Главная --> Публикации --> Панельное домостроение. типовой сериал Мимо центра Внимание, снимаем! Лосиному острову готовят мораторий на строительство

Концепция освоения подземного пространства столицы, разработанная департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы, предусматривает строительство в период с 2008 по 2010 год 1,8 млн кв. м многофункциональных подземных комплексов. И это при пессимистичном варианте развития программы. Оптимистичный же прогноз предусматривает строительство 3 млн кв. м площадей в московском подземелье. Как рассказала Бизнесу Надежда Спиридонова, пресс-секретарь первого заместителя руководителя департамента Константина Королевского, концепция предусматривает сооружение под землей как торгово-развлекательных комплексов, спортивных центров, парковок, так и социальных объектов: музеев, архивов. При этом в концепцию заложены мероприятия по созданию системы стимулирования освоения подземного пространства. Речь идет о методах по привлечению частных инвесторов-застройщиков, без которых столь масштабные планы не осуществить. Сам принцип привлечения инвестиций в департаменте пока не называют, на его разработку заложено 45 млн руб. из столичного бюджета. По словам депутата Мосгордумы Ивана Новицкого, методами стимулирования могут быть передача 100% подземного пространства в собственность застройщика или уменьшенная ставка аренды на землю. Всего же новая концепция обойдется городу в 268,7 млн руб., которые предлагается потратить на бумажную работу (планирование подземного пространства, разработка основных направлений освоения подземелья и т. п.).

Сегодня правительство Москвы рассмотрит на своем заседании Концепцию освоения подземного пространства и основные направления развития подземной урбанизации города Москвы. Согласно этому документу, к 2010 году в Москве планируется построить около 2 млн кв. м подземных многофункциональных комплексов. Некоторые эксперты рынка недвижимости называют эти планы властей несбыточными, так как у подземных объектов низкая инвестиционная привлекательность.

Другой эксперт, пожелавший остаться неназванным, заявил Бизнесу, что девелоперам очень трудно работать под землей из-за бюрократии. Только процесс согласования документов занимает до двух лет. А, например, Московский метрополитен вообще очень редко делится планами своих подземных сооружений, что может поставить согласование проекта в тупик,- рассказал собеседник Бизнеса. Практика показывает, что в подземных многофункциональных комплексах собственно торговые площади, которые приносят основную прибыль, занимают всего треть,- говорит начальник отдела исследований консалтинговой компании DTZ Регина Лочмеле. Однако, выполняя обременения, такие как строительство парковочных мест, инвесторы могут получить от правительства право реализовывать другие, более доходные проекты в будущем,- уточняет Лочмеле.

По словам экспертов рынка недвижимости, себестоимость строительства 1 кв. м в подземном комплексе начинается минимум от $2 тыс. Таким образом, можно предположить, что дляреализации концепции мэрии придется привлечь от $3,6 млрд до $6 млрд. Эксперты считают, что московскому правительству вряд ли удастся осуществить эти планы в намеченные сроки. Конечно, все крупные города осваивают подземное пространство, Москва в этом смысле не исключение,- говорит Александр Крутов, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International.- Но нужно понимать, что себестоимость подземного строительства выше, чем наземного. На застройщика накладывается масса обременений, в том числе по перекладке подземных коммуникаций, строительству электроподстанций. По словам Крутова, девелоперов могут заинтересовать объекты, находящиеся рядом с крупными транспортными узлами, например, на Павелецкой площади, так как в таких местах большой поток людей, что делает строительство торговых площадей выгодным. Но в любом случае, по мнению эксперта, участвовать в подземных проектах будут только крупные девелоперы, готовые работать на долгосрочную перспективу.

Deutsche Bank основан в 1870 г. Имеет отделения более чем в 70 странах. Активы банка составляют 1128 млрд евро. Российское ООО Дойче Банк учреждено в апреле 1998 г. По состоянию на 1 января 2007 г. активы Дойче Банка в России составили 39 611 млн руб. Гостиница Москва снесена в 2004 г. Девелопер проекта реконструкции ОАО Декмос (51% которого принадлежит американской компании Decorum Corp., 49% правительству Москвы) должен построить новое здание отеля к середине 2008 г., вложив более $800 млн. Общая площадь комплекса составит 183 000 кв. м. Генподрядчик строительства Strabag, управлять отелем будет сеть Four Seasons. Помимо гостиничных номеров и апартаментов в комплекс войдут офисы, торговые площади, конгресс-центр.

где построят многофункциональные подземные комплексы
Крымский Вал; Новый Арбат; Павелецкая площадь; площадь между гостиницами Метрополь и Москва; проспект Академика Сахарова; Водоотводный канал; Пушкинская площадь; Старая площадь; Сухаревская площадь; площадь Тверской Заставы; Триумфальная площадь; Тургеневская площадь; подземное пространство Бульварного кольца; Яузская площадь; зона станции метро Сокол; зона станции метро Петровско-Разумовская; зона станции метро Рижская; ВВЦ; зона станции метро Шоссе Энтузиастов; зона станции метро Текстильщики; зона станции метро Варшавская; зона станции метро Нагатинская; зона станции МЖД Москворечье; зона станции МЖД Кунцево; зона станции МЖД Тестовская.
Дойче Банк приступил к финансированию проекта по воссозданию гостиницы Москва. На эти цели будет выделено до $600 млн. После окончания работ акции девелопера реконструкции ОАО Декмос могут быть выведены на биржу силами того же Дойче Банка.

Схема финансирования реконструкции отеля менялась несколько раз. Среди прочих финансовых институтов проектом активно интересовались SCS Alliance, Hypo Investment Bank AG и на более поздней стадии Сбербанк России. Но достигнуть окончательных договоренностей и перейти к стадии предоставления необходимого финансирования ОАО Декмос удалось с Дойче Банком, сообщил Дмитрий Гаркуша. Кредитную линию более чем на $500 млн Сбербанк открыл осенью 2006 г., однако эти средства не были использованы. Получить официальные комментарии в Сбербанке не удалось. Источник, близкий к банку, говорит, что кредитная линия для Декмоса не закрыта, а появление в проекте Дойче Банка для них новость. Российские банки не выдерживают конкуренции, когда речь идет о рефинансировании или долгосрочном кредитовании. Не исключаю, что Сбербанк предлагал деньги на 2-3 года, комментирует вице-президент Morgan Stanley Максим Кунин. Источник, близкий к Декмосу, говорит, что кредит Дойче Банком выдан на 10 лет. Акционерам был важен доступ к международным ресурсам, объясняет выбор западного банка другой участник рынка.

Как рассказал начальник управления недвижимости ООО Дойче Банк Виктор Макшанцев, банк приступил к финансированию реконструкции гостиницы Москва. Общий объем инвестиций составит $600 млн. Комплекс гостиницы Москва является уникальным объектом как с точки зрения расположения, так и по качеству реализации и концепции, говорит он. Гендиректор Декмоса Дмитрий Гаркуша сообщил, что в проект уже вложено более $200 млн. Раскрывать другие детали сделки стороны не стали.

Насколько быстро окупится проект, сказать сложно: гостиница здесь занимает только чуть более 10% площадей, а это самый долгоокупающийся сегмент. В случае с гостиницей Москва можно рассчитывать на 7-8 лет, говорит Смирнова. Участники рынка не исключают, что Декмос может погасить долг перед немецким банком, продав часть акций гостиницы. Это долгосрочный кредит, и на сегодняшний день мы не рассматриваем такую возможность, возражает Виктор Макшанцев.

После завершения строительства акции Декмоса предполагается разместить на международной бирже, эксклюзивным агентом может стать также Дойче Банк. Сотрудничество с этим банком не только позволит нам успешно осуществлять его дальнейшую реализацию, но и обеспечит доступ к рынкам международного капитала, в том числе в рамках планируемого IPO, подтверждает Гаркуша. А Макшанцев добавляет, что владельцы проекта будут заинтересованы разместить акции на международной бирже, так как в этом случае смогут рассчитывать на максимальную доходность своих вложений. Узнать мнение вице-мэра Москвы Иосифа Орджоникидзе, курирующего этот проект, не удалось в приемной отказались с ним соединять. Замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова считает, что продажная цена не менее $1,1 млрд.

Федеральная налоговая служба совместно с Росрегистрацией объявили охоту на тех, кто сдает свои квартиры в аренду. Конечная цель - вывести из тени доходы, получаемые хозяевами такого жилья, и заставить их платить налоги в государственную казну.

Отель в три дня
Рост цен в московских гостиницах может остановить лишь строительство и открытие новых отелей, заявил в понедельник на заседании актива работников туристско-гостиничного комплекса города и координационного совета по туризму при правительстве Москвы Иосиф Орджоникидзе. Так, в различных категориях гостиничного комплекса Измайлово цены выросли за прошлый год от 30% до 100%. Только конкуренция в гостиничном бизнесе может остановить рост цен. В этом году мы откроем 15 новых гостиниц, а в следующем уже 100: это фактически новая гостиница каждые три дня, сказал Орджоникидзе.

Российская газета Сергей Дмитриевич, почему этим вопросом озаботились налоговые органы, понятно. Но какое отношение к нему имеет Росрегистрация?

В столице, где минимальная арендная плата за квартиру достигла 600 у.е., эта проблема особенно актуальна. О том, как будут отслеживать хозяев такого жилья, корреспонденту Российской газеты рассказал и.о. руководителя управления Федеральной регистрационной службы по Москве Сергей Денисенко.

РГ То есть москвичам нужно ждать к себе в гости налоговых инспекторов?

Сергей Денисенко Самое что ни на есть прямое. У нас собраны данные на всех владельцев жилья в столице. Между нашей и налоговой службами достигнута договоренность об обмене информацией. Раз в десять дней мы передаем им сведения о зарегистрированных правах.

Я знаю, что работа налоговиков с владельцами доходных квадратных метров уже принесла результаты, причем весьма впечатляющие.

Денисенко Не стоит пугать людей. Я не готов комментировать, как будет действовать налоговая служба, но думаю, что интерес проявят прежде всего к тем, кто владеет несколькими квартирами. А таких в Москве больше 145 тысяч. У нас есть собственники 5 квартир. Уместно предположить, что они не живут во всех одновременно, а получают с них доход, причем не малый. И при этом не платят ни копейки налогов. Некоторые владельцы нескольких квартир, чтобы уйти от налогов, регистрируют их на своих родственников.

Денисенко На сегодняшний день в столице не зарегистрировано примерно 770 тысяч квартир и около 125 тысяч комнат. Это почти одна пятая всего жилого фонда.

РГ Как обстоят дела с приватизацией жилья? Удалось побороть очереди?

Дело в том, что регистрация недвижимости носит заявительный характер. Никого ведь палкой не гонят в Росрегистрацию. Люди приходят к нам тогда, когда они считают это для себя необходимым. К сожалению, многие привыкли откладывать все на последний момент. Я призываю тех, кто решил зарегистрировать права на недвижимость, не ждать 1 января 2010 года, когда истекает срок, так называемой бесплатной приватизации.

Я назначен на должность и.о. руководителя управления недавно, но уже успел побывать во многих наших территориальных подразделениях. Диких очередей я там не увидел. Но я не исключаю, что они там вновь не появятся.

Денисенко Проблема расприватизации действительно существует. Механизм этот достаточно сложный, а сама процедура занимает много времени. Но я не думаю, что в Москве встанет такой вопрос.

РГ Ходят слухи, что могут резко вырасти налоги на квартиры. Не боитесь обратной волны расприватизации?

Денисенко Вопрос этот давно закрыт. Мы создали отдельное подразделение, которое занимается только регистрацией федеральной собственности.

РГ В свое время в адрес вашей службы было пущено немало критических стрел в связи с тем, что регистрация федеральной и муниципальной собственности в столице идет очень уж неторопливо...

Денисенко Конечно же, они есть. Прежде всего при регистрации земельных участков. Согласно Земельному кодексу территории под застройку или создание какой-либо инфраструктуры, за исключением отдельных случаев, должны предоставляться на конкурсной основе. К сожалению, в Москве иногда их выделяют в соответствии с постановлениями распорядительных органов. И нам приходится их возвращать назад, поскольку это противоречит действующему земельному законодательству.
Лишиться возможности выехать за границу могут в скором времени недобросовестные заемщики, должники по квартплате и неплательщики штрафов. Федеральная служба судебных приставов продолжит проведение акций с ограничением этих лиц на выезд за рубеж.

РГ Неужели не возникает никаких проблем?

Напомним, что в декабре до сотни человек в день осаждали районные отделы Федеральной службы судебных приставов по Петербургу после того, как на сайте ведомства появился список лиц, имеющих неоплаченные штрафы, алименты и т.д. Этим людям запрещен был выезд за границу. Был период, когда должники приносили по миллиону рублей в день.

По словам главы службы Николая Винниченко, опыт управления службы по Санкт-Петербургу, которая в конце прошлого года обнародовала списки должников, возможно, будет распространен на другие регионы.

Кроме того, реестр должников был опубликован на официальном сайте ССП по Петербургу. По мнению юристов, размещение такой информации в открытом доступе незаконно. Через несколько дней список исчез.

В конце декабря число должников в Санкт-Петербурге, по данным службы, составляло около 10 тысяч человек. Свой список должников приставы разослали на границы, в аэропорты и турфирмы.

Также Винниченко сообщил, что ограничения на выезд могут коснуться и автомобилистов. Речь идет о злостных неплательщиках штрафов. Весьма эффективными, по словам главного судебного пристава, оказались и совместные с ГИБДД рейды по отлову неплательщиков штрафов. Винниченко признал, что в ходе таких рейдов были и перегибы, когда конфискации подвергались машины и другое личное имущество, однако в целом эта мера себя хорошо оправдывает.

Но пограничники откликнулись на инициативу приставов, ведь согласно п. 5 ст. 15 ФЗ О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию право гражданина на пересечение границы может быть временно ограничено, если он уклоняется от исполнения обязательств, наложенных на него судом, до исполнения этих обязательств или до достижения согласия сторонами.

Не все, однако, считают действия судебных приставов законными. Так, известный адвокат Павел Астахов полагает, что ограничения на права и свободы могут вводиться только в соответствии с Конституцией, а Основной Закон страны гласит, что подобные ограничения могут вводиться только в соответствии с федеральным законом или по решению суда.

Вместе с тем недовольство населения такими действиями приставов растет. По многочисленным заявлениям граждан, сотрудники этого ведомства ведут себя неподобающим образом.

Технология записей запретительных списков проста: судебный пристав выносит постановление и направляет в соответствующие спецслужбы (МВД, ФСБ). Дальше фамилия гражданина попадает в базы данных пограничников, и на границе зажигается красный свет. В ОВИРе ему не выдадут загранпаспорт до тех пор, пока пристав не отменит свое постановление.

С лишением неплательщиков и должников возможности выехать за границу не согласна глава Совета при президенте по содействию развитию институтов гражданского общества Элла Памфилова. Она считает, что судебные приставы должны найти способ добиться исполнения судебных решений без ограничения права гражданина на перемещение, это одно из конституционных прав. Памфилова считает, что пограничники, скорее всего, не будут исполнять предписания службы судебных приставов без должного на то основания.



Главная --> Публикации