Главная --> Публикации --> Если вы сдаете квартиру, но спать хотите спокойно… Бездомный экономкласс Шаймиев кредитует Заем не по-нашему Квартира в москве или коттедж в подмосковье? пмж на выбор

Пулково входит в первую пятерку российских аэропортов. В 2006 г. принял 5,1 млн пассажиров. Распоряжение об акционировании ФГУП Аэропорт Пулково, которому принадлежит имущественный комплекс аэропорта, председатель Комитета по управлению городским имуществом Игорь Метельский подписал 28 декабря 2006 г. Согласно документу, преобразование Пулково в ОАО, 100% акций которого передается Росимуществу, должно завершиться к концу февраля 2007 г.

Петербург уже в середине этого года может стать единственным акционером аэропорта Пулково. Идею передачи в собственность города 100% акций аэропорта одобрил президент Путин, и сейчас Минэкономразвития готовит соответствующие документы. Взамен город должен будет отдать аэропорту 150 га своей земли и найти инвестора, который вложил бы в развитие Пулково около 30 млрд руб. Эксперты полагают, что такие инвесторы найдутся.

Петербург может получить все 100% акций Пулково, утверждает директор департамента имущества Минэкономразвития Игорь Гречухин. По его словам, 31 января Матвиенко обратилась к Путину с письмом, в котором попросила полностью передать аэропорт городу. В первых числах февраля президент наложил положительную резолюцию и передал письмо в МЭРТ, которое начало готовить соответствующий указ президента, рассказывает Гречухин. По его словам, передача 100% акций Пулково городу может состояться в середине 2007 г. Петербургской администрации будет поставлено несколько условий, рассказывает чиновник. По его словам, город должен будет привлечь инвестора для развития аэропорта и передать в его собственность около 150 га земли для строительства нового аэровокзала и инфраструктуры. Кроме того, Петербург должен будет за свой счет реконструировать вторую взлетно-посадочную полосу. Первая была обновлена в 2003 г. за счет федеральных средств, проект обошелся в 2,8 млрд руб.

Петербургская администрация давно претендует на пакет аэропорта. Летом прошлого года губернатор Валентина Матвиенко заявила о желании города получить не менее 50% акций Пулково. В конце октября на совещании, посвященном городским стратегическим инвестпроектам, она обратилась с этим предложением к президенту Владимиру Путину, который эту идею поддержал.

Программу привлечения инвестиций в Пулково представил в начале декабря заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов. Он заявил тогда, что город готов сократить свою долю не менее чем до 25% плюс 1 акция в пользу выбранного на конкурсе инвестора. За это инвестор должен будет не только построить новый аэровокзал, но и реконструировать имущество, не подлежащее приватизации.

От города потребуется выделение дополнительных участков земли рядом с Пулково, передал через свою пресс-службу вице-губернатор Петербурга Юрий Молчанов. Для развития аэропорта необходимо привлечь, по словам Молчанова, около 30 млрд руб. В случае решения о передаче 100% акций Санкт-Петербургу мы сможем подготовить инвестиционный конкурс на привлечение частного инвестора в течение года, утверждает чиновник. Назвать потенциальных претендентов он отказался.

Петербургский аэропорт несомненно привлечет инвесторов, полагает гендиректор компании Аэропрогресс Александр Фридлянд. По его мнению, ими могут стать компании, уже управляющие крупными российскими аэропортами, например Ист Лайн или частные акционеры Внуково. В пресс-службе Ист Лайн отказались вчера от комментариев, а источник, близкий к руководству Внуково, не исключил, что акционеры аэропорта заинтересуются Пулково. Возможно, Аэрофлот примет участие в реконструкции петербургского аэропорта, говорит замгендиректора Аэрофлота Лев Кошляков.

Обменять 150 га земли вокруг аэропорта на 100% его акций выгодная сделка, считает Александр Завьялов, менеджер по инвестиционному развитию компании ЮИТ-Лентек. По его словам, вокруг аэропорта существует охранная зона, в которой запрещено строительство жилья и коммерческой недвижимости, поэтому на рынке эта земля все равно появиться не может.

Компания Бауцентр-Рус (Калининград, сеть магазинов по продаже строительных, отделочных материалов, сантехники и товаров для дома) была основана в 1994 г. Уже открыто четыре магазина в Калининграде и один в Краснодаре. В 2007 г. компания планирует открыть два магазина в Краснодаре и Омске. В планах компании к 2011 г. открыть 30 супермаркетов в южном и западносибирском регионах России. Финансовые показатели компании не разглашаются. Из федеральных брендов в Нижнем Новгороде представлена сеть OBI (два магазина в торгцентре Мега и в торгцентре на ул. Родионова).

Сперва архитекторы
Аэропорт Пулково 16 февраля объявит архитектурный конкурс на разработку объемно-пространственного решения здания нового пассажирского терминала, сообщила вчера пресс-служба вице-губернатора Молчанова. Обязательным условием при отборе будет наличие опыта строительства аэропортовых терминалов, подчеркивается в сообщении. Подведение итогов состоится в середине июня.
Вслед за британской компанией Castorama нижегородским рынком строительных материалов заинтересовалась калининградская компания Бауцентр-Рус, развивающая в России сеть магазинов формата DIY (do it yourself сделай сам). Компания ведет переговоры с нижегородскими властями о выделении земельных участков в Нижнем под три супермаркета площадью 15 000 кв. м каждый.

Гаврилов рассказал, что начало строительства запланировано на конец 2007 г., работы продлятся около восьми месяцев. Какие именно участки выбрала компания, он назвать отказался до утверждения заявок инвестсоветом. Объем инвестиций в открытие одного супермаркета составит около 300 млн руб. Площадь каждого из них 15 000 кв. м, говорит Гаврилов. Источник инвестиций, по его словам, как собственные средства компании, так и заемные. Первый супермаркет в Краснодаре, открытый в ноябре 2006 г., обошелся компании в 250 млн руб.

О намерении калининградской компании Бауцентр-Рус в рамках программы регионального развития построить в Нижнем Новгороде три супермаркета Ведомостям сообщил директор по развитию компании Дмитрий Гаврилов. Источник в министерстве инвестиционной политики Нижегородской области сообщил, что компания уже выбрала три участка общей площадью 3 га, заявки на их выделение зарегистрированы инвестсоветом при губернаторе Нижегородской области в декабре 2006 г.

По мнению участников рынка, сегмент товаров для дома в регионе далек от насыщения. Директор нижегородского Магазина готового бизнеса Юрий Кузьмичев отмечает, что перспективы у Бауцентра-Рус в регионе неплохие при условии хорошего ассортимента и приемлемой ценовой политики. С ним согласен и директор магазина OBI в ТЦ Мега (Кстовский район) Олег Климаков. Обороты у OBI в Меге (открылся в октябре 2006 г., другой ТЦ OBI открылся в Нижнем в декабре 2006 г.) плановые и результаты полностью компанию устраивают, отмечает Климаков, не называя конкретных цифр. А владелец нижегородской сети магазинов товаров для дома Иван Иваныч (10 магазинов) Николай Забабурин говорит, что на местных игроках сказалось даже открытие двух магазинов OBI. По его данным, Иван Иваныч уже проигрывает OBI.

В январе этого года о планах открыть гипермаркет формата DIY площадью 12 000 кв. м в Нижегородской области заявила компания Castorama. Ее магазин может быть открыт в Нижегородской области через два года, сообщил Ведомостям директор по внешним связям и развитию компании ООО Касторама Рус Андрей Медов. Сейчас компания рассматривает участки в Нижнем и прилегающих к нему районах области площадью от 3 га. Инвестиции в проект Медов раскрыть отказался, сославшись на коммерческую тайну. По словам директора Касторама Рус Питера Партма, стоимость строительства самарского гипермаркета Castorama составила $15 млн.

Наталья Новикова, генеральный директор Renaissance Realty, рассказала Собственнику, как проходит фейс-контроль при покупке квартиры стоимостью в несколько миллионов долларов и кому могут отказать в покупке элитного жилья.

По словам Гаврилова, Бауцентр не боится конкуренции в Нижнем. В числе основных конкурентных преимуществ компании он назвал знание потребностей российского покупателя, отработанные технологии торговли, наличие необходимого запаса товаров на полке и более низкие цены, чем у конкурентов.

Система фейс-контроля отбора жильцов действует исключительно в малоквартирных клубных домах на 25-30 квартир. Покупатели элитного жилья хотят жить в обществе себе подобных. Поэтому они уделяют особое внимание соседям, которые должны соответствовать статусу дома и кругу общения. Однако примеров отсева покупателей не так много. Все-таки стоит признать, что на практике основным критерием отбора оказывается уровень материальных возможностей клиента. И принцип закрытости, который был главной отличительной чертой первых клубных домов (конец 90-х годов), зачастую не соблюдается.

Наталья, расскажите, насколько сейчас актуален так называемый фейс-контроль при покупке квартиры в малоквартирном элитном доме?

Инициатором отбора покупателей может быть как застройщик, особенно если он сам планирует жить в этом доме, так и сами жильцы, желающие знать, кто будет их соседями. Это важно как с точки зрения создания собственного комфорта, так и с точки зрения обеспечения безопасности.

В случаях, когда фейс-контроль все-таки проводится, кто выступает инициатором такой проверки?

Нет, все происходит иначе. На самом деле первоначальный фейс-контроль покупателя, как правило, осуществляют специалисты риелторской компании, которые затем могут порекомендовать его застройщику. Как правило, любой брокер хороший психолог, и зачастую его знаний и опыта оказывается достаточно для того, чтобы понять, что за клиент перед ним. Есть совсем закрытые дома вот там все ближе к западной практике.

В России эта процедура напоминает то, как это показывается в западных фильмах как будто собеседование перед приемом на работу, которого соискатели очень боятся?

Кому, как правило, отказывают в покупке элитной квартиры?

Политика закрытости до сих пор проводится в известном элитном доме по Большой Грузинской Агаларов-хаусе, построенном в середине 90-х годов. Это был один из первых клубных домов, где на практике начал осуществляться довольно жесткий фейс-контроль. Как правило, застройщик лично беседовал с потенциальными покупателями и мог отказать в покупке без объяснения причин. Еще пример: элитный малоквартирный клубный дом в арбатских переулках, который изначально строился для группы людей, находящихся друг с другом в приятельских отношениях. И когда две квартиры в доме остались незаселенными, жильцы предпочли выкупить их, чтобы оградить себя от нежелательных соседей.

А что касается аренды элитных квартир каков здесь механизм выбора и заселения?

Довольно проблематично заселиться в такой дом звездам шоу-бизнеса из-за неустойчивого графика и режима дня. Ведь основными жильцами клубных домов являются деловые люди с четким распорядком дня, и толпы фанатов и папарацци под окнами днем и ночью никак не вписываются в их представления об идеальном жилье. Однако, еще раз подчеркну, примеров, когда отказывают в покупке элитного жилья, немного.

Если вернуться к покупкам элитного жилья, то каковы главные критерии современных покупателей при поиске квартиры?

С одной стороны, с арендой все немного проще: никто не может помешать хозяину сдать квартиру кому угодно это частная собственность. А с другой стороны, в некоторых домах существует фейс-контроль даже для арендаторов. К тому же сами арендаторы всегда весьма придирчивы к соседям и подробно узнают, с кем рядом будут жить. Я знаю случай, когда люди отказались снять квартиру в доме, который их устраивал по всем параметрам, только узнав, что по соседству будет жить молодая шоу-звезда.

Также среди основных пожеланий клиентов можно выделить социальную однородность, развитую инфраструктуру, наличие собственной территории, хотя бы в виде небольшого благоустроенного дворика, грамотную ценовую политику. Сейчас, на спокойном рынке, покупатели более щепетильно подходят к выбору. Требования очень высоки, отмечу это как особенность рынка. Застройщики стараются приложить все усилия для того, чтобы делать свои проекты успешными и востребованными. Неправильное позиционирование или какие-либо архитектурные промахи в существующих условиях просто недопустимы.

Наверное, по-прежнему местоположение. В последнее время географические границы элитного жилья значительно расширились. Покупатели поняли, что ликвидный объект элитной недвижимости может находиться не только на Остоженке. Элитные кварталы формируются в районах Замоскворечья, Плющихи, Чистых прудов. Большим потенциалом обладает район Хамовники. Серьезные требования предъявляются к качеству строительства. Сейчас уже не экономят на строительстве элитного жилья, используют только высококачественные дорогостоящие материалы.

Вопросам безопасности, безусловно, уделяется повышенное внимание. В элитных домах система безопасности поставлена на профессиональную основу и включает сразу нескольких уровней.

А насколько волнуют вопросы безопасности современных покупателей?

Цены на элитное жилье продолжат стабильно расти. По нашим прогнозам, рост цен на элитное жилье в 2007 году составит 1,5-3% в месяц, в зависимости от сезона. Инвестирование в дорогую недвижимость по-прежнему является весьма актуальным способом вложения капитала. Приобретая жилье на начальной стадии строительства, покупатель выигрывает на разнице в цене пусть и не столь существенная как раньше, она все же присутствует. Квартиры в уже готовых домах стоят по-прежнему дороже.

Какой прогноз у вас, что ждет рынок в ближайшей перспективе?

Ипотека - как инструмент привлечения средств кредитных учреждений для решения жилищных проблем граждан - становится все более доступной. Только в Петербурге десятки банков предлагают сотни кредитных продуктов. В том числе с максимальными сроками погашения и минимальными первыми взносами, без официального подтверждения дохода и пр. Политика банков становится все более лояльной по отношению к заемщику. Однако, когда дело доходит до оформления отношений ипотеки, желательно разобраться во всех деталях процедуры их регистрации - от начала и до конца. А также понять, какие нас ждут телодвижения и сопутствующие расходы, связанные с этим процессом.

Вообще, данный сегмент рынка всегда будет пользоваться высоким спросом, и со временем цены на элитные квартиры в центре, как на товар эксклюзивный и раритетный, будут только расти.
Приобретение недвижимости в кредит становится все более популярным. Однако процедура регистрации ипотеки не всегда известна в деталях сторонам, вступающим в эти отношения. Более того, в современном ее состоянии существует ряд нюансов, незнание которых может породить определенные проблемы.

Более востребована целевая ипотека, при которой регистрируется право на объект недвижимости, возникающее на основании договора купли-продажи с привлечением кредитных средств. Участие в договоре кредитной организации оценивается как факт согласования сторонами продавец - покупатель порядка расчетов: кто, какую сумму и в какие сроки предоставляет для оплаты. Поэтому на регистрацию такого договора кредитная организация заявления не подает.

Традиционно в понятие ипотеки - залога недвижимости - может вкладываться различный смысл. Существует чистая ипотека - когда владелец под залог своей недвижимости получает кредит и использует эти средства на любые нужды по личному усмотрению. А затем погашает задолженность перед банком и снимает обременение со своей недвижимости. Сторонами по такому договору выступают физическое или юридическое лицо как залогодатель, а кредитная организация - как залогодержатель (обычно банк). Регистрация данных отношений - залога в силу договора - платная. Динамика их развития - умеренная (например, в 2005 году таких договоров было зарегистрировано лишь на 17% больше, чем в 2004 г.).

Производится регистрация возникновения залога в силу закона - ст. 77 Закона Об ипотеке (залоге недвижимости). Оформляется она (как и прекращение залога по возвращении кредита) без оплаты отдельной пошлины. Срок регистрации тот же, что и для договоров купли-продажи - 10 рабочих дней. При этом взаимоотношения сторон все чаще сопровождаются оформлением закладной, приобретающей после регистрации в ГУ Росрегистрации по СПб и ЛО статус ценной бумаги, подлежащей обороту на рынке финансов.

Следует отметить, что с июля 2006 года действует новая инструкция, утвержденная Министерством юстиции РФ. В отличие от ранее действовавшего порядка, для регистрации ипотеки теперь необходимо представить план объекта недвижимости (оригинал и копию). Кроме того, в регистрирующий орган следует представлять кредитный или иной договор, выполнение которого обеспечивается ипотекой. Но перерегистрировать ранее возникшее в установленном на тот момент порядке право собственности залогодателя не нужно.

Оформление закладных не является обязательным. Но их популярность растет. В 2005 году в целом по Санкт-Петербургу и Ленинградской области было оформлено 1317 закладных (для сравнения: в 2004 году лишь 194).

Личная жизнь закладных
Если права кредитной организации удостоверяются закладной (что обязательно должно быть указано в договоре), то последняя может быть получена кредитной организацией в отсутствие покупателя и продавца.

Непростая, простая, письменная
Отмена обязательности нотариального удостоверения договоров ипотеки мало сказалась на практике: количество договоров, заключаемых в простой письменной форме (ППФ), растет, но традиционно даже банки предпочитают нотариальное удостоверение. А для договора купли-продажи с использованием кредитных средств (где ипотека возникает в силу закона) и ранее ППФ была допустимой. Отличие же в отношении договоров чистой ипотеки (предоставления кредита под залог имеющейся у собственника недвижимости) - в том, что такой договор в ППФ подается с заявлением от обеих сторон, а если он удостоверен нотариально, то только от одной.

Порой пущенная в оборот закладная начинает жить собственной жизнью. Из рук в руки она переходит с помощью передаточных надписей, договоров купли-продажи и т. д. При этом каждый очередной законный ее владелец имеет право зарегистрировать себя в этом качестве в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП), но не подлежит обязательной регистрации. Поэтому не всегда в реестре и выписках из него будут присутствовать актуальные сведения о залогодержателе. Во избежание злоупотреблений существует обязательное условие прекращения ипотеки - проверка законности последовательного перехода из рук в руки всех прав по закладной. При отсутствии сквозных сведений в ЕГРП последнему владельцу предстоит доказывать легитимность своих прав: представить ряд документов по каждому залогодержателю, фигурирующему в передаточных надписях. Законность возникновения и прекращения прав всех залогодержателей проверяется в отделении Росрегистрации по СПб и ЛО при прекращении залога. Поэтому лучше новым владельцам закладных все же подавать сведения в ЕГРП (госпошлина при этом - всего 100 рублей). Ведь необязательность учета в ЕГРП смены владельцев закладных впоследствии может спровоцировать конфликты интересов участников ипотеки и существенно затруднить прекращение этих отношений несколько лет спустя.

Задача нотариуса - установить личность и проверить адекватность и дееспособность заемщика (физического лица), оценить, насколько он осознает правовые последствия совершаемых им действий. И в то же время - составить договор, в условия которого банк не сможет ввести формулировки, которые в той или иной спорной ситуации поставят гражданина в заведомо невыгодные условия.

Популярность необязательного нотариата у граждан объясняется тем, что нотариус - незаинтересованное в сделке лицо, обязанное разъяснить обеим сторонам правовые последствия их действий.

Так, порой не указываются ограничения, существующие на объекте. Например, наличие в квартире элементов интерьера, являющихся объектом культурного наследия и не передающихся в собственность граждан.

Отказать нельзя зарегистрировать
Где будет поставлена запятая в данном вердикте регистратора, зависит от ряда причин. Чаще всего основанием для отказа в регистрации или для ее приостановления является забывчивость в отношении обстоятельств на первый взгляд второстепенных с позиции участников кредитно-финансовых отношений.

Результат небрежности - отказ в регистрации, за которым следует переделка договора. А это - потерянное время, нервозность участников сделки и лишняя работа для сотрудников службы Росрегистрации.

Часто в договоре залога, оформляемом в ППФ, забывают указывать место и дату заключения кредитного договора, отсутствует подробное описание объекта: его адрес, общая площадь, этаж квартиры и прочие сведения, которые подлежат внесению в реестр.



Главная --> Публикации