Главная --> Публикации --> Жильцы платят дважды Не так быстро С 1 июля строительная отрасль переходит с лицензионной системы на саморегулирование Девелоперы предлагают проекты с инфраструктурой Неприступная инфраструктура

Академический район расположится на юго-западе Екатеринбурга в 8 км от центра города. Проект предусматривает строительство более 13 млн кв. метров недвижимости, из них 9 млн - жилье, 4,2 млн - здания социального и коммерческого назначения, от бизнес-центра на 500 тысяч кв. метров и парковок на 160 тысяч машиномест до школ, детских садов и больницы. Несмотря на административный статус района, Академический будет аналогом московского города-спутника Зеленограда, признает президент Ренова- СтройГруп Вениамин Голубицкий. Первый этап строительства должен завершится в 2015 году, финиш проекта запланирован в 2025-м.

Вчера Ренова-СтройГруп - дочерняя структура холдинга Виктора Вексельберга - объявила на международной выставке недвижимости MIPIM в Каннах о строительстве нового района Екатеринбурга - Академического. На данный момент это крупнейший в России и Европе проект комплексного освоения территории - на площади в 1,3 тысячи га будет создан город-спутник со всей инфраструктурой для проживания 325 тысяч человек. Общий объем инвестиций - около $30 млрд. При этом проект реализуется в регионе, весьма удаленном от Москвы.

Как пояснил Газете руководитель данного проекта в Миэль-Недвижимость Максим Кондратюкин, Екатеринбург выбран для строительства неслучайно: За прошлый год цены на жилье в Екатеринбурге выросли на 120% - это даже больше, чем в Москве, - говорит он. - Объем строительства там много меньше спроса. А приток мигрантов такой большой, что компенсирует естественную убыль населения. Впрочем, по его словам, государство тоже участвует в проекте: екатеринбургские власти взяли на себя прокладку инженерных коммуникаций и дорог, а федеральные - финансирование той части строительства, которая отнесена к нацпроекту Доступное жилье. Жилье в Академическом будет самое разное - от домов эконом-класса до таунхаузов, но большая часть все-таки в дешевом и среднем ценовом сегменте, - добавляет Кондратюкин. Его компания собирается не только быть соинвестором строительства, но и поучаствовать в тендере по выбору генерального риэлтора проекта.

По словам Голубицкого, строительство состоит из нескольких самостоятельных проектов: жилье, торговые центры, коммуникации, дороги. По каждому из них у нас отдельные партнеры, - говорит он. - В частности, нашими партнерами станут Сбербанк, ВТБ, Миэль-Недвижимость. Вслед за Екатеринбургом аналогичные города-спутники Ренова-СтройГруп планирует строить в Челябинске, Подмосковье (на 1 млн кв. метров), сейчас идут переговоры в Перми и Санкт-Петербурге.

Города, построенные частными инвесторами, в мире есть. Например, Детройт в США или столица Австралии с близкими объемами - 250 тысяч жителей, - перечисляет Кондратюкин. - Но в России это делается впервые. Причем в России самым проблематичным моментом будет взаимодействие с властями. Хотя Кондратюкин уверяет, что оно самое плотное, выбор административного статуса проекта говорит о том, что опасения у инвесторов есть. Дело в том, что власти района, в отличие от городских, имеют немного полномочий по вопросам застройки. В сущности, им остается только определять, будет ли в помещении, предназначенном для социальных нужд, кружок рисования или спортивная секция. А вот построить вместо торгового центра баню они не смогут.
Правительство Москвы одобрило вчера итоги работы департамента земельных ресурсов в прошлом году и планы на этот год. Но столичный мэр Юрий Лужков все-таки высказал пожелание по поводу работы чиновников: собрать как можно больше земли в собственность города. В том числе и за счет горожан.

Главе аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олегу Репченко проект нравится. Чтобы цены не росли, как в Москве, в каждом крупном городе надо построить несколько подобных районов, чтобы насытить рынок и нормализовать ситуацию, - считает он.

Мэрия Москвы готова к адекватному ответу федералам: Лужков поручил вчера чиновникам активнее работать с земельными участками, собственность которых между городом и Федерацией не разграничена. Иначе говоря - строить на них жилье под предлогом реализации нацпроекта Доступное жилье. Речь идет, в частности, об обширных территориях федеральных НИИ. Как правило, федеральные власти используют землю нерационально, - согласен с мэром депутат Мосгордумы Сергей Митрохин.

При покупке земель в области и странах СНГ нужна нормальная агрессия. Земельный оборот - вещь исключительно выгодная, - заявил мэр, попеняв главе департамента земельных ресурсов Виктору Дамурчиеву на исключительно застенчивую скупку земли за пределами Москвы. В качестве примера удачной зарубежной покупки мэр напомнил о приобретении в собственность города детского оздоровительного лагеря Камчия в Болгарии. Правда, с ним город вполне может расстаться: согласно федеральному закону №95 от 4 июля 2003 года Москва должна до 1 января 2009 года перепрофилировать или продать то имущество, которое не является необходимым для осуществления государственных функций столичных властей.

О том, что жителям придомовой территории не видать, говорит и одобренный вчера порядок передачи земельных участков в частную собственность и порядок формирования земельных участков: процедура максимально усложнена, а решение зависит от префектуры. Префектуре дают право проверять документы общего собрания жильцов, и к ним у нее всегда найдется причина придраться, - уверен Митрохин. Плюс чиновникам поручается дополнительно собирать сведения о площади каждой пристройки к дому. Очевидно, что власти попытаются оттяпать и пристройки, - уверен Митрохин.

Куда больше нареканий вызывает другое пожелание Лужкова - чтобы департамент земельных ресурсов занял принципиальную позицию по межеванию земельных участков под многоквартирными домами: оформлять землю в собственность владельцам квартир в домах по минимуму, по периметру домов. Это напоминает закон о потребительской корзине, когда людям дают минимальную лагерную пайку, - возмущается депутат Митрохин. Лужков объясняет такую позицию иначе: он опасается, что если товариществу собственников жилья (ТСЖ) в одном доме отдать в собственность детскую площадку, то ее могут закрыть для жителей соседнего дома. Это лукавство, - считает Митрохин. - Провести межевание и решить, какому дому какая отходит площадка, власти должны были уже давно. Сейчас они за счет жильцов исправляют свои недочеты. В результате принципиальности дворы останутся в городской собственности и могут уйти, например, под уплотнительную застройку. Вместе с детской площадкой.

По его словам, начатое в прошлом году массовое межевание городских микрорайонов в рамках исполнения нового Жилищного кодекса оставляет в собственности домовладения не только землю непосредственно под зданием, но и большие прилегающие территории. В 2006 году, по данным департамента земельных ресурсов города, было размежевано и передано в долевое владение членам ТСЖ 716 участков. Однако в ближайшее время рамки межевания дворовых территорий будут откорректированы, поскольку, по мнению г-на Дамурчиева, сложившаяся система распределения границ земельных владений может привести к сложностям при дальнейшей застройке города. Сегодня прирезаемые к пятну застройки прилегающие территории могут достигать одного гектара, чаще это 0,5 га, -- заявил он. -- При этом, прирезая данную территорию первому заявителю, мы ущемляем права близлежащих домов.

Столичные чиновники решили, что в условиях дефицита земли передача дворовых территорий в собственность обитателям многоквартирных домов будет слишком большой роскошью. Дабы не лишить себя возможности уплотнять точечной застройкой уже сложившиеся микрорайоны, власти готовы на ходу пересмотреть политику межевания земель, подлежащих приватизации товариществами собственников жилья (ТСЖ). Об этом вчера на заседании городского правительства заявил руководитель департамента земельных ресурсов Москвы Виктор Дамурчиев.

По словам председателя Москомархитектуры Александра Кузьмина, ограничительные меры, оставляющие за ТСЖ весьма лимитированную дворовую территорию, оправданны и с градостроительной точки зрения. Межевать жилые районы, по мнению городских архитекторов, нужно не по отдельным ТСЖ и входящим в них домам, а по микрорайонам. Градостроительные нормативы, -- считает г-н Кузьмин, -- не позволят найти каждому цельную площадку для самостоятельной жизнедеятельности. По его словам, это можно постараться сделать при новом строительстве, но в старых микрорайонах прилегающие территории слишком малы, чтобы удовлетворить потребности всех объединившихся собственников квартир. Обширные же общие территории микрорайонов решением мэрии могут остаться в собственности города и в дальнейшем использоваться под уплотнение.

Кроме того, по мнению чиновников, сложившийся по правилам общежития город привык существовать в условиях, когда жильцы сразу нескольких домов пользуются общими спортплощадками, парковками и площадками выгула домашних животных. Получив прилегающую к дому, например, спортплощадку, рассчитанную и на соседние жилые здания, собственники закрывают ее для детей из соседних домов. Не надо забывать, что дома стоят не изолированно друг от друга, -- посетовал мэр столицы Юрий Лужков. Он также согласился с тем, что оформлять в собственность надо только территорию под зданием по его периметру и разумную нормированную для всех прилегающую часть. Решение же о выделении дополнительных прилегающих участков будет приниматься правительством города в индивидуальном порядке с каждым ТСЖ.

Однако эксперты полагают, что таких уступок будет недостаточно, чтобы предотвратить недовольство владельцев квартир. Бывший депутат Мосгордумы, а ныне председатель совета общественных экспертов по жилищному самоуправлению при фракции Яблоко -- Объединенные демократы Дмитрий Катаев полагает, что чиновники опять произвольно трактуют Жилищный, Земельный и Градостроительный кодексы, пытаясь изобрести новый способ саботажа земельных прав горожан. По закону достаточно заявления общего собрания собственников дома, и им обязаны оформить земельный участок, который соответствует нормативам эксплуатации здания еще времен застройки, -- пояснил он Времени новостей. -- Нормативы предоставления земельных участков, как правило, в Москве не выполняются, и микрорайоны нужно делить между домами. В центре и в микрорайонах свободной планировки, по словам г-на Катаева, это сделать труднее, чем в стандартных застройках 50--60-х годов. Да и в этом случае, полагает он, территория, на которую можно поделить микрорайон, будет меньше нормативов для дома. Г-н Катаев убежден, что сверхприбыли стройкомплекса Москвы мешают мэрии просто поделить землю поровну между собственниками и заставляют оставлять контроль за основной частью территорий за собой.

Побоялись скованности городских возможностей в реконструкции старых жилых микрорайонов и единороссы из Московской городской думы. По словам председателя комиссии по перспективному развитию и градостроительству Мосгордумы Михаила Москвина-Тарханова, мэрии предстоит реконструировать 480 столичных микрорайонов, или 28 млн квадратных метров жилья. Однако чересполосица землевладельцев, требующая трехсторонних соглашений, по мнению депутата, не позволит муниципалитету свободно действовать в интересах москвичей. Г-н Москвин-Тарханов заявил Времени новостей, что он не видит иного выхода, кроме как передавать в собственность ТСЖ лишь земли под подошвой дома. Депутаты же, по его словам, готовы компенсировать это ущемление инициативой снизить налоговое бремя для жилищных товариществ. Ведь инициатива московского правительства лишит ТСЖ предусмотренной Жилищным кодексом возможности зарабатывать собственные средства от сдачи в пользование или ограниченное пользование земли как части общего имущества.

Когда и сколько?
Для того чтобы понять, доплаты какого размера требуются для различных жилищных улучшений, сосредоточимся на ценах рынка недвижимости. По словам Ольги Побединской, директора по маркетингу бюро недвижимости Агент 002, в большинстве московских районов массовой застройки однокомнатная квартира стоит 150 155 тыс. долл. Двухкомнатное жилье того же класса обойдется в 210 220 тыс. долл., то есть необходимая доплата составит 60 65 тыс. долл. Если же говорить о трехкомнатных квартирах, то их стоимость равна 280 290 тыс. долл. Следовательно, при обмене два на три нужны 60 80 тыс. Если же требуется перебраться из однушки сразу в трешку, то, сложив суммы доплат, получим цифру 120 140 тыс. долл.

Председатель фракции Яблоко -- Объединенные демократы Сергей Митрохин в беседе с корреспондентом Времени новостей отметил, что столичное правительство таким образом умело пользуется мощным финансовым инструментом -- землей. В частности, городской казне сдача земли в аренду приносит гораздо больше прибыли, нежели получаемый с собственников земельный налог. Так, по данным департамента земельных ресурсов города, в прошлом году доходы московского бюджета от аренды городских территорий составили более 19 млрд руб., тогда как земельный налог принес лишь 1 млрд. Фактически этим решением собственники квартир в ТСЖ лишаются прав, которыми пусть и не в полной мере, но в виде пользования землей обладали в советское время жилищно-строительные кооперативы, -- считает депутат.
Улучшить свои жилищные условия хотят если не все, то очень многие. Тот, кто ютится в однокомнатной квартире, мечтает о двухкомнатной. Обладатель двухкомнатной грезит о трехкомнатной Только деньги, необходимые для обмена, есть далеко не у всех. Но на помощь приходят банки: сегодня они предлагают клиентам услугу ипотечного кредитования обменов.

Если же брать самые престижные московские районы и центр, то там стоимость недвижимости еще выше. Следовательно, для обмена понадобятся большие деньги: 100 150 тыс. за каждую дополнительную комнату. Точную сумму можно определить, зная конкретный вариант.

В более приличных районах цена квадратного метра выше, соответственно, увеличивается и размер необходимой доплаты. Где-нибудь в Беляево все описанные выше действия будут стоить тысяч на 20 дороже. Хотя у жителей этих мест есть возможность и сэкономить: уехать из однушки в родном районе в двухкомнатную, например, в Жулебино. В данном случае хватит и 20 30 тыс. долл. доплаты. Однако, как показывает практика, люди, собравшиеся улучшить жилищные условия, крайне неохотно соглашаются на район хуже своего.

Обращения от заинтересованных лиц поступают к нам в компанию ежедневно, соглашается Светлана Зайцева, заместитель директора департамента ипотечного кредитования корпорации Рескор. Многие люди даже не знают о существовании таких банковских программ. Они просто звонят с вопросом, как бы им улучшить жилищные условия. И мы рассказываем о возможностях ипотеки.

Кому это нужно?
В целом востребованность подобных программ со временем возрастает. Как отмечает О. Побединская, люди начинают все четче осознавать, что жить в комфортных условиях необходимо здесь и сейчас. Альтернатива кредиту одна: полжизни копить деньги, мучаясь при этом в тесноте на недостаточной для семьи площади. Отдать доплату сразу могут относительно немногие наши сограждане, а вот число тех, кто имеет достаточный доход, чтобы в течение нескольких лет погашать задолженность по кредиту, значительно больше.

Три пути
Существует три основных типа кредитов для улучшения жилищных условий. Первый, говорит С. Зайцева, предназначен для тех, у кого собственных средств или нет, или очень мало (накопления в 5 10 тыс. долл. по меркам сегодняшнего столичного рынка недвижимости это почти ничто; хотя на косметический ремонт в новой квартире, конечно, хватит). Если доход семьи недостаточно высок, чтобы банк дал кредит на покупку квартиры, единственная возможность продать свою существующую квартиру и использовать вырученные деньги как первый взнос за новую. Технология сделки мало отличается от традиционной для нашего рынка альтернативы. Работа идет в трех направлениях: поиск покупателя на старую квартиру, получение одобрения на ипотечный кредит в банке и подбор новой жилплощади. И все же любому заемщику нужно иметь хотя бы минимум собственных средств, чтобы оплатить расходы по выдаче ипотечного кредита, оценку, различные страховки, расходы по оформлению жилплощади в собственность и т. п. В целом эти траты составляют примерно 3 4 % от суммы кредита.

Развитию новой услуги помог в последнее время и рынок. В условиях постоянного роста цен попытки накопить необходимую для доплаты сумму напоминают бег к горизонту: цель все время отодвигается. А ипотечный кредит это раз и навсегда зафиксированная сумма, которая увеличиваться не будет. Кроме того, многие ипотечные программы построены так, что сначала клиент приобретает себе новую квартиру, а потом (через шесть-девять месяцев) продает старую. За это время цены успевают изрядно подрасти, и покупатель получает неожиданный, но очень приятный бонус.

Такая технология хороша всем, но требует высокого и желательно документально подтвержденного дохода. Согласно банковским правилам на тысячу долларов дохода семьи максимально можно получить 50 тыс. Но это максимум, а реально рассчитывать следует на сумму до 40 тыс. Следовательно, для покупки двухкомнатной квартиры без излишеств (цена 200 тыс. долл.) нужно иметь доход в районе 4 тыс. долл. в месяц.

Второй вариант заметно комфортнее и предназначен для людей с большим достатком. Если ежемесячный доход достаточно высокий и есть накопления для первого взноса, можно просто купить квартиру с ипотекой (строго говоря, сегодня банки предлагают кредиты и без первоначального взноса, но доход в этом случае должен быть еще больше). Так или иначе, сделка проходит без участия в ней старой квартиры. Затем человек спокойно делает в новом жилье ремонт, без особой спешки переезжает в него и только потом продает старую квартиру. И продает уже как юридически и физически свободную, что серьезно повышает цену. А вырученными деньгами гасит кредит или существенную его часть.

Вопрос времени
Сделка, в которой участвуют несколько сторон, всегда технологически сложна. Даже обычная альтернатива, когда нужно одновременно продать и купить, требует быстроты и отличных организаторских способностей, чтобы построить одновременно всех участников цепочки, согласовать время, место сделки и все остальное. А в данном случае в деле появляется еще одна сторона банк, предъявляющий свои требования.

Есть и третий вариант: программы На улучшение жилищных условий, Новые метры и т. д. Исходя из платежеспособности заемщика определяют сумму кредита, к ней прибавляют оценочную стоимость квартиры клиента. Таким образом, устанавливают стоимость нового жилья, от которой банк даст кредит в размере 90 95 %. Клиент, получив заем, обязуется в течение определенного времени (в каждом банке установлены свои сроки: шесть либо девять месяцев) продать старую квартиру и частично погасить кредит. У разных банков программы отличаются размером процентов, а также тем, оформляют в залог обе квартиры или только новую. В первом случае процентная ставка фиксированная, а во втором устанавливают повышенный процент (средний по рынку 12 % в долларах и 13 % в рублях), который снижают примерно до 10 % после продажи старой квартиры.

С технологической точки зрения, подготовка обмена цепочки квартир с альтернативой не представляет особенных сложностей для профессионального риелтора, резюмирует общее мнение Елена Панова, директор департамента партнерских программ МИЭЛЬ-Брокеридж. Безусловно, ситуация на рынке влияет, но специалисты знают, как решить возникающие вопросы.

Все это так, но, как уверяют риелторы, организовать подобную сделку не сложнее, чем просто альтернативу. Более того, отмечает О. Побединская, при сегодняшнем состоянии рынка, когда в росте цен заметна стагнация, проводить сделки стало намного проще. Это не весна прошлого года, когда из-за роста цен разваливались уже согласованные операции. Проблема, причем сугубо ипотечная, может возникнуть только в том случае, если в цепочке несколько участников с кредитами. Каждый банк выдвигает условие, что сделка должна проходить на его территории. Но, к счастью, такие ситуации пока крайне редки.

Однако некоторые нюансы все же имеют место. В частности, отмечает Е. Панова, определенные сложности возникают, когда в продаваемой квартире в числе собственников фигурируют несовершеннолетние дети. По закону они должны получить долю и в новой квартире, а это, как правило, очень не нравится банкам. Дело в том, что в случае чего выселить такую семью будет очень сложно. На сегодня всего несколько кредитных организаций готовы наделить несовершеннолетнего ребенка долей в приобретаемой квартире, отмечает эксперт.

Мнение банков
В общем и целом банки не выделяют альтернативных заемщиков из числа своих прочих ипотечных клиентов. К уровню их доходов, благонадежности и прочему подходят, руководствуясь типовыми условиями. В принципе стандартны и такие кредитные положения, как сроки, проценты. Нет никаких особых требований и к квартире: она не должна, как и при обычной ипотеке, иметь юридические дефекты, дом не должен значиться в списках зданий, идущих под снос, и т. д.



Ничего особенного в альтернативщиках нет, так как и технологии проведения подобных сделок, и выдача кредитов достаточно отработаны, юридическая база для всего этого имеется, считает Павел Комолов, андеррайтер брокерской компании Независимое Бюро Ипотечного Кредитования. Но сказать, что данные кредиты популярны или составляют заметную долю в портфеле вышеперечисленных банков, я не могу. Дело в том, что огромные дополнительные расходы: двойная страховка, двойная оценка, повышенная на пару пунктов ставка отпугивают большую часть заемщиков. Например, при обмене квартиры за 100 тыс. долл. на квартиру за 150 тыс. долл. дополнительные расходы (с учетом всех комиссий) могут составить до 10 тыс. долл..



Главная --> Публикации