Главная --> Публикации --> Шаймиев кредитует Заем не по-нашему Квартира в москве или коттедж в подмосковье? пмж на выбор Прокуратура — за дольщиков Приват иль неприват…

Однако на сегодняшний день все это носит характер рекомендаций законодателям. Концепция налога на недвижимость до конца так и не определена, а параллельно выдвигаются и иные идеи: облагать налогом не стоимость недвижимости, а ее метраж или же рассчитывать налог, соотнося его с доходами каждого конкретного владельца квартиры. Никто не гарантирует, что за два года, оставшиеся до введения налога, концепция не изменится до неузнаваемости. И тем более нет никаких гарантий того, что со временем, когда вся недвижимость наконец будет переоценена по рыночным ценам, ставки налога не будут увеличиваться. Ведь первоначально целью введения налога заявлялась вовсе не идея достижения справедливости налогообложения богатых и бедных, а задача помощи местным бюджетам, куда поступают средства.

На прошлой неделе Минфин и администрация президента выступили с разъяснениями, каким в их понимании должен быть новый налог на недвижимость, о необходимости введения которого заявил президент Путин в Бюджетном послании. В версии замминистра финансов Сергея Шаталова ставка нового налога с 2009 года составит 0,01--0,05% от рыночной цены жилья вместо нынешней двухпроцентной от инвентаризационной стоимости. В качестве пожеланий администрации президента -- введение в рамках нового налога вычета в размере 20 кв.м на человека и удвоенного вычета на ребенка.

Надежда ГАВРИЛОВА, заместитель начальника отдела имущественных налогов Министерства финансов:

Налог можно будет вводить только когда будет создан кадастр и проведена оценка

Методика массовой оценки недвижимости для целей налогообложения пока еще не принята. Существует пока очень много нерешенных проблем, и, как заявлял МЭРТ, вряд ли методика оценки жилой недвижимости появится ранее 2009 года, а методика оценки промышленных объектов еще позднее.

-- Ввести налог на недвижимость можно только после составления полного кадастра объектов недвижимости, то есть после 2009 года. Да и то если будут получены результаты оценки. Сейчас даже нет закона о кадастре, он принят только в первом чтении, и полностью его рассчитывают принять в течение нынешнего года. Если закон все-таки примут в этом году, будет начата активная работа по формированию кадастра. Такая работа ведется и сейчас, но неофициально. Как только будет сформирован кадастр и будут утверждены все методики, начнется оценка.

И только когда будет создан кадастр и проведена оценка, можно будет вводить налог. Причем налог тоже будет вводиться не сразу, не одномоментно по всей стране, а по мере готовности отдельных субъектов. Ведь регионы значительно отличаются по информационной оснащенности, поэтому налог на недвижимость будет вводиться нормативными актами муниципальных образований по мере готовности кадастров и налоговых органов.

Создание справедливой методики оценки недвижимости вполне возможно, но нужно понимать и то, что даже если методика будет основываться на рыночных ценах, то есть на основе сделок на рынке с аналогичной недвижимостью, все равно это будет кадастровая массовая оценка. В ней будут определяться какие-то отдельные параметры, для всех одинаковые: площадь, материалы, из которых сделано, удаленность от центра, этажность.

Что касается регионов, то вполне возможно, что регионы не смогут сразу решиться на введение нового налога и будут всячески оттягивать принятие решения, потому что это требует большой работы. С другой стороны, регионы должны быть заинтересованы в том, чтобы ввести налог: даже если сразу резко не повысится собираемость, то улучшится администрирование и не нужно будет проводить широкомасштабных контрольных мероприятий. Правда, пока что даже не решено, в какие бюджеты будут зачисляться поступления от налога на недвижимость -- в местные или региональные. Ведь сегодня три существующих налога, из которых в перспективе будет состоять налог на недвижимость, зачисляются в разные бюджеты. Налог на имущество организаций -- региональный, налоги на имущество физических лиц и на землю -- местные. Скорее всего это будет местный налог.

Если допустить не совсем корректное сравнение, то идея налоговой амнистии была быстро претворена в жизнь после поручения президента, потому что не требовала дополнительных затрат. А тут нужно составить кадастр, учесть в нем все объекты, ввести в единую базу по недвижимости все данные -- не только физические параметры объектов, но и сведения об их правообладателях. Как бы ни хотелось ввести налог на недвижимость, основанный на рыночной оценке квартир, это довольно долгий процесс.

Как только среди регионов появятся первые ласточки, опыт которых будет говорить об успешном введении налога, подтянутся и остальные. Пока что с налогом на недвижимость проходил эксперимент в четырех регионах. Регионы к нему готовились четыре года, для создания кадастра даже привлекались иностранные инвестиции. И ввели в конечном счете этот налог для 40 организаций, а для граждан вообще не ввели. Результата как такового не получилось, эксперимент только подтвердил, что налог сам по себе прозрачен, объект налога ясен, и на администрирование налога уходит меньше затрат. Но никакого положительного результата мы не увидели. 40 предприятий -- это даже не повод для каких-либо обобщений.

Составление кадастра и его ведение будет осуществляться за счет федерального бюджета. При проведении оценки органы Роснедвижимости будут выступать заказчиками, а значит, скорее всего деньги будут тоже выделяться из федерального бюджета. Но чтобы ускорить процесс, регионы могут также выделить средства на это.

Антон ДАНИЛОВ-ДАНИЛЬЯН, глава экспертного совета Деловой России:

Налог лучше рассчитывать исходя из количества квартир, которым владеет гражданин

Предложенная в рамках обсуждения иная идея -- увязать налогообложение недвижимости с достатком гражданина -- чревата тем, что повлечет за собой необходимость создания разнообразных реестров доходов и прочих персональных баз данных. Это только увеличит государственные расходы. Более перспективным поэтому представляется такой налог на недвижимость, который рассчитывается не от стоимости жилья и не с позиции обеспеченности (необеспеченность) его владельца, а исходя из количества квартир, которым владеет гражданин. Для этого хватило бы той информации о квартировладельцах, которая уже есть у налоговых органов, регистрационных палат и БТИ, в документах которых находят отражения все сделки по отчуждению и приобретению недвижимости. Достаточно просто уточнить реестр квартировладельцев и на основании этих данных вменять повышенный налог собственникам второй, третьей, четвертой квартиры, оставив на минимальном уровне ставку налога для владельцев единственной квартиры, в которой человек проживает.

-- Если исходить из цели сделать налогообложение более справедливым и эффективным, то линия абсолютно верна: введение нового принципа налогообложения недвижимости на основе его рыночной стоимости в мировой практике используется очень широко. Другое дело, что российская специфика ограничивает использование этого метода. Очень много россиян получили квартиры по наследству, очень много людей получили жилье от предприятий еще во времена Советского Союза. По сегодняшним меркам, с учетом галопирующих цен на недвижимость эти люди владеют очень большим капиталом, особенно если квартиры находятся в престижных районах Москвы. Было бы неправильно заставлять этих людей делать выбор: либо платить огромный налог, либо фактически принуждать продавать жилье и переезжать в квартиру худшего качества. Если же пойти по пути компенсации отдельным категориям увеличенных налоговых ставок, то это будет одновременно путем взращивания новой прослойки бюрократии.

Взимая налог по специфической ставке, можно было бы установить необлагаемый минимум метража

Что касается того, кто будет оценивать недвижимость для целей налогообложения в каждом конкретном регионе, то это должны быть не отобранные государством уполномоченные оценочные компании, а рыночные операторы. И чем больше их будет на местах, чем свободнее будет вход на рынок, тем лучше. В противном случае это приведет к чудовищному витку коррупции. Невозможно вводить рыночную оценку недвижимости нерыночными методами.

-- Идеальный вариант сейчас -- отказаться от адвалорной ставки (от стоимости объекта. -- Ред.). Разумно было бы взимать налог на недвижимость на первом этапе по специфической ставке (то есть в рублях за количество метров. -- Ред.). Специфическая ставка налога на недвижимость позволила бы установить более справедливое налогообложение. При ее использовании легче уменьшить налоговую нагрузку или вообще освободить от налога малоимущие категории граждан. В частности, можно было бы установить необлагаемый минимум метража. А к владельцам второго жилья можно было бы применять повышенные ставки налога.

Наталья БУРЫКИНА, глава налогового подкомитета бюджетного комитета Госдумы:

Специфическую ставку налога можно было бы применять в течение довольно длительного переходного периода, например, в течение десяти лет. За это время можно подготовить качественный инструментарий для перехода к взиманию налога на недвижимость в зависимости от ее рыночной цены. Хотя к тому времени такой переход может и не понадобиться.

Для взимания налога по специфической ставке государство обладает всеми необходимыми данными. Мы знаем типы домов, метражи. Таким образом можно было бы дифференцировать ставку в зависимости от типа жилья.

Олег РЕПЧЕНКО, руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости:

Отталкиваться от квадратных метров -- значит проводить псевдоуравниловку

Если человек владеет избыточной недвижимостью, пусть освобождается от нее

-- Отталкиваться от квадратных метров при определении базы для налога на недвижимость -- значит проводить псевдоуравниловку, потому что стоимость 30 квадратных метров с видом на Кремль может быть больше стоимости 100 квадратных метров где-нибудь на окраине. Сама же идея унификация налогов выглядит логично. Сейчас собственники платят несколько налогов; объединить их и структурировать для удобства расчетов было бы разумно, но это не должно просто автоматически увеличивать размер отчислений. Кроме того, если ставку налога будут определять местные власти, есть риск, что нововведение в отдельных регионах откроет широкий простор для произвола местных властей, ведь процент ставки налога установлен в достаточно широком диапазоне. Налог должен быть простым, справедливым и посильным. В противном случае единственное, чего можно добиться, -- того, что налогоплательщики уйдут в тень. В таком случае денег больше не соберешь, а негатив останется. Во всем мире государство приобретение недвижимости только поощряет, поскольку данная сфера стимулирует развитие экономики. В России же предлагается вернуться к мерам, по сути своим социалистическим.

-- Социальная справедливость идеи расчета налога на недвижимость в том, чтобы состоятельные люди платили больше налогов. Такой подход справедлив именно с точки зрения рыночности. Если вы владеете большим жилищным капиталом, вы должны платить больший налог. Если вы владеете недвижимостью в провинции, то и налог будет пропорционален ее рыночной стоимости и значительно ниже, чем в Москве. В депрессивных регионах, где затраты на сбор налога на имущество физлиц зачастую превышают объем собранного, это позволит мобилизовать хоть какие-то деньги в казну: самые малоимущие будут освобождены от налогов с помощью обычных инструментов -- налоговых вычетов и введения минимальных ставок, а кто-то будет платить по повышенным ставкам, владея коттеджем.

Геннадий СТЕРНИК, профессор кафедры Экономика и управление городским строительством РЭА им. Г.В. Плеханова:

Сложности в проведении массовой оценки квартир минимальны. В мегаполисах провести массовую оценку легче, в маленьких городах, где рынок не развит и мало продается квартир, сложнее. Но все решаемо. В свое время было разработано несколько методик оценки. Методика, разработанная порядка десяти лет назад Центром анализа рынка недвижимости и проверенная на практике в ходе эксперимента в Нижнем Новгороде и Твери, оказалась очень сложной и требовала от пользователей специальных математических знаний. Проблема в том, что в каждом регионе и в каждом муниципалитете должны быть найдены специалисты, способные справиться с задачей оценки.

По отношению к квартировладельцам Москвы нововведение также вряд ли нарушит базовые принципы справедливого налогообложения. Если будут введены налоговые вычеты и, допустим, 15--18 квадратных метров на человека не будет облагаться налогом, то для человека, живущего в нормальных условиях, налог не будет значительно отличаться от того, что он платит сейчас. И вряд ли перед этими людьми встанет задача переводить свой квартирный капитал в денежную форму. Что касается старушек, в одиночестве живущих на пенсию в огромных трехкомнатных квартирах в центре Москвы и при этом нищенствующих, но в силу менталитета не расстающихся с квартирой, то, может быть, новый налог стимулирует их к тому, чтобы перевести капитал в денежную форму, купить маленькую квартирку, а остальные деньги положить в банк и путешествовать на них по всему свету, как это делают европейские старушки. Ведь одна из причин того, что вводится этот налог -- это вовлечение недвижимости в рыночный оборот. Если человек владеет избыточной недвижимостью с точки зрения своих доходов, пусть освобождается от нее.

Впоследствии ни одну из методик так и не утвердили на уровне правительства. Формально потому, что отложено принятие закона о налоге на недвижимость. А закон, как говорят в Думе, откладывают до принятия методики. Отчасти причина задержек была в том, что региональные власти не хотели выпускать из рук финансовые потоки, которые с введением налога переместятся в пользу муниципалитетов. В то время как раз разрабатывался закон о местном самоуправлении, и региональному лобби не хотелось отдавать доходные источники. За последние два года отстроили вертикаль власти, муниципалитеты подстроились под регионалов, и вопрос тем самым снят. Политическая воля к принятию закона уже озвучена президентом, и, значит, вскоре решится вопрос и с методикой.

Методика, разработанная по заказу МЭРТ, была гораздо проще. За три дня мы, как ее разработчики, можем обучить человека со средним образованием, как оценивать недвижимость. Хотя эта технология за счет своей простоты позволяла лишь довольно грубо оценить стоимость жилья, погрешность ее оказалась небольшая, всего на уровне 5--7% (хотя МЭРТ допускал погрешность 15%). Но с помощью понижающего коэффициента, который был введен в методику по настоянию МЭРТ, эта погрешность нивелировалась. Методика предусматривала и использование механизма апелляции: если, получив квитанцию из налоговой инспекции на уплату налога, вы сочтете, что рыночная стоимость квартиры завышена, вы имеете право вызвать индивидуального оценщика. Но не факт, что в результате он не насчитает вам стоимость более высокую, чем дала массовая оценка. Обе методики планировалось представить на рассмотрение региональных властей, и выбор оставить за ними. Потому что московские власти вполне могут позволить себе использовать более сложную и точную методику, привлекая более квалифицированных специалистов. А в Ульяновске и Тюмени наверняка не найдут столько специалистов-математиков.

Ирина ХАКАМАДА, президент фонда Наш выбор:

Налог на недвижимость приведет к массовому выселению интеллигенции из центра Москвы

Другое дело, что на этой почве начался бизнес -- огромное количество продаж и покупок квартир в центре Москвы связано с тем, что люди там не живут, а перекупают их и перепродают. Но для этих людей новый налог не будет проблемой.

-- Введение налога на недвижимость, рассчитываемого исходя из рыночных цен, приведет к массовому выселению интеллигенции из центра Москвы. Многим небогатым ныне людям достались квартиры по наследству, и теперь им придется платить огромный налог. Для рынка это нормальная история, но я бы ввела его намного позже. В целях справедливости: ведь еще с советских времен у людей в центре остались квартиры, которые были выданы им за их труд, и они не виноваты, что теперь на эти квартиры такой спрос. Да, многие сдают эти квартиры, но за счет этого только и сводят концы с концами.

Нужно отслеживать спекулятивные сделки на рынке недвижимости, они у нас сильно связаны с монополией чиновников на продажу квартир. Часто чиновники ставят под аварийный ремонт хорошие исторические здания, выселяют оттуда людей, а потом продают квартиры. Вначале надо навести порядок в этой сфере. Цена на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге неадекватна, она искусственно раздута и с доходами граждан никак не соотносится. Сейчас люди деньги со всей России везут в Москву и на всякий случай покупают недвижимость. Адекватные цены возможны при прозрачном и конкурентоспособном рынке без вмешательства административного ресурса. Такой рынок удержит цены на уровне, соответствующем доходам граждан.

Если власти хотят именно сейчас ввести налог на недвижимость, нужна какая-то другая схема. Например, введение фиксированного налога на недвижимость, определяемого не по рыночной цене.

В странах бывшего СССР к владельцам квартир финансовые органы и законодатели относятся довольно лояльно. На Украине пока нет налога на недвижимость (власти страны только разрабатывают его концепцию), зато при ее продаже взимается подоходный налог. В Латвии собственники не платят за право владения, но налогом облагается доход от сдачи внаем особняков. В большинстве европейских стран, наоборот, давно отказались от взимания налога с дохода от продажи недвижимости, зато практически повсеместно действует налог на владение ею. В Нидерландах собственник средней по площади недвижимости в год уплачивает муниципальному бюджету около 300--400 евро, или 0,1% стоимости, но ставка налога может из года в год меняться.

С помощью налогов не создается здоровая экономика, нужны правила игры. А когда правила игры начинают действовать, они устанавливают справедливые рыночные цены. И только тогда нужно регулировать экономику налогами. А у нас налоги всегда бегут впереди.

Во Франции квартировладелец платит фактически два налога: налог на недвижимость и налог на жилище (правда, налог исчисляется из кадастровой стоимости строений, не пересматривавшейся последние полвека). Если собственник дома в нем живет, он платит оба налога, если нет -- только налог на недвижимость. Таким образом, французская логика противоположна российской: у нас планируется, наоборот, обложить повышенным налогом тех, кто не живет в квартире, владея ею.

В Чехии налог с квартировладельцев взимается по схеме, аналогичной действующей ныне в России, исходя из остаточной стоимости строения. В Финляндии ежегодный налог на имущество составляет около 1 евро за 1 кв. м площади в год, рыночная стоимость дома не имеет значения. В Англии ставка налога на недвижимость зависит от ее рыночной стоимости, установленной на 1 апреля 1991 года на основе суммы, за которую на эту дату жилье можно было продать на открытом рынке при должной рекламе. Дом стоимостью до 120 тыс. фунтов стерлингов не облагается налогом вообще, от 120 до 250 тыс. фунтов -- по ставке 1%, от 250 до 500 тыс. фунтов -- 3%, свыше 500 тыс. фунтов -- от 4%.

Между США и европейскими странами заключены также соглашения об избежание двойного налогообложения. К примеру, по договору между США и Францией супруги -- нерезиденты покойных американских граждан освобождаются от налогов на наследуемое имущество.

В США ставка налога на недвижимость варьируется в разных штатах и городах от 2 до 6% от рыночной стоимости в год. Рыночная стоимость определяется специальными оценщиками, причем сумма налога в зависимости от нужд местных властей меняется фактически ежегодно, а за дом одной и той же стоимости в разных районах страны платят по-разному.

Китай ввел дополнительные налоги на недвижимость, чтобы ограничить спекулятивные инвестиции. Налог по ставке от 1 до 3% вменяется при продаже квартиры, если продавец владел собственностью менее пяти лет.

Налог на недвижимое имущество в Японии в отличие от России и многих других стран физические и юридические лица вносят по одной ставке. Обычно это 1,4% стоимости имущества, переоценка которого проводится раз в три года. Одновременно уплачивается еще и налог на проживание в префектуре.

По словам источников, знакомых с ситуацией, Starr Investments Russia собирается вложить сотни миллионов долларов в России. Основным объектом инвестиций станут офисы высшего класса, элитное жилье и гостиницы. Начать компания собирается с Москвы и будет вкладывать средства как в уже готовые проекты, так и в покупку земельных участков. По словам источников, Starr уже наняла для работы в российском подразделении нескольких бывших сотрудников местного подразделения AIG. В страховой компании эту информацию прокомментировать отказались.

А, например, в Египте ежегодного налога на жилую недвижимость вообще нет. Налог платят только иностранцы. Налоговые сборы для местных жителей носит обычно разовый целевой характер.
Морис Гринберг, бывший генеральный директор страховой компании American International Group (AIG), некоторое время назад ушел в отставку. Но вместо того, чтобы спокойно отдыхать на пенсии, он остался в бизнесе. Созданная Гринбергом инвестиционная компания Starr Investments планирует вложить в российскую недвижимость сотни миллионов долларов.

По мнению аналитиков, шаг Гринберга логичен иностранные инвесторы в секторе недвижимости все чаще игнорируют страновые риски, такие как непрозрачная структура владения активами. В Россию приходит все больше зарубежных компаний, и им требуются качественные офисы. По словам одного из источников, знакомых с ситуацией, Гринберга устраивает политическая ситуация в России. У самого инвестора комментарии получить не удалось.

Сам Гринберг оставил свой пост в AIG в 2005 г., в момент расследования нарушений в финансовой отчетности компании. Для того чтобы закрыть это дело, AIG впоследствии пришлось заплатить $1,64 млрд.

Специалисты по рынку недвижимости считают, что решение Гринберга логично. Этот рынок пока на подъеме, все сегменты, упомянутые инвестором, и сектор жилья, и коммерческая недвижимость перспективны, говорит Константин Деметриу, директор департамента по вопросам привлечения инвестиций по России и СНГ Jones Lang LaSalle: Шаг Гринберга подтверждает, что существует повышенный интерес инвесторов [к российской недвижимости], которого не было в прошлом году. По мнению Ильи Шершнева, директора по развитию Swiss Realty Group, размер инвестиций вполне подходит для российского рынка, но вряд ли сможет серьезно повлиять на него. Сотни миллионов долларов, по его мнению, рынок легко переварит. Этих объемов финансирования будет достаточно на два-пять проектов среднего размера, говорит Шершнев. Рекорда на российском рынке Starr Investments не поставит. По мнению Деметриу, этих средств достаточно для осуществления проектов на российском рынке, но успех зависит от позиции инвестора, он должен сфокусироваться на одном определенном сегменте. Управляющий партнер Colliers International Сергей Гипш считает вполне оправданным наличие в портфеле проектов разного сегмента недвижимости, где есть менее рискованные для инвестиций офисы (ставка капитализации по которым сегодня составляет 8,5-10%) и более долгие по окупаемости отели (от семи лет). Но, по его словам, с элитным жильем у компании могут возникнуть сложности, так как для получения самых лакомых земельных участков необходим серьезный административный ресурс.

У 81-летнего Гринберга богатый опыт работы на развивающихся рынках. Например, за время работы в AIG он успел наладить хорошие связи в Китае и создать плацдарм для экспансии страховщика на этом быстрорастущем рынке.

Инвестиции в Северо-Западный регион растут быстрее, чем в среднем по России. Решающими факторами для привлечения капитала стали развитая инфраструктура, трудовые ресурсы и инвестиционное законодательство, считают эксперты. Катализатором инвестпроцесса выступают бюджетные инвестиции, по которым Петербург лидирует.

Во всем мире деятельность страховщиков сопряжена с вложениями в недвижимость, говорит Шершнев, пенсионные фонды и страховщики крупнейшие инвесторы в этом сегменте. Менеджеры этих компаний понимают природу рынка недвижимости. (Использованы материалы WSJ, 26.03.2007.)

По данным Росстата, инвестиции в целом по России в прошлом году выросли на 13,7%, тогда как в СЗФО на 16,5%. Больше всего капиталовложений привлек Петербург (178 млрд руб.). А лидерами роста стали Ямало-Ненецкий автономный округ, где инвестиции выросли в 2,1 раза, и Архангельская область, привлекшая средств почти на 60% больше, чем в 2005 г.



В этом году Архангельская область не сможет достигнуть тех же инвестиционных показателей, считает архангельский чиновник. По прогнозу местной администрации, рост инвестиций составит 15-20%. По его словам, власти рассчитывают на увеличение вложений в модернизацию целлюлозно-бумажных комбинатов Архангельского и Котласского.

Архангельская область и ЯНАО сильно зависят от нефтегазовой отрасли, говорит чиновник архангельской администрации. Реализация крупных проектов в этой сфере сразу дает резкое увеличение объемов инвестиций в области, говорит он. Так, по его словам, в 2006 г. Газпром завершил строительство двух крупных газопроводов общей стоимостью около 19 млрд руб. А чиновник администрации ЯНАО связывает рост объема инвестиций в округе с окончанием реконструкции нескольких нефтегазовых предприятий.

Одним из регионов, инвестиции в который заметно выросли в прошлом году, стала Ленинградская область. По словам вице-губернатора области Григория Дваса, 30%-ный рост инвестиций произошел, в первую очередь, за счет окончания строительства в конце 2006 г. двух крупных торговых комплексов Мега общей стоимостью около $500 млн. Кроме того, говорит Двас, в прошлом году в области заработало несколько новых предприятий. Испанская Roca запустила завод сантехники стоимостью 40 млн евро, а датская Rockwool вложила более 60 млн евро в производство теплоизоляционных материалов.

Нефтегазовый сектор обеспечивает сейчас большую часть инвестиций в Коми, рассказывает Наталья Кузьмина, консультант отдела инвестиционной политики министерства экономики Республики Коми. По ее словам, два-три года назад основные инвестиции в республике приходились на лесопромышленные предприятия, но после того, как основной этап их реконструкции завершился, основные капиталовложения приходятся на НПЗ и добывающие предприятия на территории республики.

Самое простое объяснение высоких темпов роста инвестиций в субъектах Федерации низкая начальная база, говорит научный руководитель Центра стратегических разработок (ЦСР) Северо-Запад Владимир Княгинин

В Петербурге инвестиционный процесс стабилизировался, говорит один из чиновников городской администрации. В последние годы город привлекает крупные суммы и резкого роста не предвидится, поясняет он.

Привлекательны для бюджета
Петербург принимает от Москвы и некоторые управленческие функции. Для перевода штаб-квартир крупных российских компаний из Москвы в Петербург, по словам Княгинина, кроме политических существуют и экономические предпосылки сравнительно низкая стоимость рабочей силы и недвижимости, возможность создать условия для работы управленцев.

По его словам, Петербург и Ленобласть уже достигли определенного уровня и действуют как самостоятельные части российского рынка. Здесь уже определились контуры кластеров это автомобилестроение и производство автокомпонентов, химическая промышленность. В соответствии с перспективами меняется структура ВРП в Петербурге доля ВРП, приходящаяся на промышленное производство, стабилизировалась, в Ленобласти, наоборот, увеличивается, говорит Княгинин. Кроме того, через эти регионы проходят большие транспортные потоки и существует потенциал для их увеличения. Перспективы связаны как с развитием портов, так и с превращением аэропорта Пулково в современный хаб макрорегионального масштаба, добавляет он.

Второй регион по величине бюджетных вложений Калининградская область. Средства преимущественно федерального бюджета идут на обустройство приграничной и портовой инфраструктуры, поясняет Владимир Кузин, начальник департамента стратегического планирования минэкономики Калининградской области.

В Петербург вкладывается больше всего бюджетных средств как федеральных, так и из местного бюджета, обращает внимание аналитик банка Траст Евгений Надоршин. В общем объеме инвестиций в Петербурге бюджетные занимают около 35%. Чиновник городской администрации объясняет это строительством инфраструктуры для привлечения новых инвесторов. Федеральные средства идут на такие объекты, как кольцевая автодорога и комплекс защитных сооружений от наводнений, поясняет он.

По словам Княгинина, государственные средства выступают как катализатор инвестиционного процесса. В то же время в Петербурге гораздо больше возможностей для бюджетных инвестиций, а предлагаемые проекты имеют хорошие перспективы окупаемости, добавляет он.

Инфраструктурные проекты окупаются максимум в 10 лет за счет того, что в регион охотно приходят частные инвесторы на готовые площадки, говорит Надоршин из Траста.

Оба чиновника уверяют, что в ближайшие годы инвестиции в их регионы ждет быстрый рост. Создаваемая в Калининграде особая экономическая зона должна привлечь около 30 резидентов, говорит Кузин. В ближайшие три года калининградское правительство ожидает, что резиденты ОЭЗ вложат около 19,5 млрд руб.

Хорошие времена позади
В Калининградской и Вологодской областях объем инвестиций в прошлом году снизился на 6,2% и 7,4% соответственно. Калининград пережил инвестиционный бум в 2005 г., когда отмечал 750-летие. К юбилею были запущены в эксплуатацию несколько крупных объектов, в частности паромный терминал в Балтийске, инвестиции в который составили около $150 млн, и ТЭЦ-2, запуск первого энергоблока которой обошелся РАО ЕЭС в 14,3 млрд руб., рассказывает Владимир Кузин из минэкономики Калининградской области. В прошлом году столь крупномасштабных проектов в городе не было, констатирует он. А в Вологодской области на 2005 г. пришелся основной объем инвестиций Северстали в модернизацию основного производства в Череповце и строительство предприятия Севергал, рассказывает начальник управления инвестиционной деятельности вологодской областной администрации Степан Тимчук.

Княгинин из ЦСР считает Вологодскую область вторым по значимости для инвесторов регионом Северо-Запада. Там сохранились производственные мощности, построенные еще в советское время, и проходят линии газопроводов, традиционно развиваются металлургия и химическая промышленность, объясняет он. Фактически под эти отрасли создается промзона Шексна, являющаяся мощным стимулом инвестпроцесса.

В Вологодской области местное правительство создает два индустриальных парка Шексна и Суда, в инфраструктуру которых вкладывает в общей сложности около 4 млрд руб. Областное правительство решило, что пора диверсифицировать экономику и не ставить ее в зависимость только от череповецких металлургических производств, говорит Тимчук. По его словам, в новых промзонах должны появиться предприятия пищевой, химической и деревообрабатывающей отрасли, которые в ближайшие 7-10 лет инвестируют в свои производства около 90 млрд руб.

Надоршин считает, что по мере улучшения инфраструктуры в регионах инвестиционные потоки переориентируются туда. Стоимость земли и рабочей силы в Петербурге и Ленинградской области растет высокими темпами, поэтому инвесторам с каждым годом будет все более интересно реализовывать свои проекты в более отдаленных регионах, считает аналитик.

А Новгородская область, которая 10 лет назад была пионером в привлечении иностранных инвестиций, демонстрирует небольшой прирост. По прогнозу Княгинина, в Новгородской и Псковской областях будут развиваться отдельные виды сельскохозяйственного производства и пищевой промышленности, девелопмент, заготовка и переработка леса, ориентированная на потребительские рынки Москвы и Петербурга.

Инвестиционный процесс в Петербурге, особенно в части предоставления льгот, один из самых прозрачных в стране, считает партнер юридической компании Джон Тайнер и партнеры Валерий Тутыхин. По его словам, в отличие от других регионов, возможность инвестирования в Петербурге не сдерживается обязательной необходимостью иметь хорошие взаимоотношения с конкретным чиновником губернатором или его заместителем по инвестиционной работе. Во многих регионах возможность начать проект компания получает только после заключения инвестиционного договора с местной администрацией, который зачастую несет в себе дополнительные социальные обременения для компании, рассказывает юрист. В Петербурге можно просто купить землю, в установленном порядке согласовать проект и работать, говорит он.

Лучший из равных
Важный фактор для инвесторов наличие инвестиционного законодательства, говорит исполнительный директор Петербургского отделения Американской торговой палаты Мария Чернобровкина. Кроме того, по ее мнению, важны международный PR региона, а также приемлемые условия для жизни. Из всех регионов СЗФО Петербург лучшим образом отвечает этим требованиям, считает она.

Чернобровкина считает одним из приоритетов развитой рынок труда.

Впрочем, пакет налоговых льгот для инвесторов имеют практически все российские регионы, в том числе и на Северо-Западе, констатирует Тутыхин. Но конкуренция региональных льгот закончилась, считает он, они не столь значительны для инвесторов, чтобы сильно влиять на решение о строительстве предприятий. Самое главное, что сейчас интересует инвестора, развитая инфраструктура, в первую очередь дорожная, утверждает юрист.

Где, как не в Петербурге и Ленобласти, население которых составляет около 6 млн человек, искать рабочую силу, вторит ему Надоршин из Траста. Это явное конкурентное преимущество региона, ведь в других областях выбор рабочей силы серьезно ограничен, говорит он.

Такого же мнения придерживается и Княгинин из ЦСР. Если инвестор привлекает на свое предприятие более 1% трудовых ресурсов региона, его риски значительно возрастают. Такие предприятия попадают в число крупнейших налогоплательщиков, становятся спонсорами экономических и социальных процессов, для них увеличивается риск роста стоимости рабочей силы, объясняет эксперт.

Дорогие ресурсы
Регионы Северо-Запада сильно различаются не только по уровню развития инфраструктуры, но и по зарплатам. Cамые высокие в регионе доходы на душу населения в ЯНАО 15 367 руб. в месяц, по данным Росстата за девять месяцев 2006 г. На втором месте по уровню оплаты труда Петербург (12 782 руб.). А самая дешевая рабочая сила в Новгородской (6709 руб. в месяц) и Псковской (5787 руб.) областях.
Интеко начинает новый крупный проект на западе Москвы. Около пересечения улицы Лобачевского и Мичуринского проспекта компания планирует построить 350-400 тыс. кв. метров жилья. Инвестиции в проект участники рынка оценили в $420-600 млн, однако они предупреждают, что из-за проблем с почвой себестоимость строительства будет почти в полтора раза выше, чем обычно.

У нас сорвалось несколько значительных инвестпроектов именно из-за отсутствия специалистов, рассказывает чиновник одной из региональных администраций. Потенциальные инвесторы отказались строить свои предприятия, опасаясь дефицита рабочей силы. Одна компания даже прорабатывала возможность завоза людей из Петербурга или Москвы, но пришла к выводу, что делать это экономически нецелесообразно, рассказывает чиновник.

Общая площадь территории, обозначенной в распоряжении, составляет около 100 га этого достаточно, чтобы построить порядка 1 млн кв. м площадей. ТД Раменская принадлежит около 60 га. На них Интеко планирует построить 350-400 тыс. кв. метров жилья. Это уже второй крупный проект Интеко на западе Москвы на участке в 54 га в долине реки Сетунь на пересечении Минской и Староволынской улиц компания планирует построить около 360 тыс. кв. метров жилья и 570 тыс. кв. метров офисов. По мнению гендиректора компании ДС риэлти Тимура Баткина, новые микрорайоны рынок 'проглотит' без проблем.

Распоряжение правительства Москвы О реорганизации производственной территории в границах: улица Лобачевского Киевское направление Московской железной дороги Мичуринский проспект и строительстве на их месте жилого района было опубликовано в конце прошлой недели. В нем говорится, что ООО Территориальная дирекция 'Раменская', которому принадлежит более 60% этой территории, выступит заказчиком на разработку граддокументации и решит вопрос с финансированием проекта. По данным Спарк-Интерфакса, половина акций ТД Раменская принадлежит ЗАО Интеко, а вторая половина ЗАО Минор, гендиректором которого является Виктор Батурин, брат главы Интеко Елены Батуриной. В пресс-службе Интеко Ъ сообщили, что владеют правами на участок с 2005 года, когда выкупили предприятие у совхоза АОЗТ Матвеевское. Связаться с Виктором Батуриным не удалось, но ранее он признавался Ъ, что в рамках мирового соглашения с сестрой получил от нее акции сельхозпредприятий, а совместных проектов у них больше нет.



Интеко создано в 1991 году Еленой и Виктором Батуриными. С марта 2006 года единственный владелец Елена Батурина. Занимается девелопментом и производством пластмасс. Оборот в 2005 году, по собственным данным, $1 млрд.
Опрошенные Ъ эксперты уверены, что на территории ТД Раменская Интеко будет строить жилье бизнес-класса. По словам исполнительного директора консалтинговой компании Blackwood Марии Литинецкой, себестоимость строительства такого жилья сейчас $1200-1500 за 1 кв. метр, то есть инвестиции в проект могут составить до $420-600 млн. По оценке ведущего эксперта-аналитика консалтинговой компании Paul`s Yard Владимира Кудрявцева, продавать эти квартиры Интеко сможет за $4-6,5 тыс. за 1 кв. метр. Впрочем, представитель другой консалтинговой компании считает, что из-за большого количества мелких прудов и рек в Очакове строительные работы там могут привести к заболачиванию территории. Если придется делать искусственные насыпные сооружения и бетонировать подземное русло реки, проект подорожает минимум на 40%, рассуждает собеседник Ъ.



Главная --> Публикации