Главная --> Публикации --> Подземная урбанизация Дом — не крепость «росприроднадзор» против подмосковных чиновников Почему дети из благополучных семей становятся изгоями? Абызов строит склады

По информации Алексея Чемоданова, руководителя информационно-аналитической службы группы компаний Триумф, сейчас в городе строятся более 20 объектов на 120 000 кв. м офисных площадей. Таким образом, прогнозирует он, с учетом встроенно-пристроенных нежилых помещений в 2007-2008 гг. в Нижнем Новгороде будет введено в эксплуатацию примерно 200 000 кв. м новых офисов. Не менее 150 000 кв. м из них будет построено на территории центральных районов города Нижегородского и Советского. Для сравнения: в 2006 г. в эксплуатацию был введен только один бизнес-центр (площадь 7390 кв. м), который построила местная компания Оникс-Лайт на пересечении улиц Короленко и Белинского.

В прошлом году на офисном рынке Нижнего Новгорода царило затишье бизнес-центры в эксплуатацию почти не вводились. Новые объекты заявлены на 2007-2008 гг. Эксперты надеются, что их ввод будет способствовать формированию цивилизованного рынка офисов и стабилизации арендных ставок, которые повысились за 2006 г. на 40-50%.

В июле 2007 г. в Советском районе откроется БЦ London. Как сообщил Ведомостям Сергей Рябов, руководитель информационно-аналитического отдела агентства Выбор (девелопера объекта), в дальнейшем компания намерена продолжать офисное строительство. Компания Новая фабрика достраивает сейчас БЦ на ул. Родионова в Нижегородском районе.

До конца 2008 г. в Нижнем Новгороде должно появиться несколько крупных офисных зданий классов A, B и C: БЦ Лобачевский Plaza, первая очередь регионального Центра международной торговли, административно-выставочный центр Пент-Хаус Палас, БЦ На Стрелке.

Доля вакантных площадей в нижегородских офисах на начало 2007 г. была меньше 4-5%. Однако появление на рынке новых объектов, скорее всего, приведет к тому, что в некоторых районах города площади освободятся, говорит Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ). Последнее обстоятельство инвесторов не пугает.

30 марта 2007 г. городская администрация планирует выбрать на конкурсе компанию-инвестора для реконструкции стадиона Водник на ул. Алексеевской (Нижегородский район). Здесь планируется разместить новый бизнес-центр класса А с арендопригодной площадью 11 400 кв. м.

По данным НЦНЭ, в феврале 2007 г. в нагорной части Нижнего Новгорода арендные ставки в крупных БЦ составляли от 550 руб. до 1200 руб. за 1 кв. м в зависимости от классности объектов и их удаленности от центра. Самые дорогие площади в БЦ Столица Нижний: 1200 руб. за 1 кв. м в месяц. Более чем в два раза дешевле обойдется аренда площадей в БЦ на ул. Нартова в Советском районе в 550 руб. за 1 кв. м. В заречной части города за 1 кв. м в крупных центрах в январе 2007 г. требовали от 464 до 715 руб.

В конце 2007 г. в заречной части Нижнего Новгорода столичный торговый дом Русская тройка планирует начать строительство 25-этажного торгово-развлекательного комплекса с гостиничной и офисной частью. ТРК расположится на Мещерском бульваре в Канавинском районе. Стоимость комплекса составит 4,35 млрд руб. Строительство завершится в 2010 г. Общая площадь ТРК составит 116 600 кв. м, на 10 этажах расположатся офисы общей площадью 7350 кв. м.

По данным ЦКН, за 2006 г. рост арендных ставок в Нижнем Новгороде составил в среднем 45%. В Канавинском районе офисы подорожали для арендаторов на 70%, в Автозаводском на 60%, в Нижегородском и Ленинском на 50%, Приокском на 40%, а в Советском, Московском и Сормовском на 30%. В текущем году Владимир Лашманов, коммерческий директор ЦКН, прогнозирует плавный рост арендных ставок и небольшое увеличение цены продаж. К концу 2007 г. аренда может подорожать на 15%, ее увеличение будет зависеть от многих факторов от тарифов на услуги ЖКХ, от общей ситуации на рынке, говорит он.

По информации Романчевой, с ноября 2006 по февраль 2007 г. ставки аренды в верхней части города выросли в среднем на 12%. А вот в заречной части, где пока нет новых БЦ, ставки увеличились примерно на 25%.

Арендаторы традиционно предпочитают небольшие офисные помещения площадью до 100 кв. м. По словам Рябова, спрос на крупные и средние по площади офисные помещения удовлетворяется в среднем на 20-30%. Найти их можно, но придется поискать. На офисы меньшей площади спрос больше, однако и найти их легче, отмечает он.

По данным ГК Триумф, в феврале 2007 г. средняя арендная ставка в городе составила $19,6 за 1 кв. м, стоимость аренды возросла по сравнению с февралем 2006 г. на 20%. Средняя цена предложения за такой же период выросла на 52%. Опережение темпов роста цен продажи над темпами роста арендных ставок привело к постепенному снижению индекса доходности (отношения ставки арендной платы за год к стоимости 1 кв. м) с 20% до 16%, отмечает Чемоданов.

Чемоданов соглашается, что новое строительство качественных БЦ способствует формированию цивилизованного рынка офисов. По его мнению, это может привести к снижению цен продаж и арендных ставок на офисы более низкого качества.

Лашманов считает, что развитие офисного рынка и появление современных БЦ облегчает жизнь арендаторов Нижнего Новгорода. Проще стало с телекоммуникациями, больше предлагается отремонтированных офисов, все реже сдаются помещения с черновой отделкой, уходит в прошлое ремонт в счет аренды. Из-за роста конкуренции владельцы офисных зданий вынуждены подтягивать уровень своих помещений, говорит он.

По данным компании Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko (CW/SR), общий объем офисов классов В и С в Ростове оценивается на уровне 350 000 кв. м, офисов класса А на рынке пока нет. В 2007-2008 гг. ожидается выход на рынок примерно 150 000 кв. м офисных площадей разного класса.

По данным риэлторской службы ГК Триумф, сейчас в структуре предложения 84% приходится на аренду и только 16% на продажу. Наоборот, 33% спроса составляют заявки на покупку офисных площадей. Это говорит о высоком инвестиционном интересе к офисному сегменту рынка, делает вывод Чемоданов. В 2007 г. он прогнозирует рост цен продаж офисов на 15-20%. Этот показатель зависит от многих факторов, в том числе от того, какая в стране будет инфляция. Его сложно прогнозировать, говорит Чемоданов. По его мнению, индекс доходности офисного рынка будет постепенно снижаться.
Арендаторам Ростова чаще всего нужны небольшие и дешевые помещения. Офисный рынок пополняется медленно большинство заявленных объектов еще не достроено. Ставки аренды растут незначительно.

Сдан в эксплуатацию бизнес-центр Кристалл (класс В) на Кировском проспекте. Его площадь составила 6400 кв. м, строительство вела СК Элвест. Часть здания приобрели Торгово-промышленная палата Ростовской области и Ростовоблгаз.

В конце 2006 г. строительная компания Плеяда сдала в эксплуатацию бизнес-центр Купеческий двор (класс В) на ул. Серафимовича. Его площадь составила 32 000 кв. м, а стоимость $18 млн. Инвестор проекта Московский индустриальный банк, ростовский филиал которого занял первые два этажа здания. Цена продаж 1 кв. м в Купеческом дворе, по словам специалиста по коммерческой недвижимости АН Квартал Дмитрия Саркисьяна, начинается от 45 000 руб., парковочное место в подземной автостоянке стоит 750 000 руб.

В Белом слоне, по данным Саркисьяна, стоимость 1 кв. м выросла на 15% по сравнению с летом 2006 г. и составляет сейчас около 70 000-80 000 руб. за 1 кв. м.

К лету 2007 г. ожидается завершение строительства еще двух бизнес-центров класса В: Белый слон на ул. Текучева (общая площадь 6000 кв. м, застройщик строительный концерн Единство) и Ростовский на ул. Греческого города Волос (общая площадь 17 000 кв. м, застройщик ГК Мир Комвект). По данным официального сайта Ростстройинвеста (входит в группу Мир Комвект), в Ростовском офисы площадью менее 200 кв. м на 13-м этаже продаются по 55 000 руб. за 1 кв. м, свыше 200 кв. м (на 7-15-м этажах) по 50 000 руб. за 1 кв. м.

Ставки аренды в давно работающих ростовских офисах практически не меняются уже полтора года, отмечают риэлторы. Офисы класса С, расположенные в центре города и близлежащих к нему районах, в среднем сдаются по 600-650 руб. за 1 кв. м в месяц, говорит специалист по деловой аренде АН Риэлти-центр Алексей Руденко. В 400-450 руб. в месяц обходится аренда 1 кв. м офиса в спальных районах. Арендные ставки в новых бизнес-центрах классов В и В+ составляют 1000-1500 руб. за 1 кв. м в месяц.

Срок сдачи бизнес-центра Clover house (класс В+, торговая зона занимает 25 970 кв. м, офисы 16 200 кв. м) на ул. Текучева перенесен: с декабря прошлого на лето нынешнего года. Инвестор проекта РГС Недвижимость, застройщик ГК Мир Комвек. Clover house первая часть многофункционального комплекса Clover Plaza общей площадью 110 000 кв. м, который включает коммерческую и жилую части, рассказывает замгендиректора РГС Недвижимости Екатерина Крупина.

Тем не менее, компании, чей бизнес изначально был связан с регистрацией юрлиц, начали предлагать своим клиентам арендовать у них мини-офисы. По словам директора Вашего консультанта Владимира Вакало, такие фирмы покупают помещения, оборудуют в них рабочие места из расчета 5 кв. м на одного человека. Звонки арендаторам принимаются через секретаря компании-арендодателя. Аренда такого мини-офиса составляет 3000-5000 руб. в месяц в зависимости от опций, которые клиент желает получать, рассказывает Вакало. Деятельность примерно половины предпринимателей связана с разъездами, поэтому фактически они платят за адрес и работу секретаря, такой набор услуг обходится в 3000 руб. в месяц, объясняет он.

Наиболее востребованы маленькие офисы площадью до 25 кв. м по цене до 650 руб. за 1 кв. м такие помещения ищет половина потенциальных арендаторов, отмечает Хмель. Небольшие кабинеты по низкой цене чаще всего предлагались в старых административных зданиях или бывших НИИ, но все они заполнены практически полностью, говорит Саркисьян. Высокий спрос на маленькие дешевые офисы Руденко объяснил предполагаемым ужесточением законодательства: ожидалось, что будут приняты поправки, согласно которым фактическое местонахождение юрлица должно соответствовать его юридическому адресу. Правда, пока наказывать за несоблюдение адресов не будут 9 марта депутаты Госдумы отклонили соответствующие поправки в Гражданский кодекс.

Изменений на рынке офисных площадей в Ростове стоит ожидать к концу этого года, считает Хмель, к этому времени рынок пополнится новыми офисными зданиями и собственникам комплексов класса В и В+ придется конкурировать между собой. B зданиях классом пониже конкуренции не будет. Там всегда все востребовано, для начинающего бизнеса это актуально, а новых проектов никто не заявляет, заключает Хмель.

Даже без планировавшихся изменений в законодательстве такая услуга будет востребована, уверен Вакало.

По данным администрации Екатеринбурга, в 2006 г. объем качественных офисов составил 95 000 кв. м, класс С насчитывал почти 2,9 млн кв. м. В 2007 г. ожидается пополнение офисов класса А и В до 184 000 кв. м, класса С до 2,95 млн кв. м. По прогнозам администрации, с 2008 по 2010 г. будет построено еще не менее 350 000 кв. м офисов класса А и В и около 200 000 кв. м офисов класса С.

В январе-феврале 2007 г. цены на рынке офисной недвижимости поднялись на 6%. Аналитики говорят о снижении темпов их роста по сравнению с прошлым годом и называют это признаком стабилизации данного сегмента. В ближайшие годы, как ожидается, Екатеринбург ждет бум предложения качественных площадей.

Он объясняет это изменением структуры спроса на рынке: из-за того что в 2006 г. цена на офисы резко выросла (на 60%), их стали арендовать, а не покупать. С тенденцией, озвученной Тухашвили, соглашается управляющий партнер London Consulting Management Company Дмитрий Золин. Однако предпочитает объяснять перераспределение спроса растущей цивилизованностью рынка.

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), за первые два месяца 2007 г. рост цен на вторичном рынке офисной недвижимости Екатеринбурга составил около 6%. Если в конце 2006 г. 1 кв. м офисных помещений в городе в среднем стоил 70 741 руб., то в конце февраля 2006 г. он подорожал до 75 300 руб. Офисы в центре города за этот период прибавили в цене 7% (с 86 807 до 93 438 руб. за 1 кв. м). По сравнению с III-IV кварталами прошлого года рост цен замедлился примерно в два раза, отмечает аналитик УПН Гурам Тухашвили.

Логвиненко считает, что после выхода на рынок новых объектов офисной недвижимости произойдет существенная корректировка стоимости офисной аренды. За 2006 г., по данным УПН, ставки аренды выросли всего на 4% это подтверждает движение рынка в сторону стабилизации цен, говорит он. Такое расхождение в данных 20%, по данным управляющих компаний, и 4%, по подсчетам аналитиков Уральской палаты недвижимости, генеральный директор ГК Оборонснабсбыт Игорь Суханов объясняет отсутствием единого стандарта определения арендной ставки. Кто-то называет ставку, включающую коммунальные расходы, кто-то не включает эти расходы, но учитывает стоимость телекоммуникационных и охранных услуг. Некоторые девелоперы пытаются следовать общемировым тенденциям и перейти на ставку tripple net ($/кв. м/ год), другие называют ставки в рублях за 1 кв. м в сутки или месяц, третьи помесячно рассчитывают стоимость аренды всего помещения. Это говорит о том, что рынок находится в стадии становления, нет единых стандартов, единого понимания, как формировать ставки, резюмирует Суханов. Сейчас средняя арендная ставка в современных бизнес-центрах (классов А и В) колеблется в пределах $450-600 за 1 кв. м в год. В офисах класса C вне центра города она равна $250-350 за 1 кв. м в год, приводит цифры эксперт. По его прогнозам, в 2007 г. ежегодный прирост стоимости аренды составит 5-10%.

Ставки аренды росли не так быстро, как цены продаж, подтверждает начальник отдела маркетинга и продаж управляющей компании РЭД Алексей Одегов. По его данным, за 2006 г. они повысились более чем на 20%. Такая же динамика сохранится и в текущем году. Ставки аренды будут расти в пределах 20-30%, полагает Одегов. Заместитель генерального директора компании Корин Сергей Логвиненко, напротив, прогнозирует, что темпы роста арендных ставок снизятся, отмечая, что качественные офисные площади и так уже достаточно дороги для арендаторов. По его мнению, ставки аренды в Екатеринбурге сопоставимы с московскими и нередко превышают аналогичные параметры в некоторых европейских городах.

В этом году, по мнению Одегова, спрос на качественные офисы будет удовлетворен лишь частично. Но тенденция перехода арендаторов в современные офисные центры продолжится, как и приход в Екатеринбург новых федеральных игроков, которые арендуют офисы большой площади в зданиях высоких классов. В ближайшие два-три года эксперты предрекают качественное изменение рынка офисов. Изменится сама структура спроса и предложения: арендодатели будут вынуждены повышать уровень существующих бизнес-центров, а девелоперы озаботятся созданием качественно новых проектов, говорит Суханов.

Стабилизацию ставок и снижение темпов роста цен во всех сегментах рынка офисной недвижимости обеспечит и ожидаемый прирост предложения, надеется Тухашвили. По данным администрации Екатеринбурга, в 2006 г. в городе было построено 15 деловых центров, общая площадь которых составила 78 000 кв. м. В 2007 г. планируется сдача еще ряда офисных помещений общей площадью 159 000 кв. м, из них половина заявлена как класс А и В. Одегов называет это началом грядущего бума качественных бизнес-центров. В общей сложности, по данным администрации города, в той или иной стадии реализации сейчас находятся различные проекты офисной недвижимости общей площадью около 1 млн кв. м.

УГМК заявила о реализации нового проекта многоэтажного офисно-административного комплекса Стражи Урала. Ожидается, что комплекс также будет включать две башни Северную и Южную. Северная башня площадью 57 000 кв. м и высотой 165 м (200 м вместе с мачтой) будет состоять из 39 этажей, где расположатся офисные помещения, а наверху разместится ресторан. Южная башня площадью 43 000 кв. м и высотой 150 м станет 35-этажной. Одну треть ее помещений займут офисы, оставшиеся площади будут отданы под квартиры.
Девелоперы заявляют все больше проектов строительства офисных зданий в центральных районах Новосибирска. Их не пугает ни транспортная, ни инфраструктурная перегруженность центра.

Пока что к таким проектам можно отнести еще не построенный многофункциональный центр Екатеринбург-Сити. Предполагается, что он будет включать четыре высотные башни офисных помещений, бизнес-парк, торговую галерею и две гостиницы 3 и 5 звезд. По данным пресс-службы девелопера проекта Уральской горно-металлургической компании (УГМК), к строительству первой башни проекта Исеть (38 этажей) планируется приступить в мае этого года. Первая очередь строительства, состоящая из двух башен (38 и 60 этажей), а также торговой галереи, предположительно будет завершена в 2010 г.

Центральная часть Новосибирска по-прежнему остается наиболее предпочитаемой для девелоперов новых бизнес-центров, в основном позиционируемых как принадлежащие к классу А. Практически все крупные объекты, ввод которых запланирован в 2007 г., расположены в центре города.

По данным консалтингового агентства DSO Сonsulting, в 2005 г. в Новосибирске было построено около 50 000 кв. м офисных зданий, в 2006 г. было сдано уже свыше 70 000 кв. м. В 2007-2008 гг., как ожидается, рынок офисной недвижимости ждет лавина предложения в эксплуатацию может быть введено около 300 000 кв. м площадей в новых бизнес-центрах.

В конце 2006 г. был построен БЦ класса А Росевроплаза (общая площадь 30 000 кв. м, девелопер Росевродевелопмент). Объем инвестиций в объект составил около $35 млн. По словам коммерческого директора новосибирского филиала Росевродевелопмента Виктора Зырянова, на начало марта 2007 г. в аренду сдано около 60% площадей бизнес-центра. Основными арендаторами Росевроплазы стали банки, страховые, телекоммуникационные и инвестиционные компании. Годовая ставка аренды для них составляет $450 за 1 кв. м. По данным Зырянова, наибольшим спросом пользовались помещения площадью в 140-150 кв. м.

В июле 2007 г. компания Трансервис планирует сдать БЦ Гринвич общей площадью 34 000 кв. м. Как рассказал ранее Ведомостям гендиректор компании Александр Бойко, договоры аренды помещений заключаются по ставке 1300 руб. за 1 кв. м в месяц.

Сибакадеминвест приступил к строительству конгресс-центра (общая площадь 65 000 кв. м) с рабочим названием Sky Сity. Он будет включать 30-этажный бизнес-центр класса А и 25-этажную гостиницу 5 звезд на 200 номеров и обойдется инвесторам в $130 млн. Представитель Сибакадеминвеста Мария Соколовская говорит, что офисная часть комплекса Sky City уже полностью зарезервирована будущими арендаторами, хотя строительство планируется завершить в 2008 г.

Девелоперская компания Труд к лету 2007 г. планирует ввести в эксплуатацию БЦ Кобра (класс А, общая площадь 22 000 кв. м). К концу текущего года ожидается ввод в строй бизнес-центра Кронос (девелопер Новосибирскэнерго). Его площадь составит около 50 000 кв. м, объем инвестиций в проект 30 млн евро. Управляющая компания Апромако уже подыскивает арендаторов для Кроноса по ставкам 700-1200 руб. за 1 кв. м в месяц.

Несмотря на громадье планов, рынок офисов в Новосибирске пока не насыщен, утверждают эксперты. Арендодателям не стоит опасаться ни возможных проблем с недостатком арендаторов, ни снижения арендных ставок. По нашим оценкам, в ближайшие годы Новосибирску потребуется не менее 115 000 кв. м офисов класса А и до 130 000 кв. м офисов класса В, говорит президент Сибакадеминвеста Михаил Ненашев. Александр Бойко в перспективе прогнозирует обострение конкуренции между бизнес-центрами. В недалеком будущем у арендаторов окажутся востребованы только качественные объекты, обладающие вместительной парковкой, считает он. К примеру, у Гринвича парковка рассчитана на 350 автомобилей, что будет выгодно отличать его от других офисных зданий, где парковочные места в дефиците, аргументирует Бойко.

Во всех анонсированных бизнес-центрах офисные помещения будут исключительно сдаваться в аренду, а не продаваться, отмечает руководитель агентства RID Analytics Елена Ермолаева.

По информации Алексея Ширяева, директора АН Любимый город, за 2006 г. арендные ставки в качественных центрах повысились в среднем на 7-10%. Потребность в офисах класса А в Новосибирске ограничена, сейчас, и особенно в дальнейшем, арендодателям придется конкурировать не только по уровню сервиса, но и по стоимости аренды, считает замдиректора Труда Анатолий Пастушенко.

Арендные ставки на офисные помещения после нового года изменились мало, утверждает Елена Беланова, специалист АН Доктор Ключ. По ее данным, сейчас в бизнес-центрах класса B среднемесячная ставка колеблется от 700 до 1200 руб. за 1 кв. м. По информации аналитического центра Сибакадемстрой-Недвижимость, стоимость аренды варьируется от 180 руб. за 1 кв. м в неотремонтированных помещениях в административных зданиях в промзонах до 2500 руб. за 1 кв. м в удачно расположенных встроенно-пристроенных офисах.

К примеру, владельцы бизнес-центра Кронос потратят около $0,5 млн на рекламу и привлечение арендаторов в свой бизнес-центр. Виктор Зырянов говорит, что Росевродевелопмент предлагает арендаторам гибкие условия сотрудничества: недавно был уменьшен срок страхового депозита с трех месяцев до двух и пересмотрен минимальный размер сдаваемого офиса до 22 кв. м. Кроме того, арендаторам предоставляется возможность выбрать либо кабинеты со стандартной отделкой, либо провести ее за свой счет, получив для этого двухмесячные арендные каникулы, т. е. освобождение от арендных платежей.

Напротив, цены продаж офисных помещений увеличились за прошлый год на 17-20%. В 2007 г. риэлторы прогнозируют их рост как минимум на 10%. Олег Луговой, президент Сибирской гильдии девелоперов и управляющих недвижимостью, объясняет это тем, что инвесторы активно вкладываются в офисный сегмент. По его словам, офисная недвижимость приносит стабильный доход. По мнению Олега Лугового, несмотря на сохраняющийся дефицит качественных площадей, собственникам новых бизнес-центров придется приложить усилия, чтобы заполнить площади, например, заниматься маркетингом, применять программы для стимулирования арендаторов.



Главная --> Публикации