Главная --> Публикации --> Что построят на месте черкизовского рынка "россия" не для бедных Выбираем новостройку: запад московской области Рынок жилья подмосковья обещает покупателям скидки в феврале, но сохраняет потенциал для роста цен весной Частные дома идут на смену городским квартирам

Золотая эра для инвестиций в столичное жилье вряд ли повторится
Прошлый год благодаря неадекватному удорожанию недвижимости - сначала в Москве, а потом и во многих городах-миллионниках - придал выражению доступное жилье почти ироничный оттенок, а одноименному нацпроекту предпосылки провала. Однако усилия властей вмешаться в ситуацию начались не с анализа ситуации и попытки решения проблем самой строительной отрасли, а, как обычно, с вопроса кто виноват?.

Административные попытки сделать дорогие квартиры относительно дешевыми и доступными для широких масс в стране, где накоплен спрос на качественное жилье, деньги в избытке, а предложение в дефиците, обречены на провал. Изменить систему по сути же и не пытаются - это никому не выгодно, считает D`.

Власти предприняли ответный ход: на свет появилась версия ценового сговора застройщиков, и осенью 2006 года Федеральная антимонопольная служба (ФАС) даже начала расследование. Впрочем, взаимные обвинения закончились полюбовно. К концу года совместными усилиями внесли поправки в 214?й ФЗ, а антимонопольный орган объявил, что не нашел никаких признаков сговора.

Девелоперы и большинство риэлтеров в ответ на этот вопрос усиленно кивали в сторону знаменитого 214-го ФЗ (О долевом участии в строительстве), за период действия которого с рынка было вымыто до двух третей новостроек.

Новостройки для своих
В начале февраля Московской городской думой было принято 24-е постановление, утвердившее программу Москвичам - доступное жилье, в которой, помимо очередников, молодых семей и других льготников, была выделена еще одна категория населения, нуждающаяся в особой социальной поддержке, - москвичи. Причем это гордое звание присваивается любому, чей паспорт свидетельствует о десятилетнем стаже проживания в столице. Ни род занятий, ни какие-либо другие критерии правительству не показались значимыми.

Вторая попытка найти виновников резкого удорожания жилья вывела на сцену инвесторов, которые, как ни странно, оказались все как на подбор иногородними. Еще осенью московские власти заявили, что, по их данным, на рынке сегодня 60% квартир выкупается жителями других регионов с инвестиционными целями, то есть для последующей перепродажи. Между тем цифра отнюдь не бесспорная. Так, в различных риэлтерских компаниях уверяют, что доля инвестиционных квартир в прошлом году на рынке составляла от 10 до 30%. Тем не менее на вооружение были взяты максимальные показатели, и власти разного уровня - как федерального, так и регионального - во всеуслышание объявили крестовый поход против инвесторов-спекулянтов.

Однако поверить в искренность таких заявлений мешает как минимум одно обстоятельство: данная мера не только неэффективна, но и способна вызвать на рынке реакцию, противоположную целям, декларируемым властями.

Специально для этой незащищенной, с точки зрения московского правительства, категории населения постановлением предусмотрено понятие приоритетности реализации жилья в строящихся домах. С 1 января 2007 года застройщики, желающие работать на московском рынке, обязаны резервировать большую часть площадей на своих объектах для москвичей, а также продавать им жилье по льготным ценам. Власти заявили, что эта мера принималась исходя из самых лучших намерений: дабы защитить добросовестных покупателей недвижимости от спекулянтов.

В любом случае квартиры будут покупать те, у кого есть деньги, - резюмирует руководитель аналитического консалтингового центра компании Миэль-недвижимость Владислав Луцков. - А если продавцы будут смотреть на паспорт - москвич или немосквич, то в любом случае на рынке появятся некие дополнительные механизмы, позволяющие осуществлять покупку через третьих лиц. При этом доход будет оседать в кармане не застройщика, а посредника.

Во-первых, сама действенность этого механизма выглядит сомнительной. Вряд ли застройщикам придутся по вкусу дополнительные ограничения, которые будут затруднять продажи на новом объекте. Но даже если уйти от разговора о дополнительных возможностях для коррупции, которые предоставляет новая схема, на виду останутся другие, еще более реальные, ее недостатки. Постановление нисколько не препятствует спекуляциям на рынке, а лишь делает их привилегией избранной категории - лиц с московской пропиской. Никто не помешает человеку с соответствующим штампом в паспорте приобрести квартиру по льготной программе и продать ее подороже очередному приезжему. Чиновники считают, что застраховались от таких случаев, прописав в постановлении правило о разовом действии льготы. Однако у каждого москвича может быть не один десяток столичных родственников: жена, дети, братья-сестры, родители, свояки, кузены и т. п. Почему бы не создать небольшой семейный бизнес? Ограничить покупки квартир родственниками фактически невозможно, потому что без дополнительного расследования сложно установить родство между двоюродными братьями, гражданскими супругами или племянниками.

Безусловно, несколько десятков семей, которые успеют воспользоваться льготами до очередного подорожания, испытают большую благодарность. Но остальные, скорее всего, даже не придут к застройщикам, чтобы реализовать свое право первой покупки.

Но даже если бы удалось найти некий механизм контроля, который бы приструнил застройщиков и принудил бы их к участию в конкурсах на новых условиях, единственное, чего добились бы московские власти, - это очередного витка цен на столичное жилье. Приезжать в Москву люди меньше не станут, потому что нет другого города в России, сопоставимого по доходам и возможностям, - рассуждает руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко. - И эти люди не перестанут нуждаться в квартирах. Если у них будут сложности с покупкой новостроек, они начнут покупать квартиры на вторичном рынке. Вот и все изменения. А увеличение спроса на вторичное жилье неизбежно приведет к его удорожанию, которое в свою очередь будет стимулировать девелоперов поднимать цены и на новые объекты. Кроме того, как замечает гендиректор компании Золотые ворота Роман Мурадян, если девелоперов заставят играть по этим правилам, то все дополнительные сложности, связанные с реализацией квартир, они будут закладывать в себестоимость квадратного метра.

С одной стороны, здравое зерно в этом предложении есть: налоги с продажи недвижимости платятся во всем мире. Однако желание связать дополнительными налоговыми обременениями владельцев квартир выглядит, по меньшей мере, наивно.

Налоговые розги
Второй фронт против инвестиционных спекулянтов открыли федеральные чиновники, задумавшие решить квартирный вопрос с помощью налоговых новаций. Минувшей осенью первый вице-премьер Дмитрий Медведев согласился рассмотреть предложения председателя Деловой России Бориса Титова по введению прогрессивной шкалы налога на недвижимость. Впрочем, эта идея развития не получила. Вместо нее была поднята тема налога с продаж недвижимости, и в феврале 2007 года Минфин представил Основные направления налоговой политики на 2008-2010 годы - документ, который должен скорректировать действующий Налоговый кодекс. В частности, в нем содержатся предложения по изменению системы вычетов, предоставляемых гражданам по подоходному налогу. Сегодня право на налоговый вычет при продаже своей недвижимости имеет любой человек, если он владеет квартирой или домом более трех лет. Если период владения короче, то налог в размере 13% платится продавцом жилья с суммы, превышающей 1 млн рублей. Согласно предложенным поправкам, с 2009 года право на налоговый вычет останется только у тех граждан, которые продают квартиру, являющуюся их единственной собственностью и местом проживания. Все остальные продавцы жилья будут обязаны платить налог в полной мере.

Год назад многие кредиторы стали соглашаться на указание в договоре заниженной стоимости - такую политику открыто декларирует Абсолют-банк, ВТБ 24 и Москоммерцбанк. Более того, некоторые банки (Городской ипотечный банк, Росевробанк, Сосьете Женераль Восток) начали на этом делать бизнес: повышать комиссию за выдачу ссуды при занижении стоимости квартиры в договоре.

Стоит немного вернуться к истории вопроса. Изначально законом налоговый вычет предусматривался только для тех продавцов, кто владел своей недвижимостью более пяти лет. Но с 1 января 2005 года вступили в действие поправки в Налоговый кодекс, согласно которым этот срок уменьшился до трех лет. Впрочем, налоговые сборы, взимаемые с граждан при продаже жилья, по данным Минфина, оставались по-прежнему почти нулевыми. По данным корпорации Бест-недвижимость, в 2005 году примерно 70% квартир, продающихся на московском рынке, официально стоили дешевле 1 млн рублей, то есть при их продаже налоги не платились. А между тем к этому времени за такую сумму в столице невозможно было купить даже самую захудалую однушку. Разумеется, это означает, что в большей части договоров указывается существенно меньшая стоимость недвижимости, - поясняет президент корпорации Бест-недвижимость Григорий Полторак. - По итогам нашего исследования мы обнаружили, что только 12% продавцов официально владеют недвижимостью менее трех лет и честно решили заплатить подоходный налог. Занижение стоимости квартиры стало настолько типичным явлением для российского рынка, что даже ипотечные банки не смогли его игнорировать.

Во избежание повторения этого сценария необходимо, чтобы действовала некая обязательная система независимой оценки недвижимости в соответствии с рыночными ценами, а не виртуальными параметрами БТИ, как сейчас. Для взимания налога по рыночной цене необходимо ввести институт массовой оценки, - рассуждают в компании Новая площадь. - А это означает необходимость обучения людей, закупки оргтехники, разработки методик предоставления помещений, постепенного развития коммерческих фирм. От одного желания ввести налог такая система не появится.

В свете этой тенденции намерение Минфина ограничить возможности налогового вычета выглядит довольно странно. Каким образом законодатели рассчитывают принудить продавцов к той обязанности, которую они успешно игнорировали и игнорируют при пассивном содействии риэлтеров, брокеров и банкиров? Полагаю, что продавцы будут передавать свое право на жилье по безвозмездным сделкам своим родственникам, которые ничем не владеют (в этих сделках доход не формируется и налог не уплачивается). Потом такой правообладатель сможет зарегистрировать и продать недвижимость. Таким образом, критерии, предусмотренные в проекте закона, окажутся соблюдены, а налоговое обязательство у продавца не возникнет, если только не применить ценз давности владения, - выражает скептицизм гендиректор юридической компании Бергер и партнеры Юлия Кондратенко. - Также наверняка продолжится практика занижения сумм по сделкам купли-продажи.

В условиях дефицита предложения и роста доходов населения жилье является и будет являться в дальнейшем одним из основных инструментов для вложений граждан, - заявляет гендиректор Московской девелоперской компании Алексей Остробородов. И в первую очередь пострадают как раз эти люди, а не мобильные инвесторы-спекулянты. Последние уже покидают рынок, и их количество будет уменьшаться. Так, по данным риэлтеров, в 2004 году, когда на московском рынке жилья царила стагнация, число спекулятивных покупок практически равнялось нулю.

Неприятный привкус от предлагаемой властями схемы возникает еще и потому, что эти поправки ставят на одну доску как тех, кто зарабатывает деньги на перепродаже квартир, так и тех, кто через покупку дополнительной квартиры пытается сохранить деньги и обеспечить будущее свое или своих детей. Недвижимость сегодня наиболее понятный и надежный актив для граждан, не отягощенных финансовым образованием и/или излишним доверием к властям, зато переживших дефолт, всякие заморозки денег в банках и прочие финансовые кризисы.

Практически все эксперты считают, что золотая эра для инвестиций в столичное жилье вряд ли повторится в ближайшие годы. Если в стране не произойдет никаких глобальных перемен, в течение 2007 года корректировка цен на недвижимость продолжится: переоцененное жилье будет дешеветь, а предложение по-прежнему превышать спрос, вынуждая часть продавцов существенно снижать цены. Судя по сегодняшней ситуации, эпицентр роста стоимости жилья переместится в Подмосковье, так как цены на недвижимость там остаются ниже, чем в столице, а спрос в течение 2006 года увеличился и, по нашим оценкам, будет расти, - предполагает PR-директор агентства недвижимости DOKI Алла Ефремова.

Увлечение призраками
Самое странное в этих законодательных движениях властей то, что предлагаемые меры, направленные на очищение рынка от злостных инвесторов, уже потеряли актуальность. Инвестиционная эпоха на рынке недвижимости закончилась сама собой - одновременно с окончанием прошлогоднего роста цен. На рынке остались только так называемые стратегические инвесторы, которые покупают квартиры своим детям. Да еще инвесторы, ориентированные на рискованные операции. Они вкладываются в квартиры, где нет, к примеру, какой-либо разрешительной документации или имеются более высокие риски недостроя. Цены на таких объектах, как правило, ниже рынка, но и риски высоки, - говорят в Новой площади.

В то же время остается нерешенным целый ряд других проблем, не теряющих своей актуальности годами. Участники рынка напоминают, что властям для реального решения задач по доступности жилья стоило бы сосредоточиться на упрощении процедуры согласований для строительства и создании реальной конкуренции на рынке строительных материалов. Кстати, про упрощение согласований и получения разрешений на строительство говорится уже очень давно. Полгода назад вроде бы шаг в этом направлении был сделан: Госдума приняла поправки в Градостроительный кодекс, призванные установить принцип одного окна при сдаче новостроек госкомиссии. На практике эта мера фактически заморозила сдачу объектов на российском рынке, поскольку сама процедура еще не разработана и нет всех необходимых нормативных актов, - замечает Алексей Остробородов.

Тем не менее власти продолжают гнуть свою линию, которая, вероятнее всего, либо не принесет никакого эффекта, либо результат получится обратный тому, который нужен.

Между тем, выступая на недавнем международном форуме Развитие земли и недвижимости в России, председатель комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум оптимистично заявил, что все проблемы с 214-м ФЗ уже решены: закон поправили, и теперь все в порядке, и не имеет смысла останавливаться на этом вопросе. Однако лишь единицы из московских застройщиков в Москве сегодня работают по этому закону, при том что в регионах на него переходит все больше компаний.

Есть и другие вопросы, которые висят в воздухе. Изменения в Земельном кодексе с 1 ноября 2005 года установили новый порядок распределения площадок под жилищную застройку - через открытый тендерный аукцион. Закон приняли, а регламентирующий документ забыли, - удивляется Владислав Луцков. - В результате в первой половине 2006 года не было проведено ни одного тендерного комитета. Как итог, объемы предложения сократились еще больше.

Как правило, шаги, предпринимаемые московскими и федеральными властями, приводят не к ограничению роста цен, а наоборот, - разводит руками Алексей Остробородов. - Так, ФЗ №214, программа Доступное жилье стали одними из основных двигателей роста цен в 2006 году. Невольно напрашивается вывод, не выполняют ли предлагаемые в 2007 году меры те же функции. То есть не ставится ли задача намеренно поддерживать рост цен? Если подойти к ситуации беспристрастно, то видно, что снижение стоимости жилья в Москве сегодня не выгодно никому, кроме новых покупателей. В том числе и городским властям, поскольку в этом случае поток неконтролируемой миграции и спрос на московское жилье увеличатся в разы, как и число иногородних покупателей жилья. В том числе и чиновникам, которые в нерыночных условиях распределения участков под застройку и, в дальнейшем, квартир в новостройках получают все возможности для левых, личных доходов. Кроме того, сегодня городу отходит от 30 до 60% квартир в каждом новом доме, притом что в объектах бизнес-класса и элиты доля города выплачивается, как правило, деньгами. А кто же будет сажать на диету курицу, несущую золотые яйца?
Владельцам квартир придется платить за имущество с рыночной стоимости

Остается нерешенной и ситуация со СНиПами. Официально их отменили, а новые технические регламенты в большинстве своем так до сих пор и не ввели, - напоминает Владислав Луцков. Это также осложнило работу строителей, проектировщиков и девелоперов.

Налог может быть введен уже в 2009 году, но лишь в Кемеровской, Самарской, Тверской и Калужской областях. В других регионах он будет запущен не раньше 2010 - 2011 годов. Именно к этому сроку планируется разработать методику массовой оценки жилья, которой пока нет. Чиновники на всех углах кричат, что для бедных слоев населения ничего не изменится, но все это как-то уж очень смахивает на предвыборное успокоительное для электората. Как будут считать новый налог на недвижимость и чем это грозит для кошельков граждан, рассказывает Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов - один из разработчиков пакета жилищных законопроектов.

Чиновники обсуждают налог, которого ждут и опасаются все россияне, - налог на недвижимость. Замминистра финансов Сергей Шаталов уже заявил, что ставка налога скорее всего составит 0,01-0,05% от рыночной цены квартиры, а это 10 - 50 долларов с однокомнатной квартиры. Но пенсионеры, для которых это цифра - добрая половина пенсии, вряд ли разделяют оптимизм Минфина.

- Сейчас налог на имущество мизерный, он составляет 0,1 процент от оценки квартиры БТИ. Вот и получается, что порой за одинаковые квартиры люди платят разные деньги. Каким в конечном счете будет налог на недвижимость, говорить рано, ведь вводить его хотят только в 2009 году. И пока у Минфина одно представление о том, каким будет сбор, у администрации президента другое, у депутатов третье. Но можно выделить несколько основных, новых моментов. Этот налог должен идти в бюджеты муниципалитетов, а значит, на развитие инфраструктуры, озеленение и прочие нужды города.

Деньги пойдут наразвитие
- Константин Николаевич, грядущий налог на недвижимость - пока как страшилка для населения. А конкретно что изменится?

- В том-то и дело. Если налог будет зависеть от рыночной стоимости, на которую, в свою очередь, влияет развитость района, транспорт и прочее, главы городов будут заинтересованы вкладывать деньги в развитие города. Чем лучше условия, тем дороже недвижимость, и соответственно больше денег в виде налога поступит в казну. Тогда, возможно, на цену квадратного метра будут влиять адекватные условия, а не спекулянты. Во Франции 60 процентов муниципальных бюджетов заполняются за счет налога на недвижимость. До такого доходить, конечно, не нужно, но, если у нас 30 процентов городской казны будет состоять из этого налога, будет хорошо.

- И вы думаете, что мэры не найдут другого применения свалившихся на них денег?

- Будучи в команде разработчиков пакета законопроектов по доступному жилью в Думе, я могу сказать, что налог на недвижимость должен быть дифференцированным, базирующимся на социальной норме. Предположим, на человека выделяется 15 квадратных метров по соцнорме. Семья из трех человек живет в двухкомнатной квартире общей площадью 52 квадрата. Так вот, 45 квадратов налогом не облагаются, и платить приходится только за 7 квадратных метров, которые идут выше социальной нормы для троих.

Как быть одиноким гражданам
- У нас недвижимость и так золотая, а треть страны за чертой бедности, а тут еще и налог.

- Ну да. Вот вам еще один стимул для того, чтобы заводить семью и детей! Шутки шутками, но почему бы и нет.

- Хорошо. А как быть одиноким, незамужним и неженатым, живущим в однокомнатной квартире? Им что, в любом случае переплачивать?

- Сложный вопрос. Ну смотрите, живет бабушка в центре города в трехкомнатной квартире, которая миллион долларов стоит, а пенсия у нее копеечная. Может, ей все-таки продать свою квартиру и перебраться в однушку в спальном районе? Понятно, что она всю жизнь в этой квартире прожила, но у нее актив в миллион долларов! Но и это можно оставить на усмотрение муниципалитета. Решит мэр, что пенсионеров налог не касается, а на одного человека приходится 25 квадратных метров необлагаемого жилья, хорошо!

- То есть за свое одинокое счастье тоже надо будет платить! А одинокие старики?

- Может быть, вы и правы. В этом случае стоит прописать в законе федеральный минимум социальной нормы. Но если мы освободим от налога на недвижимость пенсионеров, все будут загородные дома на бабушек записывать и тем самым опять обманывать государство.

- Что-то вы много слишком на муниципалитеты хотите возложить, вот и в правительстве говорят, мол, мэры своих жителей не обидят. А на деле-то получается, что доброта и жажда справедливости у них заканчиваются как раз после выборов...

- Естественно. Прежде всего налог ударит по карманам очень богатых людей. Ну ударит, конечно, можно взять в кавычки - и все-таки. Элитная недвижимость в Москве - одна из самых дорогих в мире. Да и в других городах России строят особняки и шикарные квартиры, стоимость которых растет в геометрической прогрессии. И 0,05 процента от этой цены принесут гораздо больше дохода в муниципальный бюджет.

Богатые заплачут, а жилье подешевеет?
- Все чиновники заявляют, что новый способ налогообложения будет более справедливым, мол, зато богатые начнут платить за свои хоромы. И налог коснется только 10 процентов населения страны.

- Стоимость начнет падать. Правда, пока нельзя говорить, на сколько именно, потому что неясна точная ставка налога. Но в любом случае люди, которые покупали по нескольку квартир для того, чтобы вложить деньги, поймут, что им придется за них платить. А покупали ведь они не хрущевки, которым сейчас цена 150 тысяч долларов, а квартиры классом выше. И налог с них будет существеннее 50 долларов в год. Все спекулятивное жилье появится на рынке, предложение возрастет, и цены пойдут вниз.

- Как отразится новый налог на цене жилья?

- Их налог тоже коснется. Они собственники квартиры и должны будут за нее платить. Я вообще думаю, что введение налога охладит желание приватизировать свои квартиры.

- А как же быть тем, кто взял ипотеку?

Необходимо принять главу Налогового кодекса, регулирующую взимание налога на жилую недвижимость граждан, исчисляемого от рыночной цены объекта недвижимости.

Дословно
Президент Владимир Путин в Бюджетном послании:

Если не учитывать типа жилья, тогда жители пентхауса и барака будут платить один и тот же налог. Если же принимать во внимание тип жилья, его расположение и т. п., тогда мы выходим на ту же самую массовую оценку.

Сергей Шаталов, замминистра финансов:

А как у них?
В Венгрии налог на недвижимость - это 1,7% доходов консолидированного бюджета страны, в Польше - 3,2%, в Словакии - 1,7%.

...Мы не собираемся на малоимущих граждан установить дополнительную нагрузку. Более того, может быть, для них она будет гораздо дешевле - речь идет о перераспределении налоговой нагрузки.

В Финляндии ежегодный налог - около 1 евро за 1 квадратный метр площади.

В Нидерландах владелец средней по площади недвижимости уплачивает муниципальному бюджету около 300 - 400 евро в год, или 0,1% стоимости. В США - от 2% до 6%.

Кстати
Как рассчитают плату за жилье

В Англии дом стоимостью до 120 тыс. фунтов налогом не облагается, а от 120 до 250 тыс. - по ставке 1%.

Определяется средняя за год стоимость квартиры. В зависимости от того, в каком доме она находится - хрущевке или сталинке, в монолитном доме и т. п.; какая вокруг инфраструктура, насколько дом удален от центра города.

Предполагается, что налог на недвижимость будет рассчитываться следующим образом:

Полученный результат - это и есть приближенная к рыночной стоимость вашей квартиры. Сумму умножают на ставку налога - 0,05%. Итоговый результат - это и есть налог, который придется уплатить собственнику.

Среднегодовую стоимость жилья умножают на усредняющий коэффициент, например, 0, Он нужен для того, чтобы избежать споров по определению рыночной стоимости жилья.

Как сейчас
Оценка БТИ составляет 100 тысяч рублей, налог платится в размере 0,1 процента от этой стоимости.

Например
Средняя стоимость квартиры эконом-класса в спальном районе Москвы, рядом с метро $150 тыс.

Как будет:

Итого: за год владельцу квартиры нужно заплатить 100 рублей.

0,05% от $105 тыс. = $52,5, или 1365 рублей в год.

Рыночная стоимость $150 тыс. х 0,7= $105 тыс.

Девелоперская компания RGI International специализируется на строительстве элитного жилья в центре Москвы (в основном на Остоженке). Основные владельцы D.E.S. Commercial Holdings Ltd. (принадлежит гендиректору RGI Борису Кузинцу), Kensington Gore Ltd. и Morgan Stanley. Среди проектов компании жилые дома в Молочном, Коробейниковом (Crystal House), Зачатьевском и Бутиковском (Copper House) переулках. Всего построила 160 000 кв. м недвижимости. Капитализация на 19 марта $912,8 млн.

RGI International, специализирующейся на элитной недвижимости, понравилось строить на деньги инвесторов. Получив всего три месяца назад от IPO на Лондонской фондовой бирже $192 млн, компания планирует собрать с институциональных инвесторов еще $200 млн.

Организаторы размещения Morgan Stanley, KPMG Corporate Finance и Shore Capital Stockbrokers. Представитель одной из этих компаний говорит, что параметры размещения пока не определены. Исходя из вчерашней капитализации RGI, чтобы получить $200 млн, нужно разместить 22% акций.

В декабре 2006 г. RGI International провела IPO, продав на альтернативной площадке Лондонской фондовой биржи (LSE) 31% акций за $192 млн. Вчера компания сообщила, что предложит институциональным инвесторам новые акции на сумму около $200 млн. Книга заявок будет закрыта 23 марта.

Morgan Stanley Real Estate Special Situations Fund III выкупит акции нового выпуска пропорционально своей нынешней доле в RGI, которая составляет 8,9%, говорится в сообщении компании (доли других акционеров RGI не раскрываются).

Накануне размещения RGI обнародовала предварительные финансовые показатели за 2006 г. На 31 декабря стоимость активов составила $338,6 млн, прибыль за период с 14 марта по 31 декабря $88,3 млн. Финансовый директор RGI International Мариана Гольдберг от комментариев отказалась.

С момента размещения акции RGI International выросли на 36% с $6 до $8,9 У других публичных компаний, специализирующихся на российской недвижимости, результат в Лондоне более скромный: акции израильской Mirland Development, разместившейся также в декабре 2006 г., выросли на 19,1%, у Raven Russia с июля 2005 г. всего на 1,3%, а у Системы Галс с ноября 2006 г. и вовсе на 0,9%.

Средства, полученные от размещения, компания обещает направить на новые проекты, в том числе на строительство многофункционального жилого комплекса Chelsea Development (213 000-322 000 кв. м) на Рождественском бульваре и объекта в районе Парка Победы (70 000 кв. м), назначение которого пока не определено это будет жилье, апартаменты или гостиница. Параллельно компания развивает еще шесть девелоперских проектов. Среди них элитный комплекс в Хилковом переулке, многофункциональный центр в Нижнем Таганском тупике и торгово-административное здание на Цветном бульваре.

ЗАО СТ Групп принадлежит Александру Чигиринскому. Среди проектов компании многофункциональный комплекс с Дворцом бракосочетания в Москва-Сити (реализуется совместно с Интеко), офисные комплексы Балчуг Плаза (с Millhouse Capital), Александр-Хаус, комплекс Di Fronte de la Casa на Тверской (со Стройинком-К) и др. Финансовые показатели компания не раскрывает.

Успех RGI у инвесторов связан с тем, что она работает в очень доходном сегменте рынка, продавая элитную жилую недвижимость в центре Москвы, в то время как Raven Russia и Система Галс занимаются в основном менее доходной коммерческой недвижимостью, говорит аналитик Deutsche UFG Алексей Кривошапко. Представитель инвестбанка объясняет рост акций RGI тем, что ее бизнес обещает инвесторам быструю прибыль: жилье строится и продается, а коммерческая недвижимость сдается в аренду это более долгий бизнес. Учитывая удачное IPO и наличие такого партнера, как Morgan Stanley, RGI вполне может рассчитывать на успех доразмещения, уверен старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank.
Александр Чигиринский построит элитный комплекс на юго-западе Москвы, инвестировав в него $250 млн. Для этого компания СТ Групп снесет коттеджный поселок, который считается первым доходным проектом на постсоветском пространстве.

Несколько лет назад акционеры СТ Групп приняли решение снести поселок и построить на его месте элитный жилой комплекс Новая Сетунь. Мы долго шли к этому решению, поскольку трудно ломать устойчивый бизнес, и, если бы не скачок цен на недвижимость, возможно, проект не был бы начат, говорит Шмелев. Если подсчитать те деньги, которые компания получает от аренды, и то, что заработает на продаже 50 000 кв. м, вывод напрашивается сам, соглашается замгендиректора Kalinka Realty Алексей Сидоров. По подсчетам консультантов, в лучшем случае СТ Групп получает от аренды около $20 млн, а оборот от продажи жилья в новом комплексе за три года составит не менее $500 млн. Александр Шаталов, партнер IntermarkSavills (брокер поселка Сетунь), напоминает, что в Москве не так много крупных участков, где можно организовать строительство целого квартала элитного жилья.

О том, что на юго-западе Москвы к 2010 г. будет построен элитный жилой комплекс площадью 50 000 кв. м, Ведомостям рассказал коммерческий директор СТ Групп Регион Дмитрий Шмелев. Сейчас на участке площадью примерно 11 га на ул. Минской, между ул. Мосфильмовской и Кутузовским проспектом, расположен небольшой поселок Сетунь из 24 таун-хаусов, в каждом из которых 3-4 трехуровневые квартиры с отдельным входом. Квартиры арендуют крупные западные компании для своих менеджеров, аренда составляет $10 000-25 000 в месяц. Это первый доходный проект в Москве, его в 1991 г. построило СП Перестройка. Акционеры нашей компании стали его владельцами в середине 90-х гг., говорит Шмелев. По его словам, на большую часть домов есть долгосрочные контракты, а на остальные очередь выстраивается на год вперед.

Так как в этом месте (участок ниже комплекса Воробьевы горы, девелопер Дон-Строй) разноуровневый ландшафт, здания будут переменной этажности: первая линия домов около 12 этажей, вторая 5-6 этажей, третья коттеджи. Дома спроектированы таким образом, чтобы из всех квартир открывался вид на озеро. Чем ближе к воде, тем жилье будет дороже, говорит Шмелев. С ценовой политикой девелопер еще не определился, продажи планируется начать осенью. На территории поселка девелопер уже построил первый элитный дом Лейк-Хаус. Квартиры в нем продавались почти в полтора раза дороже, чем у конкурентов в этом районе, вспоминает Сидоров. В комплексе Воробьевы горы квартиры продаются по $7500-10 800 за 1 кв. м. Помимо самого элитного жилья девелоперу Новой Сетуни придется делать многофункциональную застройку, т. е. и неэлитное жилье, и торговые и развлекательные зоны, комментирует старший вице-президент компании Knight Frank Андрей Закревский.

Инвестиции в проект девелопер оценивает в $250 млн. Строительство будет вестись в две очереди: первая предполагает возведение высотных зданий (12 этажей) до конца 2009 г., а вторая малоэтажную застройку в 2010 г. Шмелев рассказывает, что очереди рассчитаны таким образом, чтобы выполнить обязательства перед арендаторами: долгосрочники до окончания контрактов будут переведены в дома, которые снесут в последнюю очередь. В данный момент, по словам Шмелева, идет процесс согласования концепции проекта с Москомархитектурой.



Главная --> Публикации