Главная --> Публикации --> Сказка об «ипотетических» возможностях бедных москвичей Среди покупателей квартир, построенных в подмосковье, 40 процентов - москвичи Что закопают под пушкинской Арендный бизнес будет легализован Жильцы платят дважды

Большая часть реального самостроя результат атмосферы беззакония, царившей в обществе в 90-е гг. Сегодня мало кто решится на реальный самострой, если не хочет просто так подарить кому-то вложенные деньги. Московский самострой сегодня результат сложного процесса согласования и получения исходно-разрешительной документации, который зачастую срывает финансовые планы девелоперов и толкает их на противоправные действия, говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. По словам генерального директора компании Конти-Град Владимира Костычева, сейчас в Москве практически 50% строительных объектов имеют не до конца оформленные документы и в какой-то степени их можно считать самостроем.

Московское правительство в очередной раз вспомнило о проблеме самостроя. По словам городских чиновников, проблема самовольного строительства не канула в прошлое, а сохраняется до сих пор. Согласны с этим мнением и эксперты рынка недвижимости, но совсем по другой причине. По их данным, самостроем можно признать практически любой объект в российской столице.

Ранее, в сентябре 2006 г., начальник городского Объединения административно-технических инспекций Иван Ищенко приводил более печальные данные. По его словам, в Москве насчитывается около 690 объектов несанкционированного строительства, из которых 365 это новые здания, 135 незаконные реконструкции, а еще 208 случаев относится к несогласованной прокладке инженерных коммуникаций. Основной объем самостроя на сегодняшний день сосредоточен на окраинах, так как по причине высокой стоимости и дефицита земли в ЦАО объекты в центре в большей степени подвергаются проверкам на чистоту документации, говорит генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.

Разница в цифрах
Точное число незаконно построенных объектов в российской столице не знает никто результаты подсчета сильно зависят от его методов. В середине февраля 2007 г. префект ЦАО Москвы Сергей Байдаков на пресс-конференции заявил, что с 2004 по 2006 г. на территории округа было выявлено 50 объектов самостроя. Как объяснил журналистам префект, самостроем в центре Москвы обычно являются небольшие здания площадью всего в сотни квадратных метров, но бывают и исключения. Почти по всем выявленным случаям, рассказал чиновник, местные власти уже приняли какие-то меры. Так, 14 объектов застройщики снесли добровольно, а одно здание обязались убрать в ближайшем будущем. По девяти зданиям префектура уже получила решения арбитражных судов, два из них удалось исполнить. В настоящий момент суды рассматривают еще девять аналогичных исков. Некоторые застройщики еще могут договориться с местными властями во внесудебном порядке: городская администрация предложила им добровольно снести в общей сложности 12 объектов. Однако не всегда московские власти могут одержать победу в суде: три представленных объекта суд не признал самостроем.

Виды самостроя
Как говорит руководитель департамента Недвижимость. Земля. Строительство юридической компании Вегас-Лекс Юрий Борисенко, самострой бывает двух видов. Во-первых, у человека есть участок земли, на котором он начинает строительство, затем эксплуатирует свой объект, пока никто не спохватится. Например, компания приватизировала завод или выкупила один корпус с выходом на улицу, реконструировала его, а документов никаких нет. Второй вариант более добросовестный и распространенный, когда люди оформляют и получают всю необходимую документацию, потом ждут финального документа постановления правительства Москвы, для которого надо собрать не менее 25 подписей крупных московских чиновников. Его можно ждать год-полтора, за которые вся техническая документация устаревает и приходит в негодность. Поэтому люди начинают понемногу копать, проходит год объект возведен, а документация, получается, окончательно так и не утверждена, разрешения нет, рассказывает он.

По его словам, в Москве находится не менее 350 объектов самостроя. К ним эксперт относит те строения, документация на которые не оформлена должным образом, у которых отсутствуют разрешения на строительство и отвод земельного участка, а сам объект построен при нарушении строительных норм и правил. Большинство существующих самостроев было выведено на этапе преимущественного становления рынка с начала 1990-х до начала 2000-х гг. Застройщики тогда стремились избежать затрат и сложностей по отведению земли и получению разрешений, а проверки в условиях меняющейся экономики и слабого законодательства можно было обойти. Таким образом, сегодняшний объем объектов самостроя представлен зданиями, построенными ранее и с тех пор не легализованными их владельцами, добавляет эксперт.

Второй тип самостроя, по словам экспертов, гораздо более распространен, чем первый. Откровенно говоря, текущие обычаи строительства в Москве предполагают самовольное начало строительства и параллельное согласование всей исходно-разрешительной документации. Поэтому любой, даже самый крупный проект можно причислить к самострою, говорит Илья Шершнев. По словам Юрия Борисенко, самые сложные стадии это департамент экономической политики и развития города (ДЭПР), а затем комитет по контролю и регулированию инвестиционных программ г. Москвы, возглавляемый Александром Рябининым. Например, мало кто понимает, как ДЭПР считает объем компенсации городу по нежилым объектам. Какие-то закономерности можно вывести, но никаких точных нормативов на этот счет нет. Например, департамент выдает расчет $6 млн, застройщик, естественно, начинает торговаться, проходит месяц за месяцем, потому что никто не знает, где дно, до какой суммы можно опуститься и как, рассказывает эксперт. В свою очередь, ведомство Рябинина, по его словам, также отказывает в согласовании многих проектов уже на самом последнем рубеже выхода постановления, когда затрачено огромное количество сил и средств. И если на этом этапе устранить претензии не получается, то многие готовы рискнуть и построить, а затем уже пытаться легализовать самострой, добавляет юрист.

В зависимости от того, к какому из предложенных типов относится объект, он будет обладать определенными характеристиками. К первому типу относятся обычно объекты малой площади. В большинстве случаев это небольшие здания, построенные в таких местах, где они долгое время могут не привлекать внимания общественности, например в лесопарковой зоне. Я встречал много офисов, расположенных в особняках на территориях, где строительство в принципе запрещено, говорит Илья Шершнев. Еще одна категория возможных незаконных строений маленькие магазины, которые строятся из быстровозводимых конструкций. К сожалению, многие из этих павильончиков, по сути, являются самостроем, и документация в порядке в лучшем случае у 70% из них, добавляет руководитель аналитической службы компании Новый город Наталья Ветлугина.

Незаконно построенные объекты не только обладают общими генетическими чертами, но и характеризуются типологическим сходством. Абсолютное большинство самостроев относится к сегменту коммерческой недвижимости: к городским жилым домам предъявляются значительно более строгие требования, и наличие необходимой документации четко проверяется, в том числе на этапе ввода в эксплуатацию. Конкретные характеристики объектов самостроя могут существенно различаться, однако некоторые закономерности есть, говорит Алексей Аверьянов. Например, по его мнению, большая часть самовольных строений второго типа имеет площадь от 3000 до 15 000 кв. м, так как более масштабные объекты еще на этапе застройки привлекают внимание властей и самовольное строительство пресекается до начала реализации.

На сегодняшний день, для того чтобы получить полный пакет документов на строительство, необходимо потратить в два раза больше времени, чем на само строительство. Инвесторы вынуждены начинать строительство до получения всех необходимых документов, что может повлечь за собой штрафные санкции. Таким образом, экономится время, поскольку в ходе строительства есть возможность дооформить документы, так как в противном случае сдать объект в эксплуатацию нельзя, соглашается Владимир Костычев. По словам пресс-секретаря агентства недвижимости Домострой Елены Буравцовой, на основании неправильно оформленной документации объект может быть признан самостроем через несколько месяцев с начала работ. Встречаются случаи, когда строительно-монтажные работы на объекте самовольного строительства практически завершены, объект готов к началу эксплуатации или уже фактически эксплуатируется, в то время как проектно-разрешительная документация не оформлена в установленном порядке. Могут отсутствовать согласования Москомархитектуры, заключения Мосгосэкспертизы и Государственной экологической экспертизы, разрешения Госархстройнадзора или Объединения административно-технических инспекций, добавляет эксперт.

Способы легализации
Не секрет, что в России возможно практически все, в том числе легализовать самострой, вопрос только в том, сколько это может стоить. Интернет полон объявлений компаний, предлагающих подобные услуги, говорит Илья Шершнев. Однако если в последнем случае речь идет о не совсем официальной процедуре, то существуют и абсолютно законные способы легализации таких объектов. Для легализации самостроя в Москве существуют законные методы дооформить необходимый пакет документов. Официальные пути возможны для каждого случая, где, конечно, не нарушен уголовный закон. Это удорожает строительство, но другого метода нет, рассказывает Владимир Костычев.

По словам Натальи Ветлугиной, существует еще один тип самостроя, более популярный, изменение этажности здания в процессе его постройки. Например, компания получает разрешение на строительство пяти этажей, а на самом деле строит семь. С этим московское правительство научилось бороться. Всем известны случаи, когда в переулках Арбата сносили два этажа. Похожие случаи были и в других районах, говорит эксперт. По ее словам, сложнее обстоит дело на рынке жилья. Эти лишние метры обычно оказываются проданными, и страдает тут уже окончательный покупатель. Например, одной из претензий к компании Мастерок было как раз то, что были проданы метры, на которые не было документов и разрешений. И у покупателей возникли проблемы с легализацией, говорит она.

Нам известны ситуации, когда фактически готовые объекты недвижимости не имели государственной регистрации либо были построены с нарушением законодательства. Насколько мы можем судить, государство не заинтересовано в сносе построенных объектов, поэтому в таких случаях органы государственной власти предписывают владельцу узаконить строение. Для выполнения этой процедуры могут быть привлечены юридические агентства, которые среди своих услуг заявляют легализацию самостроя и могут сориентировать в последовательности выполнения действий по легализации строения, говорит руководитель исследовательского центра управления новостроек холдинга Миэль-Недвижимость Борис Флексер. Однако далеко не всегда застройщики прибегают к законной легализации.

В Москве существует специальная комиссия по легализации самостроя, которая рассматривает вопросы, связанные с легализацией таких объектов. Обычно легализации подлежат те объекты, которые вписываются в зонирование генпланов, не нарушают этажности, технических условий и соответствуют СНиПам, СанПиНам, МГСН и иным нормативам. Чиновники устанавливают, что строение не противоречит планам, и разрешение комиссии позволяет пойти по техническо-экономическим согласованиям, например в тот же ДЭПР, но уже с более мягкими условиями. Однако Мосинвестконтроль эта процедура позволяет миновать, объясняет Юрий Борисенко. В результате, по его словам, компания получает все согласования и разрешение на строительство практически одновременно с вводом объекта в эксплуатацию. Более того, зачастую легализация самостроя это заранее продуманный план для тех, кто не может пройти обычную процедуру оформления объекта. Кому-то проще договориться с ДЭПР, а кому-то с комиссией по самострою. Однако последним путем идут только совсем отчаявшиеся люди, которые не могут пройти иначе, потому что сохраняется риск того, что объект все-таки прикажут снести, добавляет эксперт. По его словам, на рынке жилья, несмотря на те же схемы, готовые объекты вряд ли будет кто-то сносить, потому что люди уже купили квартиры и снести дом значит породить волну протестов в обществе.

Таким образом, существуют три способа легализации самостроя: сбор необходимой документации задним числом, обращение в комиссию по самовольному строительству или полузаконное разбирательство в суде. Однако все эти действия обычно актуальны только для самостроев второго типа, организованных опытными застройщиками. В свою очередь, строители объектов небольшой площади предпочитают не торопиться с оформлением всех документов. Как правило, пока городская комиссия по пресечению самовольного строительства не обнаружит соответствующий объект, собственники не начинают длительную и сложную процедуру легализации, говорит Алексей Аверьянов.

Как рассказывают юристы, существует отдельный бизнес по легализации незаконного строительства через суды. Для этого застройщики пытаются выводить рассмотрение дела за пределы Москвы, регистрировать компании в регионах, а потом приезжать и исполнять решение уже в столице. Схема выглядит следующим образом. Генподрядчик подает в суд на заказчика строительства, чтобы он выделил ему долю в построенном объекте. Однако доля не может быть выделена, пока объект не зарегистрирован. В свою очередь, объект не может быть зарегистрирован, пока он не введен в эксплуатацию, а для этого надо выяснить, законно ли само строительство. Поэтому подается встречный иск о легализации объекта. Суд удовлетворяет иск о признании права собственности на объект, а по первоначальному может и отказать. Получается, что объект легализован без всяких комиссий по самострою и можно идти в регистрационную службу. По словам юристов, зачастую заказчик с генподрядчиком являются аффилированными структурами, а иногда даже и дочерними компаниями одной корпорации.

Меры, принимаемые правительством в отношении самостроя, ориентированы скорее на предотвращение дальнейшей самовольной застройки, нежели на искоренение существующих объектов. На сегодняшний день уже созданы условия для сведения случаев самостроя к минимуму, поэтому в перспективе такая застройка будет крайне осложнена и практиковаться практически перестанет. Что касается существующих объектов, со временем власти закончат разбирательства с собственниками, легализовав или снеся здания, однако данный процесс может занять еще продолжительное время, объясняет эксперт. По словам начальника отдела оформления Пересвет-Девелопмент Ольги Ермолаевой, в настоящее время, чтобы построить любой объект недвижимости на столичном земельном участке, необходимо разрешение правительства Москвы и это касается любых объектов недвижимости: гаражей, ракушек, временных построек, мансард или террас на кровле жилых домов.

Меры пресечения
В борьбе против самовольных построек пальму первенства держит городская администрация. В последние годы московские власти развернули активную борьбу с самостроем в частности, уже приняты меры по 40% выявленных объектов. Кроме того, в Москве можно было в упрощенной форме зарегистрировать объект самовольного строительства до 1 января 2007 г., если при строительстве не были нарушены права соседей и муниципалитета. По идее московских властей, до 2007 г. самострои должны были быть легализованы, а пресечением дальнейшего самостоятельного строительства в городе с начала года занимаются специальные комиссии, созданные в каждом административном округе, рассказывает Алексей Аверьянов. Однако на практике, по его словам, большинство самостроев так и не прошло эту процедуру, так как подобные вопросы могут рассматриваться в суде очень долго, а собственники тем временем заканчивают строительство или продолжают эксплуатировать здание.

Многое из того, что строится в Москве на стадии до 3-го этажа, тем или иным боком относится к самострою. Полагаю, что около 50% новых объектов начинает возводиться без полного пакета разрешительной документации. Бывает даже, что разрешение на строительство выдается за день до разрешения на ввод в эксплуатацию, говорит Юрий Борисенко. При этом, по словам Владимира Костычева, нет случаев самостроя, когда что-то построили без единого документа. Да, большинство объектов строятся с недооформленными документами этому есть как объективные, так и субъективные объяснения. Бывают случаи, когда объект готов к сдаче госкомиссии, а разрешение на строительство еще не получено, или уже просрочен инвестконтракт, или закончилась аренда. Без сокращения сроков согласования документов решить проблему самостроя невозможно, объясняет эксперт.

Для усмирения потенциальных самостройщиков городские власти уже провели несколько устрашающих актов сноса. Самым показательным из них стал демонтаж незаконно возведенных площадей офисного центра Europa House в Колокольниковом переулке. Первоначально инвестор, компания Контус, должен был построить здание площадью 4200 кв. м, однако позднее увеличил ее до 10 600 кв. м. В ответ на это территориальная община Сретенка, созданная жильцами, подала иск в суд с требованием снести постройку, а в 2003 г. префектура ЦАО отозвала все свои согласования. Как объяснили в префектуре, градостроительный план развития Мещанского района не позволяет строить здания площадью более 5000 кв. м. В итоге в марте 2006 г. арбитражный суд Москвы приказал снести лишние этажи, а в сентябре того же года это решение подтвердил и Федеральный арбитражный суд Московского округа. Решение было выполнено. Стоит отметить, что самостроем столичные власти признавали совершенно разные объекты. В свое время аналогичная судьба постигла компанию Дон-Строй: в ее доме в Филипповском переулке были снесены два незапланированных этажа. Кроме того, в январе 2006 г. Басманный межрайонный суд Москвы по иску Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора признал самостроем строительство кадетского корпуса в центре российской столицы, которое вело Содружество МВД в Большом Спасоглинищевском переулке.

У чиновников как-то само собой разумеется, что только богатые у нас владеют самым большим количеством квадратных метров в самых престижных местах. Все остальные, успокаивают нас, разницы от нововведения не ощутят. Для них будет предусмотрен необлагаемый минимум и прочие льготы. Хочется на это надеяться, потому что при планируемой ставке налога плата за стандартную квартиру ценой, к примеру, 25 тыс. рублей за квадратный метр, по нашим подсчетам, может вырасти сразу почти в 85 раз.

Участники рынка недвижимости также советуют потенциальным покупателям недвижимости защититься от самостроя. Тщательная экспертиза всей документации застрахует от любых неприятностей, но у подобного подхода, которым традиционно руководствуются все наши западные партнеры, есть ряд недостатков. Один из них скорость принятия решений, так как иногда сделать полноценную экспертизу быстрее чем за 10 рабочих дней не удается. Другой в большинстве случаев рекомендация юристов будет отказ от приобретения, так как каждый земельный участок хранит в себе множество подводных камней, говорит Илья Шершнев.
В ближайшее время в России может появиться новый налог - на недвижимость. Президент Владимир Путин в Бюджетном послании заявил, что необходимо в 2007 году принять соответствующую главу Налогового кодекса. Чиновники поспешили успокоить население - мол, все это делается именно ради социальной справедливости. И платить за жилье больше придется только самым богатым россиянам. Так ли это? Даже у авторов нового налога полной уверенности нет.

Как раскошелить толстосумов, которые платят наравне с малообеспеченными, в правительстве думают уже давно. Есть идея вернуть прогрессивную шкалу подоходного налога. Но с этим у нас не согласны ни правительство, ни президент. Применение единой ставки налога на доходы физических лиц доказало свою эффективность, - отметил Владимир Путин в Бюджетном послании. А в Минфине добавляют, что элементы социальной справедливости можно как раз вводить через налогообложение предметов роскоши или объектов недвижимости. Получится ли?

Еще в прошлом месяце Известия писали о планах Минфина ввести новый налог. Наши неутешительные расчеты, согласно которым пенсионерам без высоких доходов квартира в Москве стала бы не по карману, были замечены. Теперь единый налог на недвижимость граждан, который планируется ввести с 2009 года, обложили массой оговорок. Местные власти смогут устанавливать льготы и пониженные ставки налога для малообеспеченных. По крайней мере, так Известиям пообещали в Минфине. Налог этот будет в первую очередь для богатых.

- Сегодня система налогообложения достаточно несправедлива, потому что она зависит от оценки БТИ, - рассказал Известиям замминистра финансов Сергей Шаталов. - Эта оценка ориентируется одновременно как на устаревшие цифры, которые берут свое начало с 1937 года с разными коэффициентами, так и на рыночные сделки, которые отражаются при приобретении квартиры. Получается, что в одном и том же доме на одной площадке две семьи могут платить налоги, отличающиеся в разы. Это неправильно. Кто приобрел квартиру позже, тот прогадал.

Сейчас в стране нет налога на недвижимость. За пользование своим приватизированным жильем мы платим чисто символический налог на имущество. Причем оценивается оно, исходя из балансовой стоимости, которое проводит БТИ. Его оценка отличается от рыночной стоимости в десятки раз. Ставку налога устанавливают органы местного самоуправления по прогрессивной шкале - от 0.1% до 2% в зависимости от стоимости жилья. Вот и получается, что владелец стандартной однушки сейчас платит 150-300 рублей в год за пользование собственной квартирой. Что изменится?

Президент также велел предусмотреть систему вычетов, чтобы налоговое бремя в отношении малообеспеченных граждан осталось на существующем уровне. Поэтому, как уверяет глава экспертного управления президента России Аркадий Дворкович, для подавляющего количества граждан, мы полагаем, порядка 90%, налоговая нагрузка не должна увеличиться по сравнению с существующей. По его словам, имеющие роскошное жилье должны платить больше. В любом случае, по словам Аркадия Дворковича, важно разработать возможности для апелляции при расчете налога: чтобы он не был завышен.

Минфин предлагает на федеральном уровне установить максимальные ставки, а муниципалитетам будет предоставлено право самим в пределах разрешенного выбирать ту ставку, которую они считают разумной. Также местные власти смогут предусматривать различные льготы для пенсионеров, военных, инвалидов и других категорий граждан. Будет предусмотрена система необлагаемого минимума, - говорит Шаталов. - Ну, например, 15 метров на человека не облагаются налогом, а все, что сверх этой суммы, облагается. Но это опять-таки должно быть отнесено к компетенции местных властей.

Кстати, работающим людям вычеты будут не положены. Ведь многие хорошее жилье не только покупают - оно достается им, скажем, по наследству. Приведем пример: у знакомой семьи (мать, сын с женой и грудным ребенком) есть отличная квартира (100 кв. м) в знаменитом Доме на набережной. Мать работает в журнале, дети - молодые специалисты. Достатки - не сверхъестественные. Если рассчитать, сколько они платят за имущество и какой налог будут платить за недвижимость, волосы встают дыбом. В семье 4 человека, и они могут согласно предложениям Минфина рассчитывать на 60 налогонеоблагаемых метров. Но за 40 оставшихся им придется платить. Учитывая, что в таком престижном месте квадратный метр стоит от $7000, получается, что налог составит $5600 в год. Немаленькая сумма для семьи московских интеллигентов среднего класса. Им уже остается думать о срочной деприватизации квартиры. Денег это тоже, кстати, стоит немалых, но на жилье, находящееся в социальном найме, налог на недвижимость распространяться не будет.

Все это, конечно, замечательно. Возникает один вопрос - скажем, живет бабуля в далеко не самой раскошной квартире в центре города. Если сейчас ее, предположим, насмерть убитая квартира с учетом износа оценивается в сущие копейки, то на рыночную стоимость состояние жилья не влияет. Зато имеет значение место расположения. И получится, что налог придется платить с суммы в десятки раз выше, чем сейчас. Хорошо, если дадут налоговые вычеты. Но кто хоть раз получал эту привилегию, знает, насколько сложно собрать все документы и оформить вычет. Даже у здорового человека зачастую не хватает сил и нервов, чтобы воспользоваться законным правом. А что говорить о пенсионерах. Тем более что пока неочевидно, что все они получат право на льготы и на налоговые вычеты.

Согласно федеральному закону Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации к вопросам местного значения относится организация электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, а также водоотведения. Однако в действительности в муниципальных образованиях обязанности по развитию инфраструктуры для новых строительных участков зачастую перекладываются на застройщиков, рассказывает коммерческий директор компании СТ Групп Регион Дмитрий Шмелев.

На рынке строительства жилья проблема недостатка электроэнергии становится одной из самых острых. Чтобы как-то ее решать, недавно в России власти ввели систему оплаты подключения объектов к магистральным сетям. Однако, как говорят эксперты, никакого качественного скачка в результате не произошло, только выросла себестоимость строительства. Девелоперы пытаются решить проблему с электроэнергией самостоятельно.

Тяжелая ноша
Долгое время правило было простым: застройщик должен был за собственный счет построить объекты энергетической инфраструктуры, например проложить линии электропередачи. Скажем, в Московской области электрические сети развиты крайне слабо. При закладке новых районов застройщик вынужден был вкладываться в развитие сетей, а это сильно утяжеляет стоимость квадратного метра, цена вопроса крайне велика. В итоге застройщик инвестирует в развитие сети другой организации, развивает чужие сети, чтобы в конечном итоге подать на свои объекты электроэнергию, рассказывает Сергей Канаев.

Сейчас отсутствие электричества является ключевым вопросом, сдерживающим массовое строительство. Рынок чувствителен к изменению цен на цемент и арматуру, но вопрос электросетей сейчас стоит гораздо острее, добавляет гендиректор компании ПИК-Регион Сергей Канаев. А цена подключения к электросетям напрямую отражается на стоимости квадратного метра.

В целом эта практика не являлась особенностью исключительно энергетического рынка, такие правила всегда были приняты для всех отраслей, сопутствующих жилищному строительству, в первую очередь для коммунальной инфраструктуры. Получая разрешение на строительство, сложно точно спрогнозировать стоимость подключения к инфраструктуре. Объем работ по ее сооружению согласовывается отдельно с каждой организацией-монополистом, предоставляющей тот или иной вид ЖКУ на территории муниципального образования. Работать выгоднее там, где уже существует развитая коммунальная инфраструктура, например в центре города, затраты в этом случае сведены к минимуму. Осваивать новые территории вдалеке от центра всегда тяжело, первопроходцам достаются особенно сложные технические условия, которые часто включают прокладку магистральных сетей, что означает значительные дополнительные расходы, отмечает Дмитрий Шмелев. По его словам, в некоторых новых регионах повышенные обременения по коммунальной инфраструктуре являются своего рода платой за входной билет на этот рынок.

Такие инвестиции зачастую складывались из нескольких составляющих. Плата эта выражена не столько в деньгах, сколько в обязанности создать определенные объекты подстроить подстанцию, проложить кабель и т. п., говорит руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации Рескор Дмитрий Рощин.

Необходимость привлечения застройщиков в качестве обязательных инвесторов объясняется довольно просто: у муниципалитетов и региональных дочек РАО ЕЭС просто нет денег на подключение новых объектов. Состояние практически всех городских сетей Москвы сегодня неудовлетворительное. Сети по всем видам мощностей работают на пределе своих возможностей. Причина как в ветхости сетей прокладывались они давно, так и в том, что они рассчитаны совсем на другую нагрузку. За последние годы показатель изношенности существенно вырос. Уже есть случаи, когда по причине дефицита энерго- и теплоснабжения задерживалось проектирование и строительство новых зданий, говорит генеральный директор МИАН-Девелопмент Анатолий Морозов.

Выдаются технические условия для подключения, которые иногда бывают просто кабальными. Зачастую этот документ обременен дополнительными обязательствами по строительству или модернизации объектов коммунальной инфраструктуры. Их сооружение таким образом становится обязанностью застройщика. Прокладка подземных коммуникаций и подключение дома к магистральным сетям сейчас одна из самых ощутимых статей расходов, приводящая к удорожанию строительства минимум на 30-40%, добавляет эксперт.

Новые правила
Для того чтобы перейти от системы обязательного оброка в сфере коммунального хозяйства к рыночным отношениям, в конце 2004 г. был принят закон Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, по которому тарифы на подключение к магистральным сетям, в частности к электроэнергии, устанавливают местные власти. Нововведения уже коснулись 35 регионов РФ, в каждом из них тарификация разная. Величина тарифа зависит от состояния существующей в том или ином регионе энергосистемы и уровня спроса на подключение. Пока наиболее высокий тариф в Москве, где резервы практически исчерпаны и существует острая необходимость в организации новых подстанций и сетей, говорит генеральный директор Vesco Construction Алексей Нелепо.

По его данным, темпы строительства и реконструкции городских инженерных сетей и сооружений, финансируемых за счет городского бюджета, отстают от темпов строительства жилья и других объектов недвижимости приблизительно на 3-4 года. В связи с этим существуют определенные трудности, а иногда налицо и невозможность подключения строящихся объектов к инженерной инфраструктуре города. Наиболее часто застройщики предлагают построить местные котельные, которые после окончания строительства переходят на баланс города, добавляет эксперт. В качестве примера он приводит район Куркино, где застройщики возвели объекты инженерной инфраструктуры, а затем передали их городским властям.

Эксперты также подсчитали, насколько коттедж, находящийся в административных границах Москвы, подорожает для строителей. Стоимость подключения к сетям электроэнергии составляет 45 000 руб. за 1 кВт. При минимуме необходимого 12 кВт и средней площади коттеджа 350 кв. м во вновь возводимом поселке стоимость подключения добавит к себестоимости строительства 1 кв. м 1543 руб., говорит руководитель отдела экспертизы объектов компании Миэль-Недвижимость Дмитрий Цветков. Иными словами, дом подорожает более чем на $20 00 В многоквартирном же доме, по данным Алексея Адикаева, себестоимость подключения 1 кв. м выросла на $35 В конечном итоге все эти расходы ложатся на плечи потребителей, напоминает эксперт.

С 1 октября 2006 г. подключить 1 кВт электричества в российской столице стоит примерно $1700, что действительно является для застройщиков немалой суммой. Только на объекты нашей корпорации в ближайшие два года требуется больше 200 МВт. Недостает на данный момент около 70%, говорит член совета директоров корпорации Mirax Group Алексей Адикаев. Получается, что компании на подключение к электричеству придется потратить еще около $240 млн.

По словам Алексея Нелепо, новые правила увеличивают возможности по подключению к электросетям, так как позволяют сетевым компаниям финансировать реконструкцию и новое строительство электроподстанций. В перспективе ситуация с обеспечением электроэнергией существенно улучшится в тех регионах, где введена новая тарификация, считает эксперт.

Интересно, что само по себе данное нововведение эксперты рынка расценивают скорее положительно. Девелоперы давно были морально готовы к подобным реформам, поэтому себестоимость увеличилась, но реально в настоящее время у девелоперов есть существенный запас прочности, позволяющий увеличить себестоимость строительства. Хотя могли произойти определенные корректировки по бюджетам и при согласовании финансирования проектов, так как подобные изменения могут существенно влиять на цифры, хотя бы психологически вызывать недовольство застройщиков, говорит директор по развитию Swiss Realty Group Moscow Илья Шершнев.

По словам Дмитрия Рощина, если при новых денежных отношениях все обязательства сторон будут выполняться в срок и с соответствующим качеством, это не сделает строительство дороже, но у застройщиков нет гарантии выполнения работ энергетиками в оговоренные сроки. К сожалению, качество предоставляемых услуг, за которые мы, как застройщики, платим, оставляет желать лучшего, сети изношены и перегружены, развитие мощностей происходит крайне медленно, сетует Дмитрий Шмелев.

Действительно, новые правила способствуют легализации отношений застройщиков и энергетиков, но проблема в другом. Строительные компании никак не могут повлиять на сроки выполнения работ и проконтролировать их качество. Предполагалось, что с введением платы за подключение строительством распределительных сетей займутся энергетики. Такова, кстати, стандартная западная практика. За рубежом оказанием коммунальных услуг, энергоснабжением занимаются частные компании. Девелопер строит здание, объявляет требуемую мощность, а специализированные компании подводят сети и оказывают соответствующие услуги. У нас же энергокомпании хотят получать оплату по рыночным тарифам, но работу по подключению к сетям вновь перекладывают на застройщиков, говорит генеральный директор компании БЭЛ Девелопмент Игорь Жуков.

ФАС с мнением предпринимателей согласилась и разработала проект постановления, который уже внесла на рассмотрение правительства. Теперь энергетики должны будут подключать дома в обязательном порядке в течение двух лет. Однако строительные компании так долго зачастую ждать не могут.

В результате участники рынка недвижимости выступили против новых правил, а организация ОПОРа России обратилась в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) с просьбой установить жесткий контроль за сетевыми компаниями хотя бы с точки зрения сроков выполнения работ. Кроме того, как заявил тогда замглавы ОПОРы, заместитель генерального директора компании Новая площадь Алексей Кожевников, необходимо утвердить типовую форму договора технологического присоединения, поскольку существующие договоры сетевых компаний возлагают на потребителей исключительно обязанности, в то время как сетевая компания обладает практически неограниченными правами. В том числе одностороннего его расторжения.

В Сочи перебои с электроэнергией были всегда, а в последнее время город растет и развивается еще более активными темпами, объясняет Дмитрий Шмелев. По его словам, СТ Групп Регион для обеспечения жилого комплекса Coral House в поселке Лазаревское электроэнергией планировала создать собственную мини-ТЭЦ, но столкнулась с рядом проблем.

Альтернатива Чубайсу
В сложившейся ситуации некоторые застройщики предпочитают сами создавать необходимые энергомощности. Застройщики пытаются самостоятельно решать инфраструктурные проблемы. В зависимости от региональных особенностей возможны несколько альтернативных традиционному подключению к городским источникам вариантов энергоснабжения, говорит Игорь Жуков. Например, по его словам, для энергообеспечения бутик-отеля Родина в Сочи компания БЭЛ Девелопмент построила собственную газовую мини-ТЭЦ, которая обеспечивает подачу электроэнергии и тепла.

В Москве работает более 20 мини-ТЭЦ, но на сегодняшний день не выявлено ни одного примера использования мини-ТЭЦ в жилищном строительстве, утверждает заместитель гендиректора корпорации Конти Владимир Костычев.

На сегодняшний день компании, работающие на этом рынке, предоставляют в основном западное дорогостоящее оборудование, при эксплуатации которого может возникнуть много разных проблем, в первую очередь из-за отсутствия эксплуатирующих организаций. Также для размещения собственной станции необходима дополнительная территория, которая изначально в проекте предусмотрена не была, говорит эксперт. В итоге от проекта решено было отказаться.

Для крупного застройщика перспективно также вложение средств в реорганизацию существующих энергомощностей: к примеру, Резиденции Бенилюкс инвестировала в подстанцию для обеспечения своего объекта электричеством, что позволило получить дополнительно 7000 кВт, рассказывает Алексей Нелепо.

По словам Ильи Шершнева, сейчас практически любой проект логистических или промышленных парков, а также многие проекты в области загородного жилищного строительства предусматривают как вариант использование альтернативных источников энергии. Иногда создание таких мощностей связано с необходимостью полной реконструкции подстанции.

Строительство собственных объектов энергетической инфраструктуры позволяет девелоперу получать электроэнергию по себестоимости ее производства. Единственной сложностью остается нехватка газа Газпром с большим трудом выделяет нужные объемы. Что же касается РАО ЕЭС, то рост числа производителей электроэнергии полностью вписывается в реализуемую политику реструктуризации, считает Алексей Адикаев.

По словам Игоря Жукова, после строительства мини-ТЭЦ девелопер получает несколько преимуществ. Расходы на строительство мини-ТЭЦ примерно сопоставимы с затратами на подключение к городской сети, окупается мини-ТЭЦ за 4-5 лет, а качество энергоснабжения несоизмеримо выше. Например, в Сочи считается нормой напряжение 200-210 В. А для современного хорошего оборудования кондиционеров, автоматики требуется 220 В с небольшими отклонениями и хорошей частотой. Только современное оборудование позволяет обеспечить эти показатели, говорит он.

Создавать свою инфраструктуру, в том числе мини-ТЭЦ, это скорее актуально для регионов, но не для Москвы. Большинство новых домов в центре Москвы имеют только свои котельные. Что до более масштабных энергетических объектов, то они в нашем городе нереальны, потому что они займут слишком большую площадь, а земля в центре стоит дорого, называет четвертый недостаток руководитель аналитической службы компании Новый город Наталья Ветлугина.

Однако даже сторонники мини-ТЭЦ признают за такими проектами ряд недостатков. По данным департамента аналитики и исследований Blackwood, девелопер, решивший реализовать подобный проект, сразу же столкнется с определенными трудностями. Во-первых, строительство станции требует строгого выполнения строительных, санитарных и экологических норм. Во-вторых, основной проблемой строительства мини-ТЭЦ является обеспечение ее топливом природным газом. Как известно, в России газифицированы далеко не все районы. В-третьих, в России пока отсутствует четкое правовое регулирование в сфере малой энергетики, в частности, не определены права собственности на построенный объект, способы реализации производимой энергии, а также способы тарификации в случае продажи тепла и электричества, производимого на мини-ТЭЦ.

Возможность выбора
Те застройщики, кто в силу вышеперечисленных причин решил не строить собственную мини-ТЭЦ, но все-таки не спешит обращаться к услугам РАО ЕЭС, используют другие возможности. Самым распространенным альтернативным способом выработки электроэнергии, сохранившимся еще с советских времен, является организация дизелегенераторов, основанных на сжигании топлива. Абсолютное большинство застройщиков используют данный способ для обеспечения электроэнергией своих объектов в регионах, где подключение к централизованной системе затруднено. Кроме того, достаточно широко применяется строительство собственных котельных, так как позволяет существенно снизить издержки, рассказывает Алексей Нелепо. По его словам, на сегодняшний день существует возможность покупки недорогого, но качественного оборудования, которое может окупиться уже в первый год эксплуатации.

Однако, по словам Ильи Шершнева, для проектов, расположенных за пределами городской черты или на участке большой площади, строительство своей ТЭЦ может оказаться даже дешевле, чем подключение к мощностям РАО ЕЭС. Для таких проектов создание собственных генерирующих мощностей на базе газовых котельных все чаще переходит из области теоретической инициативы в плоскость практических решений. Они обоснованно находят применение в случаях, когда проектируются объекты недвижимости с большой потребностью в стабильном энергопотреблении, например индустриально-логистические проекты, крупные торговые комплексы, соглашается заместитель директора департамента оценки консалтинга Colliers International Александр Крутов.

Чтобы снизить затраты на строительство и обслуживание мини-ТЭЦ, застройщик может обратиться к помощи своих коллег и сформировать пул инвесторов, заинтересованных в создании таких мощностей. Если речь идет об альтернативных вариантах, то чаще всего формируется пул инвесторов. Бывает, что инвестор самостоятельно подводит под свои объекты электроэнергетические коммуникации, да еще с запасом, говорит Дмитрий Цветков. По его словам, подобные альянсы эффективны даже при финансировании строительства традиционных сетей. Как отмечает Вячеслав Костычев, такое объединение бессмысленно при строительстве двух домов, при возведении 200 домов выгодно, а в случае создания квартала на 2000 домов уже просто рентабельно.

Несколько месяцев назад была идея внедрить системы на керосине на базе авиационных двигателей, но я пока не слышал о реализации подобных проектов. Однако при текущих ценах на газ именно газовые станции являются наиболее оправданным решением для девелоперов, говорит Илья Шершнев.

В 2007 году должна быть утверждена градостроительная документация по 17 участкам в Москве, находящимся в ведении РЖД, рассказал Ъ первый замруководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константин Королевский. Это грузовые дворы пяти московских вокзалов: Киевского, Ленинградского, Рижского, Белорусского, Савеловского. Также планируется застроить грузовой двор станции Северянин Ярославского направления, всю станцию Лосиноостровская, перегоны на Белорусском и Рязанском направлениях, а также участок под создание пересадочного узла в районе железнодорожной станции Фили. Кроме того, застройка планируется на территории промзоны Братцево, Калошино и пяти участках промзоны Серп и Молот.

По мнению экспертов Blackwood, будущее у строительства мини-ТЭЦ и автономных котельных есть, о чем говорит интерес к этой теме не только со стороны инвесторов, но и со стороны чиновников, ищущих возможные пути решения проблемы громадного дефицита мощностей. В последние годы альтернативные методы обеспечения электроэнергией получают все более широкое распространение. Если раньше подключение к мощностям происходило только сверху в рамках госзаказа, то теперь рынок широко осваивается частными застройщиками. В перспективе количество случаев частной инициативы будет динамично возрастать и в России начнут активно применяться современные западные технологии получения электроэнергии, считает Алексей Нелепо.
Столичные власти и РЖД решили не ограничиваться застройкой земель около Киевского вокзала. Как стало известно Ъ, помимо этого участка мэрия и ведомство решили застроить еще 29 участков около железнодорожных путей. В конце 2007 года партнеры начнут искать соинвесторов для 17 площадок общей площадью более тысячи гектар.

Кто станет инвестором освоения территорий, по словам господина Королевского, будет решать РЖД. В пресс-службе РЖД затруднились сказать, каким образом будут привлекать соинвесторов и планируется ли проводить инвестиционные конкурсы, заявив, что это преждевременный вопрос. Скорее всего, часть участков получит дочерняя структура РЖД Желдорипотека, которая была создана в 2001 году и занимается в основном строительством недвижимости для нужд РЖД, предполагают несколько участников рынка недвижимости.

Точная площадь этих участков неизвестна, самые крупные из них промзоны Калошино (507 га) и Серп и Молот (560 га). Сейчас координационный совет, в который входят представители РЖД и правительства Москвы, занимается разработкой концепции застройки этих участков. По словам господина Королевского, концепции будут готовы к концу этого года. Концепции еще 13 участков РЖД, по его словам, планируется утвердить к концу 2008 года.

Участников рынка заинтересовали земли РЖД. Сейчас в Москве свободных площадок не осталось, а участки РЖД не требуют расселения жильцов и нередко уже располагают необходимыми инженерными объектами, рассуждает директор по развитию инвестиционных проектов девелоперской компании Комстрин Алексей Злобин. По его мнению, инвестиционная себестоимость строительства не превысит $3 тыс. за 1 кв. м, а рентабельность девелопера может составить минимум 25-30%. По мнению коммерческого директора Капитал Групп Алексея Белоусова, на землях РЖД целесообразно строительство в первую очередь коммерческой недвижимости: Желающих жить над железной дорогой немного.

Среди частных компаний пока о своих планах по застройке земель монополиста заявили три компании. Mirax Group претендует на участок за Киевским вокзалом площадью 45 га, где она готова построить более 1 млн кв. м офисных и торгово-развлекательных помещений. Компания Рескор летом прошлого года заявила о намерениях инвестировать $100-120 млн в проекты строительства трех жилых комплексов в рамках соглашения с дочерней структурой РЖД Желдорипотека, не называя точное местоположение участков. Кузнецкий мост Девелопмент планирует осваивать один из участков промзоны Серп и Молот площадью 9,4 га, где планируется построить 370 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Последний проект уже согласован с департаментом имущества, который согласился передать Кузнецкому мосту часть акций владельца участка, который предполагается застроить. А два остальных проекта, по словам господина Королевского, еще полностью не одобрены городом. Член правления Mirax Group Максим Темников заявил Ъ, что компания по-прежнему рассчитывает заключить договор с городом и РЖД, а президент Рескора Сергей Лупашко от комментариев воздержался.



Главная --> Публикации