Главная --> Публикации --> Риск благородное дело? Что построят на месте черкизовского рынка "россия" не для бедных Выбираем новостройку: запад московской области Рынок жилья подмосковья обещает покупателям скидки в феврале, но сохраняет потенциал для роста цен весной

На ВВЦ в начале августа прошла 4-я региональная выставка «Строительная неделя Московской области». Организаторами выступили Министерство строительного комплекса Московской области, Московская общественная научно-техническая организация строителей. Это мероприятие — одно из важнейших в деловой, общественной жизни представителей бизнеса московского региона, работающих в сфере строительства и недвижимости.

Развитию ипотеки в Подмосковье мешают проблемы, возникающие при регистрации сделок и заверении закладных.

Программа выставки была насыщена семинарами, встречами за круглым столом, на которых обсуждались актуальные проблемы и перспективы развития рынка недвижимости Подмосковья и России, прошли презентации фирм-производителей конкурентоспособной продукции, конкурс на лучшие виды продукции с награждением дипломами выставки.

Тематика выставки охватывала практически все сферы строительной отрасли от проекта до отделочных работ: архитектура жилых и промышленных зданий, интерьер (окна, декоративные и отделочные материалы, двери, аксессуары и др.); санитарно-технические системы и оборудование; отопление, вентиляция, кондиционирование; электроснабжение и освещение; автономное жизнеобеспечение; реконструкция и реставрация зданий; строительные материалы и конструкции; энергосберегающие технологии; экологическая безопасность.

Сегодня ипотека в Московской области развивается по нескольким направлениям. В частности, ипотечные кредитные продукты предлагают иностранные (ДельтаКредит банк и Райффазен банк) и российские банки, администрации отдельных городов пытаются выстраивать ипотечные схемы с привлечением бюджетных денег, а также развивается кооперативное движение. Тем не менее, по мнению специалистов, темпы развития ипотечного кредитования пока оставляют желать лучшего.

Одна из поднятых тем — развитие ипотечного жилищного кредитования.

Напомним, что в 2002 году в Московской области были приняты два закона, направленные на создание системы ипотечного кредитования. Ставка была сделана, прежде всего, на кооперативное движение и, по мнению Ю.Алексеева, за год было сделано многое. В частности, были созданы первые кредитные кооперативы в Подольске, Серпухове, Электростали, Раменском, Пушкино, Королеве.

«Большинство иностранных инвесторов пока стараются размещать свои средства в инвестиционных проектах с более высокой доходностью, нежели ипотечное кредитование. Что касается муниципальных бюджетов, то, как показала практика, эта схема близка к утопии. Бюджетных денег хватает разве что на латание дыр в жилищно-коммунальном хозяйстве. Российские банки начинают поворачиваться лицом к ипотеке, но пока очень медленно. Пожалуй, наиболее интенсивно сегодня развивается кооперативное движение», — считает Юрий Алексеев, директор ООО «Подольская жилищная инициатива»,

Примерно за один год за займами в рамках московской областной ипотечной программы обратилось более 2000 человек. «Чтобы удовлетворить спрос, требуется порядка 540 миллионов. В бюджете таких средств нет, поэтому ипотечная корпорация, являясь региональным оператором Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, все средства будет рефинансировать через эту структуру», — поясняет Ю.Алексеев. В одном только Подольске за последние полгода заявок на приобретение ипотечных займов поступило больше 60 Планируется, что в конце этогогода первые 100 сделок уже будут рефинансированы через АИЖК.

Для участия в программе было аккредитовано пять коммерческих банков («Финансово-промышленный банк», «Российский капитал», «Промэнергобанк», «Гранит» и «Московское ипотечное агентство»), привлечены к работе две оценочные компании («Бизнесконсалтинг» и Городское бюро экспертизы собственности), несколько страховых компаний и девять агентств недвижимости (они расположены в Подольске, Чехове, Щелкове, Видном, Раменском, Королеве, Электростали, Пушкине, Орехово-Зуево).

Большинство домов из нового списка ЦАО это здания, которые будут сносить, чтобы построить новые дома. Как правило, в качестве кандидатов под такую замену подбирают дома ветхие или аварийные. И вот что примечательно: в последнее время нередки случаи, когда аварийным становится вполне еще благополучный дом, в котором начались крупные перестройки.

Что касается проблем, мешающих развитию ипотеки, то, по мнению директора «Подольской жилищной инициативы», их несколько. Во-первых, не хватает методических указаний регистрирующим органам по регистрации ипотечных сделок. Правда, на состоявшейся недавно встрече представителей ипотечной корпорации с руководителями подмосковных регистрационных палат было принято решение, что к 25 августа соответствующие методические рекомендации будут разработаны и разосланы во все филиалы. Похожие проблемы и у нотариусов: многие их них не знают, как регистрировать ипотечные договора и заверять закладные. Тормозит развитие ипотеки и бюрократический произвол со стороны органов опеки и попечительства, которые участвуют чуть ли не в каждой ипотечной сделке. Объясняется это тем, что обычно заемщиками выступают семьи, в которых есть несовершеннолетние дети.
На официальном сайте Центрального административного округа Москвы появился список адресов зданий, которые в первую очередь попадут под снос и реконструкцию. В него попали семь жилых домов а в прошлом году были расселены 9 домов из ветхого жилого фонда центра Москвы. В общей сложности это 2,5 тыс. жильцов, и 95% из них получили новое жилье в центре. Как уверяют чиновники, в Центральном округе остались все, кто пожелал остаться, а остальные 5% это те, кто решил получить более комфортное жилье, но подальше от центра. В префектуре ЦАО считают этот результат лучшим за последние годы: например, в 2005-м сохранить прописку в центре удалось 83% расселяемых.

Как подтвердили НГ в Городском центре экспертиз, такие действия вполне могут привести здание в аварийное состояние. Жителям можно посоветовать при первых признаках строительных работ и разрушений чего-либо необходимо вызывать милицию, прокуратуру и работников администрации, чтобы строители предъявили чиновникам и правоохранительным органам документы на обоснование этой деятельности, объясняет специалист по технической диагностике зданий и сооружений, директор компании Городской центр экспертиз Север Александр Калухин. По словам его коллеги, технического директора компании Игоря Кокоулина, если стройка ведется санкционированно, то должен висеть баннер, где расписан заказчик, застройщик, контактные телефоны. Если эти данные отсутствуют это первый признак, что что-то тут не так, добавляет он.

Крот в подвале
В качестве примера можно привести историю перестройки в девятиэтажном доме по адресу Большая Грузинская улица, 4 Как рассказали НГ жители этого здания, активные строительные работы в подвале начались в начале июля и продолжаются до сих пор. Время от времени мы вызываем милицию, она забирает этих рабочих, отвозит их куда-то, а потом они возвращаются назад и заселяются. Никаких разрешительных документов на строительную деятельность нам так и не предъявили, с возмущением рассказывает жительница дома. Как только начались работы в подвале, жители обратились с письмами в прокуратуру, управу, префектуру, миграционную службу, милицию, даже выходили на митинг. Однако, как они уверяют, сейчас работы проводятся по ночам. Там роют по ночам, дверь в подвал заваривают, а рабочие ее срезают и опять начинают рыть, рассказывает житель Антанас Герулайтис. У нас стала земля проваливаться: дом не приспособлен, чтобы там рыть. Столько земли вывезли. Нам удалось попасть в подвал он стал глубиной четыре метра. В стенах дома стали появляться трещины в палец толщиной.

Внешне дом действительно выглядит благополучно. Если верить работнику местной администрации, в здании сейчас действительно никто ничего не перестраивает, это можно считать заслугой жителей, которые вовремя обратились в инстанции. Если же верить жителям, то побороться им еще придется: они уже собираются через суд выгонять крота из подвала и спасти свой дом от аварийного состояния. Если же дом признают через некоторое время аварийным, то жителям рано или поздно придется сменить прописку.

Однако, по словам начальника отдела жилищно-коммунального хозяйства управы Пресненского района Игоря Факеева, никаких работ в подвале не ведется. Работы как остановили где-то в декабре, так больше и не возобновляли. Жалобы были на перепланировки. Может, кто-то стяжку на полу делал, но это особо никому не возбраняется. Никто же не может помешать поменять пол в квартире. Жители, когда видят рабочих, пугаются. Ничего особо криминального я там не вижу. Жители требуют активных действий, а помещение в собственности, спокойно объяснил ситуацию работник управы корреспонденту НГ.

Как объяснил НГ работник пресс-службы ЦАО Михаил Беркович, обычно обследование проводится, если есть повод трещина или высокая степень износа здания. Кроме того, в Центральном административном округе Москвы есть собственная программа отслеживания состояния исторических зданий. Михаил Беркович рассказал, что их специалисты отдельно обследуют здания с деревянными перекрытиями. С прошлого года проводится подробное техническое обследование около 250 домов с деревянными перекрытиями. В первую очередь в этот список попали памятники, рассказывает пресс-секретарь. Проверили 94 здания, и три из них признаны аварийными.

Дождаться землетрясения
Случай с домом на Большой Грузинской нельзя назвать типичным. Но в итоге дому № 42, как и любому другому, может грозить клеймо аварийного. А аварийным дом признается только в том случае, если такое решение выносит городская комиссия. Как рассказал НГ руководитель спецпроектов объединенного пресс-центра Стройкомплекса Москвы Алексей Введенский, в эту комиссию входят специалисты эксплуатационщики и прочнисты. Необязательно, чтобы у здания был высокий износ. Но если оно опасно для жизни, значит аварийное, объясняет Введенский. Обследования проводятся на регулярной основе с разной периодичностью. В Москве есть здания, за которыми ведется постоянный контроль, это места, где собираются много людей: стадионы, концертные комплексы.

Великое переселение
Известно, что страшно не само падение, а резкая остановка в конце. Какие здания и как признают аварийным это, как правило, никого из горожан не интересует до тех пор, пока не объявят о расселении их дома, расположенного в центре. И несмотря на новенькие квартиры в Южном Бутово, по доброй воле переселяться в них из центральных районов никто не спешит.

По словам экспертов, признать дом аварийным без реальной причины довольно сложно. Александр Калухин объяснил НГ, что за состояние дома несет ответственность собственник. Если здание принадлежит городу то в лице эксплуатирующей компании. Нормативов по жилым комплексам нет, отметил Калухин. И даже если часть квартир дома приватизированы, следить за состоянием зданий придется городу. Зато если организовано товарищество собственников жилья эта забота ляжет на их плечи.

Однако бывают случаи, когда при расселении из аварийного дома в центре человек все же оказывается на окраине. Человеку предлагают варианты, а он отказывается. Суд в этом случае может переселить куда угодно. И такие случаи есть, когда отказывались от предложений в округе, а в результате по суду оказываются за его пределами, отмечает Беркович.

По федеральному законодательству, дом признается аварийным и отселяется, если он обветшал, или попал в зону стихийных бедствий (оползень, сели), или произошла авария, взрыв одним словом, форс-мажор. Однако, по словам Михаила Берковича, бояться жителям ЦАО нечего, потому что, согласно статистике префектуры ЦАО, уже в прошлом году удалось добиться того, что в пределах округа оставались 96% расселяемых жителей, что составляет 100% желающих.

В конце прошлого года на этот счет в московском законодательстве появились поправки, согласно которым расселять москвичей должны или в том же районе, или в районах, граничащих с ним. Мы решили, что обветшание дома это не повод отселять человека в другой район. Кроме того, постепенное обветшание от неремонта и от старости не повод для чрезвычайного отселения жителей в пределах городской черты, объясняет корреспонденту НГ нововведения депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов. Даже если произошел взрыв бытового газа, полностью дом не списывается. Только если весь громадный многоквартирный дом придет в негодность, а не одна квартира. Единственным поводом для отселения в отдаленные районы может стать только форс-мажор.

Стоит напомнить, что такие правила действовали в центральных районах. Если же человек жил, например, в Юго-Западном административном округе, допустим, в районе Академический, то легко мог сразу получить предложение переселиться в то же Бутово что, как нетрудно догадаться, мало кого устраивало.

Однако эксперт Александр Калухин уверен, что на пустом месте такие предположения не возникают и они не так уж и безобидны. Теоретически у нас возможно все. Фирмы скупают квартиры в домах, разрушают или наносят ущерб, но не одной квартире, а большинству из них всему зданию. Если подобные факты случаются, то скорее всего это сговор между фирмой, которая покупает квартиры, работниками, которые выдают заключение об аварийности, и администрацией района, которая на межведомственной комиссии принимает решение о том, что этот дом аварийный, объясняет Александр Калухин. Должно быть обследование дома независимой экспертной организацией, которая даст соответствующее заключение.

Ремонт с последующим сносом
После этого решения столичных парламентариев стали появляться предположения, что при таких условиях, чтобы сделать дом аварийным, некая фирма может выкупить несколько квартир в доме и просто-напросто сломать несущие стены, что приведет к аварийному состоянию даже нестарый дом. Однако Михаил Москвин-Тарханов такие предположения полностью опроверг. Предположим, инвестор имеет виды на какой-то дом. Чтобы получить его, он должен выиграть конкурс, разработать документацию, получить постановление правительства. Пока этих документов на руках нет, инвестор не знает, достанется ли здание на реконструкцию ему или конкуренту. Поэтому идти на криминальные действия нет смысла. А когда он его получил, то вместе с ним получил и программу расселения, так что поджигать просто нет смысла, отмечает депутат. По логике вещей ничего подобного мы не ожидаем. Индивидуальный дом всегда расселяется в районе проживания.

Составляющей налогового размена, который будет обсуждать правительство, может стать введение в России полноценного налога на недвижимость. Как следует из предложений Минфина, ведомство Алексея Кудрина намерено с 2009 года сделать налог на жилье базовым для муниципальных бюджетов. Предполагается, что размер налога будет определять местное самоуправление это, по расчетам Минфина, позволит ему стать реальной властью на местах.

По статистике Министерства регионального развития РФ, почти половина жилого фонда страны нуждается в ремонте. Из 2,8 млрд. кв. метров жилья в России 0,9 млрд. находятся в аварийном состоянии, 500 млн. кв. метров не ремонтировались от 10 до 40 лет и 600 млн. кв. метров так называемые хрущевки, которые в своей массе подлежат сносу. Немалая часть этих не очень пригодных для жизни зданий приходится на Москву. Вопрос только в том, какими соображениями будут руководствоваться те, кто должен отвечать за расселение: тем, чтобы отселить побыстрее и побольше, или тем, чтобы при этом люди пострадали как можно меньше.

Налог на имущество физлиц в России введен в 1992 году сейчас его ставка составляет от 0,1% до 2% от стоимости имущества по оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ) в зависимости от типа и стоимости имущества. Под имуществом Налоговый кодекс предполагает недвижимость. Говорить сейчас об этом налоге как обременительном сложно оценки БТИ имеют весьма отдаленное отношение к реальной цене недвижимости. Кроме того, сейчас все объекты недвижимости в собственности физлица облагаются отдельно: участок земли и строения на них являются объектами отдельного налогообложения.

Министерство финансов, уже несколько лет пытающееся ввести в России полноценное налогообложение недвижимости, в рамках обсуждения налоговой реформы снижения ряда налогов в обмен на усиление налогообложения сырьевой промышленности в пакете документов, переданных в правительство, предлагает с 2009 года начать реальное создание фискальной автономии муниципальных властей. Одним из пунктов предлагаемого ведомством Алексея Кудрина налогового компромисса является реализация нового плана совершенствования налога на имущество физических лиц (введение налога на недвижимость).

В целом же почти все полномочия по организации сбора налога на недвижимость Минфин предлагает отдать местному самоуправлению, равно как и определение конкретных ставок. Очевидно, что на первоначальных этапах неизбежны достаточно серьезные ошибки при оценке налоговой базы, которые могут компенсироваться уровнем налоговой ставки, полагает Минфин. Таким же образом, полагают в ведомстве Алексея Кудрина, может быть компенсирован спекулятивный рост цен на недвижимость в конкретном муниципалитете. Ограничения на размер ставки Минфин предлагает ввести лишь на переходный период, сроки которого пока не определены.

Планы Минфина заключаются в следующем. Объектом налогообложения новым налогом (ему, согласно планам Минфина, должна быть уделена отдельная глава Налогового кодекса) должен быть единый объект недвижимости из земли и строений на ней. Создание единого реестра объектов недвижимости должно быть завершено Минфин, проводивший в 2006 году эксперименты по введению такого налога в Новгороде и Твери (в последнем эксперимент полностью провалился), утверждает, что именно проблемы с единым реестром являются главным на федеральном уровне. Напротив, оценку стоимости объекта недвижимости в Минфине проблемой не считают: концепция ведомства предполагает, что конкретную методику должен определять получатель налога муниципалитет, причем возможно применение упрощенных методик оценок налоговой базы.

Отметим, в странах Восточной Европы налог на недвижимость, уплачиваемый в местные бюджеты, признанная практика. По данным ОЭСР, в Венгрии сейчас на налог на недвижимость приходится 1,7% доходов консолидированного бюджета страны, в Польше 3,2%, в Словакии 1,7%. Из стран СНГ наиболее показателен опыт Украины там налог на недвижимость не удается ввести уже около десяти лет из-за сопротивления оппозиции. Последний законопроект внесен в верховную раду Украины 16 января 2007 года. Неналогооблагаемого минимума в нем нет, ставка налога варьируется от 0,05% до 1% от оценки недвижимости в зависимости от стоимости в год, шансы на его принятие оцениваются как небольшие.
Отметим, проблема налога на недвижимость в мире исследовалась Организацией по продовольствию и сельскому хозяйству ООН (FAO). Самым важным мероприятием является установление ставки налога. Если она будет слишком высокой это вызовет широкомасштабное сопротивление, предупреждают эксперты. Если ставка налога будет слишком низкой, система окажется нерентабельной.

Право определять уровень ставок налога на имущество, очевидно, сделает местное самоуправление достаточно влиятельной властью и в Минфине именно на это рассчитывают. Безусловно, возможны случаи завышения ставок... однако этот процесс вряд ли приобретет массовый характер, поскольку желания местных властей по установлению более высоких ставок налога будут ограничиваться логикой политического цикла, при которой налогоплательщики являются избирателями муниципальных органов власти, говорится в документах Минфина, имеющихся в распоряжении Ъ.

Предполагается, что налог на недвижимость должен заменить два налога - на имущество и на землю. Законопроект устанавливает основные элементы налога: плательщики, объект налогообложения, налоговая база, ставка, минимальная необлагаемая сумма, которая может быть увеличена решением местных властей. Законопроект предполагает приближение оценки недвижимости к рыночной (кадастровой) стоимости с применением массовой оценки.

Если предложения Минфина будут утверждены, граждане будут буквально втянуты в политическую жизнь местного самоуправления. Так, при нынешней цене недвижимости $4 тыс. за 1 кв. м в Москве ставка налога на квартиру площадью 70 кв. м в диапазоне 0,05-1% будут означать вилку годового налогового платежа от $140 до $280 Это достаточная цена вопроса для того, чтобы выбирать местную власть, определяющую размер ставки, тщательно.
В Совете Федерации на минувшей неделе обсуждалась возможное введение нового налога. Был рассмотрен проект закона, который предлагает дополнить Налоговый кодекс новой главой О налогообложении недвижимости организаций. В основу законопроекта легли результаты эксперимента по налогообложению недвижимости, который в течение шести лет проходил в Твери и Нижнем Новгороде.

Сегодня налоги на имущество и земельный обеспечивают всего 7 процентов бюджетных доходов, подчеркивалось на слушаниях в Совете Федерации. Собираемая сумма этих налогов не покрывает расходные обязательства региональных и муниципальных бюджетов, отметили сенаторы. Отчасти это связано со значительными налоговыми льготами, которые предоставляются на федеральном уровне как организациям, так и физическим лицам. В результате региональные бюджеты лишаются значительных доходов.

Отметим, что предложенная максимальная ставка налога - 2 процента от кадастровой стоимости. Сейчас налог на имущество рассчитывается по ставке не более 2,2 процента от среднегодовой стоимости имущества (конкретную ставку устанавливают субъекты Федерации). Налоговой базой налога на землю признается кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Конкретные размеры налоговых ставок устанавливаются представительными органами муниципальных образований.

Однако спешить с введением налога на недвижимость не следует, считает заместитель начальника отдела имущественных налогов департамента налоговой и таможенно-тарифной политики минфина Надежда Гаврилова. В целом правительство и минфин идею налогообложения недвижимости организаций поддерживают, но введение этого закона возможно не ранее 2008 года, - цитирует Надежду Гаврилову агентство ФК-Новости. Законопроект требует серьезной доработки, связанной в том числе с незавершенным еще процессом создания земельного кадастра. С ней согласен генеральный директор Института развития налоговой системы ФНС Асламбек Паскачев, заявивший, что кадастровая оценка всех поставленных на учет объектов, на основе которой должен начисляться налог на недвижимость, будет произведена не ранее 2014 года.

Несовершенен и нынешний порядок определения налоговой базы для исчисления налогов на имущество как юридических, так и физических лиц. Проводимые налоговые проверки показывают, что, несмотря на многолетний опыт налогообложения имущества, имеется много объектов, налогом не облагаемых. Это и подтвердил эксперимент в Великом Новгороде. По данным налоговых органов этого города, сплошная инвентаризация и учет объектов недвижимости позволили увеличить налоговую базу по этому налогу на 30 процентов.

Более подробно о том, каким будет новый налог, рассказал заместитель министра финансов Сергей Шаталов в интервью газете Известия. Наша идея в том, - пояснил замминистра, - чтобы перейти к налогообложению на основе стоимости, приближенной к рыночной, резко уменьшив при этом ставки налога. Напомним, что сейчас налог рассчитывается на основе оценки БТИ.

Эта тема приобрела особую актуальность после того, как Владимир Путин в Бюджетном послании обратил внимание на этот налог. Правда, в выступлении президента речь шла о налоге на имущество граждан. Необходимо принять главу Налогового кодекса Российской Федерации, регулирующую взимание налога на жилую недвижимость граждан, исчисляемого от рыночной цены объекта недвижимости, предусмотрев при этом такую систему вычетов, чтобы налоговое бремя в отношении малообеспеченных граждан осталось на существующем уровне, - заявил президент. Он подчеркнул, что этот налог должен обеспечивать более справедливую систему налогообложения имущества.

Что касается ставки налога, то, по словам Сергея Шаталова, они должны быть значительно снижены по сравнению с действующими и составлять сотые доли процента. Конкретный размер необлагаемого минимума также еще только подлежит определению на местном уровне.

Опасения, что новый налог сделает московские квартиры золотыми, безосновательны, утверждает Сергей Шаталов. Местные власти смогут предоставлять различные льготы для пенсионеров, военных, инвалидов и других категорий граждан. При этом будет предусмотрена система необлагаемого минимума, - говорит С. Шаталов. - Например, 15 метров на человека не облагается налогом, а все, что сверх этой суммы, облагается. При этом замминистра не уточнил, имеется в виду жилая или общая площадь квартиры.

Эксперты тем не менее высказывают опасения, что для многих жителей центра Москвы (а возможно, и Санкт-Петербурга) и других престижных районов и такой налог окажется непосилен. Председатель налогового подкомитета Госдумы Наталья Бурыкина заметила, что было бы несправедливо проводить рыночную оценку жилья в условиях, когда все расходы на строительство завышены. Кроме того, непродуманный налог на недвижимость может стать дополнительным препятствием для развития ипотеки. Процесс приватизации жилья, по мнению депутата, тоже может замедлиться из страха перед налогом.

Законопроект о едином налоге на недвижимость будет внесен в Госдуму не ранее 2009 года. Учитывая длительность процедуры принятия и невозможность ухудшать положение налогоплательщиков задним числом, он начнет действовать только в 2010-м или 2011 году, подчеркивает минфин.



Главная --> Публикации