Главная --> Публикации --> А куда бы вы провели метро в первую очередь? Подземная урбанизация Дом — не крепость «росприроднадзор» против подмосковных чиновников Почему дети из благополучных семей становятся изгоями?



Застройщик золотой мили на Остоженке компания RGI International придумала, куда потратить большую часть из $192 млн, вырученных в ходе IPO в конце прошлого года. Компания за $100 млн приобрела ЗАО Опал, соинвестора реконструкции семи кварталов между Рождественским бульваром и Садовым кольцом. На этом участке RGI International вместе с Главмосстроем планирует построить 500 тыс. кв. м площадей. Еще $40 млн RGI планирует потратить на строительство бизнес-центра площадью 70 тыс. кв. м около метро Парк Победы.

В декабре прошлого года RGI International продала 31,5% акций в ходе IPO на LSE, выручив $192 млн. Вырученные средства компания решила потратить на экспансию за пределы золотой мили.

RGI International специализируется на строительстве элитного жилья в районе золотой мили на Остоженке. Построила 150 тыс. кв. м, в разработке еще около 100 тыс. кв. м. Финансовые показатели не разглашаются. Основной бенефициар Борис Кузинец.

Согласно концепции проекта, Главмосстрой построит на месте своих четырех кварталов 239 тыс. кв. м площадей, из них 77 тыс. кв. м жилья, 69 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, а оставшиеся площади займут стоянки и объекты инфраструктуры. Согласно сообщению RGI, на своем участке компания планирует строительство 213-322 тыс. кв. м. Общий объем инвестиций в проект не раскрывается. По оценке управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, затраты на строительство с учетом доли города могут превысить $850-900 млн.

Вчера RGI International объявила о двух сделках на $140 млн. За $100 млн компания приобрела ЗАО Опал, соинвестора одного из крупнейших девелоперских проектов в центре Москвы: на участке, ограниченном улицами Сретенка и Трубная, Рождественским бульваром и Садовым кольцом, планировалось реконструировать семь кварталов, построив там около 500 тыс. кв. м площадей. Согласно распоряжению правительства Москвы, вышедшему в 2003 году, инвесторами проекта должны были стать Главмосстрой (четыре квартала) и Интеко (три квартала). Однако в итоге Интеко вышла из проекта, переуступив свою долю ЗАО Опал. Покупка Опала обошлась RGI в $70 млн, еще $30 млн девелопер внесет в уставный капитал этой компании, говорится в сообщении RGI. В Опале от комментариев отказались, но факт сделки подтвердил гендиректор Главстроя (управляющая компания Главмосстроя) Артур Маркарян.

Эксперты объясняют экспансию RGI за пределы золотой мили тем, что участки на Остоженке заканчиваются. На Остоженке, в Бутиковском, Молочном переулках и т. д. все меньше участков под застройку, говорит Константин Ковалев из Blackwood. Однако и строительство на Рождественке позволит RGI неплохо заработать, рассуждает эксперт.

Кроме того, за $40 млн RGI приобрела участок в 0,4 га в районе метро Парк Победы, где к 2010 году планирует построить офисный комплекс до 70 тыс. кв. м (50 тыс. кв. м наземная часть), говорится в сообщении RGI. По оценке председателя совета директоров Mirax Group Дмитрия Луценко, затраты на проект могут превысить $200 млн. Всего в результате новых приобретений портфель московских проектов RGI увеличится со 160 тыс. кв. м до 440-550 тыс. кв. м, говорится в сообщении компании.

Из всех элементов дачной амнистии более или менее успешно работает сегодня лишь один. Так, закон увеличил сроки бесплатной приватизации жилья, которая должна была закончиться 1 января 2007 года, до марта 2010 года. Накануне подписания закона в органах Росрегистрации еще наблюдался ажиотаж - к тому времени не было приватизировано около 20% жилья. Но осенью он полностью стих - сегодня владельцы муниципальных квартир (даже тех, что были выданы людям после 1 марта 2005 года) могут спокойно принять решение по их приватизации. Чего не скажешь о дачниках.

Инвестиционная себестоимость 1 кв. м с учетом доли города в ЦАО сегодня составляет до $4-5 тыс., а продажные цены начинаются от $8 тыс., говорит господин Ковалев. А Дмитрий Луценко не удивлен экспансией девелопера в сегмент офисной недвижимости: Офисный сегмент это не только постоянные арендные платежи, но и возможность продать здание как инвестпродукт в случае необходимости, рассуждает он.
Закон о так называемой дачной амнистии начал работать с 1 сентября 2006 года, но реализация его идет со скрипом. Вроде бы уменьшили количество согласований для дачников, желающих оформить по всем правилам свои участки в собственность. Отменили оформление дач и гаражей в БТИ - вместо этого надо лишь от руки заполнить декларацию обо всей недвижимости, что находится на участке собственника. К тому же снизили в 5 раз госпошлину за оформление всех бумаг. Но, по уверению Павла Крашенинникова, главы комитета Госдумы по законодательству, закон тормозят региональные чиновники. Это их стараниями процесс оформления дачной собственности до сих пор остается трудоемким, дорогостоящим и коррупционным.

Проблем с практической реализацией дачной амнистии множество. По-прежнему высока плата за межевание участка, составление кадастрового плана и прочие услуги землеустроителей - вот та проблема, что очень сильно тормозит процесс оформления гражданами своей собственности, - полагает депутат. Действительно, этап межевания остается самой дорогостоящей процедурой во всем процессе оформления земли. По разным регионам стоимость услуг землеустроителей за межевание дачных 6 соток колеблется от 3500 до 12 000 рублей.

Упрощенный порядок оформления в собственность дачно-огородной недвижимости граждан забуксовал с самого начала. Те документы к дачной амнистии, что правительство должно было подготовить заранее, появились лишь в самом конце августа. В итоге весь сентябрь местные органы Росрегистрации не оформляли собственность по новым правилам. Прошло время до Нового года, потом январские каникулы, и по существу мы можем говорить, что у нас дачная амнистия начала работать лишь с середины января-февраля, - заявил Павел Крашенинников, выступая вчера на пресс-конференции в Медиа-центре Известий.

Все было бы здорово, если бы на рынке услуг действительно была конкуренция. Но в реальности организации, занимающиеся землеустройством, как правило, прикормлены местными властями. Они устанавливают какие им заблагорассудится цены за свои услуги, а чиновники заставляют дачников обращаться именно к ним, потому что документы из других землеустроительных контор просто не принимаются.

А между тем в законе ясно написано, что плата за межевание может быть ограничена субъектами федерации. Но прошло полгода после начала амнистии, а лишь в четырех регионах законодательно ограничили стоимость услуг землеустроителей (см. таблицу). Остальные субъекты или умышленно затягивают процесс принятия законов по этому поводу, или вовсе отказываются регулировать цены на этом рынке, ссылаясь на законы конкуренции.

RGI International решила, как потратить средства, полученные от размещения акций на LSE. Компания собирается построить жилые комплексы в районе Цветного бульвара и Парка Победы. На эти цели, по мнению участников рынка, ей придется потратить не менее $500 млн.

У государственных чиновников свое объяснение, почему новый порядок приватизации дачной собственности притормозил до Нового года. Люди ждали, когда стоимость оформления участков снизится с 500 до 100 рублей, до 1 января просто никто не шел, - заявил Известиям по этому поводу источник в Росрегистрации. - Кроме того, чтобы пройти всю процедуру оформления участка в собственность, его надо обмерить, собрать необходимые документы и подписи у соседей и председателя дачного кооператива. Зимой на дачах никого нет. Мы ожидаем, что люди активизируются с наступлением весны.

В декабре 2006 г. RGI International провела IPO, продав на LSE около 30% своих акций за $192 млн. Большая часть этих денег пошла на приобретение прав на два новых проекта. В частности, компания собирается построить к 2011 г. в районе Цветного бульвара многофункциональный жилой комплекс Chelsea Development площадью 213 000-322 000 кв. м, говорится в официальном сообщении компании. Говорить о подробностях проекта представитель компании отказался, заявив, что приоритет отдадут элитному жилью. В комплексе предполагается разместить торговые и офисные площади. Старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский считает, что независимо от площади объекта объем инвестиций в него составит около $400 млн. С увеличением площади снижается его класс, а следовательно, и объем инвестиций в него, объясняет он. На этот проект RGI International уже потратила порядка $100 млн: за $70 млн была приобретена фирма ЗАО Опал, которой принадлежат права на проект, еще $30 млн будут инвестированы в уставный капитал Опала.

Среди проектов RGI International жилые дома в Молочном, Коробейниковом (Crystal House), Зачатьевском и Бутиковском (Copper House) переулках. Всего построено 150 000 кв. м недвижимости, в разработке около 100 000 кв. м. Финансовые показатели не разглашаются.

Кроме того, RGI International приобрела за $40 млн земельный участок (0,3 га) в районе Парка Победы. На нем к 2010 г. построят комплекс площадью 70 000 кв. м. Предположительно, в нем будет жилье, апартаменты или гостиница. Закревский считает, что на строительство комплекса будет потрачено около $100 млн. С приобретением этих проектов портфель RGI International увеличится со 160 000 кв. м до 440 000-550 000 кв. м.
Во вторник городской департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) Москвы презентовал новую программу работы с клиентами - теперь город будет не только инвестировать в строительство нового жилья, но и работать на вторичном рынке недвижимости. Дочернее предприятие ДИПСа - "Мосжилкомплекс" - станет первым в истории государственным риэлтором. Правда, слишком дорогим для большинства москвичей, но зато, как уверяют авторы проекта, стопроцентно надежным.

Сведений о самом Опале мало. В августе 2003 г. правительство Москвы выпускает постановление О реконструкции Рождественского бульвара и кварталов 263-270 района Мещанский. Эта задача была поручена Главмосстрою и Интеко. Последняя уступила свою долю в проекте Опалу. Источник, близкий к RGI International, подтвердил, что новый комплекс будет построен на участке кварталов 267, 268, 270 по Рождественскому бульвару. Согласно информации СПАРК-Интерфакс, собственником Опала является ООО Энбиэм-Стройсервис, 20% которого принадлежит Главмосстрою. Но директор по связям с общественностью корпорации Главстрой Иван Слепцов утверждает, что Опал никакого отношения к Главмосстрою не имеет и в проекте Chelsea Development компания участвовать не будет. А один из участников рынка, знакомый с ситуацией, уточняет, что Опал создан бывшим менеджментом Главмосстроя. Рождественский бульвар район старой застройки, рассуждает Эраст Жиряков, директор департамента развития бизнеса ЗАО МИАН, здесь вряд ли получится построить высотное здание, а значит, для размещения проекта такого объема требуется большой участок. Кроме того, по его словам, при здании смешанного использования важно разделить потоки жильцов и арендаторов, а каждые 50 кв. м офисных площадей обеспечить машино-местом, что требует больших затрат. Проект может быть успешным, если все нюансы расположения в историческом центре города будут учтены, резюмирует он.

- Идея оказывать комплексные услуги в сфере недвижимости возникла как-то спонтанно, - признался руководитель "Мосжилкомплекса" Роберт Квачадзе. - То жилье, которое мы продаем на этапе строительства, после сдачи дома поднимается в цене минимум на 30%. Наши клиенты этим пользуются и зарабатывают, теперь к этому подключились и мы.

Выйти на вторичный рынок жилья городские чиновники захотели примерно год назад - именно тогда состоятельные москвичи начали усиленно вкладывать деньги в "котлованные" новостройки, продавая затем готовые квартиры в полтора раза дороже первоначальной цены. ДИПС как один из крупнейших столичных инвесторов через свою дочернюю фирму ГУП "Мосжилкомплекс" только за последние три года продал около 500 тыс. кв.м жилья.

- Примерно половина квартир на рынке коммерческой недвижимости приходится на тех клиентов, которые улучшают свои жилищные условия, - говорит начальник отдела перспективных проектов ДИПС Евгений Леонов - Соответственно 50% продаж новых квартир проходит по схеме зачета старого жилья покупателя. Мы, как инвестор строительства, помогаем клиентам продавать эти квартиры и оформляем сделки по новому жилью быстро и через единый центр продаж. Здесь же клиенты могут оформить перепланировку, заказать экспертизу и получить все нужные консультации.

Впрочем, откровенной спекуляцией государственные риэлторы заниматься не могут. По закону о государственных унитарных предприятиях "Мосжилкомплекс" не может покупать квартиры на вторичном рынке и перепродавать их - брать недвижимость на баланс ГУПам запрещено. Поэтому риэлторы из мэрии берутся только помочь гражданам найти покупателя на свое старое жилье и заключить договор на приобретение нового - преимущественно построенного ДИПСом. Впрочем, не только:

- Наши услуги удобны еще и потому, что абсолютно прозрачны - мы платим все налоги, а "Мосжилкомплекс" к тому же обладает уникальным потенциалом многолетних связей со всеми органами власти столицы - от БТИ до паспортных столов, - порекламировал свой проект руководитель ДИПСа Леонид Краснянский.

За риэлторские услуги государственные маклеры берут плату на уровне дорогих агентств - 4% от суммы сделки. Половина дохода от работы риэлторов идет в бюджет города, половина остается в ДИПСе. Как объяснили "Известиям" в "Мосжилкомплексе", эту ставку ввели исходя из средней цены на риэлторские услуги по Москве, которая составляет 3-9% стоимости продаваемой квартиры. Причем в государственной фирме гордятся тем, что их маклеры не получают фиксированного процента от каждой сделки, а сидят на строгой зарплате.

При этом планы у мэрии грандиозные - по некоторым данным, сейчас ДИПС ведет переговоры со Сбербанком о внедрении новых льготных схем ипотечного кредитования своих клиентов. Ожидается, что договор о долгосрочных жилищных кредитах Сбербанка для покупателей квартир "Мосжилкомплекса" будет заключен уже в октябре - тогда, учитывая спрос на эти услуги, городские власти действительно могут выйти в лидеры квартирного рынка. Как пошутил Леонид Краснянский, "в Москве достаточно людей, которые покупают квартиры не для спекуляции, а потому, что им негде жить".

Государственные риэлторы также поспешили заверить, что перед ними сейчас не стоит задача захватить какой-то определенный сегмент рынка недвижимости Москвы и вытеснить коммерческих конкурентов - "этого рынка хватит на всех". Сами конкуренты тоже не видят в ДИПСе серьезного соперника - в крупных городских фирмах "МИЭЛЬ" и "Контакт" "Известиям" вчера не подтвердили опасений насчет захвата правительством Москвы сколько-нибудь значительной части вторичного рынка недвижимости. Впрочем, за несколько дней существования проекта ДИПС уже оформил 15 договоров на куплю-продажу "чужих" квартир.



Главная --> Публикации