Главная --> Публикации --> Что происходит с рынком недвижимости в россии? Жилье эконом- и бизнес-класса. разошлись ли пути? Как покупать зарубежную недвижимость Делиться надо Экспресс-ипотека по-русски

Хрущоба, если кто забыл, - это такое жилье, где от одной стены до другой можно достать рукой не сходя с места.

Московские власти придумали способ реанимировать хрущобы, не попавшие под программу сноса. Пятиэтажки собираются надстраивать, не отселяя жителей. Место для эксперимента уже выбрано: пять домов на окраине парка Кузьминки (дома N 56, 58, 60, 64 и 54, корп. 2 по улице Юных ленинцев). Правда, жители упомянутых хрущоб упорно отказываются становиться подопытными. Они еще не знают, что решение осчастливить их ремонтом по немецкой технологии принято на уровне глав государств и строптивость кузьминских жителей нарушает все торжественно подписанные международные меморандумы...

- Когда нам в сентябре впервые рассказали про немецкий проект, мы обрадовались, - рассказывает Надежда. - Кто же откажется от немецких технологий? Фильм показали - все очень красиво, аккуратно. Когда разобрались, поняли: что немцу здорово, то нам - смерть...

Коридор, в котором двум прохожим не разминуться, туалет, где в сидячем положении колени неумолимо упираются в стену, пятиметровая кухня и комната, где помещается только диван. У Надежды Андрюшиной вмещается еще шкаф и кот Ксюня.

- Получается, наравне с небоскребами в Москве останутся квартиры с планировкой, о которой сложены анекдоты, - говорит Надежда. - Какой смысл затевать такой убогий проект? Но больше всего нас возмущает идея реконструкции без отселения. Чтобы смонтировать лифт, надо делать пролом во внешней стене. Как вы себе представляете жизнь в квартире с дырой на улицу? А надстройку нескольких этажей поверх моей квартиры (я живу на последнем) - стройку в течение нескольких лет? И главное - ради чего? Чтобы кто-то туда въехал, а мы остались при своих пятиметровых кухнях?

Главное отличие московского проекта от немецкого: в Германии надстроенные пятиэтажки полностью перепланируют - делают из двух крошечных квартир одну большую. В Москве морально устаревшие квартиры увеличивать не собираются.

Сильнее всего возмущает мятежных жителей даже не проект, а способ обращения с ними: например, в листовках с информацией о проекте, раскиданных по почтовым ящикам, есть фраза вам предоставлено право быть включенными в пилотный проект Берлин-Москва (дескать, не забудьте сказать спасибо), а в постановлении мэрии в качестве цели проекта значится накопление опыта по реконструкции без отселения. Так что пока жители дружно голосуют против проведения над ними эксперимента (количество голосов против, поданных на собрании жителей, доходит до 98%).

- Нам обещают заменить сантехнику, - добавляет Наталья Афонина из соседнего дома. - Но я недавно сделала ремонт! Теперь ко мне придут, вскроют стену и будут перекладывать трубы. Хорошо, пусть я жлоб, как принято в последнее время обзываться, но кто заплатит мне за разбитую испанскую плитку? Немцы? Сомневаюсь. Родители, когда выезжали из бараков в хрущобы, были на все согласны. А нам в XXI веке - ради чего становиться подопытными кроликами? Пусть делают капремонт или расселяют и сносят, или хотя бы оставят нас в покое.

Жильцы должны быть довольны
вопрос: Ваша компания назначена уполномоченным проекта. В Москве уже был опыт реконструкции пятиэтажек без отселения жителей - неудачный. Почему решено вернуться к этой идее?

Президент ООО Трастинвест Павел Градов:

в: Что будет с домом после реконструкции?

ответ: В Москве 50-80 миллионов метров жилой площади требуют капитального ремонта. Правительство города ищет способы сделать ремонт самоокупаемым, и германский опыт - колоссальное подспорье.

в: Перепланировать квартиры будут?

о: Дом получит утепленные фасады. Станут современными лестничные клетки и входная дверь в подъезд. Старые окна заменят стеклопакетами. Полностью поменяют систему отопления и водоснабжения, электропроводку. Установят счетчики тепла и воды. В квартирах поменяют сантехнику. Появятся красивые лифты на наружных стенах дома. Сверху будут надстроены два-три этажа - квартиры в них продадут. Дома будут современными, яркими - мы мечтаем сделать что-то вроде Немецкой слободы.

в: Сколько времени продлится ремонт?

о: Можно увеличить площадь кухни на 4-5 метров за счет лоджии.

в: Все это время жители будут жить практически внутри стройки. Как вы предполагаете компенсировать им неудобства?

о: От 6 до 9 месяцев.

в: Кто будет жить в надстроенных этажах?

о: Компенсация - те преимущества, которые они получат по окончании. Стоимость их квартир увеличится на сумму от 15 до 30 тысяч евро. А неудобств им будет доставлено немного - работы непосредственно в квартире займут всего 5 дней.

в: А если жители не согласятся участвовать в эксперименте?

о: Возможны варианты выкупа квартир правительством Москвы для расселения очередников. Сейчас мы начинаем полное обследование состояния дома. Потом вместе с жителями будем решать, что делать.

Пропуск в лучшую жизнь

о: Мы хотим сделать так, чтобы люди говорили нам слова благодарности - ведь это не только коммерческий, но и политический проект. Меморандум об участии в нем подписали министры России и Германии в присутствии президентов обеих стран. Проект должен стать показательным и дать возможность его тиражирования. Поэтому жильцы должны быть довольны.
М2 задалась вопросом: каковы сейчас критерии элитности жилья? Оказалось, что сегодня они крайне размыты и элементы инфраструктуры элитного комплекса выбираются застройщиком во многом "на глазок" и по собственному усмотрению.

По собственно проекту принципиальных разногласий, разумеется, не возникло. Все опрошенные друг за другом говорили о том, что элитное жилье должно соответствовать самым высоким нормам и требованиям. В числе последних не только отличное качество строительных работ и используемых отделочных материалов, высота здания не более 7 этажей, интересная планировка, удачное месторасположение объекта и высокая цена за квадратный метр, но и наличие у дома так называемой социальной сферы. Под нею понимается целый комплекс дополнительных услуг, предлагаемых соответствующими структурами, размещенными в самом доме или в непосредственной близости от него: автономная котельная, подземный гараж, магазины, спортивные и тренажерные залы, бассейны, прачечные, детские игровые комнаты и прочее, что только может пожелать обитатель дорогого и престижного дома.

Известно, чтобы избежать недоразумений, любой спор о факте существования или отсутствия чего-либо нужно начинать с определения критериев самого исследуемого предмета. Например, если не выяснить признаки истинной "элиты", то ее легко можно спутать с жильем повышенной комфортности. Поэтому корреспондент М2 обратился к представителям различных компаний, работающих на первичном рынке, с просьбой охарактеризовать "типовой" элитный проект.

Пожалуй, единственное, в чем серьезно разошлись мнения участников рынка - это ценовые показатели. Разброс стоимости "элитного" квадратного метра оказался колоссальным: от $2500 до 900

Если одно из этих требований не соблюдено в проекте, то он, строго говоря, не может считаться элитным - таково мнение большинства столичных риэлторов. Некоторые эксперты дополнили этот список еще одним пунктом - однородным социальным окружением не только в пределах самого дома, но и в соседних зданиях. Иными словами, должен сформироваться целый квартал элитной застройки. К тому же в элитном доме должно быть не больше 30-35 квартир, поскольку иначе он может превратиться в дорогостоящее общежитие.

Часто при анализе жилья высшей категории рассматривают проекты, которые формально позиционируются как элитные, хотя на самом деле таковыми не являются. Многие оправдывают свою позицию тем, что элитное жилье - это некий почти недостижимый идеал. То, что имеется сейчас на рынке, в той или иной мере лишь приближается к нему. Поэтому правильнее было бы называть его жильем повышенной комфортности. Именно так считают многие специалисты. Это достаточно жесткая позиция. Чтобы как-то сгладить острые углы, возникающие при определении элитной недвижимости, некоторые участники рынка предлагают применять схему градации. Они делят жилье не на общепринятые три (типовое, повышенной комфортности, элитное), а на четыре категории (эконом-, комфорт-, престиж-, люкс-класс) и относят всю существующую "элиту" в разряд престижной.

Недостижимый идеал

Все застройщики, которые возводят дома по индивидуальным проектам в центре города, пытаются представить его как элитное. Однако оно не отвечает многим требованиям, предъявляемым к этой категории. В мире недвижимости понятие элитного жилья уже в значительной степени устоялось, и элитной считается квартира, в которой аккумулируются новейшие технологические достижения как в области строительства, так и инженерных и конструктивных решений, которые подчинены идее максимальной комфортности проживания ее хозяев.

Особое мнение

Одним из основных признаков элитного жилья является его месторасположение. Элитный жилой комплекс должен быть расположен в сравнительной близости к центру Москвы, находиться недалеко от престижной магистрали, но при этом - обособленно. Или это может быть точечная застройка в тихих уголках центра города. Необходимо помнить и о равноценном окружении здания, создающем определенную социальную среду, некий клуб проживающих в данном месте.

Еще недавно считавшиеся элитой, московские "высотки", "сталинки", "цековские" квартиры таковыми уже не являются. Даже если клиент приобретет целый этаж под свою квартиру и отделает ее на уровне мировых стандартов, все равно уровень его обитания будет заведомо ниже, чем в действительно элитных домах.

Что касается самого здания, то требования к его внешнему виду гораздо более высокие, и обойтись без отделки натуральным камнем (как минимум на уровне цоколя) никак не получится. Среди конструктивных требований следует отметить наличие стеклопакетов, причем только деревянных (не металлопластиковых) 2-3-камерных с металлокремниевым покрытием снаружи.

Вторым определяющим признаком является инфраструктура комплекса. В него включаются службы быта, сауна, бассейн, тренажерный зал, мини-маркет, зона детского отдыха. По эксклюзивному желанию клиента при комплексе оборудуется вертолетная площадка на крыше. Парковка личного автотранспорта должна быть организована в обустроенном подземном гараже. Если такового нет или он слишком мал, то жильцам предоставляют возможность покупки машиномест в ближайшем (не далее 100-200 м) подземном или наземном паркинге, обязательно входящем в контур жилого комплекса. Непременной принадлежностью элитного комплекса является охрана. Если для дома улучшенной планировки или "сталинского" типа достаточно консьержа, то элитный комплекс должен охраняться полностью, включая внешний контур.

Средняя площадь элитных квартир в вариантах 4-5 комнат составляет 200-250 кв. м. Сдаются они, как правило, без внутренней отделки и даже без межкомнатных перегородок. Покупатели такого уровня имеют возможность обустроить свое жилище в соответствии со своим индивидуальным вкусом.

Большое внимание в элитных домах уделяется лифтовому хозяйству и местам общего пользования. Лифты должны быть дорогими, их требуется не менее двух, да и наличие грузового лифта обязательно.

По данным экспертов Российской гильдии риэлторов, стоимость 1 кв. м общей площади элитной квартиры составляет $2,5-3 тыс. При перепродаже элитной квартиры, а также если она имеет высококачественную отделку, стоимость возрастает до $5 тыс. за 1 кв. м.

Квартиры в элитных домах должны иметь инженерные преимущества: обогрев полов, очистку воды на входе в дом, автономное отопление, даже если имеются технические условия получения городского тепла. Для жилья такой категории обычно предусматривают вариант автономного обогрева, дабы не зависеть от отопительных периодов. Следующим необходимым инженерным преимуществом является высокая разрешительная мощность по потреблению электроэнергии. Раньше считалось, что усредненная советская квартира имеет потребляемую мощность 3 кВт, сегодня застройщики предусматривают мощность не менее 20 кВт на квартиру.

Стоимость эксплуатации элитной квартиры составляет от $1-2 за 1 кв. м в месяц. Она включает в себя коммунальные платежи и стоимость содержания инфраструктуры дома.

Вопросами эксплуатации такого жилья занимается, безусловно, частная компания, так как государственные службы не готовы на сегодня обслуживать комплексы такого уровня. Управляющая фирма должна быть готова ответить на все вопросы, касающиеся эксплуатации здания. Во-первых, необходимо обеспечить беспрерывную и безаварийную эксплуатацию всех коммуникаций здания. В любой момент по первой заявке жильца - по телефонному звонку или записке консьержке - представитель управляющей компании должен принять заказ клиента к исполнению и решить вопрос в течение нескольких часов. Во-вторых, обслуживание комплексов такого уровня предусматривает индивидуальные услуги, куда входит, например, уборка квартир и т. д.

Темпы повышения арендных ставок в прошлом году значительно уступали лавинообразному росту стоимости квартир. Что, по мнению экспертов, вполне закономерно: подорожание жилья, как правило, отражается на цене аренды немного позднее. В этом году дисбаланс между стоимостью квартир и арендными ставками должен постепенно уменьшиться. И основное увеличение цен на аренду ожидается в сегменте элитного жилья.

В ближайших номерах мы вернемся к обсуждаемому вопросу и попробуем выбрать из существующих "элитных" проектов те, которые в полной мере отвечают этому названию.

В настоящее время самую дешевую однокомнатную квартиру в столице реально снять за $650 700.

Доходность арендного бизнеса несколько снизилась в прошлом году. Если за год цены на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости подскочили на 80 и 110%, то рост арендных ставок составил в среднем 15%. По данным специалистов холдинга МИЭЛЬ-Недвижимость, за прошедший год средняя стоимость найма в сегменте эконом-класса увеличилась для однокомнатных квартир на 18,67% (или на $100), для двухкомнатных на 14,8% (на $96) и для трехкомнатных на 20,5% (на $160).

Напротив, самые невысокие ставки установились в Юго-Восточном административном округе: в декабре 2006 года однокомнатная квартира здесь стоила от $600 до $1,5 тыс. в месяц, наем двухкомнатной обходился в $750 3,7 тыс., трехкомнатную квартиру сдавали за $1 3,5 тыс., а четырехкомнатную за $1,2 4,5 тыс.

Самые высокие по Москве арендные ставки зафиксированы в Центральном административном округе. Стоимость найма однушки в центре столицы уже в декабре 2006 года составляла от $800 до $3,5 тыс. в месяц, двушки от $1 тыс. до $8,5 тыс., а трехкомнатного и четырехкомнатного жилья от $2 тыс. до $50 тыс.

Сезонные обострения
Один из всплесков спроса на рынке аренды приходится на конец лета начало осени, когда начинается деловой сезон и новый учебный год. Сотрудники фирм, командированные и студенты ищут краткосрочную или долгосрочную крышу над головой. Поэтому август и сентябрь традиционно являются самыми активными месяцами на рынке аренды. В прошлом году в это время спрос на жилье эконом-класса превысил предложение в пять семь раз.

Ставки будут расти
В течение 2007 года стоимость аренды, вероятнее всего, продолжит увеличиваться. Эксперты компании МИАН агентство недвижимости считают, что ожидаемый в течение 2007 года показатель роста ставок не превысит 30%. Аналитики компаний МИЭЛЬ-Недвижимость и ИНКОМ-Недвижимость в свою очередь предполагают, что темпы повышения составят не более 20% в год. При этом основное увеличение арендных ставок ожидается в сегменте элитного жилья. Уже в течение первого месяца 2007 года цена аренды в сегментах бизнес и престиж увеличилась на 1,5 2,5%, тогда как в январе прошлого года ставки на жилье этих категорий практически не изменились, а в некоторых наименее популярных районах города даже снизились на 0,8 1%.

На чем можно сэкономить
Большинство арендаторов по-прежнему ищут недорогое жилье в общем объеме рынка на квартиры эконом-класса приходится 65%, а спрос на них в течение прошлого года опережал предложение в среднем в три пять раз.

К зиме потребность в съемном жилье снижается, однако в преддверии Нового года следует новый резкий взлет спроса. К весне он снова начинает расти, потому что в город приезжают туристы. Еще одной группой, подстегивающей спрос, являются абитуриенты. Весной и летом традиционно именно они являются основными нанимателями квартир, которые сдаются на короткий период, пока хозяева находятся на дачах. Спрос на долгосрочную аренду летом затихает, чтобы снова активизироваться в сентябре.

В нижнем сегменте недорогого жилья рост арендных ставок вынудил некоторых арендаторов снимать вместо квартир комнаты. А многие даже готовы сделать свой выбор в пользу ближайшего Подмосковья была бы удобна дорога. Все большим спросом пользуются соседние с Москвой города, отличающиеся хорошей транспортной доступностью, такие, как Мытищи, Красногорск, Химки, Люберцы, Балашиха. Здесь квартиры в современном доме предлагаются по цене от $400 в месяц.

За последнее время структура рынка аренды недорогого жилья несколько изменилась, отмечает руководитель управления аренды квартир корпорации ИНКОМ-Недвижимость Галина Киселева. Если раньше существенное влияние на спрос и цену оказывало расположение дома у станции метро, то сейчас арендаторы обращают большее внимание на общую транспортную доступность и готовы снимать комфортную квартиру дальше от метро. При выборе жилья эконом-класса арендаторы в первую очередь ориентируются на цены и лишь потом на район будущего проживания, хотя многие, если позволяют условия, стремятся снимать квартиру поближе к месту работы.

Популярность юго-востока и юга столицы среди квартиросъемщиков объясняется самыми низкими ценами на квартиры по сравнению с другими районами Москвы. На рынке аренды в ЮВАО и ЮАО пользуются спросом районы станций метро Марьино, Братиславская, Орехово, Царицыно и Выхино. Увеличивается спрос и на квартиры в отдаленных районах Москвы, таких, как Жулебино, Бутово и т. д. туда можно добраться от станции Выхино.

Меньше чем за $600 в месяц квартиру в Москве снять невозможно, комментирует руководитель направления аренды МИАН агентство недвижимости Гульнара Рахмангулова. А за эту цену ее реально найти только в самом дешевом округе Москвы в Юго-Восточном.

Аналитики корпорации ИНКОМ-Недвижимость отмечают новую тенденцию на рынке аренды. За прошедший год резко увеличилось количество съемщиков, которые рассчитывали приобрести квартиру по ипотеке, но лишились этой возможности из-за резкого подорожания жилья. Если в 2005 году аренда обходилась всего на 10% дешевле, чем ипотечные платежи, то сейчас разница между ними достигла двух трех раз. Например, двухкомнатная квартира площадью 55 кв. м в настоящее время стоит в среднем около $250 тыс. Если купить ее в кредит, придется ежемесячно выплачивать по $2,4 тыс., а в аренду ее можно снять за $800 1 тыс. в месяц.

Ныне в моде бизнес-класс
Большим спросом (61% общего числа) пользуются квартиры, находящиеся в ценовом диапазоне $600 1000 в месяц, отмечает заместитель директора управления аренды холдинга МИЭЛЬ-Недвижимость Мария Жукова. Предложение же в этих категориях по-прежнему в несколько раз ниже спроса. Лидируют по объему предложения традиционно двухкомнатные квартиры. Прямо противоположная картина наблюдается в более высоком ценовом сегменте. Жилье бизнес-класса в структуре предложения составляет порядка 70%, а общий спрос на него раз в пять меньше.

Г. Киселева считает, что лучше всего работает недвижимость эконом-класса. Самую высокую прибыль приносит элитный сегмент, хотя после покупки дорогой квартиры нужно вложить немалые средства в ремонт и отделку и только потом сдавать ее в аренду, поясняет она. И совсем другое дело однушка эконом-класса, которая потребует минимальных вложений и срока ремонтных работ. Такая недвижимость быстрее начнет работать и приносить прибыль. Если человек намерен продать эту недвижимость через два три года, то лучше приобрести несколько одно- и двухкомнатных квартир в типовых домах, чем вкладывать деньги в элитное жилье. Тем более что эконом-класс всегда пользуется большим спросом, и в этом сегменте никогда не будет простоя.

Надежный, но медленный заработок
По наблюдениям большинства экспертов, в последние два три года на рынке аренды квартир значительно увеличилось количество предложений бизнес-класса (по цене от $800 в месяц). Как правило, это инвестиционные квартиры, которые приобретаются с целью вложения денежных средств, а не для постоянного проживания. Владельцы сдают такие квартиры в аренду, извлекая дополнительный доход. Те, кто покупает жилье для последующей сдачи, в основном делают выбор в пользу домов средних и высших ценовых категорий.

Общая идея постановления заключалась в том, что принудительное изъятие земельных участков для нужд города допускается только в тех случаях, когда запланированный объект невозможно разместить в другом месте. Собственнику земли должна быть предложена компенсация за изымаемый участок. Разумеется, его обязаны заранее уведомить о готовящемся изъятии, и в том числе сообщить о цели изъятия.

Однако в целом приобретение квартиры для извлечения дохода от сдачи ее в аренду пока еще не очень выгодный бизнес. Несмотря на то что арендные ставки неуклонно повышаются, они пока несопоставимы со стоимостью самой квартиры: за счет аренды ее приобретение окупается слишком долго, чтобы эту операцию можно было считать финансово привлекательной. В прошлом году доходность от аренды жилья существенно снизилась, что опять-таки было связано со значительным подорожанием недвижимости. На сегодняшний день прибыль от вложений в недвижимость при последующей сдаче в аренду составляет не более 5 7% годовых.
Прежде всего следует уточнить, что рассмотренный проект был в целом одобрен, но мэр Москвы указал на необходимость доработать его.

В этом контексте становятся понятными слова некоторых столичных чиновников о том, что город будет работать с каждым собственником отдельно.

Что интересно, постановление не ограничивает права по использованию земли: собственник, землепользователь, землевладельцы и арендаторы или иные владельцы земли могут владеть, пользоваться и распоряжаться этой землей по своему усмотрению. При выплате компенсации любые вложения в участок, которые собственник сделал после постановления правительства об изъятии, при оценке имущества уже не учитываются. Таким образом, на сегодняшний день столичные законодатели заранее готовят граждан к тому, что часть их затрат может просто пропасть.

По мнению законодателей, судебное решение должно решать вопрос о выплате собственнику компенсации с учетом его убытков и упущенной выгоды. Но владельцы земли должны понимать, что никто, кроме них, не станет бороться за справедливую оценку их участка. Так что все рассуждения законодателей о размере компенсации так и останутся на уровне рассуждений. Сложно представить, что истец попросит суд обязать собственника как можно дороже продать его землю.

Демарш несогласных
Разумеется, владелец земли вправе не согласиться с решением об изъятии или выкупе земли. В этом случае московские власти подадут иск о принудительном выкупе участка.

Почем земля для города?
Отдельного внимания заслуживает вопрос об определении стоимости изымаемого имущества. К счастью для собственников, мэр Москвы предложил, чтобы изымаемые объекты оценивали независимые специалисты. Такие меры позволят избежать как занижения стоимости городом, так и ее увеличения собственником.

Все изъятия и выкупы планируется осуществлять на основании генплана развития города. Поскольку с этим документом вправе ознакомиться любой горожанин, по мнению правительства Москвы, это должно способствовать разумному использованию земель, которые по генплану планируется застроить. Подразумевается, что собственник, узнав о том, что его участок должен достаться городу, не станет затевать масштабное строительство. Как уже говорилось выше, такой подход является ограничением прав собственников земли. Бутовское противостояние так ничему и не научило городские власти, хотя они и заявляют, что стараются учесть этот печальный опыт.

Вероятно, было бы целесообразно заимствовать опыт закона о землепользовании и застройке в городе Москве, рассматриваемого в настоящее время столичными законодателями. В соответствии со ст. 6 указанного закона при определении стоимости городского имущества указывается рыночная цена участка и расположенных на нем строений. Рыночная стоимость земельного участка не должна быть ниже кадастровой. Если собственнику земли предоставят равные условия с городом, это будет как минимум справедливо.

Тем не менее, несмотря на все заявления о работе с собственниками на рыночных условиях, законодатели рассматривают и возможность проведения оценки государственным оценщиком, который, правда, не будет зависеть от города. Однако в объективность такого оценщика поверить сложно.

Поскольку земли недобросовестных собственников предполагается изымать, мэр Москвы считает необходимым принять закон, который позволит избежать произвола чиновников. Учитывая то, что вопросы утверждения и изменения правил землепользования и застройки; выбор участков для застройки; резервирование земли для нужд города; решений об изъятии земли и пр. относятся к компетенции правительства Москвы и Мосгордумы, можно только надеяться на принятие адекватных актов. В противном случае земли будут переходить к городу в упрощенном порядке и в очень короткие сроки.

Что такое хорошо
Еще одна мысль городских властей не оставляет в покое горожан. Московские власти планируют изымать ненадлежаще используемые земли. Сама идея неплоха. Одна угроза утраты участка способна заставить собственника с большей ответственностью подойти к вопросу его использования. Вместе с тем городские власти могут ужесточить требования к владельцам земли в Москве, и тогда количество случаев, когда использование земли будет считаться нецелевым, сильно возрастет.

В любом случае политика партии станет очевидной в ближайшее время, когда новые нормы начнут применять на практике. Уже сейчас можно посоветовать собственникам земли и иной недвижимости изучать генплан развития города. В том случае, если ваше имущество решат изъять для нужд города, его лучше продать или начать готовиться к долгим судебным тяжбам. Если учесть, что иск о принудительном выкупе поступит в суд только через год с небольшим после уведомления об изъятии (таково требование закона), весь процесс займет никак не меньше двух лет. Собственникам придется научиться использовать свои права. При защите в суде стоит упирать на то, что законодательство (в том числе и федеральное) защищает права собственников, связанные с распоряжением имуществом.

Есть ли какие-нибудь основания для надежд на лучшее? В принципе законодатели обещают учитывать интересы собственников земли при разработке законов. Пока же остается слишком много нерешенных вопросов. Нет ясности с механизмом оценки недвижимости. Опасения вызывает и предложение законодателя о разумности действий собственника с момента его уведомления об изъятии земли. Скорее всего любые меры, связанные с улучшением имущества, будут признаваться неразумными.



Главная --> Публикации