Главная --> Публикации --> Только раз бывает в жизни вычет... Падения цен на жильё в столице и подмосковье не будет Над небоскребами сгустились тучи Субсидии увеличены в два раза А куда бы вы провели метро в первую очередь?

Очевидно, что хоть как-то побороть железную стихию можно, лишь загнав ее в специально подготовленные стойла, то есть гаражи. Именно с этой целью в столице инициирована программа масштабного строительства, получившая название Народный гараж. Ее главная цель дать возможность автолюбителям самим организоваться в гаражные кооперативы по месту жительства. Инициатива получила поддержку и автолюбителей. Ведь им предоставлялось право самим определись, где, что и каким образом строить. После этого они просто направляют заявку в управу и ждут, пока местные власти разработают и предложат им проект будущих гаражей, сами разработают смету и осуществят строительство. На эти цели из городского бюджета было выделено 600 миллионов рублей.

Ни для кого не секрет, что армия железных коней продолжает свое наступление на Москву. Автомобилей в городе становится все больше, а мест для их размещения соответственно все меньше. В результате ползучая агрессия автомобильного транспорта постепенно захватывает все новые и новые участки, никак не приспособленные под автостоянки, делая практически непроездными многие улицы города и непроходимыми его дворы.

В субботу, 10 февраля, строительство трех первых парковок Народного гаража посетил заместитель главы Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Константин Королевский. Назвав программу строительства этих объектов абсолютно ориентированной, он отметил, что город не ставит целью извлечение какой-либо прибыли при реализации программы, не заложена здесь и прибыль инвесторов. Правда, тут же было замечено, что дешевле семи-восьми тысяч долларов такой гараж не построить. Цифра эта называлась не раз и раньше, вызывая основную долю критики оппонентов программы, - понятно, что у большинства автолюбителей денег на подобную ориентированность нет. Но практика в очередной раз оказалась сильнее схем и прогнозов. Несмотря на мрачные предсказания, предложенная программа встретила поддержку москвичей. Все первые 386 машино-мест по этой схеме практически оплачены. Подобраны 28 стоянок под строительство новых комфортных народных гаражей Всего же городскими властями планируется построить 22 тысячи парковочных мест в центре города уже в текущем году. При этом 10 тысяч из них планируется разместить отдельно, еще около 12 тысяч расположатся около зданий. На дотации же строительства народных гаражей только в этом году уйдет суммарно около 150 миллионов рублей. Ясно, что в зависимости от типа и технических параметров гаражи будут существенно различаться по цене. Предполагается, что типов гаражей будет шесть. Соответственно, дороже других будут стоить гаражи механизированные, чуть подешевле обойдутся боксовые и еще дешевле гаражи манежные, без перегородок. В отдельных случаях планируется сооружать и подземные гаражи.

Сегодня пришло время первых промежуточных результатов. Ясно одно - несмотря на скептические предсказания оппонентов, строительство первых гаражных кооперативов по новым схемам уже началось. По данным столичной администрации, в настоящее время уже утверждены типовые проекты гаражей и начинается строительство на пяти площадках. Всего же в рамках реализации программ планируется ввести в 2007 году 21 тысячу 978 машино-мест только в центре города.

Для упрощения практического воплощения программы в жизнь Управлению гаражного строительства Москвы, которое выступает заказчиком строительства по данной программе, выделяется бюджетный кредит. Данное управление организует весь процесс строительства, проводит конкурс по подбору генподрядчика, а затем реализует машино-места жителям близлежащих домов. Причем население на каждом этапе строительства контролирует весь процесс, - пояснил Королевский.

По словам Константина Королевского, всего власти Москвы предполагают разработать в ближайшие годы 88 участков, где будут построены народные гаражи. Всего же, по данным мэрии, на январь 2007 года только на территории ЦАО строилось несколько автостоянок общей вместимостью 5291 машино-место. Сегодня уже можно сказать, что программа получила поддержку основной массы автовладельцев. Желающих получить машино-места у нас очень много. Большинство автовладельцев-москвичей готовы участвовать в программе, - отметил замруково­дителя департамента.

Другая не менее важная часть программы строительство универсальных стоянок. Днем они работают как перехватывающие парковки, а ночью на них оставляют машины жители ближайших домов. Московские архитекторы уже начали разрабатывать проекты типовых домов с обязательными подземными гаражами, до сих пор они были предусмотрены исключительно в элитных домах.

Кроме того, в настоящее время Департаментом градостроительной политики, развитии и реконструкции Москвы подготовлен проект распорядительного документа, предусматривающего передачу функций технического заказчика по строительству народных гаражей службам заказчиков, созданным при районных управах.

А организаторов стихийных парковок ожидают в будущем неминуемые санкции. Без них буйную железную стихию не победить.
Если у вас имеется жилплощадь, но вы хотите купить квартиру побольше, можно воспользоваться ипотекой, а в качестве залога предложить банку свое старое жилье. Такая схема знакома многим, но не всем известно ее юридическое обоснование. О том, какие трудности вас ждут, если вы решили внести под залог свою квартиру, и стоит ли вообще это делать, - поговорим сегодня.

Пока что факты убедительно доказывают, что московские автовладельцы, да и пешеходы поддерживают программу как словом, так и делом. Гаражное строительство в столице стремительно набирает темп. В городе уже начато строительство подземных гаражей-стоянок на площади Тверской заставы, Тургеневской и Хохловской площадях. Кроме того, в Москве будут построены 28 перехватывающих стоянок.

И мало того, что вы не должны квартиру портить, вы обязаны нести расходы на ее содержание до прекращения ипотеки. А если договором не предусмотрено иное, залогодатель должен производить текущий и капитальный ремонт заложенного имущества.

Итак, вопросы, связанные с залогом квартиры, регулируются Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом Об ипотеке (залоге недвижимости). Сразу хочется отметить, что, если вы заложили квартиру, это не означает, что у вас ее кто-то отберет и вы не будете иметь право в ней жить. Залогодатель сохраняет право пользования жилплощадью, заложенной по договору об ипотеке. И вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Также у вас остается право извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы и распоряжаться прибылью по своему усмотрению, банк к этим денежкам никакого отношения иметь не будет. Конечно, нужно как следует почитать договор, в нем могут содержаться какие-нибудь подводные камни: всевозможные ограничения или дополнительные условия. Но что вам нельзя делать ни при каких обстоятельствах, так это допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

И при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Если вам погашать кредит раньше времени не хочется или просто нет таких возможностей, то это может привести к тому, что в течение одного месяца залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке. И тогда из-за вашего безрассудства вы вполне можете вообще остаться если и не на улице, то в очень стесненных жилищных условиях.

Права залогодержателя
Если вы все вышесказанное выполнять не собираетесь, тогда у вас могут возникнуть серьезные проблемы, так как залогодержатель (кредитор) имеет полное право справляться о состоянии вашей квартиры.

И если случится так, что по обстоятельствам, за которые вы не отвечаете, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Правда, если договор это предусматривает, вы можете сами исправить ситуацию, либо сделать ремонт квартиры, либо найти надлежащую замену утраченной жилплощади, что обычно маловероятно. Если вы приведете жилье в прежнее состояние, кредитор не попросит вас раньше времени погашать кредит.

Если вы заложили квартиру, у вас появляется и еще одна очень серьезная обязанность: вы и только вы несете риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором.

Страховать придется за свой счет в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Страхование
Для того чтобы избежать неприятностей, заложенное жилье лучше застраховать. Как правило, без договора страхования кредитор вам просто не даст денег.

Так же заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Но страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20 процентов стоимости заложенного имущества. К примеру, у вас нет больше средств погашать кредит, а денег от продажи заложенной квартиры не хватило на погашение долга, тогда страховая компания должна возместить банку оставшуюся сумму.

Если вдруг с квартирой что-то случится, тогда вы имеете право на страховое возмещение за утрату или повреждения своего имущества, если, конечно, неприятности с недвижимостью произошли не по вашей вине.

К сожалению, бывают такие случаи, когда у заложенной квартиры обнаруживаются и другие собственники, которые начинают качать на нее права. Тогда в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.

Меры защиты
Помимо всего прочего, вы должны защищать заложенное имущество. Закон гласит : для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан принимать меры, установленные российским законодательством. В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

И такое бывает тоже
Конечно, кредитор перед тем, как соберется дать вам большую сумму денег, как следует проверит: не попадает ли дом, где находится закладываемая квартира, под снос, не находится ли он в аварийном состоянии. Но бывают и непредвиденные казусы...

А если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя.

И опять же, если кредитор поймет, что ваша ситуация шаткая, то есть, если, к примеру, вам предоставили меньшую по площади квартиру, то он может потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Иногда право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации... Тогда государство вам должно предоставить либо другое жилье, либо денежное возмещение, и ипотека в этом случае будет распространяться уже на новую квартиру. А если вам выплатили денежки, тогда залогодержатель приобретет право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Президент обнародовал Бюджетное послание - документ, на основании которого экономисты и финансисты будут строить бюджет, менять налоги и даже саму структуру экономики.

В принципе ничего страшного в том, что описано выше, нет, так как содержат свое имущество почти все в хорошем состоянии, а непредвиденные обстоятельства случаются все-таки крайне редко. Но все-таки, если есть реальная угроза того, что вы не сможете выплатить кредит, лучше найти другой способ улучшения своих жилищных условий, иначе можно остаться у разбитого корыта: лишиться старой квартиры и не приобрести новую.

Заметим, что в тексте Послания фигурирует рыночная цена. Но специалисты минфина пояснили: речь идет о кадастровой оценке. Рыночная цена может меняться несколько раз за год, и налоговики просто запутаются.

Бабушка уезжает
Общественность заинтересовалась идеей о новом налоге на жилье и недвижимость. Сегодня мы платим налог, который считается от оценки БТИ, и по факту выходят копейки. Президент требует, чтобы налог взимался от рыночной цены объекта недвижимости. С оговоркой - нужно предусмотреть систему вычетов, чтобы налоговое бремя в отношении малообеспеченных граждан осталось на существующем уровне. Когда это будет? В Послании сказано четко: Все наиболее принципиальные решения по совершенствованию налоговой системы должны быть приняты и законодательно оформлены в течение 2007 года.

Замминистра финансов Сергей Шаталов приоткрыл завесу, почему вдруг за недвижимость взялись. По его словам, в обществе растет недовольство богатыми, и люди требуют прогрессивного налога на доходы. Но единую для пенсионера и миллионера ставку в 13 процентов решено не трогать, а сгладить недовольство, задев богатых за живое - за усадьбы и дворцы.

Но не так просто и с кадастровой оценкой. Дело в том, что кадастра еще в полной мере нет. Вместо него минфин предлагает некую упрощенную, массовую оценку. Насколько точную - вопрос.

Что в сухом остатке? Такова мировая практика. Бедные люди живут в бедных кварталах. Точка. Эксперты говорят, что пострадает где-то 10 процентов жителей. Расшифрую: те, кто не стар (не попадает в разряд пенсионеров), но имеет несчастье жить в хорошей квартире, доставшейся по наследству, и при этом зарабатывает скромно. Врачи, учителя, инженеры, просто ученые, дворники, продавцы - ух, всех не перечислишь. Им придется уехать. Будет это 10 процентов или 25, не знает никто. Увы, выбрана хорошая западная схема, но без учета некоторых реалий. Скажем, пресловутого прогрессивного налога на доходы, который позволяет на Западе муниципалитетам не выгонять стариков из насиженных квартир. А также без учета того, что в России понятие бедный несколько шире, чем у них.

Выглядеть это будет так: федералы прописывают максимальную ставку налога, а местные власти могут ее снижать, если жалеют народ. Заметим, что местные еще ни разу не пользовались такой вилкой, задирали ставку по максимуму. Именно местные власти могут устанавливать льготы для пенсионеров, ветеранов и прочих малоимущих, хотя и не обязаны. Могут они и дать народу необлагаемый минимум: скажем, 15 квадратов налогом не облагаются, щедро предложил г-н Шаталов. И столь же щедро предположил, что простые бабушки, имеющие несчастье жить на Рублевке (есть же там еще нормальные люди, не всех выгнали), при всех вычетах и льготах, наверное, предпочтут переехать. Чем, безусловно, сильно облегчит жизнь нуворишей, которых эта бабушка каждое утро нервирует своими валенками.

Фонд будущих поколений - это деньги на случай, если расходы государства резко вырастают, а с доходами не очень. Например, в России в 2010 году ожидается пик пенсионных платежей, сдюжит которые Пенсионный фонд или нет - большой вопрос. К слову, в Норвегии, откуда мы списываем многие наши новации, Стабфонд без изысков называется Пенсионным, и всем все понятно.

Отдать все
Другой яркий пассаж Послания касается Стабилизационного фонда. Его больше не будет. Вместо этого президент предлагает создать Резервный фонд и Фонд будущих поколений. Резервный фонд - на случай резкого снижения цен на нефть. То есть он берет на себя функцию Стабфонда. Вот только попадут в него не только сверхдоходы от нефти, но и от газа.

Несомненно, идея двух фондов будет реализована. Но важны детали, которых пока не знает никто.

Но что пойдет в Фонд будущих поколений? Читаем Послание: он должен аккумулировать доходы от нефти и газа, которые образуются в результате превышения доходов от нефтегазового сектора над отчислениями в Резервный фонд и средствами, используемыми для финансирования расходов федерального бюджета. Г-н Шаталов поясняет: это экспортные пошлины, НДПИ и прибыль, которую зарабатывают нефтяные и газовые компании. Получается, что вся прибыль нефтяников и газовиков так или иначе уйдет государству. Если так, на что скважины бурить, бизнес делать? Оказывается, если верить минфину, сырьевики будут получать из бюджета назад некие трансферты.

В это Послание не попали такие темы, как эффективность использования государственного имущества и рост прозрачности при госзакупках. Это понятно: соответствующие решения приняты, а уж как они исполняются - остается на совести многочисленных чиновников на местах. Жаль, что не нашлось в этом году места поддержке экспорта, которая и в прошлом году болталась на предпоследней строчке. А ведь в этом направлении не сделано ничего. Зато исчезли помощь беднейшим странам (в том году тема была актуальна накануне раунда G8) и проблема несвоевременного вычисления цен на услуги естественных монополий. Дискуссии же о роли Дальнего Востока материализовались на 9-й позиции, там, где прежде были Африка. Что логично: у нас своя Африка есть.

Африку сменил Дальний Восток
Очень интересно сравнить приоритеты этого Послания с таковыми годовой давности. Главная задача прошлого года - достичь сбалансированности бюджета, в том числе Пенсионного фонда, - перешла в этом году на предпоследнюю позицию. Вероятно, из-за того, что пик проблем ожидается не скоро. Зато инфляция, о которой говорили именно в прошлом году, но которая в то Послание не попала, удостоилась первого места. Правда, экономисты успели остудить надежды: вряд ли мы снизим инфляцию раньше, чем лет через пять. То есть в их понимании проблема номер один вообще уходит за временной горизонт этого Послания.

Человеческий фактор
Безусловно, перед обращением в агентство недвижимости стоит изучить своего рода правила безопасности, чтобы сделка завершилась покупкой (или продажей) квартиры, а не потраченными деньгами и чувством униженного достоинства. Мошенничество может подстерегать вас на любом этапе сделки, включая начальную стадию обращение за информационными и риелторскими услугами.

Что еще бросается в глаза: президент несколько раз говорит разными словами об одном - об эффективности бюджетных трат чиновниками, их самостоятельности и ответственности и так далее. Этому посвящено аж 6 пунктов из 10! И это очень плохой симптом: видимо, чиновники не справляются с деньгами, которые оказались в их распоряжении.
На сегодняшний день продать или купить квартиру без помощи риелторского агентства практически нереально. Однако порой, обратившись за помощью к специалистам, мы сталкиваемся с профессионалами в совсем другой области хитрости и обмана. Стоит ли в который раз писать о том, как дорого может обойтись квалифицированная помощь таких агентов? Конфликты между агентствами и их клиентурой, повторяющиеся из года в год, говорят о том, что стоит.

Но даже если вы обратились в солидную фирму, которая известна своим внимательным отношением к клиенту, все равно вам приходится рассчитывать только на личную порядочность риелтора. Причем создать проблему может не только опытный квартирный ястреб, но и новичок. Последний из-за своей самоуверенности или элементарной некомпетентности может доставить вам немало неприятностей.

Бывает так, что аферисты создают компанию лишь для заключения одного-двух договоров, после чего фирма исчезает. При этом внешне все выглядит очень респектабельно: солидный офис, партнеры за рубежом и обходительные сотрудники. Поэтому желательно работать исключительно с компаниями, успешно действующими на рынке недвижимости не один год. Но если по какой-то причине вы решили обратиться в молодую и пока малоизвестную фирму, не поленитесь собрать максимум информации о фирме и ее учредителях.

Также стоит насторожиться, если агент по недвижимости берет на себя слишком много обязательств, обещая вам золотые горы и соглашаясь со всеми вашими требованиями. Бывает так, что после подписания контракта от услужливости не остается и следа, а взятые обязательства никто и не думает выполнять.

Если перед началом работы риелтор не хочет сообщать о стоимости своих услуг, отмахивается от подобных вопросов, называя их несущественными, задумайтесь о продолжении работы с ним. Порядочный и компетентный специалист не стесняется оговаривать свое вознаграждение. Напротив, за попытками покрыть завесой коммерческой тайны информацию о цене своей работы стоит либо неопытность, либо нечистоплотность.

Добросовестный специалист, перед тем как начать работать, обязательно добьется от продавца согласия продавать квартиру по реальной рыночной стоимости. Завышая цену, агент пытается либо привлечь вас как клиента, либо надеется получить высокую прибыль. А в результате, как правило, продажа квартиры затягивается на неопределенный срок.

Квалифицированный риелтор обязан назначить вам личную встречу и самолично осмотреть квартиру. Еще лучше, если перед визитом к вам риелтор расспросит вас о параметрах квартиры, узнает условия продажи, уточнит состояние документов это свидетельствует о профессиональном подходе. Естественно, не стоит доверять человеку, который с первых шагов пытается всячески занизить стоимость вашего жилья. Но верить оптимистическим заверениям о том, что ваша квартира уйдет по цене в два раза выше рыночной, тоже необязательно.

Внимание, договор!
Большого внимания требует договор на оказание услуг, который необходимо изучить с особой тщательностью. Не стесняйтесь попросить взять договор с собой. Кроме возможности проконсультироваться с юристом вы получаете удобный повод проверить порядочность агентства. Если к вашей просьбе отнесутся настороженно или вовсе откажут, с подобного рода специалистами не стоит иметь дело.

И еще один момент: как правило, сотрудники фирм, пользующихся неосведомленность клиентов, хорошие психологи. Играя на ваших слабостях, они торопят вас с совершением сделки, уговаривая закрыть глаза на мелкие недостатки и неточности. Не позволяйте манипулировать собой это может слишком дорого стоить.

В целом, особое внимание стоит уделить той части договора, в которой оговариваются финансовые отношения с компанией. В частности, вопрос залога или предоплаты услуг. Согласно ст. 381 п. 2 ГК РФ, если договор не исполняется по вине задаткодателя, деньги ему не возвращаются. Следовательно, если вы в процессе заключения сделки обнаружите обстоятельства в истории квартиры, которые вас не устраивают, и захотите расторгнуть договор, задаток вам не вернут. И юридически будут совершенно правы.

Кстати, довольно часто в договоре встречается интересное определение агентство гарантирует чистоту сделки. С точки зрения российского законодательства такого юридического понятия не существует. Все последующие претензии по поводу чистоты или ее отсутствия никакой суд рассматривать не будет.

После заключения договора у вас обязательно должен остаться ваш экземпляр документа. Любые обещания и гарантии имеют юридическую силу только тогда, когда они прописаны в договоре, а не в каком-либо гарантийном сертификате или страховом свидетельстве, которое вам показывают издали. Учтите, в противном случае агентство снимает с себя всякую ответственность за итог сделки.

То же касается и предоплаты. Зачастую договор составляется таким образом, что деньги вам вернуть не удастся. Риелтор ссылается на то, что услуги вам были оказаны (т. е. вам предлагали различные варианты и информировали о состоянии рынка), а следовательно, ваши претензии необоснованны. Между прочим, если риелтор вообще настаивает на предварительной оплате своих услуг, будьте внимательны: можно ожидать подвоха. Особенно это касается такой услуги, как демонстрация вариантов жилья. Часто она оказывается просто ловким способом выуживания денег. За определенную плату вы получаете на руки список адресов, однако большинство квартир либо уже сданы, либо хозяева (находящиеся в сговоре с агентством) отказывают под благовидным предлогом.

Так что запомните: не стоит бояться показаться слишком мнительным или недоверчивым. В конце концов, вам тоже никто не будет верить на слово, и не сомневайтесь документы на вашу недвижимость будут изучены с еще большей тщательностью.

Кроме того, договор между клиентом и агентством может оказаться бесполезной бумагой, если впоследствии окажется, что у риелтора, его подписавшего, не было доверенности агентства. Вообще, ко всякого рода доверенностям в процессе оформления сделки нужно подходить очень внимательно. Законодательством предусмотрено довольно много случаев, когда доверенность считается недействительной. Следует уточнить у нотариуса, удостоверившего ее, имеет ли она силу на момент предъявления. Желательно навести справки и о лице, выдавшем доверенность, а также проверить правильность ее оформления.



Главная --> Публикации