Главная --> Публикации --> Не исключено, что социальное жилье будет предоставляться по новым, более жестким нормам Крымский вояж “системы” Три проекта ленинградки Жить на сдачу выгоднее Ритейлерам требуется все больше торговых площадей

В ближайшие 5-7 лет компания планирует присоединить около 25 гипермаркетов в результате поглощения сети Карусель и открыть больше 70 новых, говорится в стратегии. Гипермаркеты будут иметь торговую площадь 5000, 7000 и 10 000 кв. м и ассортимент в 40 000-60 000 наименований. Под строительство новых магазинов, сообщает X5, уже получено больше 20 участков, еще 60 находятся в процессе оформления.

В своей стратегии X5 исходит из того, что гипермаркеты и дискаунтеры в ближайшие пять лет будут расти быстрее остальных сегментов на 39% и 33% в год соответственно. К 2011 г. оборот всех российских дискаунтеров увеличится с нынешних $15 млрд до $63 млрд, а гипермаркетов с $9 до $46 млрд. Дискаунтеров-Пятерочек у X5 уже 451, а гипермаркетов до сих пор всего 12 под брендом Перекресток. Теперь X5 обещает активно заняться развитием этого привлекательного формата.

Уже существующие гипермаркеты Перекресток переназывать не станут и отдельные гипермаркеты под этой маркой будут открываться и дальше. А вот сеть Карусель, если X5 исполнит опцион на ее покупку у основателей Пятерочки, получит бренд Frank. Реализовать опцион компания может с 1 января до 1 июля 2008 г. Окончательное решение, покупать ли Карусель, X5 будет принимать на основании оценки компании в момент исполнения опциона, обещал Хасис ранее. Сколько именно Каруселей будет открыто к тому времени неизвестно, говорит Хасис: в стратегии указано, что 25, но их может оказаться и больше. В феврале Рогачев обещал, что у Карусели к 2008 г. будет 50 гипермаркетов, и оценивал сеть не дешевле $2 млрд.

Гипермаркеты, вероятнее всего, будут работать под брендом Frank, рассказал Ведомостям главный исполнительный директор Х5 Лев Хасис. Этот бренд, говорит он, придумал основатель Пятерочки Андрей Рогачев еще до объединения компаний. Проект Frank будет оперировать в сегменте низких цен, это гипермаркет французского стиля, говорит Хасис. Первый Frank он обещает открыть уже в этом году. А в массовом порядке новые магазины станут появляться с 2009 г.

У этого сегмента самый высокий потенциал роста: на развивающихся рынках всего 28% магазинов современных форматов гипермаркеты, а в развитых 48%, замечает Антон Порядин из AT Kearney. Но и конкуренция тут будет высокая, к тому же подходящих площадок не так много. Для строительства гипермаркета требуется участок от 0,45 до 1,5 га, говорит замдиректора департамента торговой недвижимости Penny Lane Consulting Анна Коваль. По ее словам, число свободных площадок в московском регионе стремительно сокращается и за каждую девелоперы ведут серьезную борьбу.
Число идейных ПИФов акций растет. В марте к индексным, энергетическим, телекоммуникационным и т. п. фондам добавился ПИФ потребительского рынка. Эта инвестиционная идея вложение в акции торговых сетей, аптек и т. д. витала в воздухе уже несколько месяцев, но на создание ПИФа никто из управляющих не отваживался. Тройка стала первой.

X5 рассчитывает, что гипермаркеты помогут удерживать высокие темпы роста и увеличивать долю рынка. Но к 2009 г. выйти в этот сегмент обещают все основные конкуренты X5, кроме Копейки. С этого формата в Ростове-на-Дону и Краснодаре, скорее всего, начнет российский бизнес Carrefour: компания уже заключила договоры на аренду 10 000 и 15 000 кв. м в местных торговых центрах. Магнит строит 14 гипермаркетов и 10 из них собирается открыть уже в этом году, говорит директор компании по маркетингу Хачатур Помбухчан. Лента в 2008 г. обещает довести число гипермаркетов до 30 (сейчас у нее 14).

По мнению аналитика УК Менеджмент-Центр Максима Капитана, фонды, ориентированные на потребительский сектор, очень нужны. Их главное достоинство заключается в том, что на стоимость их активов не влияют изменения ситуации на сырьевых рынках и международные политические события, подчеркивает он. Так что их паи могут быть хорошим альтернативным вложением, например, для тех, кто инвестирует в нефтяные бумаги.

Фонд Тройка Диалог Потребительский сектор интервальный, первый интервал по приему заявок на покупку паев открылся сразу после формирования ПИФа. Он продлится до 27 марта. Сейчас минимальная сумма первоначального взноса составляет 30 000 руб., а последующие взносы должны быть не менее 2500 руб.

Стратегия фонда нацелена на долгосрочные вложения в обыкновенные и привилегированные акции российских компаний не только потребительского, но и финансового сектора, подчеркивают в УК. Впрочем, назвать конкретные компании, акции которых будут включены в портфель нового фонда, управляющий фондами УК Тройка Диалог Олег Ларичев отказался. Он лишь заметил, что в портфеле фонда точно не будет акций телекоммуникационных и энергетических компаний, так как для них созданы отдельные фонды.

Инвестиции в новый фонд могут оказаться доходными. По оценкам аналитика потребительского сектора Банка Москвы Сабины Мухамеджановой, большинство компаний потребительского сектора недооценены примерно на 20%. А управляющий директор дирекции портфельных инвестиций Газпромбанка Андрей Зокин считает ставку на компании потребительского сектора обоснованной, поскольку они растут на 30-40%, а иногда на 50% в год. Он связывает это с ростом доходов населения. В Тройке ожидают продолжения роста финансовых показателей компаний потребительского сектора.

Гендиректор УК Агана Иван Гелюта считает фонды, ориентированные на потребительский сектор, интересными, но вместе с тем и высокорисковыми из-за не слишком высокой ликвидности акций компаний этого сектора. С ним соглашается большинство опрошенных портфельных менеджеров.

Максим Капитан замечает, что на российском фондовом рынке еще мало котируемых ценных бумаг, из которых можно было бы создать полновесный портфель потребительского фонда. Их можно буквально пересчитать по пальцам. Зокин среди таких бумаг называет акции Седьмого континента, Калины, Лебедянского, Магнита, Аптечной сети 36,6, Верофарма. А Мухамеджанова добавляет к этому списку акции Разгуляя, Балтики, Вимм-Билль-Данна и Красного Октября. Банковских акций на рынке также единицы.

Да и гарантии, что портфель нового фонда будет чисто потребительским, у пайщиков в общем-то нет: инвестиционная декларация фонда Тройка Диалог Потребительский сектор дает управляющим возможность инвестировать средства ПИФа практически в любые разрешенные законодательством активы и секторы экономики от энергетики и металлургии до сельского хозяйства.

Но Ларичев не видит в этом большой беды: фонд интервальный, а потому проблема ликвидности активов, стоящая перед открытыми фондами, в данном случае довлеет не столь сильно. В УК признают, что диверсификация активов будет не очень большой. Поэтому Ларичев все же рекомендует пайщикам вкладывать основную долю средств в ПИФы со значительно большей диверсификацией портфеля, такие как Добрыня Никитич.

Европейские страны по этому показателю пока обгоняют Россию. Для сравнения: в прошлом году в коммерческую недвижимость Польши инвестировали 5 млрд евро, Германии 50 млрд евро, а Великобритании 80 млрд евро.

В 2006 г. в российскую коммерческую недвижимость было инвестировано 3,4 млрд евро (около $4,4 млрд), говорится в отчете консалтинговой компании Jones Lang LaSalle. Это абсолютный рекорд для российского рынка, объясняет директор департамента по вопросам привлечения инвестиций по России и СНГ Константин Деметриу. По сравнению с 2005 г. этот показатель вырос в 8-9 раз. По его оценкам, в позапрошлом году в России было вложено около $500 млн.

На сегодня отечественные и иностранные инвесторы вкладываются в коммерческую недвижимость в России примерно в одинаковых пропорциях: 44% объема всех инвестиционных сделок совершили российские компании и 56% иностранные, говорится в отчете Jones Lang LaSalle. Коммерческая недвижимость в Восточной Европе, для сравнения, пользуется спросом исключительно у иностранцев: на местных инвесторов в Польше приходится всего 2% от всех инвестиций, в Чехии 6%, в Венгрии 8%. Чуть лучше ситуация с местными инвесторами в Западной Европе: в Германии 18%, во Франции 23% и Великобритании 48%.

Дело в том, что у нас одна из самых низких в Европе степеней юридической защиты проектов, объясняет старший вице-президент компании Knight Frank Андрей Закревский. Он напоминает, что система оформления документации и получения согласований в России одна из самых сложных и долгих, что тормозит приток инвестиций. Конечно, есть возможность вкладывать больше, но опять же нет готовых проектов, оформленных на должном уровне, резюмирует он.

Причины интереса инвесторов к России понятны. Если у нас ставка капитализации при приобретении готовых проектов находится на уровне 8-11% (в строящихся несколько выше) в зависимости от сегмента, то в таких консервативных странах, как Великобритания или Норвегия, порядка 5%. Впрочем, риски там также ниже, говорит Гипш. В Европе Россия действительно одна из самых привлекательных для инвестиций стран, рассуждает Закревский, но не в мире. В Китае, к примеру, для инвесторов действуют определенные льготы, там более понятная, чем в России, схема согласований документов. Поэтому многие инвестиционные компании, минуя нашу страну, идут именно в Китай.

Управляющий партнер Colliers International Сергей Гипш напоминает, что еще несколько лет назад иностранные инвесторы не решались инвестировать в Россию из-за высоких рисков, приобретая только готовые проекты. Сегодня же ситуация стала меняться кардинальным образом. На рынок пришли такие крупные иностранные компании, как Immoeast, Fleming Family Partners, Quinn Group, Raven Russia, которые стали активно вкладывать деньги в том числе и в строящиеся объекты. Многие развивают свои проекты в стратегическом партнерстве с российскими девелоперами, которые берут значительную часть рисков на себя.

Планы по застройке участка площадью 1,3 га мэр Москвы Юрий Лужков изменил еще в начале 2004 г. Тогда на общественном градсовете он предложил перенести Русский авангард с Якиманки в другое место. Мэрия решила, что комплекс из пяти башен высотой от 10 до 17 этажей (каждая башня названа именами художников начала ХХ в. Кандинский, Малевич, Родченко, Попова и Экстер) не впишется в архитектуру района. Инвестор, к тому времени вложивший в площадку $30 млн, надеялся, что город выделит землю в этом же районе. Мы два года бьемся, чтобы сделать именно этот проект, хотя на Якиманке что ни построй, все продастся, заявлял ранее Ведомостям председатель совета директоров Капитал Груп Владислав Доронин. Через год городские власти предложили построить Русский авангард на Крымской набережной, напротив Парка искусств.

Несмотря на определенные сложности, эксперты прогнозируют дальнейший интерес инвесторов к отечественному рынку коммерческой недвижимости. Потенциал нашего рынка огромен. Наша страна занимает большую территорию, в то время как рынок все еще далек от насыщения, говорит Гипш. При этом значительная часть инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью по-прежнему будет приходиться на российских инвесторов, несмотря на продолжающийся выход на рынок западного институционального капитала, прогнозируют в Jones Lang LaSalle.
На международной выставке недвижимости MIPIM в Каннах Капитал Груп представила новый жилой проект. Рядом с Центральным домом художника на Крымском Валу, где ранее планировалось разместить Русский авангард по проекту голландского архитектора Эрика ван Эгераата, компания намерена построить элитный жилой комплекс Имперский дом.

Проект, сделанный архитектором Михаилом Беловым, предусматривает строительство дома клубного типа. Само здание будет трехсекционным, в каждой секции со 2-го по 11-й этаж по две квартиры на этаже, каждая имеет индивидуальный лифт. Помимо жилых помещений (20 000 кв. м) будут построены офисы (10 000 кв. м) и подземный паркинг (12 000 кв. м). По словам представителя Капитал Груп, из-за серьезного перепада участка по ландшафту в здание будет всего один вход, через который жители будут попадать в вестибюль.

На освободившемся участке Капитал Груп построит один из самых дорогих проектов на рынке недвижимости. В комплекс зданий общей площадью 44 000 кв. м (площадь Русского авангарда 55 000 кв. м) инвестор вложит $250 млн. Дороговизна обусловлена эксклюзивностью проекта: будет использован дорогой декор, созданы парадные дворцовые интерьеры. Мы даже боимся предсказывать, сколько будут стоить сами квартиры, комментирует представитель Капитал Груп. По его словам, продажи будут стартовать с отметки $20 000 за 1 кв. м.



Главная --> Публикации