Главная --> Публикации --> «росприроднадзор» против подмосковных чиновников Почему дети из благополучных семей становятся изгоями? Абызов строит склады Калининградский ритейлер откроет в таганроге первый гипермаркет В подмосковье начинают продажу земли под промышленную застройку

Здание универмага Фрунзенский было построено в 1938 г. Оно расположено на Московском проспекте, 56, на пересечении с Обводным каналом, общая площадь около 17 000 кв. м. В 1988 г. универмаг пострадал от пожара и был закрыт. Открылся после реконструкции в 1998 г. В 2001 г. здание включено в список вновь выявленных объектов культурного наследия. Этот статус требует согласования любых изменений с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников архитектуры (КГИОП) городской администрации. Компания JFC создана в 1994 г. в Петербурге, ее основной владелец Владимир Кехман. По собственным данным, занимает около 40% российского рынка бананов и 30% цитрусовых. В 2006 г. оборот около 2,2 млрд руб., чистая прибыль 3,7 млн руб.

Один из крупнейших импортеров фруктов группа JFC займется девелопментом. Она намерена построить на месте универмага Фрунзенский, который приобрела полтора года назад, офисный центр по проекту знаменитого архитектора Нормана Фостера. Этим планам может помешать статус здания, которое находится под охраной, считают эксперты.

О том, что собственник здания универмага Фрунзенский придумал лучшее применение этой недвижимости, Ведомостям рассказал гендиректор компании БизнесЛинк Девелопмент Владимир Бограчев. Его компания была привлечена группой JFC, которая является собственником земельного участка и здания универмага Фрунзенский, для технического управления проектом, утверждает Бограчев. JFC также оставляет за собой статус застройщика.

В августе 2005 г. универмаг приобрела у компании Евросервис группа JFC, специализирующаяся на импорте фруктов. Эксперты оценили стоимость сделки в $10-15 млн. Новый владелец использовал здание как торговый центр, однако многие арендаторы покинули универмаг.

Точную стоимость проекта Бограчев не называет, ссылаясь на отсутствие проекта. Финансирование обеспечивает группа JFC, в качестве консультанта проекта привлечена Jones Lang LaSalle, говорит Бограчев. Архитектурное решение, по его словам, разрабатывает мастерская Foster + Partners. Ее старший партнер и председатель совета директоров Норман Фостер известен в России как автор проекта башни Россия в составе проекта Москва-Сити, а также реконструкции комплекса Новая Голландия. Связаться с Фостером вчера не удалось. Его участие в проекте подтвердила замдиректора отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева.

По словам Бограчева, собственник планирует снести Фрунзенский, а на освободившемся участке в 1,1 га построить новое здание площадью около 65 000 кв. м. Основную его часть займут офисные помещения класса А. Кроме того, в нем будут предусмотрены торговые площади и парковка на 500 автомобилей. Работы должны начаться до конца года, после того как будут оформлены документы на снос здания, утверждает Бограчев.

Привлечение Нормана Фостера к проекту сильный ход, считает руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. По его словам, это может значительно облегчить дальнейшее согласование проекта в знаковом для Петербурга месте. Стоимость реализации проекта Шаскольский оценивает в $130-150 млн.

Руководство компании JFC вчера не комментировало ход проекта.

Чтобы снести здание, кроме воли владельцу нужно согласование КГИОП, естественных монополистов и административно-технической инспекции, говорит юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью. Он полагает, что договориться о сносе памятника с администрацией будет непросто, хотя в практике такие случаи есть. Один из экспертов петербургского рынка недвижимости тоже считает, что компании будет непросто добиться разрешения на снос здания в КГИОП администрации Петербурга. Это один из символов архитектуры 1930-х гг., объясняет он. У JFC, возможно, не хватило бы собственного административного ресурса, чтобы добиться сноса, поэтому она и привлекла БизнесЛинк Девелопмент, полагает он. Эта компания входит в состав холдинга Бизнес-Линк, одним из основателей которого был нынешний вице-губернатор Юрий Молчанов. Возможности этой компании гораздо шире, полагает собеседник Ведомостей. Получить комментарии в КГИОП вчера не удалось.

Генеральный директор Ассоциации по сносу зданий Сергей Мусолин отмечает, что Фрунзенский один из тех объектов в центре Петербурга, которые практически не подлежат реконструкции и перепрофилированию. В здании слишком высокие межэтажные перекрытия, что неприемлемо для офисных помещений. Надстройка еще двух технических этажей уменьшила бы конструктивную прочность здания. Кроме того, в этом здании крайне изношенная инфраструктура, которую не улучшил пожар, говорит Мусолин.

Поправки в Градостроительный кодекс предусматривают, что проверять объект на соответствие пожарным, санитарным и другим нормам будут не соответствующие службы, а управления территориального органа надзора (в Москве это Мосстройнадзор. Ъ). Он же должен подписывать разрешение на ввод здания в эксплуатацию, тогда как раньше это делала префектура. Предполагалось, что новая норма, вступившая в силу с 1 января, упростит процесс согласований в строительстве (см. Ъ от 2 февраля).

Сносить не строить
По оценке компании Ассоциация по сносу зданий, в 2006 г. в Петербурге были снесены здания общей площадью около 1 млн кв. м. Из них около 141 000 кв. м относились к жилой недвижимости, 238 000 кв. м к площадям промышленных объектов и 650 000 кв. м коммерческие площади. По сравнению с 2005 г. объем рынка в натуральном выражении (в кв. м) вырос на 33,8%, его объем в денежном выражении составил $39,5 млн.
Поправки в Градостроительный кодекс, призванные установить принцип одного окна при сдаче новостроек госкомиссии, фактически заморозили сдачу объектов на российском рынке. Поправки, вступившие в силу с января 2007 года, упразднили старый порядок приемки объектов, а новый до сих пор не утвержден. В январе чиновники еще соглашались оформить объекты задним числом, но если правительство оперативно не примет дополнительные нормативные акты, процесс ввода жилья окончательно встанет, беспокоятся девелоперы.

Чиновники, отвечающие за реализацию новых правил, беспокойства пока не проявляют. Зампред Мосстройнадзора Валентин Пахомов заявил Ъ, что до конца января объекты принимались и вводились в эксплуатацию по старому порядку, однако с февраля наша организация готова перейти на новые правила. Нормы Гражданского и Градостроительного кодексов уже установили этот порядок. В феврале, по словам господина Пахомова, заявки на получение разрешений на ввод домов от застройщиков еще не поступали. Разрешения будут выдаваться в течение десяти дней с момента подачи заявки.
Однако застройщики признают, что новые правила не работают и им приходится использовать обходные пути. Несколько наших домов в январе мы сдали задним числом, признался Ъ представитель крупного строительного холдинга. Но проходит все больше времени, и спустя более полутора месяцев задним числом уже не сдашь, беспокоится глава Российского союза строителей Михаил Викторов. Если в ближайшие недели порядок приема так и не вступит в силу, процесс ввода жилья окончательно встанет, прогнозирует вице-президент Опоры России Алексей Кожевников.

Однако в итоге вышло наоборот. Как рассказали Ъ представители нескольких московских строительных компаний, с начала года госкомиссии по сути прекратили работу. Это связано с тем, что порядок сдачи домов госкомиссии должен быть прописан в нескольких дополнительных нормативных актах, которые до сих пор не утверждены. Разработать их первый вице-премьер Дмитрий Медведев поручил Министерству регионального развития и Росстрою еще до нового года. Сейчас два соответствующих проекта постановления правительства находятся на доработке в Минрегионе, после чего должны поступить на подписание в правительство, рассказал представитель Росстроя. В Минрегионе не смогли оперативно прокомментировать ситуацию.

По оценке руководителя департамента новостроек бюро недвижимости Агент 002 Дмитрия Иванова, после приемки в эксплуатацию построенное жилье поднимается в цене на 5-10%, поэтому застройщикам и соинвесторам невыгодна задержка сдачи объектов. Кроме того, просрочка означает для дольщиков дополнительное время ожидания новоселья, а для застройщиков возможные дополнительные расходы на штрафы за несвоевременную сдачу объекта, говорит он. Согласно закону Об участии в долевом строительстве, день просрочки обходится девелоперу в 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (сейчас 10,5% годовых), умноженную на сумму контракта. Из-за бюрократических проволочек при сдаче жилья девелоперам уже приходилось выплачивать штрафы: Михаилу Викторову известен случай, когда компания из Санкт-Петербурга выплачивала штрафы $5-6 тыс. за полгода просрочки сдачи дома в эксплуатацию.

Если чиновники действительно будут ждать выхода необходимых постановлений, может быть заморожен ввод в эксплуатацию десятков тысяч квадратных метров площадей. Ежегодно в столице строится около 5 млн кв. м жилой недвижимости и примерно столько же в Московской области. По оценке Михаила Викторова, в первом квартале сдается в эксплуатацию примерно 10-15% годового объема. По данным Миэль-недвижимости, в январе феврале 2006 года в столице было введено в эксплуатацию 14% от общего объема площадей.

Московский приборостроительный завод (МПЗ) занимает 11 га на пересечении Кутузовского проспекта и третьего транспортного кольца. С 2004 года 75% МПЗ контролировали структуры сахарной компании Продимекс, которая планировала построить там 240-280 тыс. кв. м жилья бизнес-класса. Еще 15% акций принадлежали Росимуществу, а оставшиеся 10% были размыты между миноритариями и менеджментом завода.

Единственным проигравшим в результате повторного аукциона РФФИ по продаже 15% акций Московского приборостроительного завода им. Казакова оказалось государство. После того как Базэл и Mirax Group в декабре договорились о покупке у Продимекса 75% акций завода за $270 млн, госпакет был продан всего за $4 млн. Еще в октябре прошлого года, во время первого аукциона, Базэл был готов заплатить за 15% завода $200 млн.

Вчера прошел повторный аукцион по продаже 15% МПЗ. Победителем было признано физическое лицо Алексей Адикаев (член совета директоров Mirax Group), сообщили в пресс-службе РФФИ. Однако теперь пакет обошелся партнерам существенно дешевле: он был продан за стартовые 110 млн руб. Господин Адикаев подтвердил эту информацию. Физическому лицу участвовать в аукционе проще. В дальнейшем я переведу купленный актив на баланс Mirax и 'Базэла', отметил он. По его словам, в аукционе также принимала участие компания Московское речное пароходство (МРП), но ее вице-президент Григорий Меньших отказался комментировать любые вопросы, связанные с МПЗ. 15% акций было бы достаточно, чтобы влиять на решения мажоритариев, признает Алексей Адикаев.

Первые торги по продаже госпакета МПЗ состоялись в октябре прошлого года. Тогда начальная цена 15% завода на аукционе РФФИ составила 110 млн рублей, победителем стала компания Альтиус Девелопмент, входящая в Базэл, предложившая около $200 млн. В аукционе участвовала и Mirax Group, которая начала переговоры с Базэлом о совместном выкупе у Продимекса оставшихся акций предприятия. Однако впоследствии выяснилось, что еще до аукциона Продимекс принял решение о допэмиссии акций завода, в результате которой 15%, принадлежавшие государству, размывались до 1,5%. Базэл написал письмо в РФФИ с требованием аннулировать итоги торгов. Основной владелец Продимекса Игорь Худокормов вчера подтвердил Ъ решение о проведении допэмиссии, но от дальнейших комментариев отказался (по информации Ъ, она проведена так и не была). Конкурс был признан недействительным, а в конце прошлого года Базэл и Mirax договорились о совместном выкупе пакета Продимекса за $270 млн. Сделка была закрыта 29 декабря.

Сорванный аукцион обошелся Базэлу и Mirax Group приблизительно в $850 тыс. именно столько составляла сумма задатка при участии в торгах. Не перечислив платеж за победу в аукционе, 'Альтиус Девелопмент' лишилась задатка в размере 22 млн рублей, подтвердили в пресс-службе РФФИ.

По словам знакомого с ходом переговоров источника, Базэл не оплатил выигранный в октябре аукцион не случайно. К моменту проведения первых торгов Mirax уже договорился с 'Базэлом' о совместном освоении участка. Главным для партнеров была не покупка 15%, а чтобы они не достались другим претендентам на завод: МРП, 'Росбилдингу' и прочим, рассказал собеседник Ъ. Григорий Меньших из МРП и на тот момент вице-президент Росбилдинга Михаил Вильковский эту информацию комментировать отказались. По словам источника Ъ, Mirax и Базэл намеревались заплатить за пакет РФФИ не более $100 млн, однако до $150 млн торговались сразу три претендента (Базэл, МРП и менеджмент завода), после чего стало понятно, что аукцион фактически сорван. Если бы 'Продимекс' не заявил о допэмиссии, 'Базэл' заплатил бы $200 млн за 15% акций, но и сумма сделки с 'Продимексом' была бы ниже: не более $100-150 млн, рассказал собеседник Ъ. После сделки с 'Продимексом' цена госпакета заметно упала, подтверждает Алексей Адикаев. По его оценке, сейчас рыночная стоимость 15% предприятия не превышает $15 млн.

1000 гектаров Баковского лесного массива расположены в юго-западной части лесопаркового защитного пояса Москвы между Киевским и Минским шоссе. В пределах лесопарка находятся санатории, дома отдыха, дачные участки и знаменитая городская зона отдыха Мещерское. Близость к Москве и соседство с элитной Рублевкой сделали эти земли по-настоящему золотыми: сотка здесь стоит около 40 тысяч долларов.

Теперь Mirax Group и Базэл планируют в течение двух лет вывести завод с занимаемой территории, а на его месте построить комплекс площадью 700 тыс. кв. м, из них 500 тыс. наземная часть. Большая доля площадей придется на жилье бизнес-класса, 5-6% на офисы класса А. По подсчетам господина Адикаева, себестоимость строительства составит $1,8 тыс. за 1 кв. м, общая себестоимость с учетом затрат на покупку, вывод предприятия и выкуп доли города около $4 тыс. за 1 кв. м (всего около $2,5 млрд), а продажные цены превысят $6 тыс., что соответствует доходности приблизительно 25% годовых. Гендиректор ДС риэлти Тимур Баткин и коммерческий директор Капитал груп Алексей Белоусов уверены, что рентабельность проекта будет выше: более 30%.
Недавно 68 гектаров Баковского лесопарка, расположенного в Одинцовском районе Подмосковья, ФГУ Звенигородский лесхоз (учреждение, управляющее всеми лесхозами на западе ближнего Подмосковья) передало в аренду трем коммерческим фирмам. Арендаторы тут же приступили к благоустройству выделенной территории - за считанные дни пометили красными лентами десятки тысяч деревьев. Жители района уверены, что очень скоро на месте леса появятся элитные коттеджи.

Известия попытались узнать о судьбе леса у его распорядителя - в администрации Баковского лесопарка и у одинцовских властей, без чьей санкции невозможны никакие манипуляции с землей района.

Естественно, желающих построить на этом месте элитное жилье всегда было много. Поэтому местное население не теряет бдительности. Пару недель назад жители города Одинцово обнаружили, что на окраине леса десятки тысяч деревьев - не выборочно, а все подряд - помечены красными лентами. Рабочие, занимающиеся разметкой, на вопросы отвечают уклончиво: Сверху приказали, вот и размечаем. Может, строить что-то хотят. С каждым днем количество отмеченных деревьев увеличивается. На вопросы о том, что появится на этом участке - элитный коттеджный поселок (это запрещено законом) или лавочки и беседки (а это разрешено), чиновники не отвечают.

- К землям, на которых деревья помечают ленточками, мы отношения не имеем, - неожиданно заявили нам в администрации лесопарка. - Большая часть этой территории, что позволяет Лесной кодекс, сдана в аренду - теперь арендаторы за нее и отвечают. Другая часть вообще принадлежит Москве. Кто именно арендует землю, сказать трудно - вся документация хранится в архиве, который находится в администрации Одинцовского района.

В администрации Одинцовского района о сплошной разметке деревьев в Баковских лесах ничего не слышали. Узнав, что лентами обвязаны деревья уже на 20 гектарах, пообещали разобраться.

- Сданный в аренду участок находится на территории Баковского лесничества и относится к подмосковным властям, - утверждает директор ГУ Спецлесхоза Экспериментальный Москворецкий Александр Рожко. - Действительно, недавно был проведен конкурс на выбор компаний для благоустройства этой территории и превращения ее в зону рекреации. Тендер выиграли три фирмы: ООО Венец 1997, ООО Загородный проект и ООО Кронна 200 По результатам конкурса эти фирмы получили в аренду на 49 лет три участка - 21, 23 и 24 гектара соответственно.

Участок леса, обнесенный красными лентами, - аппендикс, выступающий из глухого лесного массива. С одной стороны его обрамляют зона отдыха Мещерское и Мещерские пруды, находящиеся в ведении московских властей. С другой стороны он граничит с землями Спецлесхоза Экспериментальный Москворецкий, также принадлежащими Москве.

- Сейчас мы занимаемся выносом в натуру границ полученных по конкурсу участков, - попытался объяснить Известиям смысл повязывания ленточек на все деревья подряд Игорь Быстров. - Проекта по благоустройству этой территории еще нет, но могу сказать точно, что мы будем создавать только объекты культурного и рекреационного значения. Строить в лесу дома запрещено.

Найти победителей конкурса в открытых источниках Известиям не удалось. В закрытых базах коммерческих предприятий Москвы и Подмосковья они также не числятся. Между тем мы все-таки смогли связаться с представителем всех трех (!) арендаторов. Оказалось, что интересы всех этих фирм представляет некий Быстров Игорь Владимирович. По открытым источникам он значится заместителем генерального директора риэлторской фирмы Земельная компания, занимающейся продажей участков и готовых коттеджей в элитных районах Подмосковья.

- Несколько месяцев назад нам в почтовые ящики бросили рекламные листовки, в которых предлагалось купить на этапе строительства дом в коттеджном поселке, - рассказала Известиям Светлана - жительница расположенного у края леса высотного жилого комплекса 12 месяцев. - Выяснилось, что дома будут построены рядом с нами, что, по мнению продавцов, должно было нас заинтересовать. Рядом с нами - это только на выступающем участке Баковского лесопарка.

Однако местные жители прекрасно знают, как в Одинцовском районе относятся к подобным запретам.

Несмотря на то что суды и уголовные дела в отношении Одинцовской администрации не прекращаются уже несколько лет, незаконное строительство на землях Баковского лесопарка стало обычным делом. Летом прошлого года Государственная классическая академия имени Маймонида (вуз при Минобрнауки) сумела практически полностью оформить себе в аренду 250 гектаров (!) земли в этом лесу. Академия даже получила разрешение на строительство. Местные жители вовремя забили тревогу, жалобы пошли в правительство Подмосковья, в котором, как оказалось, не знали о переоформлении лесного фонда под коттеджное строительство. Сейчас этим инцидентом занимаются правоохранительные органы.

То есть на территории, сданной в аренду якобы для устройства лавочек, беседок, мусорных урн и пешеходных тропинок.



Главная --> Публикации