бар, фитнес-центр, возможно, боулинг и прозрачные заборы, которые лишь обозначают границы участков (в среднем 15-20 соток). Благодаря этому весь поселок выглядит гораздо более привлекательным и «открытым».

Покорение высоты

Подводя итоги семинара, его участники высказались за создание в РГР комитета по загородной недвижимости, поскольку, оставаясь конкурентами, профессионалы рынка только выигрывают, если имеют возможность обмениваться информацией и учиться друг у друга. Ведь покупателей значительно больше, чем риэлторов, и они, в свою очередь, тоже быстро учатся.
"Когда говоришь взрослым: я видел красивый дом из розового кирпича, в окнах у него герань, а на крыше - голуби, - они никак не могут представить себе этот дом. Им надо сказать: я видел дом за 100 000 франков - и тогда они восклицают: какая красота!" Эта фраза, написанная Антуаном де Сент-Экзюпери через 10 лет после сооружения Эмпайр-стейт-билдинг, стала своеобразным архитектурным пророчеством, потому что небоскребы - это именно те дома, говорить о которых без цифр просто невозможно.

В начале XX века упрямое человечество вновь предприняло попытку возродить сданный некогда в архив проект Вавилонской башни. Гонки по вертикали выигрывают честными, получестными и откровенно обманными путями. В 1934 году Г. Крейг Северенс построил небоскреб высотой 308 м, призванный переплюнуть Chrysler - знаменитое детище Уильяма Ван Алена. Когда Северенс и его спонсоры уже разливали шампанское по бокалам, коварный Ван Ален выдвинул спрятанный на крыше своего небоскреба шпиль, что увеличило высоту дома до 319 м. Таким образом, рекордная высота осталась за ним.

В этом году первому небоскребу стукнуло ровно 132 года. Своим рождением он обязан американскому архитектору Уильяму Ле Барон Дженни, изобретателю Элишу Грэйву Оттису, который придумал подъемный механизм, приводимый в движение паровой машиной, а также невероятному подорожанию земли в районе Манхэттена. Росту первенец был невысокого - всего 9 этажей, да и именем его родитель не одарил. Тем не менее этот "перст, указующий в небо" открыл новую эру в архитектуре мегаполисов и породил целый "лес рук", тянущихся к облакам.

Вслед за Америкой в марафон по прыжкам в высоту втянулась Европа и Азия. На сегодняшний день самый большой небоскреб Petronas Twin Towers высится над столицей тихого государства Малайзия. Индустриальные баобабы малайских близнецов, соединенных стеклянным мостом на уровне 42-го этажа, вознеслись на высоту 452 м. Америка замерла, но не надолго. Уже в 2001 году апологеты высотной религии в Далласе подписали договор на возведение здания высотой полкилометра.

Лозунг "догнать и перегнать" не потерял актуальности и в следующие десятилетия. Знаменитый небоскреб Эмпайр-стейт-билдинг лучше всего описывать как домик из "Маленького принца" - в цифрах. Рост знаменитого небоскреба составляет 450 м, или 102 этажа, или примерно 250 взрослых мужчин, поставленных друг на друга. Вес здания - 365 т и объем - 200 тыс. кв. м делят между собой около 2 тыс. компаний. Если в XIX веке крутой американский ковбой въезжал в таверну, не сходя с лошади, то сегодня его не менее крутой потомок может заехать в свой офис в грузовом лифте, не выходя из автомобиля. С высоты последнего этажа открывается захватывающий вид на расстояние 130 км, что равно средней ширине Адриатического моря или расстоянию от Кале до Брюсселя.

Гонки по вертикали оказались настолько заразительны, что даже традиционная и долгое время исповедавшая политику невмешательства Москва не смогла остаться в стороне. Практически единственными высотками, существовавшими до последнего времени, была стая из семи сталинских соколов. Хотя, строго говоря, высотками они считаются только на уровне российских стандартов в 26 этажей. Задуманный столичным мэром Лужковым комплекс "Москва-Сити" призван занять пустующую нишу столичного Манхэттена. Самой высокой точкой комплекса на Краснопресненской набережной должна стать отметка в 115 этажей.

Нас не догонят

Это, конечно, не Малайзия, но лиха беда начало! По программе столичного правительства "Новое кольцо Москвы" в городе будет возведено около 60 высоток. Компания "Конти" уже заканчивает в ЗАО строительство первого жилого комплекса "Эдельвейс" высотой 43 этажа. В следующем году "Конти" планирует сдать в ЮЗАО второй, 50-этажный комплекс "Вертикаль". Третья высотка - 48-этажный "Континенталь" - будет построена в СЗАО.

Получившее название восьмой высотки, здание "ДОН-Строя" на Соколе значительно ему уступает: максимальная высота "Триумф-паласа" - 37 этажей. К концу года будет сдан комплекс "Воробьевы горы" (40 этажей). Странно, но компания тщательно скрывает высоту своих зданий в метрах. Однако рассчитать несложно: в среднем высота одного этажа - 3,5 м.

"Высотное существование" принесло с собой и новый образ жизни, и новые специальности. В том числе - промышленный альпинизм. Посудите сами: одно дело помыть окно на седьмом этаже, совсем другое - на тридцатом. Если оставить в стороне множество других показателей, одна только сила ветра на верхних этажах небоскреба достигает 120 км в час.

Сады по вертикали

Современный герой, сумевший заработать нужную сумму денег, которую стоят столичные пентхаусы, обладает силой, способной обратить в бегство всех злых духов Поднебесной. Однако кроме китайской геомантики по вопросам высотных жилищ высказываются и современные психологи и социологи.

Если абстрагироваться от рекламной информации о том, что жить в высотке модно и престижно, то на вопрос: хорошо или плохо жить "на высоте", однозначно не ответить. Всячески противящееся самой идее пентхауса китайское учение фэн-шуй можно было бы проигнорировать. Свою антипатию китайские блюстители гармонии объясняют общим состоянием незащищенности: эффектом "голого на сцене", потерей "сквозящей" полезной энергии "ци" и, наконец, запрограммированным в нашем подсознании восприятием стекла как хрупкого, а потому опасного материала.



Главная --> Публикации