Главная --> Публикации --> Жилье эконом- и бизнес-класса. разошлись ли пути? Как покупать зарубежную недвижимость Делиться надо Экспресс-ипотека по-русски Дешевого жилья не будет

Вот и оказывается, что столица двухуровневая. Верхний уровень мы хорошо знаем это улицы и дома. Здесь проходит вся наша жизнь. Нижний, подземный, только осваиваем. Для большинства же гостей из дальних регионов он и вовсе терра инкогнита. Наверняка не случайно распространен анекдот про провинциала, вернувшегося в родные пенаты и делящегося впечатлениями с земляками: Спускался в метро, бродил под Манежной площадью Теперь знаю, что такое Подмосковье!

Мы привыкли при нескончаемых автопотоках к спасительным подземным переходам, проезду по тоннелям, когда на короткое время оставляем над собой жилые кварталы и магистрали, а слово подземка прочно ассоциируется с отнюдь не вызывающим мрачных ощущений метро. Подземные гаражи признак цивильности, а возникшие не так давно целые комплексы типа торгово-рекреационного Охотного Ряда, расположенного в большей своей части ниже уровня площади, становятся любимыми местами пребывания горожан.

Экс-главный архитектор Бухары наряду с рутинной градостроительной работой участвовал в создании оборонных объектов южного пояса страны. По признанию Бориса Григорьевича, доводилось проектировать сооружения, когда, например, на месте переместившейся рощи со всеми ее деревьями, обитателями и водоемами из-под земли появлялось нечто серьезно-военное. Подобные подземные города, естественно, оборудовались по последнему слову техники, имели автономное жизнеобеспечение.

Мастера вдохновила Маргарита
Почти три десятка лет площадь 50-летия Октября украшала одинокая каменная глыба с надписью: здесь будет установлен революционный монумент. Не стало такой страны, как СССР, и исторические события советского периода вроде бы как-то стали терять свою значимость, площади вернули ее историческое название Манежная. Городские власти решили наконец обустроить огромный пустырь перед Кремлем. В конкурсе на лучший проект участвовали ведущие зодчие бывших союзных республик, Франции, Голландии, Польши, других стран. А победителем неожиданно для всех оказался малоизвестный широкой публике архитектор Борис Улькин. На самом деле, на его счету было уже несколько лауреатств в престижных международных творческих состязаниях, и его даже очень знали, но в определенных, неафишируемых кругах как проектировщика подземных аэродромов, шахт и стартовых ракетных площадок.

Основным инвестором реализации грандиозных преобразований выступала фирма Бовис, а потому вскоре проект семиуровневого подземного города перекинули на доработку в Великобританию. И англичане, по мнению автора, убили живую душу идеи. В результате комплекс общей площадью 62 тыс. кв.м (в первоначальном варианте 154 тыс. кв.м) превратился в монотонный трехэтажный бутик. Доработчики не вникали в рельефные особенности территории: в былые века Неглинка, допустим, устремляясь в когда-то порожистую, бурную реку Смородину и далее в Москву-реку, превратила это место в искривленное, асимметричное, сложное энергетическое пространство. Б. Улькин это как раз и учитывал, мало того, обнажал, открывал найденный археологами Воскресенский мост времен Ивана Грозного, выводил Неглинку на поверхность, на чистую воду, так чтобы вдоль зеленых берегов, запруд и мостиков можно было дойти до ее впадения в Москву-реку.

Проект комплекса в центре Москвы стал первым схожим гражданским объектом. Тогда я искал образный ключ к проекту. И нашел его у Булгакова, в Мастере и Маргарите. Маргарита сидит в Александровском саду, смотрит на площадь, на Университет, и к ней приходит предощущение необыкновенных грядущих событий. Она ведь находится в самом колдовском месте Москвы. Лучше и таинственнее мало что есть на свете, признавался в одном из интервью Борис Улькин.

Когда вокруг строительного котлована, обнажившего древности под сердцем столицы, кипели нешуточные страсти и газета Завтра писала: В центре Москвы режим роет себе могилу, люди, разбирающиеся в современном градостроительстве, утверждали, что эта новостройка станет лучшим из подземных городов мира. Ну что ж, мнения до сих пор разнополюсные, как споры вокруг ее оформления скульптурными композициями Зураба Церетели. Кто-то ругает, называя это китчем. Кому-то нравится. Одно остается непреложным фактом: Манежная площадь стала объектом многоцелевого назначения. Она включила в себя археологический музей и офисы, торговый центр и предприятия общественного питания (бары, рестораны, кафе и т. д.), стоянки автомобилей и гаражи. Здесь расположена обширная пешеходная зона, а озелененное пространство сливается с Александровским садом. В нее вписывается сеть подземных сооружений (коллектор рукотворной реки Неглинки, три линии метрополитена, пешеходные переходы).

По сути, им проектировался будущий центр столицы с культурной доминантой, с перспективой ликвидации транспортных тромбов: Тверская улица продолжалась под площадью, создавалась подземная авторазвязка на ее пересечении с Моховой.

Одним из наиболее ответственных объектов в подобном ряду станет комплекс на Пушкинской площади. Подземная часть есть и у сегодняшней Пушки но пока это обыкновенные бетонные коридоры, переполненные торговыми палатками и людскими толпами. Однако идея создания нового подземного пространства площади началась с автомобильного тоннеля. Любой москвич знает, как непроходимы транспортные пробки в центре города в час пик. Пушкинская площадь в этом смысле уже давно пользуется дурной славой. В 2003 году эксперты проводили комплексное исследование организации дорожного движения в Центральном округе столицы и пришли к выводу, что полумеры, вроде изменения режима работы светофоров или частичного расширения проезжей части, проблему не решат.

Город подземелий
Манежка стала первой ласточкой в освоении подземного пространства. На несколько лет была взята пауза, и лишь недавно столичные власти вновь заявили о намечающемся строительстве подобных объектов. Основной причиной, побудившей возобновить идею ухода под землю, стал дефицит площадок, пригодных для нового строительства, а также транспортных развязок. Поэтому уже в ближайшее время будет осуществлен ряд проектов. При этом речь идет не только и не столько о создании отдельных объектов: новые сооружения призваны решать комплекс задач сразу. А значит, строить их будут в основном там, где накопились особенно сложные проблемы.

В пользу именно такого проекта говорит природный рельеф самой площади. Планируемый тоннель только выровняет траекторию движения автомашин вместо того, чтобы, пересекая Тверскую, подниматься на холм, а затем спускаться с него, машины поедут по ровной поверхности, только под землей. Соответственно, сильно заглублять тоннель в землю не придется, равно как и строить на площади эстакады. В соответствии с проектом, со стороны кинотеатра Пушкинский намечено возвести четырехуровневый подземный комплекс, два этажа которого будут занимать торгово-развлекательные центры.

После того, как стало ясно, что без тоннеля не обойтись, специалисты начали просчитывать различные варианты строительства. У обывателя само слово тоннель порой вызывает ассоциации с грандиозными сооружениями. Но случай с Пушкинской площадью совсем иное дело: расчеты показали, что тут можно обойтись совсем малой кровью. Для того чтобы развести в разные плоскости потоки машин на Тверской улице и Бульварном кольце, достаточно построить короткий тоннель в 300 м, проходящий под самой границей Пушкинской площади. Подобных сооружений в Москве достаточно много. Они есть и на Садовом кольце например, на Триумфальной площади и на Бульварном кольце на Арбатской площади.

Общая площадь строительства составит 95 тыс. кв.м, из которых 35,9 тыс. кв.м займет торгово-досуговый центр. Территория самой площади будет благоустроена. Ее зеленая зона увеличится до 9,9 тыс. кв.м, фонтанов, расположенных на ней, станет больше.

Помимо автомобилистов, в выигрыше окажутся еще и пассажиры метро. Это один из ключевых пересадочных узлов всей системы столичной подземки. Но если две из станций (Пушкинская и Тверская) связаны между собой переходами, то станции Чеховская повезло гораздо меньше. Она рсположена особняком, на изрядном удалении, что отнюдь не всегда удобно, особенно зимой или в дождь. Новое подземное пространство на Пушкинской площади даст москвичам единое пешеходное пространство, объединяющее все три станции метрополитена, от которых можно будет одинаково легко попасть и в новые магазины. По существу, под Пушкой появится всепогодная часть города, в которой будет все необходимое, чтобы жители не зависели от капризов климата.

Новый пятиярусный комплекс с супермаркетом, мультиплексом, торговой галереей, ресторанами, сервисными службами и огромная парковка почти на полторы тысячи мест займут в общей сложности 112 тыс. кв.м, а это по размаху значительно превосходит молл на Манежной. Проект настолько масштабен, что разрабатывать его поручили двум крупнейшим проектным организациям Моспроекту-2 и ГУП Мосинжпроект, отвечающим за общее архитектурно-планировочное и конструктивное решения. Проектировщики уверяют, что площадь после завершения всех работ останется прежней. Будет построена новая транспортная развязка, которая поменяет направление движения автотранспорта по 1-й и 2-й Брестским улицам. Это позволит создать единую пешеходную зону с 1-й Тверской-Ямской улицей. Никакие постройки не исказят привычного вида, граждане, как и раньше, смогут гулять наверху, а торговые павильоны разместятся исключительно под землей. Кстати, и временно перемещенного буревестника революции работы Веры Мухиной непременно вернут на законное место.

Подмосковье
Садового кольца коснутся перемены и площади Тверской Заставы. Два года назад пьедестал покинул демонтированный памятник Максиму Горькому, под землей вовсю работают строители.

Комплекс включает в себя торговые помещения, кинотеатр-мультиплекс на 1495 мест, культурно-развлекательный блок, атриумное пространство с ресторанами быстрого питания, технические помещения. Все внутреннее подземное пространство-пассаж и главная площадь будут освещаться естественным светом через специальные стеклопакеты, которые установят в дорожном покрытии сквера. Для удобного заезда в комплекс предусматривается перенос трамвайных линий ближе к зданию вокзала. Причем в проекте предусмотрены 5-уровневые подземные автостоянки на 875 машиномест.

На площадь Павелецкого вокзала компания Ингеоком перешла после успешного освоения другой привокзальной территории у Курского. Участок застройки общей площадью почти 130 тыс. кв.м предусматривает сооружение двух наземных 2 3-этажных павильонов с восточной и западной стороны. По проекту, западный павильон связан с пешеходным переходом, соединяющим станцию метро Павелецкая-кольцевая и железнодорожный вокзал. Он же является наземно-подземным входом в торговый комплекс. Восточный павильон предполагается как главный вход в комплекс, также соединенный со станцией метро, вокзалом и выходом в сторону Шлюзовой набережной.

Недалеко от станции метро Полянка, на Болотной площади, расположится подземный комплекс (так как этот проект, пожалуй, единственный, где не определен инвестор, то имеется вариант на восемь подземных этажей!). В четырехэтажном предложении на первых двух этажах будут находиться торгово-развлекательные помещения, на третьем детский развлекательный центр, администрация, торгово-складские помещения. На четвертом автостоянка на 400 машиномест. Общая площадь новостройки 31 тыс. кв.м.

Сама площадь сквера будет дополнительно озеленена, благоустроена и оборудована малыми формами декоративными скульптурами, фонтаном и другими элементами городского дизайна. Все это, по мнению архитекторов, придаст территории уютность и аккуратность.

Аналогичные ТРК предполагается возвести также на Колхозной (Сухаревской), Садово-Спасской и Триумфальной площадях, а также в районе Крестьянской Заставы. В ожидании своего подземного часа площади Восстания, Триумфальная, Театральная, Славянская и другие. Наконец, уже представлен проект преобразований на Новом Арбате, всерьез рассматривается создание подземной Тверской улицы, которая соединит Пушкинскую с Манежной, а в перспективе и Театральной, Лубянской площадями.

Пространство под площадью, на которой когда-то обитал железный Феликс, также предполагается превратить в четырехуровневое городское подземелье общей площадью более 70 тыс. кв.м. Пятнадцатиметровая глубина и прочие параметры сооружения согласованы с Федеральной службой безопасности теперь судьба Лубянки зависит от инвесторов. Два нижних этажа нового сооружения отданы под парковки, верхние под торговый комплекс с выходом в универмаг Детский мир (кстати, разрабатывался и вариант, в котором торговых площадей не было вовсе).

Над решением жилищной проблемы усиленно бьются федеральные власти. Между тем московское Правительство давно и последовательно реализуют свою жилищную политику. Ее цель сделать жилье действительно доступным для горожан. Последние пять лет такую помощь от местных властей получали только очередники города, а также льготники и молодые семьи по специальной программе.

Таким образом, освоение подземного пространства еще одна грандиозная задача (наряду с возведением небоскребов), поставленная перед строителями. Конечно, в каждом новом деле неизбежны ошибки, многому придется учиться в процессе работы. Но главное во вполне обозримом будущем Москва станет многоуровневой. И понятия минус второй, минус четвертый этаж станут для всех привычными, а в подмосковье москвичам и гостям столицы будет вполне комфортно.
Обзавестись отдельным комфортабельным жильем мечта, несбыточная для большинства россиян. Вопреки устоявшимся представлениям о состоятельных москвичах купить собственную квартиру не могут и многие жители столицы. Даже при помощи ипотеки.

Заморозить цены будет выгодно
Отныне участникам городских конкурсов на строительство жилых домов предложат продавать большинство построенных квартир исключительно москвичам. Для этого придуманы два варианта.

И вот теперь Правительство города задумалось и об остальных жителях, не попавших ни в одну из существующих квартирных программ. Для этого разработана и принята отдельная Программа Москвичам - доступное жилье на 2007 2009 годы. Проект документа утвержден на заседании столичного Правительства в конце ноября 2006 года. Из названия сразу ясно, что новоселье помогут справить только москвичам, каковыми считаются, по столичным законам, те, кто прожил в Москве не менее десяти лет.

Город в 2 раза увеличивает свою долю в денежном или натуральном выражении при заключении инвестиционного контракта. Потом из бюджета Москвы инвестору-застройщику вернут до половины оплаченной им городской доли. Но только в том случае, если инвестор продаст москвичам до половины своей доли общей жилой площади построенных домов. Если же столичные жители полностью раскупят у инвестора его долю, тогда город гарантирует ему возврат уже 50% своей доли. При этом подтверждением факта продажи квартир именно москвичам станут нотариально заверенные копии договоров купли-продажи, участия в долевом строительстве или других договоров, прошедших государственную регистрацию.

Инвестор резервирует до 80% будущих квартир для продажи или сдачи в аренду тем, кто постоянно живет и прописан в столице не меньше десяти лет. Это касается лишь недорогого типового жилья так называемого эконом-класса. При этом 30% из намеченной городом доли инвестор-застройщик обязан будет отдать москвичам по фиксированной цене. Эту ставку заранее запишут в инвестиционный контракт между выигравшим конкурс застройщиком и городом. Причем победителем станет та строительная фирма, которая предложит минимальную фиксированную стоимость квадратного метра. А 50% жилья инвестору разрешат продать на своих условиях и тоже только москвичам. Но и тут городское Правительство обещает все контролировать. И цену, и списки потенциальных покупателей. Как считают в мэрии, все это не должно ущемить права инвесторов, осознанно участвующих в инвестиционных торгах на вышеуказанных условиях.

СЖСК: метры по себестоимости
Так смогут переселиться в просторное жилье в основном те москвичи, у которых вроде и есть деньги, но их явно не хватает на покупку недвижимости при нынешних рыночных ценах. Им власти предлагают купить (построить) квартиры самим, но при поддержке и под контролем города. В специализированных жилищно-строительных кооперативах (СЖСК) квадратный метр обойдется будущим новоселам по себестоимости. По конкурсу столичное Правительство выделит кооперативу земельный участок, свободный от обременении. Потом поможет оформить необходимую исходно-разрешительную и проектно-сметную документацию на жилой дом. В эту систему СЖСК власти будут привлекать не только обычных горожан - членов-пайщиков, но и банки-партнеры, готовые выдавать кредиты на строительство очередной многоэтажки. Среди москвичей пайщиками смогут стать очередники, не очередники, семьи с детьми (в том числе многодетные и молодые семьи), а также бюджетники, ожидающие квартиру в списках по месту своей работы. После сдачи дома вселившихся в него членов кооператива - очередников вычеркнут из жилищной очереди.

Как бы то ни было, во всех случаях, чтобы москвичи не спекулировали купленными по дешевке квартирами, им позволят участвовать в этой программе только один раз. Тем же, кто сразу перепродаст такое жилье, придется выложить подоходный налог в 13%.

Доходные дома: новое рождение
Есть и еще один вариант решения наболевшей проблемы. В Москве скоро начнут строить муниципальные доходные дома, как за деньги инвесторов, так и на бюджетные средства. В них город будет сдавать жилье в аренду всем желающим москвичам на пять лет.

Вдобавок ко всему столичные власти намерены еще более внимательно следить за соблюдением прав москвичей - участников долевого финансирования строительства жилья. Сейчас отраслевые департаменты и префектуры ежемесячно проверяют инвестиционные объекты во всех округах Москвы. Если застройщики не выполняют свои обязательства по инвестконтрактам и договорам аренды земельных участков, тогда им грозит штраф или другое наказание, вплоть до расторжения контракта. Последняя мера будет также применяться, если выделенные городом по инвестиционному контракту участки простаивают без дела более двух лет. Затем землю используют для строительства в рамках городского заказа.

В своих доходных новостройках инвесторы сами будут устанавливать цены за найм, исходя из рыночной конъюнктуры. При этом менять ставку можно лишь один раз в год с учетом инфляции, а также при форс-мажорных обстоятельствах. Кстати, сейчас в единственном столичном доходном доме в Большом Николоворобьинском переулке квартиры сдаются в месяц по цене от 4.5 до 12:5тыс. долларов.

По данным Департамента жилищной политики г. Москвы, более 120 тыс. москвичей имеют по нескольку квартир и наверняка сдают излишки временным жильцам. Да и эти цифры, по признанию специалистов, занижены минимум в 2 раза. Официально же заключили договоры аренды и платят налоги лишь 5 тыс. москвичей.

Помимо этого город собирается создать цивилизованный рынок поднайма квартир, находящихся в государственной собственности, т.е. неприватизированного жилья. Для этого власти хотят уговорить нанимателей жилплощади, имеющих излишки квадратных метров, сдавать их в поднаем москвичам. Правда, пока не совсем ясно, как именно это будет. Но контролировать подобную аренду поручили ГУП Московский городской центр арендного жилья.
Детские площадки - в каждом новом микрорайоне

А в государственных доходных домах за аренду квартиры позволят раскошеливаться по особенной цене и только очередникам. Она будет равна величине среднерыночной ставки найма квартиры 8 Москве, умноженной на специальный понижающий коэффициент. Эту среднерыночную сумму найма станет высчитывать городской Департамент жилищной политики и жилищного фонда на основе мониторинга рынка московского жилья - так же как и коэффициент, который зависит от времени ожидания в очереди. Например, если у очередника стаж от 10 до 15 лет, тогда при съеме однушки понижающий коэффициент - 0.3 Однако муниципальным квартирантам придется оплачивать ежемесячно еще и коммунальные услуги, а также содержание и ремонт жилья, т. е. техобслуживание.

Очередь - в два раза быстрее
К сожалению, списки желающих бесплатно получить жилье сокращаются не так быстро, как хочется властям: с 197164 семей по состоянию на 1 января 2005 года до 188 967 семей - по данным на нынешний день. Московское Правительство планирует к концу 2010 года уменьшить до десяти лет максимальный срок ожидания государственной квартиры. Напомним: пока очередники вынуждены по 18 - 20 лет мечтать об отдельном жилище.

По мнению мэрии, есть и еще один вариант разумного использования жилого фонда. Одиноко живущим нанимателям и собственникам город предлагает переехать в специализированные и оборудованные с учетом их потребностей помещения с полным обеспечением. Взамен оставленной городу своей квартиры они получают не только новую крышу над головой, но и бесплатное питание, и медицинские услуги, и предметы быта, и помощь социальных работников. А освобожденное таким образом жилье перейдет, например, к очередникам. Разумеется, с согласия последних.

Родил ребенка - получи скидку
С помощью новой жилищной программы столичное Правительство хочет справиться не только с бездомностью многих горожан, но и с малодетностью. Теперь при покупке квартиры денежную поддержку ощутят семьи, ожидающие рождения или усыновления, а также те, кто воспитывает трех и более детей до 18 лет. Это касается также молодых семей.

Продавать им жилье, как это пока и происходит, будут и дальше по сниженным ценам. Но при этом стоимость квадратного метра станет зависеть от того, сколько лет семья простояла в очереди и есть ли у нее льготы. Иными словами, если записался на бесплатную жилплощадь 15 лет назад, то, согласившись купить ее сейчас, потратишь меньше денег, чем попавший в очередь пять лет назад. Пока же ставка квадрата для всех льготников одинаковая.

Для тех. у кого уже есть один несовершеннолетний ребенок, покупка квартиры у города с рассрочкой платежа тоже будет льготной. Им снизят сумму первоначального взноса с обычных 30% от стоимости квартиры: до 20% - если ребенок у родителей один, до 15% - если детей двое, до 10% - если в семье трое и больше ребят.

Например, семьи с тремя и более детьми в возрасте до 18 лет освободят от оплаты 30 кв. м жилплощади, покупаемой у города с рассрочкой платежа. Как и прежде, за каждого новорожденного власти будут списывать часть долга по квартире. Выглядит это так: за первенца скостят цену 10 кв. м площади жилого помещения, за второго новорожденного - 14 кв. м, за третьего и каждого из последующих детей - 18 кв. м.

Этой зимой в России наблюдался феномен: строители сдали на 68% больше квартир, чем в январе феврале 2006 г., констатировал Росстат. Подобное случается редко: в начале года у строителей, наоборот, затишье. Специалисты считают, что помогли теплая погода, рост доходов населения, приписки и даже закон о долевом строительстве, из-за которого растянулись старые стройки. А вот нацпроект Доступное жилье пока не сработал, и доступнее жилье пока так и не стало.

Помимо этого мэрия разрешила участвовать в льготной Программе Молодой семье - доступное жилье тем семьям, в которых возраст каждого из супругов не превышает 35 лет. Напомним, сейчас программа рассчитана только на тех. кому нет 30 лет. На обсуждении в Правительстве Москвы мэр Юрий Лужков заметил: Почему только до 35 лет? Надо расширить эту категорию и включить сюда все семьи, находящиеся в детородном возрасте

Феноменальные показатели января февраля можно объяснить теплой зимой, ростом доходов населения и эффектом базы (в прошлом году в эти месяцы был резкий спад ввода новых объектов), рассуждает начальник аналитического отдела банка ING Юлия Цепляева. Но даже все эти факторы, вместе взятые, не могли дать рост на 68%, полагает она.

Обычно строители спешат сдать объекты под конец года, а затем предновогодний ажиотаж сменяется спадом. Но в этом году стройки не затихали и в январе феврале. Бум сдачи новых домов в ноябре декабре (20,8 млн кв. м, или 41,4% от общей площади квартир, сданных за год) неожиданно растянулся на январь и февраль (5,5 млн кв. м), сообщил Росстат.

Строители перенесли сроки сдачи объектов на 2007 г., потому что с нового года в силу вступали поправки в Градостроительный кодекс, которые должны были заметно облегчить порядок сдачи новостроек госкомиссии, предполагает Сергей Елисеев, гендиректор Building Media Group. По новым правилам проверять объект на соответствие пожарным, санитарным и другим нормам должны не соответствующие службы, а одно окно управление территориального органа надзора. Впрочем, есть сомнения, что этот фактор сыграл: реально эти поправки пока не заработали, сетует председатель комиссии по девелопменту и строительству ОПОРы России Алексей Кожевников. Он утверждает, что чиновники до сих пор не подготовили необходимые подзаконные акты. Всплеск сдачи новых объектов он объясняет приписками.

В начале года активно сдавались новостройки, возведение которых было заморожено из-за закона о долевом строительстве, отмечает старший вице-президент компании Knight Frank Андрей Закревский. Закон вступил в силу 1 апреля 2005 г. Он запретил компаниям заключать договоры с инвесторами и брать у них деньги до получения всех разрешительных документов на строительство. Это ударило по тем компаниям, которые достраивали дома на средства, собранные под строительство следующих. Также закон установил, что риски невыполнения обязательств перед инвестором ложатся на застройщика и кредитующие его банки. В результате Сбербанк, главный кредитор строителей, перестал выдавать им займы. Позже Госдума переписала эти нормы. Тогда был провал все реальные стройки были заморожены, а сейчас они завершились, объясняет Закревский.

Все эти меры если и дадут эффект, то в будущем. Ведь проект заработал только в середине прошлого года, а цикл строительства панельного жилого дома составляет год, монолитного три года, объясняет чиновник Росстроя. А к ценам строительная статистика и вовсе никакого отношения не имеет, убежден председатель правления Бэст-недвижимости Григорий Полторак. Статистики фиксируют ввод в эксплуатацию новых объектов, т. е. сдачу госкомиссии, а квартиры в новостройках распродаются задолго до того. Рынок этого статистического всплеска даже не заметил, уверен Полторак. Средняя стоимость одного метра жилплощади на первичном рынке в Москве, по данным Росстата, на 1 января 2007 г. достигла 84 900 руб. (+46% к 2005 г.), а в среднем по России 33 300 руб. (+33,2%). Оперативных данных об изменении средней цены по стране Росстат не приводит. В январе феврале, по данным портала ирн.ru, цены на московское жилье не менялись.

В любом случае нацпроект Доступное жилье к строительному буму отношения не имеет это констатирует предправления корпорации Mirax Group Дмитрий Луценко и признает чиновник Росстроя. На нацпроект Доступное жилье бюджет в 2006-2007 гг. потратит 213 млрд руб. Они пойдут на субсидирование ставок по ипотечным кредитам, жилищные программы молодым семьям, военным и т. д. Одновременно чиновники пытаются обуздать рост цен на квартиры. Президент Владимир Путин говорил, что стоимость жилья увеличивают всякого рода непрозрачные расходы, и требует от подчиненных навести порядок. Летом прошлого года Генпрокуратура обвинила строителей в ценовом сговоре и поручила разобраться в ситуации Федеральной антимонопольной службе. Но по итогам пятимесячной проверки та ценового сговора не обнаружила. Зато выяснилось, что себестоимость жилья у строителей отличается в разы, и теперь на чистую воду их пытается вывести налоговая служба.

За истекший год новые офисные помещения в регионах почти не строились, в то время как спрос на них вырос в несколько раз. Это уже привело к увеличению арендных ставок на офисы в областных центрах, и, по прогнозам специалистов, в этом году цены на аренду продолжат повышаться. По свидетельству операторов рынка, с точки зрения аренды офисных помещений самыми дорогими регионами Украины являются Одесса, Днепропетровск и Харьков. По словам специалистов, традиционно высокие ставки на аренду офисных помещений в Одессе и Днепропетровске объясняются активным развитием среднего и мелкого бизнеса в этих городах, а также большой долей различных российских компаний и зарубежных представительств, которые привыкли работать в комфортных условиях. В дальнейшем роста арендных ставок здесь не предвидится и за те же деньги будут предоставляться более современные профессиональные офисы, которых в Днепропетровске и Одессе планируется построить достаточно много. Несмотря на довольно высокие ставки на аренду офисных помещений в наиболее развитых регионах Украины, средний уровень цен на региональных рынках существенно отстает от столичных показателей.

Нынешний строительный бум, похоже, останется временным явлением. Строить больше не стали, проблема нехватки электросетей не решена, рабочей силы все так же недостает, отмечает Елисеев. Ничего радикально не изменилось после этого всплеска будет провал, а по итогам года чудес ждать не стоит, согласен Закревский.
Украинский рынок офисной недвижимости по-прежнему недооценен, несмотря на существующий острый дефицит качественных помещений. Составители международных рейтингов офисной недвижимости игнорируют Украину, акцентируя внимание на Москве. Однако индекс вакантности свободных площадей украинских офисных центров один из самых низких в Европе всего 1,5% против московских 5%. Среди наиболее перспективных для развития офисной недвижимости регионов эксперты выделяют Одессу, Донецк, Харьков, Львов и Днепропетровск.

Не меньшими темпами дорожает и аренда. За год арендные ставки в целом по Донецку возросли на 60-70%. Аренда офисов, по данным АН Дина, стоит в центральных районах от $35 до $50 за кв. м. Офисы, расположенные в административных зданиях, обходятся дешевле. В околоцентральных районах аренда офиса обойдется от $15 до $30 за кв. м.

Донецк догоняет Киев
В Донецке не принято делить профессиональную офисную недвижимость по классам. Как рассказала і директор агентства недвижимости Дина Дина Зеленская, представление офисной недвижимости, выставляемой на продажу, сопровождается указанием лишь на степень ее готовности к эксплуатации: евроремонт, в хорошем состоянии, в отличном состоянии, под ремонт... Цена на продаваемые офисы складывается исключительно из расчета приобретаемых квадратных метров. Здесь не учитывается ни ремонт, ни проезжая часть, ни наличие телефонных линий, ни благоустройство, говорит госпожа Зеленская. По ее словам, основными факторами, влияющими на цену, являются размер покупаемого офиса до 200 кв. м. и свыше 200 кв. м. и его удаленность от центра. Согласно данным АН Дина, за 2006 г. в отдаленных районах цена офисной недвижимости выросла на 66 % с $1,2 до $2 тыс. за кв. м. за офисы площадью менее 200 кв. м. и на 70%, с $1 до $1,7 тыс. за кв. м., за помещения площадью более 200 кв. м. В околоцентральных районах цены на офисы поднялись на 67%, с $1,5 до $2,5 тыс. за кв. м., и на 69% с $1,3 до $2,2 тыс. за квадрат. В центральных районах цены выросли на 50% с $2 до $3 тыс. за кв. м. и на 53%, с $1,7 до $2,6 тыс. за кв. м.

По мнению директора по аналитике компании ГЕРЦ Сергея Киреева, рост цен на коммерческую недвижимость в 2007 году составит 18-20%. А вот в отдаленных районах, по прогнозам госпожи Зеленской, цена может вырасти на 30-40%, потому, что бизнес начинает активно осваивать спальные районы города.

Эксперты уверены, что запрет местными властями перевода жилых помещений в нежилые обострит существующий дефицит офисных помещений, а следовательно, продолжится и рост цен.

В Харькове продажу предпочитают аренде
В Харькове постоянно увеличивается спрос на профессиональные офисные помещения, однако в городе нет ни одного объекта класса А. По словам экспертов, сейчас в общей структуре бизнес-центров по темпам роста доминирует класс В.

По словам Сергея Киреева, оптимальный путь окупаемости строительства офисных центров в Донецке сдача на 5-6 лет в аренду с последующей продажей крупным иностранным компаниям.

Общий объем харьковского офисного рынка, по подсчетам аналитической службы группы компаний Проконсул, составляет 625,6 тыс. кв. м. По словам директора АН ХАН Бориса Кагана, по итогам 2006 г. количество введенных в эксплуатацию площадей составило 44,5 тыс. кв. м, а в 2007-2009 гг. планируется сдать в эксплуатацию еще около 110 тыс. кв. м. Харьковскими арендаторами сегодня наиболее востребованы офисные помещения площадью до 100 кв. м. В то же время, большинство предложений большие площадки open space свыше 200 кв. м.

Первые проекты профессиональных бизнес-центров появились в Харькове в 2002 г, а бум предложений пришелся на осень 2006 г. Из-за практически одновременной сдачи сразу нескольких объектов рынок впал в коллапс и оживился только к концу декабря. Активизацию рынка эксперты объясняют несколькими причинами. По мнению директора агентства недвижимости ХАН Бориса Кагана, это естественный процесс, обусловленный развитием экономики и соответствующим ему повышением требований к комфортности бизнеса. В то же время директор по коммерческой недвижимости ППФ Крона Владимир Мальков считает, что толчком для развития рынка послужило уменьшение отчислений в местный бюджет.

Наиболее стремительный рост происходит в классе В (см. таблицу). В этом сегменте харьковские аналитики различают еще и подклассы В+ и В-. По данным аналитической службы группы компаний Проконсул, сейчас офисные площади класса В составляют около 20% рынка, остальные 80% помещения класса С, Д и Е, которые являются отремонтированными помещениями бывших НИИ и заводоуправлений, а также перепрофилированные под офисы квартиры, подвалы и пр. По мнению господина Кагана, оптимальным для Харькова было бы следующее распределение офисных помещений: 5-10% класс А, 30-35% класс В и 55-65% суммарная площадь офисов класса С, D и Е.

В 2006 г был введен в эксплуатацию первый в Харькове офисный центр класса А, однако эксперты считают, что по своим характеристикам он не соответствует этому классу. Не совсем удачно месторасположение, да и ряд других технических требований не выполнен, говорит директор консалтинговой компании Mark-центр Владимир Аксенов. По его словам, в первой столице пока нет ни одного объекта данного класса.

По его мнению, сейчас объекты офисной недвижимости в Харькове окупаются в среднем за 5-8 лет, однако постепенно этот показатель будет снижаться и через 5-10 лет срок окупаемости может достигнуть 10-15 лет, тогда как до насыщения рынка в ближайшие 3-5 лет ситуация вряд ли изменится. К тому же компании, которым пришлось вложить большие средства в строительство зданий, стремятся как можно скорее их продать, а не ждать длинных денег от сдачи в аренду.

Темпы роста стоимости аренды в 2006 г. составили 25%. По словам господина Кагана, за прошлый год арендная ставка в классе В+ поднялась с $20-25 до $25-30, в классах В, В- с $12-15 до $20, а в классах С, D, E от $8-12 до $10-1 Такой же рост арендных ставок, говорит Борис Каган, прогнозируется и в этом году. Он отметил, что темпы роста цены офисных помещений по итогам 2006 г. составили 50%. Например, помещения высокого уровня за год подорожали с $1750 за кв. м до $2300 за кв. м , говорит эксперт.

Днепропетровское офисное изобилие
По мнению аналитиков, объем рынка офисной недвижимости Днепропетровска с каждым годом увеличивается на 30%, с учетом уже существующего фонда в 1 млн. кв. м. Тем не менее четкой схемы функционирования рынка нет. По словам директора АН Premier Estate Игоря Синчука, колебания спроса и недостаток маркетинговых инструментов значительно затрудняют текущую систематизацию фонда и формирование стратегии. Отсутствие прозрачной схемы на основных этапах реализации проектов делает практически невозможным прогнозирование развития рынка в долгосрочной перспективе. В этих условиях ключевыми факторами, дающими возможность предугадать последующее развитие, остаются макроэкономические показатели, планы основных игроков рынка и вмешательство государства на законодательном уровне. Кроме того, нынешняя процедура вхождения на рынок, грозящая огромными рисками, по мнению девелоперов, во многом сдерживает иностранный капитал от участия в отечественных проектах.

Одессе не хватает профессиональных офисов
Спрос на высококачественные помещения в Одессе не может быть удовлетворен из-за отсутствия подходящих земельных участков. Ради хорошего месторасположения девелоперы жертвуют классом и реконструируют помещения. Тем не менее спрос на них достаточно высок, ведь выбирать компаниям практически не из чего. Офисная недвижимость в Одессе классифицируется по трем категориям А, В, С. Однако эксперты выделяют еще и подкласс В+. Офисы класса В+ представляют собой, по сути, помещения класса А, которые недотянули до элитных по одному из параметров. К примеру, введенный в эксплуатацию в 2005 г. бизнес-центр Шевченковский изначально претендовал на класс А, однако из-за отсутствия комнат для переговоров получил классификацию В+. По словам руководителя отдела департамента коммерческой недвижимости ООО Ремстрой-Украина Юлии Сухаревой, сегодня в Одессе отсутствуют офисы класса А. Многие из бизнес-центров претендуют на то, чтобы быть элитными, однако ни один из них таковым не является. Их начинают строить как офисные комплексы класса А, однако после введения в эксплуатацию выясняется, что какие-то моменты все же не учтены, рассказывает эксперт. По ее словам, офисы класса В+, несмотря на повышенный спрос, занимают в на рынке всего 10%. По мнению экспертов, этот дефицит высококачественных площадей связан с отсутствием подходящих земельных участков. Как сообщила i начальник регионального управления статистики строительства и инвестиций Раиса Орнатовская, в 2006 г. в Одессе было введено в эксплуатацию лишь три офисных комплекса общей площадью 5,7 тыс. кв. м, что для города с динамично развивающейся инфраструктурой явно недостаточно. Частично дефицит, особенно в центре города, был восполнен за счет отводимых под офисы первых этажей жилых комплексов: Однако при учете вводимых в эксплуатацию жилых домов мы не вычленяем из них офисные и торговые помещения. Поэтому сложно сказать, сколько еще кв. м офисной недвижимости было сдано в таких домах. В то же время, по словам начальника отдела проектного менеджмента девелоперской компании MC Інвест Валерия Вьюна, Одесса демонстрирует самые высокие темпы строительства по Украине во всех сегментах недвижимости: Думаю, рынок офисной недвижимости уже близок к насыщению. По словам коммерческого директора компании Енергобуд-Девелопмент Андрея Кучерова, в 2007-2008 гг. в Одессе будет введено в эксплуатацию около 12 тыс. кв. м новых офисных помещений и 22 тыс. кв. м реконструировано. Большинство реконструируемых зданий расположено в центре Одессы, поэтому основная масса новых офисов будет хотя и хорошего качества, но все же категории С, отметил господин Кучеров. Госпожа Сухарева рассказала i, что на рынке реализуются примерно 50% всех помещений, остальные же сдаются в аренду. Цена на офисы категорий В+ и В, расположенные в престижных районах, колеблется от $1,8 тыс. до $4 тыс. за кв. м. Офисы категории С можно приобрести по цене от $1,5 тыс. до $1,7 тыс. за кв. м. Аренда офисов категории В+ и В составляет $30-60 за кв. м, категории С $14-20 за кв. м. Эксперты утверждают, что арендные ставки достигли предела и дальше расти не будут.

По словам замгендиректора консалтинговой компании Украинская торговая гильдия Виталия Бойко, в Днепропетровске наряду с высоким спросом существует и достаточно высокое предложение, что влияет на темпы роста цен. Специфика рынка офисной недвижимости Днепропетровска состоит в том, что новые площади застройщики предпочитают сдавать в аренду.

По мнению директора компании МАГИСТР недвижимость Андрея Козачека, несмотря на существование четко обозначенных требований, принадлежность офисной недвижимости к тому или иному классу во многом зависит от застройщика. В итоге получается весьма приблизительная градация, которою на бытовом языке можно описать следующим образом: очень хорошо, хорошо, немного хуже. Согласно информации компании Real Nest, объекты класса А, как правило, не соответствуют заявленному уровню по такому параметру, как наличие соответствующей парковки. Стремление застройщиков размещать офисные площади в центре города изначально ставит под вопрос соблюдение этого требования. В связи с этим офисы, сданные в эксплуатацию в течение 2004-2006 гг., вероятно, ближе к классу В+. Однако уже в текущем году в Днепропетровске ожидается появление зданий, соответствующих классу А.



Главная --> Публикации