Главная --> Публикации --> Крымский вояж “системы” Три проекта ленинградки Жить на сдачу выгоднее Ритейлерам требуется все больше торговых площадей Риск благородное дело?

Причину относительного спокойствия загородного рынка опрошенные агентством Интерфакс-Недвижимость эксперты видят в дисбалансе спроса и предложения, наблюдающегося в эконом-, бизнес- и элит-классах загородки. По их данным, от 70 до 80% предложения коттеджей в Московской области приходится на дома стоимостью $700 тыс. - $1,5 млн (бизнес) и $1,5 - $5 млн (элита). Между тем, в приобретении такого жилья менее 30% потенциальных покупателей заинтересованы. Остальной спрос приходится на коттеджи, цена которых не превышает $400 - $500 тыс.

Рынок загородной недвижимости московского региона в прошлом году в целом вел себя намного спокойнее, чем рынок жилья и Москвы и области. Если жилая недвижимость в многоэтажках Москвы и области в 2006 году практически во всех сегментах подорожала более чем на 100%, то цены на подмосковные коттеджи и таунхаусы выросли за год, по данным разных экспертов, на 30 - 45%.

Каково будет в 2007 году соотношение спроса и предложения на рынке загородной недвижимости?

О том, может ли быть решена проблема нехватки демократической загородной недвижимости за счет самостоятельного строительства и насколько велика вероятность, что на загородном рынке начнется запоздалая реакция на прошлогодний резкий рост цен на столичное жилье, корреспондент ИФ-Недвижимость решил поинтересоваться у представителей ведущих компаний, работающих на этом рынке.

В настоящий момент соотношение спроса и предложения на рынке загородной недвижимости сильно зависит от рассматриваемого сегмента. В элитной недвижимости наблюдается превалирование предложения над спросом, поэтому на первый план для покупателя вышло качество предлагаемых проектов.

Директор по маркетингу корпорации ИНКОМ-Недвижимость Лидия Гречина

Руководитель отдела экспертизы проектов управления загородной недвижимости холдинга МИЭЛЬ-Недвижимость Дмитрий Цветков

В эконом-классе наблюдается катастрофическая нехватка качественного предложения - поселков этого уровня в Подмосковье порядка тридцати, и их количество явно недостаточно для удовлетворения потребительского спроса на недорогие объекты недвижимости. На коттеджи эконом- и бизнес-класса приходится больше половины реального спроса, однако достойного предложения в этих сегментах сейчас практически нет. Похожая ситуация складывается и для таунхаусов: при явной нехватке предложения этот формат очень востребован в качестве альтернативы дорогим московским квартирам. Так что я не исключаю возможность, что в ближайшее время интерес к этим сегментам могут проявить крупные компании.

Руководитель загородного отдела компании IntermarkSavills Нина Резниченко

Соотношение спроса и предложения на рынке загородной недвижимости в 2007 году, вероятно, не изменится. На сегодняшний день, основной спрос приходится на дома в ценовом диапазоне от $200 - 500 тыс., а предложение в данном ценовом сегменте невелико, поскольку основной объем предложения сосредоточен в сегменте от $700 тыс. и выше.

В начале этого года уже предлагалось к продаже около 2,7 тыс. домов и участков с подрядами категорий премиум и бизнес. При этом существующее предложение в сегменте коттеджей премиум-класса практически соответствует прошлогоднему спросу, а в сегменте поселков бизнес-класса на 70% превышает прошлогодний годовой спрос. Территориальная структура предложения наглядно демонстрирует острый дефицит коттеджей в поселках на Рублево-Успенском шоссе. Потенциальный объем годового спроса по данному направлению в 2,5 раза больше предложения.

В сегментах жилья бизнес- и премиум-класса предложение превышает спрос . В 2006 году были сданы госкомиссии более 45 организованных коттеджных поселков бизнес- и премиум-категорий (класса А). В 2007 году ожидается завершение строительства еще 35 - 40 поселков. Таким образом, общее предложение домовладений в строящихся поселках бизнес- и премиум-класса в прошлом году составило порядка 4,5 тыс. объектов (включая непроданные объекты 2005 года) или примерно 2,1 млн. кв.метров общей площади.

Помимо Рублевки, недостаточное предложение в настоящий момент также ощущается по всей десятикилометровой зоне удаленности от МКАД, где выход новых проектов весьма незначителен. На начало 2007 года для данной территории неудовлетворенный спрос составляет порядка 30%.

По остальным направлениям имеет место либо относительная сбалансированность предложения и спроса (например, на Минском и Калужском шоссе), либо избыточное предложение, поглощение которого займет более года (Новорижское, Калужское, Киевское и Дмитровское шоссе).

Президент компании ХИРШ Феликс Альберт

В более удаленных от Москвы районах, сложилась обратная ситуация - текущее предложение в 1,5 - 2,5 раза превосходит потенциальный годовой спрос, причем по мере удаления от МКАД указанная диспропорция увеличивается. В бюджетном сегменте коттеджных поселков тоже наблюдается дисбаланс спроса и предложения. Но по сути, этот дисбаланс противоположен ситуации в высоких сегментах загородной недвижимости. Доля предложения в сегменте умеренных бюджетов (до $1,5 млн), на который приходится свыше половины спроса, едва превышает 26%.

Вот такого эконом-класса, со стоимостью готового объекта до $500 тыс., остро не хватает. А элитный сегмент более насыщен предложением.

На загородном рынке сейчас выраженная нехватка эконом-класса. Под этим термином я понимаю не просто дешевые объекты, а такие, которые обеспечивали бы возможность круглогодичного комфортного проживания с полным набором городских удобств. И при этом располагались бы на расстоянии, позволяющем ежедневно ездить на работу в Москву - то есть до 50 км от МКАД.

Рынок загородной недвижимости московского региона традиционно развивался как рынок дорогого жилья, и бoльшая часть застройщиков продолжает конкурировать в верхнем ценовом сегменте. Доля предложения объектов загородной недвижимости стоимостью более $800 тыс. в поселках класса бизнес и премиум составляет 15% от общего объема предложения, при этом спрос на такие объекты со стороны потенциальных покупателей составляет около 2%.

Заместитель генерального директора по экономике инвестиционно-девелоперской группы ОПИН (ОАО ОПИН) Алексей Костин

Что касается эконом-класса, то в настоящее время на первичном рынке загородной недвижимости отмечается недостаток предложения жилых домов стоимостью до $400 тыс., так как приобрести такой загородный дом желают более половины потенциальных покупателей. При этом доля объектов эконом-класса не превышает одной пятой в общем объеме предложения.

Поскольку доходность девелоперских проектов в элитных сегментах весьма высока, можно предположить дальнейшее развитие данного сектора, при одновременном относительном снижении доли дорогих проектов в общем объеме предложения коттеджных поселков.

Сегодняшнее предложение по загородной недвижимости состоит из 70% недвижимости бизнес- и элит-класса и 30% эконом-класса. Спрос же образуется 70-ю процентами недвижимости эконом-класса. 30% делят между собой элит- и бизнес-недвижимость. Это зеркальное несоответствие спроса и предложения привело к тому, что большинство поселков премиум-класса либо остаются нереализованными, либо продаются годами, а предложение по жилью эконом-класса вообще исчезло из ближайшего Подмосковья.

Начальник отдела маркетингового анализа департамента маркетингового анализа управляющей компании МАСШТАБ Игорь Лебедев

Если рассматривать предложения в диапазоне от $500 тыс. до $1,2 млн, то здесь спрос на коттеджи не удовлетворен всего лишь на 20%. Среди таунхаусов - на 50%. Наибольший дефицит наблюдается при покупке участка без подряда. Здесь спрос опережает предложение в два раза.

К эконом-сегменту на сегодняшний день можно отнести только дачные поселки, которые находятся в радиусе 20 км от МКАД, и таунхаусы, которых еще пока очень мало. Так что о насыщении рынка в ближайшие два-три года говорить пока рано. На сегодняшний день спрос на рынке загородной недвижимости в 20 километровой зоне от МКАД и в ценовом диапазоне до $500 тыс. неудовлетворен на 70-80%.

Коммерческий директор инвестиционно-строительной компании Авгур Эстейт Виктор Козлов

В сегменте от $1,2 млн наблюдается недостаток действительно качественных предложений. Спрос не удовлетворен на 20%. Насыщение рынка, а также большое количество нереализованных неликвидных проектов, имеющихся на сегодняшний день, постепенно приводит к тому, что девелопер вынужден будет искать неординарные подходы для привлечения покупателя.

Рынок же элитной загородной недвижимости в настоящее время насыщен. Выбор покупателя элитного коттеджа определяется не столько качественными характеристиками будущего дома, а идейной концепцией организации жизни в поселке. Основополагающая идея проекта должна совпадать с личными воззрениями покупателя на жизнь, и в будущем стать часть его lifestyle.

В этом году сохранится опережающий спрос на коттеджи в поселках эконом-класса. Число покупателей, готовых приобрести коттедж стоимостью до $200 тыс. значительно превышает число предложений на этом рынке. Связано это с тем, что серьезные игроки загородного строительства предпочитают инвестировать средства в проекты, имеющие более высокий уровень, оставляя свободную нишу для начинающих компаний девелоперов, которых на рынке немного.

В 2007 году превалирование спроса над предложением останется, однако изменится структура спроса. В связи с истощением предложений на земельном рынке на популярных направлениях и рядом с Москвой география строительства постепенно будет изменяться в сторону менее популярных трасс.

Начальник департамента по связям с общественностью ОАО Система-Галс Рания Ефимова

В связи с трудностями, связанными с оформлением земли, вы посоветуете потенциальным покупателям заняться самостоятельным строительством своего дома или купить дом в загородном поселке?

C другой стороны, сегменты бизнес- и премиум-классов уже близки к насыщению, и конкуренция в них достаточно высока. Сегмент коттеджей эконом-класса становится самым востребованным на рынке загородной недвижимости - здесь, напротив, наблюдается сильный дисбаланс в сторону спроса. Таким образом, произойдет смещение предложения на рынке загородной недвижимости в сторону коттеджных поселков эконом-класса.

Конечно же, покупка дома в коттеджном поселке будет удобней и безопасней, в том числе благодаря наличию инфраструктуры и охраны. Самостоятельная покупка влечет за собой значительные временные и финансовые затраты, а также перспективу получения дополнительных хлопот, связанных с подведением и подключением коммуникаций.
Управляющий партнер компании Soho Realty Максим Сухарьков

Руководитель отдела загородной недвижимости корпорации БЕСТ-Недвижимость Сергей Ганусов

Но земля без подряда по-прежнему является наиболее востребованным продуктом, так как на рынке осталось мало земельных участков. Поэтому сегодня цена на землю растет уверенными темпами, а еще большую динамику роста можно прогнозировать в дальнейшем.

Все зависит от времени и возможностей покупателя. Если покупатель готов тратить серьезные временные, эмоциональные, финансовые ресурсы на самостоятельное строительство дома - то, возможно, он получит более интересный результат. Если времени нет - проще выбрать готовый дом в поселке.

Исключительно поселок. Весь рынок признает риски покупки участка без строительного подряда. Годами пустующие участки и дома-уроды по соседству убивают ликвидность загородного дома наповал.

Девелопер, выводя сегодня вкусные кусочки, уже не готов продавать их тут же, а предпочитает получить максимально возможные дивиденды со своего актива. Для этого он сам застраивает участок, предлагая на рынок готовый продукт в виде построенного коттеджного поселка. Но так как собственниками земельных наделов часто выступают непрофильные игроки, не имеющие ни девелоперского, ни риэлторского опыта, качество концепций поселков оставляет желать лучшего.
Директор департамента загородной недвижимости компании Kirsanova Realty Анатолий Балашов

Безусловно, из-за административных барьеров существуют технические сложности с оформлением земли в собственность для физических лиц, однако постепенно количество проблемных моментов сокращается.

Вице-президент группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов

Основная трудность сегодня - это подключение к коммуникациям. Кроме того, это одна из самых затратных частей бюджета при строительстве загородного дома. В случае с поселком подобные проблемы решаются централизованно девелопером.

Например, сегодня уже можно строить дом на землях сельскохозяйственного назначения, если рядом с местом новой застройки находится коттеджный поселок. После того, как дом уже будет построен, можно согласовать строительство и ввести данный участок на территорию действующего поселка, переведя его в другую категорию. Это занимает в среднем от шести до восьми месяцев.

Потенциальный клиент, делая выбор в пользу собственного строительства или приобретения готового продукта в организованном коттеджном поселке, самостоятельно оценивает свои возможности и риски, связанные с приобретением недвижимости. Приобретая земельный участок без подряда, покупатель, как правило, руководствуется следующими соображениями: это либо инвестиционный актив, который приобретается с целью последующей перепродажи, либо клиент хочет построить дом своей мечты по уникальному архитектурному проекту, либо финансовые возможности покупателя позволяют строить дом в течение длительного времени. Как показывает практика, в неорганизованных коттеджных поселках наряду с построенными домами самых различных архитектурных форм постоянно ведется какое-либо строительство или остаются полностью незастроенные земельные участки, что бесконечно затягивает срок сдачи поселка и доставляет его жителям определенный дискомфорт.

Заместитель генерального директора по экономике инвестиционно-девелоперской группы ОПИН (ОАО ОПИН) Алексей Костин

Пресс-секретарь компании КомСтрин Алина Андреева

Приобретая же коттедж у солидного девелопера, который имеет опыт строительства подобных объектов и дорожит своей репутацией, клиент получает комплекс услуг, начиная от правильно оформленных документов на дом и земельный участок и заканчивая готовым и зарегистрированным объектом недвижимости, который, как правило, обслуживается специальной управляющей компанией, занимающейся предоставлением коммунальных услуг.

При покупке земельного участка покупателю прежде всего необходимо знать, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Проще и быстрее по времени купить дом в строящемся или в уже готовом загородном поселке. При оформлении земельного участка с целью строительства дома для покупателя существует много рисков, которые покупатель может не учесть по неопытности или незнанию. Замечу, что для строительства дома категория земли должна быть отведена под индивидуальное жилое строительство (ИЖС). Назначение же для земли сельхозназначения может быть только для ведения фермерского или личного подсобного хозяйства. При этом для строительства и постоянного проживания на землях сельхозназначения покупателю нужно становиться ПБОЮЛ (предпринимателем без образования юридического лица) - фермером с соответствующим сертификатом.

Самостоятельное строительство дома - намного более экономичный вариант приобретения загородной недвижимости, чем покупка коттеджа в строящемся поселке. Однако покупка дома в поселке отнимает гораздо меньше времени и нервов.

Начальник отдела маркетингового анализа департамента маркетингового анализа управляющей компании МАСШТАБ Игорь Лебедев

Каков Ваш прогноз по динамике цен на недвижимость и землю на загородном рынке?

70% потребителей - это люди, рассчитывающие на приобретение недвижимости эконом-класса. А покупка участка земли без подряда и самостоятельное возведение дома - хороший вариант сэкономить. К примеру, в расположенном на Калужском шоссе поселке Антоновка минимальная стоимость сотки земли составляет $25 тыс., а в соседней деревне Земенке та же сотка стоит максимум $7-10 тыс. Но не стоит забывать, что эта разница цен объясняется отсутствием равноценного окружения и охраны, плохими дорогами и невысокой ликвидностью такой недвижимости.

Мы считаем, что цены продолжат свой рост, хотя и не такими темпами, как в ушедшем году. Средний прирост по итогам года составит, по нашим оценкам, 17 - 20%. В зависимости от потребительских качеств объекта, прирост будет колебаться в пределах от 1 до 35%.

Руководитель отдела экспертизы проектов управления загородной недвижимости холдинга МИЭЛЬ-Недвижимость Дмитрий Цветков

Последние годы наблюдается всплеск цен к весне, когда пробуждается массовый покупатель. В это время чаще всего приобретаются земельные участки и дачи, то есть дома для загородного сезонного проживания. На неликвидные предложения цены тоже растут, но гораздо медленнее. А что касается дорогих предложений в несколько миллионов долларов, здесь как раз не бывает резких всплесков цен. Они относительно стабильны, хотя, безусловно, также растут, так как дорожает сама земля в элитных местах.

Директор департамента загородной недвижимости агентства недвижимости Century 21 Серебряный век Виктория Шлыкова

По самым популярным направлениям - северо-запад, запад, юго-запад - дома в хороших качественных поселках бизнес и элитного класса продаются, в среднем, по цене $5000 за кв. метр. Но при покупке загородного объекта не так важна стоимость квадратного метра, как общая стоимость предложения. Цена квадратного метра может включать в себя стоимость 20 соток земли, а может вовсе не включать стоимость земли, которая в отдельных случаях предлагается по $50 тыс. за сотку.

Руководитель загородного отдела компании IntermarkSavills Нина Резниченко

Заместитель генерального директора по экономике инвестиционно-девелоперской группы ОПИН (ОАО ОПИН) Алексей Костин

Думаю, в 2007 году в элитном сегменте будет преодолен психологический барьер в $5 млн за дом с участком. Есть много желающих приобрести недвижимость за $4 млн, но то, что они хотят купить за эту сумму, стоит уже $6-7 млн. А покупателей с такими бюджетами всего около 5-7% на рынке самого дорогого жилья.

На основе динамики развития рынка загородной недвижимости предшествующих лет мы можем предположить, что рост цен на загородную недвижимость Подмосковья в ближайшие два-три года будет сохраняться на уровне 15 - 20% в год.

Рынок загородной недвижимости уже пережил период ускоренного развития и близок к стабилизации, хотя некоторые сегменты, такие, как усадьбы и коттеджные поселки эконом-класса, будут развиваться опережающими темпами. Однако доля этих сегментов в общем объеме загородного строительства в настоящее время невелика, поэтому их влияние на общую тенденцию стабилизации рынка будет не существенно.

Во-первых, продолжится этап подготовки земли к коммерческому обороту. Наиболее заинтересованными ускорителями этого процесса будут крупные земельные девелоперы, создающие земельные фонды и аккумулирующие большие земельные массивы. А это приведет к быстрой монополизации земельного рынка и исчерпанию наиболее удачно расположенных участков.

Иные перспективы ожидают рынок земли. Это молодой рынок, развитие которого было значительно затруднено из-за сложностей, связанных с регулированием земельных отношений. Хотя рынок ближних (до 20 км) земель уже практически сформировался, в целом рынок земли Московской области до конца не оформился. В ближайшее время на нем будут отмечаться две основные тенденции.

В целом рынок земельных участков будет значительно более динамичным, чем рынок загородной недвижимости, и в ближайшие три года цены на землю будут расти быстро и неравномерно.
Сложившееся мнение, что любая компания c хорошим финансовым ресурсом обязательно добьется успеха и заработает много денег, в очередной раз оказалось опровергнутым. Шведский строительный холдинг Skanska, проработав в России 13 лет, сворачивает бизнес.

Во-вторых, активно будет изменяться товарная структура рынка, оказывая влияние на структуру цен. Цены на полностью юридически подготовленные к продаже участки будут значительно выше аналогичных, но не оформленных, примерно на 70%. Цены на оформленные участки с коммуникациями в два и более раза будут превышать цены на неоформленные участки без коммуникаций.

Объекты, с которыми работала Skanska, были далеко не последними центры IKEA, бизнес-комплекс на Новинском бульваре, склад Кулон-Балтия, торгово-технический центр Рольф-Мерседес и еще несколько десятков.

Skanska привыкла везде быть № Она одна из первых иностранных строительных компаний, пришедших работать в Россию в такое время, когда говорить о наличии в стране цивилизованного рынка недвижимости могли только закоренелые оптимисты. Skanska первая иностранная компания, ставшая совладельцем крупной строительной российской фирмы: в 2001 г. она поглотила московскую Olson, а спустя год купила 80% девелопера Петербургстрой, который специализировался на строительстве жилья.

Но после прошлогодней заметки Ведомостей про уход концерна Skanska моментально выпустила опровержение, заявив, что о сворачивании бизнеса речи не идет. Такую же позицию компания заняла во время продажи московского подразделения, которое занималось коммерческой недвижимостью. Тогда это объяснялось желанием сконцентрироваться на жилье.

Слухи о проблемах Skanska в России появились еще в 2005 г. Спустя год о том, что шведы уходят, говорил весь рынок.

А вообще, говорит Гимбе, это решение принято еще в 2003 г. в рамках стратегии по уходу с неперспективных рынков. К последним в Skanska отнесли помимо России еще несколько стран, например Китай. Странно. По данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, именно Россия, Китай и США удерживают первенство по доходности инвестиций в недвижимость.

В начале 2007 г. Skanska объявила о своем уходе. У компании очень высокие стандарты безопасности труда и этики. В России немногие клиенты готовы платить за соблюдение этих стандартов. А еще мы против коррупции, называет одну из причин демарша пресс-секретарь холдинга Петер Гимбе. Утверждение, что компания против коррупции, весьма смело, ведь Skanska проработала в России 13 лет.

Один из бывших сотрудников компании видит причину ухода Skanska в следующем: шведы просто протормозили, что в быстро меняющихся российских условиях смерти подобно. Вместо того чтобы скупать свободные площадки, благо было из чего выбирать, Skanska тратила деньги на увеличение штата сотрудников и их обучение. Выделяла слишком большие средства на инженерные сети и инфраструктуру.

Если Skanska уже давно решила уйти из России, непонятно, зачем все это время нужно было это отрицать, запутывая не только журналистов, но и собственных партнеров. Нас почему-то в известность об этом [давнем] решении не поставили, говорит бывший первый заместитель генерального директора Петербургстрой- Skanska Валерий Гутовский.

Российский рынок находится на подъеме. Ведущие девелоперы, застройщики, инвестфонды, банки активно инвестируют в недвижимость. За проекты в России многие компании готовы платить своими акциями. В такой ситуации уход из страны ведущего игрока мирового рынка, который обладает огромными финансовыми ресурсами, непонятен многим экспертам.

Кроме того, Skanska подвела так хорошо знакомая любому россиянину бюрократия. Крупная компания с громоздкой иерархией просто физически не могла принимать быстрые решения. В итоге, когда на питерском рынке жилья в 2005 г. наступил кризис, Skanska действительно понесла серьезные убытки. По данным сотрудников компании, шведы не могли реализовать до 50% квартир. Неприятно, хотя и не смертельно для концерна, совокупный годовой доход которого превышает $13 млрд.

Если раньше похвастаться качественными офисами могла только Москва, то теперь к российской столице подтягиваются и другие регионы. В первую очередь это касается Санкт-Петербурга. В связи с перерегистрацией крупных компаний в Северной Пальмире и поступательным развитием петербургского рынка все острее ощущается недостаток офисных площадей, подходящих для фирм мирового уровня. Поэтому неудивительно, что в Петербурге активно заработали известные столичные консультанты. Оказалось, что для начала настоящей экспансии достаточно разработать собственную классификацию.

Skanska далеко не первая крупная строительная компания, которая не смогла добиться здесь успеха. К примеру, не менее мощный американский инвестиционный фонд Prologis, активы которого оцениваются более чем в $26 млрд, в 2005 г. тоже покинул Россию. Тогда эксперты объясняли, что американцев не устроило, как оформляются земельные участки. Впрочем, соблазн был настолько велик, что Prologis решила вернуться, купив за $1 млрд весь европейский логистический бизнес британского девелопера Parkridge Holdings. Возможно, так же в будущем поступит и Skanska. Но вряд ли. Видимо, для каждого шведа в России имеется какая-то своя, понятная только ему Полтава.

Освоившись на новом рынке, эти компании сделали серьезную заявку на доминирование в регионе. Три консультанта объявили о создании Санкт-Петербургского форума исследователей рынка недвижимости (Saint-Petersburg Research Forum), который разработает новую классификацию офисного рынка Северной столицы. Принципы новой классификации будут основаны на недавно представленной разработке Moscow Research Forum, объединяющего крупнейших консультантов московского рынка. В уже существующую московскую классификацию будут внесены некоторые изменения, которые будут касаться в первую очередь качества реконструируемых объектов или расположения офисов.

Три крупные московские консалтинговые компании Knight Frank, Colliers International и Jones Lang LaSalle каждая в свое время создали собственные представительства в Петербурге и заключили в этом городе несколько крупных сделок. Настоящим оазисом город на Неве стал в первую очередь для первой компании. В 2004-2005 гг. Knight Frank выступила в роли консультанта по проектам УК Морской фасад, а также разработала концепцию комплексного развития территорий Балтийского завода и судостроительного завода Северная верфь. Более того, эта компания проводила независимую экспертную оценку трех конкурсных проектов застройки Новой Голландии. После этого Knight Frank стала официальным консультантом по недвижимости ООО Газпром нефть Инвест, реализующего проект Газпром-Сити. В свою очередь, Colliers International выступает консультантом нескольких десятков офисных проектов в Санкт-Петербурге, а в области ритейла прославилась тем, что привела в Северную столицу несколько известных московских сетей ритейлеров, например Азбуку вкуса. Другой крупный игрок Jones Lang LaSalle уже успела выполнить маркетинговое исследование офисного рынка Петербурга для администрации города.

То, что московские консультанты начали разработку собственной классификации для петербургского рынка, событие, несомненно, знаковое. Во-первых, это означает, что столичные игроки окончательно освоились в новом для себя сегменте. Ранее в Северной Пальмире работали московские девелоперы и инвесторы, теперь пришло время консультантов. Во-вторых, внедрение новых критериев автоматически означает, что прежняя классификация будет признана устаревшей. В настоящий момент в Петербурге действует классификация, разработанная специалистами компании Бекар для Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости. Поэтому вполне объяснимо, почему в последней компании заявление москвичей восприняли как открытый вызов и упрекнули известных консультантов в том, что для выработки новой методы стоило бы пригласить ведущих игроков рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Старейшие игроки питерского рынка не отрицают, что новая классификация городу необходима, но категорически отказываются слепо перенимать столичные наработки.

Внедрение новой офисной классификации всегда приводит к некоторому переделу рынка и переоценке арендных ставок. Когда в 2003 г. Moscow Research Forum разбил московские офисы на классы A, B и C, владельцы зданий, отнесенных к последним двум типам, оказались недовольны. С одной стороны, к первой категории однозначно относились только здания, расположенные внутри Садового кольца. С другой даже если здание находится напротив Кремля, но не оборудовано бесшумными лифтами международных марок, оно понижалось в классе. Разумеется, и повышение, и понижение классности здания напрямую отражается на маркетинговой политике консультантов-брокеров и уровне арендных ставок. Поэтому не случайно именно консалтинговые компании, объединившие свои базы данных, занялись выработкой единых стандартов. К концу 2006 г. рынок офисной недвижимости сильно поменялся, и большая четверка представила очередную классификацию. На этот раз были повышены требования к инженерным системам и почти полностью пропали критерии местоположения, столь актуальные для рынков на начальной стадии развития. Теперь к классу А можно отнести здание, расположенное возле любой станции метро и лишенное вида на свалку. Однако из-за высоких требований к инженерии многие объекты оказались понижены в классе. По оценкам экспертов, такое понижение может привести к моментальному снижению арендных ставок на $150 за 1 кв. м. Учитывая то, что к тому или иному классу офисное здание приписывают те же консультанты, понижение в классе сродни вердикту.

В числе первых кинотеатров нового поколения с системой Dolby Digital, выпукло-вогнутыми гигантскими экранами и эксклюзивным интерьером были в Москве Kodak Киномир на Тверской, Пять звезд на Павелецкой, Ролан на Чистых прудах, Киноцентр на Краснопресненской, МДМ-Кино на Фрунзенской Наряду с ними с начала 2000-х гг. сетевые операторы киноиндустрии, такие как Формула кино или Каро Фильм, реконструировали ряд районных зданий кинотеатров. Эти здания простояли в запустении во время кинозастоя 1990-х гг. После десятилетия забвения искусство живых картинок стало возрождаться в России. С началом 2000-х гг. в одной только Москве кинодевелоперы понастроили столько зрительных залов, что в 2004 г. этому сектору рынка недвижимости аналитики предсказали насыщение и замедление темпов строительства. Но пришел 2006 год, потом 2007-й, а гиганты индустрии все объявляют о новых проектах строительства и реконструкции зданий, об их аренде и покупке. Отдельно стоящих кинотеатров становится больше. Сетевые бренды, которые с самого начала заняли отдельные здания целиком под кинотеатры, продолжают действовать в том же стиле, открываются в очередном районе независимо от торговых или многофункциональных центров. Как Пять звезд, открывшая после кинотеатра на Павелецкой здание в Бирюлеве.

Одно дело прийти в новый регион, а совсем другое устанавливать в нем свои правила.
Недвижимость для кинотеатров пользуется большим спросом со стороны сетевых операторов. Столичные сети приобретают новые площадки для девелопмента или здания своих конкурентов вместе со всем кинооборудованием. Вслед за московскими сетями в столицу подтягиваются операторы из других городов и даже стран, готовые вкладывать инвестиции. Они приобретают не по одной, а по пять и более площадок. Кинотеатры развиваются далеко не только как мультиплексы в составе торговых центров. Им по-прежнему нужны отдельные здания, где они чувствуют себя самодостаточным бизнесом.

Другой известный оператор Каро Фильм в последние годы занялся покупками современных зданий кинотеатров в Москве, уже принадлежавших киносетям или непрофильным операторам. Он стал владельцем кинотеатра Мечта на Каширском шоссе, а в начале 2007 г. приобрел кинотеатр Пушкинский в центре столицы. Пушкинский холдинг Каро выкупил у мэрии Москвы. Сумма сделки составила почти $30 млн. До этого Каро Фильм арендовал в Пушкинском 2500 кв. м площадей, и передать весь кинотеатр напрямую холдингу мэрия по закону не могла. Она обязана была провести тендер, на котором стартовая цена здания составляла 767 млн руб. Каро Фильм предложил на 1 млн руб. больше.

В декабре 2006 г. американская компания Rising Star Media, управляющая сетью Киностар De Lux, объявила, что намерена открыть до 2008 г. четыре новых кинотеатра в России. Два из них появятся в Москве (два других в Санкт-Петербурге). Для развития сети Киностар de Lux Rising Star Media планирует привлечь кредит Международной финансовой корпорации (IFC). По данным IFC, общая стоимость проекта оценивается в $68 млн. Кредит размером $20 млн от IFC уже получает сеть Синема-Парк.

Стратегию того же Кронверка по экспансии в Москве можно было бы объяснить задачей внедрять повсеместно цифровой проектор. Такая услуга пока широко не распространена. Но если бы рынок кинотеатров был уже перенасыщен, компании было бы сложнее открываться даже с нововведением. И тем более вкладывать средства в реконструкцию зданий. Во всяком случае, не в таких объемах. Если учесть девелоперские планы всех других сетевых операторов, то можно понять, насколько пока далек киносегмент рынка недвижимости в Москве от насыщения. И в частности, сектор отдельно стоящих кинотеатров. Развитие сетей и открытие ими новых залов можно объяснить и тем, что на рынке недвижимости происходит так называемый передел. То есть здания прошлых лет, не всегда удачные по концепции и морально устаревающие, уступают место новым стандартам 2006-2008 гг. То же самое происходит в секторе торговых центров. В частности, именно о грядущем переделе говорили аналитики Colliers International и некоторые сетевые операторы, когда в 2004 г. предсказывали насыщение.

В феврале 2007 г. оператор Кронверк Синема из Санкт-Петербурга объявил об аренде помещений в столичном МДМ-Кино. Компания собирается реконструировать эти площади, и общий объем инвестиций в них может составить от $6 млн до $8,5 млн. Но на этом питерцы не остановятся: они подыскивают еще пять площадок в Москве. В целом на московские проекты у компании может уйти в течение года $13 млн. С 1 марта МДМ-Кино закрыт на реконструкцию, а когда откроется, то в одном из залов зрителям презентуют цифровой кинопроектор. Инвестиции в первый этап реконструкции должны составить $500 000, которые в основном пойдут на закупку техники. Например, цифровой кинопроектор обойдется в 150 000 евро. Компания собирается увеличить площадь кинотеатра в здании МДМ, когда соседние помещения освободят другие арендаторы. А к концу года обещает открыть семизальный мультиплекс в Орехове-Борисове и пятизальный кинотеатр на Алтуфьевском шоссе, максимально оборудовав их цифровыми проекторами. Дальше компания пойдет в Киев. От нее не отстает Синема-Парк, собравшийся расширяться в Москве и выйти на Украину.



Главная --> Публикации