Главная --> Публикации --> "россия" не для бедных Выбираем новостройку: запад московской области Рынок жилья подмосковья обещает покупателям скидки в феврале, но сохраняет потенциал для роста цен весной Частные дома идут на смену городским квартирам Разрешат ли жить взаймы?

Недоверительное управление
Надо сказать, что доверием населения ПИФы не пользуются большая часть сограждан предпочитает хранить накопления в банках (в том числе трехлитровых) или же инвестировать в недвижимость без посредников. Причина недоверия россиян к ПИФам основывается исключительно на ментальной установке. Люди не понимают, как работают ПИФы, и не чувствуют никаких гарантий, уверен генеральный директор компании Русский кредитный дом Федор Ефремов. Однозначно, ПИФы в недвижимости более стабильны и могут обеспечить большую прибыль на 1 единицу инвестиций при большом росте цен на недвижимость. Люди думают, что вкладывают деньги куда-то и кому-то, не понимая схемы. Инвестирование непосредственно в недвижимость более простая схема для потребителя, приносящая при этом меньший доход.

Участившиеся инициативы сверху, касающиеся ужесточения налогового законодательства в сфере недвижимости, заставляют усомниться в светлом будущем не только квартирных спекуляций, но и инвестиций в этот сегмент рынка. 13-процентный налог на продажу, корреляция налога на недвижимость с рыночной стоимостью жилья и вот уже инвестиционные покупки не кажутся такими привлекательными. Возможно, в такой ситуации логичным будет вспомнить о паевых фондах как о цивилизованном способе вложения средств в недвижимость.

Основные понятия
Как подчеркивает генеральный директор управляющей компании Penny Lane Asset Management Алексей Антонов, паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. Это обособленный имущественный комплекс, который может состоять из денежных средств, объектов недвижимости, имущественных прав пайщиков (владельцев паев фонда). Имущество фонда обособлено от имущества УК и принадлежит пайщикам на праве общей долевой собственности. Переданное в фонд имущество объединяется с имуществом остальных пайщиков, а доля в праве собственности на имущество ПИФа удостоверяется именной ценной бумагой (собственно паем надо понимать, что это именно ценная бумага, которая не должна отождествляться с конкретным объектом недвижимости), которую выдает управляющая компания.

Ставить знак равенства между выражениями ПИФ и финансовая пирамида не стоит. Понятно, что случалось и случается у нас всякое, но безоговорочно избегать такого способа инвестиций, не разобравшись, что к чему, мы бы не советовали. Тем более, кто может гарантировать, что в области налогов на недвижимость мы продолжим идти своим путем, оставаясь вне мировых тенденций? Одним словом, если есть шанс, что ПИФы останутся основным способом высокоэффективных инвестиций в недвижимость, можно и узнать, что это такое и как оно работает.

Участники и пайщики
Как рассказывает Алексей Антонов, основными участниками ЗПИФ недвижимости являются:

Именно управляющей компанией (УК), все шаги которой регулируются Правилами доверительного управления (регистрируются Федеральной службой по финансовым рынкам), организуется деятельность фонда. Срок такой деятельности от года до 15 лет (с возможностью пролонгации). Ну, а закрытым ПИФ называют, если существует заранее установленный срок его действия, до которого УК не обязуется выкупать у пайщиков и погашать паи (количество которых фиксировано).

Пайщиком фонда может стать любое юридическое или физическое лицо. Для создания ЗПИФН достаточно и одного пайщика, который будет в таком случае владеть 100% паев всего фонда, поясняет Антонов.

• Управляющая компания координирует взаимодействие всех участников
• Специализированный депозитарий учитывает и хранит имущество фонда
• Регистратор ведет реестр пайщиков и учитывает количество паев, принадлежащее каждому из них
• Оценщик оценивает имущество ежегодно, а также при приобретении и продаже его фондом
• Аудитор раз в год проверяет правильность ведения управляющей компанией бухгалтерского учета и отчетности фонда
• Риелторская компания оказывает УК услуги по приобретению и продаже объектов недвижимости

Что касается прав пайщиков, они едины для всех трех типов фондов:

Виды фондов
Существует 3 основных типа закрытых ПИФов недвижимости: доходный, девелоперский и рентный. Основным направлением деятельности ЗПИФН доходного типа является покупка земли и объектов недвижимости для последующей перепродажи, поясняет Антонов. Рентные фонды занимаются сдачей в аренду складских, офисных, торговых помещений, производственных объектов, входящих в имущество фонда. Девелоперские ПИФы специализируются на проектах строительства и реконструкции жилья и коммерческой недвижимости, их целью может быть как последующая продажа, так и дальнейшая эксплуатация.

Надо отметить также, что фонд не отвечает своим имуществом по обязательствам и долгам управляющей компании, а по долгам пайщиков взыскание обращается на принадлежащие им паи, но не распространяется на имущество, принадлежащее фонду.

• Право требовать от УК фонда погашения всех инвестиционных паев фонда и получения соответствующей денежной компенсации
• Право получать доход по результатам работы фонда
• Право участвовать в работе фонда и контролировать деятельность УК путем принятия решений на общих собраниях пайщиков
• Право предъявить свои паи к погашению УК в случае несогласия с решением общего собрания пайщиков фонда

Причина недоверия отсутствие четкого предложения на рынке. Фондов недвижимости много, но распознать среди них рыночные достаточно тяжело. Кроме того, доходность у ЗПИФН разная: какие-то фонды показывают до 200%, какие-то до -10%, т. е. нет линии тренда, объясняет Цогоев. В итоге, вместо того чтобы разбираться во всех этих хитросплетениях ЗПИФН, люди предпочитают другие, более простые, понятные, а значит, и более безопасные (с точки зрения рядового инвестора) финансовые инструменты. Поэтому повышению грамотности населения в области паевых фондов недвижимости мы планируем посвятить не одну нашу публикацию.
Ситуация, складывающаяся на рынке загородной недвижимости в первом полугодии, в основном повторяет прошлогоднюю. Тогда спрос на подмосковные коттеджи значительно превышал предложение. По мнению экспертов, еще как минимум 3-5 лет не придется говорить о ценовой стабилизации в этом сегменте рынка.

Почему не приживается
Конечно, приведенная информация не более чем минимальный ликбез, расшифровка основных понятий. Но расшифровка необходимая. Без понимания того, как ПИФы устроены и работают, доверия к ним не поднять. Это именно проблема ментальности, уверен Федор Ефремов. И это притом, что, как уверен исполнительный директор УК Blackwood Фонды Недвижимости Артем Цогоев, интерес к ПИФам недвижимости весьма велик.

Приходится признать, что прогнозы аналитиков о продолжающемся в этом году стремительном ценовом росте подмосковных участков, пригодных для строительства высококачественной недвижимости, оказались не беспочвенны. По данным директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владимира Яхонтова, в этом году продолжился ощутимый рост цен на участки. Причем больше всего - на 50-60% к уровню прошлого года поднялись цены на ликвидные участки площадью от 25 соток с коммуникациями, расположенные вблизи водоемов и лесных массивов.

Дальнейшие перспективы

Сегодня, по единодушному мнению экспертов, загородная недвижимость является одним из самых прибыльных сегментов рынка: доходность удачных проектов может доходить до 100-150%. Отчасти поэтому активизировался интерес к загородной недвижимости как со стороны "профессиональных" игроков, так и со стороны компаний, ранее не занимавшихся подобным бизнесом. Среди них все чаще встречаются не только сырьевые фирмы и промышленные холдинги, но и банковские структуры, страховые компании, инвестиционные фонды и даже фирмы-производители продуктов питания.

Еще недавно распространенное мнение об абсолютной стихийности загородного рынка все меньше соответствует действительности. Времена, когда ажиотажным спросом пользовались недостроенные кирпичные особняки внушительных размеров в чистом поле, похоже, безвозвратно ушли в прошлое. Постепенно рынок обретает черты цивилизованности: специалисты изучают его конъюнктуру, проводят аналитические исследования по критериям оценки земель и рейтингу направлений и даже составляют экологические карты районов.

Среди лиц, располагающих свободными финансовыми ресурсами, заметно возрос спрос на архитекторов и подрядчиков, способных выполнить качественную отделку и монтаж внутренних инженерных систем. Кроме этого востребованы "консультационные услуги" квалифицированных риэлторов и юристов, способных предоставить исчерпывающую информацию по вопросам наиболее выгодного вложения средств.

Особенно заметна инвестиционная активность в коттеджном строительстве. Приток на загородный рынок дополнительных инвестиционных капиталов привел к тому, что сегодня участки стали все чаще реализовываться вместе с подрядом на строительство. О том, что для большинства потенциальных собственников земля является приоритетным объектом инвестиций, говорят данные корпорации "ИНКОМ-Недвижимость". В соответствии с ними 60% всех сделок приходится на земельные участки, в том числе со строительным подрядом, и лишь 40% - на готовые коттеджи.

По оценкам специалистов корпорации "ИНКОМ-Недвижимость", основным фактором, влияющим на стоимость загородного жилья, является именно цена земли. По итогам первых четырех месяцев она уже выросла на 10-30% в зависимости от местоположения участка. С учетом ограниченного предложения земель, пригодных для организованной коттеджной застройки, тенденции ценового роста сохранятся и в будущем. Темпы роста окажутся на уровне прошлого года - в среднем до 50% в год. Хотя на более удачные и элитные предложения цена может подняться в 2 раза.

Несмотря на то что лимит свободной земли, пригодной для организованной коттеджной застройки, еще пока не исчерпан, на рынок она поступает в крайне ограниченных объемах. Определенный резерв представляют земли сельхозназначения за 50-километровой отметкой от МКАД, которые планируется выделить под жилищное строительство. Однако, несмотря на активную работу Межведомственной комиссии при губернаторе Московской области, дающей "добро" на перевод земельных участков в различные категории, пока на первичный рынок поступают ограниченные объемы государственной земли. Как отмечает Владимир Яхонтов, сегодня спрос на доброкачественные участки со стороны частных покупателей превышает предложение в пять раз. Поэтому в силу ограниченности предложения и сохраняется тенденция к росту цен.

Как и ожидалось, в этом году не произошло заметных изменений в рейтинге популярности направлений. По исследованиям, проведенным специалистами корпорации "ИНКОМ" на основании поступающих заявок и совершаемых сделок, Рублевское шоссе хотя и пользуется устойчивым спросом, но сегодня здесь хороших предложений крайне мало. Дело в том, что свободные землеотводы, пригодные под коттеджную застройку, практически выбраны.

Направления ценового роста

Поскольку на Рублевке с каждым годом становится все меньше свободных участков, то цены на землю здесь неуклонно растут. По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", сейчас в среднем сотка земли по Рублевке обойдется в $14 тыс. (0-15 км), $5300 (15-30 км), $1500 (30-50 км) (см. таблицу на с. А9). Но, несмотря на столь активную ценовую динамику, Рублевка может скоро исчерпать свой потенциал. Особенно если учесть высокую плотность застройки, перегруженность трассы и прочие неизбежные атрибуты покупательского ажиотажа. К тому же в последнее время для некоторых поселков остро встала проблема нехватки мощностей местных коммуникаций из-за повышенных нагрузок на электросети и водопровод.

Понятно, что безоговорочное лидерство Рублевки предопределено высокоразвитой инфраструктурой, однородной социальной средой и фактором престижности проживания. После того как в прошлом году участки в особо элитных местах подорожали на 70%, казалось, что дальнейший потенциал для роста уже исчерпан. Однако после того, как в марте этого года на рынок поступило порядка 200 га земли в Барвихе, - немедленно последовал ценовой всплеск. В итоге некоторые участки со всеми коммуникациями продавались по цене $40-50 тыс. за сотку. Неудивительно, что в корпорации "ИНКОМ" среди минусов данного направления называют необоснованное завышение цен продавцами.

Далее в списке покупательских предпочтений находятся Калужское, Минское и Киевское шоссе. Участки по данным направлениям отличаются благоприятной экологией, хорошими подъездными путями и обилием стародачных мест. Особый интерес представляет Калужское направление, вдоль которого располагается немало перспективных объектов. Высоко котируется Минское и Киевское направления. Стоимость сотки - $4300-4900 в пригороде Москвы и $900-1900 на расстоянии до 50 км от нее.

Для тех, кто не хочет переплачивать за фактор "престижа", интерес представляет недвижимость по Новорижскому шоссе. Привлекательность направления уже привела к тому, что в прошлом году цены здесь выросли более чем в два раза. Интересная особенность этого лета: Новорижское шоссе имеет лучшую пропускную способность, чем Рублевское, однако средние цены на самые "приближенные" (0-15 км) к кольцевой автодороге сотки более чем вдвое ниже ($6300). Но! По мере удаления от МКАД стоимость соток по Новой Риге оказывается практически сопоставимой с "рублевскими" - $5000 (15-30 км), $1800 (30-50 км).

В числе аутсайдеров потребительского спроса по-прежнему оказываются восточная и южная часть Подмосковья, где весомую "лепту" в неблагоприятный облик направлений вносит плохая экологическая обстановка и высокая концентрация промышленных предприятий. Поэтому самые низкие средние цены установились на сотки вдоль Каширского и Симферопольского шоссе от $1600 (0-15 км) до $350 (15-50 км). За ними следуют "восточные" направления - Горьковское и Щелковское шоссе - от $2000-2900 (0-15 км) до $270-500 (15-50 км).

В последнее время заметно выросла популярность "водных" трасс. Поскольку на севере и северо-востоке области находится разветвленная сеть водоемов и живописных уголков, то это напрямую отражается на ценах. Средняя стоимость сотки по Дмитровскому, Осташковскому, Алтуфьевскому и Ярославскому направлениям лежит в широком диапазоне от $4550-4800 (0-15 км) до $550-900 (15-50 км). Из-за обилия водоемов на довольно высоком уровне держатся цены на сотки и по Ленинградскому шоссе - $3450 (0-15 км) и $550 (15-50 км). А в силу высокого уровня застройки и развития инфраструктуры к разряду перспективных направлений стали причислять и Пятницкое шоссе.

Растет спрос и на объекты в коттеджных поселках. Как известно, динамика объемов строительства поселков за последние два года составляла ежегодно порядка 15 объектов. По прогнозам экспертов компании Penny Lane Realty, в этом году новых объектов должно быть введено в строй на 20% больше, чем в 2002-м. По данным АН "Домострой", сейчас на коттеджном рынке предлагается уже в 1,5 раза больше предложений, нежели в конце прошлого года. Вместе с тем вряд ли объем выставленных на продажу домов по-прежнему сможет полностью удовлетворить растущий платежеспособный спрос. Зато, бесспорно, он может неплохо простимулировать спекулятивные ожидания продавцов.

Коттеджные предпочтения

Анализ спроса показывает, что при выборе коттеджей сегодня предпочтение отдается направлению, расстоянию от МКАД и категории поселка. Помимо этого состоятельные клиенты уделяют внимание ландшафтному проектированию участка, единой архитектурной концепции застройки поселка, развитости инфраструктуры и социальному статусу соседей.

Основной рост цен в Подмосковье происходит на качественное загородное жилье в радиусе 15-30 км от МКАД вблизи водоемов или живописных лесных массивов и - с развитой инфраструктурой. Так, по данным АН "Домострой", особенно активно цены растут на "ходовые" коттеджи со средней стоимостью $180-230 тыс. в радиусе 30 км от МКАД в охраняемых поселках со всеми коммуникациями. На эти объекты спрос превышает предложение в несколько раз.

Дачные варианты

По исследованиям экспертов АН "Домострой", сегодня наибольший интерес представляют коттеджи площадью порядка 250-350 кв. м со всеми коммуникациями в пределах 30 км от МКАД, предпочтительно под "чистовую" отделку с хорошими подъездными путями и участками 12-15 соток. Объекты "под ключ" с мебелью и участками от 30 соток востребованы в секторе дорогой недвижимости. Что касается архитектурных предпочтений, то канули в прошлое времена, когда ради престижа приобретались внушительные коттеджи с обилием нефункциональных помещений. Как отмечают в агентстве, "богатый" клиент предпочитает либо архитектурный изыск, либо скромный и рациональный скандинавский стиль. Данные реальных продаж участков и коттеджей корпорации "ИНКОМ-Недвижимость", по которым можно судить о предпочтениях клиентов компании, представлены в таблицах на с. А7.

Иначе обстоят дела со стародачной недвижимостью, цены на которую всегда были выше средних. В число бесспорных "плюсов" таких мест относятся просторные дома (до 200 кв. м), солидные участки (20-30 соток, зачастую даже с лесными насаждениями), набор необходимых коммуникаций и развитая инфраструктура. Подобные блага загородной цивилизации стоят довольно дорого. Стоимость сотки в Салтыковке, Малаховке или Апрелевке может колебаться в пределах $1,5-3 тыс. Но тот, кого подобные расценки не отпугивают, сталкивается с иной проблемой: крайне редкое появлении предложений жилья в таких поселках.

Более экономный способ воплощения мечты о сезонном отдыхе на природе - покупка жилья в стародачных местах, домиков в садовых товариществах или совсем недорогих строений в деревнях. Понятно, что такие варианты рассматриваются лишь теми, для кого загородное жилье является вторым местом жительства. Поэтому особых требований к потребительским характеристикам дома и набору объектов инфраструктуры у них нет. Сегодня за $50-100 тыс. можно без труда стать обладателем просторного земельного участка с допотопным домиком на расстоянии 50-100 км от МКАД. Однако в 15-20-километровой зоне за такие же деньги удастся получить в три раза меньший земельный надел. Поэтому внушительные расстояния до дома от МКАД для большинства дачников не являются решающим фактором.

Большинство экспертов единодушны в своих прогнозах относительно развития ситуации на загородном рынке. По их оценкам, сотки ежегодно будут дорожать в среднем на 20-30%. Причем наиболее ощутимыми темпами ценовая динамика будет прослеживаться по традиционно престижным направлениям в пределах 30-километровой зоны от МКАД на участки, пригодные для строительства высококачественной недвижимости. Что касается коттеджной недвижимости, то удорожание в первую очередь коснется наиболее ликвидных объектов. Тогда как в поселках с изначально завышенными ценами или же с неудачными архитектурными решениями цены даже могут несколько снизиться.

Прогноз

В феврале 2007 г. Национальная логистическая компания (НЛК) сдала в эксплуатацию складские площади в объеме 5000 паллето-мест в Одинцовском районе Подмосковья, оборудованные специально для фармацевтического производителя Sanofi-Aventis. Хранилище устроено в помещении уже существующего склада класса А Рент-Центр, возведенного НЛК в 1997 г. Событие не могло не привлечь внимание производителей конкурентов Sanofi-Aventis в России и фармдистрибуторов. Этот бренд представлен как минимум в 100 странах, где на него работает около 100 000 сотрудников, сообщила НЛК. На оборудование небольшого спецсклада НЛК потратила несколько сотен тысяч долларов, более точную цифру компания не называет по условиям договора с клиентом.


Логистические операторы часто выступают в роли девелоперов, строя склады для себя и для клиентов. Их называют универсальными логистами, а их помещения арендуют торговые операторы из самых разных секторов экономики. Однако в последние годы логисты-девелоперы активно занялись строительством специализированных складов, например фармацевтических. Но в этом секторе они столкнулись с конкуренцией фармдистрибуторов, которые уже много лет возводят такие терминалы.

Логистические компании, выполняющие также девелоперские задачи и возводящие по 100 000-200 000 кв. м и больше складских площадей, оказывают услуги ответственного хранения самым разным секторам экономики. Они возводят универсальные распределительные центры (складские терминалы), в которых могут соседствовать друг с другом торговый оператор продуктов, производитель бытовой техники и тот же фармацевт.

Специфика фармацевтического бизнеса такова, что даже среднему оператору не требуется 50 000 или 100 000 кв. м хранилищ для лекарственной продукции. Производитель довольствуется 1000-2000 кв. м. А уж 7000 кв. м для 5000 паллето-мест считается крупным складом. Больше можно встретить у дистрибуторов, которые хранят продукцию нескольких производителей одновременно. Фармсегмент в России невелик. Игроков, выполняющих разные функции, в нем представлено 3000-4000, по данным НЛК. С начала 1990-х гг. российский рынок пополнился новыми брендами во многом благодаря иностранным лекарственным препаратам. И основная масса дистрибуторов выросла тоже благодаря им. Таким образом, фармрынок вместе с существующими на нем хранилищами для лекарств и продолжал бы жить своей жизнью, если бы в него не вмешались непрофильные, но профессиональные логисты рынка недвижимости вроде НЛК.

По мнению специалистов дистрибуторской компании Протек, менеджеры НЛК вовремя уловили этот новый тренд. Иностранные представительства в ближайшие годы будут открываться в регионах напрямую или же через дочерние компании.

Но все-таки обычной практикой для фармпроизводителя до сих пор была работа с дистрибуторами напрямую, минуя распределительные центры логистов. Товар поставлялся из-за рубежа на склады российских дистрибуторов, дальнейшая задача которых заключалась в продаже лекарств торговым точкам. К 2000-м гг. зарубежные имена почти все стали известны в России, говорят эксперты. Но только благодаря дистрибуторам. Физически компании не присутствовали в стране. (Сектор отечественных производителей в этом плане самодостаточен. Находясь в России, компании давно открыли здесь заводы и склады, которые сами же построили.) Но с 2000-х гг. филиалы крупных фабрик зарубежья начали активнее открываться в России. О таких намерениях заявили в 2006 г. International Medical Products, Intendis. Соответственно, производителям понадобились площади для хранения продукции, или распределительные центры. Тут им на помощь и пришли помимо фармдистрибуторов универсальные логисты. Такова одна из версий игроков рынка.

Что касается стратегии производителей, то часть из них пользуются услугами дистрибуторов уже на стадии таможенного оформления препаратов. Другая часть производителей, в основном крупнейшие западные компании, сами ввозят препараты на территорию России. Они нуждаются в складских мощностях, но пока не инвестируют в строительство собственных складов, а используют арендованные площади. Понятно, что девелопмент для них более затратен, чем аренда помещений в уже имеющихся складах других компаний, рассказали в пресс-службе компании Протек.

Мы уговаривали консервативную французскую Sanofi-Aventis пять лет, пока она ни пришла на наш склад, рассказывает руководитель фармацевтического проекта НЛК Олег Дорожинский. Раньше зарубежные производители предпочитали прямые поставки лекарств дистрибуторам. Теперь ситуация меняется.

Хранилище для фармацевта это не классический склад в том значении, которое принято на рынке недвижимости для универсальных девелоперов и логистов. На первый взгляд проект НЛК для Sanofi-Aventis ничем не отличается от обычной схемы строительства на заказ, или built-to-suit. Но фармсклад это не столько стены здания и паллето-места, сколько особый режим, создающийся для хранения продукции. С ним связано много технических и бюрократических нюансов. Помещение должно соответствовать государственным стандартам, описанным в приказе № 80 от 4 марта 2003 г. Об утверждении отраслевого стандарта Правила отпуска лекарственных средств в аптечных организациях. Кроме того, фармкомпания должна получить лицензию, только после этого она имеет право обосновываться в том или ином складе на территории России. Лицензию же компании дадут, если у нее уже есть договор аренды специальных помещений или собственность. Как сказал Дорожинский, зарубежные производители не имеют опыта ее получения, как и многих других документов в России, поэтому часто данный процесс ложится бременем на девелопера склада, который всячески содействует своему клиенту.

Склады особого режима
Требования, предъявляемые к складам такими грандами, как Pfizer или Sanofi-Aventis, очень высокие. Кроме того, фармацевтические препараты требуют особого режима хранения, объяснили в Протек.

Директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев считает, что на фоне общего дефицита складских мощностей производителям и поставщикам фармпродукции приходится вдвойне тяжело, так как склады для них должны отвечать особым требованиям. Высокая стоимость девелопмента фармскладов (на примере склада НЛК для Sanofi-Aventis: себестоимость проекта около 7000 кв. м составила около $200 млн, тогда как аналогичный неспециализированный склад обходится девелоперу в сумму около $10 млн) объясняется рядом характеристик этих помещений. Фармсклад должен быть оборудован приборами для регистрации параметров воздуха, закрытыми металлическими шкафами и сейфами для отдельных лекарственных препаратов, специальными стеллажами и поддонами для хранения продукции, холодильными установками и т. д. Высокозатратно и поддержание склада в надлежащем состоянии.

По словам логистов, у Минздрава очень жесткие требования к фармскладам и из-за несоответствия, например, температурного режима норме министерство вправе приостановить действие лицензии производителя. Зарубежные стандарты оборудования фармскладов не принимаются в России.

Но и доходы от обслуживания фармсклада у логиста высокие. Поэтому компания, имеющая практику работы с такими специфическими площадями, охотно берется за фармацевтов, поделился мнением Дорожинский. Прибыль от фармбизнеса у логиста выше, чем от хранения многих других товаров. Даже ставка аренды для фармацевта в сутки за паллето-место составляет $1 без НДС. То есть за год это около $360 за место. Для продуктового торгового оператора аналогичная ставка в два раза меньше. Лекарственные препараты считаются ценным и дорогим товаром.

По данным Дорожинского, только получение лицензии обходится в $30 00 Стоимость установки холодильников на 1 кв. м составляет около 1500 евро. Оборудование фармсклада в другом терминале, построенном НЛК в Химках, где арендует сейчас площади производитель F. Hoffmann-La Roche, обошлось логисту почти в $1 млн.

Покупку помещений или же девелопмент на собственные средства иностранцы-производители считают стратегически невыгодной схемой, более затратной и более рискованной в нестабильной России, объяснил Дорожинский. Такие компании предпочитают не проект склада, а построенные площади, пусть и на вторичном рынке. Для них важнее видеть, какому уровню соответствует хранилище и какие процедуры, говоря языком фармацевтов, может предложить в помещении логист. Дистрибуторы же, как правило, сами выступают девелоперами складов, в которые поставляют товары их клиенты.

Фармрынок в России продолжает расти, в год сектор фармплощадей увеличивается примерно на 20%.

Площади для фармацевтических компаний актуальны всегда, говорит исполнительный директор Союза профессиональных фармацевтических организаций Геннадий Ширшов. За истекшие три года фармацевтический рынок здорово подрос. Поэтому, когда компании планируют свое развитие, они смотрят на прогнозы складского рынка.

В терминалах класса А арендуют площади чаще всемирно известные фармацевтические гиганты, у которых хватает средств. Компании помельче сидят в зданиях класса В и переоборудованных по стандартам старых складах. В дистрибуторской компании Протек считают, что у части российских фармацевтических заводов, история которых насчитывает не одно десятилетие, процесс модернизации далек до завершающей стадии, в том числе и в сфере складских мощностей.

Складские мощности развиваются очень активно, происходит смена форматов и доля складов класса А постоянно увеличивается, считают эксперты компании Протек. Однако жесткие правила хранения и транспортировки фармацевтической продукции могут быть соблюдены и в помещениях класса В.

Как говорит исполнительный директор маркетингового агентства Фармэксперт Николай Демидов, одно время считалось, что лучшие склады у Протек, потому что, когда она запускала свой первый склад, никто больше ничего подобного не делал. Сейчас специальные системы для оборудования фармскладов появились у многих компаний.

Крупнейшие фармдистрибуторы в стране Протек, СИА-Интернейшнл, Биотек, Роста, Катрен, Alliance Unichem. Например, НПК Катрен, созданная в 1993 г. в Новосибирске, поставляет медикаменты в 11 500 аптечных и лечебных учреждений (65 регионов РФ), в ее ассортимент входит более 10 500 наименований, по собственным данным. В структуре Катрена 25 филиалов, у которых склады находятся либо в собственности, либо в аренде. Оборот компании в 2006 г. составил около $600 млн. По оценке Фармэксперта, в декабре 2006 г. Катрен занимал 5-е место в рейтинге дистрибуторов. Alliance Unichem обслуживает более 80 000 аптек в 12 странах Европы и владеет сетью из 1200 аптек в Великобритании, Нидерландах и Италии. Оборот компании в 2004 г. составил 8,8 млрд фунтов стерлингов ($17,14 млрд). Год назад Alliance Unichem объявила о покупке 96% акций российского дистрибутора Аптека Холдинг. Сумма сделки, по данным компании, составила 18 млн фунтов стерлингов ($31,2 млн). На долю Центра внедрения Протек приходится 25% прямых поставок лекарств в аптеки. Оборот компании в 2004 г. составил $1,2 млрд. Протек владеет одной из крупнейших аптечных сетей Ригла. Компании также принадлежит завод Сотекс в Павловопосадском районе Московской области, упаковывающий продукцию фармкомпаний Schering AG, Sanofi-Aventis, Lek, KRKA и др. По итогам декабря 2006 г. лидирующие позиции на фармрынке заняли Протек, СИА-Интернейшнл и Роста.

Расстановка сил
По данным Протек, на российском рынке присутствует около 900 дистрибуторов и более 1000 производителей. Доля зарубежных производителей в денежном выражении занимает около 80% рынка. Если же оценивать рынок с точки зрения поставляемых упаковок, ситуация обратная. Более 60% поставляемой продукции в натуральном выражении приходится на долю отечественных предприятий. В 2005 г. по объему продаж медикаментов Россия заняла 12-е место в мире. В то же время средняя стоимость упаковки (одной пачки лекарства) в стране составляет $1,9, что в десятки раз ниже, чем в США и Западной Европе. С точки зрения нормативно-правовой базы, регулирующей обращение лекарственных средств, Россия находится на высокой стадии развития, поскольку основные процессы регламентированы достаточно полно. Но накануне вступления в ВТО часть норм потребует изменения.

Российский фармацевтический рынок является одним из самых быстрорастущих в Европе и в 2006-2010 гг. его объемы будут увеличиваться минимум на 10% в год, как написано в исследовании Фармацевтический рынок России рецепт роста от PricewaterhouseCoopers. Повышение объема продаж подогревается растущими доходами населения, ростом бюджетного финансирования и совершенствованием системы сбыта. В 2006 г. федеральные власти увеличили объем инвестиций в систему здравоохранения до $3,6 млрд с $1,9 млрд в 2005 г. Повлиявшим на рынок фактором явился и рост объемов инвестирования программы дополнительного лекарственного обеспечения, в 2005 г. сумма составила около $1,8 млрд.

На рынке встречаются дистрибуторы, выполняющие также функции производителей и владельцев аптечных сетей одновременно, как компании Фармакор или Протек. Фармакор создана в 1990 г., в ее структуру входят фармацевтическое предприятие Фармакор Продакшн и торговая сеть Фармакор, включающая 200 аптек, 180 из которых находятся в Санкт-Петербурге. Оборот компании в 2005 г. составил $105 млн, в 2006 г. около $150 млн.

Активность фармдистрибуторов связана с ужесточением конкуренции. После слияния той же Аптеки-Холдинг с Alliance Unichem многие оптовики задумались об усилении своих позиций на рынке.

По прогнозам Infarma Consulting, в 2007 г. продажи достигнут согласно инерционному сценарию $9,2 млрд, а по оптимистическому сценарию $10,1 млрд. В 2008 г. $10,1 млрд и $11,1 млрд.

Среди логистов-девелоперов, работающих с фармскладами, эксперты называют FM-Logistic, госсклад Петрово-Дальнее, НЛК, Орфе, Items, Сантэнс Сервис, Tablogix.

Новые стратегии поведения производителей, в частности усиление позиций в России за счет открытия филиалов, являются следствием естественного развития рынка, что видно на практике других стран, таков ответ самих производителей. С этим связано оживление среди непрофильных логистических операторов. По словам Олега Дорожинского, в стране собирается также открыть филиал Pfizer. Любой логист, успешно обслуживающий фармацевтические склады, постарается привлечь эти компании в свои распредцентры. С его точкой зрения соглашается менеджер по маркетингу логистической компании FM-Logistic Алла Лаоз.

Логистические операторы девелоперы намерены и дальше увеличивать число своих фармпроектов. Так, Дорожинский сказал, что компания не остановится на проекте Sanofi-Aventis.

Девелопер на лекарственной почве
Крупному девелоперу складов нелогисту, например таким компаниям, как MLP или Capital Partners, невыгодно строить built-to-suit для фармацевта. Затраты на строительство выше, а площади требуются небольшие. По мнению руководителя отдела складских и производственных площадей Praedium Руслана Суворова, у сегмента фармацевтических складов есть перспективы. Но объемы сектора невелики. И для инвесторов-девелоперов, работающих на рынке недвижимости, а не в секторе фармацевтики, проекты могут представлять интерес в рамках развития рынка складов в целом. Менеджер по маркетингу и исследованиям рынка Capital Partners Евгения Акимова рассказала, что если бы в компанию поступило предложение от фармацевтов построить специализированный терминал, то Capital Partners смогла бы оборудовать таковой. Но опыта подобного строительства у них пока нет.

В списке клиентов Items около 30 фармпроизводителей, компания помимо хранения занялась и дистрибуцией. Площадь аптечного склада Сантэнс Сервис, расположенного на площадях Петрово-Дальнего, составляет 10 000 кв. м. У Орфе также около 20 клиентов-производителей, и компания помимо логистики оказывает услуги дистрибутора.

В складском комплексе FM-Logistic в Химках 1800 кв. м пока занимает один производитель Johnson Johnson, по словам Аллы Лаоз. Но при возможности FM-Logistic создаст новые спецплощади для этой интеллектуальной продукции, с которой так интересно работать.

Дистрибуторы не отстают
Если логист-девелопер строит распредцентры, то дистрибутор реализует товар производителя. То есть компании как бы дополняют друг друга на рынке. С другой стороны, когда дистрибутор заключает эксклюзивный договор с зарубежным производителем и получает прямую поставку лекарственных средств, минуя какие бы то ни было распредцентры, он на полгода как минимум становится тем же логистом. И у него, в свою очередь, приобретают товар другие дистрибуторы. Если представить, что все производители захотят открыть филиалы в России, то логисты начнут еще активнее предлагать им склады, а дистрибуторы будут стараться заключить с производителями договоры напрямую, предлагая вместе с дистрибуторскими услугами и помещения. С возможностью возникновения конкуренции соглашается Олег Дорожинский. Однако специалисты Протек сомневаются, что сектор логистов сможет догнать по объемам строительства армию дистрибуторов.

Сектор логистов, умеющих оборудовать фармсклады и хранить лекарственные средства, ограничен несколькими компаниями. Этот опыт нарабатывался нами многие годы. Все-таки профессиональными логистами фармпрепаратов можно назвать дистрибуторов, хотя основная их задача реализация товаров. Не каждый непрофильный логист сумеет работать с фармой, делится мнением Дорожинский. Представьте ситуацию, когда ревизоры из Минздрава обнаруживают у вас на складе нарушение какой-то нормы, например уличают в том, что вы неправильно ведете журнал учета влажности. Из таких нюансов как раз состоит работа фармсклада. Минздрав из-за этого приостанавливает действие лицензии вашего клиента на полгода. А клиент транснациональный зарубежный производитель с огромными планами по продажам и штатом сотрудников 500 человек в московском офисе.

Коммерческие объекты со смешанным использованием норма для цивилизованных и развитых рынков недвижимости. Неудивительно, что по мере увеличения количества девелоперов в Петербурге и укрупнения реализуемых ими проектов идея многофункциональности становится все более востребованной. Другое дело, что ее реализация требует от инвестора большего профессионализма, говорит генеральный директор компании Colliers International (Петербург) Борис Юшенков.

Число девелоперских проектов дистрибуторов выросло. Например, в конце октября 2006 г. Роста запустила новый склад в Подольском районе Подмосковья. Катрен до конца 2007 г. собирается достроить терминал в Ростовской области за $6-8 млн. Фармакор осенью 2006 г. купила за $5 млн склад на 7100 кв. м. Протек построила под Сергиевым Посадом производство за $50 млн. СИА-Интернейшнл год назад заявила о планах возвести фармзавод в московском районе Тушино за $10 млн. В этом году Протек планирует запустить несколько административно-складских комплексов в Подмосковье и регионах России площадью от 4000 до 20 000 кв. м. На 1 января 2007 г. компания располагала 145 000 кв. м, из которых в собственности находилось 80 000 кв. м.
В Петербурге становится все больше проектов строительства многофункциональных комплексов, в которых под одной крышей могут соседствовать бизнес-центр, торговые галереи и развлечения, гостиница и даже жилье. Встречаются и более оригинальные сочетания, когда стандартная коммерческая составляющая приправлена театром или аквапарком. Первые такие миксты уже готовы, а в 2007-2008 гг. они прочно войдут в моду у девелоперов. В этой связи вопрос о сочетаемости разных продуктов в одном инвестиционном блюде становится все более актуальным.

В первую очередь решение о строительстве многофункционального комплекса (МФК) принимается в зависимости от местоположения участка, его размера и конфигурации, комментирует управляющий партнер АйБи Групп Юрий Борисов. Однако могут быть и другие причины, причем не всегда рационального свойства. Например, требование финансовой структуры, кредитующей застройщика. Необходимо учитывать, что при создании МФК резко усложняются проектные решения. К этому не всегда готовы российские архитектурные бюро, имеющие пока небогатый опыт даже по части отдельно взятых функций. Наиболее распространенные ошибки в концепции подобных комплексов драматическое несовпадение разных целевых групп потребителей (например, когда в стилобате офисного здания класса А размещается продуктовый дискаунтер), несогласованность сроков запуска различных функциональных составляющих комплекса, пересечение разных клиентских потоков (например, посетителей офисного и развлекательного центров), использование паркинга без разделения на гостевой и клиентский, нестыковка часов работы торгово-развлекательной и, например, офисной части здания.

Создание многопрофильных комплексов позволяет разбить проект на несколько зон и снизить риск неликвидности каждой из функций. А если концепция оказалась верной, возникнет синергия, отвечающая интересам и девелопера, и конечного пользователя. Спрос на многофункциональные комплексы растет и по мере повышения требований клиентов к инфраструктуре объектов (например, для многих арендаторов уже важно, чтобы в бизнес-центре были фитнес-зона, определенный набор магазинчиков и т. п.). Дополнительный толчок к реализации смешанных проектов дефицит площадок под застройку, рассуждает руководитель отдела консалтинга GVA Sawyer (Петербург) Ирина Романова.

Именно по такому принципу скомпонованы бизнес-центры категории А на Невском проспекте, 25 (Атриум), и на Невском проспекте, 38, в которых нижние уровни отведены под брендовую торговлю.

Шопинг на работе
Наиболее распространенный вариант МФК торгово-офисный микст с акцентом на одну или другую составляющую. Сочетание двух этих функций нейтральное. Они не помогают, но, как правило, и не мешают друг другу. Обычно торговым операторам не нужны отдельные офисы, поэтому чаще всего состав арендаторов в торговой и офисной частях никак не пересекается. Бизнес-центры классов А и В+ с учетом их местоположения и статуса удачное место для размещения бутиковой зоны, магазинов бизнес-сувениров, парфюмерии, ювелирных изделий. Обязательное условие для таких респектабельных объектов разделение входов в офисный и торговый центры. Например, ресепшн бизнес-центра не может находиться в бутиковой зоне, считает директор компании Бекар. Консалтинг Олег Спивак.

В начале 2007 г. на Владимирском проспекте, 21, открылся торгово-офисный центр Regent Hall. В 8-этажном здании общей площадью 11 700 кв. м три уровня отведено под магазины, а выше расположился бизнес-центр класса В+ с ресторанной зоной на четвертом ярусе. Решение о сочетании различных функций было принято исходя из экономической эффективности проекта. Правда, в связи с возросшей конкуренцией на рынке торговых площадей мы сократили пространство, изначально отведенное под магазины. Чтобы сработал синергетический эффект, торговый комплекс был сознательно позиционирован как центр деловой моды, интересный для арендаторов дорогих офисов, комментирует Андрей Шаповалов, генеральный директор УК Регент Холл.

Однако до недавнего времени эти пестрые проекты были скорее исключением на общем монохромном фоне. Сегодня же практически все новые коммерческие комплексы, расположенные на проходных центральных улицах, представляют собой подобные миксты.

На наб. Фонтанки, 57, на месте бывшего полиграфического предприятия Литера офисно-торговый центр площадью до 40 000 кв. м возведет компания Рюрик Менеджмент.

Торгово-офисным стал бывший Дом книги на Невском проспекте, 2 Компания Stockmann запланировала бизнес-центр класса А (примерно 5000 кв. м) на двух верхних уровнях торгового комплекса с подземным паркингом, строящегося на углу Невского проспекта и ул. Восстания.

На проездных трассах, прилегающих к историческому центру, соседство торговли и офисов не на 100% удачно. В 2005 г. на рынок вышел River House на пр-те Медиков, объединивший офисы и торговлю в пропорции 11 200/16 600 кв. м. Однако из-за особенностей местоположения (отсутствие плотной жилой застройки и центров притяжения горожан) посещаемость ТЦ не очень высока, несмотря на наличие сильных якорей Рамстора, Спортмастера, М.Видео. Сейчас владельцы комплекса задумываются о его частичной реконцепции. Офисный центр категории В+, напротив, оказался в этом месте весьма успешным.

Расчет здесь довольно прост. Когда по мере увеличения этажа арендные ставки за торговые площади выравниваются с расценками на офисы, инвестору целесообразно организовывать бизнес-центр. Кроме того, я думаю, что в связи с запланированным открытием новых торговых комплексов в зоне Невского проспекта владельцы некоторых действующих объектов будут вынуждены прибегнуть к редевелопменту и перепрофилировать верхние ярусы под офисы, полагает Алексей Шаскольский, руководитель группы оценки ООО Институт проблем предпринимательства.

В полупромышленных зонах, которые сегодня активно меняют свой имидж, целесообразнее делать акцент на сочетание офисов среднего класса со специализированными магазинами или сильными развлекательными якорями. Например, микст из бизнес-центра уровня С Ресурс и торгового комплекса Желтый угол, реализующего товары для ремонта и обустройства, создала на пр-те Маршала Говорова (Кировский район) группа компаний Бестъ. В БЦ Акватория (класс В) на Выборгской набережной офисы дополняет полноценный развлекательный центр с боулингом, ресторанами и проч.

Не очень прижилась торговая функция и в Петровском форте на Финляндском проспекте, который входит в число наиболее респектабельных и крупных петербургских бизнес-центров. Здесь сработали разные факторы: и особенности местоположения, и то, что объект изначально воспринимался как офисный, комментирует генеральный директор УК Альянс Менеджмент Константин Меркель. В результате у нас остались магазины, в основном ориентированные на клиентов БЦ и их гостей, развита и сфера обслуживания (салон красоты, ж/д кассы и т. п.). В прошлом году закрылся боулинг. Его владельцы не вышли на запланированный уровень рентабельности. Мы решили не искать другой развлекательный якорь, а переоборудовать эти площади под представительские офисы. В среднем доходность офисных помещений у нас выше, чем торговых. Кстати, Петровский форт заявляет арендные ставки, соответствующее верхней планке для категории В+, и имеет 100%-ную загрузку при немалом размере.

Яркий образчик такого подхода МФК Атлантик Сити, который строится в Приморском районе на участке 4,6 га, ограниченном ул. Беговой, Савушкина, Туристской, а также Приморским проспектом. Проект реализует ИСК Атлантик. Эта компания приобрела право застройки земли на торгах у города. Стоимость работ оценивается в $80 млн. В состав комплекса общей площадью 108 000 кв. м войдут 95-метровая офисная башня категории В+ (25 000 кв. м), трехуровневый ТРК (на 74 000 кв. м) и подземный паркинг на 700-800 мест. Примерно столько же машин можно будет разместить рядом со зданиями.

Новое явление на петербургском рынке строительство торгово-офисных гибридов на оживленных магистралях в спальных районах и на выездных трассах из города. Все эти проекты в офисной части высотные, т. е. девелопер старается выжать из участка максимальную доходность, рассказывает исполнительный директор компании Praktis Consulting Brokerage Юлия Дровянникова. Но не использовать торговый потенциал таких магистралей, как, например, Ленинский проспект или ул. Савушкина, и не отдать под магазины нижние уровни нерационально.

Сразу несколько подобных проектов намерен реализовать холдинг Адамант. В прошлом году он приобрел продовольственно-вещевой рынок Звездный в Московском районе. На месте действующих 12 300 кв. м торговых площадей запланировано строительство МФК размером более 110 000 квадратов. В его состав войдут как магазины, так и офисные помещения с многоярусной парковкой (30 000 кв. м).

Торгово-развлекательная зона по плану сдается в эксплуатацию в IV квартале 2007 г. Консультантом и брокером этой части проекта выступает компания Colliers International (Петербург). Якорями ТРК уже стали супермаркет премиум-класса Азбука вкуса и фитнес-центр сети World Class. Арендная кампания в бизнес-центре еще не начата. Однако ставка будет делаться на крупных арендаторов.

Под Петербургом, в пос. Шушары, рядом с трассой КАД, Адамант проектирует МФК протяженностью 2 км, состоящий из нескольких общественно-деловых и торговых центров.

Два новых ТРК с высотной офисной частью Адамант задумал возвести над вестибюлями будущих станций метрополитена во Фрунзенском районе Международной и Бухарестской. Строительство двух торгово-офисных башен намечено рядом со ст. м. Ладожская, на пересечении пр-та Энергетиков и Заневского.

Трудное гостеприимство
Сочетания гостиницы с торговым или офисным центром петербургских девелоперов увлекают меньше. Реализованные проекты единичны. Порой инвесторы отказываются от отельной составляющей уже по ходу работ или даже после завершения стройки.

Для окраин, где земли больше и она дешевле, актуальны более широкие горизонтальные постройки. Однако собственник, которому достался просторный участок, понимает, что торговый комплекс соответствующего размера рынок просто не съест покупательная способность в таких районах недостаточна. Поэтому частично площади используются и под другие функции, комментирует Олег Спивак.

на 150 номеров, водно-оздоровительный комплекс с бассейном, боулингом, кортами для тенниса и сквоша, гольф-симулятором и проч., ресторан, а также бизнес-центр класса В (около 6000 кв. м). Целиком объект заработал в 2000 г. Однако его вряд ли можно считать типичным. Девелопер ставил перед собой цель создать самодостаточный комплекс с практически замкнутой инфраструктурой.

Первым МФК, построенным с нуля и включающим гостиничную функцию, стал Нептун на наб. Обводного канала, 93а. Инвестор ЗАО Рубин совместил на площади около 24 500 кв. м отель 3-4 звезды

В принципе, торговая и гостиничная функции плохо совмещаются и даже мешают друг другу. Причем проигрывает, как правило, отель, гостям которого не нравится магазинная суета. Обычно такие сочетания возникают из-за особенностей участка и обременений со стороны властей. Владимирский пассаж характерный в этом смысле пример. Объект был передан застройщику при условии размещения в нем отеля, хотя это место идеально подходит для торговли. Из-за высотности комплекса он все равно бы стал многофункциональным, но инвестор скорее всего сделал бы выбор в пользу офисов, поскольку гостиничная функция сложна и дорога в реализации и управлении. В итоге девелопер Владимирского пассажа постарался максимально разделить целевые потоки. Два акцентированных отдельных входа позволяют проникать из отеля в торговую зону, но не наоборот. Были продуманы различные маркетинговые ходы. Например, постояльцы гостиницы получают дисконтные карты на покупки в торговой галерее. Однако узкие места в таком соседстве все же остаются. Например, вместо того чтобы идти в бар гостиницы, гость спускается в супермаркет, расположенный в ТЦ, и тем самым лишает отель запланированного дохода, поясняет Олег Спивак.

В 2003 г. на Владимирском проспекте, 19, в нескольких кварталах от Невского открылся 8-этажный МФК, в котором под ТЦ Владимирский пассаж отводилось пять нижних уровней, включая цоколь, а на трех верхних разместилась гостиница Достоевская примерно на 200 номеров. В роли инвестора выступила корпорация Элис.

В конце 2005 г. в 4-5-этажном здании общей площадью 22 000 кв. м на перекрестке ул. Васи Алексеева и Маршала Говорова заработал самый крупный в этом районе ТРК Румба. Магазины, главным образом аутлеты известных марок (Интерспорт, Mexx, Naf Naf, Levi's, Guess и др.), заняли в нем два уровня. На третьем ярусе расположились многозальный кинотеатр сети Киномакс и фуд-корт, на четвертом фитнес-центр Спорт Лайф. В цоколе комплекса предусмотрен паркинг на 130 машин. Свободное пространство на трех верхних этажах изначально отводилось под гостиницу с отдельным входом и приемную. Однако собственник взвесил риски владения отелем среднего класса, расположенным в полупромышленном районе, и сделал выбор в пользу офисов. Это место довольно выигрышно для бизнес-центра за счет близости к порту. Кроме того, соседство с торговой галереей и фитнес-клубом создаст благоприятный синергетический эффект, комментирует Юрий Борисов (АйБи Групп управляет Румбой).

Компания Петромобиль-Строй передумала включать в гостиницу в состав МФК Румба, построенного ею рядом со ст. м. Кировский завод. Вместо 3-звездочного отеля на 110 номеров в него войдет бизнес-центр класса В (площадью 6500 кв. м), который по плану открывается во II квартале 2007 г.

Первая очередь деловой центр по плану сдается в конце этого года. Торговые помещения сдаются в аренду, офисные продаются по цене от 2300 у. е. за 1 кв. м.

Пока гостиница 3 звезды на 85 номеров запланирована в составе МФК Лидер, который строится на пл. Конституции в Московском районе. Пространственное решение Лидера сочетает распластанный 7-этажный объем делового центра с магазинами на нижних уровнях и компактный 11-этажный блок отеля. Общая площадь объекта более 30 000 кв. м, на офисную часть (категории В -В+) приходится 14 000 кв. м, на торговую 8500 кв. м.

Чем больше масштаб проекта, тем обоснованнее сочетание самых разнообразных функций. Адамант, например, намерен включить в расположенный недалеко от городского аэропорта МФК Пулковский (общая площадь около 150 000 кв. м) гостиницу 4 звезды на 500 номеров (примерно 23 000 кв. м), бизнес-центр (ориентировочно 21 000 кв. м), выставочный комплекс (60 000 кв. м), вспомогательную торговлю, а также развлечения. Отель и офисный центр предполагается разместить параллельными объемами в двух 20-25 этажных зданиях, соединенных поэтажными переходами.

По данным компании Praktis Consulting Brokerage (выступает брокером проекта), в настоящее время собственник компания СтройИндустрия М планирует заменить гостиничную часть Лидера на дополнительный офисный блок.

В одном из них разместятся 105 номеров представительского класса, а также конференц-центр, способный принять до 1000 гостей, и бутиковая зона. В другом на двух уровнях запланирован торговый пассаж с 20 элитными магазинами, а на остальных шести бизнес-центр класса А (7730 кв. м). Торгово-офисный комплекс будет связан с многоуровневым гаражом на 250 мест. Проект стоимостью 75 млн евро должен финишировать в 2008 г. Его реализует мальтийская группа компаний Коринтия.

Наиболее интересный гостиничный микст возводится на Невском проспекте. Проект подразумевает расширение действующего 5-звездочного отеля Коринтия Невский Палас за счет соседних домов и превращения его в конгресс-центр. Два 8-этажных здания общей площадью 25 280 кв. м появятся на месте разобранных аварийных построек.

Однако эти масштабные стройки пока далеки от завершения, а уже к концу года на Петроградской стороне по плану откроется первый в новейшей истории города коммерческий комплекс, под крышей которого расположится настоящий театр. В роли девелопера выступают знаменитые Лицедеи. Инвесторы группа частных лиц.

Сложносочиненные конструкции
Одна из ярких тенденций последнего времени старт в Петербурге проектов по созданию МФК, доминантой которых станут объекты культуры (Новая Голландияс Дворцом фестивалей, Набережная Европы с театром Эйфмана). Они не могут работать сами по себе, но выполняют роль якорей и центров общественной жизни внутри территориальной застройки, комментирует Юлия Дровянникова.

В прошлом году в городе заработали торговые комплексы с весьма нестандартной развлекательной составляющей. В ТРК Планета Нептун на ул. Марата 5000 кв. м (из 28 000 квадратов общей площади) занял океанариум. 32 аквариума водоизмещением 1500 кубов соседствуют с супермаркетом Перекресток, парком аттракционов Дино-Парк и торговой галереей. Главным якорем ТРК Родео Драйв, открытого в декабре на пр-те Культуры (северная окраина города), стал аквапарк. Эксперты пока не берутся судить, насколько эффективной будет синергия функций в подобных проектах и захотят ли горожане, пришедшие в ТРК, поплавать или поглазеть на диковинных рыб, поддержать рублем здешние магазины.

Общая площадь разноуровневого здания (9-13 этажей) 23 400 кв. м. По информации АйБи Групп (консультант, брокер и управляющий проекта), кроме театра здесь разместятся бизнес-центр класса А (9800 кв. м), небольшой торговый комплекс с тщательно отобранными брендами (3200 кв. м), Чаплин-клуб, несколько авторских ресторанов, студия звукозаписи и арт-галерея. На седьмом уровне задуман зимний сад. В цоколе расположится паркинг. Под театр отводится около 2000 кв. м на 4-м и 5-м этажах комплекса. Главная сцена рассчитана на 400 зрителей, малая на 19 Сумма инвестиций в проект оценивается в $30 млн.

Несколько офисных особняков войдут в состав Парадного квартала от корпорации Возрождение Санкт-Петербурга.

Непривычное пока для Петербурга сочетание офисов и жилья тоже постепенно приживается на рынке. Например, такой микст предусмотрен в комплексе Чкаловский на ул. Б. Зеленина, 8 (инвестор Гарант-Строй-Сервис). Бизнес-центр расположен в автономном крыле 10-этажного жилого дома. На его нижних уровнях запланированы торговля и фитнес, а восемь уровней отведено под офисы, которые продаются в собственность. Продаются офисы и в жилом комплексе Grand Capital, где кроме стандартных помещений предусмотрены также апартаменты категории VIP.

Создание универсальных МФК, в которых объединены коммерческая и жилая функции, это тенденция, уже в полной мере проявившаяся на Западе. Строительство объектов, в которых люди живут, работают и совершают покупки, оправданно как с точки зрения экономии ресурсов (земли, энергоносителей и т. п.), так и с точки зрения обеспечения безопасности, полагает Олег Спивак.

Жилая часть предусмотрена в составе МФК, который планирует построить на Поклонной горе корпорация Элис. На участке в 4,8 га запланированы жилые здания с магазинами, ресторанами, фитнес-центром, офисами и парковками.



Главная --> Публикации