Главная --> Публикации --> Выбираем новостройку: запад московской области Рынок жилья подмосковья обещает покупателям скидки в феврале, но сохраняет потенциал для роста цен весной Частные дома идут на смену городским квартирам Разрешат ли жить взаймы? Что происходит с рынком недвижимости в россии?

На заседании Верховного суда в начале февраля этого года была рассмотрена кассационная жалоба защиты обвиняемых Дамирова и Мустафина на решение Мособлсуда о продлении срока их содержания под стражей. В ноябре прошлого года Мособлсуд продлил арест обвиняемым, которые к тому времени находились под стражей почти год. Рассмотрев доводы сторон, Верховный суд не нашел повода для дальнейшего содержания обвиняемых Дамирова и Мустафина под стражей, и постановил выпустить их из СИЗО под подписку о невыезде.

Как вчера стало известно Ъ, Верховный суд России освободил из-под стражи главу холдинга Принт Назима Дамирова и бывшего гендиректора стройфирмы Принт Капитал Валерия Мустафина. Их обвиняют в мошенничестве, легализации криминальных доходов и участии в преступном сообществе. Компания Принт Капитал, возводившая элитный жилой комплекс Звезда России в Химках, обманула 1,5 тыс. соинвесторов. Генпрокуратура намерена обжаловать решение ВС.

Хотя на момент задержания Валерий Мустафин уже не был гендиректором компании, Мособлпрокуратура предъявила ему обвинение по четырем статьям УК РФ: мошенничество и покушение на мошенничество в крупном размере; легализация преступно нажитых капиталов и участие в преступном сообществе. По данным следствия, помимо Валерия Мустафина в преступное сообщество входил и тогдашний гендиректор Принт Капитала Игорь Сегеда. Ему предъявили обвинения по тем же статьям. Арестованный одновременно с Валерием Мустафиным, господин Сегеда также обжаловал в Верховном суде свое содержание под стражей. Его кассация была удовлетворена, но суд не выпустил гендиректора, а постановил провести заседание Мособлсуда по продлению сроков содержания Игоря Сегеды под стражей.

Господин Мустафин был задержан в декабре 2005 года. Следствие выяснило, что стройфирма Принт Капитал, возводившая элитный жилой комплекс Звезда России в подмосковном городе Химки, привлекала средства соинвесторов, не собрав всей разрешительной документации на строительство. По предварительным подсчетам следователей, потерпевшими по делу оказались полторы тысячи соинвесторов строительства.

По данным господина Кузнецова, с 2001 года Принт Капитал собрал с соинвесторов около $54 млн. Затраты на строительство составили $25 млн, а куда ушли еще $29 млн, неизвестно до сих пор, отметил он. Но самое главное, что ни одна из пяти высоток в Химках так и не была сдана 'Принт Капиталом' в эксплуатацию. За четыре года были построены три 220-квартирные высотки, работы в них проведены на 90%. Еще в одной, 25-этажной 500-квартирной высотке построено 17 этажей, а в пятой возведено два этажа, но с нарушениями, поэтому их нужно разбирать и строить заново. В июле прошлого года мы заключили договор с новыми застройщиками, продолжил господин Кузнецов. Кроме того, навстречу потерпевшим пошла администрация Химок, которая отказалась в нашу пользу от своей доли квартир в комплексе. Только благодаря этому нам и удалось выкарабкаться и найти средства, чтобы достроить первые здания. На следующей неделе планируется первая передача квартир соинвесторам.

Третий арестованный глава холдинга Принт, в который входит строительная компания Принт Капитал, Назим Дамиров. По мнению следователей, именно он разработал план мошеннических действий, направленных на хищение денежных средств граждан в форме инвестиций. Назима Дамирова также обвинили в мошенничестве, легализации доходов и участии в преступном сообществе. Но Верховный суд счел, что он не станет влиять на свидетелей, и выпустил его из-под стражи.
Освобождение господ Мустафина и Дамирова обманутых соинвесторов не расстроило. Они исправно ходят в прокуратуру и общаются со следователем, сказал Ъ один из лидеров инициативной группы защиты соинвесторов комплекса 'Звезда России' Никита Кузнецов. Нам остается надеяться, что виновные в наших бедах понесут наказание.

Все освобожденные от госповинности земли можно будет включить в черту поселений и выставлять на аукционы для жилищного строительства. Эту новость вчера сообщил на международном форуме Развитие рынка земли и недвижимости в России председатель Комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум. А его коллега, председатель Комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский добавил, что сегодня 15-20 процентов территорий всех городов России занимают заводы и надо создать все условия для их планомерного выдавливания из городов.

В пресс-службе Мособлпрокуратуры Ъ вчера заявили, что решение ВС может быть обжаловано: В Генпрокуратуре решается вопрос о внесении надзорного представления в президиум Верховного суда (на решение об освобождении из-под ареста господ Мустафина и Дамирова. Ъ). Прокуратура области по-прежнему намерена довести это дело до суда.
Не исключено, что уже до 1 мая правительство утвердит перечень всех земельных участков России, которые не подлежат включению в черту поселений и изъятий. И в стране появится много новых площадок под строительство жилья. А это значит - в перспективе квартиры должны подешеветь.

В связи с этим нововведениями статс-секретарь, замглавы минэкономразвития Андрей Шаронов сказал, что права граждан на недвижимость в России должны и будут максимально защищены. По его словам, сейчас в Госдуме находится пакет законопроектов по рынку жилья и недвижимости. Именно новые законы должны охранять спокойствие людей при обладании ими прав на квартиры, дачи, дома, гаражи. При этом чиновник подчеркнул, что земельные участки и недвижимость в этих документах рассматриваются не только как основные средства производства, но и как средства для привлечения кредитов. И привел в пример страны Европы, в которых половина кредитов обеспечиваются залогом недвижимости.

Столь оптимистичные заявления депутатов вызваны тем, что президент России Владимир Путин подписал федеральный закон о внесении изменений в Градостроительный кодекс, принятый Госдумой в конце прошлого года. Документ направлен на создание условий для увеличения объемов жилищного строительства. В том числе и для вовлечения в жилищный оборот земельных участков сельхозназначения.

Кстати, о самых спорных точках этого законопроекта о едином кадастре, который может вступить в силу с 1 января 2008 года, на конференции также много говорили, особенно о кадастровой оценке земли, которая затронет всех и каждого. Ведь именно от нее будет зависеть, сколько частным и юридическим лицам насчитают в итоге денег в уплату налога на дом, офис или на целый завод. Между тем кадастровой стоимостью в законопроекте, по словам экспертов-оценщиков, называется способ определения стоимости объекта недвижимости на установленную дату на базе рыночной стоимости. Такое определение, как пояснили РГ эксперты, нарушает Закон Об оценочной деятельности в РФ. Согласно этому федеральному закону, объектом рыночной оценки может быть только тот, что торгуется на открытом рынке и в условиях конкуренции. В России же преобладающая часть участков, сохраняемых в государственной и муниципальной собственности, не торгуется, а значит, и рыночной стоимости не имеет.

Замглавы минэкономразвития заметил - для того чтобы процедуры оформления недвижимости стали прозрачными, в России необходимо создать единый кадастр недвижимости, институты массовой оценки земли и недвижимости для налогообложения, а также с успехом завершить дачную амнистию. Впрочем, то, что эти процессы затянутся не на один год, стало ясно из слов руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Сергея Подобеда. Он сообщил, что пока в России только 25 процентов земельных участков оформлены по всем правилам и включены в Государственный кадастр. Причина - крайняя запутанность процедур оформления.


Между тем
Цены на недвижимость в российских городах за последнее время побили рекорды. За исключением Москвы, сегодня самое дорогое жилье из российских городов-миллионщиков - в Самаре (1,7 тыс. долл. за кв. м), а самое дешевое - в Омске и Ростове-на-Дону (1,3 тыс. долл. за кв. м). Цена одного квадрата жилья в Екатеринбурге и Казани - около 1,4 тыс.долл., в Новосибирске и Нижнем Новгороде - 1,5 тыс. долл, в Уфе и Челябинске - около 1,6 тыс.долл, в Санкт-Петербурге - около 1,5 тыс. долл.

В такой же правовой неопределенности находится в законопроекте и процедура апелляции результатов оценки. Президент РСПП Александр Шохин, например, обратил внимание на то, что в законе необходимо предусмотреть возможность оспаривания результатов оценки и привлечения независимого оценщика. Кроме того, Шохин считает, что закон о государственном кадастре недвижимости должен быть принят в ближайшее время. Если же, по словам главы РСПП, этого не произойдет, то потребуется перенести введение в действие закона, предусматривающего переоформление в собственность или аренду земельных участков, находящихся у предприятий на праве постоянного или бессрочного пользования. Этот закон должен вступить в силу с 1 января 2008 года, и он предусматривает предельную ставку 2,5 процента от кадастровой стоимости при оформлении таких земельных участков. Шохин также считает, что между вступлением в силу закона о государственном кадастре недвижимости и законом о переоформлении прав на землю должен пройти как минимум год.

Следует отметить, что в большинстве случаев следует различать многофункциональные проекты, ставшие таковыми благодаря желанию девелопера выжать максимум из имеющегося относительно небольшого, но удачно расположенного участка, и проекты, расположенные на больших участках, что позволяет целенаправленно экспериментировать с недвижимостью разных типов в рамках одного проекта. Если маленький участок подразумевает вертикальное разделение на различные типы назначения в рамках одного здания, то на большом участке уже возможно горизонтальное разделение на несколько зданий, которое является значительно более эффективным.

В последние несколько лет строительство многофункциональных центров становится все более популярным среди московских девелоперов. Во многом это является отражением общемировых тенденций, стремления к максимизации имеющихся ресурсов и минимизации возможных девелоперских рисков, которые могут быть актуальны в Москве ничуть не меньше, чем в Лондоне, Токио или Нью-Йорке. Тем не менее специфика московского рынка заключается в том, что подобные проекты по-прежнему в новинку и нередко у девелоперов нет четкого понимания, как правильно сочетать различные компоненты многофункционального комплекса.

Этот вариант преимущественно встречается в центре города, что было обусловлено острой нехваткой как торговых, так и офисных площадей в столице. Не случайно многофункциональные комплексы были среди первых построенных в Москве проектов, нацеленных на получение доходов от аренды, это и крупномасштабный Центр международной торговли на Краснопресненской набережной, построенный еще в 1979 г., и открывшаяся в 1996 г. на Тверской улице Галерея Актер (офисная площадь 8900 кв. м, торговая 2900 кв. м). Можно также вспомнить и появившиеся в начале 90-х гостиницы под управлением западных операторов, например Рэдиссон Славянскую, которая наряду с гостиничными номерами включает значительные офисные и торговые площади.

Исторически на московском рынке преобладал первый вариант это такие известные проекты, как Смоленский пассаж (офисная площадь 18 500 кв. м, торговая 22 400 кв. м) на Смоленской площади, Берлинский дом (офисная площадь 5800 кв. м, торговая 7800 кв. м) на Петровке, Новинский пассаж (офисная площадь 36 700 кв. м, торговая 10 500 кв. м) на Новинском бульваре. Из недавно открывшихся крупных проектов смешанного назначения можно выделить Ереван Плазу (офисная площадь 10 300 кв. м, торговая 20 000 кв. м) на Большой Тульской и Шереметьевское подворье (офисная площадь 13 200 кв. м, торговая 9500 кв. м) на Никольской улице.

Среди причин, по которым девелопер принимает решение строить многофункциональный комплекс, не в последнюю очередь присутствует желание разделить возможные риски между недвижимостью различного назначения офисами, торговлей, гостиницами или жильем. Например, жилье подразумевает более быстрый возврат от инвестиций, нежели коммерческая недвижимость, которая, с другой стороны, вроде поосновательнее. Но само это сочетание недвижимости разного назначения, если оно недостаточно проработано, может создать дополнительные риски, связанные с тем, что различные типы пользователей нередко предъявляют диаметрально противоположные требования к местоположению участка, форме и планировкам здания, транспортной и пешеходной доступности.

В условиях слабо развитого офисного рынка 90-х подобные проекты были обречены на успех практически вне зависимости от их реального качества, концепции и местоположения. Сегодня по мере роста как предложения, так и ожиданий арендаторов ситуация меняется: с одной стороны, появляются все более амбициозные проекты смешанного назначения, с другой все больше внимания уделяется разработке концепции, чтобы достичь максимальной взаимодополняемости различных компонентов, синергетического эффекта и за счет него повышения стоимости всего объекта.

Для офисов расположение в центре деловой активности, вблизи от клиентов и партнеров одно из преимуществ, для торгового центра близость аналогичных комплексов дополнительная конкуренция. Арендаторы офисов, как правило, предъявляют более строгие требования к имиджу района, его престижности, в то время как арендатор торгового центра проявляет большую гибкость, руководствуясь в первую очередь зоной охвата, наличием большого числа потенциальных покупателей, проживающих вблизи, и под эти факторы подстраивает формат и концепцию магазина. Достаточно жесткие требования к расположению участка предъявляют и гостиницы международного уровня в большинстве случаев речь должна идти о центральном местоположении.

Например, для торговой составляющей проекта ключевыми являются расположение на одной из основных магистралей со значительным автомобильным потоком и большой зоной охвата. Для жилья расположение на оживленном проспекте это скорее минус, а для офисных помещений может являться как положительным, так и отрицательным моментом в зависимости от конкретного расположения.

Помимо различных требований к участку следует отметить, что тип использования влияет на структурные параметры самого здания от высоты потолков до шага колонн и расположения и числа стояков. Отдельная проблема парковка. Идеальным вариантом является разнесение парковок арендаторов, покупателей и/или жильцов, что не всегда является возможным, если речь идет о центрально расположенном проекте с относительно небольшой площадью этажа.

Близость офисов класса А может повысить статус торгового центра за счет появления более состоятельных постоянных клиентов. В то же время далеко не каждому офисному арендатору может понравиться близость торговых площадей например, если у офисной части нет отдельного от ТЦ входа в здание. По этой причине проекты смешанного назначения требуют тщательнейшей проработки концепции, предполагающей четкое разделение людских потоков.

Подобный выбор между различными компонентами актуален только для относительно небольших участков в центре города. В случае реализации более масштабных проектов многофункциональность может способствовать более быстрому сроку окупаемости: одновременный вывод на рынок в одном месте большого объема только офисных или только торговых площадей это всегда дополнительный риск. В качестве удачного примера подобного проекта можно привести торгово-офисный комплекс Метрополис, который компания Capital Partners строит рядом со ст. м. Войковская на Ленинградском шоссе, недалеко от будущего пересечения с Четвертым транспортным кольцом.

Как все это свести в одном проекте? Самое главное реалистично оценить возможности имеющегося в распоряжении участка. Строительство проекта смешанного назначения может быть инструментом диверсификации рисков, но его эффективность будет сильно зависеть как от динамики спроса и предложения, так и от уровня ставок аренды. Например, учитывая 30%-ный фактор потерь в торговле за счет площадей общего пользования в сравнении с 10-20% в офисах, на первую стоит делать упор в многофункциональном проекте только в случае уверенности, что это место сохранит свой статус дорогого торгового места и через 5-10 лет и что торговую часть здания не придется перестраивать вследствие изменения рыночной конъюнктуры. С другой стороны, высокие ставки аренды на торговую недвижимость в центре города стимулируют включение торговой части в проект, который при другой ситуации на рынке оставался бы на 100% офисным.

Офисная и торговая части функционируют независимо друг от друга, но их близкое соседство приводит к синергетическому эффекту: в офисах Метрополиса будет работать порядка 8000 человек, которые, безусловно, будут среди постоянных покупателей торгово-развлекательного комплекса. Фактически мы имеем дело с двумя разными проектами, что значительно упрощает его дальнейшую инвестиционную продажу это подтверждается недавней покупкой 50% торговой части Метрополиса Rodamco Europe N. V., крупнейшим инвестором в торговые центры в Европе. Профильного западного инвестора было бы значительно сложнее заинтересовать проектом, где офисы и торговые площади находятся под одной крышей. Отсутствие четкого разграничения между различными типами недвижимости в рамках одного здания снижает ликвидность проекта: это не только резко ограничивает выбор потенциальных инвесторов, но и может существенно сузить возможности для дальнейшего рефинансирования.

На участке площадью 14 га одновременно возводятся три офисных здания класса А общей площадью 112 000 кв. м (арендуемая площадь 80 000 кв. м) и высококачественный торгово-развлекательный комплекс арендуемой площадью 80 000 кв. м. Общая площадь наземной застройки 325 000 кв. м. Уникальность Метрополиса для Москвы не сколько в его масштабе (часть строящихся небоскребов в Москва-Сити, также являющихся многофункциональными проектами, не уступают ему по площади), сколько в этом принципиальном разделении на офисную и торговую части, ставшем возможным благодаря большой площади участка. Немаловажно, что весь проект архитектурно воспринимается как единый объект, что увеличивает его инвестиционную привлекательность.

Строительство различных типов недвижимости на освободившихся участках поможет снизить девелоперские риски, особенно в условиях постоянно растущей стоимости земли. Девелоперу многофункционального комплекса, если он хочет, чтобы его проект был успешен в долгосрочной перспективе, крайне важно понимать, как будет выглядеть финальный продукт, кто будет его потребителем, а также в какой степени он будет соответствовать ожиданиям потенциальных инвесторов при его продаже.
Знаменитый, в том числе и отказом в строительстве от столичного мэра Юрия Лужкова, проект голландского архитектора Эрика ван Эгераата Русский авангард будет все же реализован. Но не как жилой дом и не на Якиманке, где планировала его построить компания Капитал Груп.

По мере развития московского рынка будет расти число крупномасштабных многофункциональных комплексов.

Проект Эрика ван Эгераата Русский авангард - это пять башен от 10 до 17 этажей общей площадью около 55 тысяч кв. м. Башни названы именами выдающихся русских художников-авангардистов начала ХХ века: Кандинский, Малевич, Родченко, Попова и Экстер. Фасады строений, выполненные из разноцветного стекла, металла и камня, будут воссоздавать картины русских авангардистов. Два года назад представленный на градостроительный совет Москвы проект называли одним из самых красивых и необычных. Однако его строительство в районе Якиманки Юрий Лужков не одобрил (при этом дипломатично заметив, что это очень красивый проект, чтобы прятать его во дворах Якиманки) и предложил перенести его куда-нибудь в другое место. На рынке долго зубоскалили по поводу того, что Русский авангард не вписался в любимый столичными властями стиль московского ампира. Так ли это - неизвестно, но Капитал Груп отрицательный отзыв мэра стоил около $30 млн - именно во столько эксперты оценивают затраты компании на предпроектную подготовку.

Как рассказал корреспонденту Газеты коммерческий директор Капитал Груп Алексей Белоусов, Русский авангард построят в районе Крымского Вала, за Центральным домом художника. В одном из пяти корпусов комплекса расположится отель, а в остальных четырех - апартаменты. Это будет не единственный гостиничный проект компании, до сих занимавшейся строительством жилья: по словам Белоусова, руководство Капитал Груп планирует реализовать еще один гостиничный проект - в районе метро Белорусская.

Место на Якиманке тоже не будет пусто. Капитал Груп построит там жилой комплекс Имперский дом по проекту архитектора Михаила Белова. Здесь используют дорогой декор и дворцовые интерьеры - короче, тот самый московский ампир.

В прошлом году городские власти предложили Капитал Груп построить Русский авангард на Крымском Валу. Похоже, ради возможности реализовать проект компания пошла навстречу чиновникам. Во всяком случае, решение сделать Русский авангард отелем Алексей Белоусов объясняет отчасти тем, что заинтересованные в увеличении номерного фонда столичные власти дают девелоперам различные льготы при строительстве гостиниц. Впрочем, эксперты уверены, что уже исходя из местоположения Русского авангарда проект будет рентабелен. Если брать даже нижнюю ценовую планку гостиниц бизнес-класса, то стоимость номера там не менее 4-4,5 тысячи рублей в сутки, - говорит руководитель отдела инвестиций ООО Пересвет-Девелопмент Сергей Баранов. - При такой цене проживания, по нашим расчетам, проект окупится через четыре года, а уровень прибыли достигнет 15-20% в год.



Главная --> Публикации