Главная --> Публикации --> Дом — не крепость «росприроднадзор» против подмосковных чиновников Почему дети из благополучных семей становятся изгоями? Абызов строит склады Калининградский ритейлер откроет в таганроге первый гипермаркет

Сейчас Южный округ стал вызывать намного больший интерес интерес как девелоперов, так и покупателей благодаря наличию дефицитных для Москвы водоемов и парков. Традиционно ку него слава рабочего округа, однако благодаря появившейся в последние годы инфраструктуре, нескольким крупным развлекательным центрам, редевелопменту площадок, довольно близких к центру и наличию мест с неплохой экологией возле леса специалисты рынка предрекают успех заявленным проектам жилой застройки в ЮАО.

В марте этого года Южный округ столицы предлагает для приобретения квартиры в 15 новостройках, 3 из которых уже готовы к заселению. Минимальная средняя цена предложения составляет $3757, а средняя $400 Подробная информация об объектах ЮАО в обзоре Собственника.

В районе Москворечье-Сабурово недалеко друг от друга возводятся две новостройки. В микрорайоне 2А компания Главмосстрой планирует в 4 квартале 2007 года достроить монолитный 20-этажный дом комплекса Миллион алых роз. Сегодня в продаже остались трешки площадью 104,4 кв. м. Стоимость квадрата в них стоит на отметке 3259 у. е. Пять двухкомнатных квартир со скромным метражом в 69,5 кв. м стоят 3641 у. е. за квадрат. И последняя оставшаяся однушка площадью 49,5 кв. м предлагается по цене 3724 у. е. за метр. Дом находится в 10 минутах ходьбы от станции метро Кантемировская. Курс у. е. 29 рублей.

Наиболее масштабную застройку в ЮАО сейчас ведет компания Оргстройинвест. В квартале Волхонка-Зил до 2012 года, в рамках программы правительства Москвы по массовой замене 5-этажного и ветхого жилищного фонда города, должно появиться более 15 новостроек. На сегодняшний день уже проходит госкомиссию первый монолитный 23-этажный дом ЖК Полуостров Крым, расположенный на Варшавском шоссе, вл. 94-9 Вниманию покупателя предлагается последняя однокомнатная квартира площадью 59,3 квадрата по цене 4100 у. е. за кв. м. Есть также семь двушек площадью от 99,8 до 109,5 кв. м, стоимость кв. м в которых 3550 и 3700 у. е. соответственно, и три трехкомнатные квартиры их площадь варьируется от 101,2 до 106,9 квадрата (3850 и 3900 у. е.). Курс условной единицы 28,5 руб. Второй дом Оргстройинвеста в этом же квартале получит название Ялта. 25-этажная монолитно-кирпичная башня будет сдана только в 1 квартале 2009 года. Параметры квартир и цены пока неизвестны.

Ближайшая к центру столицы новостройка расположена в Даниловском районе, в 10 минутах ходьбы от метро Автозаводская, по адресу: Велозаводская, Дом фирменной серии С222 переменной этажности (14 16 этажей) компания С-Холдинг уже сдала госкомиссии, сейчас заселение идет полным ходом. Свободной остается последняя однушка площадью 49 кв. м. Цена за квадрат 4000 у. е. (по курсу 27 рублей).

Совсем рядом КТ СУ-155 и Компания строит 24-этажный дом по адресу: Пролетарский проспект, корп. 5 Панельная новостройка серии И-155 будет сдана в 3 квартале текущего года. До нее можно добраться за 5 минут от метро Каширская на автобусе или за 10 минут пешком от станции метро Кантемировская. Уже сейчас можно приобрести квартиры, площадью от 43 до 90 квадратов. Стоимость кв. м от $2943 до $3683.

Вблизи от метро Коломенская, в районе Нагатино-Садовники, СУ-155 и Компания строит панельную новостройку переменной этажности (20 24 этажа) в микрорайоне № Дом планируется сдать государственной комиссии в 4 квартале 2007 года. В продаже остались только двушки и трешки площадями от 62,8 до 91,5 кв. м. Стоимость варьируется от $3587 до $4160.

В районе Нагатинский Затон, на улице Коломенская, вл. 21, к. 3, почти завершилось возведение монолитно-кирпичного дома переменной этажности (7 17 этажей). В продаже однокомнатные квартиры площадью 52,4 кв. м, стоимость квадрата $498 Площади от 67,7 до 107,6 кв. м предлагаются по цене $4407 за метр. Реализуют квартиры компании МИАН и Арсенал-Холдинг.

Еще шесть новостроек появятся в Чертаново. ЖК Галактика должен быть возведен в 4 квартале 2009 года на ул. Чертановская, вл. 43, недалеко от Битцевского лесопарка. Компания Серебряный двор обещает открыть продажи площадей в марте. На сегодня утверждена начальная цена квадрата в $350 Комплекс представляет собой композицию из трех башен (19-24-24 этажа), с двухуровневыми пентхаусами. Предусмотрена подземная автостоянка на 188 машино-мест. Общая площадь участка строительства составляет 2,04 га.

Единственный дом рядом с метро Орехово возводится компанией Афина Лтд на улице Маршала Захарова. Без хозяина пока остается лишь одна двушка площадью 74 кв. м. Ее стоимость составляет $4800 за квадрат. Строительство планируется закончить в 3 квартале 2007 года. Последняя квартира осталась и в 17-этажном отстроенном доме по адресу: Загородное шоссе, 8, к. Компания Азбука жилья предлагает здесь двушку метражом 62,8 квадратов на 10-м этаже по цене $4367.

В 26-м микрорайоне Южного Чертаново, в 10 минутах ходьбы от станции метро Улица Академика Янгеля, уже идет заселение корпуса 66АБ. В 17-этажной новостройке популярной серии П-44Т продаются однушки площадью 38,5 кв. м по цене $4270 и двушки метражом 84 и 79 квадратов, стоимость кв. м в них составляет $3777 и $3902 соответственно. Реализацию квартир ведут Азбука жилья, ОСК-сервис и Арсенал-Холдинг.

По соседству, на улице Чертановская, вл. 48-50, расположится другой комплекс бизнес-класса ЖК Южный. Монолитно-кирпичный 23-этажный дом будет сдан госкомиссии уже в этом месяце. По проекту территорию комплекса огородят, будут оборудованы гостевые парковки. Компании МИАН и Инком предлагают вниманию покупателей однокомнатные квартиры площадью от 48,2 до 54,6 кв. м по цене $4200, двушки метражом 70,7 за $4130, трешки площадью 103 квадрата, стоимость кв. м в которых составляет $3954.

Таким образом, средняя минимальная цена предложения по округу, рассчитанная по курсу ЦБ, составляет $3757, а средняя $400 По сравнению с существующей средневзвешенной ценой квадрата в новостройках столицы ($4894) это немного. Однако для округа, за которым закрепилась слава пролетарского, эта начальная ставка продаж больше подходит для объектов бизнес-класса. Отметим, что в нашем сентябрьском обзоре домов-новостроек Южного округа средняя цена предложения была равна $3723.

Один из самых грандиозных проектов в округе ЖК Авеню,77 возводится компанией Капитал Груп в микрорайоне Северное Чертаново, вл. 1А. Монолитный 39-этажный дом с подземной парковкой на 2500 машино-мест должен быть сдан госкомиссии в 1 квартале 2008 года. Двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 100 до 120 кв. м продаются по цене от $2950 за кв. м.

Скоро сказка сказывается

По данным аналитической службы ЗАО МИАН агентство недвижимости, объем предложений на рынке нового жилья в ЮАО составляет 12% от общего объема по столице. В целом эксперты отмечают, что в ближайшем будущем объемы жилой застройки в округе значительно увеличатся: освоение территорий округа не требует таких усилий и средств, как в районах со сложившейся планировкой.
Что стоит застраховать свою собственную недвижимость? Немного денег и пару дней на формальные хлопоты. Но даже если вы приобретаете заветные квадратные метры в кредит и до окончательной расплаты с банком не являетесь их полноправным хозяином, все равно придется строить отношения со страховой компанией. Отечественная ипотека - дело серьезное, и кредит без обязательной страховки пока никому не дают.

Банки дают кредиты не всем без разбора. Прежде чем отдать часть своего капитала клиенту, от него потребуют некоторых гарантий. Ведь дать деньги на время и не озаботиться, каким образом клиент будет их возвращать, - все равно что подарить занятую сумму. По этой причине банки разработали несколько степеней защиты от "забывчивых" и некредитоспособных клиентов. Самый надежный способ - переложить ответственность на плечи страховых компаний.
Как ни странно, но вероятность невозвращения кредита банку не самая страшная ситуация для этой уважаемой конторы. В конечном счете деньги - дело наживное. И если не деньгами, то кредитор предложит клиенту рассчитаться, например, залогом. Оттого сейчас очень популярны кредиты под залог приобретаемого имущества. То есть вам выделяют средства на покупку квартиры, а эта самая квартира выступает в качестве обеспечения сохранности банковских средств. Банк в данной ситуации - залогодержатель и весьма заинтересован в сохранности жилья. Поэтому-то он и принуждает заемщиков страховать недвижимость.

Те, кто не планирует в ближайшей пятилетке получить бесплатную муниципальную квартиру и не рассчитывает на помощь богатых американских родственников, давно задумались об ипотечной схеме приобретения жилья. Редкий банк ныне не расхваливает свою систему ипотечного кредитования. Да и государство вроде бы идет навстречу гражданам, создав федеральную ипотечную программу. Вместо жилья сейчас даже очередникам предлагают брать кредиты на приобретение заветных квадратных метров. На словах все выглядит хорошо: типа, идите и возьмите, вам обязательно дадут. Но на деле оказывается не все так просто.

Рисковое это дело - связаться с "квартирным вопросом". Все непредсказуемо, точно так же, как очередной риск - здоровье заемщика. Квартира может потерять товарный вид, ее могут попытаться отобрать через суд, а что может случиться с ее обладателем? Да что угодно. А с кого требовать возврат долга? Поэтому если за помощью обращается человек здоровьем слабый, то вряд ли "спонсор" даст ему кредит. Так же как здоровье клиента, банк очень заботят его служебные дела. Потенциальный клиент банка должен быть не только бодр и весел, но и всех радовать тем, что на работе у него все ладится, а зарплата течет полноводной рекой.

Если квартира потеряет свой товарный вид, сгорит или ее затопят соседи, то предмет залога тут же теряет в цене и "живые деньги" в виде недвижимости практически обесцениваются. И уж совсем плохо, если выяснится, что та самая заложенная недвижимость имеет "темные пятна" в своей биографии. Еще одна возможная неприятность - утрата права собственности на недвижимое имущество.

Риск - благородное дело

Много неприятностей подстерегает банкиров. Неудивительно, что, выдавая клиенту кредит, банк предпочитает подстраховаться на все случаи жизни.

В Москве все банки, выдающие ипотечные кредиты физическим лицам, сотрудничают со страховыми компаниями. "Ингосстрах", РОСНО, "НИКойл-страхование" (бывшая "Промышленно-страховая компания"), "Нефтеполис", "Московская страховая компания", "Якорь" и "Пари" - основные компании, с которыми банкиры заключили договоры.

Рискуют одни, а страховать все возможные неприятности будут другие. А именно - вы. Таковы сегодня правила игры. А раз вы согласились по ним играть, значит, придется идти на уступки. К сожалению, жесткие условия предлагают все кредитоспособные организации. И это необходимо учесть при получении ипотечного кредита.

Урок истории

Какую из этих компаний выбрать, подскажет кредитор. Но не напрямую, страхуйте, мол, в этой компании, нет. Заключая договор на предоставление кредита, банк лишь укажет в документе, что именно клиент должен застраховать за свой счет в обязательном порядке. А дальше дело техники: подобрать из списка страхующих организаций наиболее понравившуюся. Сделав выбор, заемщик передает информацию о своем решении в банк.

Нельзя, ведь как такового ипотечного страхования нет. Есть вариант пакетного страхования. То есть заемщик страхует целый комплекс рисков. В него могут входить совершенно разные виды страхования в зависимости от пожеланий банка. Стандартный пакет состоит из титульного, имущественного и страхования жизни. Всего три, но банк может добавить или исключить из этого списка еще какие-нибудь виды страхования.

Как выяснилось, каждый кредитор оценивает исключительно свои риски, которые и предлагает застраховать заемщикам. Но почему клиент должен уповать на мнение банка? Разве нельзя просто взять и заключить договор ипотечного страхования?

Оценить степень риска могут лишь специалисты страховой компании. Перед ними стоит задача найти как сильные стороны клиента, так и слабые. Каждый клиент, желающий застраховать ипотечный кредит, должен заполнить анкету-опросник. И не смущайтесь, если некоторые вопросы вам покажутся слишком личными. И уж тем более не теряйтесь, если вас попросят принести медицинские справки, подтверждающие ваше умственное и душевное равновесие. Чтобы ярче проиллюстрировать всю серьезность намерений страховщиков, мы предложим вам ознакомиться лишь с несколькими вопросами из анкеты ЗАО "НИКойл-страхование".
• Изменялся ли Ваш вес более чем на 5 кг за последний год?
• Количество выкуренных сигарет в день?
• Потребление алкоголя (вид и количество за неделю в литрах)?
• Занимаетесь ли Вы в качестве хобби или профессионально: авиацией, плаванием с аквалангом, горными или водными лыжами, альпинизмом, боксом, верховой ездой и др.?
• Беременны ли Вы сейчас? (Если да, то укажите срок).
• Проходили ли Вы медицинское освидетельствование, лечение или исследование крови в связи со СПИДом или заболеваниями, передающимися половым путем?
• Страдали ли от диабета, рака, инсульта, заболеваний сердца или болезней почек Ваши родители, братья или сестры, живые или умершие в возрасте до 60 лет?

В компании "РОСНО" услугу ипотечного страхования оказывают специалисты отдела титульного страхования. Может быть, потому, что страхование титула (потери прав собственности заемщика) - столь же юное, как и ипотечное. Однако страховщик не просто берет деньги с клиента. Он тщательно изучает как объект приобретения, так и самого приобретателя. Меньше хлопот с квартирами в новостройках. Их история еще только начинается. А вот недвижимость в старых домах после многочисленных хозяев проверять очень сложно. Очевидно, что такая работа сродни деятельности разведчика-нелегала и обойдется клиенту дороже. Страховщики обязательно учтут, из каких материалов изготовлен дом, в каком состоянии он пребывает, каков сpoк эксплуaтaции здания. А также примут во внимание дополнительные условия владения и пользования жильем: наличие пожарной и охранной сигнaлизaции (охраны), пepе-плaниpoвкa стpoения в период стpaxовaния. Учтут и размер взятого в банке кредита, и срок, на который он оформлен. Принимается к сведению даже возраст заемщика. Ведь человек берет кредит на несколько лет. А вдруг он серьезно болен?

Кстати, по закону "Об ипотеке" требуется страховать только квартиру. Остальные риски - это самостоятельная страховка банков от невозврата кредита.

Сумма страховки может колебаться в достаточно больших пределах. Обычно на эту процедуру клиент выкладывает от 1 до 1,5% (0,8% - страхование жизни, 0,4% - за титул, 0,3% - имущество). Разница заключается в том, что сумма, от которой высчитывают проценты, может быть разной. Так, одни компании принимают в расчет оценочную стоимость квартиры, другие - берут процент от общей суммы кредита, а третьи - процент от суммы кредита плюс 10%. Вот и выходит, что процент может быть один, а деньги разные.

Вот и выходит, что хорошо быть здоровым и богатым, а не бедным и больным. Потому что вам не придется бегать по банкам и страховым компаниям, с пеной у рта доказывая, что ваша бабушка прожила 100 лет и умерла от несчастной любви. Банки и страховщики, вполне оправданно желая избежать неприятностей и заработать денег, создали парадоксальную ситуацию. Выглядит она так: сегодня дадут кредит тому, кто в нем не нуждается. Например, преуспевающему сотруднику крупной корпорации с ежемесячным доходом $2 тыс., а не учительнице начальных классов с зарплатой 3 тыс. руб.

Итог

По словам председателя совета директоров JLL по России и СНГ Майкла Ланге, в прошлом году на долю российских компаний пришлось только около 44% объема всех инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью в стране. В дальнейшем, уверены эксперты, зарубежная экспансия продолжится. По словам главного исполнительного директора европейского рынка недвижимости JLL Тони Хоррелла, на мировых рынках недвижимости наблюдается переизбыток денег: на каждые $5 потенциальных инвестиций приходится лишь $1 годового продукта. Очевидно, что в ближайшие несколько лет доля иностранного капитала существенно вырастет, - уверен руководитель отдела инвестиций DTZ Стефано Карози. - Инвесторы уже не понаслышке знакомы с российским рынком, его законами и рисками. По его мнению, через два-три года доля иностранного капитала может составить 70%. Майкл Ланге приводит в пример опыт европейских стран бывшего соцлагеря: на долю местных инвесторов в Польше, Чехии и Венгрии приходится около 2, 6 и 8% соответственно.

Прошлый год стал переломным для российского рынка недвижимости. По данным компании Jones Lang LaSalle (JLL), в 2006 году общий объем инвестиций в него составил $4,2 млрд - почти в десять раз больше, чем в 2005 году. При этом в секторе коммерческой недвижимости российские инвесторы впервые уступили лидерство западным структурам.

По мнению Патлух, интересу западных структур способствует и массовый переход компаний от конвертных выплат зарплаты к белым схемам расчетов. В результате заемщики получили возможность документально подтверждать уровень своих доходов и ставки по ипотечным кредитам опустились до 9-9,5% годовых (в валюте). При этом доля ипотечных сделок при покупке жилья продолжает расти. По данным информационно-аналитического агентства RWAY, доля ипотечных сделок на вторичном рынке Москвы за 2006 год составила 12%, а на первичном - 18%. В 2007 году она может достигнуть 20 и 25% соответственно. Конечно, ипотека более развита в экономически сильных регионах, - рассуждает руководитель агентства RWAY Александр Крапин. В частности, в Санкт-Петербурге процент сделок с ипотекой за 2006 год составил около 10%, в Нижнем Новгороде - 7%, тогда как в Екатеринбурге - около 20%, а в Тюменской области, Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком автономных округах с использованием кредитов приобретается около 25% жилья.

Аналитики JLL уверены, что к 2010 году общий объем инвестиций в российскую недвижимость достигнет $10 млрд. А вслед за иностранными инвесторами в недвижимость идут и западные финансовые структуры, готовые кредитовать россиян при покупке недвижимости. Гендиректор компании БЕСТ-Недвижимость Лариса Патлух замечает, что иностранным операторам становится интересен ипотечный рынок России. На этот сектор рынка уже вышли два западных игрока: в 2005 году французский Societe Generale за $100 млн купил банк Дельта Кредит, а в декабре прошлого года стало известно о приобретении Городского ипотечного банка одним из ведущих мировых инвестбанков Morgan Stanley. Сумма сделки оценивается экспертами в $150-200 млн.

Заметное удорожание недвижимости стало в 2005 2006 годах тенденцией для большинства европейских стран. Это время оказалось горячим для покупателей недвижимости в Лондоне, Таллинне, Риге, Варшаве, Дублине, Копенгагене, Стокгольме. Квадратные метры выросли в цене и в Париже, Стамбуле, Осло, Афинах.

Приход западных банков означает появление на российском рынке длинных и дешевых денег. Лариса Патлух уверена, что если иностранные кредитные организации начнут активно работать, то ставки по кредитам в России на уровне 6-7% годовых станут реальностью через два-три года. Член правления, начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов не столь оптимистичен. Ставка - это производная от целого ряда факторов: стоимость привлечения ресурса, уровень экономического развития страны, правовые и кредитные риски, себестоимость реализации услуги, исходя в том числе из инфраструктуры рынка, - рассуждает он. - На сегодня процентные ставки по ипотеке полностью оправданы с точки зрения рыночных факторов, и предпосылок для их резкого снижения нет. Однако и он признает: ставки в течение этого года могут снизиться на 1-1,5%.
Говоря о прошлогоднем росте цен на столичную недвижимость, аналитики называли его беспрецедентным и рекордным. Тем не менее ситуация на рынке жилья в Москве вполне сравнима с европейской: жители Лондона, Парижа или Дублина, как и москвичи, страдают от нехватки и дороговизны квадратных метров.

Вечный хит
В первую группу сегодня можно с уверенностью отнести только два города: Лондон и Париж. Уже довольно долго столица Великобритании остается одним из самых популярных в мире мест для покупки недвижимости, и в первую очередь элитной недвижимости, практически и так самой дорогой в Европе. По стоимости жилья Лондон занимает вторую строчку в мировом рейтинге после Монако. Тем не менее прошлогодний скачок лондонских цен стал для аналитиков почти сюрпризом. Если в 2005 году недвижимость здесь, за отдельным исключением, подорожала чуть больше чем на 3%, то за 2006 год и без того недешевое жилье в центральном Лондоне поднялось в цене на 20 25%, а наиболее интересные объекты на все 30%. В компании Knight Frank говорят, что этот показатель наиболее высокий за последние пять лет. Самый большой прирост стоимости продемонстрировала юго-западная часть центрального Лондона, где расположены районы Belgravia, South Kensington, Chelsea. Причина спрос на высококачественное жилье класса премиум значительно превышает предложение. Обширного строительства не ведется, а количество желающих приобрести недвижимость в Лондоне не уменьшается, поясняет руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Елена Нортон. Во многих зонах высококачественной застройки все объекты были раскуплены сразу же после выхода на рынок по ценам, предложенным застройщиком (без торга). Спрос на лондонскую недвижимость сохраняется и благодаря постоянному притоку иностранных покупателей, из которых немалую долю занимают россияне.

Все растущие города можно разделить на три условные группы. К первой относятся те столицы, где недвижимость, что называется, всегда в цене и ее удорожание во многом обусловлено именно психологическими причинами популярностью среди состоятельных покупателей жилья со всех концов света. Вторая группа где рост цен на жилье явился следствием бурно растущей в последние годы экономики. Третья страны, недавно принятые в Евросоюз или потенциальные его члены.

В рамках совместного исследования PricewaterhauseCoopers и Urban Land Institute (Институт городских земель) в прошлом году Париж получил первое место в рейтинге инвестиционной привлекательности по балансу доходности и рисков. Участники исследования объясняли это предсказуемостью и стабильностью французской экономики. В обзоре подчеркивалось, что город сейчас активно реконструируется: перепланируется центр Парижа, ведется массированная застройка новыми объектами, а это также привлекает инвесторов и девелоперов. Авторы исследования считают, что у французской столицы есть все шансы сохранить свои позиции в ближайшие два года.

Похожая ситуация и в Париже, который, несмотря ни на свои политические катаклизмы, ни на огромное количество мигрантов из третьих стран, сохраняет свою притягательность для состоятельных покупателей, приезжающих со всего мира. Прошлогодний рост цен на жилье в Париже составил от 12 до 17% в различных районах города. Минимальная стоимость квадратного метра уже почти достигла 5,3 тыс. евро. Максимальные цены элитных апартаментов зафиксированы в районе Esplanade des Invalides на уровне 23 тыс. евро за квадратный метр. Одной из причин роста может быть то, что среди покупателей недвижимости увеличилось количество нерезидентов, в основном британцев. Сейчас из 3 млн единиц жилья, проданных во Франции, 223 тыс. принадлежит иностранцам, из них 53 тыс. британцам, рассказывает руководитель отдела по работе с российскими клиентами британской компании Property Vision Гульнара Лонг. Причем, в отличие от экономически стабильного Лондона, инвестиционная привлекательность Парижа зиждется на еще более эфемерных основах. При покупке или владении местной недвижимостью инвестор несет значительные операционные затраты, платит высокий налог на прирост капитальной стоимости и на рентный доход, проясняет ситуацию Гульнара Лонг. Но и это не может отбить у покупателей желание приобрети немного Парижа. Кстати, во французской прессе не реже чем у нас звучат опасения о ценовом пузыре. Правда, в отличие от московского, парижский пузырь однажды уже действительно образовался и даже лопнул в начале 1990−х годов. С 1985 по 1991 год квартиры в Париже подорожали на 150%, а затем пять лет падали в цене.

Северная привлекательность
Взлетом цен в прошлом году отметились также столицы Ирландии, Дании и других скандинавских стран. Главные причины роста, которые называют эксперты, это долговременный подъем экономики, рост доходов населения и привлекательные условия для ведения бизнеса. Непрерывное увеличение стоимости недвижимости в Ирландии продолжалось 17 лет. Только за последние пять лет цены на жилье в Дублине выросли больше чем на 230%. В прошлом году квадратный метр подорожал почти на 13%. Чтобы купить дом в пределах Дублина, сегодня придется выложить в среднем 430 тыс. евро. Минимальная же цена квадратного метра составляет здесь 3750 евро. Помимо мощного экономического роста а ВВП Ирландии даже в последние годы увеличился в среднем на 5,2% в год при среднеевропейских 1,3% в росте цен на жилье эксперты винят активную миграцию из стран новых членов Евросоюза. Начиная с мая 2004−го население увеличилось на 4% за счет самих ирландцев и на 8% за счет приезжих. Но похоже, что время активного роста закончилось. По мартовским сообщениям ирландской прессы, последние шесть месяцев он замедляется, и сейчас рынок стабилен.

Обе европейские столицы (Лондон и Париж) уникальные города, их привлекательность держится не столько на экономических показателях, сколько на их ауре, притягивающей покупателей со всего мира, в том числе из России. Существует некая мода на места, от этого никуда не деться. Так, при великом множестве европейских горнолыжных курортов все шале в Куршевеле были забронированы еще в августе. Психологические и общечеловеческие факторы очень важны. Ведь мировые столицы это не только красивые и безопасные города, но и места, где есть хорошая возможность заработать деньги и развлечься, рассуждает директор департамента зарубежной недвижимости компании Paul’s Yard Элла Братилова. За будущее этих рынков эксперты не беспокоятся. Наработанная веками популярность вряд ли исчезнет, и даже если рост цен умерит темпы, удешевления жилья здесь ждать не приходится.

Молодая поросль
Впечатляющий скачок цен в прошлом году продемонстрировали такие столицы, как Таллин, Рига и Варшава. По данным Global Property Guide, Таллин с его прошлогодними темпами удорожания жилья (57%) лидирует среди всех европейских столиц. Этот рост явился логичным продолжением тенденции предыдущих лет: в 2004 году цены здесь выросли на 24%, а в 2005−м на 56%. Это происходит на фоне динамичного экономического развития стран, их подтягивания за остальными странами еврозоны. Так, по итогам последних пяти лет (с 2002 по 2007 год) Латвия и Эстония возглавили список стран с максимальным ростом ВВП: в Латвии он за пятилетку увеличился на 59,4%, в Эстонии на 51,6%. Литва на четвертом месте после Белоруссии с ее показателем 47,6%. В силу сильного притока иностранных инвесторов Прибалтика стала одним из наиболее быстрорастущих и самых стабильных рынков Восточной Европы, отмечает Гульнара Лонг. Рост промышленного производства и скорый переход на евро также являются причинами беспрецедентного увеличения цен на недвижимость.

Недвижимость в Дании непрерывно росла в цене более 10 лет (начиная с 1993 года), а непосредственно в Копенгагене за это время квартиры поднялись в стоимости на 489% (данные аналитического портала Global Property Guide). Цена квадратных метров увеличивается главным образом за счет спроса, остающегося неизменно высоким который год. Дело в том, что в Дании предоставляются прозрачные и выгодные условия ведения бизнеса иностранным инвесторам. Кроме того, здесь стабильно низкий уровень инфляции и процентной ставки по кредитам, объясняет Елена Нортон. Действительно, крошечная Дания сегодня может считаться одной из наиболее экономически развитых стран (по данным World Bank, она входит в пятерку самых развитых стран мира). По уровню ВВП на душу населения 35 тыс. евpо; по уровню конкурентоспособности экономики она также находится на пятом месте, уступая только Финляндии, США, Швеции и Тайваню. Впрочем, Гульнара Лонг считает, что Копенгаген это лишь наиболее яркая иллюстрация общих тенденций развития региона: Стремительный рост цен здесь обусловлен прежде всего увеличением притока инвестиций, утверждает она. Сильная экономика скандинавских стран, низкие процентные ставки, увеличение экспорта и индексов потребления все это привело к росту ВВП и, соответственно, увеличению цен на недвижимость. Например, в Стокгольме, который, по мнению экспертов, также является одним из наиболее привлекательных для инвестиций городов Европы, цены на жилье выросли за пять лет больше чем на 50%. Кстати, по результатам исследования PricewaterhauseCoopers и Urban Land Institute, вложение в стокгольмскую недвижимость одно из наиболее безопасных для инвестиций. По уровню риска город переместился за год с 16−го места на шестое, а в 2007−м имеет все шансы войти по этому показателю и в тройку лидеров.

Ситуация на рынке недвижимости Варшавы, пожалуй, наиболее близка к московской. Довольно долго здесь наблюдалась нехватка предложения жилья, а платежеспособный спрос постоянно рос: доходы людей увеличивались, и они стремились переезжать из старого советского жилья в новое, более качественное. После экономического кризиса 2001 2002 годах был временный спад, но последние два-три года изменили ситуацию: по данным IntermarkSavills, в 2005 году варшавское жилье подорожало на 28%, а в 2006−м еще на треть. Сейчас спрос на местном рынке, как и в Москве, существенно превышает предложение, замечают в компании IntermarkSavills. Девелоперы продают до 90% квартир на своих объектах еще до того, как на площадке появится котлован. Кроме того, сыграло свою роль и развитие ипотечных программ. Банки предлагают кредиты по все более привлекательным процентным ставкам, постоянно улучшая условия кредитования. Но спрос повышался не только за счет потребностей населения: низкая инфляция, снижающийся уровень безработицы и увеличение потребительского спроса сделали экономику Польши более прозрачной и весьма привлекательной для международных инвесторов. В прошлом году объем инвестиций в Варшаву был самым высоким в Европе. Все это привело к тому, что в течение трех последних лет недвижимость в Польше, а особенно в Варшаве, активно набирала в цене. Однако как в Варшаве, так и в Таллине в прошлом году цены росли уже чуть более медленными темпами, чем в 2005−м. Аналитики Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) видят в этом явный признак стабилизации рынка. Из всех стран данной группы пока только Рига, по мнению экспертов, не исчерпала свой потенциал.

Другая причина удорожания недвижимости в прибалтийских столицах состояние местного жилищного фонда и дефицит жилья. Так, в Эстонии на одного человека приходится наименьшее число квадратных метров (28) по сравнению с другими европейскими странами (35 45). Предложение выросло с 1 тыс. новых квартир в 2000 году до 3 тыс. в 2005−м. Но и этого недостаточно, чтобы удовлетворить имеющийся спрос. Большинство квартир продаются еще до завершения строительства. Эксперты предполагают, что такое соотношение спроса и предложения сохранится еще по крайней мере два-три года.

О других факторах, называемых в качестве причин ценового роста в европейских столицах, можно было прочитать и в прошлогодних отчетах российских экспертов, пытавшихся логически объяснить ценовую лихорадку на московском рынке жилья. Это уже упомянутый рост доходов населения, удешевление ипотечных кредитов, приток инвестиций, миграционные потоки, дефицит предложения. Многое роднит московский рынок с рынками других столиц бывшего соцлагеря Варшавы, Риги, Таллинна. Здесь к разогревающим цены факторам добавляется длительное недофинансирование строительного сектора, приведшее к усилению дефицита на рынке недвижимости. Что бы ни было основным катализатором роста, ясно, что причины удорожания жилья стандартны: в первую очередь это изменение качества жизни и повышение платежеспособного спроса.

Миграция стимулирует спрос
Из отчетов аналитиков видно, что рост цен на недвижимость в последние два года был характерен почти для всех столиц, чья экономика на подъеме. Москва, очевидно, из той же когорты. В России рост ВВП в прошлом году составил 6,4, а в Польше 4,9%. Близкие значения по темпам также у Турции (7,1%), Чехии (5,7%), Ирландии (4,8%), Швеции (4,5%). Столицы всех этих стран входят в десятку тех, чья недвижимость в последние год-два быстро набирала в цене. Увеличение ВВП, как правило, означает рост всей экономики, приток инвестиций, повышение доходов населения, а это и есть ключевые факторы для роста цен. Там, где уровень ВВП высок (Лондон, Париж, Мадрид), покупательская способность населения растет плавно, без всплесков, которые дали бы импульс увеличению цен. Поэтому и недвижимость там дорожает медленнее, замечает один из аналитиков рынка.

Главная основа для таких утверждений постоянное увеличение спроса на жилье. Его повышение в Ирландии и Великобритании было во многом обусловлено большим притоком рабочих из центральных и восточно-европейских регионов. Подобная ситуация может повториться и в других активно развивающихся экономических областях ЕС, поскольку особых ограничений нет. Вступление Болгарии и Румынии в ЕС в 2007 году может также усилить миграцию, замечают в IntermarkSavills. Словом, чем дальше, тем больше рынки труда становятся международными.

Подводя итоги прошлого года, эксперты PricewaterhouseCoopers сделали вывод, что европейская недвижимость если рассматривать рынок как единое пространство находится почти на пике своего инвестиционного цикла. То есть начиная с 2007 года увеличение стоимости в большинстве стран начало замедляться. Однако, несмотря на снижение темпов, доходность вложений в недвижимость все еще остается высокой и будет такой в течение ближайших лет. Никаких предпосылок остановки или падения цен не наблюдается. При отсутствии каких-либо экономических потрясений мы предвидим, что спрос останется высоким, прогнозирует Елена Нортон. Цены, которые росли в первом квартале темпами 1 2%, и дальше будут подниматься в течение всего года.

Хотя, конечно, не всегда ценовые кульбиты на рынках недвижимости легко объяснить видимыми причинами. В одном зарубежном исследовании приводился анализ причин, которые приводят к различию в ценовых ростах той или другой страны. Самым интенсивным оказался следующий вывод: аналитики прямо заявили, что они не в состоянии понять, почему так происходит, резюмируют эксперты компании Новая площадь. Но происходит ведь!

Так что вряд ли стоит ожидать, что цены на московские квартиры пойдут вниз в то время, когда вся европейская недвижимость дорожает. Да, этот рост замедляется, но успокоение рынков не означает неминуемого обвала цен. Те ценовые планки, которые держат сегодня Лондон, Монако, Копенгаген, подтверждают, что цикличность рынка совершенно не обязательно является чередованием подъемов и спадов. Цикличность точно так же выражается сменой периодов интенсивного роста цен и стагнационными паузами, во время которых происходит психологическая адаптация покупателей к новым условиям, увеличение доходов, повышение отложенного спроса. А спустя некоторое время начинается очередной рост. Москва с небольшим отставанием следует путем большинства европейских столиц: в большинстве из них ценовой пик был пройден еще в 2005 году, для Москвы наиболее горячим стал 2006 год.



Главная --> Публикации