Главная --> Публикации --> Ритейлерам требуется все больше торговых площадей Риск благородное дело? Что построят на месте черкизовского рынка "россия" не для бедных Выбираем новостройку: запад московской области

По данным Colliers International, на конец 2006 г. в Петербурге насчитывалось около 420 000 кв. м офисных площадей классов А и В. За год было построено около 105 000 кв. м вместо запланированных 170 000 кв. м. В планах девелоперов на 2007 г. ввод около 330 000 кв. м. По оценке Praktis Consulting Brokerage, петербургские офисы занимают 1,37 млн кв. м. Из них к классу А относится менее 5% площадей, 42% составляет класс В и 53% относится к классу С.

В начале 2007 г. сразу несколько петербургских девелоперов объявили о планах строительства офисных центров класса А на реке Охте. После того как Газпром собрался строить там небоскреб, привлекательность района заметно усилилась, отмечают эксперты.

В связи с планами компании Газпромнефть инвест построить офис в устье реки Охта, прилегающая к участку застройки территория стала вызывать повышенный интерес у девелоперов. Руководитель отдела офисной недвижимости Praktis Consulting Brokerage Елена Афиногенова говорит, что даже еще не реализованный проект Газпрома повлиял на поведение инвесторов. О своем намерении построить на правом берегу Невы БЦ Новый квартал (общей площадью 330 000 кв. м) объявила УК Теорема, а банк Санкт-Петербург и девелоперская компания Setl City анонсировали совместный проект Делового квартала. Последний подразумевает строительство на Малоохтинском проспекте, 62, около 150 000 кв. м офисных площадей класса А. Объем инвестиций составит $430 млн. Кроме 25-этажного офисного здания банка Санкт-Петербург проект предусматривает строительство более десяти 8-9-этажных бизнес-центров. Согласно планам инвесторов, все эти объекты должны быть готовы к 2012 г.

Постановление о строительстве административно-делового центра, где разместятся офисы дочерних компаний Газпрома, было выпущено правительством Петербурга в марте 2006 г. По плану площадь объекта составит более 1 млн кв. м, архитектурной доминантой станет небоскреб высотой 320 м. Окончание строительства запланировано на 2012 г. Объем инвестиций около 60 млрд руб.

В устье реки Охты девелоперы осуществляют и несколько менее масштабных проектов. Компания Becar Realty Group приобрела недостроенное здание, расположенное на пр-те Шаумяна, 4, летом 2006 г., через несколько месяцев после того, как были анонсированы планы Газпрома. Когда было принято окончательное решение о строительстве Газпром-Сити, компания представила и свои планы. В конце 2007 г., после редевелопмента здания, площадь которого составляет около 10 000 кв. м, Becar Realty Group планирует открыть офисный центр класса В+.

Афиногенова отмечает, что на противоположном берегу Невы тоже формируется престижная деловая зона там готовятся к реализации проекта Смольный квартал строительной компании Возрождение Санкт-Петербурга и Невская ратуша, инвестором которого выступает ВТБ.

Еще один бизнес-центр площадью 15 000 кв. м строится на Малоохтинском проспекте, 4 Девелопером проекта выступает Агентство развития и исследований в недвижимости. По словам председателя совета директоров Андрея Тетыша, строительство обойдется примерно в $22 млн и будет закончено в 2008 г.

Президент Becar Realty Group Александр Шарапов говорит, что такое решение рассчитано на перспективу. По его словам, этот район воспринимался как не слишком привлекательный для офисного девелопмента, но благодаря проекту Газпром-Сити получил новый стимул к развитию. Потенциал развития промзон к востоку и югу от этой территории существовал всегда, и формирование этой деловой зоны было предопределено, размышляет Шарапов, однако без проекта Газпрома изменения происходили бы гораздо медленнее и, возможно, заняли бы десятилетия.

Николай Пашков из компании Knight Frank Санкт-Петербург, консультирующей строительство небоскреба Газпром-Сити, говорит, что проект с большой долей вероятности будет реализован. Он призывает инвесторов поторопиться, так как к моменту, когда начнутся строительные работы, недвижимость в прилегающих районах станет гораздо дороже. Сейчас, по его оценке, стоимость бывших промышленных объектов здесь доходит до $800 за 1 кв. м.

Тетыш утверждает, что этот участок был выбран компанией отнюдь не из-за близости к Газпром-Сити. По его словам, девелоперов привлекает строительство на набережных главным образом по двум причинам: из-за хорошей транспортной доступности и месторасположения, гарантирующего отличные виды. Есть сомнения в том, что проект Газпрома будет осуществлен. Высотный регламент строительства в этом месте не перестал быть предметом дискуссии, заявляет Тетыш.

Для подтверждения своих слов эксперт приводит в пример район около станции метро Проспект Большевиков, который начал активно развиваться после строительства Ледового дворца.

По данным руководителя департамента загородной и коммерческой недвижимости Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Вадима Цыганка, среднегодовые арендные ставки на офисы в этом районе сейчас одни из самых низких в городе $350-450 за 1 кв. м. Район Охты пока является слаборазвитым, говорит Цыганок, однако ситуация может измениться: строительство башни Газпром-Сити способно привлечь сюда новых инвесторов и девелоперов.

По информации компании Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko (CW/SR), фонд офисных помещений Казани представлен 59 бизнес-центрами общей площадью около 251 000 кв. м. Из них 26 объектов, занимающих 192 000 кв. м, консультанты относят к классам А и В. Многочисленное предложение в неспециализированных объектах оценке не поддается.

К перспективным для развития территориям Пашков относит и промзоны восточнее улицы Шаумяна и западнее станции метро Ладожская.
Предложение по сдаче в аренду значительно превышает спрос и в низкоклассных, и в качественных офисных объектах. Эксперты затрудняются в прогнозах, когда рынок сможет освоить имеющийся излишек офисных площадей.

Андрей Гируцкий, заместитель генерального директора компании Единая арендная система, говорит, что казанские девелоперы стали возводить бизнес-центры, не изучив потребностей рынка, поэтому сейчас испытывают трудности со сдачей их в аренду. В центре города практически на каждом офисном здании висит баннер: Сдается в аренду. И такая ситуация в Казани наблюдается уже года три, отмечает эксперт.

В 2006 г. были введены 15 новых бизнес-центров, увеличивших общий объем офисных площадей на 78 000 кв. м. В запланированных к вводу в 2007 г. еще 10 офисных зданиях общей площадью 68 000 кв. м сейчас завершается отделка.

По словам Алексея Бастракова, директора АН Сувар-Недвижимость, у казанских арендаторов сейчас наиболее востребованы офисы класса C. Спрос на офисные объекты формируют в основном представители малого бизнеса. Наиболее востребованные площади от 40-50 до 100 кв. м, арендная ставка в зависимости от уровня помещения составляет 300-600 руб. за 1 кв. м в месяц, без учета коммунальных платежей, соглашается Марат Нуруллин, директор АН Бизнес Риэлт.

Доля свободных площадей в 2006 г. выросла до 37%, удвоившись по сравнению с 2005 г. Сейчас невостребованными остаются примерно 15 000-20 000 кв. м помещений, говорит Елена Кипенко, консультант CW/SR.

По данным Бастракова, средняя цена продаж офисных помещений, особенно расположенных в жилых домах, за 2006 г. выросла практически в два раза. В начале 2007 г. стоимость 1 кв. м в них составляла 25 000-30 000 руб. Эксперт объясняет такую ситуацию резким подорожанием жилья в прошлом году. Вслед за встроенно-пристроенным сегментом подтянулись цены и на качественные офисы, считает он. Сейчас, по словам Владислава Хорочкина, директора департамента недвижимости АН Юринфо, в обоих сегментах недвижимости и коммерческой, и жилой затишье.

По словам Бастракова, подавляющее большинство сделок с офисной недвижимостью в Казани это аренда. Нуруллин соглашается, что сделки по купле-продаже офисов в Казани редки. Как правило, банки или страховые компании покупают небольшие встроенно-пристроенные помещения, по 70-80 кв. м, на первой линии домов, в престижных районах, для размещения дополнительных офисов, говорит эксперт.

Перспективы сегмента офисов классов А и В участники рынка оценивают с осторожностью. Наплыва арендаторов в офисы классов А и В нет, делится наблюдениями Бастраков. Хотя все-таки отмечает, что такие помещения медленно, но заполняются. Трудно сказать, как скоро рынок сможет поглотить весь представленный объем качественных офисов. Скорее всего, на это потребуется два-три года, в течение которых на рынке появятся новые арендаторы филиалы федеральных и международных компаний, предполагает он.

Казанские риэлторы отмечают изменение предпочтений клиентов: из-за пробок и проблем с парковкой центр становится менее востребованным. Арендаторы соглашаются на менее престижные районы: Ново-Савиновский, Московский. Месторасположение офиса практически не влияет на арендные ставки, они зависят от состояния и качественного уровня объекта, рассказывает Нуруллин.

В городе введен в эксплуатацию первый офисный центр класса А. На 2007-2008 гг. девелоперы заявили еще несколько аналогичных проектов.

Как сообщила Кипенко, при существующих темпах строительства и поглощения офисов с учетом предлагаемых на рынке новых, еще не введенных объектов в 2007 г. доля свободных площадей вырастет до 46%. Аналитики говорят, что пока рынок офисов замер: ставки аренды замерли, но продавать свои объекты никто не хочет. Первыми с рынка уйдут те, у кого не выдержат нервы: аренда дешевеет, а накладные расходы растут, говорит Абсалямов. По его мнению, у собственников любых офисных объектов сейчас есть два варианта либо держаться до конца, ожидая прихода федеральных арендаторов, либо продавать офисы и вкладывать деньги в жилье или ценные бумаги.

В течение 2006 г. были введены в эксплуатацию торгово-офисные центры Привилегия (ул. Ленина, 26), Лайнер (б-р Гагарина, 46) и Алые паруса (ул. Куйбышева, 67). Значимым событием на рынке офисной недвижимости Перми стало завершение в декабре 2006 г. строительства первого в Перми бизнес-центра класса А Славяновский Plaza. В январе 2007 г. он был сдан в эксплуатацию, тогда же купленные ранее инвесторами площади центра стали появляться на вторичном рынке по цене 90 000-100 000 руб. за 1 кв. м. Эксперты оценивают перепродажу помещений Славяновского как еще одно подтверждение новой тенденции пермского рынка увеличения доли инвестиционных сделок с офисной недвижимостью. По оценкам Перспективы, их число в 2006 г. достигло 40%, увеличившись по сравнению с 2005 г. практически вдвое.

По оценке экспертов корпорации Перспектива, в 2006 г. было построено и сдано в эксплуатацию 25 000 кв. м офисных площадей, в 2007 г. планируется к сдаче еще 30 000 кв. м.

Новые бизнес-центры должны быть построены и на месте помещений кондитерской фабрики в центре Перми. В 2007-2008 гг. производство переедет, на освободившихся площадках будут возведены офисный центр площадью 15 000 кв. м (на ул. Коммунистической) и БЦ класса А (на пересечении ул. Ленина и Комсомольского проспекта). О желании инвестировать в проект заявляла компания MVM.

В 2007-2008 гг. в Перми планируется реализация ряда амбициозных проектов. БЦ Парус площадью 5500 кв. м, возводимый по адресу: ул. Островского, 59/1 анонсировался девелопером как офис класса А. Однако по мере строительства классность может быть изменена: в здании невозможно сделать вместительную парковку.

В 2007 г. в Перми должны быть построены еще три здания класса А. Одно из них БЦ Marshal House на Комсомольском проспекте, Девелопером выступил Лэнд-девелопмент, созданный основателями компании Вилс (занимается торговлей шинами, владеет автосервисами и автомойками в Перми) для реализации проектов в сфере недвижимости.

В ближайшее время произойдет реконструкция и расширение здания ПКТБ Химмаш. Это бывшее предприятие химической отрасли, имевшее большое помещение в центре города, приобрела в свое время ФГ Ермак. Инвестор фактически прекратил профильную деятельность предприятия, сосредоточившись на сдаче помещений в аренду. Генеральный директор компании Константин Подвальный заявил, что в реконструкцию здания Ермак намерен вложить $10 млн. В результате площадь офисного здания должна увеличиться с 8000 до 20 000 кв. м. После масштабной реконструкции классность объекта также увеличится из здания класса С оно превратится в офисный центр класса В.

Средняя цена предложения на пермском рынке офисов в феврале 2007 г. составила 45 100 руб. за 1 кв. м, увеличившись по сравнению с январем на 2%. По оценкам пермских риэлторов, за минувший год цены продаж офисной недвижимости выросли в среднем на 20%. Дороже всего ценятся площади, расположенные в бизнес-центрах класса В: на конец декабря 2006 г. их продавали по 49 000 руб. за 1 кв. м.

Еще один высококлассный объект возводится компанией Камтрансстрой в центре города, на ул. Ленина. В настоящее время заканчивается отделка бизнес-центра (общая площадь 4500 кв. м) на ул. 25 Октября, 10 Его сдача была намечена еще на май 2006 г., но сроки строительства были задержаны. Заказчиком объекта является Консалтинг-сервис.

В 2007 г., как ожидается, будут сданы бизнес-центр от БЭЛ-Девелопмент (15 000 кв. м), БЦ Активный капитал (5500 кв. м), следующие очереди Витязя (почти 60 000 кв. м) и Делового мира (19 000 кв. м), комплексы Лазурный (17 000 кв. м), Биг-Бен (13 000 кв. м) и Вертикаль (8500 кв. м).

Структура предложения остается неизменной с 2006 г.: в первые месяцы 2007 г. наибольшее число объектов для продажи и аренды было представлено в центральном Ленинском (30%), а также в Свердловском (25%) районах города. Месячные ставки аренды 1 кв. м в среднем составляют 717 руб. в офисах класса В, а в офисных помещениях, расположенных на первых этажах жилых домов, 1 кв. м предлагается арендаторам по 713 руб.
Ни один обещанный к вводу в декабре прошлого года бизнес-центр не сдан до сих пор. Однако рынок дефицита не ощущает в течение 2005-2006 гг. в эксплуатацию было введено от 150 000 до 200 000 кв. м офисных площадей. Риэлторы отмечают, что покупатели и арендаторы стали более разборчивыми, их требования к качеству кабинетов начинают повышаться.

Цены на офисы существенно разнятся в зависимости от характеристик объектов. В современных бизнес-центрах, говорит Винтаев, 1 кв. м стоит $2500-2600.

По данным Сергея Винтаева, руководителя департамента оценки компании Спектр недвижимости, с января 2007 г. цены на офисы росли примерно на 2% в месяц, стоимость аренды практически не изменилась. По словам Винтаева, в центральных районах 1 кв. м офисных площадей стоит в среднем от $2000, в отдаленных около $1800, самый дешевый по $1000-1200 за 1 кв. м офис можно приобрести в рабочих районах: Безымянке, Кировском, Промышленном.

Риэлторы единодушны в том, что рынок уже миновал стадию дефицита, наблюдавшегося ранее. Спрос еще не исчерпан, но с учетом новых выходящих на рынок объектов предложений достаточно, считает Галина Сорокина, руководитель отдела коммерческой и загородной недвижимости ИК Дом. Игорь Рязанов, заместитель управляющего компании Информатика, не сомневается в том, что бизнес-центры, которые должны были быть сданы в конце прошлого года, будут готовы принять арендаторов в 2007 г. Сроки их сдачи притормозили частично проблемы с финансированием, частично перемены в самарской администрации. Департамент строительства возглавили новые люди, поэтому подписание документов, от которых зависела сдача объектов, было приостановлено, отмечает он.

По данным Спектра недвижимости, арендные ставки в центральных районах составляют 600-700 руб. за 1 кв. м в месяц, в удаленных 450-500 руб., в новых офисных комплексах цены арендных ставок за 1 кв. м в месяц могут достигать 900 руб.

Сорокина наблюдает новую тенденцию у арендаторов повышаются требования к качеству офисов. Ценятся офисы под индивидуальные запросы, добавляет Рязанов.

Юлия Чемпинская, заместитель директора по риэлторской деятельности компании Спектр недвижимости, говорит, что в Самаре настает время качественных бизнес-центров. Она объясняет это активной экспансией в регион компаний федерального уровня, а также бурным развитием местного бизнеса.

Винтаев считает, что по мере сдачи в эксплуатацию новых качественных БЦ владельцам офисов более низких классов придется повышать уровень помещений, чтобы не потерять арендаторов.

К концу I квартала 2007 г. БЭЛ Девелопмент должен достроить БЦ класса А. Он расположен на ул. Молодогвардейской, рядом со зданием областного правительства. Общая площадь комплекса составит около 15 000 кв. м. В здании будет размещен двухуровневый подземный паркинг.

Владимир Ерофеев, заместитель генерального директора риэлторско-строительного центра Мабис (девелопер торгово-офисного комплекса Витязь), добавил, что из-за активного развития малого бизнеса сейчас в дефиците офисы небольших площадей по 20-30 кв. м. Такие помещения очень редко предлагают в бизнес-центрах; например, в нашем центре Витязь минимальная сдаваемая площадь 40 кв. м, поясняет он.

По словам Сорокиной, наиболее востребованы на рынке офисы метражом от 80 до 200 кв. м. За январь февраль в нашей компании была только одна заявка от банка на офис площадью около 1000 кв. м, рассказывает она.

В 2007 г. самарские риэлторы не прогнозируют резкого роста цен на офисную недвижимость. За 2007 г. цены продаж могут подняться максимум на 15-20%, а рост арендных ставок не превысит 10-12%, предполагает Винтаев. Рязанов отметил, что дорожать будут лишь качественные объекты в центре города.

Ерофеев говорит, что в ближайшее время число подобных предложений по аренде может еще больше уменьшиться, а ставки на них возрастут. Это связано с тем, что Дом сельского хозяйства (площадь объекта составляет около 19 000 кв. м), в котором снимали офисы множество небольших компаний, закрывается на реконструкцию.



Главная --> Публикации