Главная --> Публикации --> Что закопают под пушкинской Арендный бизнес будет легализован Жильцы платят дважды Не так быстро С 1 июля строительная отрасль переходит с лицензионной системы на саморегулирование

Исторические факты
Первое упоминание о пустоши Реутово относится к 1573 1574 годам и находится в Писцовой книге XVI века. В прошлом хутора однодворки были разбросаны среди лесных чащоб, небольших озер и болот. Вначале пустошь Реутово входила в состав Васильева стана Московского княжества. Затем в Московский уезд Московской губернии. В начале XVIII века Реутово становится сельцом и с 1709 года принадлежит князю В. М. Долгорукову. Вотчина Долгоруких находилась в километре от Реутова в селе Никольском. Здесь в середине XVIII века была построена церковь Михаила Архангела. Сегодня это уникальный исторический памятник единственная сохранившаяся в Москве и Подмосковье церковь, построенная в стиле московского барокко. В ней сохранилось внутреннее убранство лепнина, золоченый пятиярусный иконостас, иконы XVIII XIX веков.

Реутов неслучайно называют спутником Москвы. Западную часть города от восточной части столицы отделяет только московская кольцевая автомобильная дорога. На маршрутных автобусах и такси от Реутова до ближайших станций метро Выхино и Новогиреево можно доехать за 10 15 минут. До Курского вокзала электричка следует всего 20 минут. Застройка Реутова практически продолжает московскую и является, по сути, единым со столицей городским образованием.

В 1912 году от Реутова прокладывают железнодорожную ветку до Балашихи и строят станцию Реутово. После революции фабричный поселок преобразуется в рабочий, а в 1929 году Реутово становится районным центром, в который входит 37 населенных пунктов. В поселке открывают артели Большевик (ныне Реутовская ткацкая фабрика), Стройоборудование (ныне ОАО ФирмаАСТ), Утильсырье (ныне ЗАО ПЛАСТ) и мелкие мастерские.

Земли Реутова неоднократно переходили от одного владельца к другому. Каждый из них вносил свою лепту в их преобразование. При князе Н. И. Маслове Реутово становится красивой загородной усадьбой. Купец первой Гильдии И. Ф. Похвиснев построил бумагопрядильную фабрику, пряжа которой была одной из лучших в России. Вокруг фабрики сформировался фабричный городок с жилыми постройками и торговыми лавками. Впоследствии Реутово вместе с фабрикой и другими строениями приобрел купец первой Гильдии С. А. Мазурин. Он построил кирпичный завод, жилые казармы, расширил фабрику. В 1905 году она была преобразована в Товарищество реутовской мануфактуры, владельцем которой до конца 1918 года был фабрикант К. Э. Рабенек. В это время в Реутове были построены Народный клуб, больница, торговый дом с пекарней и подсобными помещениями.

После войны в промышленности Реутова произошли кардинальные изменения. В 1955 году в городе было создано авиационно-ракетное предприятие ОКБ-52, впоследствии НПО машиностроения, руководителем которого был назначен выдающийся ученый, академик В. Н. Челомей. С 1984 года объединение возглавляет генеральный директор Г. А. Ефремов. На протяжении 60 лет предприятие обеспечивает Вооруженные силы страны новейшими видами военной техники. Здесь разработаны комплексы ракетного оружия с крылатыми ракетами надводного, подводного и наземного базирования, ракетные комплексы с межконтинентальными баллистическими ракетами, первые в мире спутники морской глобальной космической разведки. Созданные на предприятии ракетоносители, в том числе знаменитый Протон, выводят в космос орбитальные и автоматические межпланетные станции. Образованное на основе межправительственного соглашения с Республикой Индия совместное российско-индийское предприятие БраМос разрабатывает ракетные комплексы со сверхзвуковой, противокорабельной и многоцелевой крылатой ракетой большой дальности. Успешная работа ФГУП НПО машиностроения явилась определяющим фактором в присвоении Реутову статуса наукограда Российской Федерации и сыграла решающую роль в развитии города.

Развитие города
Указом Президиума Российской Федерации от 7 октября 1940 года рабочему поселку Реутово был присвоен статус города и дано наименование Реутов.

В конце 70‑х годов в связи с формированием центра города прекратил свое существование поселок Красный реутовец. На его месте, на улицах Ленина, Лесной, Строителей и Победы, построены многоэтажные дома. Микрорайон 1000 мелочей находится на территории бывшей деревни Пищальниково. Улицы Некрасова и Головашкина на землях села Ивановское. Построенная в 1961‑м году московская кольцевая автомобильная дорога поделила село Ивановское на две части. Одна часть вошла в Реутов, а вторая вместе с церковью Иоанна Предтечи стала микрорайоном Москвы. Подобная ситуация сложилась и с деревней Крутицы. Располагаясь по обе стороны Носовихинского шоссе, она своей левой частью вошла в состав Реутова, а правой в столичный район Ново-Косино.

Реутов сегодня
В современном Реутове три площади: площадь имени Ленина, площадь Победы и площадь имени академика В. Н. Челомея. Два проспекта: Юбилейный и Мира, а также 33 улицы, многие из которых появились на месте бывших поселков и деревень.

В городе работают историко-краеведческий музей, библиотека, муниципальный драматический театр, Дворец культуры Мир, молодежный центр. В картинной галерее ежемесячно проводятся выставки живописи, графики и декоративно прикладного искусства. В Реутове десять общеобразовательных школ. Более 20 дошкольных учреждений. Недавно была открыта школа компьютерного дизайна.

Главная достопримечательность Реутова величественный храм Казанской иконы Божьей Матери. Рядом разбит живописный городской парк. Летом 2006 года здесь был открыт фонтан с ночной подсветкой. В вечернее время в его брызгах переливаются все оттенки отраженного света, создавая неповторимое ощущение красоты и умиротворенности. В старой части города большой пруд, по его берегам растут белоствольные березы. Недалеко расположено здание администрации Реутова.

В городе хорошо развита торговая сеть. Здесь несколько рынков и крупных торговых центров. Работают кафе, рестораны, ночные клубы.

Популярностью у жителей города пользуются многочисленные спортивные сооружения: многофункциональный оздоровительный комплекс, один из лучших в области бассейн, муниципальное учреждение Спорт центр. Обновлено футбольное поле и сделан искусственный газон на стадионе Старт. В традиционных турнирах по самбо и художественной гимнастике, проводимых в городе, участвуют спортсмены со всех уголков страны. Но главное, с каждым годом в городе увеличивается число спортивных площадок во дворах, где большую часть времени проводят дети и подростки. Администрацией города во главе с А. Н. Ходыревым создана благоприятная обстановка для развития предпринимательства. Для оказания поддержки бизнеса в Реутове работают Торгово-промышленная палата, отдел экономического развития администрации, Комитет по управлению промышленностью, центр Бизнес и развитие. Наряду с крупными предприятиями в городе работает несколько сот средних и малых фирм. Неслучайно Реутов называют столицей малого бизнеса Московской области.

Проходящая через город железнодорожная ветка делит Реутов на две части: южную, которую называют новой, и северную старую. Длительное время южная часть города была территорией массового строительства жилья. В основном здесь строились типовые панельные дома. Участие в их возведении принимали московские и местные строительные фирмы и домостроительные комбинаты. Многие дома в городе были построены и строятся в настоящее время при непосредственном участии НПО машиностроения. В 90-х годах на Носовихинском шоссе, Юбилейном проспекте, Рабочей улице несколько домов построила корпорация Жилищная инициатива. При строительстве домов в Реутове корпорация разработала и предложила инвесторам схему приобретения жилья в рассрочку на время строительства дома. В дальнейшем эта схема стала применяться практически всеми строительными фирмами страны. Сегодня основным застройщиком Реутова является группа компаний Центрстрой. На протяжении многих лет ею руководит заслуженный строитель области М. А. Шляпин. С 1995 года компанией построено более 20 современных многоэтажных жилых домов. На разных этапах строительства, от проведения работ нулевого цикла до подготовки домов к сдаче Госкомиссии, находится еще 2 В основном Центрстрой строит индивидуальные кирпично-монолитные дома. Оригинальные проекты монолитных строений позволяют возводить микрорайоны разного архитектурного стиля. В них лучшие по сравнению с панелью тепло и звукоизоляция, высокие потолки, свободная планировка квартир. Компания сама строит, продает и обслуживает возведенные дома. Собственная служба эксплуатации ведет работу по благоустройству и озеленению дворовой территории, проводит плановые ремонтные работы. Под постоянным контролем находятся инженерные системы здания. В холлах домов за порядком следят консьержи. Обладая мощной многопрофильной производственно технической базой, компания участвовала в строительстве городской больницы, церкви, часовни, спортивных сооружений. Ею отремонтированы многие километры городских дорог.

Застройка города
На протяжении многих лет в Реутове ведется интенсивное жилищное строительство. Ежегодно строится более 100 тыс. кв. м жилья. Успешно реализуется программа сноса ветхого жилья. В основном в городе строятся многоэтажные жилые дома, так как, окруженный со всех сторон шоссейными дорогами федерального значения, город может расти только вверх.

В микрорайоне будет возведено 11 многоэтажных жилых домов. Внутри района построят детский сад, школу, размесят детские и спортивные площадки, посадят деревья и кустарники, разобьют газоны. На нижних этажах зданий будут размещены магазины, кафе, ресторан. Для владельцев машин планируют строительство подземной и гостевой автостоянок.

В 2006 году группа компаний Центр-строй приступила к реализации самого интересного и крупного городского проекта строительству девятого микрорайона, получившего название Реутов Сити. Микрорайон расположен в южной части города рядом с храмом, городским парком, бассейном и новым торговым центром. Здесь хорошо развита инфраструктура. Удобное транспортное сообщение. В полутора километрах находится Московская кольцевая автомобильная дорога. До ближайшего метро 10 15 минут транспортом.

Рынок жилья
Реутов традиционно является самым дорогим городом Подмосковья. Близость к Москве, хорошее транспортное сообщение, наличие рабочих мест и, наконец, большой выбор качественного жилья делают этот город привлекательным не только для постоянного места жительства, но и для приобретения квартир в инвестиционных целях. В последние годы вложение средств в недвижимость было самым надежным и выгодным способом их сохранения и преумножения. Для сравнения: в декабре 2002 года стоимость 1 кв. м в новостройках города была 618 долл., в декабре 2004 года 1027 долл. За 2005 2006 годы стоимость реутовских квартир увеличилась почти в три раза. Основная причина столь заметного подорожания спрос на жилье в городе превышает предложение. Квартиры здесь покупают не только местные жители и жители других регионов России, но и москвичи.

В течение длительного времени на территории будущей стройплощадки велись работы по сносу ветхих домов, переселению их жителей в новые квартиры. В скором времени здесь, вдали от шума и городской суеты, заживет своей жизнью один из лучших микрорайонов города. В настоящее время одновременно строятся нескольких домов. В одном из них началась продажа квартир. Однокомнатные квартиры в доме имеют площадь от 44 до 47 кв. м, двухкомнатные 67 кв. м, трехкомнатные 80 кв. м. Возможно их объединение в блоки. Стоимость 1 кв. м площади зависит от типа квартиры и колеблется от 2600 до 2900 долл. При покупке квартиры предоставляется рассрочка. Первоначальный взнос 30 % от ее стоимости. Оплата остатка производится по удобному для инвестора графику. При 100 %-ной оплате возможны скидки.

Несколько жилых кирпично-монолитных башен строятся на улице Комсомольской. Стоимость 1 кв. м в трех строящихся корпусах от 2600 долл. Площади однокомнатных квартир от 40 до 43 кв. м, двухкомнатных 60, 65 кв. м, трехкомнатных 79,5 кв. м. Срок сдачи первый квартал 2008 года.

В первом квартале этого года сдается панельный облицованный кирпичом дом на улице Советской. В нем площадь однокомнатных квартир 47 кв. м, двухкомнатных 61 64, трехкомнатных 7 Стоимость 1 кв. м около 70 тыс. руб.

На вторичном рынке цены на квартиры диктуют их собственники. В данном случае правильнее говорить о цене предложения, так как в результате сделки реальная цена может несколько отличаться от заявленной продавцом. На этом рынке недвижимости Реутова присутствует несколько типов жилья.

На улице Кирова продаются квартиры в корпусе № Здесь большие площади квартир: однокомнатные от 47 до 54 кв. м, двухкомнатные от 64 до 76 кв. м. Стоимость от 1850 евро за 1 кв. м.

В панельных 9- и 14-этажных домах стоимость 1 кв. м от 2500 до 2900 долл.

В пятиэтажных кирпичных домах небольшие квартиры с маленькими, около 6 кв. м кухнями и совмещенными санузлами. Стоимость 1 кв. м трехкомнатных квартир в этих домах от 2600 до 3000 долл. Двухкомнатных от 2900 до 3100 долл. Однокомнатных от 3000 до 3200 долл. Трехкомнатная квартира на улице Новой площадью 59 кв. м в январе продавалась за 180 тыс. долл., двухкомнатная на проспекте Мира, площадь которой 43 кв. м, за 125 тыс. долл., однокомнатная квартира площадью 32 кв. м на улице Советской за 102 тыс. долл.

Следует отметить, что квартиры, которые были приобретены в монолитно кирпичных домах в инвестиционных целях, как правило, продаются их собственниками без отделки. В январе стоимость 1 кв. м в таких домах составляла от 2785 до 3500 долл. Например, однокомнатная квартира на Парковой улице площадью 38 кв. м без отделки предлагалась за 130 тыс. долл. Квартира такой же площади в 14‑этажном монолитно-кирпичном доме на улице Ленина, но с отделкой за150 тыс. долл. Стоимость 1 кв. м трехкомнатных квартир ниже. На улице Победы 76 метровая трешка продается за 210 тыс. долл.

Квартиры 17 24-этажных панельных домов имеют более удобную планировку, большую площадь комнат и кухни. Стоимость 1 кв. м в этих домах от 2500 до 3200 долл. Во многом разница в стоимости аналогичных квартир определяется местоположением, состоянием дома и уровнем внутренней отделки квартиры. Так, 60-метровая двушка в 17‑этажном панельном доме на улице Молодежной продается за 158 тыс. долл., а однокомнатная квартира площадью 43 кв. м, с евроремонтом, на улице Ашхабадской стоит 150 тыс. долл.

Бурный рост цен во всех сегментах рынка недвижимости Москвы и Подмосковья продолжался почти весь предыдущий год. В конце 2006 года и в первые месяцы 2007 года наступило некоторое затишье. Как будут развиваться события в дальнейшем, покажет время.

Покупка квартиры по карману далеко не каждому. Для многих аренда жилья является более приемлемым вариантом. В Реутове аренда однокомнатной квартиры стоит не менее 16 тыс. руб. в месяц, двух- и трехкомнатные квартиры, даже в старых домах, сдаются не меньше чем за 18 тыс. руб. В новых квартирах с хорошей отделкой и мебелью стоимость аренды увеличивается на 20 50 %. Цены аренды в Реутове сопоставимы с ценами аренды квартир в спальных районах Москвы. И это неслучайно, ведь город, по существу, является продолжением столицы.

Сегодня тема повышения эффективности управления и частной, и государственной недвижимостью у всех, что называется, «на слуху». Это связано, прежде всего, с ростом масштабов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, сложностью и неоднородностью структуры и состава имущественных комплексов. Сейчас, по словам председателя Комитета по управлению Российской гильдии риэлторов Александра Гришина, речь идет, прежде всего, о наилучшем использовании объектов недвижимости и максимизации их доходности.


3-5 октября 2003 года в Санкт-Петербурге пройдет конференция «Коммерческая недвижимость России: инвестиции, развитие, управление». На ней будет обсуждаться широкий спектр проблем, в том числе связанных с доверительным управлением коммерческой недвижимостью.

Сейчас становится очевидным, что сотрудничество с будущим собственником, а также знакомство и «вхождение» управляющей компании в работу с объектом должны осуществляться на стадии подготовки проекта, документации, сопровождения строительства. Это, в первую очередь связано с тем, что период «вхождения» управляющей компании в проект занимает довольно большой временной период, который составляет от одного до трех месяцев в зависимости от сложности объекта. За этот период управляющий определяет, что хочет собственник, какими полномочиями для решения поставленной задачи обладает управляющий и какой категории сложности объект поступает в работу.

Профессиональное управление позволяет решить вопрос рационального использования объекта недвижимости с целью получения определенных выгод от его использования. В чем будет выражаться эта выгода, определяет собственник, а задачей управляющего являются поиск и оптимизация всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной отдачей.

Компании и собственники, привлекающие к управлению своей собственностью профессиональных управляющих, ценят в первую очередь свои деньги и свое время, качество предоставляемых услуг, возможность избавиться от решения множества проблем, связанных с эксплуатацией объектов недвижимости, поиском подрядчиков и поставщиков, заключением договоров с подрядными организациями, общением с арендаторами и множеством других проблем, ежедневно возникающих в этой сфере. Предоставляя возможность профессионалам в области недвижимости заниматься своим делом, собственник может максимально сконцентрироваться на ведении своего профильного бизнеса, снизить издержкии порой значительно увеличить свой доход.

Управляющая компания проводит исследование объекта, включающее физическую и техническую экспертизу состояния объекта, его конструкций и инженерных систем, оценку рыночной стоимости объекта на момент исследования, проводит анализ рынка и определяет нишу, которую занимает объект на рынке, разрабатывает несколько вариантов возможного и наиболее эффективного использования объекта и просчитывает их с финансовой точки зрения, оценивает и предлагает наиболее успешные схемы финансирования объекта. После того как определены наиболее перспективные варианты развития объекта, собственник принимает окончательное решение, какой из предложенных проектов будет претворен в жизнь. Кроме проекта развития объекта, управляющая компания представляет собственнику детальную смету и бюджет. Управляющая компания, участвующая в проекте, ведет жесткий контроль за соблюдением качества и сроков работ по проекту подрядными организациями. В результате, отклонение от запланированной сметы обычно не превышает 3-10 процентов, что является очень серьезной экономией для собственника.

К серьезным проблемам в сфере недвижимости также стоит отнести отсутствие единых стандартов ведения бизнеса в российских управляющих компаниях, закрытость информации, нежелание управляющих компанией делиться информацией, опытом, наработками. Задача будущей конференции — обменяться мнениями по актуальным вопросам в сфере управления недвижимостью, а также наработками и интересным опытом. Проблем, безусловно, много, но решить наиболее острые на сегодняшний день проблемы в сфере управления недвижимостью можно только объединившись, сообща.

Однако, помимо неготовности значительной части собственников доверить свою недвижимость управляющей компании, серьезной проблемой в сфере управления объектами недвижимости, по словам президента Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Александра Шарапова, являются отсутствие нормативной правовой базы и наличие специфики отношений собственности в постприватизационный период. На Западе все процедуры воздействия на собственность определены в рамках гражданского законодательства. У нас же практически любое управленческое решение необходимо подкреплять разработкой правовой модели.

ВАО по праву называют легкими Москвы: здесь сосредоточены крупнейшие зеленые зоны города заповедник Лосиный Остров, парки Измайловский и Сокольники. Площадь всех зеленых насаждений округа составляет 9,04 тыс. га.

В Восточном округе Москвы в марте предлагается большое количество новостроек квартиры продаются в 26 домах. Здесь можно купить жилье по цене на $980 ниже среднерыночной цены на первичном рынке столицы. Подробная информация об объектах ВАО в обзоре Собственника.

Кожухово это настоящий район для среднего класса, в котором муниципальные дома соседствуют с коммерческими, а индивидуальные с серийными новейшего образца. К тому же этот район расположен рядом с зеленым массивом Салтыковского леса. Активно идут продажи квартир в 9-м микрорайоне, где есть из чего выбирать: компания СУ-155 предлагает вниманию покупателей 8 строящихся и 3 уже прошедших госкомиссию корпуса. В 9 домах серии И-155 продаются квартиры площадью от 41,8 до 86 кв. м. Цена квадратного метра колеблется от 70 до 72 тыс. руб. в однушках и от 67 до 69 тыс. в двушках. Последних, кстати, остались единицы.

Значительный выбор новых домов в ВАО получается прежде всего благодаря массовой жилой застройке микрорайона Кожухово, расположенного за МКАД, в районе Косино-Ухтомский. До конца 2007 года здесь будут сооружены дома общей площадью 1 млн 200 тыс. кв. м.

В Северном Измайлово началась реконструкция квартала 51-5 Согласно проекту, на месте снесенных пятиэтажек в общей сложности возведут 15 жилых зданий площадью 219 тыс. кв. м, в том числе 13 домов серии П-44Т и два по индивидуальному проекту. На сегодня компания ДСК-1 завершила строительство 14-го корпуса. Там осталось всего пять однушек, цена за метр в которых начинается от 115 877 руб. Также компания возвела три дома серии П-44Т на Щелковском шоссе, вл. 2 В них квадрат стоит от 101 500 руб. Покупателям предлагаются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Отметим, что двушек осталось лишь две.

Два корпуса микрорайона застроены домами серии П-44Т, там в продаже остались трехкомнатные квартиры по цене от 66 тыс. руб. до 79,3 тыс. за метр и двухкомнатные за 63 и 69 тыс. Микрорайон 2-3 застраивает компания ДСК- Корпуса 9 и 12 (серии П-44Т) уже возведены. В них распродаются последние трешки, цена квадрата в которых начинается с 68,3 тыс. руб.

Компания Дон-Строй реализует в ВАО сразу два проекта ЖК Измайловский и Дом в Сокольниках. Внутренняя территория первого комплекса занимает около 12 га. В нем предлагаются однушки площадью 55 кв. м по цене от $4000, двушки площадью 79 кв. м за $3900 и трешки по 98,3 квадрата, метр в которых стоит $365 Четырехкомнатные квартиры по площади равны 106 кв. м, стартовая цена за квадрат $475 Два корпуса будут сданы в начале 2008 года. В самой большой новостройке округа Доме в Сокольниках в наличии остались лишь 8 двушек площадью 100 кв. м. Стоимость квадрата варьируется от $5000 до $750 Этот дом сдадут в 4 квартале 2007 года.

В районе Ивановское компания Главмосстрой недавно завершила строительство еще одного дома ЖК Восток по адресу: ул. Магнитогорская, 13, корп. Монолитно-кирпичное здание переменной этажности расположено недалеко от лесопарка Измайлово. В продаже остались однокомнатные квартиры общей площадью 43,11 кв. м, квадрат в которых стоит $3509, и трехкомнатные квартиры площадью 86,02 кв. м по цене $3662 за метр.

12-этажный дом Жемчужина на Большой Остроумовской улице, вл. 19-21, компания Афина Лтд планирует сдать госкомиссии в 2 квартале следующего года. Сегодня в продаже остались только двушки общей площадью 83,3 кв. м. Цена за метр 168 тыс. руб.

Монолитная 27-этажная новостройка под названием Эко возводится компанией Капитал Групп на улице Мироновская. Покупателям предлагаются двушки общей площадью 104 кв. м на 20, 21 и 22 этажах. Квадрат в них стоит $385 Строительство дома завершится в 4 квартале 2007 года.

Недалеко от метро Семеновская, на проспекте Буденного, Первая ипотечная компания возводит два отдельно стоящих монолитно-кирпичных корпуса с подземной стоянкой на 205 машино-мест. На сегодня именно в этих домах самый большой выбор квартир. В продаже есть однушки площадью 44-50 кв. м, двушки от 69 до 80 кв. м и трешки площадью 105-106 квадратов. Цены за метр равны 91 859, 93 120 и 91 859 руб. соответственно.

Дом переменной этажности на Новогиреевской, вл. 5, начал строиться недавно. Возведение его завершится только в 4 квартале 2008 года, но уже сегодня ведутся активные продажи квартир. Сейчас покупателям предлагаются двухкомнатные квартиры площадью 68,7 кв. м и трехкомнатные площадью 91,6 кв. м. Цена метра $3439 и $3236 соответственно. Продажи ведет компания МИАН, которая реализует также и новостройку по адресу: Сиреневый бульвар, 44А. 18-этажное монолитно-кирпичное здание, возводимое ООО Парксайд, госкомиссии сдадут во 2 квартале 2007 года. На данный момент там раскупаются последние двушки площадью 70,5 72,2 кв. м, стоимость квадрата $3500.

Отметим, что в обзоре Собственника домов-новостроек в Восточном округе за сентябрь 2006 года средняя минимальная цена предложения была равна $354 По данным управления новостроек компании Миэль-Недвижимость, объем предложений на рынке нового жилья в ВАО составляет 15,5% от общего объема по столице. Уровень цен на квартиры в округе имеет широкий диапазон и в зависимости от местоположения строящегося дома, его типа и качества отделки доходит до $9000 за кв. м. В целом, ситуацию с предложениями в Восточном округе можно оценить как благоприятную для покупателей квартир в новостройках.
Федеральная антимонопольная служба (ФАС) России предложила вниманию банкиров проект кодекса ипотечного кредитора. Понятно, что такого рода рекомендации публикуются после предварительного обсуждения с теми, кого они касаются. Заместитель руководителя проекта Международной финансовой корпорации (International Financial Corporation IFC) по развитию первичного рынка ипотечного кредитования в России Андрей Милютин сообщил: Хотя на рынке известно о более чем 600 кредитных организациях, предоставляющих жилищные кредиты, наибольшая доля займов приходится максимум на 30 40 банков. В группу, которая помогала нам разрабатывать кодекс ипотечного кредитора, входят 35 крупнейших игроков на этом рынке.

Таким образом, средняя минимальная цена предложения по округу, рассчитанная по курсу доллара 26,24 руб., составляет $391 В столице же средневзвешенная цена квадрата в домах-новостройках, по данным компании Миэль-Недвижимость, на начало марта составила $4894 за кв. м. То есть в ВАО этот показатель меньше на $98 В основном, относительно низкая стоимость кв. м в округе достигнута благодаря большому количеству недорогих предложений в районе Кожухово (от $2377 до $2981).

Нельзя. Но если очень хочется...
Документ не рядовой. Стандарты ипотечного кредитования очень важны для рынка в целом. И в частности, для формирования среднего класса в стране и повышения уровня жизни россиян, считает руководитель программ технического содействия IFC Елена Клепикова. Задача этого проекта заключается в том, что он должен сформировать стандарты индустрии, чтобы она стала эффективной.

То есть кодекс в полной мере является плодом совместного творчества ФАС и банковского сообщества. Документ определяет минимальные требования к кредитору в области защиты прав потребителей в процессе выдачи и дальнейшего обслуживания жилищных кредитов, обязывает кредиторов относиться с пониманием к финансовым затруднениям заемщика, предоставлять потребителю полную и достоверную информацию о жилищных кредитах, не допускать дискриминации заемщиков по ряду признаков, а также обеспечить ясность и достоверность своей рекламы.

Банки и другие организации, связанные с жилищным кредитованием, присоединяются к кодексу добровольно. Следовательно, кодекс относится к категории морально-этических. Правда, слово этический встречается в документе всего два раза, зато приверженность законодательству подтверждается целых 13 раз. Непонятно зачем, учитывая то, что законодательные нормы достаточно полно прописаны совсем в других кодексах, например в Уголовном.

Проект запущен в 2005 году, завершится в середине 2008 года и финансируется в том числе правительствами Швейцарии и Нидерландов. Впрочем, рядового российского потребителя именитость спонсоров скорее настораживает, нежели успокаивает. Поэтому появилось желание разобраться в документе самостоятельно. Оказалось, не зря.
Дело не в полутора десятках ошибок (включая стилистические и грамматические) на девяти страницах. К документу есть вопросы более серьезные.

Похоже, авторы этического кодекса решили подвинуть закон по-своему. Да не какой-нибудь закон.

Напомним, что соотношение норм морали и права довольно просто: мораль это тысячи, если не десятки тысяч правил поведения очень важных и менее важных, описанных в разного рода литературе и неписаных. Право это относительно небольшая часть норм морали, самые важные правила поведения, от соблюдения которых напрямую зависит безопасность каждого человека и общества в целом. Поэтому необходимость их соблюдения закреплена законом, а нарушение наказуемо.
За мошенничество посадят, над досужим фантазированием посмеются. Если представить мораль в виде большого круга, то право это маленький кружок внутри большого. Непременно внутри, ни краешком вне! Если общественная мораль однозначно оправдывает какой-то поступок, то закон должен отступить от буквы: Деточкин, конечно, виноват... Но он не виноват! На что один правовед и обратил внимание Эльдара Рязанова.

Этический кодекс кредитора не случайно влез в область прав и свобод человека и гражданина: он их слегка редактирует. Скажем, в ч. 2 ст. 19 Конституции помимо пола, расы, национальности и т. п. говорится: независимо от <...> имущественного и должностного положения, места жительства. Кредиторам эти права показались несущественными. Конечно, кодекс кредитора не должен переписывать Конституцию. Так и не надо было пытаться. Достаточно было единственного упоминания о приверженности Конституции и законам РФ, а лучше и без того по умолчанию, как это делается в уставе ТСЖ или клуба филателистов.

Анализируй то (что не сказано)
Слезы наворачиваются, когда читаешь строки кодекса ипотечного кредитора, достойные декларации прав человека и гражданина: Недопущение дискриминации. Кредитор предоставляет свои услуги в равной мере высокого качества для всех потребителей, независимо от их образования, опыта, расовой принадлежности, цвета кожи, пола, семейного положения, вероисповедания, возраста, физических возможностей, происхождения или национальности. Браво! Сразу захотелось сравнить с Конституцией Российской Федерации. Сравнил.

Но вкралась и ошибочка независимо от <...> возраста которая, несомненно, будет устранена: допускать пенсионеров до ипотечных кредитов, согласно этическому кодексу, и создавать какой-то другой механизм для их отсечения будет слишком утомительно.

Нет же, подправили Конституцию. Зачем? Да просто не любят многие банки кредитовать иногородних. А уж о том, насколько различается отношение к рядовым и VIP-клиентам, говорить нечего. Дело не в улыбке одним, кофе другим, коньячке третьим. Но Центробанк снизил ставку рефинансирования, и тысячи ипотечных заемщиков бросились в свой банк просить скидку по процентной ставке. Большинство банально было послано. Другим объяснили, что снижения ставки ЦБ ожидали давно, а потому в борьбе за клиента сработали на опережение снизили процентную ставку в прошлом году. Наконец, самым любимым пошли навстречу.

Другая цитата: Кредитором должна быть предоставлена информация о валюте кредита, уровне процентной ставки, графике и условиях пересмотра процентной ставки, величине начального взноса и периодических платежах, графике погашения жилищного кредита, типах залога и необходимых гарантиях, сроке рассмотрения заявки на получение жилищного кредита, а также об условиях досрочного погашения. То есть перечислено все то, что делается уже много лет и без чего вообще невозможно представить выдачу ипотечного кредита. Удивляет то, что ФАС и кредиторы забыли упомянуть эффективную ставку (не номинальную, рекламную, а ту, что складывается после всех накруток и которую банки тщательно маскируют).
А ведь накануне опубликования проекта кодекса начальник управления контроля и надзора на рынке финансовых услуг ФАС Юлия Бондарева сообщила: В наших с Центробанком рекомендациях, выпущенных полтора года назад, ипотечный кредит рассматривался как вариант потребительского. Принятое (в конце января. М2) положение ЦБ о формировании резервов выданной ссуды, где рекомендуется фиксировать эффективную ставку по кредиту в договоре, также рассматривает ипотеку в рамках потребкредитования.

Как видим, не только анализ того, что было сказано, но и того, о чем умолчали, дает интересные результаты.

Хотя тремя строчками ниже, в разделе Информация и консультации, читаем: Кредитор должен предоставлять потребителю полную и достоверную информацию в отношении предлагаемого жилищного кредита. То ли паранойя, то ли заговор банкиров кругом.

Забыли люди про эффективную ставку, забыли! Да нет. Читаем раздел Реклама: Кредитор должен обеспечивать ясность и достоверность содержания своих рекламных материалов, а также с необходимой достоверностью отражать фактические условия, на которых могут быть выданы жилищные кредиты. Не с необходимой полнотой (все-таки объем рекламного текста ограничен), а именно с необходимой достоверностью. Почувствовали разницу?

Что есть понимание авторов кодекса? То, что предложат чаю, поохают-поахают? То, что не выкинут из квартиры голодным? А с другой стороны: Кредитор должен сделать все возможное. Что ж, за язык никто не тянул. Беру кредит, перестаю платить и проверяю возможности банка в том, чтобы помочь мне побыстрее преодолеть трудности. Впрочем, звучит двусмысленно. Как и весь текст кодекса.

Ваши трудности, а нам они не нужны
Тяжелые думы наводит и раздел Финансовые затруднения: Кредитор должен рассматривать случаи финансовых затруднений потребителя и нарушения сроков уплаты периодических платежей по жилищным кредитам с пониманием. Кредитор должен сделать все возможное, чтобы помочь потребителю преодолеть временные трудности в погашении жилищного кредита. В мировой литературе нет, пожалуй, другого такого образца любви, нежности и понимания, с каким Иудушка Головлев отправлял на каторгу сына Петеньку. Трех тысяч, чтобы покрыть долг, не дал, зато приказал положить в повозку и курочки, и телятинки, и пирожок.

Что ж, лучше горькая, но правда... Излишняя уступчивость обернется для банка мелкой неприятностью, а для заемщика трагедией. Правда, жить в скотских условиях тоже трагедия, а мелкие неприятности банка в определенном количестве становятся одной крупной. В сущности, любой бизнес губит нереалистичная оценка возможностей своих, партнеров, потребителей. Это всего лишь неумелый менеджмент, при чем здесь этика?

Поистине гамлетовские вопросы вызывают разделы Нормы профессионального поведения и Финансовая оценка.
Кредитор действует в отношениях с потребителями добросовестно, с должной степенью осмотрительности, и чуть ниже: Кредитор должен приложить максимум усилий для реалистичной оценки возможностей потребителя по погашению жилищного кредита, основываясь на фактах, полученных из всех имеющихся законных источников информации о потребителе. Кредитор должен избегать предоставления жилищных кредитов потребителям, чьи возможности по погашению данных кредитов, по оценке кредитора, представляются сомнительными.

Обоснование уведомления сама информация, которую нужно сообщить. Но это мелочь, заморочка. А вот что значит в разумный срок? Очевидно, ответ зависит от того, какие действия способен предпринять заемщик, если ему не понравится одностороннее изменение банком условий кредитования. Что сумеет сделать заемщик в этом случае? Затянуть пояс потуже и расплатиться не за 20, а за 15 лет? Тяжело, конечно, но вполне разумно. Готов ли банк за 15 лет до изменения условий кредитования сообщить об этом клиенту?

Легких вопросов нет
При изменении условий и положений услуг, предоставляемых кредитором в соответствии с заключенными договорами, кредитор должен направлять потребителю обоснованное уведомление в разумный срок до момента вступления в силу таких изменений. Обоснованным может быть требование, запрос, само изменение условий кредитования, бывает уведомление с обоснованием, но никак не обоснованное уведомление.

Я от тебя ухожу! Нет, это я тебя бросаю!
И наконец, о приятном о санкциях в отношении кредитора, нарушающего кодекс. Попытайтесь продраться через следующую фразу: Обязательность норм кодекса продолжает распространяться на деятельность кредитора, несмотря на то, что кредитор по какой-либо причине может отказаться от соблюдения норм настоящего кодекса, в случае, если события, послужившие основанием для жалобы потребителя, наступили до даты (или последней из дат, если имели место несколько дат) отказа кредитора от участия в настоящем кодексе. Как будет наказан кредитор, нарушивший наш моральный кодекс, а затем громко хлопнувший дверью? Или дважды хлопнувший? Или трижды? Или десять раз? После чего его снова и снова принимали в подписанты кодекса, иначе как бы он мог в третий (пятый, десятый) раз заявлять, что отказывается его признавать? Ну, не важно. Главное в том, что весь этот период перманентного хлопанья дверью аморальный кредитор вправе ссылаться на кодекс в рекламе и обмене информацией!

Вероятно, заемщику дается время только на то, чтобы продать квартиру и расплатиться с банком? Что ж, предупреждение месяца за три, наверное, будет вполне этичным.

Конечно, участие в данном проекте имеет смысл. Но лишь в том случае, если неучастие станет моветоном. Увы, вряд ли хоть один из десяти клиентов, обращающихся в банк, агентство недвижимости или строительную компанию, интересуется тем, состоит ли данная организация в профессиональных союзах, ассоциациях, гильдиях, в какой именно и чем она отличается от других.

Сомневаетесь? Ознакомьтесь с перечнем санкций в отношении проштрафившегося кредитора: Исполнительный совет на основании предоставленного омбудсменом отчета имеет право временно запретить кредитору использовать ссылку на настоящий кодекс в рекламе своих услуг и обмене информацией, до устранения обнаруженных нарушений или, в случае серьезного или повторяющегося нарушения, может окончательно аннулировать право кредитора на использование ссылки на настоящий кодекс. Все. Ни экономических санкций (хотя бы символических, все-таки кодекс не Уголовный), ни оповещения в СМИ. Получается что-то вроде ссоры супругов. Каждый излагает свою версию, да и то не встречному-поперечному.

Банкиры в один голос жалуются на то, что требование указывать эффективную процентную ставку по кредиту подорвет конкурентную среду на рынке. Действительно, если под конкуренцией понимать не стремление максимально снизить эффективную ставку, а искусство ее сокрытия, то эти сетования оправданны. Похоже, что сам кодекс ипотечного кредитора придуман лишь для того, чтобы обещаниями саморегулирования избежать всеобщей прилюдной порки. В красивой (актуальной) упаковке потребителю подсовывают пустышку, вольно или невольно дискредитируя возможный способ решения острейшей проблемы кредитования.

Есть немало вполне приличных компаний, которые в подобных посиделках принципиально не участвуют. Просто считают, что такое участие не оправдывает даже членских взносов. Не желают быть подтанцовкой в бенефисе примадонн. Таким образом, оптимизм Ю. Бондаревой в отношении кодекса: Потенциальный заемщик должен легко отделить этичный банк от потенциального обманщика, кажется несколько преждевременным.

Владимир Мильдзихов
Руководитель направления ипотечного кредитования МИАН агентства недвижимости:
Кодекс ипотечного кредитора призван защитить потребителя от сокрытия или искажения информации по кредиту, от непрофессионализма, нарушений законодательства и норм конфиденциальности. При разработке кодекса Федеральная антимонопольная служба, безусловно, учитывает европейский опыт регулирования кредитной сферы, обобщая и закрепляя в нем положения лучшей банковской практики. При этом необходимо рассматривать кодекс в тесной связи с проектом закона о потребительском кредитовании, подготовленного Минфином.

Наталья Кирпиченко
Генеральный директор МИЭЛЬ-Брокеридж:
Кодекс ипотечного кредитора не дает потребителю ничего. Если кодекс будет носить характер обязательного к исполнению документа, то вполне вероятно, возникнут некие ограничения, которые не позволят банкам делать маркетинговые ходы по активному привлечению клиентов. И не позволят некоторой категории граждан рассчитывать на получение кредита. С другой стороны, такая универсальность даст возможность унифицировать документооборот ипотечной сделки. У нас в стране уже есть лидер ипотечной стандартизации АИЖК. Стандарты этой организации можно считать базой ипотеки в России.



Главная --> Публикации