Главная --> Публикации --> Кто выиграет от увеличения объемов строительства бесплатного жилья в москве Интернет - помощник молодых семей Нью-йорк для малоимущих Организованных поселков под новосибирском пока нет Ипотечное перекредитование лишает налогового вычета

Оба участка расположены недалеко от будущего Газпром-Сити -- на Охте, сторонником архитектурного преобразования которой недавно выступил президент Владимир Путин. Представляя свой проект, Никита Явейн сразу определил его как предложение к дискуссии, которая разгорелась в городе по поводу высотного строительства, определив при этом площадь Ладожского вокзала как планировочную границу старого города. Деловая активность в достаточно локализованном месте предполагает неизбежный рост в высоту, поскольку земля все дороже, конкуренция все выше и выше, -- пояснил он. Господин Явейн предлагает решить эту проблему, построив пять зданий высотой 130-135 метров, -- по его словам, это высотность районного масштаба, небоскребы Ладожского вокзала в панораме образуют единую точку, которая будет видна лишь с моста Александра Невского, Тучкова моста и немножко -- с Синопской набережной. В отличие от Газпром-Сити, который, по его мнению, будет виден со всех точек центра города даже при высоте 50-60 метров.

В пятницу градостроительный совет Санкт-Петербурга продемонстрировал прогрессивность взглядов, в которой ему порой отказывают инициаторы строительства высотных зданий в центре города. Активно сопротивляющиеся появлению на Охте небоскреба Газпром-Сити (об отношении к проекту жителей района материал на стр. 22) члены градсовета одобрили создание небоскребов у Ладожского вокзала и на Малой Охте. Это решение выглядит недвусмысленным призывом к администрации города выбрать для Газпром-Сити более подходящее место.

На заседание градсовета комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) вынес два рифмующихся с темой Газпром-Сити проекта петербургских архитекторов. Один из руководителей Студии 44, бывший глава комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников Никита Явейн в качестве архитектурной концепции развития торгового комплекса Каскад, разработанной по заказу ООО Адамант-Капитал, предложил построить на площади у Ладожского вокзала (который он же и проектировал) пять небоскребов. Одновременно два других известных петербургских архитектора -- Евгений Герасимов и Сергей Чобан -- представили эскиз многофункционального комплекса на месте 8-го и 9-го кварталов Малой Охты, доминантой которого должен стать 90-метровый головной офис банка Санкт-Петербург.

Более реалистично выглядит эскиз застройки застройки 8-го и 9-го кварталов Малой Охты, доминантой которого должен стать головной офис банка Санкт-Петербург высотой 90 метров на эспланаде, ведущей к Новочеркасскому проспекту. Генпроектировщиком проекта выступает архитектурная мастерская Евгения Герасимова (который сейчас проектирует административно-деловой центр Невская ратуша с офисами для подразделений Смольного по заказу ВТБ) в соавторстве с мастерской Сергея Чобана. Планировка кварталов предполагает два широких разрыва: для вида с реки на существующую церковь Успения Богородицы и на будущую высотную доминанту. Примечательно, что авторы полностью сверили высоту небоскреба с расчетами разработчиков высотного регламента из первой мастерской Бюро Генплана.

Пять обрамляющих привокзальную площадь пирамидальных объектов, площадью около 67,7 тыс. кв. м каждый, по замыслу господина Явейна, принципиально отрицают как лужковскую псевдоклассическую ордерную архитектуру, так и ассоциацию со шпилями и куполами, которая возникает при единичном объекте. При этом пирамидальные архитектурные объемы четко увязываются с графиком рентабельности объектов недвижимости, с прогнозируемо высокой ценой обширных торговых площадей на нижних этажах и локальных видовых офисов на вершинах пирамид. Впрочем, как выяснилось в ходе дискуссии, эта концепция выходит за рамки участка, предусмотренного для проекта ООО Адамант-Капитал, где поместится всего две высотки. Остальные попадают на чужую территорию, в том числе принадлежащую Русским самоцветам, так что весь проект пока выглядит образцом бумажной архитектуры.

12 марта 2007 года в 08 часов 50 минут в новый международный аэровокзальный комплекс Шереметьево-1 (терминал С) прилетел первый рейс по маршруту Вильнюс Шереметьево Вильнюс.

Правда, форма небоскреба, по мнению членов градсовета, оказалась слишком похожа на башню Федерация в Москве, в проектировании которой также участвовал господин Чобан, однако автор заверил присутствующих, что это всего лишь предварительный вариант. Он также сообщил, что архитекторы намерены привлечь к проектированию отдельных зданий разных авторов, в том числе из Петербурга, что несомненно повлияло на благосклонность градсовета. К тому же заказчикам с помощью компании Петербургская недвижимость удалось договориться с тремя собственниками земельных участков, что они будут застраиваться в рамках единой концепции. И градсовет отметил этот факт как очень обнадеживающий прецедент в городе. В итоге оба проекта были признаны очень грамотными и этичными по отношению к невским панорамам.
Ростехнадзор обвинил управляющую компанию Международный аэропорт Шереметьево в незаконной эксплуатации нового терминала Шереметьево- Представители МАШ еще 1 марта говорили, что технически терминал готов к запуску. Ростехнадзор уже готовит материалы для передачи в прокуратуру. Но едва ли конфликт зайдет слишком далеко. МАШ государственный оператор важного аэропорта, на которого возлагает большие надежды Министерство транспорта.

Но новый терминал не успел проработать и одного дня без нареканий со стороны чиновников. Ростехнадзор утверждает, что его эксплуатация проходит с нарушениями. Ведомство Константина Пуликовского не давало разрешения на деятельность Шереметьево-1, заявляют в пресс-службе Ростехнадзора.

Новый терминал Шереметьево-1 не успел проработать и одного дня без нареканий со стороны чиновников Это событие стало одним из важнейших этапов повышения качества обслуживания пассажиров Шереметьево, отрапортовала накануне пресс-служба Международного аэропорта Шереметьево.

Подрядчиком проекта строительства нового Шереметьево-1 выступала германская компания Hochtief. Терминал был построен быстро за 1 год. Стоимость проекта составила 87,6 млн долларов.

Как сообщала газета ВЗГЛЯД, площадь нового терминала Шереметьево составляет 48 тыс. квадратных метров. Более трети от общей площади занимают магазины и рестораны. При Шереметьево-1 открыта трехэтажная парковка на 750 машин. Терминал С будет обслуживать рейсы из ближнего зарубежья. Старый терминал (открыт 3 сентября 1964 года. Ред.) постепенно будет переведен на обслуживание внутрироссийских рейсов.

В первый день работы нового терминала выяснилось, что юристы МАШ забыли согласовать его эксплуатацию с Ростехнадзором. В ведомстве Константина Пуликовского говорят, что Шереметьево-1 эксплуатируется с нарушениями. Согласно сообщению, надзорное ведомство в феврале провело проверку проекта расширения Шереметьево-1 и выявило серьезные нарушения, не позволяющие вводить данный объект в эксплуатацию.

Ранее представители Международного аэропорта Шереметьево надеялись открыть новый терминал 1 марта и утверждали, что технически Шереметьево-1 полностью готово к приему пассажиров. Задержка начала эксплуатации была связана с урегулированием юридических вопросов. В МАШ рассчитывают, что с открытием нового терминала пропускная способность Шереметьево-1 возрастет до 5 млн человек в год.

А генеральный директор МАШ Михаил Василенко заявил Интерфаксу, что управляющая компания аэропорта не получала официальных предупреждений Ростехнадзора о выявленных нарушениях в новом аэровокзальном комплексе аэропорта Шереметьево-1 и невозможности ввода его в эксплуатацию.

К сегодняшнему дню обнаруженные Ростехнадзором при строительстве нового терминала нарушения не устранены и заключение о соответствии сдаваемого объекта проектной документации и нормативно-техническим документам Ростехнадзором не подписано, что не позволяет приступить к эксплуатации нового терминала, отмечает пресс-служба Ростехнадзора. Связаться с представителями ведомства не удалось.

Несмотря на это, Ростехнадзор уже готовит для передачи в прокуратуру материалы по незаконной эксплуатации нового терминала.

Никаких официальных предупреждений от Ростехнадзора мы не получали, подчеркнул топ-менеджер.

Ведомство предъявляло претензии к корпорации Евроцемент и компании Stockmann. Относительно недавно к обязанностям ведомства добавилось лицензирование автомобильных заправок.

Ведомство Константина Пуликовского в последнее время все более активно вмешивается в деятельность коммерческих структур. Ростехнадзор приостановил проект строительства жилого комплекса Аэробус, который ведет Капитал Груп.

МАШ государственный оператор важного аэропорта, на которого возлагает большие надежды Министерство транспорта. В частности, министр транспорта Игорь Левитин считает, что на МАШ могут быть возложены функции единого оператора ведущих аэропортов России.

Но едва ли конфликт между Ростехнадзором и Международным аэропортом Шереметьево зайдет слишком далеко.

Арендная ставка — цена аренды офиса. Исчисляется в долларах США, реже — в евро за 1 кв.м в год, оплачивается в рублях по курсу ЦБ, не включает налоги.

Компания ABN Realty систематизировала основные термины и определения рынка офисов. Таким образом специалисты компании надеются снять некоторые разногласия в профессиональной терминологии, которые возникали у участников рынка в процессе работы с офисами.

Залог — сумма, в размере 0,5-1 месяца арендной платы, которую арендатор выплачивает собственнику для резервирования помещения на период 2-4 недель. За данный период стороны обязуются заключить договор аренды. При заключении договора аренды залог зачитывается в арендную плату путем соответствующего уменьшения первого платежа. Если стороны не заключили договор аренды по вине арендатора, то залогне возвращается и является компенсацией так называемой упущенной выгоды для собственника.

Девелопер — вертикально интегрированная компания, работающая на рынке недвижимости. Функции: строительство зданий, владение ими, а также управление и коммерческое использование.

Коммерческое предложение — составленное по определенным правилам описание объекта. Включает следующие пункты: размер офиса, предлагаемого к аренде; месторасположение здания; общая характеристика здания и отделки офиса; коммерческие условия (арендная ставка, порядок оплаты, операционные расходы); сроки аренды и готовности к въезду; парковка, телефония и т.д. Как правило, к коммерческому предложению прилагается поэтажный плана офиса.

Комиссия (комиссионное вознаграждение) — вознаграждение, получаемое риэлторской компанией за посреднические услуги. Выплачивается по факту подписания договора аренды между собственником и арендатором. Оплачивается собственником, значительно реже — арендатором.

Операционные расходы — затраты на эксплуатацию здания (управление зданием, техническое обслуживание, охрана, вывоз мусора, уборка мест общего пользования, уборка снега), а также на коммунальные платежи (отопление, водоснабжение, электроэнергия). Ставка ОР— $50-90 за 1 кв. м в год. ОР включаются в арендную ставку, либо оплачиваются арендатором по отдельному договору.

Коэффициент общих площадей — маркетинговый прием повышения арендной ставки. Заключается в прибавлении к площади блока еще и дополнительной оплачиваемой площади по той же арендной ставке. КОП позволяет компенсировать «простой» площадей общего пользования: коридоры, лестничные клетки, лифтовые холлы, зону рецепции, технические помещения.

Письмо о намерениях — документ, составляемый потенциальным арендатором. Выражает стремление потенциального арендатора заключить договор аренды по тому или иному помещению до определенной даты и содержит просьбу о «резервировании» собственником интересующего помещения на указанный период ведения переговоров.

Отделка — отделка внутри офисного блока и мест общего пользования. Отделка мест общего пользования осуществляется собственником. Отделку же внутри офисного блока оплачивает арендатор, а собственник компенсирует эти затраты либо понижением арендной ставки на сумму, равную затратам на отделку, (но не более $150-200 за 1 кв. м), либо освобождением арендатора на определенный период от арендных платежей (но не более двух месяцев).

Провайдер — телекоммуникационная компания, обеспечивающая цифровую связь в здании (телефон, интернет, специализированные каналы обмена информацией и пр.)

Предварительный договор аренды — временный договор, заключаемый сторонами при отсутствии у собственника полного пакета правоустанавливающих документов. Например, когда здание еще не принято госкомиссией, но в нем уже технически возможно вести внутреннюю отделку под арендатора. После получения собственником всех документов стороны заключают договор аренды, а предварительный договор аренды теряет силу.

Срок аренды — срок, на который заключается договор аренды. В настоящее время договоры аренды заключаются на срок от 1 года до 5 лет. В новых бизнес-центрах минимальный срок аренды — 3 года без права разрыва договора. После 3 лет договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. Срок предупреждения о расторжении договора — 3-6 месяцев.

Профессиональное управление зданием — управление зданием, включающее в себя эксплуатацию офисного здания, контроль договорных отношений с арендаторами, оперативное урегулирование претензий арендаторов. Для выполнения этих функций собственник нанимает специализированную компанию, имеющую обученный персонал и все необходимые лицензии.

Эксклюзив (эксклюзивный договор) — разновидность договора о посреднических услугах. Заключается между собственником объекта и риэлторской компанией. Со стороны собственника эксклюзив предполагает передачу единственной риэлторской компании полных прав на маркетинг объекта и работу с арендатором на предварительном этапе сдачи. Со стороны риэлторской компании эксклюзив предполагает вложение средств в продвижение объекта на рынке недвижимости и максимальную концентрацию усилий на маркетинге объекта.
Сектор коммерческой недвижимости сегодня показывает высокие темпы роста. С развитием потребительского рынка столичные торговые центры становятся востребованы и покупателями, и арендаторами, и инвесторами. На этом фоне ставки аренды торговых площадей только увеличиваются.

Страховой депозит — сумма, которую арендатор выплачивает собственнику при подписании договора аренды. Данная сумма остается на расчетном счету собственника в течение всего срока аренды. Она служит для погашения невыполненных обязательств арендатора. Страховой депозит возвращается при окончании договора аренды или зачитывается в счет последнего периода срока аренды.

Знаковым событием рынка торговой недвижимости в 2006 году стало открытие торгово-развлекательного центра Европейский на Киевской площади. Общая площадь комплекса - 180 кв. м. Как считает замруководителя отдела исследований и аналитики Praedium Александра Кадченко, у этого комплекса есть все шансы стать одним из наиболее успешных торговых центров столицы. Сегодня в торговых комплексах практически один и тот же набор арендаторов, тогда как в Европейском площади арендованы торговыми марками, ранее не представленными в России, - объясняет она.

По данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, инвестиции в сектор торговой недвижимости в прошлом году только в столице составили $1,4 млрд. А объем вышедших на рынок качественных торговых площадей, по данным компании Praedium, составил 850 тысяч кв. м, что больше аналогичного показателя 2005 года на 38%.

Также эксперты выделяют торгово-развлекательные центры Город площадью 134 тысяч кв. м, открывшийся в мае 2006 года на Рязанском проспекте, и Рамстор Капитолий общей площадью 130 тысяч кв. м на проспекте Вернадского.

Еще одним крупным событием прошлого года стал запуск первой очереди торгового центра Мега Белая Дача, расположенного на 14-м километре МКАД в Люберецком районе. Общая площадь комплекса - 170 тысяч кв. м, а общие инвестиции в проект, по данным ГК Белая Дача, $400 млн.

Летом прошлого года австрийский фонд Immoeast приобрел два торговых центра Золотой Вавилон, расположенных в районах Отрадное и Ясенево. По мнению экспертов, сумма сделки оценивается в $200 млн. В будущем фонд планирует построить на пересечении Рябиновой и Верейской улиц еще один торговый комплекс под тем же брендом. Инвестиции австрийской компании в третий Золотой Вавилон, площадь которого составит 143 тысяч кв. м, по оценкам экспертов, будут не меньше $150 млн.

Активный интерес к сектору торговой недвижимости проявляют и западные инвесторы.

Но, несмотря на высокую активность, рынок столичной торговой недвижимости еще далек от насыщения. В настоящее время уровень обеспеченности населения торговыми площадями составляет 149 кв. м на тысячу человек, что существенно ниже, чем в крупных городах Европы или США. В связи с этим спрос ритейлеров по-прежнему остается неудовлетворенным: по различным оценкам, уровень вакантных площадей составляет от 1 до 5%. Поэтому эксперты ждут дальнейшего роста арендных ставок в секторе торговой недвижимости. И хотя в текущем году ожидается ввод в эксплуатацию еще 1,5 млн кв. м торговых площадей, Александра Кадченко уверена, что ставки аренды в этом сегменте вырастут еще на 6-8%. С точки зрения заместителя гендиректора компании Delta Estate Павла Пряникова, наиболее резкий рост цен ожидает стрит-ритейл - торговую недвижимость на крупных улицах Москвы. Цены на нее вырастут как минимум на 25%, - уверен он.

Еще одна австрийская структура, холдинг Meinl European Land Ltd, приобрел у СТ Девелопмент Шалвы Чигиринского два центра сети Молл Гэллери. В результате сделки, общая сумма которой оценивается в 400 млн евро, австрийцы получили также две площадки (общей площадью 8 га) для самостоятельного строительства.



Главная --> Публикации