Главная --> Публикации --> Рынок жилья подмосковья обещает покупателям скидки в феврале, но сохраняет потенциал для роста цен весной Частные дома идут на смену городским квартирам Разрешат ли жить взаймы? Что происходит с рынком недвижимости в россии? Жилье эконом- и бизнес-класса. разошлись ли пути?

вопрос: Всех взбудоражила идея Минфина с увеличением налога на недвижимость.

У администрации президента России свой взгляд на экономические идеи правительства. И часто он не совпадает с мнениями министров. Cвои ответы на самые острые экономические вопросы дает глава Экспертного управления президента Аркадий Дворкович. В интервью обозревателю Елене Шишкуновой он рассказал о том, каким будет новый налог на недвижимость, нужна ли нам новая пенсионная реформа, почему рождаемость в нашей стране начала расти, а смертность падать, сколько должно стоить жилье и кому достанутся средства Фонда будущих поколений.

Я считаю, что вычет из налога на недвижимость должен быть на уровне не менее 20 кв.м на человека. Это означает, что семья из трех человек, живущая в квартире 60 кв.м (стандартная трехкомнатная квартира), не будет платить налог вообще. Кроме того, должен быть механизм апелляции. И наконец, у региона или муниципалитета должно быть право вводить льготы для определенных категорий граждан. Например, они могут сказать, что пенсионеры не платят налог вообще. А еще можно сделать удвоенный налоговый вычет на ребенка.

ответ: Во-первых, самого закона еще нет. Во-вторых, должна быть система массовой оценки, которая невозможна без кадастра объектов жилой недвижимости. Он сейчас только разрабатывается. Когда эта оценка получается, ее нужно сразу умножить на 0.7, чтобы застраховаться от ошибок. Наконец, должен быть большой вычет для исчисления налога.

вопрос: Уже понятно, что накопительную часть пенсии нам оставят. Хотя министр Зурабов предлагал ее частично ликвидировать. В чем была его ошибка?

Если Зурабов ставил своей целью молчунов простимулировать, тогда он молодец

в: Но у варианта Минздрава есть своя логика. В бюджете Пенсионного фонда зияет дыра, давайте заполним ее накоплениями молчунов...

ответ: В том, что это отказ от ранее принятых решений. Это самое плохое, что может быть. Мы что-то объявили, пообещали что-то, люди на эти деньги в какой-то степени надеются, хотя сейчас это и небольшие деньги, а тут мы говорим, что передумали. Извините, мол, у нас текущий дефицит, нам сейчас денег не хватает. Так не делается. Если есть дефицит, то эту проблему нужно решать другим путем. Мы уже подобным образом поступили, когда отказались от накоплений для людей старше 45 лет.

в: А как же тогда решать проблему?

о: Логика есть. Зурабов говорит, что сейчас инвестировать некуда, поэтому давайте сейчас эти деньги потратим на финансирование текущего дефицита. Здесь ключевой вопрос в том, верим ли мы, что некуда вкладывать эти средства. Я верю, что есть куда. Верю, что есть много финансовых инструментов, причем как за рубежом, так и в России.

в: Говорят, что сейчас вал обращений от граждан, которые хотят перевести свои накопления в частные управляющие компании. Услышали молчуны Зурабова и испугались...

о: Можно снижать налоги. Ведь проблема текущего дефицита в том, что у нас не платят все налоги. Собираемость единого социального налога максимум 70%.

в: МЭРТ предлагает средства молчунов отдать без спроса частным управляющим. Как вам эта идея?

о: Может и так. Если он ставил своей целью так молчунов простимулировать, тогда он молодец. К тому же сейчас частные управляющие компании управляют накоплениями лучше, это видно из последних цифр.

в: Но люди молчат...

о: Думаю, лучше будет, если это произойдет добровольно. Хотя если и все отдать, деньги, конечно, никуда не пропадут. Можно и так, но в таких вопросах, чувствительных для людей, всегда важна постепенность.

в: А еще многим просто лень.

о: А им кто-нибудь объяснил, что нужно сделать, какие риски у каждого из вариантов?! Никто вообще ничего не делает. Люди поняли бы, если бы им рассказали, и сознательно сделали бы свой выбор. А сейчас всё на уровне эмоций.

в: А если сейчас просто ничего не делать, что будет?

о: Конечно. Сейчас это очень сложная процедура. Не до всех быстро доходят эти извещения, потом нужно быстро пойти и определиться. Нужно упрощать процедуру. К примеру, сказал своему работодателю и забыл.

Сделано не 60 тыс. операций, а 180 тысяч. Это могло спасти людей

о: Дефицит будет увеличиваться. Сейчас один пенсионер у нас приходится на 1.7 работающего. Если демографические тенденции не изменятся, будет один к одному.

о: В январе рождаемость выросла на 15%. Частично это эффект 250 тыс. - люди не 31-го рожали, а ждали наступления нового года. Но это 1-2% из общей суммы. В остальном же люди поверили, что ситуация реально меняется. И смертность пошла на спад. Минус 9% в январе.

в: Нацпроекты - один из приоритетов бюджетных расходов. Что-то реально уже меняется в жизни граждан?

о: Да. К примеру, сделано не 60 тыс. операций, а 180 тысяч. Это могло спасти людей? Могло. Или выдача родовых сертификатов... С ними обслуживание в женских консультациях стало чуть-чуть лучше. Может, и это какие-то жизни спасло. Или скорая помощь стала приезжать на пять минут раньше.

в: Это нацпроект Здравоохранение заработал?

о: С жильем сложнее. Все нормативные документы приняты, но механизмы нацпроекта не работают. Надо все-таки более активно землю выделять, и прежде всего под малоэтажное строительство. В том числе и ту, которая находится в федеральной собственности. Кроме того, надо поставить на поток производство домокомплектов. Тогда жилье будет дешевле. Мы прикидывали: с приличной отделкой квадратный метр может стоить до 15 тыс. рублей. Но в больших городах я потенциала практически не вижу.

в: А Доступное жилье работает?

о: Внутри Москвы - нет. Если только выводить промышленные предприятия за город и на их месте строить жилье. Но это очень сложно. Тут встают уже экологические вопросы. Нужно больше в Подмосковье выделять под застройку.

в: То есть Москве уже ничего не поможет?

о: Снижение ставки зависит в большей степени от инфляции. Думаю, в следующем году еще на пару процентов можно будет снизить. Если в прошлом году в среднем было 14% по рублевым кредитам, то в этом можно снизить до 12%. Нужно расширять еще специальные механизмы поддержки и увязывать их с рождением ребенка.

в: Объемы ипотечных кредитов растут. Ставку еще снизят?

в: Что все-таки произойдет со Стабфондом в рамках объявленной реформы?

Стабфонд разделят на три части

в: А каким будет черный день, когда резервный фонд разрешено будет вскрыть?

о: Сейчас почти все доходы от нефти и газа до цены $27 за баррель идут в федеральный бюджет, а все, что сверх, поступает в Стабфонд. Предлагается следующее. Взять все нефтегазовые доходы в целом, а из этих доходов часть направлять на поддержание определенного объема резервного фонда, который является неприкасаемым (ну, или прикасаемым лишь в плохих ситуациях). Туда, видимо, пойдет то, что уже накоплено в Стабфонде, а для поддержания постоянного объема будет вполне достаточно доходов от его размещения.

в: Куда пойдут остальные сверхдоходы?

о: Самый худший вариант - падение цен на нефть до $20 за баррель и ниже. В этом случае денег нам хватит на три года. Если будет $30 - то на много лет.

в: Для чего первые две - понятно, а что будет с фондом будущих поколений?

о: В 2008 году часть текущих доходов от нефти и газа - в интервале 4-6% от ВВП - пойдет на финансирование расходов федерального бюджета. А остаток будет перечислен в фонд будущих поколений. Получается, что Стабфонд разделят на три части.

в: Само название - фонд будущих поколений - как бы предполагает, что эти деньги для наших детей и внуков. Нет разве?

о: Сейчас идут дискуссии. Пока не решено, нужно ли эти деньги просто сохранять или направить на финансирование пенсионных накоплений, или на наполнение Банка развития, или на компенсацию выпадающих доходов в случае снижения налогов. В бюджетном послании четкого ответа на этот вопрос нет.

Федеральные стандарты появились в 1997 году, когда Правительство приступило к реализации коммунальной реформы. Тогда Госстрой выпустил свое первое постановление с "ориентирами" для регионов, исходя из которых рассчитывались потребности помощи каждой территории из федерального бюджета. Но получить эту помощь регион мог при условии, что выполнит свою часть обязательств перед коммунальной отраслью. Однако только в следующем 1998 году этот ведомственный документ приобрел статус правительственного. С этого времени главы местных администраций были просто-напросто обязаны придерживаться норм, определяемых федеральным центром. Чтобы обеспечить реформу, Правительство шло по пути постепенного ужесточения этих нормативов: поэтапно повышались и стоимость обслуживания одного квадратного метра, и доля платежей населения в общей "раскладке" финансирования ЖКХ, и уровень трат на жилье в бюджете семьи.

о: Не обязательно. Если мы используем эти деньги на инфраструктуру, то она же тоже нашим детям и внукам достанется. Если мы снижаем налоги, то это делается для развития экономики, чтобы в будущем было жить лучше. Так что это понятие более широкое, иначе зачем было что-то менять? Можно было бы и без этого деньги в Стабфонде сохранять. Просто накапливать и преумножать, вкладывая их в акции, - это вариант Минфина. Минэкономразвития склоняется к инфраструктурным проектам с привлечением Банка развития. Скорее всего, я могу спрогнозировать, решение будет промежуточным. То есть часть на одно будет использована, а часть - на другое.
Опасения, что со следующего года нам придется полностью оплачивать счета коммунальщиков - все сто процентов от себестоимости услуг, не подтвердились. Нормы оплаты жилья остались прежними. Во всяком случае, предельная стоимость квадратного метра в публикуемом сегодня постановлении Правительства "О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг на 2004 год" сохранилась на нынешнем уровне.

На деле, несмотря на то, что федеральные стандарты из года в год росли, коммунальная отрасль продолжала хиреть. Причин тому много, но главных - две: долги местных бюджетов (мэры перестали оплачивать за потребляемое больницами, школами, кинотеатрами и иными бюджетными организациями воду, тепло и свет). Вторая: местные власти вообще перестали обращать внимание на проблемы ЖЭКов - муниципальных предприятий, полагая, что коммунальщики должны сами зарабатывать деньги. А как?

Предполагалась, что через пять лет - к нынешнему году - люди станут оплачивать эти услуги полностью и тем самым своими деньгами "покроют" издержки коммунальщиков.

В Госстрое считают, что при таком положении дел нет смысла в очередной раз поднимать федеральные стандарты. Более того, документом предусмотрено, что главы местных администраций сами исходя из платежеспособности потребителей услуг и финансовой устойчивости коммунальных предприятий могут установить ту или иную планку.

Самое простое решение в этой ситуации - поднять тарифы. И в ряде регионов так и сделали. Однако практика показала, что если нормы оплаты в том или ином городе не превышают 80 процентов от себестоимости услуг (а остальное доплачивает бюджет), население платит исправно. Но как только главами администраций принимается решение поднять тарифы до 100 процентов, тут же уровень собираемости падает. При этом люди отказываются платить не только из-за скудости кошелька (и ныне каждый четвертый россиянин - бедный). Возмущает качество услуг: вода ржавая, батареи чуть теплые.

Разница между федеральным стандартом и нормой, которая установлена местной администрацией, должна компенсироваться из своего же бюджета. Однако какую часть из нынешней 10-процентной разницы возьмет на себя федеральный бюджет, а какую - региональный, в Госстрое не знают: "Это решает Минфин". Скорее всего, трансферты будут определяться категорией региона: дотационная область или же она донор.

Кстати, на практике примерно половина регионов удерживает тарифы из расчета 90 процентов от себестоимости. В каждом пятом - население оплачивает 80-85 процентов, в остальных - не более половины себестоимости.



И еще одна новость - впервые Правительство вводит стандарты стоимости капитального ремонта жилых домов. В Госстрое сообщили, что деньги на этот ремонт не должны включаться в ежемесячные платежи населения. Эти затраты полностью ложатся на плечи местной казны.

В начале марта Фонд Общественное мнение провел опрос с целью выяснить, как изменилась ситуация с жильем после запуска многочисленных социальных жилищных программ государства. Выяснилась парадоксальная вещь. Несмотря на то что треть участников опроса (32%) сказали, что за 2006 год там, где они живут, жилья было построено больше, чем в предыдущие годы, почти две трети (60%) сочли, что жилье стало менее доступным, а 27% респондентов утверждают, что для них ничего не изменилось.

В этом году правительство планирует ускоренными темпами решать пресловутый квартирный вопрос. Разработана программа и выделены деньги для обеспечения жильем военнослужащих, льготы предоставляются молодым семьям, увеличивается количество банков, предлагающих ипотечные кредиты. Однако усилия властей могут дать неожиданный эффект - реализация программы Доступное жилье станет дополнительным фактором, влияющим на повышение цен на недвижимость.

Конечно, государство должно помогать гражданам, но у этой помощи есть и обратная сторона. Многие эксперты опасаются, что реализация социальных проектов сильно подогреет рынок недвижимости. Рассмотрим эту теорию на примере Москвы и области.

Квартирный вопрос испортил не только москвичей: в жилье нуждаются 68.5 тыс. военнослужащих по всей стране, но это лишь капля в общем море. 40 млн. россиян живут в домах без удобств, 4.4 млн. человек стоят в очереди на получение государственного жилья. Ветхий жилой фонд, в котором проживает 2.5 млн. человек, составляет 3.2% общего количества российского жилья.

Например, нашумевшая программа Москвичам - доступное жилье, одобренная правительством Москвы 21 ноября 2006 года, дает льготы тем москвичам, которые прожили в Москве не менее 10 лет. Для них инвестор нового строительства должен будет зарезервировать до 80% площадей, при этом 30% из них будет реализовано по ценам, закрепленным в инвестконтрактах, то есть фактически по себестоимости! Но, во-первых, если для иногородних вход на первичный рынок будет ограничен, то не заставит себя ждать удорожание жилья на вторичном рынке. Ведь чем ниже предложение, тем выше спрос, а следовательно, и цены. По оценкам специалистов, 50 млн. кв.м и так пока не могут полностью удовлетворить спрос, составляющий приблизительно 80 млн. кв.м жилья.

- Объемы строительства в столице по-прежнему остаются ограниченными, в то время как спрос стимулируется множеством факторов - это и все более доступная ипотека, и экономический рост, и региональные миграции, - считает руководитель аналитического центра ирн Олег Репченко. - И если из общего, и так недостаточного, объема нового жилья вычесть социалку, то на долю рынка останется не так много. Да и это будет сопряжено со множеством проблем.

За 2006 год в столице было введено в эксплуатацию около 5 млн. кв.м общей площади жилых домов. Из них 1.87 млн. кв.м - для выполнения городских социальных программ. Значит, почти 40% нового жилья ушло на социалку. То есть те жители столицы, у которых нет возможности улучшить свои жилищные условия на льготных основаниях, по-прежнему живут при дефиците предложений на рынке - выбирать особо не из чего, и продавцы жилья по-прежнему могут диктовать свои условия. Плюс к этому нужно учитывать и инфляцию. Цены в стране растут на все - почему же жилье, зависящее от многих факторов (стоимость стройматериалов, топлива, энергоресурсов и т.п), должно дешеветь?

А во-вторых, выполнение госзаказа совсем не означает, что застройщики будут работать себе в убыток. Простой пример: согласно программе обеспечения военнослужащих жильем, в 2006-2007 годах будет выделено дополнительно 30 млрд. рублей, на которые планируется построить около 18 тыс. квартир для военных. При этом по программе установлена предельная стоимость 1 кв.м жилья - по Москве это 29 тыс. рублей при средней рыночной стоимости 100-125 тысяч. Возникает вполне резонный вопрос: как будет компенсирована упущенная выгода застройщиков? Не за счет ли увеличения цен на жилье для остальных категорий граждан? То же самое относится к программе сноса хрущевок и к программе, которая гарантирует очередникам из молодых семей приобретение жилья по себестоимости. Вот и получается, что когда часть возводимого жилья уйдет под социальные проекты, то спрос возрастет, а вместе с ним - и цены.

В соответствии с законопроектом, эти обязательства будут налагаться при приватизации конкретных объектов государственного или муниципального имущества, выставляемых на продажу.

Большинство экспертов сходится во мнении, что стабильный рост в рамках 25-30% в год для жилья эконом-класса - это наиболее вероятный вариант.
Государство может обязать собственников ремонтировать, восстанавливать или же сносить находящиеся в аварийном состоянии объекты недвижимости, которые были получены при приватизации государственного или муниципального имущества. В противном случае недвижимость у владельца будет попросту изъята. Соответствующий законопроект на днях внесли на рассмотрение Госдумы. Собственник поинтересовался у экспертов, к чему может привести новый механизм и не ущемляет ли он права владельца.

Напомним, в конце прошлого года президент подписал закон О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с совершенствованием разграничения полномочий, который отменил действующий с 2002 года мораторий на передачу памятников культуры в частные руки. Приватизация особняков, усадеб и других зданий возобновится 1 января 2008 года. До 1 июля 2007 года необходимо успеть подготовить полный перечень разрешенных к продаже объектов.

Все возложенные обременения будут зафиксированы в специальном документе охранном обязательстве. Как пояснили в пресс-службе парламента, новые правила будут распространяться преимущественно на памятники архитектуры и ветхие здания, находящиеся в плачевном состоянии. Однако списка этих объектов еще нет, и кто будет его составлять пока непонятно. Так что сейчас сложно сказать, приватизаторов какой именно недвижимости коснется новое правило.

Рассматриваемая инициатива результат недавно проведенной в ряде крупных городов инвентаризации объектов недвижимого имущества. Как рассказал соавтор законопроекта, заместитель председателя Комитета по собственности Госдумы Евгений Богомольный, ревизия выявила сотни аварийных, ветхих, частично разрушенных объектов недвижимости, а также законсервированных объектов незавершенного строительства. Их состояние не только создает опасность для жизни граждан. Безответственность владельцев ставит под угрозу сохранность значимых для будущих поколений объектов, сказал он. По словам Богомольного, именно после этого открытия парламентариями были внесены поправки, направленные на то, чтобы обязать приватизатора имущества, принадлежащего властям, приводить объекты недвижимости в надлежащее состояние.

В первую очередь планируется выставить на торги объекты, изначально создававшиеся как частная собственность: домовые церкви, усадьбы и часовни. На данный момент таких зданий в России насчитывается 9 тысяч. Не попадут в список кремли и храмовые комплексы, которые формируют облики городов, объекты, находящиеся под защитой ЮНЕСКО и относящиеся к всемирному историко-культурному наследию. В частности исторические центры Петербурга и Ярославля, Новодевичий монастырь в Москве и Ферапонтов монастырь в Вологодской области.

Но если с ремонтом и восстановлением здания более-менее все понятно, то относительно сноса возникает резонный вопрос: зачем продавать строение и обязывать его снести? Как пояснили в пресс-службе комитета Госдумы по собственности, эта мера пойдет в ход в том случае, если владелец не смог восстановить объект и ДЕЗ выявил реальный риск обрушения здания.

Разработанный законопроект вполне логичен, считает Алексей Остробородов, директор по продажам Межрегиональной девелоперской компании. Понятно, что государство хочет снять с себя обязательства по сохранению в надлежащем виде объектов недвижимости, которые уже находятся в плачевном состоянии, и переложить их на плечи владельцев. Конечно, собственники не обрадуются такому нововведению, но иначе аварийные здания к жизни уже не вернуть, поскольку само государство не в силах их реанимировать на бюджетные средства.

Любопытно, что чиновники Минэкономразвития выступили против предложенных поправок, заявив, что они нарушают права собственника. Некоторые эксперты же считают, что новый законопроект способен сотворить маленькую революцию в сфере приватизации. Довольно трудно прогнозировать, как именно будет реализовываться данный законопроект и какие он будет иметь последствия для рынка. Тем не менее можно сказать, что фактически будет узаконен новый способ приватизации тех зданий или помещений, которым необходимы реконструкция или ремонт, комментируют специалисты службы правовой аналитики и консалтинга ЗАО Пересвет-Инвест.

Санкции за несоблюдение требований депутаты предложили жесткие. Документ предусматривает право государства после соответствующего решения суда вернуть в свои владения объект и выставить его на публичные торги. При изъятии прежнему владельцу будет возмещаться остаточная балансовая стоимость объекта. Если она превышает рыночную, то объект выкупается по первоначальной цене.

Как считает Алексей Остробородов, если смотреть на ситуацию объективно, при возвращении объекта в собственность государства все же следует исходить из его начальной цены, к которой должны быть приплюсованы все понесенные владельцем затраты на содержание здания. Балансовую же стоимость при желании можно определить как минимальную и очень далекую от инвестиционной, причем оспорить ее будет крайне сложно.

Что касается изъятия, возмещение в данном случае может рассчитываться и как остаточная балансовая стоимость, и как инвестиционная стоимость конкретного объекта недвижимости. Как правило, балансовая стоимость всегда ниже рыночной. Ее может определить БТИ, а также муниципальное учреждение, которое осуществляет эксплуатацию данного здания (ДЕЗ), при осуществлении приватизации конкретного объекта недвижимости, поясняют эксперты компании.



Главная --> Публикации