Главная --> Публикации --> В поисках управдома Если вы сдаете квартиру, но спать хотите спокойно… Бездомный экономкласс Шаймиев кредитует Заем не по-нашему

ООО Росевродевелопмент (РЕД) входит в консорциум Росеврогрупп, принадлежащий Илье Бродскому, Сергею Гришину и Андрею Суздальцеву. В портфеле компании более 2 млн кв. м строящейся коммерческой недвижимости (90% в регионах), в которую Росевродевелопмент до 2010 г. собирается вложить $2 млрд.

Жители Новосибирска вынудили Росевродевелопмент внести изменения в концепцию создания технопарка в Академгородке. В результате проект стоимостью 17-20 млрд руб. подорожал на 12%. Инвестор готов пойти на дополнительные расходы при условии, что обладминистрация в ближайшие три месяца выдаст ему разрешение на строительство.

Но общественность Академгородка возмутила концепция технопарка, предполагающая вырубку части лесных участков района. В течение 2006 г. инициативная группа обращалась с жалобами в различные инстанции, проводила митинги и вынудила РЕД изменить концепцию.

РЕД выиграл тендер на право строительства технопарка в Академгородке в октябре 2005 г. Предполагалось, что стратегический инвестор вкладывает в строительство 15 млрд руб., а бюджеты всех уровней 2 млрд руб. Согласно проекту в технопарк войдет комплекс офисных зданий общей площадью до 160 000 кв. м, конгресс-центр (около 80 000 кв. м), гостиница на 200 номеров, торгово-досуговый комплекс семейного формата (мега-молл), а также жилой микрорайон на 380 000 кв. м.

Изменение проекта повлечет его удорожание, в первую очередь, за счет инвестиций в инженерную инфраструктуру, заявил вчера в Новосибирске исполнительный директор РЕД Вячеслав Сосинский: Затраты пока не просчитаны компанией, но мы полагаем, что стоимость проекта может возрасти на 12%. Нуждается в переделке и архитектурная концепция общественно-делового центра.

На прошлой неделе президиум Сибирского отделения РАН одобрил ее, сообщил зампред президиума СО РАН Дмитрий Верховод. Строительство отменено на участках, прилегающих к Ботаническому саду. Объекты технопарка перенесены на пустыри и безлесные территории, в том числе находящиеся за границей Академгородка.

Вице-мэр Новосибирска Виктор Воронов говорит, что администрация города к маю оформит всю разрешительную документацию.

По словам Сосинского, компания согласна на новую схему строительства при условии быстрого заключения договора аренды и выдачи разрешения на строительство.

Коммерческий директор СТ-Групп (участвовала в тендере по выбору инвестора технопарка) Дмитрий Шмелев тоже считает, что удорожание стоимости проекта некритично для инвестора. Срок окупаемости проекта может увеличиться на полгода, прогнозирует Шмелев. Но нам по-прежнему интересен проект технопарка, и мы надеемся поучаствовать в строительстве жилого комплекса в связке с РЕД. В Новосибирске инвестиции в недвижимость одни из самых доходных в России наряду с Москвой, Петербургом и Сочи.
В прошлом году супруга московского мэра Елена Батурина вернулась в цементный бизнес, купив два небольших завода в Краснодарском крае. Теперь выясняется, что это было только начало большого проекта. Как стало известно Ъ, до 2011 года Интеко планирует вложить около 100 млрд рублей в увеличение цементных мощностей до 25 млн тонн в год. Это больше, чем у нынешнего лидера рынка Евроцемента.

Президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов Олег Луговой полагает, что РЕД выиграет даже в случае снижения доходности инвестиций, если реализует проект в течение двух-трех ближайших лет. РЕД воспользуется на редкость благоприятной рыночной конъюнктурой, объясняет Луговой. Ведь ниша коммерческой недвижимости в Академгородке практически пуста.

Господин Догадайло уточнил, что Интеко будет наращивать мощности на купленных в 2006 году Верхнебаканском цементном заводе (270 тыс. тонн в год) и Атакайцементе (600 тыс. тонн в год). После модернизации их суммарная мощность может составить до 5 млн тонн в год. Оба завода расположены в Краснодарском крае, но Интеко расширит географию цементных активов. По словам Вадима Догадайло, компания прорабатывает вопросы создания до 12 новых технологических линий цемента в Центральном федеральном округе. Мы будем принимать участие в конкурсах на покупку месторождений в Тульской, Рязанской, Владимирской и Тверской областях, сообщил он.

Интеко планирует в 2007-2011 годах нарастить цементные мощности до 25 млн тонн в год, рассказал Ъ заместитель руководителя компании по национальному проекту Доступное жилье Вадим Догадайло. Для сравнения: Евроцемент, крупнейшая на этом рынке компания, в 2006 году произвел всего 22,5 млн тонн, или приблизительно 42% всего российского производства цемента. С заявленными объемами 'Интеко' может выйти минимум на второе место по производству цемента, говорит гендиректор торгового дома Цемснаб Юрий Ерокин. Сам Евроцемент к 2010 году, по словам руководителя департамента по связям с общественностью компании Сергея Мещерякова, планирует увеличить мощности с 23 до 32 млн тонн в год.

По оценке председателя совета директоров ОАО Суховозцемент Максима Сотникова, вложения в строительство заводов окупятся примерно за шесть-семь лет. Это сопоставимо со сроками возврата инвестиций в строительство офисных и торговых центров.

В строительство технологических линий Интеко планирует вложить около 100 млрд рублей ($3,8 млрд). Господин Догадайло утверждает, что цементное производство может быть не менее рентабельно, чем строительство жилой недвижимости (по официальным данным строительных компаний до 15-30%). А реализация нацпроекта Доступное жилье, по его словам, вообще невозможна без расширения производства строительных материалов.

Интеко не новичок в цементном бизнесе. В апреле 2005 года компания избавилась от всех активов в этом секторе, продав семь заводов Евроцементу за $800 млн. Как заявляла ранее глава Интеко Елена Батурина, продать заводы она согласилась, потому что предложение покупателя оказалось очень выгодным. По ее оценкам, предприятия стоили около $400 млн.

Правда, заявленных средств может оказаться недостаточно для строительства новых заводов такой мощности, как обещает Интеко. По оценке Юрия Ерокина, стоимость строительства составляет $150-200 на тонну мощности ($3,75-5 млрд на строительство новых 25 млн тонн мощностей). Оценка Сергея Мещерякова еще выше $250-300 ($6,25-7,5 млрд). На согласование и строительство инженерной инфраструктуры для завода требуется один-два года, и еще около трех лет уходит на строительство, поэтому 'Интеко' может не успеть реализовать свои планы до 2011 года, говорит он.

Чтобы этого не происходило, жители столицы должны сами контролировать качество и стоимость коммунальных услуг.

Президент корпорации Mirax Group Сергей Полонский считает, что после возвращения Интеко на рынок Евроцемент вряд ли сможет диктовать рынку свои цены. Если все проекты по строительству заводов, заявленные Интеко и другими компаниями, будут реализованы, дефицит цемента в стране может быть ликвидирован, добавляет Максим Сотников. Президентом поставлена задача к 2010 году выйти на строительство 80 тыс. кв. м жилья в год. Для этого требуется примерно 80 млн тонн цемента. Без учета 'Интеко' уже заявлено о проектах строительства мощностей около 20 млн тонн цемента в год, пояснил он.

«Альтернативная система платы за свет не имеет ничего общего с прошлогодней инициативой столичного правительства, которое предлагало москвичам на добровольной основе переходить на стопроцентную оплату квартиры, – сообщил RBC daily сотрудник одного из отделений Мосэнерго. – Тарифы, как для абонентов, оплачивающих свет по старым квитанциям, так и для тех, кто воспользовался уже заполненными документами, идентичны. И те и другие платят по 74 копейки за киловатт, так что тарифы не препятствуют переходу на новую систему». По мнению сотрудника Мосэнерго, основная часть москвичей опасается переходить на новую систему, в первую очередь, из-за начисленных на год вперед киловатт-часов, количество которых рассчитывается исходя из среднего потребления электроэнергии конкретным абонентом. «Люди опасаются, что их фактический расход энергии окажется меньше начисленного, – говорит сотрудник Мосэнерго. – В связи с этим возникают реальные опасения насчет того, удастся ли им без проблем в случае переплаты вернуть своиденьги».

С первого сентября текущего года уже две трети москвичей получат возможность перейти на новую, упрощенную систему оплаты услуг Мосэнерго, сообщил RBC daily представитель компании Михаил Коротков. А с ноября текущего года все жители столицы смогут платить по-новому, то есть по заранее заполненным сотрудниками Мосэнерго на год вперед квитанциям. Насколько привлекательной окажется новая система, станет ясно уже в середине сентября, когда специалисты Мосэнерго подведут первые итоги внедрения в столице альтернативной системы оплаты потребления электроэнергии. Однако, по предварительной оценке независимых экспертов, массового одобрения москвичами нововведения Мосэнерго пока ожидать не стоит. Основная причина – люди боятся переплатить и не уверены, что свои деньги впоследствии смогут без боя получить обратно. Причем причиной столь осторожного отношения к новой системе является опыт выбивания денег из ДЕЗов, выставляющих подчас к оплате необоснованно завышенные суммы.

Особенно много нареканий у москвичей к работе дирекций единого заказчика (ДЕЗ). Известны многочисленные случаи, когда их сотрудники начисляли необоснованно завышенные платежи, и только бдительность квартиросъемщика позволяла вычислить ошибку. Однако даже после этого вернуть свои деньги оказывалось не так-то просто. Например, случалось, что расчет коммунальных услуг для собственника жилья производился так, как если бы он имел в частном владении более одной квартиры. Жильцы, в чьей собственности находится только одна квартира, зачастую узнают о подобной несправедливости совершенно случайно. При этом обнаружение ошибки вовсе не означает автоматического пересчета и возврата денег: приходится собирать справки, которые также не бесплатны, ходить по многочисленным инстанциям, доказывая неправоту ДЕЗа. «При покупке услуг действуют законы купли продажи, как для любого другого товара, поэтому потребителю не стоит перекладывать весь контроль за правильностью начисления платежей только на продавца: самоконтроль также обязателен», – сказал RBC dailyстарший юрисконсульт направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев. – Если потребитель услуги обнаруживает просчеты со стороны продавца, ему придется, не дожидаясь, пока тот сам исправит свою ошибку, обращаться в организацию, предоставившую услугу (ДЕЗ), и в единый расчетный центр (ЕРЦ). К заявлению прилагаются копии квитанций и требование вернуть переплату или зачесть ее сумму в счет будущих платежей, при этом стоит требовать выплаты процентов за пользование этими деньгами».

Правда, согласно заверениям специалистов Мосэнерго, сделать это будет несложно. «По истечении года абоненту придет контрольная квитанция, – говорит Михаил Коротков. – В документе будут указаны показания счетчика на начало и конец года и оплаченные суммы. Абонент сможет проверить, соответствуют ли эти цифры действительности, и внесет в итоговую квитанцию необходимые поправки. При переплате «лишние» деньги зачислят в счет следующих месяцев или, при наличии письменного заявления от покупателя услуг, средства переведут на банковский счет абонента». Насколько отлаженно будет работать эта система, пока трудно сказать. Однако, по мнению специалистов, часть москвичей точно предпочтет не рисковать столкнуться в будущем с дополнительными хлопотами по выбиванию денег, а будет платить по-старому. Совершенно очевидно, что в числе этих людей будут те, кому уже приходилось «бодаться» за свои кровные с коммунальными службами.

Девелоперская компания RGI International специализируется на строительстве элитного жилья в центре Москвы (в основном в районе Остоженки). Среди проектов компании жилые дома в Молочном, Коробейниковом (Crystal House), Зачатьевском и Бутиковском (Copper House) переулках. Всего построила 160 000 кв. м недвижимости. На 31 декабря стоимость активов составила $338,6 млн, прибыль за период с 14 марта по 31 декабря $88,3 млн. Капитализация на 23 марта $1,44 млрд.

Если коммунальная организация, не оказав услуги потребителю, получила от него деньги, значит, они ей не принадлежат по праву собственности. Поэтому, по словам Дмитрия Гордеева, согласно статье 395 ГК России, за пользование чужими средствами коммунальщики должны выплатить потребителю проценты, рассчитанные по ставке рефинансирования ЦБ. По мнению специалистов, «обсчет» в Москве потребителей коммунальных услуг и сложности с возвратом денег – результат монополизации рынка рядом «своих» для правительства города организаций. «Все дело в том, что наши ДЕЗы выбираются правительством Москвы, а не гражданами, – говорит Дмитрий Гордеев. – Большинство конкурсов проводится «для галочки», все победители уже известны. Если бы граждане объединялись в товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищные кооперативы и сами выбирали организацию, которая будет обслуживать их дом, контролировать правильность расчетов и при необходимости возвращать деньги было бы куда проще».
Инвесторы выстраиваются в очередь, чтобы поучаствовать в строительстве жилья на Остоженке. Девелоперская компания RGI International в ходе доразмещения продаст свои акции на 18% дороже, чем планировала, заработав около $237 млн. Интерес инвесторов участники рынка объясняют тем, что компания работает на высокодоходном рынке элитной недвижимости.

В листинг новые акции будут добавлены 11 апреля 2006 г. 2,27 млн акций выкупит Morgan Stanley, выступающая основным организатором размещения (ей помогают KPMG Corporate Finance и Shore Capital Stockbrokers). Будут ли выкупать акции допэмиссии основные владельцы RGI, узнать не удалось. Управляющий директор компании Panorama Estate Артем Цогоев полагает, что, если этого не случится, Борис Кузинец потеряет контроль над компанией. Ничего страшного в этом Цогоев не видит, так как все проекты завязаны именно на Кузинце и другие акционеры это прекрасно понимают.

В декабре 2006 г. RGI International провела IPO, продав на альтернативной площадке Лондонской фондовой биржи (LSE) 31% акций за $192 млн. В пятницу компания закрыла книгу заявок на доразмещение 22,73 млн новых акций, что составляет 18,3% от увеличенного уставного капитала, говорится в сообщении компании. Цена за одну бумагу была установлена на уровне $10,4 Продав эти акции, компания сможет привлечь $237,3 млн. Ранее в RGI International заявляли, что рассчитывают заработать в результате доразмещения примерно $200 млн. Получить официальные комментарии вчера не удалось, но, по словам источника в RGI International, в компании очень довольны таким интересом институциональных инвесторов к ценным бумагам.

Цогоев объясняет интерес инвесторов к акциям RGI качеством портфеля проектов компании: В сегменте, в котором работает RGI, не работает ни одна публичная компания, поэтому логично, что инвесторы покупают ее акции для диверсификации своего портфеля, в котором могут уже быть ценные бумаги компаний, работающих как на рынке коммерческой недвижимости (например, Системы-Галс), так и в других сферах. Аналитик Deutsche UFG Алексей Кривошапко также считает, что интерес инвесторов связан с тем, что RGI работает на высокодоходном рынке элитной недвижимости. Старший вице-президент компании Knight Frank Андрей Закревский утверждает, что сейчас интерес у инвесторов вызывает практически любая российская компания, работающая на рынке недвижимости и готовая продать свои акции на бирже. Доходность российской недвижимости, независимо от сегмента, на сегодняшний день одна из самых высоких в мире, объясняет он.

$140 млн, полученные от доразмещения, пойдут на приобретение прав на строительство многофункционального жилого комплекса Chelsea Development (213 000-322 000 кв. м) на Рождественском бульваре и объекта площадью 70 000 кв. м в районе Парка Победы, назначение которого пока не определено: жилье, апартаменты или гостиница. Остальные $97 млн потратят на компенсацию расходов по размещению и новые проекты. В годовом отчете RGI за 2006 г. говорится, что компания параллельно развивает еще шесть объектов: офисные комплексы в Бутиковском переулке (8900 кв. м) и на Земляном Валу (10 400 кв. м), жилые дома на Остоженке (1300 кв. м) и в Хилковом переулке (32 000 кв. м), многофункциональные центры на Цветном бульваре (38 600 кв. м) и в Нижнем Таганском переулке (67 900 кв. м).

RGI показала хозяев
В годовом отчете за 2006 г. RGI International раскрыла структуру собственности компании. Фирма D. E.S. Commercial Holdings Ltd, которая принадлежит гендиректору RGI International Борису Кузинцу, контролирует 50,14% компании, Morgan Stanley Real Estate Special Situations Fund III 8,9%, компании Kensington Gore Ltd. принадлежит 8,56%, 0,9% председателю совета директоров RGI Якобу Крайслеру, еще 31,5% торгуется на Лондонской фондовой бирже.

RGI не первая девелоперская компания, которая после удачного IPO проводит столь же успешное доразмещение. В ноябре 2004 г. дочка Интерроса компания Открытые инвестиции продала 38,5% акций за $68,8 млн на РТС. Во второй половине прошлого года компания в результате доразмещения 4,8 млн акций смогла привлечь еще более $880 млн (планировала $830 млн). В середине 2005 г. Raven Russia в результате IPO на LSE привлекла более $266 млн, которые потратила на развитие логистического бизнеса в России. Весной 2006 г. фонд, доразместив свои акции, привлек еще примерно $538 млн.



Главная --> Публикации