Главная --> Публикации --> Американцы хуже платят по ипотечным кредитам В поисках управдома Если вы сдаете квартиру, но спать хотите спокойно… Бездомный экономкласс Шаймиев кредитует

Бронирование квартир
О том, что гостиницам любого уровня в Москве существует серьезная конкуренция в виде посуточно (или даже на несколько часов) сдаваемых квартир, знают практически все путешественники, а также те, кому по работе приходится часто ездить в командировки. Ведь они являются целевой аудиторией агентств и хозяев, предлагающих свои квартиры в краткосрочную аренду. Однако возможность снять жилье на ночь или пару суток оказалась востребована не только ими, но и самими москвичами, у которых тоже нередко возникает такая необходимость: для романтических встреч или же чтобы разместить проезжающих через Москву транзитом родственников.

Любой прибывающий в Москву уже на вокзале встречает агентов с табличками Сдам квартиру, комнату. Рынок посуточной аренды серьезно развит в столице, и вполне возможно сразу снять себе жилье, причем как при помощи многочисленных агентств, так и непосредственно у самих владельцев квартир. Тем не менее, чтобы не столкнуться с неприятными неожиданностями, стоит заблаговременно позаботиться о съеме комфортного жилья.

Разумеется, и частники, и официальные компании определяют лимит въезжающих постояльцев: в однокомнатной квартире, как правило, могут остановиться один-два человека, в двухкомнатной трое-четверо. Число жильцов оговаривается в условиях сдачи квартиры и ограничивается не только количеством квадратных метров, но и имеющейся мебелью. В зависимости от изменения числа проживающих, цена вполне может и повышаться, но это не обязательное условие. Зато довольно распространена система скидок: чем дольше вы живете в квартире, тем дешевле она вам обходится. При бронировании стоит уточнить особо, о конечной ли цене идет речь, поскольку к сумме, указанной на сайте агентства, могут добавляться комиссионные, составляющие определенный процент от суточной стоимости жилья.

Предложений о сдаче в аренду квартир посуточно огромное количество. На деле же агентства советуют бронировать понравившиеся апартаменты заранее, поскольку уходят хорошие варианты довольно быстро. Преимущества квартиры перед гостиничным номером очевидны: прежде всего, здесь просторнее и нет того официоза, который всегда ощутим в присутственных местах. Да и оплата идет по количеству реально проведенного в арендованном жилье времени. Правда, зачастую для того, чтобы снять квартиру на несколько часов, придется оплатить не почасовую сумму, а часть суточной оплаты, но это в любом случае меньше, чем стоимость номера в гостинице, который приходится бронировать как минимум на сутки, сколько бы вы там ни пробыли. Да и потом, можно снять квартиру на несколько человек, что также существенно понизит личные расходы.

Чем дальше от центра, тем цены, разумеется, ниже. До Третьего транспортного кольца цены держатся от 2000 рублей за сутки, в спальных районах можно найти жилье за 1000-1500 рублей. Квартиры в историческом центре Москвы, особенно VIP-апартаменты интересны, прежде всего, иностранным туристам и приезжающим в деловые командировки иностранным менеджерам высшего звена. Цены на такие апартаменты довольно высоки и могут доходить до 8000-9000 рублей. Двухкомнатная квартира на Арбате, с евроремонтом по индивидуальному проекту предлагается за 5000 рублей, на Тверской примерно такого же уровня квартиру можно снять за 5500-7000 рублей: отсюда виден Кремль, что ценится особо. Как правило, агентства предлагают уже полностью укомплектованные квартиры, с мебелью, техникой, посудой и постельным бельем. Дополнительно нужно оговаривать наличие Интернета.

Стоимость и условия
Распространено мнение, что снимать квартиру намного дешевле, нежели бронировать номер в отеле. Это не совсем так: цены на московские квартиры вполне сопоставимы с расценками гостиниц. Так, однокомнатную квартиру в ЦАО можно снять в среднем от 2500 рублей в сутки, двухкомнатную от 3500, трехкомнатную от 4000 рублей.

Бывает и такое, что, оставляя временных жильцов на несколько часов в квартире, хозяева вообще не доверяют им ключи, а закрывают двери снаружи и приходят через оговоренное время, чтобы выпустить на свободу. Если же понадобится срочно выйти, то можно позвонить соседке, у которой находится еще один ключ. Иногда хозяева забирают паспорт в залог, чтобы получить свои ключи обратно в обмен на документ. Подавляющее большинство частников не заключает договор найма, и в случае каких-либо накладок претензии предъявить будет крайне сложно. Разумеется, есть на этом рынке и вполне приличные варианты, которые могут устроить жильцов не только возможностью переночевать за относительно небольшую цену, но и предлагаемым уровнем комфорта.

Впрочем, далеко не всем владельцам квартир в Москве хочется делиться своими прибылями с агентствами, несмотря на то что те зачастую берут на себя и обязанности по текущему ремонту, и поиск клиентов. Сегмент частного рынка квартир более дешев и вместе с этим менее надежен. Разумеется, здесь неожиданности могут быть самыми разными и обшарпанная обстановка, текущие краны и пересекающие местность тараканы могут оказаться еще не самыми неприятными из них. Однако о многом можно узнать заранее кто предупрежден, тот вооружен.

Для того чтобы заселиться, обязательно нужно предъявить документы, однако их наличие еще не гарантия того, что агентство (или непосредственно хозяин квартиры) согласится сдать вам жилье. Как правило, собственники довольно серьезно относятся не только к сохранности своего жилья (для того чтобы успешно сдать его, требуется ремонт, стоимость которого начинается от $15-20 тыс.), но и к спокойствию соседей. Поэтому многие сразу предупреждают о том, что жилплощадь не предоставляется для проведения праздников, и шумным компаниям могут отказать сразу или же выехать по звонку соседей позже, расторгнув в одностороннем порядке договор найма. Отказать могут и просто из соображений ненадежности клиента.

Порядок заселения и расчет
Частный вариант однозначно не подходит для тех, кому нужно документальное подтверждение своего пребывания в столице это касается, в частности, командированных. Зато для бухгалтерии оказывается достаточным акта выполненных работ, счета-фактуры и кассового чека документов, выдаваемых агентствами, которые официально проводят ваши деньги через кассу. При этом оплату вполне можно вносить как наличными, так и по безналичному расчету или при помощи пластиковой карты.

Есть и другая возможность развития событий: когда агент встречает на вокзале и везет в квартиру, где на месте и происходит оплата. В зависимости от уровня агентства, в дополнение к аренде квартир иногда оказывается дополнительный комплекс услуг: трансфер и визовая поддержка, организация экскурсий и аренда автомобилей.
В объявлениях о продаже квартир после цены иногда можно встретить небольшую приписку: Торг уместен. Это означает, что хозяева готовы пойти на некоторые ценовые уступки при продаже квартиры. А что делать в тех случаях, если этих волшебных слов в объявлении не проставлено? Торговаться ли при просмотре? И если да, то насколько это оправданно?

Оплата за квартиру чаще всего производится перед заселением, причем, бронируя жилье, необходимо уточнить, где именно будет происходить расчет, а также залоговую стоимость имущества. Вместо денег в залог иногда просят и какой-либо документ. Агентство может предложить приехать в офис, чтобы заключить договор и оплатить аренду. Этот вариант не слишком-то удобен для приезжих он, скорее, подходит москвичам. Да и платить за квартиру, видя ее только на фотографии, сомнительное удовольствие. Практика показывает, что в результате можно въехать в квартиру, лишь отдаленно напоминающую глянцевую картинку в каталоге.

Пока торговаться с продавцами можно. В среднем, сейчас можно выторговать скидку в 5%, что стоимости квартиры $150 тыс. означает $7,5 тыс. Жилье с хорошими потребительскими качествами продолжает дорожать, тогда как цены на объекты, явно переоцененные во время прошлогоднего ценового бума, постепенно корректируются, прокомментировали в пресс-службе компании Инком-Недвижимость.

Идем на уступки
Постепенное выравнивание цен на рынке недвижимости и снижение спроса привели к тому, что в ходе приобретения жилья стал возможен торг. Если в период ажиотажного спроса продавцы могли безнаказанно вздувать стоимость квартиры, зная, что и так купят, то сейчас цены становятся более адекватными параметрам жилья. Затишье на рынке привело к тому, что покупатель стал более обдуманно принимать решения. Начиная с сентября 2006 года многие продавцы соглашаются на небольшое снижение стоимости квартиры, выставленной на продажу, отмечает генеральный директор брокерского дома Золотые ворота Роман Мурадян. Таким образом, цены на квартиры в момент реализации немного разнятся с ценами, которые определяет продавец, выводя квартиру на рынок.

Однако при этом эксперты в один голос заявляют, что торговаться можно и нужно в большинстве случаев, даже если слов торг уместен хозяин выставляемой на продажу квартиры в объявлении не проставил. Объявления в газете и предложения в базе риелторов появляются через 3-6 дней после того, как продавец подал заявку на размещение, и за это время цена может измениться, считает Косов.

Стоит попробовать
Многие считают, что реальная стоимость квартиры всегда на 10-20% ниже цены, по которой она предлагается. Хотя бы для того, чтобы продавцу было куда отступать, а покупателю было бы приятно покупать со скидкой. Однако это утверждение далеко от истины. Продавцы сегодня ориентируются на аналогичные предложения, представленные на рынке. Они берут информацию из доступных источников, изданий и Интернета и выставляют свои квартиры в соответствие с рынком, рассказывает Павел Косов, директор территориального отделения агентства недвижимости МИАН. Это же не значит, что они хотят в результате продать на 10-20% ниже, как раз наоборот, каждый продавец надеется, что он сможет продать свою квартиру именно по заявленной цене.

Преимущества есть и у тех покупателей, которые готовы рассчитаться наличными. Как считает Павел Косов, если продавец торопится продать, то он уступит квартиру продавцу с наличными деньгами, и, возможно, в этом случае действительно цена будет чуть ниже исходной. Если же продавец преследует цель продать квартиру по максимальной цене, то он скорее продаст ее ипотечному клиенту.

В каких случаях покупатель имеет привилегии для торга? Эксперты считают, что торговаться нужно обязательно, если покупатель прямой (то есть покупает квартиру сразу, не дожидаясь, пока продастся его жилплощадь). Большинство продавцов знают, с какими сложностями сопряжена продажа квартиры в цепочке альтернативных сделок. Поэтому за прямого покупателя ухватится почти любой продавец, а значит, обязательно пойдет на уступки.

Игра наоборот
Есть гораздо более действенные, но совсем нечестные методы торга. Хотелось бы предостеречь потенциальных продавцов жилья от театральных постановок, часто используемых при показе квартиры. Самый распространенный прием так называемый дутый список. Им пользуются в основном частные маклеры или представители полукриминальных агентств недвижимости. Заключается он в том, чтобы прийти на просмотр, имея в руках (или в сумочке) бумажку со списком якобы предлагаемых поблизости квартир с адресами и ценами.

Но главным образом величина торга будет зависеть от количества аналогичных вариантов на рынке, а также от времени зависания этой квартиры в СМИ и риелторской базе. То есть чем больше аналогичных квартир выставлено на продажу и чем дольше продается понравившийся вариант, тем большую скидку можно получить. Некоторые покупатели специально выбирают тот район, где больше всего похожих предложений, чтобы впоследствии надавить на продавца.

Встречаются и торги наоборот в пользу продавца. Это когда во время показа у хозяев квартиры (либо у риелтора) просто разрывается телефон с просьбами о показе этой квартиры. Звонят, скорее всего, их знакомые (либо сотрудники агентства недвижимости) для создания видимости ажиотажного спроса. Либо раздается звонок в дверь, и выясняется, что явился еще один потенциальный покупатель (конечно, подставной), который тоже хотел бы осмотреть квартиру. Тем самым продавцы пытаются удержать стартовую цену или даже поднять ее в процессе просмотра квартиры.

Хитрость состоит в том, чтобы в нужный и оправданный с психологической точки зрения момент показать этот список хозяевам квартир так, чтобы у тех сложилось впечатление, что они в него подглядели. Список в большинстве случаев оказывает на людей шокирующее действие: они вдруг понимают, что конкурентов у них предостаточно и что необходимо идти на определенные уступки. Разумеется, цены в этом списке бывают ниже, чем хотят получить за свою квартиру хозяева просматриваемой квартиры. Это также деморализует их и позволяет существенно сбить цену на квартиру: удачно проведенный торг может позволить скостить до $5 тыс. за самую недорогую квартиру.

Если же цена за просматриваемую квартиру находится у нижнего ценового предела, существующего для данного типа квартир, то в таком случае торг будет неуместен: скорее всего, дешевле эту квартиру купить не удастся. Отметим, что, по мнению риелторов, других явных причин отказываться от торга при покупке жилья нет. Не считая, конечно, принципиальной позиции по этому вопросу самого продавца, о которой, впрочем, всегда заявляют заранее.

Ниже некуда
Отдельно взятый случай когда владельцу надо продать квартиру в сжатые сроки. Тогда продавцы с легкостью идут на уступки. Но надо сказать, что обычно в такой ситуации люди и так занижают исходную стоимость квартиры.

Проект организован группой Эксперт при непосредственном участии Экспертного совета при президенте по реализации приоритетных нацпроектов и демографической политике под руководством Медведева; Федерального собрания РФ; российского правительства; Общественной палаты; Администрации президента и организации Деловая Россия.

Нацпроект Доступное жилье одна из самых склоняемых сегодня тем. Достижениями проекта недовольны не только рядовые граждане, но и российские власти. 20 марта стало известно о старте нового, частно-государственного проекта в области строительства жилья под громким названием Российский дом будущего. В чем его разработчики видят основную беду нашей строительной отрасли и как проект намерен помочь эту проблему решить?

Мы будем сотрудничать с государством, с министерствами, поясняет Эльвира Набиуллина, руководитель Экспертного совета при президенте по реализации приоритетных нацпроектов и демографической политике. Если и будет конкуренция, главное, чтобы она была добросовестной.

Цель заявлена громкая: формирование концепции жилищной застройки в России на ближайшие десятилетия. При этом отметим сразу, что Дом будущего не позиционируется как конкурент нацпроекта. Скорее, по замыслу организаторов, комплекс мероприятий, запланированных в его рамках, призван содействовать успешной работе своего государственного собрата.

Что это и зачем?
Российский дом будущего, по замыслу его создателей, предусматривает 4 основных этапа: всероссийское социологическое исследование Какое жилье нужно россиянам? (с тем чтобы уточнить потребности основных адресатов жилищных программ); конкурс строительных материалов и инноваций; разработка законодательных инициатив в градостроительной сфере; и, наконец, создание модели дома будущего первый такой дом планируется построить уже через год, в марте 2008-го.

Как подчеркивают организаторы, Российский дом будущего это именно частно-государственное партнерство, не предполагающее государственного финансирования и ориентированное исключительно на частные инвестиции. И здесь уже могут возникнуть вопросы впрочем, сначала разберемся, что представляет собой сам проект.

Кроме того, не выдерживают никакой критики объемы строительства: по оценкам Деловой России, для того чтобы выйти на среднеевропейский уровень по обеспеченности жильем, в России нужно строить 200 млн кв. м ежегодно. В то время как реальный показатель почти в 4 раза меньше (50,2 млн кв. м в год). Стране необходим новый виток массового строительства жилья, убежден Журавлев. Причем такого жилья, которое было бы доступно человеку со средним достатком. А жилья эконом-класса у нас просто нет: есть элитное, есть так называемый бизнес-класс, есть социальное жилье. Но доступного нет.

Необходимость своего проекта создатели объясняют фактическим отсутствием качественных типовых проектов жилья, дефицитом архитектурных идей и строительных технологий. Строительство до сих пор ведется с использованием послевоенных технологий, говорит член экспертного совета Деловой России Сергей Журавлев. Не отрицая того, что типовое жилье 50-60-х, хрущевки, помогли быстро восстановить разрушенный жилищный фонд, Журавлев тем не менее подчеркивает необходимость применения новых решений и новых массовых типовых проектов. Фактически в 90-х у нас тоже была война, мы, можно сказать, потеряли весь стройкомплекс. И сейчас работаем по старым технологиям плюс индивидуальные высокозатратные проекты, говорит эксперт.

Девелоперы ориентируются на квадратный доллар, просто не успевая подумать о том, как изменится со строительством одного их дома целый квартал

Несколько слов о качестве
Поскольку критика сегодняшней ситуации на рынке недвижимости предполагалась самим форматом мероприятия, немало внимания было уделено и качеству строительства. По мнению организаторов Российского дома будущего, проблемы качества сейчас затрагивают не только рынок стройматериалов, но и рынок идей.

Культпросвет
Мало того, организаторы Российского дома будущего намерены ни больше ни меньше объяснить рядовому россиянину, сколько стоит и сколько может стоить жилье. Например, 20 лет назад мы точно знали, сколько стоит кооператив, а теперь все, что есть у масс смутное ощущение, что $4 тыс. за кв. м несколько диковатая цифра, поясняет зампред Общественной палаты (ОП) по вопросам глобализма и национальной стратегии развития Валерий Фадеев. Любая бабушка вам скажет, сколько стоит баррель нефти, а сколько должна стоить нормальная квартира, никто не знает.

Я лично знаком с человеком, который купил квартиру в новостройке с такой планировкой, что в спальне просто негде поставить кровать: в одной стене окно, в другой балкон, в третьей входная дверь, в четвертой дверь в ванную комнату, рассказал директор выставочного комплекса ЦДХ Василий Бычков. И это далеко не единичный случай таких удивительных проектов много. Есть дома, где единственным способом обеспечить вентиляцию является в прямом смысле этого слова дыра в стене; есть дома, потребляющие столько энергии, что для их функционирования требуется своя подстанция. Девелоперы ориентируются на квадратный доллар, просто не успевая подумать о том, как изменится со строительством одного их дома целый квартал, говорит Бычков. А сейчас, пока рынок находится в стадии коррекции, я считаю, что появилось время подумать, что и как мы строим.

Нет у организаторов и никакой реальной схемы привлечения в проект строительных компаний. Вопросы относительно возможных преференций для участников конкурса задавались русдомовцам неоднократно, а ответ был дан в весьма неожиданном русле. Как резюмировал глава комиссии ОП по вопросам регионального развития Вячеслав Глазычев: Мы рассчитываем на дух состязательности и честолюбие компаний. Я не удивлюсь, если лидерами конкурса окажутся не московские и не питерские организации. А для строителей из регионов главное известность и возможность проявить себя.

В то же время сам Фадеев не дал вразумительного ответа на то, сколько стоит строительство сейчас и насколько оно может быть удешевлено с применением новых технологий, поиском которых займутся участники Русского дома будущего. Сегодня себестоимость строительства дома держится практически в тайне, поэтому пока сложно сказать, сколько будут стоить квартиры, построенные с использованием новых технологий, заявил зампред комиссии ОП.

Как рассказал на вчерашнем заседании правительства Петербурга вице-губернатор Александр Вахмистров, территорию квартала между улицами Шкапина и Розенштейна планируется выставить на торги единым лотом в течение месяца. На территории общей площадью 11 га предполагается строительство делового комплекса жилье на ней строить нельзя из-за близости инфраструктуры Балтийского вокзала, говорит Вахмистров.

Проект призван увеличить емкость строительного рынка в разы, добавил Валерий Фадеев. И если каких-то представителей бизнеса это не заинтересует нам просто не по пути.
Городские власти нашли участок для продажи недалеко от центра. В течение месяца на торгах может оказаться 11 га между улицами Шкапина и Розенштейна. Эксперты отмечают, что участок находится не в самом перспективном месте, однако радуются, что город начал участвовать в развитии депрессивных территорий. По их оценке, цена на этот участок может достичь $30 млн.

Проект планировки территории, одобренный вчера правительством, предполагает строительство 19 корпусов, предназначенных для коммерческой недвижимости торгового, общественно-делового, развлекательного и гостиничного назначения, а также двух многоярусных гаражей, теплоцентра и двух распределительных подстанций.

Это запущенная территория, многие расположенные на этих улицах жилые дома были расселены несколько лет назад и стояли полуразрушенные. В 2003 г. немецкая киностудия Constantin Film снимала здесь фильм о штурме Берлина, практически не используя декораций.

Губернатор Валентина Матвиенко заявила вчера, что для освоения этой территории инвестору необходимо будет провести архитектурный конкурс, чтобы все строения были в едином стиле.

Вице-губернатор добавляет, что уже сейчас есть компании, интересующиеся проектом. Вахмистров рассказал, что вчера провел переговоры с одной турецкой фирмой, которая интересуется возможностью застройки этой территории. Вахмистров полагает, что на этой земле можно построить 150 000-200 000 кв. м коммерческих площадей, а весь проект обойдется застройщику в $300-400 млн.

Шаскольский отмечает, что потенциальному инвестору придется столкнуться с необходимостью санации территории, загрязненной благодаря соседству с заводом Красный треугольник. Затраты на ее очистку он оценивает в десятки долларов на 1 кв. м.

Руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский отмечает, что это первый случай преобразования промышленно-жилой территории силами городской администрации. Это означает, что и другие депрессивные территории, как, например, Московская-товарная или Боткинская больница, могут быть со временем расчищены и вовлечены в хозяйственный оборот, говорит Шаскольский.

Поблизости мало жилья, специально ездить в этот район за покупками мысли тоже не возникает, добавляет Водопьянов. Возможно, там будут востребованы офисы, рассчитанные на компании, работающие с портом. В любом случае надо быть очень большим оптимистом, чтобы строить там крупный объект.

А управляющий компанией Теорема Игорь Водопьянов говорит, что экологические проблемы существуют в любом старом квартале Петербурга. Гораздо большей проблемой представляется общая депрессивность территории, считает девелопер.

По словам директора по развитию группы Бекар Игоря Горского, местоположение участка достаточно сложное, существуют проблемы с подъездами. Тем не менее в центре города осталось не так много крупных участков и на торгах может возникнуть определенный ажиотаж, в результате которого цена может превысить $30 млн, считает Горский. Торговая ниша вполне освоена расположенным поблизости Варшавским экспрессом. Вероятно, инвесторам будет интересно освоить выставляемую территорию под офисы класса Б, говорит эксперт.

С ним согласна директор по развитию недвижимости компании Сестра Ривер Девелопмент Ирина Анисимова. Она называет неоднозначными территории вдоль Обводного канала. Даже такие удачные торговые центры, как Варшавский экспресс и Лента, там работают наполовину вхолостую, говорит она.

Решение о расселении квартала, ограниченного набережной Обводного канала, улицами Шкапина, Розенштейна и железнодорожной веткой, было принято администрацией Петербурга в 2004 г. Всего там было расположено 18 жилых домов, в которых проживало 2588 человек. По словам Вахмистрова, из них сейчас расселены и снесены 17 домов. Кроме того, на территории квартала расположены учебные заведения, которые придется переселять инвестору, утверждает чиновник.

ПРЕДПРОДАЖНАЯ ПОДГОТОВКА



Главная --> Публикации