Главная --> Публикации --> Среди покупателей квартир, построенных в подмосковье, 40 процентов - москвичи Что закопают под пушкинской Арендный бизнес будет легализован Жильцы платят дважды Не так быстро


Увеличить

Компания Метрополь, победитель конкурса по продаже завода Москвич, построит на его месте многофункциональный комплекс площадью 1 млн кв. м. Концепция строительства еще в стадии разработки, однако эксперты уже называют проект сверхдоходным: земля обошлась новому владельцу по цене в несколько раз ниже рыночной менее $2 млн за гектар. Удивительно, но и конкуренты Метрополя, не допущенные до конкурса, и кредиторы Москвича, получившее за свою землю гораздо меньше денег, чем могли бы, оспаривать сделку не планируют.

На аукцион, организованный конкурсным управляющим завода Александром Ивановым и Федеральной фондовой корпорацией, были выставлены 54 здания Москвича общей площадью 750 тыс. кв. м. Они располагаются на двух участках: старой территории автозавода площадью 44 га и новой площадью 50 га. Сейчас часть новой площадки занимает компания Автофрамос, выпускающая автомобили под маркой Renault (мэрии Москвы принадлежит 5,9% ее акций, остальные французской Renault). Под свои производственные мощности Автофрамос арендует у Москвича территорию.
Начальная цена лота составила 5 506 711 000 руб. с шагом аукциона 2 млн руб. В торгах участвовали две компании Прометей и Метрополь. Последняя и стала победителем, предложив 5,552 млрд руб., что всего на 48 млн руб. превышало стартовую цену.

Цена отчуждения
Московское правительство несколько раз обращалось к федеральным властям с просьбой о продаже обанкротившегося Москвича, однако в ответ получало предложение приобрести завод вместе с долгами в размере $600 млн. Эта сумма являлась обременением на компенсацию затраченных средств на приобретение технологической линии по производству двигателей, которая не была запущена в эксплуатацию (в свое время Москвич получил из госбюджета деньги на строительство цеха, которое так и не началось). Не договорившись с московскими чиновниками, федеральные власти решили выставить завод на торги, которых в общей сложности оказалось три. В сентябре 2005 года на аукцион были выставлены 4 из 54 зданий Москвича, однако продать удалось лишь одно. Спустя два месяца чиновники решили реализовать одним лотом сразу десять нежилых зданий за $65 млн, но конкурс так и не состоялся. А спустя год, в декабре 2006-го, Москвич был выставлен на продажу целиком и уже без обременения. В состав лота не вошел только стадион Москвич.

Упущенные инвесторы
Конкурс стал скандальным еще до проведения: одного из крупных московских девелоперов Mirax Group не допустили к участию в торгах. Близкие к торгам источники предполагали, что причиной тому послужила договоренность Метрополя со столичными властями, которые хотели за счет территории Москвича вдвое расширить автомобильное производство Автофрамоса и, передав в уставный фонд этого предприятия земельный участок, увеличить свою долю в нем. К слову, в июне департамент промышленности Москвы заявил, что выпуск Renault Logan может быть удвоен с нынешних 60 тыс. до 120 тыс., а глава альянса Renault-Nissan Карлос Гон отметил, что в качестве одного из вариантов расширения производства СП рассматривает покупку площадей АЗЛК.

Покупка финансировалась за счет средств паевого фонда, созданного осенью 2006 года, рассказал сразу после торгов президент ИФК Метрополь Михаил Слипенчук. Он имел в виду фонд Метрополь Олимп, единственным пайщиком которого является сама компания Метрополь. Также господин Слипенчук заявил о планах строительства 1 млн кв. м жилых и коммерческих площадей на старой площадке и развитии автомобилестроения за счет привлечения французских компаний на новой площадке.

Господин Темников не исключил вариант, что мэрия могла отказаться от участия в торгах, заручившись обещанием Метрополя выделить Автофрамосу дополнительные площади. Источники в мэрии называли такое развитие событий вероятным: в декабре глава департамента промышленности Москвы Евгений Пантелеев оценил возможный объем инвестиций Renault в проект как $150-200 млн. Продажу части территории предприятия в беседе сЪ не исключал и президент победившей ИФК Метрополь Михаил Слипенчук.

В последний день приема заявок наши представители в сопровождении нотариуса не были допущены к конкурсному управляющему предприятием Александру Иванову. В результате не было подписано соглашение о задатке, и мы не смогли участвовать в конкурсе, говорит член совета директоров Mirax Group Максим Темников. В ответ господин Иванов уверяет, что подача заявки на участие в торгах в последние минуты приема заявок и последующая неуплата задатка типичный для рейдеров ход, направленный на то, чтобы иметь юридическую возможность подачи иска об обжаловании торгов.
Mirax подала иск в арбитражный суд Москвы, но уже отозвала его. Факт незаконности проведения торгов обосновать почти невозможно: претендентам обычно не удается доказать, что у них намеренно отказались принять документы, объясняет отзыв иска один из юристов крупной строительной компании.

В начале января версия сговора подтвердилась. Город выкупил около 50 га производственных территорий завода, на которых расположено 23 объекта недвижимости. Это 540 тыс. кв. м производственных площадей и 18 тыс. кв. м Дома культуры АЗЛК. Глава департамента имущества Москвы Владимир Силкин заявил, что часть купленной территории, как и предполагалось, будет задействована для расширения мощностей завода Автофрамос. Сумма сделки составила 3,621 млрд руб. ($136,5 млн). Компания продала объекты городу фактически по себестоимости, то есть по цене, заплаченной за эту долю имущества на декабрьских торгах, признался Михаил Слипенчук. То, что Метрополь не смог заработать на перепродаже, он объяснил тем, что у города изначально были планы задействовать территорию под автомобильное производство. Себе Метрополь оставил площадку в 23 га на пересечении Волгоградского проспекта и третьего транспортного кольца. Этот участок компания планирует застроить офисами класса В, В+, гостиничными и торгово-развлекательными объектами. Пока предварительно согласовано строительство около 400 тыс. кв. м, но мы бы хотели построить до 1 млн кв. м, рассказывает господин Слипенчук, отмечая, что концепция проекта будет подготовлена к лету. Всего Метрополь готов вложить в застройку своего участка до $1 млрд, однако концепция сейчас находится в стадии разработки.

Еще до аукциона можно было предположить, что победитель может рассчитывать исключительно на старую площадку Москвича, а новую придется отдать городу, сказал один из участников рынка. По его словам, именно факт предварительной договоренности с Метрополем объяснял нелогичные на первый взгляд действия столичного правительства: проявляя интерес к аукциону, в последний день приема заявок чиновники от участия в торгах отказались.
Из всего имущества завода нас интересовали лишь ДК Москвич и часть производственных площадей для расширения Автофрамоса. Однако имущество выставлялось одним лотом, и мы решили не участвовать, сказал чиновник правительства Москвы, пожелавший остаться неназванным.

Действительно, в результате сделки 44 га земли обошлись Метрополю в $76 млн меньше $2 млн за гектар, недоумевает ведущий эксперт по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов. Цены эти далеки от рыночных. По оценке члена совета директоров Mirax Group Дмитрия Луценко, стоимость 1 га в районе третьего транспортного кольца составляет $5-20 млн. Но нельзя забывать, что в случае с большими объемами земли и ее расположением в промзоне, как в случае с Москвичем, цены значительно снижаются, напомнил он.

Близкий к Mirax источник сообщил, что у компании также не было готовой концепции строительства. Участие в конкурсе планировалось исключительно с целью получения земли, которая выставлялась на торги по бросовой цене, рассказал собеседник BG.

Заводские перспективы
Ни одна из моделей Москвича, несмотря на свою популярность, не смогла конкурировать с современной мягкой мебелью.
Оценивая будущий проект строительства, участники рынка отмечают, что территория завода удачно вписывается в транспортную инфраструктуру района. В непосредственной близости от Москвича расположены станции двух линий метрополитена Волгоградский проспект и Дубровка, что выгодно отличает проект, к примеру, от бизнес-парка Нагатино-I Land, для функционирования которого необходимо строительство станции на действующем перегоне за счет инвестора. Кроме того, рядом с участком проходят две крупные городские магистрали: Волгоградский проспект и ТТК, также обеспечивающие удобный доступ. Однако транспортная доступность района является как козырем, так и отрицательным параметром проекта: Волгоградский проспект сильно перегружен в часы пик, а на Шоссейной улице можно попасть в пробку даже в выходной, причем именно на участке дороги, идущем вдоль завода. Поэтому застройщикам Москвича придется принимать решения не только о строительстве комплекса, но и разгрузке транспортных потоков, проходящих вдоль участка, строительстве многоуровневых развязок и т. п.

Конкурсный управляющий Москвича господин Иванов и организатор торгов Федеральная фондовая корпорация комментировать цену завода отказались. Остался без ответа и официальный запрос BG о цене участков в Министерство финансов РФ: как представитель кредитора и акционера, это ведомство в первую очередь должно быть заинтересовано в продаже конкурсной массы по справедливой цене.

Иное мнение у заместителя гендиректора девелоперской компании Новая площадь Евгения Якубовского: Наиболее востребованными будут не только офисные, но и жилые площади с возможным размещением ТЦ. Впрочем, к моменту возможного выхода объекта на рынок в восточной и юго-восточной полупериферийных зонах Москвы будет функционировать достаточно большое количество ритейл-центров, напоминает Юлия Кучеренко. К уже существующим ТЦ Три D на пересечении Нижегородской улицы и ТТК, Город на Рязанском проспекте, Metro cash carry на Шоссейной улице добавятся River mall между ТТК и Симоновской набережной, ТЦ на месте завода Мозаика на пересечении Шарикоподшипниковской улицы и ТТК и ТЦ на месте завода Серп и Молот на шоссе Энтузиастов.

Директор по продажам Межрегиональной девелоперской компании Алексей Остробородов говорит о целесообразности строительства на участке жилья экономкласса. А руководитель отдела консалтинга и оценки компании Paul`s Yard Юлия Кучеренко считает, что строительство жилья здесь представляется абсолютно нецелесообразным. Наиболее эффективным, по ее мнению, вариантом редевелопмента территории является строительство объектов торговой и офисной недвижимости. Мотивирует госпожа Кучеренко свое мнение тем, что участок расположен в одном из наиболее загрязненных районов Москвы и со всех сторон окружен территорией промышленной зоны №25 Волгоградский проспект (Московский шинный завод и ТЭЦ-8). С учетом большой площади земельного участка на нем вполне возможно строительство крупного бизнес-парка класса В, резюмирует эксперт.

По данным компании Новая площадь, арендные ставки на офисы в будущем комплексе можно обозначить в пределах $400-700 кв. м в зависимости от окончательного формата и предлагаемых площадей. Цены продаж на коммерческую недвижимость будут колебаться от $3 тыс. до $5 тыс., а жилые площади, наиболее вероятно, будут востребованы покупателями на уровне $2,5-3 тыс. за 1 кв. м на старте проекта. "Метрополь может рассчитывать на доходность 10-12% от реализации коммерческих площадей, предполагает господин Якубовский. А топ-менеджер одной из девелоперских компаний подсчитал, что проект Москвича принесет девелоперу до $500 млн.

Соотношение площадей можно разделить следующим образом: 50% отдать под жилую застройку (порядка 500 тыс. кв. м), остальные распределить среди коммерческих объектов 30% на офисную недвижимость (300 тыс. кв. м) и 20% на ритейл (200 тыс. кв. м). Таким образом, будет сформирован район нового формата, который сможет в значительной мере удовлетворить потребности города по всем направлениям недвижимого имущества, просчитал господин Якубовский. По его оценке, при условии нового строительства коммерческая недвижимость будет соответствовать классам А-, В+. Жилая недвижимость удовлетворит потребности экономкласса.

В 1945 году, после реконструкции, Москвич переименован в Московский завод малолитражных автомобилей. С 1947 года завод приступил к серийному выпуску легковых Москвич-400 по образцу немецкого Opel Kadett. В октябре 1968 года завод вновь переименован в Автомобильный завод имени Ленинского комсомола (АЗЛК). Пик производства пришелся на 80-е годы, когда выпускалось до 200 тыс. машин ежегодно.

Звезда и смерть АЗЛК
Автозавод Москвич ведет свою историю от автосборочного завода, построенного в 1929-1930 годах. Предприятие ежегодно собирало до 24 тыс. легковых и грузовых автомобилей по лицензии Ford. В декабре 1933 года оно переименовано в Государственный автосборочный завод имени Коммунистического интернационала молодежи в Москве, в августе стало филиалом Горьковского автозавода и перешло к выпуску грузовиков ГАЗ-АА. С 1939 года предприятие вновь стало самостоятельным и начало производство легковых КИМ-1 В 1941 году завод был эвакуирован на Урал, занимался выпуском оборонной продукции.

Малые не значит бедные
Отношение к малым и средним компаниям как к бизнесу начинающему далеко не всегда справедливо. Смотря что считать маленькой компанией. По российским понятиям (и законам) типичным представителем малого бизнеса является нефтетрейдерская фирма или импортер товаров luxury. Учитывая число штатных сотрудников таких компаний, им действительно не нужны целые этажи в современных бизнес-центрах. Но и ютиться в переделанных квартирах зданий ГлавУПДК где-нибудь на Кутузовском проспекте уровень бизнеса уже не позволяет. Кроме того, существует множество компаний, которые, уже имея офисы в не самых престижных бизнес-центрах или административных зданиях, стремятся арендовать небольшие качественные площади, чтобы разместить там так называемые представительские офисы.

В 1993 году завод был акционирован и переименован в ОАО Москвич, но из-за финансовых трудностей производство пришлось практически свернуть. В 1997 году правительство Москвы и французская Renault создали на площадях АЗЛК СП Автофрамос (сначала совладельцы имели по 50% акций, затем доля Renault увеличилась до 93,41%). Тогда же завод возобновил выпуск Москвичей. Были освоены модели Святогор, Князь Владимир и др. В декабре 1998 года выпущен пятимиллионный автомобиль. В 1999 году мэрия Москвы, не добившись от правительства передачи завода в свою собственность, прекратила поддержку. Уже в 2000 году производство упало с 30 тыс. до 5 тыс., в 2002 году завод остановился. В январе 2004 года на нем введено внешнее управление, в 2006 году Москвич признан банкротом. Общая задолженность перед кредиторами (Министерство финансов РФ, Федеральная налоговая служба и правительство Москвы. Ъ) 28 млрд руб. На момент продажи 60,36% акций завода принадлежали государству.
Небольшим компаниям нет места в современных офисных центрах бизнес-класса. Причина даже не в высокой цене аренды компании готовы платить. Но девелоперы не заинтересованы в мелких арендаторах, ведь с ними очень много хлопот. Да и спрос на большие офисные площади все еще не удовлетворен.

По словам Павла Пряникова, заместителя генерального директора Delta Estate, спрос на офисы в качественных бизнес-центрах превышает предложение (вакантных площадей в классе А фактически нет, в классе В свободные помещения составляют 5-8%), и потому девелоперам невыгодно как с экономической точки зрения, так и по трудозатратам размениваться по мелочам. Анатолий Федоренко, руководитель информационно-аналитического управления ГК Вашъ финансовый попечитель (управляет несколькими бизнес- и торговыми центрами Москвы), объясняет, что кроме очевидных усложнений строительного процесса и инженерных работ (дополнительная разводка коммуникаций, дополнительные стены, перегородки и т. п.) в случае ориентации на маленькие помещения происходит и большая, чем обычно, потеря полезной (сдаваемой в аренду) площади. Маленькие офисы предполагают кабинетную систему, где за счет коридора и других мест общего пользования полезная площадь чаще всего становится как минимум на 10% меньше, чем в бизнес-центрах с планировкой open space. Такая планировка доставляет больше хлопот отделу по работе с арендаторами управляющей компании и службе безопасности. Кроме того, среди небольших компаний выше процент ротации, в результате увеличенный срок экспозиции помещений также отражается на доходности.

Словом, спрос на маленькие помещения существует, но нет предложения. Как правило, помещение небольшой площади (20-100 кв. м) улетает за несколько суток; заявки на офисы площадью не больше 100 кв. м составляют до половины всех заявок столичных агентств недвижимости, между тем доля таких помещений в бизнес-центрах классов А и B ничтожно мала.
Причина заключается в том, что девелоперам просто невыгодно заниматься маленькими офисами. Большинство владельцев строящихся бизнес-центров классов А и В+ предпочитает сдавать помещения большими блоками, а в идеале и этажами. Стандартный лот колеблется от 500 до 4000 кв. м. Ситуация эта не изменится, пока на большие помещения есть спрос. Крупные компании арендуют большие площади, учитывая перспективы роста числа сотрудников, сохраняя возможность расширяться в пределах одного здания. А для арендаторов небольших площадей характерна большая текучка. Слишком велика вероятность того, что компании-арендатору по мере расширения потребуются дополнительные площади, которые арендодатель не сможет предоставить. В этой ситуации небольшой компании переехать намного проще, чем организации с большим числом сотрудников и сложной техникой. Маленькие компании, как правило, не идут на заключение договоров, где прописаны штрафные санкции за досрочное прекращение аренды, поэтому удержать их сложно.

Консультанты и девелоперы отмечают, что сама компания, арендующая меньше 100 кв. м, рискует получить в распоряжение не удобный современный офис с коммуникациями соответствующего уровня, а коридор с множеством дверей.

Правда, такие потери площадей могут быть компенсированы более высокой арендной ставкой за маленькие офисы, что обычно и происходит: небольшие площади сдаются как минимум на 20% дороже. При этом, как правило, стоимость аренды рассчитывается исходя из количества рабочих мест, а не занимаемой площади. Но за такой дефицитный товар, как небольшой качественный офис, особенно в центре, арендаторы готовы платить.

Анатолий Федоренко рассказывает, что более качественные помещения встречаются в бывших заводоуправлениях, НИИ и промышленных зданиях, которые путем реконструкции были переделаны в офисные центры, бизнес-парки или технопарки. Например, в технопарке Семеновский сдаются в аренду относительно небольшие площади от 30 до 200 кв. м, а в офисном центре Дмитровский можно снять площадь от 20 кв. м.

Размером не вышли
В случае если компанию удовлетворяет офис класса С, решить проблему поиска нужной площади не очень сложно. Наиболее реальный способ обзавестись небольшим офисом довольно традиционный снять помещение на нижних этажах жилого дома. Правда, до 80% таких предложений продается, а еще около 10% это переуступка прав аренды, но и найти помещение, которое отдается в аренду собственником, еще возможно. Внутри Садового кольца стоимость таких помещений начинается от $6 тыс. за 1 кв. м, в районе ТТК от $5 тыс. за 1 кв. м.

Еще одним вариантом приобретения или аренды заветной небольшой площади в приличном месте могут стать аукционы, проводимые департаментом имущества Москвы, а также его СГУПами. На этих аукционах помещения, принадлежащие городу, предлагаются как в аренду, так и на продажу. При этом конечные цены на них как минимум на 10-15% меньше рыночных. Впрочем, найти представителей среднего и малого бизнеса, готовых рассказать о своем участии в подобном аукционе, нам не удалось.

Кроме того, в старых административных зданиях также часто встречается кабинетная планировка с помещениями по 30-100 кв. м. Особенно много таких особнячков в районе Таганки и станции метро Площадь Ильича. При этом ставка аренды тут может не превышать $500 за 1 кв. м в год. Единственный недостаток таких помещений короткий договор аренды (как правило, он заключается на 11 месяцев, чтобы миновать его оформление в Мосрегистрации). Анатолий Федоренко полагает, что бизнес-центры классов В и С, реконструированные промышленные здания, это наиболее предпочтительный вариант и в плане работы управляющих компаний, и с точки зрения безопасности, и с юридической точки зрения.

Подводя итог, можно сказать, что универсального решения проблемы аренды небольшого, но качественного офиса нет. На Западе существует практика объединения нескольких небольших компаний, которые совместно арендуют минимальный лот и разрабатывают порядок пользования помещением с учетом пожеланий всех вовлеченных сторон. В России, как отмечают участники рынка, такие объединения скорее исключение, как в силу высокого спроса на помещения, так и по причине ментальных особенностей владельцев небольших бизнесов. Слишком велик риск того, что сожитель в один прекрасный день прекратит платить аренду и съедет, а возмещать потери собственнику придется оставшейся компании.

В бизнес-центре категории А малой компании найти офис практически невозможно. В свое время небольшие площади реализовывались в комплексах Романов двор и Paveletskaya Tower, в Дворянском доме на Арбате. Позже малые помещения предлагали такие комплексы, как Капитал Плаза, Аврора бизнес-парк. Кроме того, можно назвать Смоленский пассаж и Миллениум Хаус, где есть помещения от 30 кв. м. Но цены аренды на них начинаются от $1100 за 1 кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов, достигая и $2000 за 1 кв. м в год.

Столоначальники
До 2002 года в Москве было 37 казино. Затем лицензирование данного вида деятельности отобрали у местных властей и передали Госкомспорту. В результате число игорных заведений в Москве в 2005 году достигло 2770 (из них порядка 60 казино, остальные залы игровых автоматов). В ноябре 2005 года Москва, не будучи способна влиять на лавинообразную раздачу лицензий, нашла противоядие, создав на уровне городского закона механизм регулирования размещения игорных заведений и определив требования к их характеристикам в рамках закона №5 Если провести небольшой экскурс в историю, то видно, что Москва всегда выступала за цивилизованное развитие этой сферы бизнеса. Закон №58 позволил нам восстановить контроль над ней, говорит заместитель председателя Московской городской думы Андрей Метельский. За год работы этого закона мы вернулись к тому числу объектов игорного бизнеса, которое было до отмены его лицензирования. При этом московские власти собирались не только закрывать, но и строить: возникла идея вывести все игровые заведения города в единую игровую зону. Там собирались разместить все 50 казино, квоту на которые предполагалось в то время предоставить Москве. Проект находился на ранней стадии обсуждения, но уже было известно главное: площадка Нагатинская пойма, вероятный инвестор СТ-Девелопмент.

Накануне Нового года федеральные и московские законодатели стахановскими темпами приняли кардинальные поправки в законодательстве, регулирующем игорный бизнес. Все, кто не успеет к 1 июля 2007 года привести свой бизнес в соответствие с новыми нормами, должны закрыться. А с 2009 года предполагается полностью избавить Москву и все остальные города России от игорных заведений. Если это произойдет, на рынок недвижимости Москвы выйдут немалые объемы весьма привлекательных помещений.

Еще об одном масштабном проекте поспешила объявить в апреле 2006 года компания Crocus Group. На внешней стороне МКАД планировалось возвести самое большое казино в России, сопоставимое по игровой площади с половиной московских казино.

Известно было благосклонное отношение к проекту главного архитектора города Александра Кузьмина, который, в частности, хотел привлечь к проектированию архитектора Нормана Фостера. Проект уже получил рабочее название Crystal Island (Хрустальный остров).

Всему этому положила конец инициатива президента России, который внес в Госдуму законопроект о регулировании игорного бизнеса. В столичную казну в виде налоговых отчислений от игровых заведений в год поступает $170 млн.
Мосгордума до Нового года успела скорректировать свой закон №58 в нем нет требования убрать все игорные заведения из Москвы к 2009 году. Однако такое положение есть в федеральном законе №244-ФЗ.

Казино не проигрывает
Казино прекрасные объекты коммерческой недвижимости, как правило, они расположены в очень удачных для организации торговли точках, вот только интерьеры у них очень специфические.

На сегодня законодательные рамки в Москве таковы: требования к игорным заведениям определяются городским законом (поскольку они более жесткие, чем в федеральном законе). По сравнению с федеральной нормой минимальная площадь казино в Москве увеличена почти в четыре раза, а число столов в три раза (в законе №58 от 3000 кв. м и от 30 столов, в законе №244-ФЗ 800 кв. м и 10 столов соответственно), площадь зала игровых автоматов в Москве от 200 кв. м, число автоматов от 60 (в федеральном законе соответственно 100 кв. м и 50 автоматов). С 1 июля 2007 года все заведения должны соответствовать этим нормам или закрыться.

Правительство Москвы всегда хотело самостоятельно регулировать игорный бизнес, поэтому удивляться их инициативам не стоит, говорит Игорь Балло, президент московской Ассоциации деятелей игорного бизнеса. Позиция нашей ассоциации управляемый и контролируемый игорный бизнес всегда имеет право на жизнь. Другой вопрос, что наладить нормальный рыночный контроль над бизнесом власти пока не очень стремились. Посмотрим, что изменит принятие закона.

А после 1 июля 2007 года в городе останется примерно 30 казино и 200-220 игровых залов. Таким образом, число казино сократится примерно вдвое по сравнению с 2005 годом, а игровых залов примерно в 13 раз.

Пытаясь проанализировать, как повлияет на рынок коммерческой недвижимости закрытие к 1 июля 2009 года всех московских игорных заведений, не стоит забывать, что значительная часть мелких заведений закрылась в течение 2006 года. Председатель комиссии по игорному бизнесу, заместитель столичного мэра Иосиф Орджоникидзе сообщил, что было закрыто 1954 игорных заведения и демонтировано 55 тыс. игровых автоматов. На 15 декабря 2006 года в городе осталось 787 игровых заведений, а на 1 января 2007 года 77 Сокращение оказало влияние на игорный рынок, но практически не отразилось на рынке недвижимости. Причина в небольшом по московским меркам объеме этих площадей и автономности этого сегмента рынка.

Последняя фишка
По нашим данным, на сегодняшний день требованиям закона в городе соответствуют 32 казино, говорит Андрей Метельский. Часть казино могут остаться в бизнесе, если увеличат количество игровых столов. Но речь идет не о полном закрытии заведений, в которых расположены казино, а о перепрофилировании их игровой составляющей. Ведь, как правило, казино это не только столы для рулетки и игры в карты, это и ресторанное обслуживание, и концертные площадки, и многое другое, что связано с индустрией развлечений.

По словам Андрея Бушина, директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль-недвижимость, сегодня рынок помещений для казино в Москве представляет собой площади от 1 тыс. до 30 тыс. кв. м. В Москве около 20 крупных казино, средняя площадь которых от 3 тыс. кв. м, говорит он. О количестве игорных клубов сказать трудно, но площадь каждого может составлять от 100 до 1,5 тыс. кв. м. Самые известные казино, такие, как Арбат, Кристалл, Шангри Ла, Golden Palace, Корона, обладают наиболее крупными площадями. Так, Арбат располагается на площади примерно в 30 тыс. кв. м. Кристалл не менее 15 тыс., Шангри Ла и Golden Palace от 5 тыс. до 8 тыс. кв. м.

Максим Гасиев, руководитель департамента торговой недвижимости консалтинговой компании Colliers International, отмечает, что казино традиционно находятся в очень хороших местах, но их количество слишком мало, чтобы освобождаемые помещения как-то повлияли на рынок. Более сильное влияние окажет закрытие небольших игровых залов, суммарная площадь которых гораздо больше. Они обычно расположены не в таких престижных, но зато очень бойких местах, что делает их привлекательными для стрит-ритейла. Впрочем, и в этом сегменте в Colliers International не ожидают обрушения рынка и даже какого-то снижения арендных ставок. Во всяком случае, на начало 2007 года такая тенденция не просматривается.

По словам Андрея Бушина, интерьер и обслуживание в казино всегда на высоте, на этом ни одно игорное заведение не экономит, так как клиенту, который пришел играть на большие деньги, нужен антураж, чувство превосходства и значимости. Например, стены в казино Бархат были декорированы сусальным золотом, но это не помешало им просуществовать пять лет, а потом благополучно перейти в другой бизнес, говорит господин Бушин. Перепрофилировать эти площади под развлекательные нужды не требуется, поскольку часто они имеют профиль помещение свободного назначения, и это не мешает открывать в них заведения развлекательной сферы.

В компании Миэль-недвижимость также полагают, что арендные ставки на подобные помещения зависят не от направленности бизнеса, а от местоположения и планировки помещения. Если, к примеру, Шангри Ла съедет с Пушкинской площади, то арендная ставка останется прежней, предположил Андрей Бушин. Только под силу ли арендаторам неигрового бизнеса покрыть эту аренду без потери прибыли? Средняя арендная ставка в подобных местах в зависимости от площади может составлять от $1-1,5 тыс. за 1 кв. м в год за крупные объекты до $2,5 тыс. за более мелкие.
В компании Blackwood считают, что в случае закрытия всех игорных заведений на рынок может выйти 200-250 тыс. кв. м свободных площадей, однако это не произойдет в один момент. Чтобы подсчитать объем этого рынка в денежном выражении, можно умножить данный объем площадей на усредненную ставку аренды в центральных торговых коридорах (примерно $2 тыс. за 1 кв. м в год от $1,2 тыс. на Ленинском проспекте до $2,5 тыс. на Тверской). Получается около $500 млн в год. Подавляющее большинство помещений игорных заведений находится в частной собственности, городу принадлежит только 3%. Собственники освобождаемых помещений, конечно, найдут, что в них разместить объекты торговли, услуг, салоны связи. Владельцы казино, по мнению депутата Метельского, могут направить свои усилия на развитие развлекательной составляющей своего бизнеса. Что касается небольших залов игровых автоматов, говорит он, то, будьте уверены, эти помещения тоже простаивать не будут. В Москве до сих пор ощущается нехватка продуктовых магазинов шаговой доступности, аптек и объектов сферы бытовых услуг.

Арендные ставки сделаны
Как правило, собственник казино и реальный собственник помещения одно и то же лицо, хотя юридически это могут быть разные компании. Это значит, что закрытие казино снизит доходы и владельца помещения. Сергей Храмов, директор по развитию компании 4Rent Estate, утверждает: Арендные ставки в казино на 20-50% выше обычных. Это объясняется высокой рентабельностью игорных заведений. Однако Михаил Гец, вице-президент консалтинговой компании Blackwood, возражает: Помещения для игорных клубов являются частью рынка торговой недвижимости. Ставки аренды на них аналогичны ставкам на соседние помещения, занимаемые другими торговыми операторами, магазинами, ресторанами и т. д..

В самой компании Ritzio Entertainment Group опровергли информацию о скором уходе с игрового рынка, хотя и подтвердили наличие нескольких стратегий развития в зависимости от изменений законодательного и рыночного контекста. При этом представитель компании в целом позитивно оценил московский закон, назвав его требования разумными. Мы работаем в нормальном режиме, добавил он. Будем адаптировать бизнес к меняющимся условиям. В 2006 году закрылось несколько наших объектов, но мы понимаем, что закон необходим всем серьезным операторам этого рынка, и готовы выполнять его требования. Разумеется, какие-то потери будут, но если это плата за порядок, то это нормально.

Игроки расходятся
Будущее игрового бизнеса и помещений игорных заведений в Москве зависит не только от властей, но и от крупных операторов этого бизнеса, в первую очередь таких компаний, как Ritzio Entertainment Group, Джекпот и Storm International. Пока обсуждение новых возможностей для инвестирования крупного игрового капитала базируется в основном на слухах. Судя по одному из них, Ritzio уже изменила концепцию развития компании и постепенно уходит с рынка, сконцентрировав силы на реализации проекта строительства сети пабов Temple Bar, а Storm International строит сеть кофеен.

Принимая во внимание удачное местоположение, многие казино будут востребованы в случае их продажи. Переход к формату торгового помещения может быть одним из наиболее доходных вариантов, однако не все объекты будут отвечать требованиям, предъявляемым к торговым помещениям. Данные объекты также могут быть востребованы операторами рынка общественного питания. Поэтому часть объектов сохранит развлекательную направленность, другие будут перепрофилированы.

По мнению Антонины Лаировой, специалиста Prime City Properties, в случае перепрофилирования казино для хорошо расположенных объектов оптимальным представляется вариант развлекательного либо торгово-развлекательного центра, куда можно было бы привлечь операторов кинопоказа, боулинга, бильярда, детские развлекательные центры, фитнес-центры, рестораны и точки быстрого питания. Разумеется, для реализации подобного проекта необходима профессионально разработанная концепция, которая учтет конкурентную среду и особенности конкретного здания, добавляет она. Для других типов недвижимости офисов, гостиниц либо апартаментов помещения казино в существующем виде просто не подойдут по причине несоответствующей планировки и отсутствия окон.

Вообще, при мысли о четырех игровых зонах, невольно возникают ассоциации с кукурузным проектом Хрущева или со сказками Салтыкова-Щедрина. Тем более что вместо Лас-Вегасов на первых порах, скорее всего, появятся некие подобие казино, которыми управляют американские индейцы в своих модернизированных резервациях. Конечно, федеральный закон еще могут и переписать таких примеров за последние годы хоть отбавляй. Поэтому сейчас придумывать детальные бизнес-планы по изменению профиля московских казино означало бы делить шкуру неубитого и вполне дееспособного медведя.
Взаимоотношения между регуляторами рынка недвижимости и основными игроками трудно назвать безмятежными. Из-за обнаруженной сгораемой отделки на путях эвакуации или несвоевременного разрешения санитарных или экологических служб месяцами простаивают крупные объекты. Но самое главное, старые правила никак не учитывают современных тенденций в промышленной архитектуре. При этом инвесторы и застройщики утверждают, что с каждым годом бюрократические препоны только усложняются, что делает бессмысленной работу с признанными во всем мире архитектурными бюро.

В заключение надо признать, что желание порассуждать о перепрофилировании игорных заведений больше возникло у консультантов по недвижимости, чем у ведущих операторов самого московского игрового рынка. Ни один из них пока открыто не выразил желания инвестировать в зоны или переделывать во что-нибудь свои казино. Многие считают, что денежные игроки скорее полетят из Москвы в Монте-Карло или тот же Лас-Вегас, чем на хутор близ Ростова, не говоря о мысе Черепаха. Выражение Знал бы прикуп жил бы в Сочи давно неактуально. С начала 90-х годов состоятельные граждане уже не ездят отдыхать на российские курорты. А на предложение слетать на пару дней в зону они вполне могут ответить: Нет уж, лучше вы к нам.

По мнению госпожи Субботиной, власти лишь на словах пытаются сделать все, чтобы уменьшить срок согласований, но получается все наоборот. Например, в согласующих структурах, руководствуясь благими намерениями сократить срок согласования, создали одно окно для приема документации. Теперь возле него образовалась огромная очередь. К тому же сотрудники, которые принимают документы, по ее мнению, не всегда обладают должной квалификацией. Положение усугубляется и тем, что в регулирующих органах непрерывно идут реорганизации. Порой доходит до смешного. Есть приказ о реорганизации, но нет должностных инструкций. Поэтому все проектировщики и строители терпеливо ждут у дверей, когда регулятор придумает новые должностные инструкции. Пять лет назад был порядок, все было проще и быстрее. Власти делают все, чтобы мы строили долго и упорно, утверждает Нина Субботина.

Взгляд инвестора
Потенциал столичного рынка офисов инвесторы оценили давно. Неудивительно, что на архитектурном лице Москвы появились яркие и оригинальные деловые центры, созданные в лабораториях ведущих российских и зарубежных зодчих. Однако творческий поиск архитекторов и инвесторов мирового класса зачастую сталкивается с обыкновенной волокитой российского чиновника. Проекты английского архитектора Захи Хадид никогда не были простыми. Поэтому мы вынуждены разрабатывать для ее проекта технические условия по отступлению от действующих в России пожарных норм и утверждать их в экспертном совете при ГПН МЧС Москвы, в Госстрое, говорит Нина Субботина, начальник отдела инвестиций Доминион-М инвестора бизнес-парка на Шарикоподшипниковской улице. Процессы согласования исходно-разрешительной и предпроектной документации проходят очень тяжело. Растет количество согласовательных инстанций, комиссий, что значительно увеличивает срок утверждения проекта. Последнее обстоятельство, понятно, не вызывает радости у инвесторов.

Взгляд контролера
У контролеров в разговоре с проектировщиками и инвесторами всегда имеется железобетонный козырь забота о безопасности людей. Как заявил заместитель начальника УГПН ГУ МЧС (Госпожнадзор) по Москве Владимир Тимошин, за последние пять лет отношения между контролерами из МЧС и застройщиками офисов изменились в лучшую сторону: Каждый вторник любой желающий может получить не только консультации, но и нашу оценку проекта относительно противопожарной безопасности. До 1 января ведомство занималось надзором за строительством, приемкой объектов в эксплуатацию. По его словам, чаще всего отступления от СНиПов касались путей эвакуации людей. Например, некоторые подрядчики или заказчики при норме ширины проема в 1,35 м делали его уже на 15 см: так удобнее с учетом строительных технологий. Критиковали в минувшем году застройщиков чаще за то, что двери открывались не по направлению выхода из помещения, а внутрь, за отсутствие автономного режима у систем вентиляции.

По мнению технического директора австрийской строительной компании Strabag Александра Ортенберга, немало проблем связано с тем, что согласование проекта и приемку здания проводят одни службы, а проверку на стадии эксплуатации другие. Для сокращения сроков согласования многие застройщики вынуждены привлекать специализированные компании в качестве консультантов по пожарным резервам еще на ранней стадии проектирования.

Как отметили в пресс-службе Росприроднадзора, к застройщикам бизнес-центров претензий не было. Пока не было. Но первый сигнал от властей инвесторы и застройщики бизнес-центров уже получили. Мэр столицы Юрий Лужков предложил запретить строительство офисных зданий в центре столицы, чтобы не потерять исторический облик центральной части. По мнению мэра, офисные комплексы создают жуткие пробки в центре города.

С 1 января текущего года эти функции в соответствии с 232-ФЗ от 18 декабря 2006 года переданы в Мосгорэкспертизу и Госстрой. Сейчас Госпожнадзор после госприемки объекта проводит только контрольные мероприятия, а несколько крупных пожаров в стране заставили МЧС ужесточить пожарные нормы. В прошлом году при пожаре в офисном здании во Владивостоке людей не смогли спасти из-за неправильной парковки личного автотранспорта. Пожарная техника не смогла подъехать к офису. Поэтому проблема парковок у деловых центров и, соответственно, доступ пожарной техники до офисов является одной из главных проблем мегаполиса, пояснил Владимир Тимошин. После сдачи объекта пожарные следят за тем, чтобы от стен здания до парковки было не менее 8,5 м, а если здание выше десяти этажей чтобы свободная зона для установки подъемника была не менее 14 м. Однако на деле из-за катастрофической нехватки мест под парковки в центре города никто эти правила не выполняет. По мнению господина Тимошина, недорабатывают и частные охранники, дежурящие у офисов компаний, и сотрудники ГИБДД.

Как считает Артур Александров, коммерческий директор Mirax City, противопожарные нормы по высотному строительству имеют явные перегибы: Например, на 20-м этаже на столе в одном из офисов загорелись бумаги. Разумно остановить лифты в том пожарном отсеке, где горит пламя. Огню, чтобы добежать с 20-го до 90-го этажа, нужно минимум четыре часа, в здании есть противопожарные отсеки по горизонтали, отсеченные четырехчасовыми перегородками, есть центральное ядро с четырьмя часами огнестойкости, но действующие нормы обязывают все лифты с 90-го этажа мгновенно опускать вниз, на первый этаж. То есть нормы ужесточаются до крайности. Абсурд! Я не могу эвакуировать людей лифтами, если сработал датчик возгорания.

Взгляд строителя
В правительстве Москвы строительство высотных зданий, возведенных по современным технологиям, считается приоритетным направлением. Однако строительные нормы и правила по противопожарной безопасности корректируются по несколько раз в год. По признанию Александра Ортенберга, особенно сложны пожарные правила для зданий высотой свыше 100 м и уникальных проектов. Для каждого такого здания выпускаются свои технические условия, иногда в течение года с учетом всех согласований.

По мнению Александра Ортенберга, в связи с применением новых материалов и технических решений необходимо российские пожарные и санитарные нормы приблизить к европейским. Существующие нормы рассчитаны с учетом применения устаревших материалов или возможного некачественного выполнения работ. Это, конечно же, удорожает строительство по сравнению с европейским на 10-15%, подчеркнул господин Ортенберг. Поэтому ведущие строительные компании готовят изменения к противопожарным нормам на высотное строительство и технические регламенты.

По мнению застройщиков высотных бизнес-центров, некоторые российские требования совершенно не учитывают мировой опыт. Как пояснил Артур Александров, огнестойкость несущих конструкций более двух часов в мире нигде не применяется, у нас огнестойкость 90-этажного здания Федерация заложена в четыре часа. Хотя, согласно расчетам НИИ ПО, достаточно 53 минут для того, чтобы люди спокойно по лестницам бизнес-центра спустились вниз и покинули опасную зону. У нас и так большой запас прочности: тотальная автоматическая противопожарная защита. В случае срабатывания датчиков происходит тонкое дисперсное распыление воды или заполняется газ. На случай неконтролируемого горения под боком пожарная команда. Зачем от нас требовать многократного увеличения безопасности и живучести здания? В результате мы тратим огромные деньги на обеспечение огнестойкости, передавливаемся за счет более массивных и жестких конструкций на фундаменте, что заведомо удорожает строительство, отметил господин Александров. По его словам, МЧС утвердило для подземной стоянки автотранспорта пожарный отсек (площадь, ограниченная противопожарными преградами) в 3 тыс. кв. м, а у здания 3,2 тыс. кв. м, и нам говорят: надо делать еще один пожарный отсек, который стоит неимоверных денег.
Как считает гендиректор Vesco Construction Алексей Нелепо, ряд норм в связи с динамичным изменением технологий несколько устарел. Фактически только 20% разработанных правил и норм строительной деятельности в сфере обеспечения безопасности относится к периоду 2000-2006 годов. Тогда как остальные нормативные акты датируются значительно более ранними сроками 1980-1995 годы. Таким образом, несмотря на относительно современное содержание и широкий охват рассмотрения различных ситуаций, большинство строительных норм по безопасности имеет устаревшую технологическую составляющую, подчеркнул господин Нелепо.

Взгляд арендодателя
Крупные зарубежные и отечественные компании обычно стремятся арендовать площади в построенных по последнему слову техники офисных центрах класса A. В них созданы не только комфортные условия пребывания людей в помещении, но и обеспечена их безопасность, а также энергоэффективность зданий. Как рассказал Валентин Мальцев, главный инженер ЗАО АСКК, за два года работы проверяющие из САО не предъявили собственнику и арендаторам офисно-выставочного комплекса Мерседес-Плаза никаких претензий по пожарным и санитарным нормам. Здание современное. Задача собственника и арендаторов не нарушать правил и соблюдать элементарные пожарные и санитарные нормы, добавил господин Мальцев.

Взгляд архитектора
Архитектор Сергей Чобан, один из авторов проекта башни Федерация, говорит, что в целом качество коммерческой недвижимости находится в стадии становления. Он считает, что на рынке спрос опережает предложение, не сформирован вкус арендаторов, табель о рангах приоритетов. Open space офисов в России отличается от Европы: здесь гораздо больше темных пространств. В Германии глубина офисного корпуса не превышает 14,5-15 м, а здесь часто и 18, и даже 24 м. В результате возможны темные зоны. Но у отечественных арендаторов, похоже, это обстоятельство проблем не вызывает. В Европе ценность офиса определяется уровнем освещенности фасада. Офис может быть меньше по площади, но за счет большей освещенности фасада стоить дороже. В Москве же преобладают глубокие офисы, говорит архитектор.
По его мнению, второй важной проблемой является расположение в офисных центрах путей эвакуации, размещенных на наружных (освещенных) фасадах. Это приводит к уменьшению полезных и высокодоходных площадей. Жалко, ведь сегодняшний технологический уровень позволяет строить пути эвакуации в ядре корпуса, что экономит площади на наружном фасаде. В Германии стараются применять новые технические решения в безопасном пути эвакуации людей внутри здания, а не снаружи. Но действующие в РФ противопожарные нормы не разрешают размещать лестницы в ядре корпуса, добавил архитектор.

Однако даже следование новейшим технологическим решениям и почти отеческая забота о требованиях пожарной и санитарной безопасности отнюдь не гарантируют застройщикам и владельцам деловых центров спокойной работы. Как признался на условиях анонимности один из участников рынка офисов, специфика российского рынка такова, что будь ты святой, но надо уметь договариваться с вездесущими государственными контролерами. Все хорошо усвоили уроки шведов, которые принципиально не захотели находить общий язык с нашими чиновниками. Поэтому у IKEA регулярно по всей стране контролеры находят кучу угроз здоровью или жизни покупателей, а одного из лидеров коммерческого строительства Skanska, построившую в столице офисные комплексы класса А Central City Tower и Новинский, 31, вынудили убраться из Москвы, пояснил собеседник. На днях компания официально заявила о своем уходе с российского рынка. Официально в Skanska это решение объяснили неготовностью российских клиентов соблюдать высокие стандарты безопасности труда и этики ведения бизнеса, принятые в компании. В переводе на свободный русский язык это можно понять как отказ платить взятки многочисленным надзирателям. Не мы придумали эти правила, и не нам их ломать, подытожил собеседник.

По признанию арендодателей офисов класса В и С, чаще всего претензии контролеров связаны с расположением мебели, которая загораживает пути эвакуации в кабинетах и коридорах зданий.



Главная --> Публикации