Главная --> Публикации --> Неприступная инфраструктура Не исключено, что социальное жилье будет предоставляться по новым, более жестким нормам Крымский вояж “системы” Три проекта ленинградки Жить на сдачу выгоднее

У продавца глаза были честные, Он же нотариальную доверенность показывал, Это был родственник моей лучшей подруги Каких только весомых доводов не услышишь от обманутых покупателей загородной недвижимости! А ведь большинство неприятностей происходит из-за пренебрежения элементарными правилами, по причине незнания основ. Какие моменты нужно иметь в виду, чтобы не попасть впросак?

Число покупателей загородной недвижимости растет день ото дня, попутно множится и количество неправильно оформленных сделок и типичных ошибок. Сегодня Собственник расскажет о том, какие документы нужно спрашивать у продавца и какие ошибки чаще всего совершают покупатели загородного жилья.

Характерна и обратная ситуация. Покупатель соглашается приобрести дом путем совершения сделки купли-продажи земельного участка, на котором этот дом расположен. Поскольку дом продавцом не оформлен и не зарегистрирован, он считается самовольной постройкой, и зарегистрировать его новым владельцам не получится. По крайней мере, без нервов, судов и долгих лет мытарств по соответствующим государственным органам.

На какие грабли наступают дважды
Из всех элементарных правил покупки загородного дома наиболее часто пренебрегают двумя касающимися права собственности на землю и на дом. Покупатели забывают убедиться в том, что права собственности продавца на землю и на дом правильно оформлены и зарегистрированы. К сожалению, распространена ситуация, когда покупатель дома закрывает глаза на то, что земельный участок принадлежит продавцу не на праве собственности, а, скажем, на праве пожизненно наследуемого дарения, поясняет руководитель юридического отдела агентства недвижимости Статус Наталья Титкова. В такой ситуации закон не дает возможности новому хозяину распоряжаться этим участком, например, впоследствии продать, да и сам договор купли-продажи дома на таком участке могут попросту не зарегистрировать.

Смотрим на документы
Одним словом, каким бы честным и располагающим к себе ни был продавец, как бы усердно вам его ни рекомендовали хорошие знакомые, ни в коем случае нельзя оставлять без внимания документы на дом и землю. В обязательном порядке при покупке загородной недвижимости необходим следующий набор документов:

Ну, а что касается мошенничеств при сделках с загородной недвижимостью, то наиболее типичным из них является продажа земельных участков и домов по поддельной доверенности. Приобретая загородную недвижимость по доверенности, всегда необходимо проверять, во-первых, ее подлинность у нотариуса, а во-вторых, реальность существования доверителя, предупреждает Наталья Титкова. Здесь нужно связаться с доверителем и проверить, жив ли он, действительно ли выдавал доверенность, по какой причине и т. д..

Технический паспорт домовладения. Он представляет собой единый документ, в который входят: план земельного участка, экспликация площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений. Документ выдается областными БТИ по месту расположения недвижимости и должен иметь печать соответствующего БТИ.

Правоустанавливающие документы на дом. Это свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был непосредственно построен продавцом. Или же документы, подтверждающие право собственности продавца, возникшее по другим основаниям (договор купли- продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство + свидетельство о государственной регистрации права).

Выписка из домовой книги. Если дом пригоден для постоянного места жительства (ПМЖ), то необходимо наличие выписки из домовой книги о зарегистрированных на данной площади лицах. Даже если покупатель не собирается регистрироваться в приобретаемом помещении, выписка покажет, не покупает ли он недвижимость с обременением в виде семьи из пяти человек.

Технический паспорт здания (строения) с поэтажным планом на каждое строение, находящееся на участке.

Кадастровый план земельного участка. Этот документ выдается районными отделами управления Роснедвижимости по Московской области и содержит в себе непосредственно план границ земельного участка, а также сведения о категории земель, разрешенное использование участка, нормативная цена участка, площадь, сведения о правообладателях. Кроме того, любое уважающее себя риелторское агентство при покупке загородного дома проводит стандартную юридическую проверку представленных продавцом правоустанавливающих документов на участок и на дом, добавляет Наталья Титкова. Изучаются основания приобретений продавцом домовладения, отсутствие обременений, запретов, арестов и др..
Банк DeltaCredit начал выдавать кредиты на покупку жилья в Нижегородской обл. Другие участники рынка готовы пойти за ним в регионы, если нижегородский эксперимент банка окажется успешным.

Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок. На этот пункт потенциальному покупателю следует обратить особое внимание. Земельный участок, на котором находится дом, должен быть у продавца не только правильно оформлен, но и обязательно находиться в собственности. Необходимо идентифицировать именно право собственности, а не право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения продавца на указанный участок, поясняет Наталья Титкова. Для этого требуются такие документы, как: свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи (дарения, свидетельство о праве на наследство). А также документы, полученные в результате приватизации земельного участка: постановления главы администрации о предоставлении участка в собственность, свидетельство о собственности на участок.

DeltaCredit - это один из первых в России специализированных ипотечных коммерческих банков, созданный в конце 2001 г. на основе приобретенного Инвестиционным фондом «США - Россия» коммерческого банка «Дж. П. Морган Банк». Средства Фонда в размере 440 млн долл. используются для инвестиций в российские предприятия частного сектора и для развития различных программ кредитования. Помимо этого не так давно Международная финансовая корпорация (IFC), инвестиционное подразделение группы Всемирного банка, объявила о предоставлении дополнительной серии займов в общем объеме 66 млн долл. DeltaCredit с целью развития рынка ипотечного кредитования в России. На сегодняшний день банк предоставил более 1,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 65 млн долл.

На этой неделе банк DeltaCredit совместно с нижегородским НБД-Банком приступил к реализации программы ипотечного кредитования в Нижнем Новгороде. Этот проект – первый опыт работы в регионах данного коммерческого банка на региональном рынке ипотечного кредитования. Пока в регионах кредитами на покупку жилья занимается только федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое перекупает кредиты у региональных агентств, работающих непосредственно с местными операторами. Однако уже в ближайшее время вслед за DeltaCredit в регионы пойдут другие коммерческие банки – потенциальный спрос на ипотечные кредиты в глубинке высок, а их предложение со стороны АИЖК пока ограничено.

Интерес DeltaCredit к регионам связан с тем, что в Москве и Санкт-Петербурге уже слишком много банков-конкурентов: в них жилищным кредитованием занимаются порядка 10-15 банков. «И хотя столичный рынок ипотеки все-таки далек от насыщения, конкуренция здесь достаточно жесткая, что и вынуждает банки задумываться о начале работы с регионами», - сказала RBC daily менеджер по ипотеке «Международного промышленного банка» Тамара Иванова. По оценкам специалистов, потенциальный спрос на ипотечные кредиты в регионах сравним со столичным рынком, однако их предложение очень ограничено. Фактически в регионах, и то не во всех, действует только Федеральная система ипотечного и жилищного кредитования, осуществлением которой занимается АИЖК. «Мы подключили к Федеральной сети уже 38 регионов, а к концу года ожидаем, что их количество перевалит за 50», - сказал RBC daily начальник управления информационной политики АИЖК Андрей Вишневский. Местные банки, выдавая кредит, регистрируют закладную, которую впоследствии продают региональным агентствам ипотечного кредитования (РАИК), а АИЖК, в свою очередь, выкупает кредит у РАИК и становится последним звеном в цепочке перекупок кредита. Таким образом, валютные и рублевые ресурсы предоставляют местные банки, а АИЖК производит только рефинансирование кредитов. В Московском ипотечном центре RBC daily сказали, что вслед за АИЖК были попытки вывести в регионы Сбербанк, но пока существенного результата получить не удалось.

На этой неделе банк DeltaCredit совместно с нижегородским НБД-Банком приступил к реализации программы ипотечного кредитования в Нижнем Новгороде. На вопрос о том, почему была выбрана именно Нижегородская область, в банке DeltaCredit RBC daily пояснили, что перспективность данного рынка показали проведенные банком исследования. «Изначально планировалось начать осваивать регионы с крупных городов-миллионеров, при отборе которых основное внимание уделялось уровню доходов населения и наличию банка-партнера, удовлетворяющего нашим условиям», - сказала RBC daily представитель банка DeltaCredit Виктория Кочеткова. По ее словам, здесь особенно важен выбор регионального банка, так как «они работают на конкретной территории и лучше знают местную специфику, к ним выше уровень доверия населения». Схема работы двух банков очень близка к той, по которой сейчас действует АИЖК: работать с конечным потребителем будет исключительно местный банк, тогда как DeltaCredit предоставляет свои банковские технологии. «НБД-Банк будет выделять кредиты из собственных средств по стандартам Delta, а DeltaCredit обязан в течение определенного времени выкупить этот кредит», – пояснила Виктория Кочеткова.

Как сообщили RBC daily в пресс-службе банка, DeltaCredit не собирается ограничиться только Нижегородской обл. - уже сейчас рассматриваются возможности дальнейшей экспансии в регионы, прежде всего в регионы Поволжья. По мнению опрошенных RBC daily аналитиков, вслед за DeltaCredit в регионы могут пойти и другие коммерческие банки, которые уже закрепились на столичном рынке и имеют возможность инвестировать в развитие региональной сети. Их будет привлекать высокое число потенциальных заемщиков и низкие риски: средние размеры кредита в регионах в несколько раз меньше, чем в столице или Санкт-Петербурге. «Если в Москве минимальная сумма ипотечного кредита составляет 12-16 тыс. долл., то в регионах она - 3-5 тыс. долл., что банкам очень выгодно», – комментирует Андрей Вишневский.

Неуспех Сбербанка связан с тем, что он требует от заемщиков высокой «белой зарплаты» и целого вороха документов. DeltaCredit собирается завоевать рынок теми же приемами, что и в Москве, согласившись учитывать «серые» доходы заемщика и различные доказательства его материального положения. В обмен на свою лояльность банк будет выдавать валютные кредиты сроком на 15 лет со ставкой 12% (АИЖК дает в регионах рублевые кредиты). Кроме того, условия кредитования DeltaCredit проще, чем у АИЖК. «У коммерческих банков ставка кредитования зафиксирована на весь промежуток времени, тогда как рублевая ставка АИЖК привязана к ставке рефинансирования Центробанка РФ», - сказал RBC daily сотрудник Московского ипотечного центра Афанасьев Александр. В результате заемщик АИЖК не знает, сколько ему придется платить по кредиту через несколько лет, когда ЦБ изменит ставку рефинансирования.

За час Ресин успел ответить лишь на 20 звонков счастливчиков, а редакционные телефоны продолжали без устали звонить еще три дня. Сегодня мы публикуем ответы главы стройкомплекса на наиболее интересные вопросы наших читателей.

Добрый день! Владимир Иосифович, когда закончится снос хрущевок? Какие перспективы у жителей пятиэтажек несносимых серий, а также домов периода индустриального домостроения?

Прямые линии с руководителем столичного стройкомплекса Владимиром Ресиным всегда вызывают ажиотаж среди читателей. Хотя в последнее время власти стараются сообщать жителям о своих планах в области нового строительства и реконструкции городских кварталов, получить информацию из первых уст хотят многие.

Говорить о массовом сносе девяти- и двенадцатиэтажных зданий пока рано. Тем не менее мы понимаем, что эти дома устарели если не физически, то морально, и рано или поздно проблему все равно решать придется. Пока в рамках комплексной реконструкции кварталов сложившейся застройки судьба каждого конкретного дома будет решаться индивидуально. В зависимости от проекта, учитывающего архитектурные и экономические аспекты развития микрорайона, отдельные здания, в том числе и девятиэтажки, могут быть снесены, какие-то надстроены, какие-то реконструированы.

Когда начнется строительство по программе Народный гараж?

Массовый снос пятиэтажек закончится в 2009 году. Что-то может остаться на 2010 год, но это будет очень небольшой объем. По итогам прошлого года в Москве было ликвидировано более 200 зданий общей площадью около 690 кв. м. В Центральном и Южном административных округах пятиэтажек сносимых серий уже не осталось. В конце 2010 года в столице будет только одна хрущоба музей. Предполагается, что он разместится в Капотне, но адрес может быть изменен.

Применение современных технологий для строительства многоуровневых гаражей и паркингов поможет нам решить одну из застарелых городских проблем постепенно убрать из наших дворов, с детских площадок т.н. ракушки, которые чаще всего устанавливаются незаконно.

Владимир Иосифович, часто хожу мимо ВВЦ. Хотелось бы узнать, что там сейчас строится?

В условиях острого дефицита площадок в 2006 году в Москве построены гаражи-стоянки на 111 тысяч мест. Задача Управления гаражного строительства в текущем году обеспечить своевременный ввод запланированных 134 тысяч машино-мест и начать масштабную программу строительства народных гаражей. Планируется, что в каждом округе в 2007 году будет построено как минимум по 23 паркинга по этой программе.

А когда Рабочий и колхозница вернутся на свое место?

Все мое детство прошло на Сельскохозяйственной улице, рядом с ВДНХ, поэтому мне этот район особенно дорог, и я пристально слежу за тем, что там происходит. Могу вам сказать, что территорию выставки ждет серьезная реконструкция, подготовку к которой вы уже наблюдаете. Через несколько лет ВВЦ превратится в одну из самых современных выставочных площадок.

Сейчас по Некрасовке делается проект планировки, с вами его обсудят. Если будут какие-то возражения, мы обязательно их учтем.

У нас есть капитальные гаражи, которые намечаются к сносу. Взамен нам фактически предлагается участок в чистом поле. Что посоветуете делать?

Не позднее будущего года.

Я звоню из Юго-Восточного округа. Скажите, пожалуйста, что все-таки будет с Некрасовкой? Мы не хотим переезжать из кирпичных домов в блочные новостройки.

Сдача объектов Царицыно намечена в основном на июль текущего года, а окончательное открытие комплекса будет приурочено ко Дню города. Всего мы планируем отреставрировать 34 отдельных объекта, воссоздать фонтаны, переходы, мосты, очистить пруды. Уже восстановлен павильон Хлебного дома. Работы в Большом дворце также близятся к завершению: закончено оформление внешнего облика Царицынского дворца, в феврале строители приступили к отделке внутренних помещений. Проект реконструкции подразумевает не только восстановление уникального архитектурного ансамбля музея-заповедника, но и создание на его территории целого культурно-рекреационного комплекса. Предстоит большой объем ландшафтных работ: городские службы намерены привести в порядок более 500 га прилегающих территорий.

Пару лет назад на строительный рынок Москвы начали выходить сырьевые компании, которые раньше с недвижимостью не работали. Чем вы объясните интерес олигархов к строительству? Не получится ли так, что олигархи захватят все площадки, и места для строительства муниципального жилья не останется?

Мы приняли решение построить для вас новые современные гаражи. Снос старых начнется только тогда, когда полностью подготовят новые. Не соглашайтесь освобождать свои гаражи до тех пор, пока это не будет сделано.

Мы живем рядом с Царицынским парком. Хотелось бы узнать, когда закончатся работы по восстановлению дворцового ансамбля и планируете ли вы привести в порядок сам парк?

Думаю, что в обозримой перспективе можно ожидать прихода на строительный рынок нового крупного капитала. Однако это ни в коей мере не помешает реализации городских жилищных программ. Каждый год в Москве сдается примерно по 5 млн. кв. м жилья. Более трети из них строится по социальным программам: для очередников, молодых семей, жителей сносимых ветхих домов и пятиэтажек. И социальные обязательства город будет выполнять в любых условиях.

Вас беспокоит очередник Московского гарнизона. Подскажите, пожалуйста, сколько квартир для военнослужащих и где будет построено в этом году?

Даже при всех необходимых обременениях, которые устанавливает город, инвесторам выгодно вкладывать капитал в строительство. Город уже давно не зависит от предпочтений бизнеса. Напротив, Москва имеет возможность выбирать среди инвесторов того, кто предложит ей наиболее выгодные условия сотрудничества. А среди этих условий важнейшее место как раз занимают социальные обременения.

Совета, покупать или не покупать, я вам дать не могу. Тут уж решать вам самим. Скажу лишь, что, на мой взгляд, рост цен на столичную недвижимость сейчас подошел к точке насыщения. Но так как дефицит жилья в Москве по-прежнему сохраняется, снижение цен на этом рынке маловероятно. Скорее всего стоимость жилья в ближайшее время будет определяться уровнем инфляции в стране.

Нам как очередникам предлагают взять социальную ипотеку и тем самым ускорить решение острого для нас жилищного вопроса. Но мы боимся, что это окажется нам не по карману.

В мае прошлого года между правительством Москвы, Министерством обороны РФ и Росстроем РФ было подписано соглашение, предусматривающее строительство и передачу военнослужащим в 20062007 годах 7624 квартир. Половина из них была построена в прошлом году. Остальные должны быть построены в течение 2007 года. К сожалению, вокруг территории в Щербинке, которая принадлежит столице и на которой запланировано возведение нового микрорайона, в течение нескольких месяцев шло выяснение правовых отношений между Москвой и областью. Из-за этого были нарушены сроки начала строительных работ. Несмотря на это дома для военнослужащих будут построены, и взятые на себя обязательства Москва выполнит.

Владимир Иосифович, посоветуйте, как быть: стоит ли покупать квартиру сейчас или лучше подождать? Вдруг цены снизятся?

Профессия строителя в Москве сегодня котируется как никогда раньше. На стройках города сейчас работает свыше миллиона человек. Все они вовремя получают достойную зарплату, для них созданы хорошие условия труда. Поэтому в вузы и училища строительного профиля в последние годы наблюдается высокий конкурс. Но объемы строительства в Москве таковы, что без привлеченной рабочей силы обойтись трудно. Если иногородние и иностранные рабочие зарегистрированы и работают на законных основаниях, когда решены их бытовые проблемы, это нормально.

Владимир Иосифович, вот вы по поручению мэра строите детские сады. А чем проекты новых дошкольных учреждений отличаются от своих советских аналогов?

Социальная ипотека дает существенные преимущества. Прежде всего в том, что жилье покупателем приобретается по инвестиционной себестоимости. Кроме того, предусмотрены льготные условия получения самого кредита в ипотечном агентстве: кредит предоставляется на достаточно большой период времени под невысокий процент. Нам уже удалось добиться существенного снижения размера первоначального взноса за жилье, приобретаемое при помощи этого механизма. В перспективе возможно снижение процентной ставки до 67% годовых. Так что не переживайте: в условиях развивающейся экономики города и росте благосостояния всех категорий москвичей выплаты по кредиту будут вам по карману. Кстати, доля социальной ипотеки и программы Молодая семья в общем объеме строительства по городскому заказу будет увеличиваться. Предполагается в 2007 году выделить на эти цели порядка 300350 тыс. кв. метров, в 2008-м 350450 тыс. Дальше еще больше.

Планирует ли стройкомплекс отказаться от труда гастарбайтеров?

А в типовых садах бассейнов не будет?

В 2007 и 2008 годах в Москве планируется построить по 100 детских садов. Часть из них будут типовыми, часть будет строиться по индивидуальным проектам. Есть, например, такой оригинальный проект, предназначенный для реализации в тех местах, где для строительства мало места, по которому песочница, скамейки и клумбы разместятся на крыше. Летом эта площадка может служить еще и солярием. А для оздоровления малышей там можно поместить надувной плавательный бассейн. В холодное время года солярий легко преобразуется в зимний сад.

Вы просто слишком торопитесь, хотя и по понятным причинам пробки и заторы надоели всем. Реконструкция такой трассы, как Большая Ленинградка, которая включает в себя и Тверскую улицу, и Ленинградский проспект, и Ленинградское шоссе, это комплексный проект, состоящий из множества важных узлов. Решить проблему организации движения по Большой Ленинградке локальными мероприятиями невозможно. Поэтому и принято решение о масштабной реконструкции на всем ее протяжении.

Ну почему? Типовой проект также претерпел значительные изменения. В нем теперь предусмотрены просторный бассейн, комнаты для музыкальных занятий, зал для проведения детских праздников, физкультурный и тренажерный залы. Парадная гостиная для утренников будет оборудована специальными балкончиками для зрителей. Кроме того, в садах нового поколения есть кабинет для художественного ручного труда, театральная мастерская, библиотека, мини-музей, зал для конструирования, зал для релаксации, компьютерный класс и многое другое.

Я живу возле метро Аэропорт и могу засвидетельствовать, что после открытия на Ленинградке в феврале тоннеля между станциями Динамо и Аэропорт пробок меньше не стало. Имеет ли тогда смысл затеянная реконструкция трассы?

Пока идет реконструкция, конечно, придется потерпеть. Хотя открытие такого сложного инженерного сооружения, каким является тоннель, это уже событие. Полностью реконструкцию планируется завершить в 2009 году. Работы будут вестись одновременно на нескольких участках. Эта схема позволит значительно сократить общее время строительства.

Мэр Москвы недавно призвал осваивать подземное пространство столицы, убирать под землю все, что не имеет архитектурного значения, что мешает людям. Но ведь строительство под землей очень дорого и сложно! Осилит ли стройкомплекс такую нагрузку?

Среди важнейших участков строительства Пушкинская площадь, площадь Тверской заставы, развязки в районе Ходынки, Сокола, Войковской, Головинского шоссе, мост через Химкинское водохранилище. Думается, что полный эффект от реконструкции будет тогда, когда завершится строительство на всех узлах.

Все москвичи заметили, что сейчас при строительстве новых и реконструкции существующих автомагистралей сооружается большое количество тоннелей. Это и Лефортовский тоннель, и самый протяженный в Европе Серебряноборский тоннель, проложенный с помощью уникального проходческого щита. В рамках строительства 4-го транспортного кольца планируется тоннель под Коломенским. Это не случайно. Москве с ее уникальной архитектурой, с ее узнаваемым обликом нельзя превращаться в урбанистический объект, покрытый сетью многоуровневых эстакад. Подземное строительство помогает сохранить своеобразие нашего города.

Не только осилит, но уже начал это делать! Элементы т.н. всепогодного города предусмотрены, например, в реконструкции Пушкинской площади. Это выходы из метро, общественные зоны и паркинги, объединенные в одно целое.
Будут строиться подземные паркинги на Триумфальной площади, площади Тверской заставы. Со временем появится фактически подземный дублер Тверской улицы.

По всем проблемным объектам, всем недостроенным домам найдены решения. Уверен, мы выдержим обещанные сроки, и к 2008 году большинство домов будут сданы. Показательно, я считаю, то, что удалось помочь даже дольщикам Социальной инициативы для них начинается строительство жилых корпусов.

Мэр очень вовремя поставил перед нами задачу освоения подземного пространства сейчас совпали необходимость этого процесса и возможность его осуществления. У нас есть все необходимые технологии для подземных работ, а экономическая конъюнктура позволяет привлекать значительные средства инвесторов, даже под инфраструктурные проекты.

Владимир Иосифович, как сейчас обстоят дела с обещанием городских властей помочь дольщикам? Что для них делается?

Российская газета Павел Владимирович, вот реальный, часто встречающийся пример из жизни. Семья. Муж, жена и ребенок. Живут в квартире мужа. Развод. Жена с ребенком вынуждена вернуться жить к своим родителям. Спрашивается, почему? Почему она и ребенок лишаются права на квартиру, где жили? Раньше, если они были в этой квартире прописаны, никто их выкинуть на улицу не мог. Почему новый Жилищный кодекс нарушил их права, никак их не защитил?

По многим адресам, например на улице Чечулина, владение 911; 1-й Владимирской улице, корпус За; 1-й Владимирской улице, корпус 36; Байкальской улице, владение 18, корпус 2, скоро будут праздновать новоселья. Дома уже сданы приемочной комиссии и вот-вот начнут заселяться.
Все чаще дети лишаются прав на квартиру после развода родителей. Как утверждают многие, виной тому пробелы в Жилищном кодексе, объясняет один из авторов главного жилищного закона, председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников.

Это я говорю к тому, что жизнь сложна, и понятия абсолютной справедливости не существует. Задача законодательства, и жилищного в том числе, выработать правила игры, одинаковые для всех, которые бы максимально возможно уравновешивали права и обязанности разных сторон и, конечно, защищали интересы самых слабых - детей, стариков, инвалидов.

Павел Крашенинников Сначала - встречный пример. Тоже из жизни. Семья. Отец, мать, взрослая дочь. Приводит жениха, после свадьбы прописывает его на жилплощади родителей, а через какое-то время выясняется, что брак был фикцией, что молодого человека интересовала исключительно возможность закрепиться в большом городе. Да даже если брак был не фиктивным, если молодые люди просто не ужились вместе, почему чужой человек должен оставаться жить в чужой квартире? А ведь по старому жилищному законодательству выселить его было невозможно, и квартиру приходилось делить. Как, по-вашему, это справедливо? Наверно, с точки зрения молодого человека, да. А с точки зрения родителей его бывшей жены?

Сейчас, когда более 70 процентов жилищного фонда страны находится в частной собственности, ключевой принцип закрепления жилищных прав не мог не поменяться. В новом Жилищном кодексе основной фигурой, чьи права защищаются в первую очередь, стал собственник жилья.

В старом законодательстве, которое формировалось в условиях, когда почти все жилье в стране было государственным, право на проживание на той или иной жилплощади закреплялось институтом прописки.

Вариант первый. Квартира приобретена во время брака. В этом случае она является общей собственностью вне зависимости от того, на чье имя оформлена. Тут, выражаясь юридическим языком, действует презумпция равенства долей. Проще говоря, каждый супруг, в том числе и после развода, имеет право на свою половину, если иное не предусмотрено, например, при заключении брачного договора. Понятно, что здесь никто никого выкинуть на улицу не может.

Теперь вернемся к вашему примеру. Он, кстати, вовсе не так однозначен, как кажется.

Вы спросите, куда ей деваться? Но ведь она жила где-то до брака, у нее было жилье.

Вариант второй. Квартира принадлежала мужу до женитьбы - он купил ее сам, или, допустим, это был подарок родителей. Супруга въехала на жилплощадь собственника. В этом случае, если брак распадается, бывший член семьи собственника (в нашем случае бывшая жена) теряет право пользования его квартирой. Опять же если иное не предусмотрено брачным договором.

Крашенинников Нет, это не так. Дети бывшими членами семьи не являются. Поэтому положения Жилищного кодекса, которые регулируют отношения между бывшими членами семьи, на детей не распространяются.

РГ Но если в семье родился ребенок и после развода он остается с матерью, он автоматически теряет право на квартиру отца вместе с нею?

Еще один важный нюанс. Если бывший член семьи собственника нетрудоспособен (например, является инвалидом), при разводе у другого супруга в отношении него возникают алиментные обязательства. В их состав по решению суда может быть включено и сохранение за несобственником права проживания в квартире бывшего супруга либо предоставление ему денежного содержания, достаточного для решения жилищного вопроса другим способом. В этом случае, обращаясь в суд, нужно правильно сформулировать исковые требования.

Право проживания в квартире сохраняется за ребенком и после развода (и разъезда) его родителей. Более того, возвращаясь к нашему примеру, мать может подать иск в суд, чтобы ей установили срок для проживания в квартире бывшего мужа вместе с ребенком, если, скажем, он мал и нуждается в уходе. Причем когда Жилищный кодекс еще только писался (а тема, которую мы сегодня обсуждаем, и тогда была одной из самых острых), мы сначала предполагали в интересах собственника сделать этот срок ограниченным - например, один год. Но поскольку жизненные обстоятельства могут быть самыми разными, в конце концов мы пришли к выводу, что суд должен иметь возможность самостоятельно определять величину этого срока.

Крашенинников Да, судебная практика неоднозначна. Суды нередко записывают несовершеннолетних детей в бывшие члены семьи со всеми вытекающими последствиями. Более того, даже Пленум Верховного суда РФ не дал четких рекомендаций по этому вопросу. И хотя лично я как юрист не вижу по этому поводу пробелов в ЖК или возможности двойного толкования его норм, тем не менее реалии таковы, что норма, защищающая жилищные права несовершеннолетних детей, дает сбой. Поэтому мы готовим и в ближайшее время внести точечную поправку в Жилищный кодекс, которая, не меняя сути нормы, исключит подобные злоупотребления.

РГ Но реальная жизнь такова, что в схожих ситуациях суды принимают диаметрально противоположные решения. И часто - не в пользу детей.

Крашенинников Но есть и другие. Например, я знаю людей, которые приобрели квартиру, в которой была зарегистрирована старушка. За ней сохранилось право пожизненного проживания в своей комнате. Эта семья действовала строго по закону. В статье 558 Гражданского кодекса говорится, что при продаже жилья в договоре указываются все граждане, за которыми сохраняется право проживания. И новый собственник либо предоставляет им возможность реализовать это право, либо ищет варианты решения вопроса другим способом. Однако должен признать: судебная практика, к сожалению, и в этом случае неоднозначна.

РГ Массу нареканий также вызывает возможность продажи жилья собственником, невзирая на прописанных (точнее, зарегистрированных) на этой площади бывших членов семьи. Новый собственник, ничуть не церемонясь с таким живым обременением, выписывает жильцов опять-таки по решению суда. Таких случаев не счесть.

Крашенинников Ну как раз от подобных неприятностей жилищный закон защищает надежно. В законе о введении в действие Жилищного кодекса (статья 19) говорится, что, если на момент приватизации кто-то из членов семьи от нее отказался, в дальнейшем право на эту квартиру сохраняется за всеми членами семьи в равных долях даже при распаде брачных отношений. То есть все они имеют равные права пользования этим жильем.

РГ Еще один повод для критики - то, как регулируются права владельцев приватизированных квартир. В начале приватизации было много неясностей. Кто-то оформлял жилье в долевую собственность, кто-то - в совместную, кто-то - на себя, заручившись официальным отказом от приватизации других членов семьи. Чем чреваты все эти варианты, люди не представляли. А теперь нередки жалобы такого плана: Муж 10 лет назад приватизировал квартиру на себя, а теперь отношения испортились, и он грозит выгнать меня на улицу.



Главная --> Публикации