Главная --> Публикации --> С 1 июля строительная отрасль переходит с лицензионной системы на саморегулирование Девелоперы предлагают проекты с инфраструктурой Неприступная инфраструктура Не исключено, что социальное жилье будет предоставляться по новым, более жестким нормам Крымский вояж “системы”

ОАО Южная строительная компания (ЮСК) занимается строительством и оптовой торговлей строительными материалами. По данным СПАРК-Интерфакс, 100% ЮСК принадлежит ЗАО Финансово-промышленная компания Система, учредителями которого, по ЕГРЮЛ, являются Владимир Дорофеев (90%) и Галина Дорофеева (10%). По данным СПАРК-Интерфакс, выручка ЮСК в 2005 г. составила более 170,9 млн руб. По данным ЮСК, в 2006 г. оборот 200 млн руб. ЮСК построила жилой комплекс Северные огни (21 000 кв. м жилья), ведет строительство комплекса Западные огни (24 000 кв. м жилья). В прошлом году, по данным мэрии, сдано в эксплуатацию более 707 000 кв. м жилья.

Через три года в Ростове может появиться новый жилой квартал. Южная строительная компания купила 2 га земли в районе Военведа, где в августе 2007 г. намерена начать строительство жилого комплекса Европейский квартал общей площадью 60 000 кв. м и стоимостью 1,5 млрд руб. Несмотря на близость площадки к военным объектам, риэлторы прогнозируют высокий спрос на новостройки в этом районе.

Согласно разрабатываемой проектно-сметной документации Европейский квартал общей площадью 60 000 кв. м будет состоять из шести 18-этажных жилых каркасно-монолитных домов (40 000 кв. м) и офисного центра (20 000 кв. м). По оценке Дорофеева, для реализации проекта потребуется 1,5 млрд руб. инвестиций, часть средств будет заемной, часть деньги дольщиков. Договоры долевого участия ЮСК начнет заключать осенью. Сейчас, по оценке Дорофеева, цена 1 кв. м в домах, которые планируется возводить в Европейском квартале, составляет порядка 35 000 руб., а себестоимость строительства 20 000 руб./кв. м. По его словам, стройматериалами ЮСК обеспечат собственные профильные производства КСМ-10, Производственно-техническая компания и Русский металл.

Земельный участок под строительство жилого комплекса Европейский квартал площадью 2 га на пересечении Таганрогского шоссе и пер. Элеваторный ЮСК выкупила у частных лиц, рассказал Ведомостям гендиректор компании Валерий Дорофеев. Участок представляет собой пустырь, обнесенный забором, коммуникации представлены частично, говорит Дорофеев. Строительство планируется начать в августе 2007 г. после получения разрешительных документов и сдать комплекс в эксплуатацию через три года.

Строительство офисного здания площадью 20 000 кв. м эксперты оценивают неоднозначно. За последнее время в нашу компанию с просьбой подыскать место под офис в этом микрорайоне никто не обращался, говорит Тенишев. В спальном районе, да еще на окраине офисное здание вряд ли окупится, полагает Нови. По его мнению, логичнее на первых этажах разместить торговые площади, развлекательный центр, салоны плотность населения большая и потребительские проекты принесут высокий доход, считает он. А руководитель отдела новостроек АН Дон-МТ Алексей Маралин полагает, что первое офисное здание может стать своеобразным центром деловой активности в микрорайоне, так как здесь развиты транспортные магистрали, ведущие в другие районы города, и недалеко таганрогская трасса.

Опрошенные Ведомостями риэлторы отмечают, что в районе Военведа и близлежащих к нему микрорайонах (Стройгородок, Болгарстрой) жилая застройка идет слабо. В этой части города практически нет свободных участков под жилую застройку, объясняет управляющий офисом Риэлти-Ленина Станислав Нови. Возможно, интерес к строительству в этом микрорайоне снижает близость военных объектов аэродрома, складов, радиолокационной станции, которые не добавляют комфортности жилью, считает директор АН Акцент Евгений Тенишев. Тем не менее ЮСК без труда продаст все построенное жилье: первичного рынка здесь сейчас нет, а спрос высокий, уверен Нови. По оценке гендиректора компании Титул Евгения Сосницкого, в 2006 г. новостройки в зависимости от микрорайонов в среднем подорожали на 60-75%. Осенью прошлого года новостройки дорожали на 5-7% ежемесячно и такая тенденция сохраняется, отмечают риэлторы.

Mirax Group создана в 1994 г. в Петербурге. 90% акций Mirax Group принадлежит президенту корпорации Сергею Полонскому, 10% Артуру Кириленко. Выручка в 2005 г. по US GAAP $163,3 млн, EBITDA $45 млн. В управлении компании находится, по ее данным, около 1 млн кв. м недвижимости. В портфеле около 5 млн кв. м площадей. Mirax Group возводит самое высокое в Европе здание башню Федерация (432 м). Средства пайщиков ЗПИФов недвижимости вкладываются в объекты недвижимости, при закрытии фонда объекты продаются, а между пайщиками делится доход от продажи в долях, пропорциональных числу паев.

Чиновники пошли на конкурс
Администрация Ростовской области представила на федеральный конкурс Минстроя России два проекта жилой застройки на 150 000 кв. м жилья в районе Западный в Батайске и на 48 000 кв. м малоэтажного жилья в районе совхоза Декоративный в Ростове, сообщила пресс-секретарь областного минстроя Наталья Каплюченко. Победа в конкурсе позволит получить гарантии федерального бюджета для привлечения инвестиций на строительство инженерной инфраструктуры. В 2006 г. участие в подобном конкурсе позволило привлечь свыше 700 млн руб. под 8,25% годовых, напоминает Каплюченко. На эти средства ведется строительство инженерной инфраструктуры в микрорайоне Ливенцовский, наличие коммуникаций позволит уже в этом году начать первую очередь застройки, рассчитанную на 440 000 кв. м жилья.
Mirax Group понравилось привлекать частных инвесторов. Группа собирается создать третий по счету закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) недвижимости на 1 млрд руб. Средства пайщиков планируется пустить на строительство жилых комплексов Кутузовская ривьера и на территории АМО ЗИЛ.

Открытое пространство создано на 15 лет, купить его пай сможет любой человек, а выплата промежуточного дохода будет производиться раз в год, говорит управляющий партнер УК Конкордия эссет менеджмент Марина Кислицкая. Стоить один пай будет 100 000 руб. Если проект окажется успешным, Mirax планирует создать еще более крупные фонды, обещает Адикаев.

Mirax Group в конце февраля подала документы на регистрацию нового ЗПИФ Открытое пространство, рассказал Ведомостям вице-президент компании Алексей Адикаев. Управлять ЗПИФом размером в 1 млрд руб. будет УК Конкордия эссет менеджмент. В фонд планируется внести строящуюся жилую недвижимость в доме Кутузовская ривьера и комплексе, который планируется возвести на территории АМО ЗИЛ.

По ее словам, Mirax ведет переговоры с несколькими банками о кредитовании под залог паев нового фонда. Назвать банки она отказалась. При желании соинвестор может заложить свой пай и получить деньги, как в ломбарде, на другие нужды например, на покупку машины. Дисконт при этом составит около 70%, а стоимость кредита не превысит ставку рефинансирования, говорит Адикаев.

Mirax не впервые привлекает финансовые средства частных инвесторов в свои проекты. В 2005 г. группа зарегистрировала ЗПИФ Фонд Федерация, который вложил средства своих пайщиков в строительство главного здания делового центра Москва-Сити башни Федерация, а в прошлом году был зарегистрирован фонд Миракс Недвижимость первый, пайщики которого стали инвесторами строительства комплекса Миракс парк. Отличие нового фонда в том, что активы Mirax будут внесены в него лишь после того, как фонд будет наполнен деньгами (в первых двух фондах активы вносились сразу), объясняет Кислицкая.

Пайщик становится совладельцем имущества, но теряет возможность им управлять, замечает попросивший об анонимности эксперт рынка недвижимости.

Интерес девелоперов к ЗПИФам легко объясним. Все [участники рынка] понимают, что это удобный инструмент для оптимизации процесса управления строительством и финансовыми потоками, говорит Геннадий Талдыкин, эксперт в области секьюритизации недвижимости, принимавший участие в создании ЗПИФа недвижимости AG Capital Интерра. Прежде всего, для застройщика выгода заключается в налоговых послаблениях, отмечает исполнительный директор УК Blackwood Фонды недвижимости Артем Цогоев. С ним согласен и гендиректор УК Альфа-Капитал Михаил Хабаров. Налог на прибыль во время существования фонда не платится, говорит он. Кроме того, с помощью фонда легче защитить свое имущество от различного рода посягательств. А еще с помощью ЗПИФов более удобно привлекать финансовые средства.

Еще $180 млн для Mirax
Тринадцатого марта была закрыта книга заявок по размещению второго выпуска четырехлетних кредитных нот (CLN) корпорации Mirax Group. Общий объем сделки составил $180 млн. Организатором размещения выступил МДМ-банк. Инвесторами было подано заявок на сумму $263 млн, организаторы несколько раз повышали объем размещения, в результате окончательная сумма сделки составила $180 млн. Ставка купона определена на уровне 9,45% годовых, купонный период шесть месяцев. Опционы пут и колл назначены на 20 марта 2009 г., погашение бумаг состоится в марте 2011 г. Средства, привлеченные в результате сделки, будут направлены на осуществление инвестиционных строительных и девелоперских проектов Mirax Group в России и на Украине.

Интерес к ЗПИФам недвижимости увеличивается, число самих фондов растет, говорит гендиректор УК КИТ Финанс Владимир Кириллов. За последний год число ЗПИФов выросло как минимум на треть, а число ПИФов недвижимости увеличивается еще более динамично, соглашается Геннадий Талдыкин.

ОАО Гостиничный комплекс Шереметьево-2 было создано в 1994 г. По собственным данным, компания входит в структуру инвестиционного фонда МБ Финанс, созданного в 2005 г. с целью инвестирования в различные активы в России. Финансовые показатели не разглашаются.

Гостиничный комплекс Шереметьево-2 продолжает расширяться. На соседнем участке вскоре возведут крупный офисно-гостиничный комплекс. Инвестиции составят примерно $150 млн.

Вчера компания объявила о планах по строительству второй очереди многофункционального гостиничного комплекса, куда планируется вложить уже $150 млн. Первым траншем на реализацию проекта стал кредит Росбанка в $25 млн, говорит Кузнецова. Оставшиеся затраты возьмет на себя застройщик, которым может стать турецкая ENKA, либо банк. Связаться с представителями названных компаний вчера не удалось. В итоге к уже существующему на Международном шоссе зданию гостиницы будут добавлены новые корпуса общей площадью 71 000 кв. м. Комплекс будет состоять из трех зданий, в которых разместят офисы площадью 32 000 кв. м, четырехзвездочный отель на 220 номеров и апартаменты. Все здания будут связаны цокольным этажом с торговыми помещениями, спортклубом и ресторанным комплексом общей площадью 3000 кв. м. Под цокольным этажом будет организована парковка на 320 машин. Начало строительства запланировано на 1 сентября 2007 г. Сдача объекта намечена на май 2009 г. По оценке компании, комплекс окупится через 6-7 лет. Заполняемость гостиницы составит 90-95%, надеется Кузнецова. Гостиничных номеров в Шереметьево сейчас катастрофически не хватает.

Масштабная реконструкция в гостинице Шереметьево-2, которая не обновлялась со времен Олимпиады-80, началась в сентябре 2005 г. Переделка отеля включала в себя отделку фасадов, замену коммуникаций и ремонт помещений. В итоге гостиница имеет категорию три звезды, вспоминает генеральный директор гостиничного комплекса Шереметьево-2 Татьяна Кузнецова. Инвестиции составили 260 млн руб., средства предоставил Росдорбанк. В итоге количество номеров гостиницы увеличилось со 161 до 280, расширился ресторанный комплекс и появилась развлекательная зона.

Лесник посчитал, что в обновленном отеле номер обойдется от $160 в сутки. Единственное, не очень понятно, на кого ориентирован комплекс. Транзитные пассажиры обычно ночуют в аэропорту, для экипажей будет дорого, говорит он. Один номер отеля в аэропорту может сдаваться по часам. В связи с этим возрастают эксплуатационные расходы на уборку номеров, а компания теряет в цене за номер, рассуждает Смирнова. Представитель другой консалтинговой компании говорит, что офисные площади будут пользоваться небольшим спросом, офисы в аэропорту мало кому нужны.
Впервые в истории рынка коллективных инвестиций аналитики провели оценку фонда недвижимости. Вчера в рамках программы размещения паев крупнейшего на рынке ПИФа Эй Джи Капитал Интерра инвесткомпания ЦентрИнвест Секьюритис подготовила исследование фонда. Таким образом, закрытый фонд становится более прозрачным, а его паи превращаются в полноценный биржевой инструмент.

Директор компании Hotel Consulting Development Group Александр Лесник согласен, что Шереметьево-2 не помешает еще одна гостиница, поскольку Novotel Sheremetyevo имеет достаточно высокую заполняемость около 82%. А Марина Смирнова, замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International, добавляет, что район Шереметьево далек от насыщения гостиничными номерами и даже ввод офисно-гостиничного комплекса Шерризон (в нем будет отель на 150 номеров категории 3-4 звезды под управлением Best Western) ситуации не исправит.

Закрытый паевой фонд недвижимости Эй Джи Капитал Интерра (под управлением компании Эй Джи Эссет Менеджмент) сформирован 15 февраля 2005 года. В настоящее время он является крупнейший фондом, чьи паи торгуются на бирже: стоимость чистых активов на 28 февраля 2007 года превысила 4 млрд рублей. Фонд осуществляет инвестирование в проекты в области девелопмента коммерческой недвижимости, земли и загородной недвижимости. На ФБ ММВБ представлены паи двух десятков фондов недвижимости. Однако регулярные сделки проводятся в основном с ценными бумагами ПИФов Коммерческая недвижимость (Тройка Диалог, 1,7 млрд руб.), Югра недвижимость (Регион Девелопмент, 2,53 млрд руб.), Стратегия (Витус, 182 млн руб.).

Организаторами размещения паев ПИФа недвижимости Эй Джи Капитал Интерра на сумму больше $51 млн выступала ЦентрИнвест Секьюритис. Вчера, в день проведения размещения на ФБ ММВБ, компания подготовила исследование этого ПИФа, распространенное среди клиентов. При текущей цене пая на уровне $1,34 аналитики оценили его в $2,2 Как отметил аналитик ЦентрИнвест Секьюритиз Андрей Рожков, обзор подготовлен, чтобы инвесторы имели представление о фонде. Появление оценки паевого фонда прецедент для рынка коллективных инвестиций.

Появление аналитических оценок фондов недвижимости, по мнению экспертов, свидетельствует о том, что ПИФы становятся полноценным биржевым инструментом. Тем не менее, участники фондового рынка отмечают, что сегмент фондов недвижимости только формируется. Фонды имеют в лучшем случае двух-трехлетнюю историю существования, чистые активы большинства фондов не превышают 1 млрд рублей, лишь единицы имеют активы свыше 3 млрд рублей. Как отметил Андрей Рожков, у паевого фонда Эй Джи Капитал Интерра пока низкая капитализация (free float оценивается в $70 млн), а его ликвидность сравнима с ликвидностью компаний второго эшелона с капитализацией $0,3-1,5 млрд. Фонды недвижимости начали активно формироваться в прошлом году, поэтому история их деятельности небольшая, отмечает директор управляющей компании 'БКС фонды недвижимости' Роман Шайнуров. А для клиентов история ценной бумаги очень важна.
Другие управляющие пока не спешат с анализом собственных фондов. У нас завершилась процедура размещения допэмиссии. А аналитический отчет имеет смысл делать перед размещением, чтобы привлечь дополнительных инвесторов, пояснил директор по фондам недвижимости управляющей компании Тройка Диалог Сергей Васин.

Оценка справедливой стоимости паев закрытого ПИФа и выставление рекомендации знаковое событие. Таким образом, эти фонды все меньше несут ярлык частного клуба для состоятельных инвесторов, отмечает аналитик Банка Москвы Ольга Веселова. Кроме того, проведение анализа повышает прозрачность фондов. Фонды недвижимости не предоставляют в полной мере всю информацию по затратам на строительство объекта, отмечает портфельный управляющий компании 'Метрополь' Андрей Беспалов, в частности, по формированию цены земельного участка. Аналитическое исследование показывает, каким образом формируется доходность фонда, что важно для инвесторов.



Главная --> Публикации