Главная --> Публикации --> Девелоперы предлагают проекты с инфраструктурой Неприступная инфраструктура Не исключено, что социальное жилье будет предоставляться по новым, более жестким нормам Крымский вояж “системы” Три проекта ленинградки

Недавно акционеры группы РЕСО объявили о планах развития холдинга. По словам президента РЕСО Андрея Савельева, основная задача - превратить группу в финансовую корпорацию, для чего было выбрано несколько отраслей для инвестирования средств. Основной акцент группы останется на страховании (в группу входит крупный страховщик РЕСОгарантия и перестраховщик Unity Re). Также приоритетными являются девелопмент и лизинг. В среднесрочной перспективе инвестиции в эти направления составят $1 млрд., по $500 млн. на девелопмент и лизинг соответственно,- рассказал господин Савельев.

Как стало известно Бизнесу, группа РЕСО открыла свою девелоперскую компанию на Украине. Эксперты убеждены, что сделано это очень вовремя: инвестировать средства в настоящее время уместно абсолютно во все сектора коммерческой недвижимости этой страны.

По мнению опрошенных Бизнесом экспертов, рынок коммерческой недвижимости Украины сейчас очень привлекателен для девелоперов. Отчасти потому, что во всех его секторах спрос значительно превышает предложение. В Киеве общее предложение качественных складских помещений сейчас составляет около 160 тыс. кв. м, тогда как в Варшаве этот показатель в десять раз больше. Если посмотреть на сегмент торговой недвижимости украинской столицы, то предложения, которые можно считать качественными, суммарно не превышают 290 тыс. кв. м. Это соответствует показателю развития рынка Варшавы 1999 года,- сказала Бизнесу начальник отдела исследований консалтинговой компании DTZ Регина Лочмеле. Такой же дисбаланс, по ее словам, наблюдается и в остальных секторах коммерческой недвижимости Украины.

По данным Бизнеса, в рамках реализации этой стратегии РЕСО создала девелоперскую компанию на Украине, которая на днях начала свою работу. Андрей Савельев подтвердил эту информацию, однако от подробных комментариев отказался, отметив, что проект находится на начальной стадии. Детали появления на свет новой девелоперской структуры Бизнесу отказались сообщить и в украинской компании Просто-страхование (контрольным пакетом ее акций владеет группа РЕСО), сославшись на отсутствие информации.

Однако на украинском рынке есть ряд проблем. С одной стороны, благоприятная ситуация для девелопмента стимулирует выход многих игроков на этот рынок. С другой- девелоперы сталкиваются с проблемой поиска и получения земельных участков под застройку. Ведь многие хорошие участки в последние годы были приобретены или взяты в долгосрочную аренду местными компаниями,- пояснил Бизнесу глава украинского представительства консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Андрей Назаренко. В силу этих обстоятельств он убежден, что в первую очередь девелоперам придется обратить внимание на вторичный рынок. Безусловно, с точки зрения доходности сейчас выгодно вкладывать средства в любой сектор. Но по уровню сложности вложений и возврата средств сегодня самыми выгодными можно назвать складской и офисный сегменты,- уверен Назаренко.
Вчера ОАО Гостиничный комплекс Шереметьево-2" объявило, что с 1 сентября текущего года на территории аэропорта Шереметьево начнется строительство второй очереди многофункционального гостиничного комплекса. Объект, включающий четырехзвездную гостиницу и офисы, должен быть сдан к лету 2009 года. Эксперты уверены, что проект окупится менее чем за десять лет, даже несмотря на наличие в этом районе уже функционирующих гостиниц.

С этим согласен и управляющий партнер консалтинговой компании Colliers International Сергей Гипш: Украинский рынок гораздо моложе российского. Практически во всех форматах имеется большой неудовлетворенный спрос. Эксперты утверждают, что даже в Киеве очень мало, к примеру, качественных офисных зданий, а грамотно построенные торговые центры можно пересчитать по пальцам. То есть вкладываться выгодно в любой сегмент,- полагает Гипш.

Всего проект включает в себя три здания, которые будут сгруппированы буквой П.

По словам генерального директора гостиничного комплекса Шереметьево-2 Татьяны Кузнецовой, главная причина нового строительства- катастрофическая нехватка гостиничных номеров (заполняемость уже имеющегося отеля составляет 90-95%). Итогом реализации проекта должно стать появление комплекса общей площадью 71 тыс. кв. м с надземной частью площадью 59 тыс. кв. м и подземной двухуровневой автостоянкой на 220 машиномест.

Объем инвестиций в проект в настоящее время оценивается компанией в $150 млн. Первым траншем на реализацию проекта станет кредит Росбанка в размере $25 млн. Остальные средства должен инвестировать застройщик- турецкая компания Enka. Согласно внутренней оценке ОАО Гостиничный комплекс Шереметьево-2", комплекс должен окупиться через шесть-семь лет после начала эксплуатации.

В боковых корпусах планируется разместить офисы общей площадью 32 тыс. кв. м, а в центральном здании - гостиницу класса четыре звезды на 220 номеров площадью 20 тыс. кв. м.

Опрошенные Бизнесом эксперты в области гостиничного девелопмента сходятся во мнении, что реализация нового проекта весьма своевременна, даже несмотря на наличие уже работающих гостиниц неподалеку. Нам известно, что показатель средней заполняемости у потенциальных конкурентов- Novotel в Шереметьево- превысил 70%. Безусловно, новый отель под международным брэндом сможет занять достойную нишу на этом рынке,- говорит директор Horwath HTL Russia Дэвид Дженкинс. По его словам, для будущего отеля очень важна и офисная составляющая, так как его заполняемость не будет целиком зависеть от пассажиров аэропорта.

Кто именно будет управлять новым комплексом после его постройки, пока неизвестно. По данным Бизнеса, не исключено, что сдачей в аренду еще не построенных офисных площадей может заняться один из лидеров на международном рынке недвижимости- консалтинговая компания Knight Frank.

Правда, мнения экспертов относительно сроков окупаемости нового проекта разделились. По мнению Дэвида Дженкинса, заявленный период окупаемости в семь лет достаточно реален. В свою очередь гендиректор Hotel Consulting Development Group Александр Лесник убежден, что проекты стоимостью более $100 млн окупаются в среднем в срок от восьми до десяти лет. Но у проекта есть сильный козырь - многофункциональность, поэтому за счет офисной составляющей он может окупиться и раньше,- считает Лесник.

Новый комплекс за счет многофункциональности сможет привлекать и бизнес-клиентов, что вполне соответствует модели, успешно применяемой во всем мире,- полагает он.

Сумма долгов наших стремительно догоняет размеры сбережений. Центробанк опубликовал цифры, о которых стоит задуматься. Россияне набрали кредитов уже на 2 триллиона рублей - это более половины наших сбережений, находящихся на банковских счетах. Еще два-три года такими темпами - и Россия превратится в страну должников.

Потребительский бум накрыл Россию. Кредиты настолько популярны и доступны, что мы уже не думаем о сбережениях. По данным ЦБ, только за последний год долг среднего россиянина перед банками вырос на 75%. При этом вклады растут вдвое медленнее, а матрасные сбережения быстро тают. Если так пойдет и дальше, то скоро наши долги могут и вовсе превысить сбережения. Чем это может грозить России и россиянам?

Массовая скупка пылесосов и автомобилей в кредит - явление для экономики, в принципе, хорошее. Стимулирует производство, вызывает экономический рост и прочие отрадные явления. Но есть у этой медали и оборотная сторона. Кредиты надо отдавать. А данные Банка России говорят о том, что все больше россиян не в силах справиться со взятым на себя долговым бременем. Объем просроченных кредитов вырос за год в 2.5 раза! Быстрее, чем кредиты и вклады вместе взятые. В долговую яму у нас за это пока не сажают, но личных трагедий с выбиванием долгов уже предостаточно.

Конечно, мы смело тратим свои сбережения и залезаем в долги не от плохой жизни. Скорее - от хорошей. Доллары под матрасами, самый главный и надежный инструмент сбережения беспокойных 90-х, окончательно уходят в прошлое. Россия переживает экономический подъем. Доходы граждан выросли, все забыли про дефолты и денежные реформы. А благодаря доступным кредитам началось то, что экономисты называют потребительским бумом.

По подсчетам Центробанка, дополнительные скрытые комиссии по потребительским кредитам составляют 20-30%. Именно поэтому с 1 июля ЦБ намерен законодательно заставить банки объявлять истинные проценты по кредитам. По идее это должно охладить потребительский пыл россиян. Однако эта мера вряд ли остановит тех, кто покупает в кредит утюги и соковыжималки.

Виноваты в этом не только неосмотрительные граждане, набравшие кредитов и неспособные спланировать свой бюджет. У многих банков тоже рыльце в пушку. Они устанавливают слишком высокие проценты по кредитам, причем искусно это скрывают. Часто, лишь получив кредит, потребитель узнает, что помимо официально объявленной ставки ему придется дополнительно заплатить целый ряд комиссий, которые резко взвинчивают цену кредита. Эффективная ставка, т.е. та, которую на самом деле придется заплатить за одолженные у банка деньги, может составить и 50%, и 80% годовых.

Однако наши эксперты уверяют, что сверхугрозы российской банковской системе проблемы на рынке потребкредитов, а тем более ипотеки не представляют. Российские банки наконец стали показывать реальное положение дел с просроченными кредитами, - прокомментировала Известиям последние цифры ЦБ главный экономист Альфа-Банка Наталья Орлова. Именно этим, по ее словам, и вызван их бурный прирост за прошлый год. При этом доля просрочки среди кредитов населению, по ее оценке, составляет максимум 5%. Для обвала же цен на рынке российской недвижимости вообще никаких предпосылок нет, - уверена она. Соответственно и никакого кризиса ипотечного кредитования в России не будет. Но что будет дальше - эксперты точно сказать не могут. При нынешних темпах роста кредитования через два-три года ситуация может стать критической.

Куда важнее, что граждане смогут реально рассчитывать свои силы в случае с ипотечными кредитами. Ведь в России может возникнуть такой же кризис с ипотечными кредитами, какой уже назрел в США. Как уже писали Известия, темпы крупнейшей мировой экономики замедляются, а вместе с этим остыли цены на рынке недвижимости. Американцы же набрали кредиты на многие миллиарды долларов под строительство жилья в расчете на его дальнейшую выгодную перепродажу. Но теперь эти планы пошли прахом. Несколько миллионов американцев стали банкротами.

Задачи ввести налог на недвижимость организаций нет ни в недавно одобренных правительством Основных направлениях налоговой политики на 2008-2010 годы, ни в последнем бюджетном послании президента. Зато эта цель значится в плане законопроектной работы Совета федерации написанный ГНИИ развития налоговой системы ФНС законопроект был представлен заказавшим его сенаторам.

Настоящая же опасность российским банкам, по единодушному мнению экспертов, связана с нестабильной мировой конъюнктурой цен на нефть. Если они, не дай бог, упадут, то резко снизится приток денег в российскую экономику, а вместе с ним упадет кредитоспособность как населения, так и самих банков. Но большинство экономистов считают подобное развитие событий хоть и возможным, но маловероятным.
В Совете федерации разработан законопроект о введении налога на недвижимость организаций взамен действующих налогов на имущество и землю. Новый налог предлагается взимать с рыночной, а не остаточной стоимости недвижимого имущества. Минфин, Минэкономразвития и Роснедвижимость едины во мнении: новый налог в ближайшие годы, по крайней мере до 2010 года, ввести не удастся из-за отсутствия единого кадастра объектов недвижимости и методики проведения ее оценки.

Таким образом, новым налогом должны облагаться лишь земельные участки, здания и сооружения, объекты незавершенного строительства, воздушные, морские суда и космические объекты. По замыслу сенаторов, эти новации не только пополнят региональные и муниципальные бюджеты, но и создадут стимулы для инвестиций в модернизацию производства. Ставку налога предлагается ограничить 2% (налог на имущество сейчас составляет не более 2,2%).
Расчетов об эффективности нововведений в целом по стране нет, однако проведенный с 1997 по 2005 год в Великом Новгороде и Твери эксперимент по налогообложению недвижимости показал, что замена выгодна предприятиям с высокой долей производственного оборудования в составе основных фондов. По словам главного бухгалтера, участвовавшего в эксперименте ООО Амкор РЕНЧ Новгород Татьяны Самсоновой, налоговая нагрузка на ее предприятие значительно снизилась, а инвестиции возросли. Госпожа Самсонова заявила, что экономия на налогах объясняется тем, что две трети основных фондов ее предприятия, производящего упаковку, составляют освобожденные от налога машины и оборудование.

По словам гендиректора института Асламбека Паскачева, новый налог призван заменить два ныне действующих на землю и на имущество организаций. Смысл замены: новый региональный налог должен исчисляться с кадастровой, рыночной стоимости недвижимости, а не с остаточной, как сейчас. При этом из-под налогообложения предлагается вывести машины и оборудование, транспорт, компьютеры и т. д., с которых сейчас взимается налог на имущество (на долю этих основных средств сейчас приходится более 40% налоговой базы по налогу на имущество).

Минэкономразвития и Роснедвижимость также считают введение нового налога возможным лишь после завершения регистрации всех прав на единые объекты недвижимости, формирования кадастра и определения налоговой базы. В направленном в Совет федерации письме заместитель главы МЭРТа Андрей Шаронов сообщает сенаторам, что более актуальной задачей является введение рыночного налога на недвижимость не организаций, а физических лиц (напомним, что именно такую задачу в Бюджетном послании поставил Владимир Путин). В Роснедвижимости полагают, что новые налоги на недвижимость физических лиц и организаций в пилотных субъектах (Кемеровская, Самарская, Тверская, Калужская области) можно будет ввести не ранее 2010 года, в остальных регионах России не ранее 2012 года.

Впрочем, похоже, что, кроме сенаторов и отдельных участников эксперимента, новый налог никому не нужен. По мнению заместителя главы отдела имущественных налогов Минфина Надежды Гавриловой, введение налога на недвижимость несвоевременно. По ее словам, этому должно предшествовать решение колоссальной и трудноразрешимой сегодня задачи создания единого кадастра объектов недвижимости (здания и земельные участки под ними) с последующим проведением их рыночной оценки. В отношении промышленных предприятий сделать это крайне сложно, заявила представитель Минфина.



Главная --> Публикации