Главная --> Публикации --> Панельное домостроение. типовой сериал Мимо центра Внимание, снимаем! Лосиному острову готовят мораторий на строительство Страхование жилья как залог душевного спокойствия

Где хотят разместить крупные подземные многофункциональные комплексы в первую очередь:
Ул. Крымский Вал, ул. Новый Арбат, Павелецкая площадь, площадь между гостиницами Метрополь и Москва, проспект Академика Сахарова, Водоотводной канал, Пушкинская площадь, Старая площадь, Сухаревская площадь, площадь Тверской Заставы, Триумфальная площадь, Тургеневская площадь, подземное пространство Бульварного кольца, площадь Яузских Ворот, Всероссийский выставочный центр.

Правительство Москвы планирует сегодня рассмотреть Концепцию освоения подземного пространства города и основные направления подземной урбанизации. Корреспонденту Газеты удалось ознакомиться с проектом. Как признают авторы концепции, на московской земле строить уже практически негде. Поэтому в ближайшие годы строители, инвесторы и чиновники углубятся под землю. Последствия такой подземной урбанизации пока предсказать трудно.

Зоны станций Московской железной дороги: Москворечье, Кунцево, Тестовская.

Зоны станций метро: Сокол, Петровско-Разумовская, Рижская, Шоссе Энтузиастов, Текстильщики, Варшавская, Нагатинская.

Поэтому предлагается к 2010 году увеличить долю подземных площадей по отношению к общим строящимся площадям почти вдвое - до 15%. С 2008 по 2010 год должны быть выстроены более 2,5 млн кв. м подземных сооружений. Основное место в них займут автостоянки и торгово-развлекательные комплексы. Последнее должно привлечь частных инвесторов, уверены чиновники. В связи с этим на всю программу потратят сравнительно немного бюджетных средств (около 270 млн рублей), причем половину из них - на возвратной основе. Впрочем, пока даже на выгодные подземные стройки в центре города не всегда удается найти инвесторов. К примеру, на давно объявленную реконструкцию Триумфальной и Пушкинской площадей. Но чиновники не унывают: в концепции предлагается создать систему стимулирования освоения подземного пространства. Определены и места в столице, которые разроют в ближайшее время.
Торговые сети, развивающие бизнес в Ростове, столкнулись с дефицитом площадей. В погоне за удачным размещением магазинов ритейлерам приходится конкурировать не только между собой, но и с банками, которые активно открывают филиалы и допофисы.

Собственно целевая программа освоения подземного пространства города на 2008-2010 годы, в которой будет подробно изложен план мероприятий, должна появиться лишь в конце текущего года. В концепции, разработанной департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы, представлены основные направления мероприятий. Менее 30% строящихся в городе объектов различного назначения имеют подземную часть. В результате доля площадей подземных сооружений в общей площади объектов, введенных в эксплуатацию за последние пять лет, не превышает 8%, - сетуют авторы проекта. Ежегодно в столице строят не более 700 тысяч кв. м подземных сооружений. Чиновники признают, что глубже рыть мешают и вполне объективные причины: особенности геологического строения территории Москвы, гидрогеологические условия, уже сложившаяся наземная застройка. Однако нередкие провалы грунта в столице и угроза историческим сооружениям их, похоже, не пугает. В большинстве случаев отказ от освоения подземного пространства негативно влияет на формируемую планировочную и архитектурно-пространственную структуру города, - говорится в документе.

За 2006 г. арендные ставки на торговые площади увеличились примерно на 20%, оценивает замдиректора АН Парус Максим Хмель: В начале года арендные ставки в среднем составляли 800-850 руб. за 1 кв. м в месяц, в конце года 1000 руб. за 1 кв. м в месяц. Аренда магазина, расположенного в месте с хорошей проходимостью, обойдется в 1300-1600 руб. за 1 кв. м в месяц, добавляет специалист по коммерческой недвижимости АН Альтаир Татьяна Калашникова. В центре города на ул. Большой Садовой (от пр-та Буденновского до пер. Крепостной) ставки аренды доходят до 5000 руб. за 1 кв. м в месяц, уточняет Хмель.

По данным Knight Frank, на конец 2006 г. общий объем торговых помещений в Ростове составил 1,2 млн кв. м. 76% из них приходится на долю помещений свободного назначения, качественные ТЦ занимают не более 330 000 кв. м. По данным мэрии, в Ростове сейчас работают 35-40 торговых центров площадью от 1000 кв. м. Среди них Мегацентр Горизонт, Metro Cash Carry, О'кей, Вавилон, Миллениум, Континенталь, 21 век, Меркурий, Вертол-Сити, Эльдорадо, М.Видео, Техносила, Старик Хоттабыч, Прогресс, РостовЦум, Podium, А'стор Плаза, Проспект. Обеспеченность населения города торговыми площадями равна 450 кв. м на 1000 жителей. По итогам 2006 г. объем розничного товарооборота в Ростове составил более 120 млрд руб. (на 10-11% больше, чем в 2005 г.).

По словам Калашниковой, на окраинах спальных микрорайонов можно найти торговые помещения по 650-800 руб. за 1 кв. м в месяц, но они не очень привлекают арендаторов. Еще дешевле стоят торговые точки на рынках. По данным мэрии, в городе работает 45 розничных рынков общей площадью 25,6 га, количество торговых мест на них почти 22 00 Аренда одного места составляет от 30 до 250 руб. в месяц. Однако в планах мэрии закрыть до 2009 г. половину рынков.

В новых торговых центрах (Мегацентр Горизонт, Вавилония, А'стор Плаза, Вертол-Сити, Проспект), по данным риэлторов, ставки колеблются от 1300 руб. до 6500 руб. за 1 кв. м в месяц. Площади этих комплексов практически заполнены, утверждают их собственники.

Бороться за удачное месторасположение ритейлерам приходится не только между собой, но и с банками, которые в последнее время активно развивают свои филиалы и допофисы. Требования банкиров к качеству, площадям и расположению помещений такие же, как у торговцев: фасад с выходом на проходную улицу, площадь 100-400 кв. м, объясняет Хмель. Особенно востребованными становятся спальные микрорайоны Александровка, Сельмаш, Северный и Западный, говорит Сосницкий. Интерес банкиров понятен: как и ритейлеры, они должны находиться поближе к потребителям своих услуг, замечает он.

Спрос на покупку торговых объектов увеличивается, отмечают участники рынка. Крупнейшие местные торговые сети Империя продуктов, В двух шагах и краснодарский Магнит предпочитают покупать магазины, говорит Хмель. При грамотном подходе конкурент может запросто занять раскрученное место прежнего арендатора, объясняет он. А собственные площади не только повышают капитализацию бизнеса, но и дают определенные гарантии предпринимателям. Под магазины одежды, обуви, косметики востребованы помещения площадью 60-150 кв. м, говорит Калашникова. Продуктовым сетям требуются площади побольше от 400 кв. м, добавляет Хмель. Такие площади в дефиците, отмечает гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий.

По данным риэлторов, в спальных микрорайонах стоимость торговых объектов вдвое дешевле 65 000-80 000 руб. за 1 кв. м. В основном рынок торговых площадей здесь увеличивается за счет квартир на первых этажах, отмечает Калашникова. Собственники даже не всегда переводят свои квартиры в статус нежилых помещений, оставляя эту процедуру покупателю, говорит она. Спрос на торговые площади стимулирует девелоперов строить в микрорайонах небольшие магазины по 6000-10 000 кв. м. В 2007 г. в эксплуатацию будут сданы не менее трех объектов в Стройгородке, Северном жилом массиве и на Темернике, говорит директор АН Акцент Евгений Тенишев.

Спрос и дефицит провоцируют рост цен. В начале 2006 г. в районе улиц Пушкинская и Чехова в центральной части города был продан магазин площадью 400 кв. м, каждый 1 кв. м которого обошелся покупателю примерно в 66 000 руб., вспоминает Хмель. В декабре прошлого года подобный объект продавался уже по 110 000 руб. за 1 кв. м. В январе нынешнего года такие магазины выставляют по 160 000 руб. за 1 кв. м, путем торга можно сбить цену до 130 000-140 000 руб.

Еще несколько торгово-развлекательных комплексов появятся в 2008 г. К этому времени концерн Единство обещает построить МегаМаг на левом берегу Дона (общая площадь 63 000 кв. м, инвестиции $80 млн), ГК Мир Комвек комплекс на пр-те Нагибина (общая площадь более 70 000 кв. м, инвестиции $60-70 млн), КИТ-кэпитал ТРК в Мясниковском районе (общая площадь 50 000 кв. м), а девелоперская компания Adm Group ТРЦ Калинка-Малинка на ул. Малиновского (общая площадь более 70 000 кв. м, инвестиции $80 млн).

К запуску в эксплуатацию готовятся и более крупные объекты. Летом 2007 г. должны открыться второй гипермаркет О'кей и гипермаркет товаров для дома Castorama в Западном жилом массиве, а в ноябре магазин IKEA и семейный торговый центр Мега (общая площадь двух магазинов составит 140 000 кв. м, инвестиции оцениваются в 3,5 млрд руб.). IKEA лишь недавно удалось получить недостающую часть разрешительной документации и возобновить строительство, приостановленное Госстройнадзором в сентябре 2006 г.

УК Молл Менеджмент готовит проектную документацию для строительства комплекса Park House недалеко от Театральной пл., надеясь к концу 2007 г. получить заключение об экспертизе и начать строительство. По словам директора проекта Ильи Анашкина, строительство ТЦ площадью 100 000 кв. м с подземной автопарковкой на 1400 машино-мест займет 12-14 месяцев. Инвестиции составят не менее $100 млн собственных и заемных средств.

На территории спорткомплекса Динамо (на пересечении пр-та Нагибина и пл. Гагарина) Росевродевелопмент планирует начать строительство торгово-досугового центра площадью не менее 80 000 кв. м и стоимостью $100-150 млн.

Что такое настоящий столичный эконом-класс?
Более детальный обзор стоит начать со вторичного рынка, так как принципы ценообразования на нем более или менее понятны, а выставленные на продажу квартиры располагаются в уже построенных домах. Впрочем, тот факт, что покупатель приобретает не кота в мешке, а готовое к заселению жилье за четко оговоренную сумму, позволяет продавцам завышать цены по сравнению с первичным рынком.

Рынок московской недвижимости сегодня предлагает покупателям жилье на выбор практически в любом ценовом диапазоне, начиная от $100 тыс. и заканчивая $10 млн. Но при этом не стоит забывать, что основная масса клиентов риэлторских компаний все же ищет варианты в пределах $100 300 тыс. за квартиру. Жилье именно данной ценовой категории является самым востребованным на рынке и первичного, и вторичного жилья. Что может приобрести потенциальный клиент, располагающий суммой в этих пределах?

Заметим при этом, что при относительно скромной абсолютной стоимости квартиры цена 1 кв. м в ней составляет более $3 тыс., что достаточно много. Для сравнения: квадрат в строящихся домах на тех же окраинах равняется $2 2,5 тыс. То есть если у покупателя есть в запасе год другой, за которые дом будет возведен и сдан госкомиссии, он может приобрести двушку площадью около 60 кв. м за $120 150 тыс.

Капризная вторичка
Стоимость московского жилья в данный момент стартует со $100 тыс. На эти деньги реально купить стандартную однокомнатную квартиру площадью 32 кв. м в хрущевке. Еще около $10 тыс. прибавляются к общей стоимости объекта или вычитаются из нее в зависимости от района, общего состояния дома и этажа. Если говорить о географии этого типа жилья, можно отметить, что такие квартиры располагаются в достаточно удаленных от центра Москвы районах, таких, например, как Новопеределкино, Кузьминки или около Щелковского шоссе.

Как правило, такие квартиры располагаются в старых домах, построенных 20, а то и 30 лет назад. Это означает, что покупателю достается жилье с морально устаревшей планировкой, часто без возможности переделать все на свой вкус, старыми коммуникациями и проводкой и пр. Если при покупке квартиры в старом доме реально разглядеть недостатки будущего жилья еще до совершения сделки, то, приобретая новую квартиру, придется полностью положиться на репутацию застройщика и ждать сдачи дома в эксплуатацию.

Клиент, располагающий средствами от $150 тыс., способен купить московскую квартиру практически в любой части города. В районах, приближенных к центру, это будет однушка, а на окраине реально найти и трехкомнатное жилье площадью 70 80 кв. м. Цена 1 кв. м примерно равняется $3,5 4 тыс.

Отдельную категорию составляют так называемые инвестиционные квартиры: они расположены в новостройках, но продаются уже на вторичном рынке. Таких предложений не слишком много, а их цена достаточно высока по сравнению со стоимостью квартир в домах, которые находятся на ранних стадиях строительства. Обычно разница составляет до 10 20%, причем инвесторы стараются продать квартиры до сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности, чтобы не потерять на налогах и не ждать до полугода, пока многочисленные инстанции подготовят все необходимые документы. Таким образом, формально сделка проходит на первичном рынке.

Верхи, которые могут
К эконом-классу относятся и более дорогие и просторные квартиры стоимостью до $300 тыс. Теоретически в эту сумму вписываются еще и однушки бизнес-класса, но таких предложений на рынке мало, да и большим спросом они не пользуются. Некоторые компании специально корректируют свои проекты в сторону уменьшения площади однокомнатных квартир, чтобы обеспечить спрос.

Происходит это из-за невыгодности массового строительства недорогих домов. Несмотря на то что потенциальных покупателей очень много, застройщику выгоднее возводить дома бизнес-класса с квартирами абсолютной стоимостью от $500 тыс. Таким образом, типовые панельные дома появляются только там, где по определению нельзя построить жилые комплексы бизнес-класса, т. е. около МКАД и за ее пределами.

Дешевые новостройки становятся экзотикой
Объекты первичного рынка сегодня занимают около 20% общего объема предложений. При этом доля квартир эконом-класса среди них неуклонно сокращается. Согласно заявлениям московского правительства, в 2007 году планируется построить 4,8 млн кв. м жилья, из которых 2,2 млн кв. м пойдет на реализацию социальных программ, т. е. фактически не выйдет на рынок. Львиную долю из оставшихся 2,6 млн кв. м занимают новостройки бизнес-класса.

К слову, стоимость квартир в строящемся жилом квартале Лазурный блюз, который компания позиционирует как бизнес-класс, составляет $158 185 тыс. для однушки (цена колеблется в зависимости от видовых характеристик и этажа), $256 318 тыс. для двушки и $307 381 тыс. для трешки. При этом наибольшим спросом у покупателей пользуются именно однокомнатные квартиры.

Где искать?
Отметим, что за последние годы застройщики несколько увеличили средние площади квартир. В результате на рынке первичной недвижимости образовался дефицит жилья небольших размеров. Тем не менее проекты, учитывающие интересы покупателей с ограниченным бюджетом, все же встречаются. Так, по словам пресс-секретаря компании Сити XXI век Сергея Лядова, в проекте Лазурный блюз предусмотрено много сравнительно небольших квартир. Большинство из них однокомнатные (39 кв. м), двухкомнатные имеют площадь 62 кв. м, трехкомнатные 82 кв. м. Такие квартиры подойдут тем, кто не нуждается в больших площадях, часто предлагаемых в сегменте бизнес-класса, а предпочитает оптимальное использование пространства. Размеры квартир позволяют применить различные варианты планировок и в то же время выдержать цену на приемлемом уровне.

В районе Кузьминки ведется масштабное возведение микрорайона Волжский. Помимо большого выбора квартир район привлекателен тем, что на прилегающих территориях нет ветхих пятиэтажек. Волжский окружен жилыми кварталами с развитой инфраструктурой. Рядом расположена главная достопримечательность района усадьба Кузьминки.

Руководитель отдела продаж управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Сергей Туляков тоже замечает, что в категории эконом-класса первыми распродаются наиболее дешевые предложения площадью от 36 кв. м. В качестве примера он приводит микрорайон Новопеределкино, застраиваемый домами серии П-3М. Квартиры здесь имеют улучшенную планировку с удобными кухнями и просторными холлами.

Трудности сегодня ожидают в основном тех покупателей, которые ищут предложения в пределах $100 тыс. Из-за низкой абсолютной стоимости подобные объекты не задерживаются на рынке. Они продолжают пользоваться устойчивым спросом утверждать, что положение дел изменилось с прошлого года, нельзя.

Есть ли причины для оптимизма?
С конца прошлого года специалисты рынка официально признали тот факт, что число сделок по покупке квартир падает. В этой связи началась переориентация рынка с продавца на покупателя. Это дает шанс человеку, располагающему суммой около $200 тыс., спокойно определиться со своими желаниями и возможностями и выбрать именно то, что нужно, а не пытаться догнать постоянно растущие цены.

Покупателям, располагающим такой суммой, мы советуем обратить внимание на предложения в Северо-Восточном и Северо-Западном административных округах, где за эти деньги реально приобрести жилье большей площади, чем в среднем по Москве. Но это является лишь временным стечением обстоятельств, обусловленных относительной статичностью предложения.

Алексей Кудрявцев
Руководитель аналитической службы ЗАО МИАН агентство недвижимости:
Ценовой диапазон $100 300 тыс. за квартиру можно назвать интервалом, в котором совершается наибольшая доля покупок на рынке в настоящий момент. Но надо оговориться, что, по нашим данным, средняя стоимость сделок практически приблизилась к верхней границе интервала $280 тыс. за квартиру на первичном рынке. Средняя площадь, которую реально приобрести покупателю, обладающему такой суммой, около 65 кв. м (хорошая двушка с кухней средних размеров), причем такая квартира с равной долей вероятности может находиться как в панельном, так и в монолитно-кирпичном доме. При этом среди объектов первичного рынка, появляющихся в свободной продаже, доля монолитно-кирпичных домов явно растет. Другой вариант для указанного бюджета однокомнатная квартира меньшей площади, но расположенная в более престижном районе и/или доме бизнес-класса.

К жилью эконом-класса однозначно относится все строящееся типовое панельное жилье вне зависимости от дополнительных опций, а также отдельные монолитные дома. Жилье эконом-класса может располагаться в любом районе. Отделка мест общего пользования (подъездов, межквартирных и лифтовых коридоров) в таких домах обычно весьма аскетична. Подземной автостоянки, как правило, не имеется, да и с наземными парковками большие проблемы. Лифтовое оборудование производства КМЗ или МосОтис. Придомовые территории не огорожены, а охрана и прочие системы безопасности в лучшем случае сводятся к консьержке на первом этаже.

Сергей Лушкин
Директор департамента по маркетингу и продажам ОАО Квартал:
Ввиду того что на рынке недвижимости не существует единой классификации жилья, при отнесении квартиры к тому или иному сегменту зачастую возникают трудности. Что касается эконом-класса и его отличия от жилой недвижимости бизнес-класса, то здесь мнения большинства специалистов сходятся. Больше споров возникает при делении жилья на бизнес- и элитный классы.

Цена подобного жилья очень сильно зависит от местоположения объекта. Престижность направления и близость к метро способны повысить цену 1 кв. м жилья эконом-класса до стоимости квадрата квартиры бизнес-класса. Например, в конце 2006 года ОАО Квартал покупало квартиры в панельных новостройках под расселение жителей пятиэтажек в районе станций метро Проспект Вернадского и Юго-Западная по цене не менее $5 тыс. за 1 кв. м. При этом стоимость однушек (38 кв. м) составляла около $200 тыс., двушек (60 кв. м) около $300 тыс., а трешки (80 кв. м) по цене 1 кв. м были дешевле, но их абсолютная стоимость уже зашкаливала за $320 тыс.
Всознании многих поколений Тверская была самой главной в Москве. За шесть веков своего существования она снискала славу самой дорогой, престижной и оживленной улицы города. И это не удивительно, ведь она хранит отголоски важнейших исторических событий здесь много памятников истории и архитектуры. Если бы всему этому наследию суждено было остаться в первозданном виде, то Тверская могла бы конкурировать со знаменитейшими европейскими улицами, такими, как парижские Елисейские поля, венская Мария-Хильфер-штрассе, лондонские Найтсбридж или Оксфорд-стрит...

Площади квартир находятся в следующем диапазоне: однокомнатные 35 50 кв. м, двухкомнатные 50 70 кв. м, трехкомнатные 70 100 кв. м, четырехкомнатные 100 130 кв. м. Высота потолков в квартирах от 2,6 м.

В последние несколько лет ситуация стала меняться. Престижные магазины становятся редкостью. Улица не располагает возможностями для появления большого количества современных офисных помещений. Изменились представления и о престижном жилье, поскольку малогабаритные квартиры в сталинских домах (составляющих подавляющее большинство построек современной Тверской) уже не удовлетворяют запросам состоятельных людей. Означают ли подобные симптомы, что время заставило пересмотреть отношение к Тверской как главной столичной улице?

Тверская улица: ставка ничто, имидж все
Самый тяжелый удар Тверская улица приняла в первые десятилетия советской власти, потеряв свою уникальность и отчасти превратившись в типичный сталинский проспект. Но и в искаженном виде Тверской не суждено было утратить первостепенное значение. Так было в советские годы, статус главной улицы Тверская сохранила и после перестройки. В начале 1990-х годов тут появились самые роскошные бутики и самые престижные офисы. Наконец, самое дорогое жилье продается и сдается тоже на Тверской.

Улица начала активно застраиваться в XVII веке. Именно тогда ее украсили богатые каменные палаты знатных бояр и невиданный по красоте дворец сибирского губернатора Матвея Гагарина. Впоследствии по соседству с этими роскошными постройками появились дворцы многих именитых московских фамилий: Долгоруковых и Демидовых, Трубецких и Чернышовых, были возведены многочисленные церкви и часовни.

Статус, скрепленный веками
Как никакая другая улица Москвы, Тверская хранит память многих веков и поколений. Еще в XIV веке она служила дорогой между двумя могущественными княжествами Московским и Тверским. По ней шествовали коронационные процессии русских императоров и пышные иностранные посольства.

Тверская сыграла выдающуюся роль в становлении русского кинематографа: первая киностудия располагалась в самом начале Большого Гнездниковского переулка, в знаменитом доме Нирнзее. Это было первое в Москве девятиэтажное здание, которое долгое время оставалось самым высоким жилым домом в городе.

В конце XVIII начале XIX века на Тверской строится одно из замечательных творений архитектора Доменико Жилярди Английский клуб. К счастью, и сегодня в здании, которое нашим современникам известно как Музей революции, частично сохранились отделка интерьеров, мраморные лестницы, порталы, колонны, живописные плафоны, лепнина.
В XIX веке улица становится самой оживленной: вслед за дорогими магазинами, ресторанами и гостиницами на ней появляется лучший в Москве гастрономический магазин, чудом сохранившийся в советские годы и известный нам как Елисеевский. Он моментально стал одной из главных достопримечательностей столицы. Туда ходили подивиться на золото отделки, узорные росписи, хрустальные люстры и заморские деликатесы.

Примечательно, что именно на Тверской нередко опробовались многие инженерные и технические новинки. Так, в 1820 году появились дилижансы многоместные кареты, в которых помещались длинные скамейки в ряд так называемые линейки. В 1872 году от Страстной площади пошла по рельсам первая в Москве конка вагон, который тащили лошади, а в конце XIX века тут был пущен первый московский трамвай. Даже электричество на Тверской появилось раньше, чем на других улицах города: в 1896 году здесь установили 99 красивых фонарей.

Примерно в те же годы возводится и еще одно интересное здание доходный дом Бахрушина, расположенный по адресу: Тверская, 12, и являющийся одним из ярких образцов раннего декоративного модерна.

Но это были пусть и немалые, но единичные разрушения. Окончательно участь улицы решил печально знаменитый генеральный план социалистической реконструкции Москвы, принятый в 1935 году. В ходе его реализации Тверская стала строительной площадкой для передовых идей. По смелости и дерзости те преобразования вполне сравнимы с теми, что происходят в столице сегодня, когда на глазах исчезают целые кварталы старых построек.

Во власти генплана
Сразу после революции на Тверской начали активно сносить здания, из-за которых улица лишилась большей части исторически ценных объектов. Первой жертвой стал памятник Скобелеву, сооруженный в начале ХХ века. Затем были разрушены часовня Александра Невского и замечательный Страстной монастырь, находившийся на месте современной Пушкинской площади, там, где сейчас стоит памятник Пушкину.

Культурная ценность снесенных построек вопрос спорный (дискутируют же сегодня, называя десятки зданий в центре города рухлядью, не соответствующей понятию раритета). Но в одном разрушительная цель была достигнута однозначно: преобразованная Тверская стала одной из показательных улиц эпохи тотального атеизма: на ней не уцелело ни одной церкви. Сотни метров высвобожденного пространства были застроены творениями архитектора Аркадия Мордвинова, одержимого идеей создать идеальный советский жилой дом.

Руководствовались прямо-таки базаровским принципом: расчищали площадку для новой жизни методично и упорно, выпрямляя улицу и освобождая по ходу дела от ненужных наслоений минувших веков, казавшихся морально и физически устаревшими. Под каток попало большинство старинных зданий, мешавших расширению; часть же из них, по счастью все-таки уцелевшая, была передвинута в глубь дворов.

На пороге новых преобразований
Каждая эпоха рождает своих идолов. Новая страница отечественной истории, не дописанная и по сей день, наложила отпечаток на облик современной Тверской. В известном смысле тенденции, проявляющиеся в обустройстве главной улицы Москвы, не слишком оригинальны. Итак, состоятельные бизнесмены, владельцы гостиниц и ресторанов, офисов и торговых центров снова потянулись на Тверскую в погоне за престижем и доходами. Логика подобных устремлений ясна, прозрачна и в основе своей мало чем отличается от той, что руководила устремлениями бояр петровских времен и екатерининских вельмож, сооружавших дворцы, или купцов, стремившихся открыть здесь магазины. И все же ни в одну реку не входят дважды. Искалеченная многочисленными преобразованиями, Тверская почти утратила статус важнейшей жилой, торговой и культурной улицы Москвы. Почему это произошло?

В оправдание этих построек нужно сказать, что по добротности и внешнему виду они, конечно, не чета домам, серийно возводимым в послевоенное и хрущевское время. Но мы говорим о культурной ценности разрушенных дворцов, церквей и домов, которой не обладают массовые сталинские постройки, сооруженные преимущественно пленными немцами.
Москвичи, которые помнят многочисленные шествия, которыми в советское время были ознаменованы государственные праздники, утверждают: не было помпезнее и значительнее парадов и гуляний, чем те, что происходили на Тверской. Помнят и фасады зданий, украшенные гигантскими портретами коммунистических вождей. Нет ничего удивительного, что красочность, тоталитарность символики тут доминировала.

Впрочем, еще лет десять назад на Тверской престижных магазинов было немало, но теперь они переместились на Кузнецкий мост, в Столешников и Третьяковский переулки, где не то чтобы свободный, но менее затрудненный трафик. Это не означает, что торговая история Тверской закончилась, но характер и направленность местных магазинов, безусловно, меняется.

Причин тому несколько. Каждый, кому приходится здесь бывать, знает: Тверская одна из самых непроезжаемых улиц столицы. Более того, за исключением Тверской площади, ни в каком другом месте ее невозможно пересечь ни на каком транспорте. Выезд из переулков с четной стороны квартала реален тоже лишь через один тесно заставленный переулок Настасьинский. Могут ли в таких условиях быть востребованы бутики, посетители которых не передвигаются по городу только на личном транспорте, и никак иначе?

Единственный процветающий на Тверской сектор коммерческой недвижимости гостиничный. Так сложилось исторически, что было построено немало гостиниц, самые известные из которых Интурист, Минск и Националь. В последние годы они претерпели и еще претерпят немало преобразований.

Многочисленные автомобили оказали и другую медвежью услугу этой улице. Сегодня Тверская считается зоной экологического бедствия, не совместимой с представлениями о комфортном проживании людей с высоким достатком. Едва ли сейчас целесообразно говорить и об архитектурной ценности улицы. Десятилетия преобразований лишили ее большинства интересных архитектурных образцов, традиционно привлекающих внимание покупателей элитной недвижимости. Так что едва ли она способна соперничать с Остоженкой или Арбатом.

Битва титанов: логика или статус?
Несмотря на многие объективные перемены, происходящие с Тверской, иностранные аналитики по традиции считают ее по-прежнему эталонной, входящей в десятку самых дорогих улиц мира. Во многом это связано с расположением в историческом центре столицы, традиционно притягивающем внимание как туристов, так и горожан. Эти преимущества всегда привлекали арендаторов, считающих наличие магазина на Тверской вопросом имиджа. Зачастую арендаторы готовы платить высокую цену, даже несмотря на то, что объект грозит быть малорентабельным или убыточным: ведь в некоторой степени он служит рекламным целям, а расходы на его содержание окупаются продажами в торговых центрах.

Все сказанное лишь общие наблюдения, рожденные поверхностным взглядом на ситуацию. Какие же глубинные процессы происходят на этой улице сегодня? Попробуем спросить об этом ведущих специалистов в области жилой и коммерческой недвижимости.

Сходную оценку дал и руководитель отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга МИЭЛЬ-Недвижимость Айдар Галеев: Действительно, Тверская улица в последнее время изменила свой облик. Если еще несколько лет назад она была насыщена бутиками, то сейчас стала более демократичной. В настоящее время помимо дорогих магазинов появилось также и большое количество бюджетных мультибрендовых магазинов. На Тверской расположены Collin's, Zara, Bosco Sport, Castro, Дикая орхидея, Boss, Подиум, Sacsh, Monsoon, Glenfield, Adilisik, ViciniBaldinini, Mexx, Trussardi, J Lo, Levi's Store, Rendez-vous, Климона, Даниель, 7 элемент. Больше всего торговых площадей принадлежит магазинам одежды, чуть меньше банкам и магазинам обуви, предприятиям общепита. Большинство кафе и ресторанов доступны по ценам. Это сетевые Шоколадница и Кофе-хаус, Азия-кафе, Сбарро, TGI Fridays, ресторан японской кухни Гино-Таки, рестораны Этаж, Версай и др..

Как утверждает коммерческий директор ОАО Авгур Эстейт Виктор Козлов, Тверская улица в Москве остается в числе главных торговых коридоров столицы наряду с другими известными улицами Арбатом, Кутузовским и Ленинским проспектами уровень которых за последнее время стал заметно выше. На Тверской стремятся открыть магазины ведущие мировые бренды, ориентированные на масс-маркет. Присутствие на главной торговой улице Москвы носит имиджевый и рекламный характер для бренда. Высокие арендные ставки не позволяют этим магазинам достигать высокой рентабельности. Вместе с тем они обеспечивают всей сети высокие продажи не только в Москве, но и в целом по стране.
Тверская по-прежнему привлекательна для торговли, однако интерес к ней проявляют не владельцы бутиков, как это было несколько лет назад, а магазины, рассчитанные на массового покупателя.

Конкурентоспособны ли в такой ситуации помещения, расположенные на Тверской?
Как рассказал В. Козлов, торговые и офисные помещения, расположенные на Тверской, имеют некоторые особенности. Например, все торговые помещения первой линии располагаются в помещениях, которые мало приспособлены к новому назначению из-за планировок, которые были спроектированы еще при строительстве здания. Тем не менее значительная часть этих помещений была адаптирована, и сегодня в соответствии с современными тенденциями они имеют большие витрины, два уровня и сложную инженерную начинку.

В погоне за престижем
Сегодня в Москве появляется все больше торговых центров, способных поспорить по удобству и функциональности с современными западными образцами. Как следствие, растут требования к качеству арендуемых площадей.

Наличие многих противоречивых факторов, определяющих ценность Тверской как важной торговой улицы столицы, приводит и к размытости, неопределенности критериев для оценки стоимости аренды площадей. Многое зависит от интуитивных представлений собственников помещений и их амбиций, считает А. Галеев. Но в целом здешние ставки оторваны от рыночных цен на торговые помещения в городе. Как утверждают аналитики рынка, Тверская имеет три зоны. Первая это четная сторона улицы на участке от ее начала до Пушкинской площади. Она особенно востребована арендаторами, здесь самый большой пешеходный поток. Соответственно, ставки тут самые высокие они начинаются от $5 тыс. за 1 кв. м в год и доходят до фантастических $10 тыс. От Пушкинской до Маяковской площади стоимость аренды несколько скромнее $3,5 5 тыс. Наконец, самый демократичный отрезок Тверской наиболее удаленный от центра (между Маяковской и Белорусской) $1,5 2,5 тыс. Предложения торговых площадей на продажу очень редки, стоимость таких помещений составляет от $15 тыс. до $50 тыс. за 1 кв. м в зависимости от привлекательности объекта.

Другая особенность зачастую связана с отсутствием прозрачной структуры собственников помещений. По этой причине некоторые компании, которые по практическим или этическим причинам не согласны закрывать глаза на нарушения в оформлении документов, отказываются от аренды на Тверской.

Однако насколько долго продержится такое положение? Как известно, зрелый деловой мир живет не по законам парадоксов, а по правилам логики и расчета. К тому же надо признать: имидж, за который в отечественном бизнесе еще принято платить немереные деньги, не является самостоятельной, объективной ценностью. Конечно, некоторое время соображения подобного характера берут верх в данном случае их подпитывает былая история Тверской улицы. Но лишь некоторое время, до тех пор, пока массовая торговля не возьмет верх и не сметет остатки прошлой гламурной славы.

Итак, на Тверской наблюдается весьма сложная ситуация. С одной стороны, очевидна потеря интереса к ней со стороны владельцев бутиков. С другой высочайшая стоимость аренды, обусловленная соображениями статуса и все еще приемлемая для владельцев вполне демократичных магазинов. Как тут не вспомнить Гоголя, изобразившего в своих произведениях немало типажей, отмеченных подобным противоречием? Конечно, это многочисленные франты и щеголи из Невского проспекта: Вы думаете, этот господин чертовски богат? Нет, он весь состоит из своего сюртучка. Да, возможно, именно такой феномен характеризует наш отечественный, склонный к двойственности менталитет.

Другая стройка развернется под Триумфальной площадью, которая сейчас переполнена машинами, но будет переделана и дополнится подземной частью. Аналогичные преобразования ожидают и пространство перед Белорусским вокзалом. Общая площадь подземной стройки составит около 100 тыс. кв. м. Более того, под Тверской проложат трехполосный туннель, наподобие того, что расположен под Новым Арбатом.

От новых планов к новому качеству
В ближайшие годы Тверскую ожидает появление большого количества масс-маркетов.
Такие изменения способна принести, как это ни странно на первый взгляд, очередная глобальная реконструкция Тверской улицы. Как известно, в ближайшие два года на ней появится три масштабные строительные площадки. Одна из них под Пушкинской площадью, где построят подземную парковку на тысячу автомобилей, продовольственные магазины и археологический музей (ранее тут предполагалось разместить развлекательный центр).

Уже сегодня в своих прогнозах аналитики рынка склонны оценивать скорее современные плюсы Тверской, а не ее архитектурные и художественные достопримечательности, как раз и привлекающие внимание туристов и, соответственно, состоятельных покупателей. Как утверждает заместитель генерального директора консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева, сам проект, безусловно, перспективный, место уникальное рядом сразу три станции метро. Таких мест в Москве единицы. Если центр сделает своей аудиторией средний класс, собственно тех, кто ездит в метро, их ждет большой успех.

Словом, главная улица Москвы примет более современный облик, вероятно, даже станет удобнее в транспортном отношении. Все эти обстоятельства подстегнут деловую активность не только улицы, но и всего района в целом. Но за преимущества придется заплатить немалую цену. Планы реконструкции, сколь разумными и обоснованными они ни представляются, способны поставить окончательную точку в культурной истории Тверской улицы, хранящей наслоения многих веков.

Консультант отдела торговых помещений компании Jones Lang LaSalle Татьяна Борисова рассказывает: Офисная недвижимость на Тверской не относится к функциональной. Это престижно для небольших офисов. Крупные платежеспособные компании, которым требуется площадь более 2 тыс. кв. м, не найдут на Тверской предложений, удовлетворяющих современным требованиям к офисам класса А. Если удобство приносится в жертву, то только ради престижа или позиционирования.

Офисы: в надежде на реконструкцию
В последние годы Тверская заявила о себе как привлекательное место не только для торговли, но и для размещения офисных площадей. Но тенденции, существующие в этом сегменте, не отличаются оригинальностью.

Стоимость престижных офисных помещений на Тверской одна из самых высоких в Москве $1 1,2 тыс. за 1 кв. м в год. При этом арендаторы офисов тоже не избавлены от тех проблем, которые осложняют развитие торгового бизнеса. Прежде всего это напряженный трафик и сложности с парковкой. Однако, по словам О. Батуриной, ряд арендаторов предпочитают именно Тверскую, рассчитывая, что грядущая реконструкция снимет остроту существующих проблем.

У руководителя группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Jones Lang LaSalle Ольги Батуриной мнение более оптимистичное. По ее словам, роль Тверской на рынке офисных площадей велика. Это связано с реализацией нескольких амбициозных проектов, осуществленных крупными девелоперами. Так, компания Капитал груп возвела недалеко от площади Белорусского вокзала офисное здание Белая площадь. На Большой Грузинской улице построена Плаза четырех ветров, а в переулках, прилегающих к Тверской, расположены здания Дуката, считающиеся лучшими в Москве.

Новая жизнь на старом месте
Итак, достоинства офисной и торговой недвижимости не безоговорочны. Сказанное не относится к гостиницам, которых на Тверской всегда было немало. В настоящее время происходит реконструкция или полная перестройка большинства имеющихся отелей.

Помимо новых построек на Тверской расположено немало советских зданий, ранее занимаемых институтами, а сегодня приспособленных под офисы. Разумеется, что по своему удобству они не способны соперничать с современными офисными помещениями. Как рассказал А. Галеев, площади представлены в смешанных офисно-жилых домах, имеющих отдельный вход на первый этаж. Арендные ставки на площади в смешанных домах составляют $800 1000, в административных зданиях до $1,3 тыс. за 1 кв. м в год. Стоимость продажи офисных площадей $8 10 тыс. за 1 кв. м.

В результате гостиница открылась не в 2004-м, а в самом конце 2006 года и сменила имя с Хилтона на Ритц Карлтон. Это пятизвездочный отель на 332 номера плюс один президентский. Общая площадь здания около 60 тыс. кв. м. Наземная часть состоит из 11 этажей, а подземная уходит в глубину на пять ярусов. Инфраструктура гостиницы включает бизнес-центр, банкетный зал, конференц-зал, подземную парковку, фитнес-центр, салон красоты, салон СПА с сауной и парилкой, множество магазинов и ресторанов.

Самый известный проект касается сноса гостиницы Интурист. Начало ему было положено еще в 2002 году: 22-этажное здание из железобетона, алюминия и стекла заклеймили как одну из крупнейших градостроительных неудач советской эпохи. Кстати, тогда власти планировали назвать новое здание на его месте Парижем: именно такое имя носил небольшой отельчик, расположенный на этом месте в начале ХХ века. К тому моменту, когда строительство находилось на стадии котлована, сменился инвестор проекта, а потом и сам гостиничный оператор.

В настоящее время реализуется проект по возведению гостиницы на месте бывшего Минска, инвестором которого является Роскредитбанк. Есть все основания полагать, что устаревшее и более чем скромное по внешнему виду здание заменит отель, отвечающий самым современным представлениям о строительстве.

Создать атмосферу XIX века и богатого русского стиля управляющая компания доверила немецкому дизайнеру Петеру Зиллингу. Номера нового Карлтона оформлены в стиле имперской России: тут и особое постельное белье со знаком Ritz-Carlton, и пуховые перины, и изящные мраморные ванные комнаты. Для создания интерьера по всему миру было собрано более 1,8 тыс. предметов антиквариата. Для сравнения: номера одного из самых антикварных отелей Москвы Метрополя насчитывают всего 800 единиц подлинной старинной мебели.

Прощай, жилье?
Завершая разговор об истории и преобразованиях, происшедших за последние годы на Тверской улице, нельзя не остановиться и на теме жилой недвижимости. Что значит иметь квартиру на Тверской? Еще десяток другой лет назад жители домов, расположенных на этой улице, считали, что живут в одном из самых престижных и удачно расположенных районов Москвы. Теперь ситуация изменилась.

Итак, замена старых морально и физически устаревших гостиниц на Тверской закономерна. Ситуация в гостиничном бизнесе Москвы такова, что на сегодняшний день является перспективным и оправданным возведение объектов самого высокого уровня. Во всяком случае это касается исторического центра города, где появление демократичных отелей невозможно по нескольким причинам. Прежде всего из-за огромного спроса на гостиничные номера (по усредненным статистическим данным, в Москве заполняемость отелей составляет около 71 72%). Другая причина это фантастическая стоимость земли в Москве, при которой возведение отелей средней ценовой категории не является инвестиционно привлекательным.

Заместитель генерального директора по вторичному рынку жилья компании МИЭЛЬ-Брокеридж Алексей Шленов добавляет: Арендовать и приобретать жилье на Тверской сегодня предпочитают иностранцы. Во-первых, это действительно престижно, во-вторых намного выгоднее, нежели проживание в отелях класса люкс.

Конечно, Тверская и сейчас считается респектабельным местом, но многие обладатели квартир там не живут. Как считает Т. Борисова, во многом это связано с неблагополучной экологической обстановкой в этом районе. Квартиры старого формата не удовлетворяет нынешним запросам состоятельных людей, поэтому в основном там селятся иностранцы, бизнесмены и другая публика, которая снимает жилье с определенными целями, но не считает его своим домом. Впрочем, на Тверской доживают наследники тех, кто получил эти квартиры, будучи в составе советской номенклатуры, потомки высших чинов военных ведомств, ученых, деятелей литературы и искусства, партийных работников.

Чтобы составить представление о недвижимости Тверской, мы попытались выяснить, какие же объекты сегодня выставлены здесь на продажу. По данным А. Шленова, в настоящее время предлагается 182 квартиры, в подавляющем большинстве в сталинских домах, малогабаритные (жилая площадь не более 22 24 кв. м). Средняя стоимость 1 кв. м в них составляет около $7 тыс., максимальная более $14 тыс. Есть квартиры с евроремонтом пяти семилетней давности, расположенные в домах, облагороженных самими жильцами, закрытый дворик, паркинг, видеонаблюдение, консьерж, охрана и т. д. Площадь таких квартир варьируется от 80 до 120 кв. м.

Впрочем, все сказанное не относится к окрестностям Тверской улицы, где сейчас имеются точечные новостройки бизнес-класса и выше, больше отвечающие современным требованиям к площади жилья и комплексу дополнительных услуг. Именно их и облюбовали наши соотечественники, обладающие определенным статусом и средствами.



Главная --> Публикации