Главная --> Публикации --> Почему дети из благополучных семей становятся изгоями? Абызов строит склады Калининградский ритейлер откроет в таганроге первый гипермаркет В подмосковье начинают продажу земли под промышленную застройку Граница между москвой и подмосковьем исчезнет

Правда, некоторые объекты, позиционирующиеся как класс А, являются таковыми лишь в понимании застройщиков большинство проектов в городе реализуют местные компании. Пришлых девелоперов, незнакомых с местной спецификой и представителями властных структур, здесь не очень привечают. Но и сами варяги, в свою очередь, осторожничают: их пугает неупорядоченность самарского земельного рынка.

Еще недавно Самара испытывала нехватку высококлассных объектов коммерческой недвижимости. Теперь в городе активно возводят современные офисы и торговые центры. Развивать рынок в качественном отношении строителей подтолкнула усилившаяся экспансия национальных и межнациональных компаний.

За последние два года, по разным экспертным оценкам, в эксплуатацию в Самаре было сдано более 200 000 кв. м офисной недвижимости. Эта отрасль лидирует сейчас по объемам, говорит Юлия Чемпинская, заместитель директора по риэлторской деятельности компании Поволжский центр развития. Виктор Антипов, генеральный директор компании Индэст-Девелопмент, отмечает, что торговая недвижимость является такой же доходной, как и офисная, но ритейлеры предъявляют больше требований, чем бизнесмены. Арендаторам офисов в отличие от торговых сетей не нужно, чтобы к зданию мог свободно подъехать большегрузный транспорт, неважны для них и покупательские потоки, развивает мысль коллеги Владимир Ерофеев, заместитель генерального директора риэлторско-строительного центра Мабис.

Престижный долгострой
Лидируют по объемам строительства офисный и торговый сегменты, в них определены ведущие игроки. Но уже сейчас наиболее дальновидные застройщики, опасаясь грядущего перенасыщения, проявляют все больше интереса к недооцененным ранее рынкам загородной и складской недвижимости. Гостиницы популярностью у самарских инвесторов пока не пользуются из-за долгих сроков окупаемости. Поэтому крупные проекты в отельном сегменте развивают преимущество транснациональные операторы.

По словам Чемпинской, девелоперы не случайно увлеклись помещениями высокого уровня. В Самару приходит много крупных федеральных игроков, они открывают свои филиалы и нуждаются в качественных офисах, объясняет она. Для крупных компаний как самарских, так и национальных размещаться в офисах высшей категории вопрос престижа, добавляет Игорь Рязанов, заместитель управляющего компании Информатика. Но пока в Самаре нет сданных бизнес-центров класса А. Хотя девелоперы, работающие в офисном сегменте, именно так позиционируют свои объекты, но эксперты относятся к их заявлениям скептически. Существующие офисные центры недотягивают до класса А, не соответствуют ему по всем признакам общепринятой классификации, говорит Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании Спектр недвижимости. Самарский рынок ждет, что в этом году будет сдан первый комплекс настоящего класса А. Его строит компания БЭЛ Девелопмент.

До 2005 г. спрос на офисы в Самаре в 1,5-2 раза превышал предложение, говорит Евгений Поберезкин, генеральный директор ИК Дом. Но уже в начале 2006 г. на рынке появилось достаточно предложений: большинство современных бизнес-центров было сдано в конце 2005 г. Хотя к классу В из новых офисных площадей эксперты относят менее половины (70 000 кв. м), остальное, по их словам, некий промежуточный вариант между В и С. Виктор Антипов выделяет среди современных офисных комплексов высокого класса БЦ Витязь, Деловой мир, Скалу, Алабинский, Глобус, БЦ на ул. М. Горького, Sky City, Миллион и Наш Арбат.

На 2006 г. была заявлена сдача многих офисных центров, и эксперты опасались грядущего насыщения рынка. Но их прогнозы не оправдались сроки строительства были сдвинуты на 2007 г. Девелоперы объясняют такие изменения в планах разными причинами: у кого-то возник недостаток финансирования, кому-то помешала смена городской власти. В конце 2006 г. в Самаре выбирали нового мэра, и до объявления результатов голосования чиновники не торопились подписывать нужные разрешительные документы. Антипов признается, что в Самаре не более 65% заявленных проектов сдается в сроки, более или менее близкие к анонсированным.

Для большинства местных фирм офис высокого класса пока не является предметом первой необходимости. Они готовы удовлетвориться и помещениями среднего уровня. Для них важны более-менее приличный ремонт и основные коммуникации выделенные телефонные и линии, т. е. нужен средний уровень помещений, говорит Ерофеев. Однако строительство новых зданий класса С уже почти не ведется, констатирует Антипов. Он упоминает лишь несколько объектов: офисный центр Олимп и гаражно-офисное здание на пересечении ул. Губанова и Московского шоссе, помещения на ул. Санфировой, 95 (общая площадь 4000 кв. м) и ул. Гаражной, 3-4 (11 500 кв. м), БЦ Струковский на ул. Красноармейской, 1 (3000 кв. м).

Оценивая данные перспективы, эксперты все-таки прогнозируют возможное перенасыщение рынка офисов. Правда, не в этом году. Активное развитие бизнеса в Самарском регионе и продолжающаяся экспансия федералов позволят рынку офисов остаться привлекательным для инвесторов в среднесрочной перспективе даже в условиях роста конкуренции, убежден Винтаев.

Риэлторы надеются, что офисные комплексы, которые не были сданы в конце прошлого года, будут введены в эксплуатацию в 2007 г. Это БЦ БЭЛ Девелопмент (15 000 кв. м), Активный капитал (5500 кв. м), следующие очереди Витязя (почти 60 000 кв. м) и Делового мира (19 000 кв. м), комплекс Лазурный (17 000 кв. м), Биг-Бен (13 000 кв. м) и Вертикаль (8500 кв. м). Поберезкин говорит, что в текущем году офисный рынок, как обычно, пополнится и за счет вторичных продаж: у части площадей перестроенных административных зданий и существующих офисных центров регулярно меняются арендаторы или владельцы.

максимум на 10%. В 2007 г. эта динамика сохранится, прогнозирует он. С ним не соглашается Винтаев, который считает, что рост ставок аренды может превысить 20%. В последнее время было много предложений по продаже, что отмечалось участниками рынка. По их оценкам, стоимость продажи 1 кв. м качественных площадей в центре города доходила до $2000, в отдаленных районах 1 кв. м мог стоить $1000-1500 в зависимости от характеристик здания. Покупка-продажа офисов выгодна обеим сторонам: бизнесмены не хотят зависеть от возможного повышения арендных ставок, а девелоперы не могут позволить своим проектам окупаться слишком долго, объясняет Чемпинская. Однако, по мнению Винтаева, такая ситуация может спровоцировать дефицит на арендуемые площади. По данным Чемпинской, сейчас аренда 1 кв. м офисных помещений в современных комплексах в центральных районах города составляет 800-1000 руб. в месяц, в удаленных 400-600 руб.

Чемпинская советует инвесторам вкладываться в офисные помещения, расположенные в современных торгово-офисных центрах. По прогнозам аналитиков ИК Дом, в случае покупки подобных площадей на этапе строительства инвестор может получить прибыль до 25% годовых. По оценкам Ерофеева, в прошлом году офисные площади подорожали примерно на четверть, арендные ставки на них выросли

По данным Антипова, девелоперы заявили еще о 15 торговых проектах. К наиболее масштабным участники рынка относят молл Мега (общая площадь 130 000 кв. м, инвестор IKEA), ТРЦ Планета (120 000 кв. м, застройщик РосЕвроДевелопмент), ТРК в районе пересечения ул. Авроры и ул. А. Овсеенко (около 90 000 кв. м, девелопер Виктор и Ко). Довольно крупными, по оценкам аналитиков Индэст-Девелопмент, будут ТЦ Бристоль (55 000 кв. м, фирма Аттис), ТРЦ на пересечении ул. Солнечной и 5-й Просеки (53 000 кв. м, ГК Берег), ТРК Рубин (40 000 кв. м, фирма Рубин) и ТРК Мост на пересечении Московского шоссе и ул. Потапова (27 200 кв. м, компания Форра). Большинство из них планируются к сдаче в 2008-2009 гг. В этом году фирма Аттис обещает сдать Бристоль. По информации Ерофеева, возможно, в этом году на рынке появится и Мост.

Торговля без дефицита
Сфера торговой недвижимости в последнее время тоже развивалась довольно активно. В 2006 г. на рынок вышли такие масштабные и качественные объекты, как МегаСити (58 000 кв. м), Castorama (11 500 кв. м), вторая очередь ТЦ Парк-Хаус (34 000 кв. м, после чего общая площадь комплекса составила 54 000 кв. м), ТЦ Молот (3256 кв. м), МЦ Мягкофф (15 000 кв. м) и Metro Cash Carry (8600 кв. м). По данным аналитического центра компании Индэст-Девелопмент, сейчас в Самаре насчитывается 46 торговых центров. ТЦ современного образца в городе не более 2 У трех из них площадь более 20 000 кв. м. Это мегакомплекс Московский (120 000 кв. м), МегаСити (58 000 кв. м) и Парк-Хаус (54 000 кв. м). К крупным и качественным объектам эксперты относят еще ТЦ Империя (20 000 кв. м), Фрегат (17 000 кв. м), Русь-на-Волге (15 000 кв. м). В городе сформированы два основных торговых коридора: в районе ул. Ново-Садовой, где построено шесть ТЦ, и Московского шоссе там располагаются 15 ТЦ, рассказывает Антипов.

Сейчас 1 кв. м торговых площадей в центре города может стоить $2000-3000, в спальных районах от $1400, рассказывает Винтаев. По словам Чемпинской, на ул. Ленинградской и Куйбышева, где расположены дорогие бутики, стоимость 1 кв. м может доходить и до $350 По ее данным, ежемесячные арендные ставки в центре составляют от 1000 до 5000-6000 руб. за 1 кв. м в зависимости от характеристик помещения. По данным Ерофеева, в спальных районах аренда обойдется в 600-800 руб. за 1 кв. м в месяц.

Рост цен на торговые площади, по данным департамента оценки компании Спектр недвижимости, в прошлом году составил 30%. Арендные ставки выросли не очень ощутимо примерно на 10%. Хотя в 2007 г. не будет сдано практически ни одного крупного проекта, риэлторы не ждут экстраординарного роста цен. Они объясняют это тем, что рынок насыщен и предложений хватает. Антипов даже заявляет, что многие торговые центры испытывают недостаток арендаторов из-за возрастающей на рынке конкуренции.

С 2005 г. в Самаре стали строить не просто большие магазины, а торгово-развлекательные центры. Галина Сорокина, руководитель отдела коммерческой и загородной недвижимости ИК Дом, говорит, что для покупателей они особенно привлекательны. Например, в Парк-Хаусе открыты Планета Боулинг, мультиплекс Киномечта, специальный детский центр. В Мегакомплексе развлекательная часть представлена аквапарком, мультиплексом Каро Фильм, боулинг-центром.

Почти все крупные центры как торговые, так и офисные строят самарские компании. Их преимущество заключается в знании местной специфики. Приход национальных игроков тормозит неразвитость самарского земельного рынка. Представители некоторых крупных федеральных структур анонимно жалуются на то, что в Самаре очень сложно получить земельный участок, не имея связей с местными властями. По их мнению, в других регионах Поволжья, например в Ульяновской или Саратовской областях, дело с этим обстоит гораздо лучше. Например, шведская компания IKEA объявляла о своих планах построить ТЦ в Самаре с 2002 г., но сроки строительства регулярно переносились из-за проблем с получением землеотвода. Начать осваивать участок компании удалось только в 2006 г.

По мнению Максима Хвостова, директора по риэлторской деятельности компании Дисса, довольно перспективен сейчас и формат локальных торговых центров площадью около 5000 кв. м, расположенных, как правило, в густонаселенных спальных районах. В качестве удачного примера он приводит Апельсин и Орбиту. Они служат цивилизованной альтернативой районным рынкам, рекламирует их преимущества Хвостов. Ведь для разовых закупок товаров повседневного потребления люди не поедут, например, в Metro Cash Carry.

Активно развивается сегмент специализированных комплексов. Например, только в 2006 г. к существующим подобным ТЦ, таким как строительные Семь гномов, Мегастрой, Castorama, мебельные МегаМебель и МегаМебель-2, Интермебель и Планета мебели, прибавился мебельный центр Мягкофф. Расширила свои площади и Планета мебели с 6000 до 10 000 кв. м, по словам Сергея Попова, руководителя отдела маркетинга и развития ТЦ.

Лидер про запас
Сегмент складской логистики был одним из самых медленно развивающихся на самарском рынке коммерческой недвижимости. Сейчас ситуация постепенно начала меняться. Инвесторы стали проявлять усиленный интерес к этому не оцененному ранее направлению, отмечает Поберезкин. Антипов говорит, что девелоперы строят терминалы классов А и В. Приход в регион крупных сетевых ритейлеров не только повышает количество высококлассных объектов торгово-офисной недвижимости, но и стимулирует качественное развитие рынка складов, объясняет он. Рынок складских услуг Самары начал развиваться не так давно, на нем преобладали старые неотапливаемые помещения. Качественные объекты стали строить в последние два года.

В общем, резюмируют эксперты, пока что рынок торговых площадей остается довольно привлекательным для инвесторов. К региону продолжают проявлять интерес крупные национальные и иностранные сетевые операторы, аргументирует Винтаев. К нему присоединяется Чемпинская, рекомендуя инвестировать в торговые помещения по крайне мере до 2007 г. В последующие годы, когда сдадут все заявленные сейчас объекты, рынок может начать испытывать перенасыщение. Из-за этого уже сейчас инвесторы стали уделять больше внимания складской и загородной недвижимости, констатирует Сорокина.

Разумеется, дефицит складских терминалов еще не исчерпан, но постепенно начинает смягчаться, говорят участники рынка. По разным оценкам, сейчас в Самаре около 200 000 кв. м складских помещений классов А и В. Крупнейшие комплексы у Средневолжской логистической компании (общая площадь 80 000 кв. м, из них 55 000 кв. м склады класса А, 25 000 кв. м класс В), компании Армада (около 25 000 кв. м), группы Союз (около 25 000 кв. м), Nestle (18 000 кв. м), компании Волгатранстерминал (10 000 кв. м).

Долгое время терминалы высоких классов были в остром дефиците. Крупные производители, такие как Nestle, Балтика, заводы PepsiCo и Coca-Cola, местные компании Самара-Продукт, Аллегрето, аптечные сети Вита и Имплозия, были вынуждены строить хорошие склады своими силами.

По сообщению компании, он будет расположен на территории Железнодорожного района, на площадке завода бытовой химии. Первую очередь (5400 кв. м) собираются закончить осенью 2007 г., примерно через полгода сдадут вторую (5400 кв. м). Потом будут построены третья и четвертая очереди по 3600 кв. м каждая.

Закончена первая очередь логистического комплекса класса А самарской компании Виктор и Ко. Ее площадь составила 35 000 кв. м. Во II квартале этого года компания намерена закончить строительство второй очереди на 60 000 кв. м. Общая площадь комплекса составит 130 000 кв. м. Местная ассоциация Версиво объявила о намерении построить складской комплекс класса А общей площадью 18 000 кв. м.

В прошлом году о планах строительства складского комплекса в городе объявил международный логистический оператор Алерс. В его программе на 2006-2008 гг. строительство сети складских центров общей площадью более 100 000 кв. м в Санкт-Петербурге, Самаре, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Казани и Новосибирске. Российский оператор КФС-групп также хочет построить в Самаре крупный складской комплекс площадью 20 000-50 000 кв. м. В пресс-службе компании сообщают, что сейчас идет поиск земельного участка.

Важной причиной интереса строителей к сегменту складов стал рост конкуренции в сфере торгово-офисной недвижимости. По словам Евгения Поберезкина, пул основных игроков на этом рынке уже сформирован, девелоперы стали искать другие ниши. Он говорит, что доходность и сроки окупаемости складского строительства складов сравнимы с офисным 15-18%, 4-7 лет. Наиболее перспективным считается строительство логистических терминалов. Рентабельность таких проектов оценивается в 18-20% годовых.

По данным департамента оценки компании Спектр недвижимости, в 2006 г. цена 1 кв. м складской недвижимости увеличилась на 15-20% в зависимости от характеристик объектов. Рост арендных ставок составил 15%. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м старых перепрофилированных складов составляет от $500, 1 кв. м современных складов стоит около $120 По нашим оценкам, наилучшую динамику развития на рынке коммерческой недвижимости в ближайшие годы должен показать именно сегмент складской недвижимости, резюмирует Антипов.

По данным Ирины Семенюк, директора риэлторско-инвестиционной компании Камертон, сейчас склады в Самаре в основном базируются в районе Кинельской трассы, Заводского шоссе, на ул. Товарной, а также в Кировском и Железнодорожном районах вблизи железнодорожных путей.

В 2004 г. в городе появился 4-звездочный отель Ренессанс-Самара, который и по сей день считается самой качественной и дорогой гостиницей города. Его построила компания Marriott International. В 2006 г. в сфере гостиничной недвижимости был реализован только один значительный проект гостиничный комплекс Гостиный двор Электрощит. Его построила самарская компания Электрощит. Гостиница расположена в отдаленном районе Самары на Красной Глинке. Комплекс рассчитан на 45 номеров, из них 34 номера относятся к экономклассу, семь к VIP-классу и четыре номера отдельные 2-этажные коттеджи. В Гостином дворе есть ресторан, VIP-зал и SPA-салон.

Гостиницы в отстающих
Сегмент гостиничной недвижимости Самары испытывает явный дефицит. Гостиничный бизнес является весьма прибыльным, но средний объект окупается не ранее 5-6 лет, и это еще хорошие показатели, объясняет Андрей Миноров, начальник отдела маркетинга и продаж гостиницы Бристоль-Жигули. Не все бизнесмены готовы столько ждать.

Сейчас на рынке в основном преобладают гостинцы, построенные еще в советский период и недавно отреставрированные. Среди них Волга (187 номеров), Россия (150 номеров), Октябрьская (101 номер) и Азимут Отель Самара (75 номеров). Самый дефицитный формат рынка отели 2-3 звезды. По экспертным оценкам, среднегодовая заполняемость гостиниц составляет от 50% до 70%. Менеджеры самарских гостиниц отмечают, что у бизнесменов, которые преобладают среди приезжих, наиболее востребованы гостиницы с качественными номерами в центральных районах города.
В каждой крупной компании, как Раинко, есть подразделения компании, которые занимаются сегментированной деятельностью. БЭЛ Девелопмент девелоперская компания с функциями первопроходца. Ее главная задача искать на рынке новые форматы, приходить в новые ниши, стараться быть там первыми, говорит Игорь Жуков, генеральный директор компании БЭЛ Девелопмент.

В 2007 г. должен быть реализован другой крупный проект откроется 4-звездочная гостиница Holiday Inn на 170 номеров. Финансирование строительства осуществляет местная финансово-промышленная группа Волгабурмаш. Управлять гостиницей будет InterContinental Hotels Group (владеет гостиничным брендом Holiday Inn Hotels). О своем намерении выйти на гостиничный рынок Самары, построив отель высокого класса, объявляла в конце прошлого года шведская компания Rezidor SAS Hospitality, развивающая сети отелей под марками Radisson SAS и Park Inn.

В рамках реструктуризации управления активами нашего бенефициарного акционера Олега Дерипаски целый ряд активов был передан во вновь созданную компанию РАИНКО [Русско-азиатскую инвестиционную компанию], куда отошли текстильный и агропромышленный бизнес, коневодство, авиация, компания Русские отели, а также наша компания и др.

До 2005 г. БЭЛ Девелопмент входила в структуру компании Базовый элемент. С чем связан ее перевод в новую компанию?

До 2005 г. помимо чисто коммерческих проектов мы выполняли целый ряд личных проектов акционера, а также проектов, связанных с обеспечением деятельности группы компаний. В частности, мы занимались реконструкцией офисных зданий под открытие представительств Базового элемента в регионах. Одно находится в Санкт-Петербурге, второе в Краснодаре. Но после реструктуризации для внутренних проектов создана другая фирма, а мы ими больше не занимаемся.

Процесс реструктуризации сказался на работе вашей компании?

Теперь мы полнопрофильная девелоперская компания, которая работает на московском и региональных рынках в нескольких сегментах. Это складская недвижимость, в частности, мы не только построили складской комплекс класса А в г. Видное, но и сами его эксплуатируем. Второе направление это офисные проекты в Москве и регионах России. Третье гостиничный девелопмент. Начали мы с проекта бутик-отеля Родина в Сочи и потом приобретенный опыт трансформировали на новые проекты уже в Москве. В Краснодаре мы занимаемся строительством элитного жилого дома. У нас нет проектов, связанных с загородной недвижимостью, коттеджным строительством, нет проектов в массовом жилищном строительстве. И вообще мы компания нишевая, которая не стремится захватить какую-то долю рынка, чтобы, к примеру, конкурировать на жилищном рынке с СУ-155 или Мираксом либо с Мосэнкой на офисном рынке. У нас другой путь развития: мы стараемся найти на рынке незаполненные ниши, войти в эти ниши раньше других и постараться реализовать в них такие проекты, какие до нас не делал никто.

А какие функции остались за вами?

Мы непубличная компания и не раскрываем все финансовые показатели. Скажу только, что объем инвестиций, необходимых для реализации наших проектов, превышает $250 млн.

Ваши финансовые показатели за 2006 г.?

Если посмотреть тенденцию развития нашей компании, то можно заметить, что мы пришли в регионы в 2002 г., практически сразу после создания БЭЛ Девелопмент, и были одними из первых. Сейчас, спустя пять лет, в регионах работают практически все крупные столичные девелоперские компании. Посмотрите, куда мы пришли первыми? В Сочи! Мы начали проект реконструкции лучшего сочинского санатория Родина. В советское время он назывался санаторий Россия и входил в систему 4-го Главного управления Минздрава РСФСР. В 2002 г. никто не подозревал, что Сочи подаст заявку на проведение Зимних олимпийских игр и развитие города пойдет ускоренными темпами, но получилось так, что менеджмент компании БЭЛ Девелопмент угадал. Так же получилось и со складами. Уже в 2002 г. мы поняли, что активно развивается ритейл, что многие девелоперы занялись торговыми центрами, поэтому в недалеком будущем потребуются склады. В том же году мы начали разрабатывать проект складского комплекса в г. Видное, а в 2003 г. уже приступили к его строительству.

А находить ниши трудно?

У нас есть акционер (Олег Дерипаска. Ведомости), у которого глубокое стратегическое видение и он принимает многие принципиальные решения. Потом, в компании создан совет директоров, где работают достаточно опытные и грамотные специалисты, есть менеджмент компании. Мы следим за рынком, изучаем, какие ниши незаполненные, и в этих нишах находим востребованность наших услуг. Безусловно, все стратегические решения принимаются на уровне Раинко, но изначально инициатива исходит от менеджмента нашей компании.

Как вам удается опередить своих конкурентов? Кто-то в компании обладает даром предвидения?

Разными путями. Есть участки, которые мы приобрели на вторичном рынке, например земля в Гороховском переулке. У нас есть участки, на которых мы реализуем девелоперские проекты совместно с партнерами. Это МН-Недвижимость, собственник здания Московских новостей, и Студия ТРИТЭ Никиты Михалкова, которой принадлежит земля со строением в М. Козихинском переулке. Также у нас есть участки, которые мы получили по конкурсу.

Вы сказали, что одним из новшеств компании является поиск незаполненных ниш для реализации в них девелоперских проектов. Но ведь, к примеру, в Москве поиск любой ниши напрямую связан с подбором земельного участка. Как вам удается получать землю под строительство?

В структуре РАИНКО есть компания Верин Вэл уполномоченная компания правительства Москвы, получившая этот статус по открытому конкурсному отбору. А мы участвовали в тендере, проводимом компанией Верин Вэл, и стали техническим заказчиком, получив возможность реализовывать проект строительства гостиницы категории 3 звезды на ул. Магнитогорской это территория Восточного административного округа Москвы.

Вы участвовали в тендерах, проводимых правительством Москвы?

У нас единственный земельный актив это участок площадью 6 га в г. Видное. На нем находится наш складской комплекс. Поясню. БЭЛ Девелопмент, за исключением объекта в Видном, является так называемым фи-девелопером. Компания оказывает услуги по девелоперскому управлению проектами, но не является собственником активов.

Компания Базовый элемент владеет большими земельными активами. После реструктуризации вам достались какие-то земельные участки?

В среднем доходность складского проекта составляет 22-24%. Наши финансовые результаты были выше средних по рынку. Причина мы пришли первыми.

Проект по строительству складского комплекса в Видном вы начали в 2002 г., когда большинство девелоперских компаний зарабатывали деньги, возводя жилье, офисы, торговые объекты, доходность по которым была достаточно велика, а прогнозы многообещающие. Финансовые показатели по складской недвижимости было непросто спрогнозировать, так как девелоперы не спешили браться за такие проекты. Какой доход вы получили?

В среднем пять лет. Мы свой проект точно окупим в этот срок, потому что у нас уже заключены договоры аренды с двумя арендаторами. Один из них ТД Копейка, а второй логистический оператор Монблан. Складской комплекс собственность компании, и он работает как доходный бизнес. И условия, по которым мы сдаем площади, выгодны для нас. В 2005 г., когда наш складской комплекс вышел на рынок, был рынок арендодателя, и мы этим воспользовались.

Какой срок окупаемости складского проекта?

Наверное, земельная проблема актуальна для всех девелоперов. Но это не главное. Как я уже сказал раньше, стратегия нашей компании заключается в том, чтобы в разных сегментах делать проекты первыми. Если бы мы остановились на складском девелопменте, а вы знаете, как быстро заполняется рынок, то упустили бы какое-то другое более важное направление и были бы уже не первыми. В частности, мы занялись гостиничным девелопментом. Наша сильная сторона в том, что мы умеем быстро прийти в какой-то сегмент. Если вернуться к складам, то сейчас на рынке объявлено о строительстве многих сотен тысяч квадратных метров складских площадей. Но либо многие проекты не будут реализованы, либо их доходность не будет такой высокой, на которую рассчитывали девелоперы. А почему так произойдет? Потому что они опоздали. Мы не хотим быть на месте этих девелоперов, поэтому ищем те направления, куда можно прийти и хорошо заработать. Хотя в будущем мы не исключаем возможности вернуться к складам, но мы хотим работать, получая более высокие результаты, чем в среднем по рынку.

Если проект оказался высокодоходным, то почему вы и дальше не стали заниматься складским девелопментом? У вас не было земли, возникли какие-то другие проблемы?

Мы предполагаем, что рынок складской недвижимости будет трансформироваться, так как все стремятся возвести простые склады. Но ведь существует много модификаций складской недвижимости. Есть аутлеты это когда в одном комплексе сосредоточены торговля, склад и офис. Но у нас пока таких складов нет. Если делать очередной проект, то нужно этим проектом внести на рынок что-то новое. Это должен быть не просто склад, а, к примеру, аутлеты, технопарк или какая-то другая нишевая часть складского бизнеса. Мы постоянно изучаем рынок, разрабатываем профессиональные концепции, отвечающие требованиям времени, поэтому если сделаем новый проект, то сделаем его в новом формате в таком, где можно будет получить некую премию за то, что ты предложил рынку что-то новое.

При каких условиях выгоден возврат в складской девелопмент?

Это надежный, долгосрочный бизнес, потому что заключаются долгосрочные договоры аренды как минимум на пять лет. По нашим оценкам, сейчас доходность складского бизнеса немного ниже, чем офисного, и составляет около 20%, что неплохой результат. Но в настоящее время идет активное заполнение рынка предложением, и в недалеком будущем спрос будет сбалансирован. Представляете, что произошло в Европе? К примеру, в настоящее время в Польше ставки аренды составляют $90-100 за 1 кв. м. А ведь семь лет назад в стране была совсем другая ситуация: площадей не хватало, а арендные ставки росли. Прошло время, и складское направление стало не таким доходным.

Ваша оценка складского бизнеса?

Но у нас же не один гостиничный проект! Мы действительно занялись гостиничным девелопментом и уже приступили к выполнению разных проектов, чтобы посмотреть, насколько это направление будет выгодным для компании. Как я уже говорил раньше, первым проектом был бутик-отель Родина в Сочи. В Москве кроме гостиницы категории 3 звезды на ул. Магнитогорской у нас есть проект бутик-отеля на ул. Тверской это проект, который мы реализуем совместно с компанией МН-Недвижимость, а также апарт-отель в М. Козихинском переулке партнерский проект со Студией ТРИТЭ. Хочу отметить, что гостиничный бизнес очень непростой, пожалуй, это самый сложный сегмент девелопмента. Уже на начальном этапе девелопер должен иметь либо консультанта, либо оператора. Гостиничный бизнес требует больше затрат, чем любой другой бизнес, так как объект нужно довести до такого состояния, чтобы на этапе сдачи отеля, условно говоря, на столах стояли пепельницы. Но что происходит на столичном рынке? Вводятся в строй гостиницы, к примеру, системы Holiday это отели категории 3+, но посмотрите, какие там цены! Ночь стоит примерно $30 На сегодняшний день те девелоперы, которые пришли в гостиничный бизнес, имеют премию. Я вас уверяю, что у них неплохие финансовые результаты, это первое. Во-вторых, посмотрите, как развиваются финансовые рынки. К нам пришли инвестиционные фонды, банки готовы кредитовать гостиничные проекты. Сейчас не обязательно строить гостиницу только за собственные средства. Если ты опытный девелопер, у тебя хороший юридический титул, если у тебя есть опытный оператор, банк не откажет в кредите на стадии строительства.

Гостиничный девелопмент это не то направление, каким стремятся заняться российские компании. Сказываются и продолжительный срок создания объекта недвижимости, и большой срок окупаемости проекта. Вы решили заняться проектом по строительству гостиницы категории 3 звезды на ул. Магнитогорской, чтобы попробовать свои силы в новой нише?

В качестве залога мы предоставляем только сам проект, т. е. права на земельный участок и объект незавершенного строительства.

А как обстоят дела с залоговым фондом?

Например, Сбербанк. Еще с большей охотой банки кредитуют гостиничные проекты после завершения строительства. Можно закончить проект и получить кредит на длительный срок. Не секрет, что сейчас банки предоставляют кредиты не на четыре или пять лет, как было раньше, а до 10 лет. Появились инвестиционные фонды, которые готовы покупать как построенные объекты, так и некие опционы на завершение этих объектов. Поэтому если объект построен на собственные средства и приходится ждать возврата вложенных средств путем эксплуатации гостиницы, то срок окупаемости достаточно длительный. Но он гораздо короче, если девелопер привлекает банки, если готов продать объект фонду после завершения строительства. Сейчас доходность гостиничного бизнеса в России выше, чем в Европе.

И какой банк вам дает кредит на таких условиях?

Да, мы реконструировали советский санаторий под новый для России формат.

Родина это проект реконструкции?

Около $40 млн.

Во сколько обошлась реконструкция?

Это вопрос не к нам, а к Русским отелям они эксплуатируют этот объект.

А какой срок окупаемости?

В зависимости от сезона 9000-10 000 руб. в сутки. Но в Москве за эти деньги можно остановиться в 3-звездочном Holiday. А в Родине уровень гораздо выше, в нем прекрасные номера площадью не менее 60 кв. м каждый. Все они имеют зонирование, балконы. Общая площадь территории 14 га.

Во сколько обойдется снять номер на сутки в Родине?

При сегодняшней ситуации на рынке проект гостиницы 3 звезды может окупиться за срок от восьми лет. По другим проектам я пока не могу назвать точные цифры.

А что вы можете сказать об окупаемости тех гостиничных проектов, к которым вы приступаете в Москве?

Почему же? Идут. Сейчас конкуренция на гостиничные участки ничуть не меньше, чем конкуренция на площадки под строительство жилья.

Но ведь даже восемь лет это много, и не каждый девелопер пойдет на такие условия.

Город принял достаточно мудрое решение. С одной стороны, он поставил заслон на изменение функционального назначения землеотвода, а с другой объявил льготы для девелоперов, которые займутся строительством гостиниц. С прошлого года введена льгота в 50% на выкуп прав аренды земельных участков, расположенных за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК). Город взял на себя обязательства по выводу арендаторов с занимаемых площадей, освободил от обязательств по долевому участию при подключении инженерных коммуникаций и проч. Принятые меры сыграют свою роль.

Несколько лет назад Москва проводила тендеры на строительство гостиниц, но компании, получившие участки, использовали землю не по назначению. К примеру, вместо гостиниц построили офисные центры. На сегодняшний день что-то изменилось?

Строительство гостиницы на ул. Тверской, вл. 16/2, мы планируем завершить в 2009 г., а апарт-отель в М. Козихинском переулке, вл. 11, и гостиницу на ул. Магнитогорской, 2, в 2009 г.

Когда ожидается ввод ваших гостиниц?

Особенность апарт-отеля заключается в том, что это гостиница для длительного проживания. Наш апарт-отель будет 7-этажным, общей площадью 8100 кв. м, с подземной парковкой на 49 машино-мест. На 1-м и 2-м этажах разместятся административные службы отеля, а также офис Студии ТРИТЭ. Остальные этажи отведены под апартаменты, их будет 25, в том числе два в пентхаусах.

Апарт-отели это новый формат гостиничной недвижимости в России. В чем его особенность и каким будет ваш отель?

Здание будет строиться в Гороховском переулке в районе ст. м. Курская это на внешней стороне Садового кольца. Хочу отметить, что раньше все девелоперы стремились построить офисные здания внутри Бульварного кольца, потом все сказали: хотим быть внутри Садового кольца, а сейчас в связи с транспортной проблемой в выигрышном положении оказались такие участки, как наш. У нас очень хороший выезд на ТТК, на наб. Туполева, хороший съезд с Садового кольца. Место тихое, престижное, рядом посольство Эквадора, напротив галерея Сергея Андрияки, парк. В таком месте действительно может иметь офис уважаемая компания. Здание будет иметь выразительную архитектуру, в нем шесть наземных этажей и два подземных уровня. Общая площадь 12 600 кв. м. Проектом предусмотрены площади под открытие столовой или кафетерия, а также площади, которые можно использовать под конференц-залы, но окончательное решение по ним примут арендаторы.

Сейчас у вас в работе находится проект бизнес-центра, расскажите о нем подробнее.

Нет смысла выводить проект раньше определенного срока. Это произойдет не раньше, чем будет возведен каркас здания примерно за год до завершения строительства. Сейчас мы ведем проектные работы, ближе к осени планируем выйти на площадку и где-то через полтора года сдадим объект.

Проект еще не вышел на рынок аренды?

Собственником всех объектов, возводимых компанией, является РАИНКО. БЭЛ Девелопмент девелопер этого проекта и технический заказчик. В наших планах довести проект до сдачи площадей в аренду, а дальше будем решать, мы сами возьмемся эксплуатировать бизнес-центр или для этих целей будет создана специальная компания.

Кто собственник бизнес-центра?

Если мы хотим построить здание класса А, то оно должно соответствовать определенному качеству. Это прежде всего относится к инженерным системам, к принятым планировочным решениям, к качеству самого строительства. В компании Rebau уровень менеджмента и управления достаточно высокий, в проект заложено высококачественное оборудование, что позволит арендаторам эффективно использовать это здание.

Генподрядчиком на строительстве бизнес-центра выступает известная австралийская компания Rebau. Насколько важна квалификация подрядчиков?

Удивительная вещь: сначала российские генподрядчики обходятся дешевле, но, как говорится, скупой платит дважды. Очень часто бывает так, что конечная цена, которую мы выплачиваем российскому генподрядчику, оказывается выше, потому что большинство российских компаний не очень-то работают за твердую цену. Они привыкли работать по сметам с применением индексации на инфляцию и т. п., поэтому итоговая сумма платежа за выполненный объем работ по договору оказывается даже выше, чем в том случае, когда генподрядчик на объекте зарубежная компания, четко работающая по заключенному контракту.

Привлечение зарубежного генподрядчика обходится дороже, чем российского?

Как правило, мы удерживаем с генподрядчика, без разницы российского или зарубежного, определенную сумму на проведение гарантийной эксплуатации сроком на один год.

Генподрядные организации должны предоставлять гарантии на выполненные работы. Какой механизм получения этих гарантий?

Это 5-10% от общей стоимости выполненных работ.

О какой сумме идет речь?

Мы ни за кем не бегаем. Так как подрядчик хочет получить удержанную денежную сумму, то он сам к нам приходит и моментально устраняет выявленные недостатки. К тому же наша компания является не разовым клиентом на рынке, поэтому представляет определенный интерес для подрядчиков. Со многими компаниями мы строим долгосрочные отношения, и подрядчики переходят с одного объекта на другой. Хочу отметить, что система удержания денег стимулирует подрядчика выполнить работу качественно и в срок. Приходить на объект и доделывать некачественно выполненную работу невыгодно. Выгоднее один раз сделать хорошо.

Если возникают какие-то проблемы, вы ищете подрядчика, некачественно выполнившего работу, или привлекаете другую компанию?

В 2002-2003 гг. мы занимались концепцией освоения территории предприятия после его вывода. Это огромная территория, более 9 га. Результаты концепции и разработок были представлены акционерам и менеджменту Трехгорки. На базе этих разработок компания Трехгорная мануфактура создала свое предприятие ТМ-Недвижимость, оно и реализуют эту концепцию, а также занимается управлением недвижимостью предприятия. Трехгорная мануфактура это действующее предприятие, и первый шаг это не застройка территории, а вывод предприятия.

Компания РАИНКО является собственником предприятия Трехгорная мануфактура, после вывода которого на освобожденной территории намечено масштабное строительство. Ваша компания занималась этим проектом, на каком этапе он находится?

Этот вопрос можно адресовать руководству Трехгорной мануфактуры, а не к нам. А вообще есть постановление правительства Москвы, в котором указаны сроки перебазирования.

Уже определены сроки начала строительства на территории Трехгорной мануфактуры?

Проблемы у нас такие же, как и у остальных девелоперов. Найти участок под элитный жилой дом [в Москве] достаточно сложно. Если приобретать его на вторичном рынке, то цена земли очень высока. И даже с учетом растущих цен не всегда подобные проекты являются высокодоходными. На наш взгляд, проект в Краснодаре окажется очень востребованным и доходным, потому что динамика роста цен в Краснодаре оказалась выше, чем в Москве.

Почему свой первый жилой проект вы реализуете в Краснодаре, а не в Москве? Вы считаете, что рынок элитной недвижимости столицы уже насыщен, у вас нет земли, нет хороших архитекторов, которым вы смогли бы доверить проект, возникли проблемы с финансированием?

У нашей компании таких планов нет. Но наши структуры, входящие в РАИНКО, активно работают в Сочи. В частности, строят аэропорт. Базовый элемент занимается олимпийскими объектами.

А в Сочи у вас не намечаются новые проекты?

У нас нет такого конкурентного преимущества, как административный ресурс или массовость объемов, мы можем выживать за счет гибкости, профессионализма команды. Мы знаем, что нужно постоянно предлагать на рынке что-то такое, что дает возможность твоему товару отличаться от товара других производителей. У нас это получается.

В чем ваше конкурентное преимущество?

Мы будем продолжать искать на рынке новые форматы, приходить в новые ниши, стараться быть там первыми. Поясню. Мы поработали с очень известной бостонской фирмой Venturi, Scott Brown and Associates Inc., которая занимается проектированием научных центров. Это когда на территории научных подразделений реализуется офисный проект с определенной интересной начинкой, к примеру, для IT-компаний. У нас эта тема не развита. Да, есть бизнес-парки, но они больше похожи на офисы. В научных же центрах можно сделать конференц-зал, библиотеку, место для приемов и т. д. Получается, что в одном здании можно проводить научные заседания, разместить научные подразделения компании, т. е. создать специализированные объекты. На рынок выходят сотни тысяч квадратных метров офисных площадей. Но проекты должны отличаться друг от друга. Нельзя делать их похожими. К примеру, можно разместить наверху офисного здания апарт-отель это хорошая идея, потому что и апарт-отель работает, и в здании есть какая-то изюминка. Можно оригинально совместить офисную составляющую с торговым центром. Это и есть девелоперский процесс, который заключается в том, чтобы создать что-то новое, то, что будет интересным и востребованным на рынке.

Каким вы видите будущее вашей компании?

2006 год можно назвать одним из самых неординарных за всю историю российского рынка недвижимости, говорит Александр Матвеев, начальник аналитического отдела корпорации Инком-Недвижимость.

Практически двукратный рост цен на жилье в Москве таков, по мнению экспертов, властей, москвичей и гостей столицы, главный итог 2006 г. Однако безудержное подорожание недвижимости в конце года остановилось, и маятник качнулся в другую сторону. Исчерпал себя платежеспособный спрос, констатируют аналитики. Хотя риэлторы утверждают, что потенциал для дальнейшего роста еще есть. Квартиры в Москве пока втрое дешевле, чем в Лондоне, аргументируют, например, в компании IntermarkSavills.

Пик роста цен пришелся на март апрель, когда в среднем квартиры дорожали на 8-12% в месяц. На летние месяцы пришлось небольшое затишье, и рост цен составил 7-8%. Первые признаки стагнации появились в октябре, в ноябре уже началась коррекция цен вниз. В декабре, по данным АН Савва, средняя цена 1 кв. м снизилась на 0,3% и составила $4682.

Игра на престиже
По данным аналитического центра ирн.ru, за прошедший год средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке выросла почти на 88% и достигла $4193 против $2232 в конце 2005 г. По результатам мониторинга вторичного рынка недвижимости, проводимого агентством Савва, жилье подорожало на 75,4%.

Вместе с тем в АН Савва отмечают, что ЦАО единственный округ, где в декабре наблюдался небольшой рост цен (0,8%). В ЮЗАО и ЗАО по итогам 2006 г. средняя цена 1 кв. м соответственно составила $5098 и $5004.

При сохранении высокой динамики роста цен в целом по Москве темпы роста в каждом округе в отдельности не совпадали. Отличались и цены. 1 кв. м в ЦАО в среднем стоил более $6000, но дорожало жилье в центре города менее интенсивно (77,3% за год). По мнению экспертов, цены на недвижимость в самом престижном и дорогом округе еще раньше достигли своего максимума. К примеру, средняя цена 1 кв. м в кирпичной хрущевке в центре города составила $5733, тогда как в ВАО $4149, а в ЮВАО (самый дешевый округ Москвы ) $394 Зато средняя цена 1 кв. м в ЮВАО выросла на 89,2%.

По данным ARN.ru, лидером по росту цен среди столичных районов стало Куркино (СЗАО), где за год цены выросли на 116%. D аутсайдерах оказался район Пресненский, где за год они поднялись всего на 66,6%.

В целом же популярность вторичного жилья по административным округам Москвы в 2006 г. была заметно смещена в сторону Северного и Восточного округов, полагают аналитики МИАН Агентство недвижимости.

По словам Владислава Луцкова, руководителя аналитического консалтингового центра компании Миэль-Недвижимость, 80% проданных в Москве в 2006 г. квартир это типовое жилье, 15% жилье улучшенного качества. Совокупная доля объектов элитных и бизнес-класса не превышает 5-6%.

Самые дорогие сделки заключались на территории Пречистенки. Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta Estate, привела в качестве примера продажу пентхауса в доме на Остоженке за $8,2 млн. А в компании Knight Frank назвали квартиру на этой же улице общей площадью 500 кв. м, проданную за $13,75 млн.

Да и собственники квартир в Москве за прошедший год стали богаче в два раза. Увы, качество большинства вводимого жилья хоть и выше по сравнению с большинством квартир в ветхом фонде, но далеко от идеала, Лондона и заявляемой цены. Руководитель стройкомплекса Москвы Владимир Ресин в одном из своих выступлений признал, что в минувшем году вопрос с качеством строительства решен не до конца и серьезные нарекания со стороны москвичей вполне справедливы.

Перегнать Лондон?
Наконец-то недооцененная ранее недвижимость была оценена по достоинству и квартира в центре Москвы перестала стоить столько же, сколько и автомобиль Мерседес. Это способствовало росту инвестиций в данный сектор экономики, с удовлетворением заявляет председатель правления корпорации Mirax Group Дмитрий Луценко (выручка компании от продаж в 2006 г. составила $830 млн, в настоящее время в стадии строительства находится 2,748 млн кв. м, площадь планируемых к реализации проектов 3,538 млн кв. м).

В 2006 г. в Москве построено около 4,7 млн кв. м жилой площади, из них 1,87 млн кв. м выделяется на обеспечение общегородских социальных программ. Снесено 212 ветхих и 5-этажных жилых зданий общей площадью 690 000 кв. м. По данным аналитического центра компании Миэль-Недвижимость, объем предложения на первичном рынке жилья Москвы в декабре составил 328 объектов, что на 15% ниже по отношению к декабрю 2004 г. По сравнению с декабрем 2005 г. в течение 2006 г. объем предложения снизился на 21%. Средняя стоимость 1 кв. м жилплощади на первичном рынке в Москве, по данным Росстата, достигла 84 900 руб. (+46% к 2005 г.).

Тем не менее в 2006 г. новостройки росли в цене даже быстрее, чем вторичное жилье, и, как отметила директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина, сравнялись по цене с вторичкой. В настоящий момент разница между средней ценой предложения первичного и вторичного рынков составляет $60, что в 6,5 раза меньше показателей января февраля 2006 г., когда данная разница достигала $380-400 с 1 кв. м, говорит она.

Небывалый рост цен на недвижимость в январе мае в условиях низкого предложения, оценку первого заместителя генерального директора М.О.Р.Е.-Плаза Михаила Михайлова разделяют многие его коллеги. Была преодолена отметка $4000 за 1 кв. м, напоминает Вячеслав Тимербулатов, вице-президент ГК Конти (продала в 2006 г. около 19 000 кв. м новостроек в Москве).

По оценке Виктора Козлова, коммерческого директора компании Авгур Эстейт, с начала 2006 г. рост цен на новостройки в Москве составил 70%, в регионах до 40%.

Владислав Луцков говорит, что по итогам декабря средняя цена предложения домов-новостроек в Москве, что без учета элитных объектов, составила $4653 за 1 кв. м ($5326 за 1 кв. м с учетом элитных объектов). Прирост к декабрю 2005 г. составил 123,9%. Пик роста пришелся на весну в апреле 2006 г. прирост к марту составил 17,6%.

Развитие событий в конце 2006 г. Георгий Лукьянчиков, руководитель аналитического отдела Новой площади, определил как стабилизацию на низких оборотах рынка: -0,4% +0,3% в месяц.

Однако во второй половине года предложение нового жилья, крайне низкое, начало постепенно восстанавливаться, тогда как платежеспособный спрос снизился. По словам риэлторов, в конце года застройщики уже ничего не придерживали, напротив, готовы были стимулировать немногих оставшихся покупателей, торг в офисах продаж был вполне уместен.

Малыми дозами
Если раньше объемом предложения на рынке и ценовыми характеристиками рынка управляли крупнейшие риэлторские компании, то в 2006 г. управление перешло к застройщикам, которые дозируют предложение на рынке, утверждает Георгий Лукьянчиков. Рост цен сделал прибыльными многие проекты, которые раньше балансировали на границе убыточности. Появившиеся деньги застройщики не могут эффективно реинвестировать по многим причинам (ограниченность площадок, трудности с получением ИРД и т. п.), поэтому они не заинтересованы в быстрых продажах имеющихся у их объемов и в снижении цен.

Владислав Луцков отмечает, что структура предложения претерпела значительные изменения в течение года. Если в декабре 2005 г. доля монолитных новостроек составляла, по оценке Миэля, 62,7%, то в декабре 2006 г. 73,8%. Доля панельного жилья в предложении, напротив, снизилась: 18% в декабре 2006 г. против 24,8% в декабре 2005 г. Площади квартир в монолитных домах примерно в полтора раза больше, чем в панельных.

Чтобы началось действительное затоваривание рынка, объем предложения должен увеличиться в три раза, считает Лукьянчиков.

Риэлторов аномальный рост цен радовал меньше, чем застройщиков. По данным аналитиков МИАН, около 80% сделок на вторичном рынке альтернативы, когда одну квартиру продают для покупки другой, в том числе и на первичном рынке. В 2006 г. альтернативные сделки срывались, ведь подобранные варианты дорожали каждый день.

По данным аналитического отдела Инкома, в начале 2006 г. на рынке вторичного жилья предлагалось около 21 000 квартир, а в конце года почти 40 00 Опасаясь прогнозируемого некоторыми аналитиками грядущего понижения цен, те, кто покупал квартиры с инвестиционными целями, начали фиксировать прибыль, пополнив рынок своими объектами, считает Александр Матвеев.

По мнению Натальи Ветлугиной, директора аналитического отдела компании Новый город, сыграли свою роль как активный приток в Россию сырьевых денег, так и снижение курса доллара по отношению к рублю. В 2006 г. к источникам денежных средств добавился еще один приток иностранных инвестиций, который вырос примерно в 38 раз по сравнению с 2005 г. и составил более $41 млрд, добавляет Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства Rway. Часть денежных средств из этих источников поступила на рынок жилья, в том числе и столичный, что позволило профессиональным участникам начать игру на повышение цен. Об активном росте западных инвестиций в российскую недвижимость говорит и Вячеслав Тимербулатов.

Факторы роста
Среди наиболее часто называемых причин подорожания московской недвижимости благоприятные макроэкономические показатели и рост цен на нефть. Хотя многие эксперты уточняют, что жесткой зависимости между стоимостью барреля нефти и ценой квадратного метра нет, вливание нефтедолларов в столичную недвижимость было заметным.

управления Федеральной регистрационной службы по Москве, за период с 1 января 2006 г. по 29 декабря 2006 г. зарегистрировано 76 103 договора купли-продажи. С использованием ипотечных кредитов 9328 сделок. В МИАН оценивают долю сделок на вторичном рынке с использованием ипотеки в Московском регионе в 50-55%.

Стимулировали спрос также ипотечные деньги и кредитование в рамках программы Доступное жилье. По информации

Проверки и программы
Власть всех уровней активизировалась на рынке жилья. Все началось с 214-ФЗ о долевом строительстве. 2006 год ознаменовался принятием национальной программы Доступное и комфортное жилье гражданам России, в которой приоритет отдан комплексной малоэтажной застройке. Крупнейшие девелоперы не замедлили вписать себя в программу доступного жилья.

Но ипотека может сделать жилье доступным только в условиях насыщенного рынка, а в условиях дефицита она лишь усилила дисбаланс спроса и предложения, что стало дополнительным толчком к росту цен, отмечают аналитики.

В конце года была разработана столичная программа Москвичам доступное жилье, содержащая неоднозначно встреченные рынком предложения. Другие законодательные инициативы и чиновничьи проверки также не давали скучать застройщикам.

Правительство предусмотрело важную, с точки зрения девелоперов, инициативу о предоставлении государственных гарантий по кредитам на развитие инженерно-коммунальной инфраструктуры не только бюджетам субъектов Федерации и муниципалитетам, но и крупным частным застройщикам и предприятиям ЖКХ, говорит Виктор Козлов.

Впрочем, сами участники этого рынка признают, что строительному бизнесу в России до прозрачности еще далеко. Хотя стремление к выходу из тени т. е. выходу на IPO было популярной темой для обсуждения в 2006 г. Разговоры о выходе компаний рынка недвижимости на IPO перестали быть только разговорами. В ноябре 2006 г. Система-Галс стала первой девелоперской компанией России, разместившей свои акции на Лондонской фондовой бирже. В результате IPO Система-Галс привлекла $432 млн. По итогам размещения компания вошла в число крупнейших по капитализации компаний рынка недвижимости в Центральной и Восточной Европе, сообщила пресс-служба компании.

Проверка ФАС (на предмет ценового сговора застройщиков), предложение ввести налог для собственников нескольких квартир или плату за так называемые инвестиционные квартиры, ввести ограничение на продажу недвижимости в столице гражданам из других регионов, перечисляет Вячеслав Тимербулатов. Олег Пронин, генеральный директор Пересвет-Инвест, напоминает, что проверка антимонопольным ведомством застройщиков ценового сговора не обнаружила. По его мнению, тем самым органы государственной власти доказали, что российский рынок недвижимости сегодня абсолютно прозрачный и цивилизованный.

Виктор Козлов напоминает, что с принятием закона Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (214-ФЗ вступил в действие 31 марта 2005 г.) многие игроки рынка оказались не готовы перейти к продажам в соответствии с требованиями закона. Кроме того, закон был недоработан. Одной из важнейших принятых поправок стала отмена солидарной ответственности банков и застройщиков. Банки стали охотнее кредитовать застройщиков, а на рынке наметилась тенденция к увеличению доли проектного строительства, говорит Козлов. Анжела Кузьмина, директор департамента продаж агентства IntermarkSavills, также отмечает, что в 2006 г. застройщики все чаще стали пользоваться банковскими кредитами: Если раньше строили в основном на деньги клиентов, то сейчас нет такой зависимости.

Постановление правительства Москвы от 23 января 2007 г. № 24-ПП О среднесрочной жилищной программе Москвичам доступное жилье на период 2007-2009 гг. и задании на 2010 г. провозглашает протекционистскую политику на рынке недвижимости в жилищной сфере и защиту прав москвичей при приобретении жилых помещений в собственность или пользовании за доступную плату. Предложение властей распределять до 80% построенных квартир в пользу москвичей вызвало множество вопросов и негативных откликов со стороны игроков рынка, говорит по этому поводу Вера Лукина. Эффективность подобного шага она считает нулевой: Спрос со стороны приезжих такая инициатива правительства не снизит, а неудовлетворенный сместится на вторичный рынок. Для москвичей покупка вторичного жилья существенно затруднится, а приобретение квартиры в новостройках требует длительного времени ожидания.

Доля инвестиционная
Неудовольствие со стороны властей вызвали не только московские застройщики, но и частные инвесторы. Стремление покупателей успеть купить квартиры, еще оставшиеся в предложении, а также рост спекуляций на этом фоне и увеличение числа частных инвесторов, что неизбежно в периоды роста, способствовали ажиотажному спросу, толкавшему планку цен предложения все выше и выше, признает Владислав Луцков.

В настоящее время застройщики адаптировались к 214-ФЗ, такие компании, как Пересвет-Инвест (объем введенных площадей 60 000 кв. м, объем реализованных 74 000 кв. м. В 2006 г. компания занималась оформлением уже полученных в 2005 г. площадок в соответствии с новым законодательством), М.О.Р.Е.-Плаза, Система-Галс, реализуют новостройки в соответствии с этим законом.

Вера Лукина согласна, что дополнительным катализатором сверхдинамичного роста стоимости новостроек в течение 2006 г. являлась высокая активность частных инвесторов, выкупавших объекты на ранних этапах строительства и зарабатывающих на девелоперских коррекциях цен на разных стадиях реализации проекта. По данным Vesco Realty, в среднем по рынку лишь 25-30% квартир, приобретенных на нулевом этапе, приходилось на конечных потребителей, тогда как остальные объекты покупались с инвестиционными целями и в последующем продавались по схеме договора о переуступке. Однако в результате опережающего дорожания новостроек в 2006 г. разница в стоимости покупки инвестиционного контракта и приобретения квартиры на вторичном рынке почти нивелировалась.

По словам Александра Крапина, доля инвестиционных сделок в 2006 г. примерно 40% (в 2005 г. их объем оценивался в 30%). Доходность вложений в жилую недвижимость Москвы превысила доходность не только банковских депозитов, но и вложений в большинство паевых инвестиционных фондов и акций, где средний рост за год составил 70%, говорит Крапин.

А Михаил Михайлов (М.О.Р.Е.-Плаза) напоминает о еще одном немаловажном событии 2006 г.: широкую огласку получили проблемы обманутых дольщиков, и власти Москвы и области начали передавать проблемные объекты добросовестным застройщикам. Компанией в 2006 г. сдано около 150 000 кв. м жилья, из них 32 000 кв. м муниципального. Реализовано более 55 000 кв. м.

Сейчас рынок вторичного жилья выработал значительно больше инструментов для привлечения потенциальных клиентов, нежели первичный, который, по сути, представлен строящимися или проектируемыми зданиями, констатирует Лукина. Тем не менее современная конъюнктура развития рынка недвижимости Москвы значительно снизила конкурентоспособность основной массы предложения вторичного рынка. Вытеснение экономкласса в Подмосковье, модернизация современных панельных серий, растущая доля в застройке районов в городской черте проектов бизнес-класса значительно поднимают качественный уровень предложений первичного рынка.

Александр Шаталов, партнер IntermarkSavills, считает, что причиной бурного роста цен на элитное жилье в 2006 г. стал ограниченный объем качественного предложения. Частичным следствием этого была политика многих девелоперов по продаже квартир в строящихся домах ограниченными лотами с постоянным повышением цен и снятием объектов с продаж (иногда на несколько месяцев) с целью оценить, насколько еще можно повышать цены, говорит он.

Особняком
Большинство аналитиков не рассматривают предложения элитных квартир при составлении отчетов, этот сегмент рынка живет своей жизнью.

Шаталов напоминает, что средний уровень стоимости жилья в Москве примерно в три раза ниже, чем средний уровень цен на квартиры в Лондоне, и, хотя прямой параллели проводить нельзя, долгосрочный потенциал роста еще далеко не исчерпан. Прирост цен в элитном сегменте за 2006 г., по данным IntermarkSavills, составил 70% с начала года, элитная квартира выставлялась как минимум по $10 000 за 1 кв. м, для некоторых объектов цена достигала $35 000 за 1 кв. м, много квартир предлагалось по $20 000 за 1 кв. м.

Деньги у покупателей есть, вопрос, готовы ли они их психологически потратить на жилье того уровня и качества, которое им предлагается, говорит эксперт об элитном рынке. Интересно, что примерно так же характеризуют настроения покупателей риэлторы, работающие на рынке жилья средней ценовой категории.

В Запорожье увеличилось предложение жилья экономкласса
В течение 2006 г. объемы строительства жилья в Запорожье существенно увеличились, причем первичный рынок представлен, как правило, новостройками экономкласса. По информации пресс-службы Запорожского горсовета, в январе-марте 2006 г. в Запорожской области введено в эксплуатацию 29,625 тыс. кв. м общей площади жилья, что на 7,2% больше, чем в январе-марте 2005 г. 64% жилья в области строилось индивидуальными застройщиками. На начало января 2007 г. на первичном рынке недвижимости г. Запорожье было 18 новостроек, в которых квартиры предлагались к реализации.

В Vesco Realty отмечают тенденцию к увеличению масштаба элитных ЖК и выход на рынок проектов, сочетающих качества классов de luxe и бизнес. Это оптимизирует затраты на строительство и расширяет возможности приобретения элитной квартиры.
В 2005-2006 гг. строители начали активизацию в регионах, мотивируя это дефицитом земли в столице и упрощенной системой получения разрешительной документации в провинции. Подводя итоги работы столичных застройщиков в регионах, i пришли к выводу, что они начали перекраивать местные рынки под себя, необоснованно завышая цены.

На первичном рынке сейчас купить однокомнатную квартиру в Запорожье можно за $33-39 тыс. Как отмечают в запорожском областном отделении Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), цены на такое жилье за год выросли более чем в полтора раза с $600 до $943 за кв. м, в то же время цена кв. м в трехкомнатных квартирах повысилась только на четверть с $650 до $821 за кв. м. По словам председателя областного отделения АСНУ Дмитрия Швыдкого, за октябрь-ноябрь 2006 г. квартиры стабильно дорожали на три процента в месяц. Эта тенденция роста сохранялась последние пять лет.

Как сообщили в агентстве недвижимости Арсенал, новое жилье преимущественно возводится в микрорайонах города, поскольку в центре свободных земельных участков под строительство фактически нет. Менеджер отдела первичного жилья АН Арсенал Ольга Гуменюк отметила, что по сравнению со вторичным рынком цены в новостройках на 10-15% ниже. Так, средняя стоимость одного квадратного метра жилья в новом доме составляет $550, хотя предложения по $600-700 в рекламных проспектах фирм-застройщиков также присутствуют. Рост стоимости жилья на первичном рынке с лета прошлого года составил более 20%.

Нет оснований говорить, что в будущем недвижимость упадет в цене, утверждает директор компании Арсенал-Девелопмент Роман Калагастов. Но прогнозировать галопирующие цены мы тоже не можем. Специалисты заверяют: нормальный прирост стоимости недвижимости 10-15% говорит о хорошей экономической ситуации в стране.

Значительный рост цен произошел на вторичном рынке жилья Запорожья. Стоимость однокомнатных квартир в среднем по городу повысилась на 55%, с $600 за кв. м до $943 за кв. м. В отдельных районах цена поднялась до $966 за кв. м. Двухкомнатные квартиры в среднем подорожали на 31% , с $700 до $930 за кв. м, а в микрорайонах была реальной цена $1 тыс. за кв. м жилплощади. Рост цен на трехкомнатные квартиры в Запорожье наблюдался на уровне 27% (от $650 до $821 за кв. м), в других районах города покупатели давали за них $928 за кв. м. Существенный рывок цен произошел в середине года в мае-июне, когда стоимость одного квадратного метра поднялась примерно на $90-105.

Безземельные галичане
Во Львове сохраняется стабильный рост цен на жилую недвижимость, поскольку существует проблема с выделением земельных участков под строительство жилья в черте города. По мнению главы наблюдательного совета инвестиционной компании Комфорт-Инвест Тараса Сосновского, именно специфика города Львова и является причиной сохранения роста цен на жилье. Город владеет маленькими площадями, чтобы обеспечить покупателей жильем. Из-за этого ежегодно растет разрыв между спросом и предложением, а следовательно растут и цены на 15-20% в год, говорит эксперт. По его словам, если в 2005 г. цена жилья на первичном рынке в среднем составляла $500-600 за кв. м, то в 2006 г. цена уже достигла $800-900 за кв. м. Сейчас эта цифра поднялась до $1100-1200 за кв. м. На вторичном рынке сегодня ценовая вилка гораздо больше $450-2000 за кв. м, в зависимости от месторасположения жилья.

Харьковские чиновники прогнозируют снижение цен на жилье
Данные по ценам на харьковское жилье сильно разнятся друг от друга. Игроки рынка заявляют о стабильном росте цен, а местная власть прогнозирует обвал. На первичном рынке недвижимости, по данным ООО Макрокап Девелопмент Украина (МКДУ), в 2006 г. рост цен составил 16-37%. Аналитики компании отмечают, что наиболее динамично росли цены на жилье бизнес-класса: с $885 до $1213 за кв. м или на 37,1% за год. Жилье класса премиум подорожало на 21,9% с $1375 до $1676 за кв. м, экономкласс вырос в цене на 16,3% с $575 до $669 за кв. м. В МКДУ также отметили, что впервые за последние несколько лет в конце года не наблюдалось традиционного всплеска покупательской активности. Так, в IV квартале 2006 г. темпы роста цен существенно снизились 11,1% для бизнес-класса, 4,8% для премиум-класса, на 3% для экономкласса. Эксперты связывают этот феномен с психологической неготовностью потребителя платить за жилье по новым ценам. Однако, по мнению аналитиков компании МКДУ, все вернется на круги своя, так как спрос по-прежнему превышает предложение. В частности, в сегменте экономкласса спрос превышает предложение в девять раз, в сегменте бизнес-класса почти в три раза, а в высших сегментах более чем в два раза. Аналитики отметили, что повышение цен также связано с возросшей себестоимостью строительства и риском недополучения запланированной прибыли. Они не исключают, что к концу 2007 года появление проектов высокого класса жилья позволит преодолеть рынку психологический барьер в $2 тыс. за кв. м. В то же время в Госинспекции по контролю над ценами в Харьковской области, где мониторинг цен проводят в конце каждого месяца, придерживаются противоположного мнения. По данным госчиновников, средняя цена кв. м на первичном рынке в декабре 2006 г. по сравнению с ноябрем снизилась на 0,2% и составила около $1381 за кв. м. На вторичном же, наоборот, возросла на 1,6% и составила $1048 за кв. м. Эксперты предполагают, что цены могут значительно упасть, если будет принято постановление О регулировании валютных операций, связанных с экспортом и импортом финансового капитала, проект которого подготовил Нацбанк. Проект предусматривает временный мораторий на кредитование физлиц в валюте. В случае его принятия, по мнению аналитиков, значительная часть потенциальных заемщиков откажется от своих планов. В результате, попрогнозам экспертов, спрос может уменьшиться на 40%, а цена упасть на 20-30%.

Помимо дефицита земельных участков, удорожанию жилья способствует спекулятивный капитал. По словам господина Сосновского, в новом доме 50-60 квартир сразу благоустраивают люди начинают в них жить. Остальные 40 квартир пустуют в ожидании очередного повышения цен, потом квартиры перепродают. Нашими инвесторами при строительстве жилья являются всего две категории покупателей: люди, которые решают свою жилищную проблему, и банки. Банковские учреждения вкладывают деньги в недвижимость, чтобы затем выгоднее продать квартиры, заключает Тарас Сосновский.

Приобрести участок во Львове под строительство жилого дома возможно только на земельном аукционе. Однако Львовский горсовет с октября 2006 г. не провел ни одного земельного аукциона. Каждый раз торги переносятся по причине отсутствия заявок. В целом в 2006 г. горсовет продал шесть участков общей площадью 6,619 га на сумму 21,2 млн. грн. Как сообщил заместитель начальника управления земельных ресурсов и регулирования земельных отношений горсовета Игорь Гуменчук, сейчас горсовет готовится к новым торгам, но дата пока не обозначена.

Одесским массам элитное жилье не нужно
Одной из тенденций развития рынка недвижимости Одессы в 2006 г. стало падение спроса на элитное жилье на 30%. Дома класса премиум начали строиться в городе относительно недавно, да ито лишь в двух районах, однако цена квартир в них с начала 2006 г. увеличилась всего лишь на 10% и составила в среднем $2100 за кв. м и $3500 за кв. м. Риэлторы объясняют падение спроса тем, что вкладывать средства в элитное жилье менее выгодно чем, к примеру, в квартиры экономкласса, загородные дома и земельные участки. Поэтому квартиры класса премиум приобретаются не для последующей перепродажи и сдачи в аренду, а для личных нужд. Однако позволить себе жить в элитных апартаментах, стоимость которых исчисляется сотнями тысяч долларов, могут лишь считанные покупатели. А вот однокомнатные квартиры, наоборот, пользуются у одесситов повышенным спросом, и более половины всех сделок по недвижимости в 2006 г. были связаны с их приобретением. Риэлторы считают, что вокруг квартир экономкласса создан искусственный ажиотаж, так как они пользуются спросом не только у новоселов, но и у перекупщиков. Массовое вложение средств в квартиры экономкласса привело к тому, что цены на них в некоторых районах неоправданно выросли. Например, квадратные метры в хрущевках продаются по цене бизнес-класса $1650-1800 за кв. м.

Несмотря на большой спрос и маленькое предложение, в начале года во Львове нотариусы не зарегистрировали ни одного договора покупки-продажи жилья. Как заявила заведующая 4-й Львовской государственной нотариальной конторой Леся Матвиив, затишье обусловлено новым законом о налогах: Нам до сих пор не прислали все нормы. Неясно, на кого и где открывать счета, их реквизиты. Какой налог на недвижимость устанавливается, также неизвестно. Поэтому все операции по жилой недвижимости фактически заблокированы. По ее мнению, сделки смогут возобновиться только с марта 2007 г., когда нотариусами будут получены все необходимые разъяснения.

В столице Донбасса негде и некому строить
Характерной особенностью донецкого вторичного рынка недвижимости в 2006-м стал резкий ценовой скачок в третьем квартале. Как объяснила директор агентства недвижимости ДИНА Дина Зеленская, его нельзя объяснять исключительно сезонностью. Проблема заключается в резком снижении предложения во втором квартале по данным АН ДИНА, на 15%. Сокращение предложения привело к определенному замораживанию цен на недвижимость во втором квартале цены выросли всего на 2%.

К концу 2006 г., по данным департамента аналитики корпорации Альянс, ситуация на рынке жилой недвижимости в Одессе несколько стабилизировалась. Тем не менее за девять месяцев прошлого года цены на квартиры выросли на 40-85%. Наибольшей популярностью у покупателей в 2006 г. пользовалось жилье экономкласса. Причем его охотно приобретали как на первичном, так и на вторичном рынке во всех районах города, что объяснялось не только его относительной дешевизной, но и высокой ликвидностью. Сегодня цена жилья на первичном рынке, в зависимости от месторасположения и класса, составляет $1600-1700 за кв. м, а и на вторичном $1800 за кв. м. По данным Одесского областного управления статистики, за девять месяцев 2006 г. в городе было введено в эксплуатацию почти 208 тыс. кв. м жилой недвижимости, в 2007-2008 гг. планируется сдача более 650 тыс. кв. м жилья. Однако цены на квартиры в новостройках продолжают расти, что влияет на вторичный рынок. Аналитический отдел агентства Атланта прогнозирует, что в 2007 г. объем предложения на первичном рынке в Одессе увеличится примерно на 30% и к концу года цены на квартиры в новых домах стабилизируются.

Говорить о серьезном предложении жилья на первичном рынке вряд ли корректно. В 2006 г. в Донецке было сдано в эксплуатацию всего 17,3 тыс. кв. м жилья. Один дом на 116 квартир общей площадью 8,7 тыс. кв. м был построен в прилегающем к центру Калининском районе. Еще три дома были возведены на окраине в Буденновском районе. Причины недостаточного объема жилищного строительства самые различные. Во-первых, доверие к первичному жилью было подорвано скандалом с Социальной инициативой, оставившей инвесторов без денег и без квартир. Во-вторых, в Донецке слабо отработан механизм выделения земли под новое строительство. Дина Зеленская считает, что в Донецке негде строить. Если раньше были случаи, когда сначала сдавался дом, а уже потом задним числом оформлялись документы на аренду отведенной под него земли, то теперь ни один банк не выдаст кредит на строительство без наличия у застройщика всех разрешительных документов на землю. Земельных же участков, особенно в центре города, не хватает.

К июню предложение на вторичном рынке снизилось еще на 7%, а цены увеличили темпы роста до 20% за квартал. По информации аналитического отдела Финансовой компании ГЕРЦ, в 2006 г. цены на жилье в Донецке на вторичном рынке росли гораздо медленнее в среднем на 21,4 %. Однако большинство риэлторов весьма скептически относятся к данным этой компании и называют другие цифры удорожания жилья 50%. Сейчас в центре Донецка цена однокомнатной квартиры составляет $1570 за кв. м, в околоцентральных районах $1260 за кв. м., а на окраинах $915 за кв. м. Самыми дешевыми остаются трехкомнатные квартиры, так как их на вторичном рынке жилья предлагают больше всего 42%. Сейчас средняя цена на вторичном рынке составляет $1200-1250 за кв. м .

Днепропетровские хрущевки подорожали на 64%
Квартиры на вторичном рынке Днепропетровска за прошедший год подорожали в среднем на 64% по сравнению с 2005 г. По данным риэлторской компании Realnest (Днепропетровск), в январе марте цены вели себя хаотично: в январе упали на 3,3%, в феврале выросли сразу на 7,2%, а в марте снова упали на 4,9%. Начиная с апреля, после некоторой стабилизации рынка, цены начали снова расти и резких скачков не наблюдалось из-за стабильного уровня спроса. Аналитики компании Realnest сообщили, что исключением из правил стал ноябрь, когда среднее подорожание квартир составило 12%. По их мнению, этот скачок, скорее всего, был связан с искусственным ажиотажем на рынок вышло много покупателей, которые захотели приобрести квартиры до конца года. Сейчас средняя цена 1 кв. м жилья на вторичном рынке составляет $1340.

По оценкам аналитиков компании ГЕРЦ, в 2007 г. цены на жилье на первичном рынке будут расти по 0,9-1,4% в месяц, что в итоге выльется в 11-17% годового роста. Директор агентства недвижимости Жилком Сергей Тахтаров считает, что цены на вторичное жилье возрастут за год на 10-12%. В Ассоциации специалистов недвижимости Украины от прогнозов воздержались, чтобы предотвратить спекуляции насчет цен. В этом году рост цен на донецкую недвижимость продолжится, но не столь быстрыми темпами, как это было в 2006 г., дипломатично ушел от ответа председатель комитета по анализу рынка недвижимости АСНУ Алексей Котенков. Вместе с тем, по данным АН ДИНА, только за январь и начало февраля цены на вторичку в Донецке возросли на 5%.

По словам директора департамента маркетинга и развития строительной группы Ратибор Сергея Якимца, у подорожания жилья в Днепропетровске было несколько причин: Подорожание на 25-30% было обусловлено инфляцией, увеличением стоимости стройматериалов и ростом зарплаты, на 5-10% изменением законодательства (появление фондов финансирования строительства. Авт.), а на 20-30% рыночной составляющей: неудовлетворенным спросом и перегревом рынка. По данным компании RealNest, сейчас в Днепропетровске обеспеченность жильем составляет примерно 20 кв. м на 1 жителя при среднеукраинском уровне 15 кв. м, в то время как в Европе средний показатель 35 кв. м. Руководитель департамента жилой недвижимости компании Realnest Виктория Калюжная считает, что рост цен на вторичке обусловлен развитием ипотечного кредитования и высоким уровнем спроса: Особенно на однокомнатные квартиры их мало на рынке, они всегда быстро продаются независимо от этажа. По ее словам, кредиты на первичное жилье получить сложнее, сроки ввода в эксплуатацию новостроек часто затягиваются, не все банки кредитуют покупку квартир на первичном рынке, поэтому спрос на первичное жилье ниже, чем на вторичном рынке. В то же время банкиры не согласны с госпожой Калюжной. По словам заместителя управляющего филиала Укрэксимбанка в Днепропетровской области Дмитрия Левченко, развитие ипотечного кредитования не повышает цены на недвижимость: Сейчас ипотечный портфель банков области составляет около 1,6 млрд. грн., что составляет примерно 300 тыс. кв. м жилья, а это около 1% от всего жилого фонда. Это мизер, в развитых странах эта цифра достигает 50-60%.

Оценки экспертов относительно роста цен на первичном рынке недвижимости разнятся. По данным корпорации Международная строительная компания Украина-Канада, новые квартиры в минувшем году подорожали в среднем на 46% и достигли уровня $1036 за кв. м, при этом жилье экономкласса подорожало на 54%, а бизнес- и элит-класса на 36-48%. В то же время, по данным компании Realnest, рост цен на первичку в Днепропетровске в прошлом году практически повторил кривую роста на вторичке в среднем на 61,4%. Средняя цена квартир на первичном рынке Днепропетровска, по данным компании, составляет $1130 за кв. м.



Главная --> Публикации