Главная --> Публикации --> Жить на сдачу выгоднее Ритейлерам требуется все больше торговых площадей Риск благородное дело? Что построят на месте черкизовского рынка "россия" не для бедных

И хотя риэлторы сетуют на то, что от прошлогоднего ценового бума остались одни воспоминания, они настроены оптимистично. По мнению большинства экспертов, опрошенных агентством Интерфакс-Недвижимость, причин для заметного снижения цен нет, и в ближайшем будущем не предвидится.

На столичном рынке жилой недвижимости в последние полтора месяца укрепились тенденции, наметившиеся осенью прошлого года. Во-первых, цены на квартиры стабилизировались.Во-вторых, как утверждают многие аналитики, объемы предложения выросли примерно на 20%, что привело к отставанию спроса. В результате срок экспозиции выставленных на продажу квартир увеличился в среднем до двух месяцев.

Анализируя ситуацию почти годичной давности, Александр Матвеев, начальник аналитического отдела Корпорации ИНКОМ - Недвижимость, говорит: В период общего роста цен весной - в начале лета 2006 года сработала негативная схема: покупай-разбирай, а то можешь не успеть.

Переоценка ценностей
Ровно год назад продавцы квартир в Москве не успевали менять ценники: квадратные метры дорожали как минимум на $20 в день. Безудержный рост цен подхлестывал интерес покупателей: одни боялись, что им дефицита не достанется и они останутся без крыши над головой, другие рассматривали жилье как инвестиционный инструмент.

То, что квартиры были переоценены, и эта тенденция сохранилась и в этом году, признают даже сами риэлторы.

Ажиотажный спрос играл на руку всем, кто зарабатывал на продаже квартир. Стоит ли напоминать, что стоимость типового квадратного метра в середине года перешагнула психологическую отметку в $4000, а элитного - достигла $40000?

А элитные квартиры (более 20 тыс. у.е. за квадратный метр) стоят почти столько же, сколько и жилье в престижных районах Нью-Йорка, Лондона, Парижа, Берлина и других западных мегаполисов, - продолжает эксперт.

Александр Скобкин, ведущий аналитик Агентства недвижимости DOKI, считает, что в настоящее время в Москве, цена предложения, особенно квартир эконом-класса, в несколько раз превышает себестоимость и остаточную стоимость жилья, а также финансовые возможности большинства потенциальных покупателей.

Перемены стали столь заметны, что спровоцировали слухи о грядущем обвале рынка. К счастью, эти прогнозы не оправдались - рынок выстоял, но видоизменился.

Увы, кошельки покупателей не выдержали ценовой гонки. Ситуация стала меняться осенью 2006 года: спрос уменьшился, что привело к сокращению количества сделок с недвижимостью, а затем и к некоторой коррекции цен.

Директор департамента городской недвижимости агентства недвижимости Century 21 Серебряный век Карина Дохикян рассказала ИФ-Недвижимость: Могу сказать, что в феврале появилась новая тенденция: продавцы квартир в 12-ти - 16-ти этажных домах устали продавать свои квартиры. И торгуются теперь при продажах на очень весомые суммы - от $ 10 тысяч.

По мнению аналитиков, в феврале-марте 2007 года покупатели укрепили свои позиции на рынке, а продавцы, в свою очередь, стали более сговорчивыми.

Потенциальные покупатели жилья эконом-класса, которые составляют большинство участников рынка (более 60%), занимают в настоящее время выжидательную позицию, рассчитывая на заметное удешевление квадратного метра - то есть уже сформировался отложенный спрос, - считает А. Матвеев.

Поскольку цены перестали расти такими темпами (как в 2006 году - ИФ-Недвижимость), у людей отпала необходимость срочно покупать, - рассуждает начальник отдела продаж Группы компаний Конти Роман Костин. - В условиях стагнации меняются и предпочтения покупателей, которые выбирают более качественное жилье за те деньги, за которые покупали в конце года менее качественные квартиры.

Эксперт обращает внимание на то, что сейчас продавцы прощупывают готовность и терпение покупателей очень осторожно, а это свойственно инертному рынку недвижимости.

По его словам, в сегменте вторичного жилья бизнес- и элитного классов ситуация не настолько критичная, так как целевая аудитория, для которой позиционируется данное жилье, находится в гораздо более устойчивом финансовом положении, спрос в этих сегментах уверенный и постоянный.

В то же время специалисты МИАН - агентства недвижимости утверждают, что в феврале спрос по сравнению с январем вырос более, чем на 5%, что соответствует примерно уровню середины осени 2006 года. По прогнозам аналитической службы компании, к концу марта рынок вступит в самую активную фазу и спрос может увеличиться еще на 10%.

Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании Сити-XXI век, отмечает повышение активности на рынке. Об этом свидетельствует повышение объема предложения. По сравнению с январем доля квартир вторичного рынка, которые впервые выставлены на реализацию, увеличилась на 34,2%. Что касается первичного рынка, то предложение квартир в новостройках возросло на 7,4%, - говорит он.

По мнению А. Шапиро, рынок выйдет из стагнации уже в апреле, когда покупатели однозначно убедятся, что ждать нечего, и дешеветь квартиры, не будут.

Эту точку зрения разделяет и Александр Шапиро, член правления ЗАО Моспромстрой: Сейчас предложение, действительно, превышает спрос. Но цена квадратного метра от этого не падает. Да, продавец может предоставить рассрочку, незначительные скидки, да и то в сегменте эконом- и бизнес-класса. В этом году наша компания сдаст более 150 тыс. кв. метров жилья (комплекс Каменный цветок в районе метро ВДНХ, дома на Мичуринском проспекте и другие). Я уверен, что они быстро найдут своих хозяев.

Впрочем, по сравнению с показателями февраля рост все-таки есть: квадратный метр подорожал на $17.

Что происходит с ценами
По данным на 12 марта, предоставленным аналитическим центром ирн, средняя стоимость кв. метра жилья в Москве (без учета стоимости элитных квартир) составила $4217, что на 0,1% меньше, чем за предыдущую неделю марта.

Собеседница агентства отмечает, что дифференциация рынка сохраняется: Если брать во внимание качественное жилье (монолит, кирпич) и менее престижные квартиры (панель, блочные дома), то по стоимости между ними остается существенный разрыв. Разумеется, плохая панель снижается в цене, в то время как стоимость квартиры в современном доме (монолит, кирпич) продолжает расти. За февраль стоимость квартир в панельном доме с маленькой кухней упала на 0,3%, а стоимость квартиры в современном монолитном доме увеличилась на 1%-2%.

Снижению цен на московскую недвижимость ничего не способствует. Спрос на квартиры в столице по-прежнему остается высоким, этому способствуют несколько факторов: ипотека, улучшение благосостояния населения, миграция из регионов страны и миграция из соседних государств, - считает Алина Андреева, пресс-секретарь компании КомСтрин, - Средний уровень цен в феврале составил около $4200 за кв. метр.

Реальная стоимость жилья определяется рынком при заключении сделки. В конечном итоге цену квартиры устанавливает не продавец, а покупатель, когда приобретает ее. В этой связи идущее сейчас расслоение рынка недвижимости более точно формирует ценовые параметры различных категорий жилья. Не может квадратный метр в хрущевке стоить почти столько же, сколько и современное жилье бизнес-класса, как это сейчас иногда происходит, - пояснил С. Лядов.

По данным С. Лядова, в феврале 2007 года в Москве рост цен на вторичном рынке жилья составил в среднем 0,5% (больше всего подорожали квартиры в Центральном, Западном и Северо-Западном округах). На первичном рынке, говорит он, цены выросли в среднем на 0,8%.

А. Матвеев также обращает внимание на отличие ценовой динамики в разных сегментах рынка. Так, по его словам, в домах из типовой и современной панели падение составило 0,1% и 0,2% соответственно. Как ни странно, - говорит эксперт, - но в течение февраля цена предложения за кв. метр на панельные хрущевки выросла на 0,3%. Хотя уже за первые две недели марта панельные хрущевки подешевели на 0,4%. Аналитики АН Савва приводят несколько иные данные. В феврале средняя цена на квартиры в Москве составила $4673 за кв. метр, а медианная цена - $4360 за кв. метр, - говорится в их отчете. - За февраль однокомнатные квартиры подешевели на -0,48%, двухкомнатные квартиры подешевели на -0,17%, а цены на трехкомнатные квартиры выросли на +0,02%. Положительная динамика роста цен предложения отмечена в следующих категориях московских квартир: Хрущевки панель (+0,5%), Современная панель (+0,2%), Кирпич с малой кухней (+0,9%), Сталинский кирпич (+1,0%). А в остальных категориях цены снизились от -0,3% до -2,0%.

Татьяна Решняк, генеральный директор ОАО Главмосстрой-Недвижимость (осуществляющего в рамках компании Главстрой функции единого центра продаж жилья) привела следующие данные: В феврале в целом по рынку индекс роста составил 0,01%, причем на качественное жилье. При этом стоимость квартир бизнес-класса осталась примерно на том же уровне. Сегмент элитной недвижимости дал небольшой прирост. Квартиры эконом-класса несколько подешевели.

Перспективы роста
Большинство опрошенных ИФ-Недвижимость экспертов оптимистично оценивают перспективы развития рынка. В частности, А. Матвеев, говорит:

Следует отметить положительную динамику роста цен предложения на жилье в этом месяце на западе (+1,0%) и юго-западе (+0,4%) столицы. По остальным округам отмечено снижение цен на квартиры от -0,1% до -0,9%.

А. Андреева признает, что после ажиотажного роста совершенно естественно, что такой бурный рост, как в первой половине 2006 года, не мог продолжаться вечно, просто потому, что за ним не успевали другие сектора экономики, влияющие на ценообразование в сфере недвижимости.

Существующая на сегодняшний день ценовая стагнация в целом по всем сегментам будет продолжаться некоторое время, вероятнее всего непродолжительное. Покупатели наконец-то поймут, что цены опускаться заметно не будут, и начнут совершать сделки купли-продажи. Вот тогда рынок вторичного жилья и продолжит свое спокойное, динамичное развитие. Этому потворствует и общая экономическая ситуация в стране.

Р. Костин предполагает, что март, апрель и май как традиционные месяцы наибольшей покупательской активности и активизации рынка продемонстрируют уверенный рост цен на уровне 1-2% в месяц. По его мнению, в этом году стабильно дорожать будет все, что не было переоценено в 2006 году.

При этом она отмечает, что снижение стоимости жилья вряд ли будет, поскольку объемы строительства практически не растут, а доходы населения - наоборот, строительные материалы дорожают, растет стоимость земли в Москве и в Подмосковье, продолжается миграция населения в столицу из других регионов России и соседних государств. По ее прогнозу, наиболее вероятный сценарий развития рынка недвижимости в Москве - плавный рост, не ниже уровня инфляции, а это порядка 1% в месяц.

Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра инвестиционно-девелоперского холдинга МИЭЛЬ сказал ИФ-Недвижимость что уверен: в ближайшие месяцы стабилизация цен сохранится, однако уже к осени ситуация изменится.

Сейчас, с предстоящим вступлением России в ВТО, уже очевидной экспансией иностранных банков, прихода более дешевых денег, изменится ситуация с ипотекой - сегодняшние высокие проценты упадут до нормальных величин, - считает А. Шапиро. Он акцентирует внимание на том, что когда ипотекой сможет воспользоваться почти каждый, у людей не будет ментальной боязни кредита, нас, возможно, ожидает скачок цен на жилье.


Увеличить

Несмотря на то, что по итогам января-февраля 2007 года наблюдается стабилизация цен почти на все категории московских квартир вторичного рынка, к осени, с увеличением общей активности на рынке жилья, велика вероятность возобновления роста цен. Темпы ценового прироста будут чуть выше уровня инфляции, - рассказал аналитик. - Что же касается первичного рынка, то здесь тон будет во многом задавать дефицит строительных площадок. Столичные власти намерены ограничить объемы строительства жилья до 5 млн кв. метров в год. Так что значительного роста объемов предложения ждать не приходится. Вполне возможно, что строители могут придержать имеющееся жилье - ведь оно все равно будет реализовано. Такой подход позволит сохранить в ближайшее время цены предложения на текущем уровне с небольшими колебаниями в пределах 2-4% в месяц.
Говоря о формирующихся деловых зонах, консультанты все чаще имеют в виду не Москву-Сити, а спальные районы Москвы. Качественные офисы вне Садового и даже Третьего транспортного кольца (ТТК) находят все больше сторонников не только в лице девелоперов, которым не удалось найти участок в центре города, но и в лице арендаторов, тратящих меньше денег на их оплату и избегающих столичных пробок. Тем более что и московские власти, озаботившись решением транспортной проблемы, намерены препятствовать новому офисному строительству в центре.

Колокольников наблюдает формирование деловых зон и в непосредственной близости от ТТК, называя в числе их плюсов современную инфраструктуру, хорошую транспортную доступность и относительную близость к центру. Следуя этой логике, можно прогнозировать аналогичный процесс вокруг Четвертого транспортного кольца (ЧТК), о строительстве которого уже объявлено, размышляет эксперт. В конце 2007 г. на пересечении Алтуфьевского шоссе и проектируемого ЧТК в рамках программы Новое кольцо Москвы планируется начать строительство многофункционального центра Золотой век общей площадью 290 000 кв. м (инвестор-застройщик Фирма Cтройпрогресс), подхватывает мысль коллеги Александра Кадченко, заместитель руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium.

Константин Лосюков, директор отдела по работе с корпоративными клиентами Knight Frank, говорит, что для офисной недвижимости правило в центре быть лучше перестает быть актуальным. Находиться рядом с Кремлем, конечно, престижно, но из-за бесконечных пробок такой офис перестает быть функциональным до него проблематично добраться не только самим арендаторам, но и их клиентам. Добавьте к этому проблемы с парковкой. Компании начинают задумываться о переезде в удаленные от центра районы, усиливается тенденция разделения на представительские и бэк-офисы, утверждает он. Арендовать или приобретать офис поблизости от места жительства, похоже, становится в столице хорошим тоном, продолжает Денис Колокольников, генеральный директор Russian Research Group (RRG). Офисные площади в спальных районах начинают пользоваться все большим спросом. К примеру, на юго-западе столицы формируется новая деловая зона. Ее ядром стала штаб-квартира Газпрома на улице Наметкина. В непосредственной близости от вышеупомянутого комплекса находится бизнес-центр Газойл Плаза (общая площадь 36 400 кв. м, девелопер ГК Ташир). По сообщению пресс-службы ГК Ташир, сейчас там ведутся отделочные работы, но значительная часть площадей уже арендована. Чуть поодаль расположились Gas Field (общая площадь 16 000 кв. м, девелопер Мартекс) и Кругозор (общая площадь первой фазы 36 600 кв. м, девелопер Horus Capital). Эксперты отмечают, что это отвечает потребностям рынка. Основными компаниями арендаторами качественных офисных площадей в Москве являются российские банки и компании, занимающиеся добычей и обработкой полезных ископаемых, а также международные производственные фирмы и организации, предоставляющие деловые услуги, отмечает Ольга Батурина, руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости Jones Lang LaSalle (JLL).

Новые офисные площади интенсивно выходят на рынок. Этот процесс способствует тому, что покупатели и арендаторы начинают предъявлять все большие требования к характеристикам объектов, отмечает Колокольников. Продолжается их дифференциация, что отражается на ценах продаж и арендных ставках. В прошлом году ведущими брокерскими компаниями была принята новая классификация офисных зданий. В связи с ужесточением требований потребителей к офисному строительству большая часть существующих зданий класса А была понижена в классе до уровня В+, а здания класса В разделены на две подгруппы (В+ и В-). Как прогнозируют аналитики Knight Frank, начиная с I квартала 2007 г. существующее предложение качественных офисных площадей будет разделено на три группы в соответствии с новой классификацией, что может значительно изменить показатели объема качественного предложения и повлиять на арендные ставки.

Из-за привлекательности рынка и нехватки предложения девелоперы очень активны на рынке качественных офисов заявлено множество проектов, отмечает Батурина. По данным Colliers International, в 2007 г. будет построено и реконструировано примерно 1,5 млн кв. м высококлассных офисных площадей (из них класс А займет 40%, класс В 60%). Аналитики Colliers International ожидают, что в 2008 г. данный показатель составит 1,75 млн кв. м (из них класс А 43%, класс В 57%). По подсчетам CB Richard Ellis Noble Gibbons, в 2007 г. будет построено более 1 млн кв. м качественных офисных площадей. Консультанты ожидают, что в этом году будет побит рекорд прошлого года, когда на рынок офисной недвижимости вышло 920 000 кв. м (на 40% больше, чем в 2005 г.).

Александр Гурганов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International, называет освоение территорий по периметру столицы и выход девелоперов за МКАД одной из основных тенденций рынка офисов. Например, компания IKEA строит бизнес-парк (общая площадь 100 000 кв. м) за пределами Москвы в Химках. Еще одним подтверждением укрепляющейся децентрализации стал заявленный проект многофункционального комплекса на Киевском шоссе рядом с МКАД (инвестор London Regional Properties, общая площадь 500 000 кв. м), приводит пример Кадченко. Лосюков считает, что офисы за МКАД не будут массово востребованы арендаторами в ближайшие несколько лет. Скорее всего, такие проекты будут вводиться по фазам и, возможно, под запрос конкретных компаний. Решение о продолжении строительства будет зависеть от реализации предыдущих очередей.

По информации Colliers International, в конце 2006 г. среднегодовые ставки аренды на класс А составляли от $770 до $1200 за 1 кв. м, на класс В+ варьировались от $550 до $800 за 1 кв. м, офисы класса В- сдавались от $380 до $550 за 1 кв. м. Цены продаж 1 кв. м были следующие: $1800-3000 за офисы В-, $3500-5500 за площади категории В+, $5000-7500 за помещения класса А. За прошлый год ставки, по данным Colliers International, выросли на 15-17% для офисов класса А и на 8-12% для офисов класса В. Аналитики JLL наблюдали 20%-ный годовой прирост максимальных базовых ставок аренды (плюс 7% для класса А, плюс 12% для класса В). На 2007 г. Ирина Флорова, начальник отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons, прогнозирует как минимум 10%-ный рост стоимости аренды качественных объектов. Она объясняет это тем, что на большую часть заявленных площадей уже подписаны предварительные договоры аренды, поэтому неуспевшие арендаторы будут вынуждены мириться с более высокими арендными ставками, предлагаемыми арендодателями.

Как стало известно Ъ, на прошлой неделе впервые сделана попытка доказать в суде незаконность обязательного комплексного страхования при выдаче банками ипотечных кредитов. Ответчиком по иску заемщиков выступает один из лидеров ипотечного кредитования банк Уралсиб, однако оспаривается, по сути, общепринятая практика выдачи ипотечных кредитов. Участники рынка уверены, что отказ от страхования приведет к росту ставок по кредитам и теоретически может сорвать нацпрограмму по доступному жилью.

Хотя в 2006 г. значительный объем новых офисных площадей (300 000 кв. м) пришелся на Центральный деловой район, говорит Ирина Флорова, возможно, что это случилось в последний раз. Этот прогноз основывается не только на ограниченном количестве свободных площадок под строительство, но и на заявлении московских властей о том, что отныне в ЦАО преимущественно будут возводиться гостиницы и апартаменты. Как рассказал префект ЦАО Сергей Байдаков, в ближайшее время будет принят градостроительный план развития округа на 2007-2011 гг., который ограничит офисное строительство в центре. Таким образом, подытоживает Флорова, на территории ЦАО будут возводиться только те офисные здания, разрешение на строительство которых было получено до принятия этого решения. По ее подсчетам, их реальный объем, вводимый в эксплуатацию в 2007 г., достаточно скромен 150 000 кв. м. Среди крупнейших проектов эксперт отмечает Серебряный город (общая площадь около 59 000 кв. м, арендопригодная площадь 38 400 кв. м, девелопер Делин-Девелопмент), Лотте Плаза (арендуемая офисная площадь 20 000 кв. м, девелопер Lotte Lotte) и Легион II (общая площадь 140 000 кв. м, значительную часть займут квартиры класса de luxe, девелопер Легион-Девелопмент). Ограничение строительства офисных зданий в центральной части города даст еще один мощный толчок к дальнейшей децентрализации рынка офисной недвижимости, резюмирует Ирина Флорова.

Комплексное страхование служит обязательным условием получения ипотечного кредита почти во всех российских банках. При этом закон об ипотеке сделал обязательным только страхование заемщиком заложенного имущества от рисков утраты или повреждения. В случае, например, пожара страховая сумма пойдет на возврат кредита банку. Этот вид страхования можно попытаться оспорить только в Конституционном суде, доказав, что положения закона противоречат Конституции. Законность других видов страхования, законом об ипотеке не предусмотренных, оспорить в районном суде до сих пор никто не пытался.

Как рассказала Ъ пресс-секретарь российской общественной организации по защите прав потребителей Блокпост Лидия Игнатова, на прошлой неделе в Хамовнический районный суд Москвы был подан иск против банка Уралсиб. Блокпост оспаривает включение банком в договоры ипотечного кредитования условий об обязательном комплексном страховании (приобретаемого жилья, жизни и здоровья заемщика, а также риска утраты права собственности страхование титула). В случае с Уралсибом размер страховки достигает 1% от суммы кредита. Таким образом, делается попытка оспорить общепринятую практику выдачи ипотечных кредитов. Дополнительным аргументом истца в деле против Уралсиба служит то, что банк обязывает заемщиков прибегать к услугам единственного страховщика аффилированной с ним страховой компании, входящей в группу Уралсиб, от которой банк получает комиссионное вознаграждение как страховой агент.

В самом банке Уралсиб не считают незаконным требование комплексного страхования, ссылаясь на принцип свободы договора. Это стандартная практика не только в России, но и в мире, пояснил Ъ исполнительный директор по розничному бизнесу ФК 'Уралсиб' Василий Палаткин. Мы выдаем ипотечные кредиты на срок до 30 лет и должны страховать свои риски. А уровень риска, по его словам, сильно зависит от того, с какой страховой компанией работает банк. Сейчас мы реализуем кампанию по аккредитации при банке ряда других страховщиков с разветвленными филиальными сетями, добавил он.
Не желают отказываться от взаимовыгодного сотрудничества и другие банкиры, и сами страховщики. Страховым компаниям, по их собственным оценкам, заемщики физические лица принесли в прошлом году около $50 млн сборов из общего количества премий в $23 млрд. Замгендиректора страхового дома ВСК Елена Веневцева сомневается, что отказ от страхования снизит затраты заемщика. Банкиры же уверены, что ставки по ипотеке возрастут, а требования к заемщикам ужесточатся. Лишившись возможности минимизировать риски за счет страхования, банки могут заложить увеличившиеся кредитные риски в процентные ставки или другие дополнительные платежи по кредитам, говорит руководитель департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, прогнозируя увеличение ставок по ипотеке на 1%, а возможно, и более. При этом наиболее критичным банкиры считают вынужденный отказ от страхования жизни и здоровья заемщика. 90% страховых случаев в сфере ипотеки это потеря заемщиком жизни или здоровья, соглашается замдиректора финансового департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин. По его мнению, отказ от дополнительных страховок способен вызвать рост ставок минимум на 1-1,5%, что вкупе со снижением темпов прироста кредитных портфелей из-за ужесточения условия кредитования делает невозможным достижение ориентиров, заданных в рамках национальной программы Доступное жилье.
Федеральная антимонопольная служба заинтересовалась тем, как застройщики получают земельные площадки в Москве. Вчера управление ФАС по Московскому региону объявило незаконным предоставление компании Дон-строй 0,6 га земли рядом со Смоленской набережной. Сейчас в Москве рассматриваются еще около 40 дел о нарушениях земельного законодательства, сообщили в ведомстве. Впрочем, реальных механизмов борьбы с недобросовестными чиновниками в ФАС пока не придумали.

Блокпост ранее подал иски о законности взимания дополнительных банковских комиссий при кредитовании к банку Русский стандарт, Росбанку и Росевробанку, которые сейчас рассматриваются (см. Ъ от 5 марта). Иск по небанковским дополнительным платежам предъявлен впервые. В своем исковом заявлении Блокпост ссылается на закон О защите прав потребителей, запрещающий навязывать дополнительные услуги. А независимые юристы апеллируют к 428-й статье Гражданского кодекса о договоре присоединения. Договор об ипотеке является договором присоединения: банк предлагает договор по своему стандарту, а заемщик не может изменить какое-либо условие, говорит управляющий партнер адвокатского бюро 'Форум' Кирилл Нам. В такой ситуации банки часто включают в договоры дополнительные условия, напрямую с ипотекой не связанные и обременительные для заемщика. Защитить заемщика, являющегося слабой стороной по договору об ипотеке, призвана статья 428 Гражданского кодекса. Она позволяет через суд исключить из договора обременительные условия. При этом, по мнению партнера компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Максима Кулькова, вероятность проигрыша банка существенно повышает его аффилированность со страховщиком. Это позволяет заемщикам обратиться с претензиями в Федеральную антимонопольную службу и возбудить дело о нарушении антимонопольного законодательства, полагает он.

Замглавы управления ФАС по Москве и Московской области Александр Мухин рассказал Ъ, что на момент подписания инвестконтракта уже действовали поправки в Земельный кодекс (они вступили в силу 1 октября 2005 года), обязывающие региональные администрации предоставлять земельные участки под строительство жилья исключительно на аукционах. В данном случае конкурс не проводился, поэтому распоряжение о предоставлении участка незаконно, заявил он. Теперь, по его словам, правительство Москвы в течение трех месяцев должно отменить распоряжение о предоставлении земли. В противном случае на чиновников будет наложен штраф в размере 0,5 млн руб.

Почти год понадобился управлению ФАС по Москве и Московской области, чтобы проверить распоряжение правительства Москвы от 30 декабря 2005 года #2738 О сносе ветхого здания по адресу: 1-й Николощеповский пер., д. 20/4, проектировании и строительстве многофункционального комплекса по адресу: 1-й Смоленский пер., вл. 19-21 и гаража по адресу: 1-й Николощеповский пер., д. 20/ Согласно документу, дочерняя структура Дон-строя СК Дон-строй должна была снести пятиэтажку в Николощеповском переулке, а на ее месте построить жилой комплекс общей площадью надземной части 11,4 тыс. кв. м. По условиям контракта с городом, компания должна была также построить тяговую подстанцию ГУП Московский метрополитен в 1-м Смоленском переулке площадью около 2,1 тыс. кв. м и металлические гаражи в Проточном переулке. Все 100% построенных площадей должны были отойти инвестору.

В УФАС признают, что у них нет реальных механизмов влияния на правительство Москвы для изменения его решения. Александр Мухин обещает, что, если чиновники не поменяют решения, то служба обратится в суд.

В пресс-службе строительного комплекса Москвы заявили, что пока не знают о вынесенном ФАС решении и к компании Дон-строй претензий не имеют. В пресс-службе Дон-строя подчеркнули, что УФАС по Москве и Московской области выдает лишь предписания о прекращении нарушения антимонопольного законодательства РФ, но не устанавливает виды, методы и меры того, как предписание должно быть исполнено правительством Москвы. Речь не идет об изъятии земельных участков у 'СК Дон-строй', равно как об отмене распоряжения правительства Москвы, так как это находится вне рамок полномочий службы, уверены в пресс-службе.

'Дон-строй' получил объект на крайне выгодных для себя условиях, отмечает первый заместитель гендиректора М.О.Р.Е.-Плаза Михаил Михайлов. По оценке участников рынка, с учетом затрат на снос здания и строительство подстанции затраты инвестора не превысят $3 тыс. на кв. м, а продавать жилье в этом районе можно минимум по $10 тыс. за кв. м. Сколько Дон-строй уже успел вложить в этот проект, в компании не комментируют. Другие девелоперы сомневаются, что правительство Москвы станет лоббировать интересы компании в борьбе с федеральными ведомствами. В последнее время отношения города и девелопера сильно испортились, утверждают сразу несколько участников рынка. Например, в октябре прошлого года замгендиректора Дон-строя Тимур Баткин признавался Ъ, что компания полгода не могла получить разрешение на строительство четырех элитных жилых комплексов общей стоимостью $600-800 млн (в том числе и для дома в Николощеповском переулке, который не понравился ФАС). В Дон-строе и строительном комплексе Москвы свои отношения не комментируют.

Гендиректор адвокатского бюро Князев и партнеры Андрей Князев считает, что московское правительство легко справится с этой проблемой. Город может просто объявить конкурс, который 'Дон-строй' выиграет, предполагает юрист. Тем не менее, антимонопольное ведомство обещает уделять земельному рынку больше внимания, чем раньше. Всего по Москве сейчас рассматривается около 40 дел о нарушениях Земельного законодательства, уточнил господин Мухин.



Главная --> Публикации