Главная --> Публикации --> Альтернативная сделка: за и против Кто выиграет от увеличения объемов строительства бесплатного жилья в москве Интернет - помощник молодых семей Нью-йорк для малоимущих Организованных поселков под новосибирском пока нет

Приватизация памятников истории и культуры (или, как их именует законодательство, объекты культурного наследия) осуществляется в соответствии с законом О приватизации государственного и муниципального имущества от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ. Он позволяет приватизировать памятники истории и культуры в общем порядке, но каждый такой объект обременяется определенными обязательствами по сохранению, содержанию и использованию (ст. 29 Закона). Это обременение оформляется в виде охранного обязательства.

Разумеется, Mосковский Кремль приватизировать нельзя. Но это вовсе не исключает возможности оформить в собственность многие другие архитектурные достопримечательности столицы. Сегодня юрист М2 рассказывает о правилах приватизации исторических объектов и о сложностях, которые возникают при этом.

Правила игры
И федеральное, и региональное законодательство определяют те памятники, которые нельзя приватизировать в любом случае. В зависимости от того, в чьей собственности (федеральной, муниципальной или собственности субъекта РФ) находится памятник, принимается решение о возможности его передачи в частную собственность. Субъекты РФ также вправе устанавливать свои условия приватизации.

Оно включает требования к новому собственнику, связанные с порядком использования памятника, его содержанием и обеспечением к нему доступа граждан. Владелец должен пускать посетителей в том числе и во внутренние помещения. Правда, если эти помещения не являются памятниками, данное условие не действует. Также обязательство определяет сроки проведения ремонта и реставрации.

Условия охранного обязательства включаются в договор купли продажи памятника. Обременения, установленные документом, обязательно должны быть зарегистрированы. Их регистрация проходит одновременно с регистрацией права собственности на памятник.

В частности, по закону города Москвы О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы приняты правила приватизации памятников, используемых несколькими пользователями. В указанном случае приватизируется все здание и обязательно заключается соглашение об общем владении объектом и долевом участии в его эксплуатации, ремонте и реставрации. Разумеется, помимо этого соглашения новые владельцы принимают и условия охранного обязательства, которые, как и перечни подлежащих или запрещенных к приватизации памятников, определяют органы власти соответствующего уровня. В отношении зданий в федеральной собственности охранные условия иногда разрабатываются с учетом предложений местных органов власти, на территории которых находится памятник (но такие предложения принимаются не всегда).

Также в охранном обязательстве перечисляются обязанности собственника по благоустройству территории.
Собственнику запрещается не только изменять сам памятник, но и использовать его таким образом, который способен повлиять на сохранность здания (например, нельзя устроить там склад взрывчатых веществ). Все нарушения могут быть выявлены в ходе проверки. Но и сам собственник по закону обязан сообщать о том, что памятнику причинен ущерб в результате аварии, повреждения или иного неблагоприятного воздействия.

Чтобы памятник им и остался
Согласно постановлению правительства РФ от 16 декабря 2002 года № 894, охранное обязательство должно содержать описание предмета охраны, условия его сохранения, содержания и использования. В перечень условий, относящихся к сохранению памятника, включаются:
условия о финансировании, организации и выполнении работ, связанных с реставрацией, консервацией, ремонтом или иным использованием памятника;
перечень таких работ;
технические характеристики материалов;
порядок согласования всех работ и сроки их проведения;
порядок подтверждения выполнения всех необходимых работ;
обязательства по сохранению композиционной целостности приватизированных комплексов;
обязательство об извещении органов охраны объектов культуры о находках любых неизвестных объектов, имеющих признаки объекта культурного наследия, в трехдневный срок после даты их обнаружения.
К пунктам, касающимся содержания и использования памятника, относятся:
порядок и условия доступа граждан;
условия сохранения профиля деятельности объекта;
условия допустимого содержания и использования объекта;
обязательства по обеспечению доступа к памятнику представителей органов охраны памятников (с предоставлением им всех нужных документов).

Условия охранного обязательства переходят вместе с объектом. Так что если памятник культуры куплен у лица, его приватизировавшего, покупатель получит в нагрузку ряд обязательств.

Хозяин еще не барин
При разработке и подготовке охранного обязательства органы исполнительной власти имеют право воспользоваться услугами экспертных учреждений, которые определят, в каком именно содержании нуждается памятник и какие требования следует предъявлять к его сохранности.

Кроме того, в текст охранных обязательств включаются пункты, предписывающие подтверждать выполнение условий этого обязательства. Собственник совместно с соответствующим органом власти определяет, как часто это следует делать. Обычно исполнение охранного обязательства подтверждается раз в шесть месяцев (если стороны не договорились о других сроках). Вместе с тем, если в соответствующие органы поступит информация о том, что памятник плохо содержится или ему причинен ущерб, они могут направить собственнику запрос и до истечения шестимесячного срока.

В качестве дополнительного обеспечения сохранности памятника новый собственник может его застраховать. Иногда обязательства по страхованию памятника сразу включены в текст договора. В случае если это предусмотрено договором, собственник обязан оформить страховку в месячный срок после регистрации прав на памятник.

Обрести и потерять
Даже если вам удалось приватизировать историческое здание, это вовсе не означает, что никто и никогда его у вас не отнимет. В том случае, если уполномоченные органы узнают о нарушении условий охранных обязательств, собственнику будет направлено предписание об исправлении недочетов. Владелец проигнорировал это требование? Власти могут добиваться устранения нарушений через суд. Кроме того, с собственника вправе взыскать в доход соответствующего бюджета убытки, причиненные из-за нарушения условий охранного обязательства.

Чтобы подтвердить выполнение охранного обязательства, собственник обязан предоставить определенные документы, в частности договоры с ремонтными организациями, квитанции на закупленные материалы и пр.

Раньше срок исковой давности по искам о признании сделки недействительной составлял десять лет. Теперь этот срок сократили. Так что у тех, кто давно приватизировал памятники и смог избежать судебных разбирательств, появился шанс оставить собственность за собой.

Приватизируя объект культурного наследия, будьте внимательны. Существует вероятность, что выбранное вами здание относится к числу памятников, приватизация которых запрещена. Например, нельзя получить в собственность культовые здания с прилегающими к ним территориями и иное недвижимое имущество религиозного назначения. Даже если подобный объект и был передан частному лицу, оформление в собственность могут оспорить в судебном порядке.

Прокладка инженерных коммуникаций является существенной составляющей инвестиционного контракта и влияет на стоимость земельного участка не меньше, чем рыночные факторы. Именно по этой причине многие на первый взгляд привлекательные участки в самом центре города долгое время остаются незастроенными. Высокая стоимость земли может компенсироваться низкой стоимостью коммуникаций, и наоборот. В любом случае говорить о перспективности земельного участка до проведения технической экспертизы несколько преждевременно, считает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. По словам исполнительного директора Blackwood Марии Литинецкой, проблемы, связанные со строительством коммунальной инфраструктуры, являются одним из важнейших препятствий, возникающих в ходе строительства домов. Процесс останавливается, если, к примеру, не удается оперативно получить технические условия на подключение к основным сетям, так как в этом случае затягиваются сроки получения и согласования документации, необходимой для начала строительства, добавляет эксперт.

Приватизация памятников истории и культуры удел немногих. Кто-то хочет приобщиться к истории, чье-то сердце греет сама мысль о том, что он стал собственником архитектурного шедевра. В любом случае, даже знакомясь с условиями охранного обязательства, мало кто понимает всю ответственность, которую накладывает такое решение. Поэтому прежде чем приватизировать усадьбу или дворец, стоит понять, зачем вам это надо и готовы ли вы содержать этот памятник, пускать в него толпы туристов, тратить деньги на ремонт и реставрацию.
На московском рынке жилья не хватает строительных участков, поэтому каждый кусок земли, доставшийся девелоперу, имеет большую ценность. Однако, даже если участок выгодно расположен, имеет хорошие подъездные пути и не является предметом никакого спора, он может оказаться застройщику не по зубам. Все зависит от того, сколько средств потребуется потратить на прокладку коммунальной инфраструктуры.

По словам менеджера проекта УК Масштаб Игоря Сима, бюджет инженерной инфраструктуры инвестиционного проекта далек от прежнего, когда на 1 кв. м возводимой площади высчитывались $100 и можно было быть уверенным, что все расходы по инженерке не превысят этой суммы. Как отмечает эксперт, в настоящее время расходы по инженерному обеспечению объекта в зависимости от его местоположения и наличия свободных мощностей колеблются от 20-22%, но могут достигать 40-45% от стоимости строительно-монтажных работ. Услуги по подключению объектов к городским сетям постоянно дорожают, что увеличивает себестоимость строительства. Сети становятся крайне важным фактором при реализации того или иного строительства, особенно если речь идет о проектах комплексной застройки. В большинстве районов мощности уже работают на пределе своих ресурсов, что создает определенные проблемы для будущих проектов, объясняет директор департамента элитной недвижимости управления новостроек холдинга Миэль-Недвижимость Кайдо Каарма. По словам Ильи Шершнева, наилучшими условиями в Москве традиционно обладают проекты, которые реализуются на базе бывших заводов и фабрик, что практически гарантирует хорошие технические условия реализации проекта. Вместе с другими факторами именно по этой причине реализация девелоперских проектов по реконструкции заводов и фабрик в центре города до сих пор остается одним из самых перспективных сегментов рынка, добавляет он.

Затратный бизнес
На организацию коммунальной инфраструктуры для городского жилья отводится, как правило, от 20% до 35% от общего объема инвестиций в проект. Уровень затрат зависит от сложности работ, а также от состояния существующих магистралей. В рамках создания коммунальной инфраструктуры городского дома необходимо организовать электро-, тепло-, газо- и водоснабжение, а также водоотведение, говорит генеральный директор Vesco Construction Алексей Нелепо. По его словам, затраты на прокладку инфраструктуры иногда можно снизить. Для части объектов нового строительства могут быть использованы существующие коммуникации, если дом строится на месте снесенного жилфонда. Однако для новых строительных участков застройщики вынуждены создавать инфраструктуру самостоятельно, а в наиболее сложных случаях прокладывать магистральные сети, что ведет к росту затрат, объясняет эксперт.

Единые стандарты
На московском рынке жилья существуют определенные правила прокладки коммуникаций. Есть ГОСТы, ОСТы, СНиПы, СанПиНы и другая нормативная документация, в соответствии с которой выполняются работы по инженерному обеспечению. Учитывая требования этих нормативов, разрабатывается раздел Внешние сети. После согласования всех документов компания получает разрешение и ордер на выполнение работ, рассказывает Игорь Сим. По словам Сергея Баранова, существует и единый порядок получения разрешений на присоединение к городским инженерным сетям. Основным документом считается сводный план сетей. На основании технико-экономических параметров инвестиционного проекта городские службы Мосводосток, Мосгаз, Мосэнерго определяют точки присоединения и выделяют необходимые мощности. Условия компенсации прокладки общегородских инженерных коммуникаций должны быть оговорены заранее в постановлении правительства Москвы либо в инвестиционном контракте. Если для водоснабжения в жилом доме необходимо провести 5 км водопровода от общей системы водоснабжения, администрация компенсирует работы по городским расценкам. Однако водоснабжение внутри дома застройщик проводит за свой счет, рассказывает Сергей Баранов.

Так как застройщик вынужден тратить немалые средства на прокладку коммунальной инфраструктуры, на рынке давно работает целый пул компаний, специализирующихся на этих работах. В большинстве случаев застройщик при реализации проекта нанимает генерального подрядчика, который, в свою очередь, несет ответственность за прокладку сетей, говорит руководитель отдела инвестиций Пересвет-Девелопмента Сергей Баранов. Для выбора генподрядчика проводится конкурс, участвовать в котором могут компании, имеющие генеральную лицензию. Наиболее известные из этих компаний Мосинжстрой и Термосервис, добавляет директор юридического департамента агентства недвижимости Домострой Александр Раков. Зачастую именно одна из этих структур и становится победителем конкурса. При большом объеме работ и сжатых сроках, как почти всегда бывает в строительстве, предпочтение отдается тяжеловесам с большим административным ресурсом и опытом выполнения подобных работ, рассказывает Игорь Сим. Однако заказ может достаться, по идее, любой компании, предложившей максимальное снижение стартового объема затрат и сокращение сроков выполнения работ. К примеру, для обеспечения коммуникациями жилого комплекса на ул. Новослободской, вл. 7, мы выбрали компанию Межрегиональный союз строителей, в функции которой входило строительство водопровода, канализации и переустройство электротехнических сетей, говорит Алексей Нелепо.

Хотя стандарты используемых материалов обычно никак не оговариваются, на рынке существует единое понятие качественной коммунальной инфраструктуры. Качество гарантирует надежность, а это означает, что всем объектам должен быть гарантирован 25-летний срок службы без капитального ремонта, говорит Александр Раков. По его словам, среди производителей и поставщиков труб монополистов нет. Для каждого конкретного объекта выбирается наиболее оптимальный вариант. Стальные трубы используются в инженерных коммуникациях уже долгое время. Они составляют около 70% от всех используемых. В конце ХХ в. широкое распространение получили трубы, изготовленные из поливинилхлорида и полиэтилена. Их основными преимуществами являются прочность и долговечность по сравнению с металлическими аналогами. Современные пластмассовые трубы не имеют жестких температурных ограничений и активно используются при строительстве холодного и горячего водоснабжения, а также отопления жилых и общественных зданий, говорит эксперт.

Если для прокладки коммуникаций существуют определенные нормативы, то непосредственно сами материалы застройщик вправе выбрать самостоятельно. Единых стандартов для проведения коммуникаций к объектам нет, так как в каждом случае объем и стоимость работ, а также использование тех или иных материалов зависят от характеристик участка застройки. Например, современные и в большей степени надежные полиэтиленовые трубы невозможно проложить для отдельного жилого проекта на несколько сотен метров, если в данном районе на многие километры тянутся старые металлические трубы. Для организации инженерных сетей применяются экологически чистые материалы как иностранных, так и российских производителей, основным требованием к которым является повышенная коррозийная стойкость и долговечность, говорит Алексей Нелепо. С такой точкой зрения согласен и Игорь Сим. По его словам, кто-то предпочитает бывшую в употреблении чугунину, а кто-то другой материал. Один из застройщиков золотой мили использует медные трубы вместо нержавейки или оцинковки, и покупатель сразу видит и понимает, что в обозримом будущем проблем с коммуникациями у него не будет, говорит эксперт.

Интерес жителей
В целом как в Москве, так и в Подмосковье, по словам Александра Ракова, стандартный набор коммунальной инфраструктуры включает горячее и холодное водоснабжение, канализацию, централизованное теплоснабжение, прокладку телефонного и антенного кабеля для приема общедоступных каналов телевидения, электроснабжение. Однако для жилых домов бизнес- и элиткласса этот список может быть расширен.

В отличие от городского рынка недвижимости, где каждый дом неминуемо вписан в разветвленную схему магистральных сетей, подмосковные застройщики имеют больше возможностей для фантазии. Система водопровода в поселке Графские пруды абсолютно своя. У нас пробурены две артезианские скважины, каждая номинальной мощностью 10 куб. м в час и глубиной 120 м. Имеются два независимых бака по 50 куб. м каждый, которые обеспечивают в случае необходимости подачу воды на пожарные гидранты. Вся водопроводная система сделана из пластика, нет ничего металлического, даже задвижек. Единственное, что у нас металлическое, это пожарные гидранты, но мы вынуждены их использовать, потому что таковы требования безопасности, рассказывает технический директор компании Аллтек Девелопмент Александр Гриднев. По его словам, поскольку в радиусе 20-30 км от поселка нет очистных сооружений, компания была вынуждена также построить собственные объекты и этого назначения. Однако собственную мини-ТЭЦ и газовое месторождение девелопер построить не мог, поэтому пришлось протянуть газовую трубу на 13 км и электрокабель на 7 км. Окончательно затраты лягут на плечи потребителей. Каждый житель будет получать все счета за пользование всеми коммуникациями единый листочек, который можно получить по почте или через Интернет. Оплата либо в здании правления, либо через любой банк, рассказывают в компании.

С такой точкой зрения согласна и Мария Литинецкая. Для конечных потребителей в целом технические вопросы, связанные с процессом обеспечения их жилья основными коммунальными сервисами, не имеют принципиального значения, главное чтобы дома бесперебойно снабжались электричеством, водой, газом, теплом. В качестве дополнительных требований покупателей жилья высокого класса можно выделить наличие в доме систем, отвечающих за это бесперебойное снабжение, автономных котельных, систем бесперебойного питания, систем электроподогрева воды, говорит она.

Обычно покупатели квартир, по мнению экспертов, не интересуются конкретными производителями труб или объемом используемых насосов, однако для них обычно важно, чтобы все эти системы работали бесперебойно. Покупатели квартир обычно не углубляются в детали инженерной инфраструктуры и не интересуются отдельно качеством прокладываемых коммуникаций, однако потенциальные жильцы высококлассных проектов рассчитывают на то, что в их доме не будет перебоев с горячей водой и электричеством. Как правило, покупатели жилья экономкласса достаточно спокойно относятся к плановому выключению горячей воды 1-2 раза в год, тогда как в домах классов элит и бизнес застройщики на этапе проектирования мощностей стремятся оградить потенциальных жильцов от возникновения каких-либо проблем с инженерией, говорит Алексей Нелепо. Поэтому, по его словам, клиенты не заостряют внимание на данной характеристике приобретаемой жилплощади, изначально предполагая определенный уровень коммуникаций в соответствии с классом жилья.

Потенциальные покупатели все чаще обращают внимание на коммунальную инфраструктуру. Причем в сегменте бизнес-класса и элитной недвижимости покупатели более требовательны. На период отключения горячей воды для них должен быть предусмотрен централизованный электробойлер горячего водоснабжения. Централизованные системы очистки воды, кондиционирования, приточно-вытяжной вентиляции, приема спутникового телевидения, от двух телефонных номеров на квартиру, оптоволоконная линия Интернета, видеонаблюдение и контроль доступа все это одинаково обязательные требования современного жилья, рассказывает Александр Раков. По его словам, был случай, когда человек отказался от покупки из-за того, что его не устроила мощность электроснабжения, предусмотренная для одной квартиры. Один из основных коммунально-инфраструктурных критериев, которые волнуют покупателей сегодня, разрешенная электрическая нагрузка на квартиру. Эти вопросы клиентов вполне закономерны, поскольку в квартире современного москвича располагается множество мощных электрических потребителей: душевые кабины, джакузи, электроплиты, кондиционеры, приточно-вытяжная вентиляция, теплые полы, сложное освещение все это требует большого количества энергии, объясняет Кайдо Каарма.

Однако со временем требования покупателей растут. Даже в сегменте экономкласса наблюдается прогресс: районы, строящиеся сразу с учетом разработанных новых технологий, в высокой степени защищены от проблем с перебоями работы сетей. К примеру, микрорайон в Южном Бутове, в котором проведены полиэтиленовые трубы, уже более пяти лет обходится без планового ремонта мощностей и сопутствующего отключения горячей воды, говорит Алексей Нелепо.

В первую очередь покупателя, естественно, интересуют месторасположение и окружение дома, развитость инфраструктуры, правовая база, также его интересует и оснащение здания. Но любой элитный дом имеет определенный классический набор опций соответствующего качества и соответствующих брендов, с которыми потенциальные покупатели чаще всего знакомы. Поэтому покупателя интересует именно этот набор, которым он при желании может воспользоваться, а в качестве самих опций он зачастую уверен, говорит генеральный директор Конти-Град Владимир Костычев.

Современные покупатели наряду со стандартным пакетом на покупку недвижимости требуют также документы, где указаны согласованные точки подключения инженерных коммуникаций. Тем самым они подстраховываются от возможных проблем, связанных с дополнительным изыманием денежных средств в случае недостаточного выделения энергетических и других мощностей, говорит Сергей Баранов. Некоторые девелоперы нашли возможность сыграть на покупательском интересе и предлагают особую услугу покупку дополнительных мощностей.

По словам Александра Ракова, проблемы по прокладке коммунальной инфраструктуры довольно часто приводят к задержкам ввода в эксплуатацию готовых домов. Это болезнь Москвы и ее городов-спутников, таких как Люберцы, Химки. Казалось бы, дом готов, а жить нельзя. Вся инженерная инфраструктура была спроектирована и построена 50-60 лет назад. Она просто не рассчитана на такой объем строящихся объектов. Второй причиной задержки сроков подключения к центральным коммуникациям является неточное выполнение условий по инвестконтрактам со стороны местной администрации, объясняет эксперт. Иногда в самом задании закрадывается ошибка. Зачастую для соинвесторов даются одни и те же технические задания. В случае коллективного создания инженерных коммуникаций они не всегда досконально расписаны, и в итоге к моменту сдачи объекта могут быть не реализованы все условия городского технического задания. Тогда у участников процесса могут возникать взаимные претензии об объемах работ. И, как правило, в этой борьбе проигрывает тот, у кого меньший административный ресурс, говорит Владимир Костычев. Наиболее ярким примером, когда девелоперы не поделили затраты на прокладку коммунальной инфраструктуры, участники рынка называют проект Золотого острова. Компании, участвующие в застройке Болотного острова, до сих пор так и не нашли $400 млн на замену устаревших коммуникаций сталинского времени. Порог невхождения в проект может быть и ниже. Например, руководитель департамента проектов МИАН-Девелопмента Сергей Епифанов рассказывает, что его компания отказалась от участия в проекте, в котором затраты на коммунальную инфраструктуру должны был превысить 20% инвестиционной стоимости.

Риск благородное дело
Если конечные покупатели обычно застрахованы от поломки коммуникаций благодаря тем затратам, которые несут девелоперы, то сами участники рынка далеко не всегда готовы рисковать прибылью в сложных технических условиях. Известны случаи, когда инвесторам оказывались не под силу расходы на прокладку инфраструктуры, в результате чего стройка останавливалась, и в конце концов объект продавался более мощному инвестору, говорит Игорь Сим. При реализации многих проектов сети становятся ключевым фактором, из-за которого сроки строительства затягиваются. Памятен случай с микрорайоном в Трехгорках, когда строители возвели сами дома, но из-за проблем с подключением к коммуникациям не могли их сдать госкомиссии довольно долго, соглашается Кайдо Каарма.

Крупным столичным девелоперам уже давно тесно в Москве, поэтому они активно осваивают участки, расположенные в других регионах России и за границей. Мало кого удивляет присутствие московских компаний в Нижегородской, Ивановской, Калининградской областях и Краснодарском крае. Но существует и обратный процесс. Целый ряд региональных компаний на протяжении нескольких лет успешно работают в столичном регионе и конкурируют с коренными девелоперами. Как ни странно, экспансия в столицу не намного меньше экспансии в регионы.

Именно по этим причинам девелоперы стремятся всеми возможными способами сократить стоимость работ по прокладке коммунальной инфраструктуры. На сегодняшний день большинство застройщиков осознает важность обеспечения нового объекта качественными коммуникациями, так как данный вид работ оказывает влияние и на окружающие постройки, и на состояние сетей района в целом. Однако, с другой стороны, генподрядчик выбирается исходя из предложенного проекта по снижению издержек, а предельное уменьшение затрат и ускорение реализации не всегда происходят с учетом сохранения высокого качества материалов и работ, говорит Алексей Нелепо. Кроме того, по его словам, в ряде старых районов прокладка современных коммуникаций просто невозможна и только комплексная реконструкция сетей способна улучшить качество коммуникаций. Поэтому в перспективе существенных изменений в конъюнктуре сегмента ожидать не приходится улучшение качества городских коммуникаций в большинстве случаев встречает объективные препятствия, а застройщики высококлассных проектов даже сейчас разными способами их обходят, так как качественные системы коммуникаций можно организовать только за счет больших финансовых ресурсов, говорит эксперт.

Правила входа
У каждого рынка существует свой входной билет, и на московском рынке недвижимости он стоит недешево. Методы работы на столичном рынке региональных девелоперов ни в чем существенно не отличаются от тех, что практикуются коренными московскими игроками. Однако вхождение на московский рынок всегда требовало определенных усилий по установлению контактов с городскими властями и поиску интересных инвестиционных проектов. C каждым годом этот процесс становится все более трудным и требует все больших начальных инвестиций, говорит руководитель департамента аналитики Colliers International Ольга Ясько. По словам вице-президента ГК Ташир Виталия Ефимкина, для региональных компаний всегда существовал определенный порог. Каков он в денежном выражении, зависит от масштабов проекта, но надо иметь не менее 30% собственных средств, банки придут на помощь не на начальной стадии проекта, добавляет эксперт.

Количество региональных игроков на столичном рынке недвижимости постоянно возрастает. Пока столичная недвижимость демонстрирует высокие показатели рентабельности и динамичные темпы роста цен, московский рынок будет привлекателен для них, говорит директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев. На сегодняшний день региональные партнеры уже занимают порядка 30% от общего портфеля наших проектов в Московском регионе, уточняет директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.

Во время проведения подрядных торгов возникают союзы с местным бизнесом, именно поэтому основными партнерами региональных девелоперов на первых проектах являются именно подрядчики, которые в отдельных случаях не требуют денежной оплаты за проделанную работу, а берут площадями. А уже дальше выстраиваются отношения с местными банками, инвестиционными компаниями, владельцами площадок, говорит исполнительный директор УК Blackwood Фонды недвижимости Артем Цогоев.

Помимо финансовых ресурсов необходимо хоть в какой-то мере заручиться поддержкой московских властей. Единственный способ не просто выйти на московский рынок, но и стать на нем одним из лидеров иметь хорошие отношения с региональной властью. Это правило действительно не только для России, но и для девелоперского бизнеса в любой стране, говорит Шершнев. Однако на начальной стадии отношения с местной властью может заменить партнерское соглашение с опытной столичной компанией. Как правило, региональные компании, желающие строить в Москве, находят партнеров для совместных проектов или предлагают оригинальные проекты. Начинать новый бизнес в Москве в какой бы то ни было сфере без наработанных контактов довольно проблематично. Попробовав силы в совместных проектах, региональщики могут заняться развитием исключительно собственного бизнеса, отмечает генеральный директор Миэль-Брокеридж Наталья Кирпиченко.

По словам председателя правления корпорации Mirax Group Дмитрия Луценко, просто получить площадку в Москве невозможно, ее можно только купить. В эту сделку можно вступить либо с правительством Москвы, либо с инвестором, который уже приобрел землю на торгах. Приобретая землю у столичного правительства, инвестор обязан оплатить так называемую долю города, которая в настоящее время имеет исключительно денежное выражение. Она рассчитывается в каждом случае индивидуально департаментом экономической политики. В пределах ЦАО эта сумма может достигать $2000 за 1 кв. м, добавляет эксперт. К этой сумме прибавляется плата за подключение к энергосистеме Москвы, например, в ЦАО эта сумма без учета стоимости проводки самих сетей может достигать $1000 на 1 кв. м. Кроме того, необходимо оплатить стоимость других инженерных сетей около $200-500 на 1 кв. м. Если речь идет о крупномасштабной жилой застройке от 200 000 кв. м, девелопер должен запроектировать необходимое количество детских садов и школ. Расчет объемов строительства подобной инфраструктуры происходит по нормативам г. Москвы, рассказывает Дмитрий Луценко. В итоге компания, решившая выйти на московский рынок, должна быть готова выложить круглую сумму.

Если региональная компания все-таки хочет получить участок на первичном рынке, партнеры помогут ей войти в уже существующие проекты. Как правило, региональные игроки, выходящие на московский рынок, не участвуют в проводимых правительством конкурсах, так как в рамках такого формата они неконкурентоспособны. Наиболее перспективные варианты выхода в столичный регион это поиск партнеров среди московских игроков рынка недвижимости и вхождение в чужой проект в качестве инвестора, а также покупка существующего объекта с целью его последующей реконструкции и модернизации. Если девелопер уже приобрел подходящее пятно застройки, для развития проекта, как правило, привлекается крупная консультирующая организация, отмечает Владимир Журавлев.

Слагаемые успеха
Чтобы достичь результатов на московском рынке, необходимо как можно скорее адаптироваться к новым условиям. В Москве цикл длинный, требуется много согласований, достроительный цикл занимает минимум полтора года. В регионах собрать все документы гораздо проще, нежели в столице, говорит Виталий Ефимкин.

Таким образом, для выхода на московский рынок необходимо иметь достаточные финансовые ресурсы, наработанные связи с местными компаниями или городской администрацией, а также заручиться поддержкой консультантов.

Отличия методов работы региональных девелоперов от московских в целом несущественны. Стоимость предложения готовых объектов на этапе реализации обычно средняя по рынку региональные игроки не занижают цены, так как в Москву они стремятся за высокой рентабельностью проектов. Если компания проводит сбалансированную маркетинговую политику и выпускает на рынок качественный актуальный продукт, в перспективе возможность закрепиться на рынке достаточно высока, отмечает Владимир Журавлев. При этом региональная компания после выхода на московский рынок может провести ребрендинг, чтобы восприниматься потенциальными клиентами как новый столичный игрок. Яркий пример петербургская компания Строймонтаж: вначале она вышла на рынок Москвы как петербургская компания, затем, сделав ребрендинг, стала московской компанией Mirax Group, говорит Артем Цогоев. Для сравнения: такой же ход использовали некоторые банки при выходе на российский рынок. В частности, Москоммерцбанк дочка казахского Казкоммерцбанка.

Параллельно с оформлением всех документов новый игрок обычно начинает борьбу за потенциального покупателя. В этой борьбе девелоперы не используют ни скидки, ни сезонные предложения, активно присутствующие при выходе на рынок, например, новых мобильных операторов или торговых сетей. Маркетинговая и ценовая политика всех девелоперов на московском рынке диктуется развитием рыночной ситуации и едва ли может быть обусловлена их собственным происхождением. Корректировку в эту политику могут вносить [только] инвестиционные планы и цели конкретных компаний, говорит Ольга Ясько.

Дополнительные очки при выходе на столичный рынок получит компания, имеющая в своем активе помимо строительных подразделений управляющую и эксплуатирующую организации. [Серьезным] преимуществом является управление возведенными объектами, говорит Дмитрий Луценко. Например, нашими зданиями управляет компания Mirax Service, входящая в состав корпорации. Во многих жилых комплексах, которые обслуживает Mirax Service, работает круглосуточная служба Консьерж-Сервис, которая помогает жильцам решать различные вопросы, в том числе и за пределами Москвы. Сильной стороной Mirax Group всегда была хорошо организованная служба эксплуатации. Она безупречно работала с самого начала, например быстро ремонтировала общественные зоны. В результате комплекс приобретал жилой вид очень быстро, считает руководитель аналитической службы компании Новый город Наталья Ветлугина.

Помимо решения бюрократических проволочек и создания имиджа у покупателя новому игроку нужно обязательно привлечь профессиональных менеджеров, знакомых с реалиями местного рынка. Деятельность компании формируется исключительно управленческой командой. Деньги, как известно, не имеют запаха или цвета, сегодня деньги это запись на счете в банке, поэтому неважно, откуда они пришли, важно только, кто и как ими управляет. Большинство инвесторов вне зависимости от происхождения берут в качестве управляющих профессионалов, которые имеют опыт работы не только на московском, но и на международном рынке, поэтому в тот момент, когда формируется подобная команда, уже сложно отнести компанию к какому-то региону, рассказывает Илья Шершнев. Например, когда в Москву пришла казахская девелоперская компания Capital Partners, ее исполнительным директором стал бывший топ-менеджер Enka Эркан Эркек. А в свое время созданное несколькими инвесторами, не занимавшимися до этого девелопментом коммерческой недвижимости, Международное логистическое партнерство возглавил бывший управляющий директор Jones Lang LaSalle по Центральной и Восточной Европе Мишель Паскалис.

Джентльмены удачи
Игроки рынка традиционно рассказывают две истории успешного выхода на российский рынок региональных компаний это истории группы компаний Ташир и Mirax Group. Из наиболее известных компаний, пришедших на московский рынок недвижимости из регионов, можно назвать Строймонтаж, который в результате трансформировался в Mirax. Я могу также отметить нашего партнера компанию Ташир, которая начинала работать в Калуге и за последние несколько лет стала одним из крупнейших участников рынка торговой и офисной недвижимости, говорит Илья Шершнев. У каждой из этих компаний своя история успеха.

Иногда подспорьем для скорейшего развития компании на столичном рынке может служить и оригинальная концепция, но чаще всего это требование относится не столько к девелоперам проектов, сколько к консультантам или торговым сетям. Для того чтобы закрепиться на московском рынке, региональная компания должна либо обладать большим объемом финансовых средств, направленных на развитие, либо иметь нетрадиционную концепцию и попытаться занять узкую нишу на рынке. Примером данного подхода служит сеть Бахэтле, представляющая национальные продукты и товары Татарстана, рассказывает заместитель руководителя отдела исследований и аналитики Praedium Александра Кадченко. Такую же схему при выходе на московский рынок использовала и петербургская консалтинговая компания Бекар. Компания, вышедшая из регионов, заявляя о своем присутствии на столичном рынке, не может не учитывать его особенностей. В Москве достаточно много консалтинговых и управляющих компаний, работающих в сфере торговых и бизнес-центров. Поэтому если в Санкт-Петербурге имя компании Becar прежде всего связано с управлением офисной и торговой недвижимостью, то в Москве мы активно развиваем гостиничное направление этот сегмент еще недостаточно освоен московскими компаниями, говорит президент группы компаний Becar Realty Group Александр Шарапов. По его словам, в результате специалисты компании уже создали ряд концепций отелей разных категорий в различных российских городах, а в настоящее время работают над организацией SPA-отеля на Истринском водохранилище.

В самой Mirax Group объясняют свои маркетинговые решения оригинальной концепцией проектов. Основные сегменты строительного рынка, в частности массовое и элитное домостроение, на московском рынке давно уже были заняты мощными и авторитетными компаниями,

Компания Строймонтаж была создана в 1994 г. и вначале занималась отделочными работами. В 1997 г. мы взяли свой первый генподряд, и с тех пор наша корпорация совмещает в себе функции заказчика, генерального подрядчика и инвестора. Идея выйти на московский рынок недвижимости возникла почти сразу после кризиса 1998 г., рассказывает Дмитрий Луценко. По его словам, так или иначе, но Строймонтаж быстро перерос питерские рамки и просто вынужден был искать более широкие возможности для реализации своего потенциала. В итоге в 2000 г. был открыт московский филиал компании. Первым проектом корпорации в столице стал жилой комплекс Корона в Западном административном округе, вторым жилой комплекс Золотые ключи 2, на территории которого помимо трех жилых корпусов был построен коттеджный поселок Ы. Не обошлось без оригинальных решений. Один из самых забавных маркетинговых приемов организация в Золотых ключах зоопарка. Комплекс продавался с проблемами при очень благозвучном названии там масса недостатков: рядом серьезная промзона, ЛЭП и железная дорога по соседству. Естественно, зоопарк, где гуляли ручные лани, еноты, были совы, осел там бродил все это отвлекало [от насущных проблем потенциальных] клиентов, рассказывает Наталья Ветлугина.

Группа компаний Ташир начинала со строительства торговых центров. Нашим первым девелоперским проектом в Москве стало строительство торгово-развлекательного центра Рио на месте 23-го автокомбината. Комбинат был давно признан экологически грязным, и с 1998 г. правительство Москвы настаивало на его выводе. Поэтому наш проект сразу поддержала префектура. Тогдашние акционеры комбината были несостоятельны, у нас же было достаточно ресурсов и опыта, чтобы осуществить редевелопмент этой территории. Параллельно с этим мы начали заниматься и другими проектами в Москве и сетевым девелопментом в регионах. Поэтому к открытию Рио в июне 2005 г. мы успели запустить несколько региональных проектов, которые заявили позже московского, рассказывает Виталий Ефимкин. В частности, по его словам, компания получила на тендере площадку для строительства развлекательного центра Рио-Гранд на Дмитровке. Ряд проектов мы реализуем совместно с нашими партнерами, например, строительство ТРЦ у ст. м. Университет осуществляется совместно со Стинком Групп, добавляет он. Если вначале группа компаний занималась исключительно торговой недвижимостью, то теперь она обратила внимание и на офисные объекты. В настоящий момент компания работает над портфелем проектов площадью более 300 000 кв. м, среди которых суперрегиональный торговый центр на МКАД площадью более 200 000 кв. м, офисные центры Gazoil Plaza рядом со штаб-квартирой Газпрома и бизнес-центр Napmen Club.

тягаться с которыми молодой корпорации было сложно. Оставалось предложить рынку что-то принципиально новое, то, что еще никто не предлагал или предложение было недостаточным. И мы взяли курс на создание новой ниши на рынке недвижимости строительство и эксплуатация жилых комплексов бизнес- и премиум-класса, говорит Дмитрий Луценко. Впоследствии корпорация не отошла от принципа своей ниши и уже в 2002 г. занялась возведением высотного комплекса Федерация в Москва-Сити. При том что площадки в деловом центре обычно распределялись между опытнейшими игроками московского рынка, доступ к этому проекту можно считать несомненным успехом корпорации. Нам удалось прочно закрепиться на этом рынке за 4,5 года. Ни у кого в России не было опыта возведения небоскребов, да и сам проект Москва-Сити был бумажным долгостроем, говорит Луценко. Теперь Mirax Group запускает совместные проекты с такими гигантами, как Интеко и Базэл.

Плюсы и минусы
Хотя практически любая богатая компания может купить входной билет на московский рынок, войти она может далеко не во все сегменты. Распределение немосковских девелоперов по сегментам рынка не является равномерным. Сложнее всего им проникнуть на рынок жилой недвижимости. В этом наиболее экономически привлекательном сегменте рынка недвижимости доминируют несколько крупнейших застройщиков, говорит Ольга Ясько. По словам Артема Цогоева, в основном региональные компании занимаются коммерческой недвижимостью, исключением является только Mirax Group, которая совмещает направление жилой и коммерческой недвижимости. Однако, как отмечает Владимир Журавлев, в последнее время эта компания также сосредоточилась на сегменте коммерческой недвижимости.

Однако было бы ошибочным считать, что этими компаниями исчерпывается перечень региональных игроков на московском рынке. Еще можно назвать тюменскую компанию Когалымфинанссервис, а также петербургские Мосстройреконструкцию и Первый строительный трест. Кроме того, достаточно большое количество региональных компаний участвует в девелоперских проектах в качестве соинвесторов, говорит Артем Цогоев. К этому списку Владимир Журавлев добавляет Эталон-ЛенСпецСМУ. Но масштабы работы на столичном рынке этих фирм пока существенно уступают двум выше названным игрокам. Однако некоторые из них уже сделали серьезные заявки. Например, Когалымфинанссервис строит многофункциональный комплекс площадью 100 000 кв. м на месте Московского опытного завода.

Но хотя не все сегменты открыты для региональных варягов, московский рынок продолжает их привлекать. В Москву из регионов приходят компании с сильным потенциалом, которых привлекают высокая концентрация капитала в столице, широко представленный международный бизнес и близость к властным структурам. К тому же по емкости с московским рынком не сравнится ни один региональный, объясняет генеральный директор компании Prime City Properties Сергей Колегов. По окупаемости проекты в Москве и регионах примерно одинаковы, этот срок занимает около четырех лет, в этом смысле разницы нет. Другой вопрос какие суммы вкладываются в объект. С точки зрения абсолютных цифр в Москве, конечно, показатели намного выше, говорит Виталий Ефимкин. Кроме того, по его словам, выйти на московский рынок для компании крайне важно с точки зрения имиджа.

В бывших региональных компаниях объясняют такой диссонанс прежде всего свойствами приобретенных участков. То, что мы начали с торговых комплексов, обусловлено параметрами участков, их расположением, размером и функциональной направленностью, говорит Виталий Ефимкин. В Mirax Group утверждают, что таким образом компания диверсифицирует бизнес. Временные циклы на рыках жилой и офисной недвижимости совпадают не до конца. Если пойдет вниз жилье, цены на офисы, конечно, тоже будут опускаться, но падать теми же темпами не будут. В связи с этим мы стремимся уравновесить свой портфель коммерческой и жилой недвижимости в соотношении 50 на 50, объясняет Дмитрий Луценко.

Задача в том, чтобы налогообложение малоимущих граждан не возросло

Пока что вхождение в московский рынок затруднено как высокой конкуренцией, так и действиями правительства, ужесточающего процедуру согласований и увеличивающего объем доли города с проектов, говорит Владимир Журавлев. По его словам, возможная смена московского правительства может привести к усилению региональной экспансии на столичный рынок и позволить региональным девелоперам участвовать в конкурсах наравне с московскими игроками.
Какой налог на недвижимость придется платить россиянам? Сколько денег возьмет государство при продаже второй или третьей квартиры? Появятся ли налоги на роскошные яхты и личные самолеты? Во что превратится Стабфонд после того, как его разделят на части? На все эти вопросы обозревателю Известий Андрею Реуту ответил заместитель министра финансов РФ Сергей Шаталов в ходе экономического форума РБК в Стокгольме.

ответ: Все не так страшно. Сегодня система налогообложения достаточно несправедлива, потому что она зависит от оценки БТИ. Эта оценка ориентируется одновременно как на устаревшие цифры, которые берут свое начало с 1937 года с разными коэффициентами, так и на рыночные сделки, которые отражаются при приобретении квартиры. Получается, что в одном и том же доме на одной площадке две семьи могут платить налоги, отличающиеся в разы. Это неправильно. Тот, кто приобрел квартиру позже, тот прогадал. Ни о какой справедливости говорить не приходится.

вопрос: Вы не боитесь, что предложение Минфина ввести налог на недвижимость сделает московские квартиры золотыми?

в: Что нужно сделать, чтобы новый налог заработал?

Кроме того, остро стоят и вопросы социальной справедливости. Опросы показывают, что в России много сторонников введения прогрессивной шкалы налогообложения по подоходному налогу. Мы говорим нет, не надо менять ставки подоходного налога, а элемент социальной справедливости можно как раз вводить через налогообложение предметов роскоши или объектов недвижимости. Поэтому если будет решена задача введения этого налога, то во многом будет решена и эта острая социальная проблема. Наша идея в том, чтобы перейти к налогообложению на основе стоимости, приближенной к рыночной. Резко уменьшив при этом ставки налога. На федеральном уровне будут установлены максимальные ставки, а муниципалитетам будет предоставлено право самим в пределах разрешенного выбирать ту ставку, которую они считают разумной. Местные власти смогут также предусматривать различные льготы для пенсионеров, для военных, инвалидов и других категорий граждан. При этом будет предусмотрена система необлагаемого минимума. Ну, например, 15 метров на человека не облагаются налогом, а все, что сверх этой суммы, облагается. Но это опять-таки должно быть отнесено к компетенции местных властей.

Второй этап - создание системы массовой оценки жилья. Это не значит, что к каждому налогоплательщику должен прийти дипломированный оценщик и произвести максимально аккуратную и точную оценку. Нет, должна быть упрощенная система массовой оценки, которая позволяет по каким-то общим параметрам определить стоимость. Она, конечно, должна приближаться к рыночной. И обязательно должна быть предусмотрена процедура возражения, чтобы налогоплательщик мог сказать: Нет, это не так, вот у моего соседа дом лучше, а оценка у него меньше.

о: Прежде всего нужно понимать, сколько таких объектов в стране, чтобы они все были зафиксированы и доступны налоговым органам, которые смогут послать налогоплательщику уведомление: Дорогой гражданин Иванов, с вас причитается столько-то налога. Если вы в этом сомневаетесь, то можете оспорить... То есть первое - кадастр недвижимости. Это очень большая и серьезная работа.

в: Но на Рублевке есть не только особняки, но и старые домики на шести сотках, в которых живут бабушки. Цена их участков может быть и миллион долларов. И что, они будут платить прежнюю ставку?

Необлагаемый минимум плюс льготы как раз и позволят добиться социальной справедливости. Задача в том, чтобы налогообложение малоимущих граждан не возросло, а возможно, даже и снизилось. А вот владельцы вилл, особняков где-нибудь на Рублевке могут заплатить и побольше. Общая сумма налога, на наш взгляд, должна остаться примерно той же, что и сегодня, мы не ставим задачу получить какие-то дополнительные бюджетные доходы.



о: Это, конечно, не факт. Очень многое будет зависеть от того, какую политику будут проводить местные власти. Мы говорим: это ваша компетенция. Если вы хотите освободить всех бабушек, то примите это решение - это ваши доходы и ваша ответственность. Вполне возможно, что такие решения в отношении бабушек на Рублевке будут приняты. Но если смотреть на вещи реально, то я думаю, что это будет означать несколько другое. Бабушка будет иметь довольно серьезный необлагаемый минимум, а со всей суммы, превышающей его (условно не с миллиона, а с семисот тысяч), надо будет заплатить налог. Наверное, она подумает, нужна ей избушка здесь или, может быть, где-нибудь у теплого Черного моря небольшая вилла.

в: А вы не планируете вводить дополнительные налоги на вторую и третью квартиры?

Если у меня есть 2, 3, 4 квартиры, то почему доходы должны освобождаться от налогов?

в: А налоги на предметы роскоши сегодня в каком-то виде существуют?

о: Мы предлагаем ликвидировать норму, позволяющую сегодня не платить налоги в тех случаях, когда собственник владел жильем не менее пяти лет. Фактически это означает, что сегодня инвестиции в жилую недвижимость являются не только самыми высокодоходными, но еще и не подлежащими налогообложению. Это не совсем справедливо, и поэтому мы говорим: если человек продает единственное жилье, чтобы улучшить его, переселиться в другую квартиру, то это не должно облагаться налогом. Если же у меня еще есть 2, 3, 4 квартиры и я начинаю ими торговать на рынке, то почему такие доходы должны освобождаться от налогообложения? Не очень понятно. Но, конечно, налог должен браться не со всей суммы продажи, а с разницы между ценой продажи и ценой приобретения.

в: То есть ни яхты, ни частные самолеты налогом не облагаются?

о: Ни в каком.

Мы предлагаем принять дефицитный бюджет

о: С яхт и самолетов платится транспортный налог, установленный Налоговым кодексом. Никаких дополнительных налогов мы не предлагаем.

о: Конечно, мы консультировались и согласовывали проект, в конце концов вышли на взвешенное и хорошее послание.

в: На днях президент внес бюджетное послание. Вы тоже над ним работали?

о: Появится система, которую Минфин пропагандировал уже очень давно: переход к не нефтегазовому бюджету. Сегодня в Стабилизационный фонд перечисляется лишь часть дополнительных доходов, связанных с высокими ценами на нефть и газ на мировых рынках. Цена отсечения в этой конструкции является ключевым показателем. Сначала она была 20 $/баррель российской нефти, потом была увеличена до 27... И, конечно, есть искушение поднимать цену отсечения все выше и выше, получая дополнительные доходы в бюджет и соответственно наращивая расходы.

в: Главная новость послания - ликвидация Стабфонда и отказ от нефтегазовых доходов в бюджете. Что же останется?

Мы предлагаем принять не нефтегазовый бюджет без учета указанных доходов, т.е. дефицитный бюджет, а потом определить, по каким правилам часть доходов, полученных от нефтегазового сектора, будет в виде трансфертов перечисляться в бюджет для финансирования дефицита. Вопрос для обсуждения - какая это должна быть цифра. Она связана с тем, как мы будем наращивать расходы.

Сегодня в Стабфонд поступают доходы от экспортной пошлины на нефть и налог на добычу полезных ископаемых (НДПИ) в части, превышающей $27 за баррель. Не поступают в Стабфонд доходы из-за высоких цен на газ, не поступают и другие, в том числе косвенные, доходы, которые обусловлены высокими ценами на углеводороды.

о: Существующий Стабилизационный фонд разделяется на два фонда. Первый - резервный, который ограничен (размеры его от 7 до 10% ВВП, сейчас Стабфонд - как раз около 9%). А все, что сверх, - это фонд будущих поколений. Эту конструкцию мы предложили, и ее принципиально поддержал президент. Понятно, что это требует очень серьезных изменений бюджетного законодательства.

в: Что будет вместо Стабфонда?

о: Это будут все доходы от нефти и газа. Это экспортные пошлины, НДПИ и прибыль, которую зарабатывают нефтяные и газовые компании. Понятно, что этот поток денег будет выше, чем сегодняшние отчисления в Стабфонд. Но вырастут и обратные отчисления в бюджет в виде трансферта.

в: Получается, что денег в реформированный Стабфонд пойдет гораздо больше? Откуда?

о: Это вполне можно сделать с 2008 года.

в: Когда нововведения начнут действовать?

о: Я бы не хотел оперировать терминами победили-проиграли. Просто мы долго убеждали в разумности такого подхода, и эта точка зрения нашла поддержку.

в: Получается, вы победили в споре с теми членами правительства, которые были против не нефтегазового бюджета?

в: Прошли первые десять дней налоговой амнистии. Уже пришел уже кто-нибудь?

Если у вас есть скелеты в шкафу, купите индульгенцию, недорого

в: Неужели не интересно?

о: Мы это не отслеживаем в ежедневном режиме и не собираемся отслеживать

в: А от кого переводы будут? Может, из СИЗО?

о: Интересно, но мы информацию буем получать потом, когда эти деньги начнут через казначейства поступать в территориальные бюджеты. Более того, мы не ожидали, что народ в очереди встанет прямо с 1 марта. Людям надо подумать, привыкнуть к этой мысли.

в: И все же у вас есть оценки, сколько будет собрано в результате амнистии?

о: Я недавно включил телевизор, а там один продюсер, который поссорился с одной певицей, рассказывает, что вот она за прошлый год получила доходов всего 30 тыс. рублей. Как она, бедняжка, на 2.5 тысячи в месяц жила? У меня впечатление, что весь шоу-бизнес должен в очередь встать.



Главная --> Публикации