Главная --> Публикации --> Пробки с ленинградки переводят на мкад Город-стройка В сша возврата нет Бывшая владелица “интеко” вложит $100 млн в пиф, доступный каждому Москвичей поздравят с легким баром

То ли народ пока не понял всех преимуществ системы, то ли интуитивно чувствует ее недостатки. Во всяком случае, клиентская база, а число клиентов на четвертый год существования банка достигло 34,6 тыс. человек, явно свидетельствует о недооцененности ЖССБ потенциальными потребителями его услуг. Ипотека, которая начала развиваться в Казахстане на несколько лет раньше (Казахстанская ипотечная компания была создана в 2000 году, а коммерческие банки выдавали ипотечные кредиты еще до этого), завоевала куда большую популярность. По данным Нацбанка, только за прошлый год объем ипотечного кредитования населения составил почти 400 млрд тенге. Причин такого предпочтения, на наш взгляд, несколько. Главная из них: в условиях существующего роста цен на рынке недвижимости система жилищных сбережений, при которой покупка жилья отодвигается во времени, просто невостребована. Сама по себе идея неплоха, однако была реализована несвоевременно. В Казахстане, кстати, уже существовал Жилстройбанк, который наряду с другими видами кредитования специализировался на предоставлении жилищных кредитов. В 1997 году тендер на его приватизацию выиграл Банк ЦентрКредит, и Жилстрой слился с БЦК. К идее создания банка жилищных сбережений правительство вернулось только в начале 2000−х годов. К этому располагала сложившаяся на тот момент благополучная экономическая ситуация, в частности, наметившийся рост экономики, относительно низкий уровень инфляции и, как результат, увеличение доходов населения. И до нынешней лихорадки цен на недвижимость было еще далеко. Именно такие условия стимулируют деятельность банка жилищных сбережений. Но никто не потрудился просчитать, как это будет работать в Казахстане, ведь рост цен на рынке жилья наметился уже при учреждении ЖССБ. Кто из остронуждающихся в улучшении жилищных условий будет в таких условиях копить на покупку квартиры 3 5 лет, ведь понятно, что за это время стоимость ее увеличится на порядок? Только тот, у кого есть свободные средства и кому жилье не нужно прямо сейчас. Так что доступность жилья для малоимущих за счет жилстройсбережений не более чем миф.

Понятно воодушевление отцов-основателей Жилстройсбербанка в 2003 году. Жилищно-сберегательная система, как она была задумана изначально и как она действует в других странах, позволяет приобрести жилье практически любому человеку со стабильным доходом. Но

Работа над законом постоянно идет по пути смягчения условий предоставления кредитов за счет системы жилстройсбережений, например, введено понятие промежуточного займа, который могут получить те, кто накопил половину от договорной суммы раньше срока, снижение суммы накопления с 50 до 25% договорной суммы. Это несколько усилило привлекательность системы, но не в глазах тех, для кого, в принципе, она была предназначена. Предлагаемая сегодня поправка, предусматривающая предоставление предварительного займа, вообще сводит на нет основную идею жилищно-сберегательной системы. Чем в таком случае она будет отличаться от обычного кредитования коммерческих банков? Богатые клиенты получат еще одну кассу взаимопомощи для собственных нужд: приобретения очередной квартиры или рефинансирования ранее взятого кредита в комбанке. Только на этот раз они будут пользоваться более дешевыми бюджетными средствами.

Мифической представляется и разрекламированная дешевизна кредитов ЖССБ. Кредитная ставка в среднем 7 8% на фоне ставок коммерческих банков действительно выглядит привлекательной, однако не стоит забывать, что вознаграждение по депозиту также самое низкое на рынке 3%. При этом маржу государственный банк получает ничуть не меньше, чем БВУ. С таким же успехом можно копить и в комбанке, где депозитная ставка на долгосрочные вклады может достигать 10%, а ипотека обходится в 13 14%. Правда, государство поощряет вкладчиков ЖССБ, выплачивая им премии. Но если клиент решил выйти из системы, премиальные возвращаются в бюджет. Или кредит можно переуступить (продать) другому человеку, тогда премиальные сохраняются.

Больше денег, меньше места
По оценке Jones Lang LaSalle (JLL), общий объем инвестиций в торговые центры Москвы за 2006 г. составил $1,4 млрд. В прошлом году было закрыто восемь крупных инвестиционных сделок в сфере столичной торговли, отметили в Knight Frank. Девелоперы готовы делать сложные масштабные проекты и ждать окупаемости уже не 3-4 года, а 5-7 лет, говорит Юлия Никуличева, замдиректора отдела стратегического консалтинга и оценки JLL.

Создавая различные схемы кредитования, принимая жилищную госпрограмму, власти постоянно выказывают свою озабоченность доступностью жилья для широких масс населения. Но в результате только способствуют перегреву рынка недвижимости, а желанная цель обеспечение нормальными условиями жизни малоимущих казахстанцев остается недостижимой.
Экономическая ситуация благоприятствует активному развитию потребительского рынка России. Московские торговые центры востребованы и арендаторами, и покупателями, и инвесторами. По мере увеличения масштабов строящихся ТЦ и сокращения свободных участков для их размещения в городе девелоперам приходится браться за проекты, связанные, например, с редевелопментом бывших производственных площадей. Или зарываться под землю.

Среди открывшихся в 2006 г. аналитики Colliers International выделяют три торговых центра регионального масштаба: первая очередь ТЦ Мега Белая Дача общей площадью около 270 000 кв. м на 14-м км МКАД, ТЦ Европейский (180 000 кв. м), Город (133 900 кв. м). В конце прошлого года введены в эксплуатацию ТЦ Рамстор-Капитолий (130 000 кв. м.) и Ереван-Плаза (34 000 кв. м).

По мнению Алексея Могилы, директора департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, концепция таких проектов, как Мега, доказала свою успешность и нашла своего потребителя. Растет число анонсированных на 2007-2010 гг. проектов площадью более 90 000 кв. м, как вдоль МКАД, так и на территории Москвы.

Никуличева акцентирует внимание на том, что Европейский единственный после Атриума масштабный объект, расположенный в центре города. Другие строящиеся крупные ТЦ зарываются под землю Павелецкая площадь, Пушкинская площадь, Площадь Тверской заставы. По данным Никуличевой, ставки аренды в Европейском сейчас равны около $4000-5000 за 1 кв. м в год для торговой галереи, $1500 за 1 кв. м для крупных магазинов (от 800 кв. м).

Открытие ТРК Европейский на Киевской площади эксперты называют знаковым событием это самый крупный ТЦ в пределах МКАД, где представлены новые для России торговые марки. В ситуации, когда пулы арендаторов столичных торговых центров копируют друг друга, это позволит Европейскому стать одним из наиболее привлекательных и успешных ТЦ Москвы, считает Александра Кадченко, замруководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium.

Основной ввод пришелся на IV квартал 2006 г. Стремление девелоперов успеть к новогоднему пику продаж побуждает их открывать даже не полностью завершенные объекты, отмечает Гасиев. Подавляющее большинство введенных в эксплуатацию ТЦ универсальные торгово-развлекательные центры.

Меньше, чем обещали
Максим Гасиев, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International, говорит, что открыто 11 комплексов общей площадью 866 000 кв. м и торговой площадью 365 000 кв. м, что на 30% больше, чем в 2005 г. В JLL считают, что качественных ТЦ в 2006 г. введено 353 000 кв. м, что на 25% больше, чем за предыдущий год. По оценке Praedium, объем введенных в эксплуатацию в 2006 г. качественных торговых площадей (примерно 850 000 кв. м) вырос по сравнению с 2005 г. на 38%.

Кроме того, как обычно, введено в эксплуатацию меньше, чем было заявлено, сроки завершения строительства некоторых объектов перенесены на 2007 г. Заминки могут возникнуть с получением разрешений на строительство или новым согласованием, если западный инвестор потребует внести изменения в концепцию. Иногда требуется получить новые разрешения, когда девелоперы увеличивают площадь и высоту объекта, объясняет Никуличева.

В итоге объем качественных торговых площадей вырос, по версии JLL, до 1,55 млн кв. м, что составляет 149 кв. м на 1000 жителей. В Knight Frank дают более щедрую оценку: показатель обеспеченности современными торговыми площадями на душу населения, по мнению аналитиков компании, достиг уровня 225 кв. м на 1000 человек. Это по-прежнему меньше, чем в крупных городах Европы и США. Текущий спрос со стороны арендаторов остается неудовлетворенным. Уровень свободных площадей оценивается экспертами в диапазоне от 1% (JLL) до 3-5% (Praedium).

В Praedium годовое повышение ставок оценивают на уровне 6-8%. По их мнению, такая же ситуация сохранится и в 2007 г. К вводу в текущем году запланировано примерно 1,5 млн кв. м качественных торговых помещений, конкуренция между ТЦ обостряется.

Неизбежный рост
В 2006 г. ставки аренды в удачных объектах с хорошим местоположением продолжали расти, говорит Гасиев. Никуличева уточняет, что сейчас рынок девелоперов, у арендаторов нет выбора, им приходится соглашаться с увеличением ставок. Минимальные цены на аренду в ТЦ по-прежнему у якорных арендаторов в среднем по $150-300 за 1 кв. м в год, по данным Penny Lane.

CB Richard Ellis/Noble Gibbons (CBRE/NG) среди ожидаемых рынком объектов называет также ТРК River Mall общей площадью более 220 000 кв. м и ритейл-парк Рио Гранд на пересечении МКАД и Дмитровского шоссе площадью 260 000 кв. м (ГК Ташир намерена инвестировать в этот проект $200 млн). ИК Нерль стала владельцем Савеловского рынка и планирует построить здесь торговый центр площадью около 250 000 кв. м. Инвестиции в реконструкцию и строительство нового ТЦ на месте рынка оцениваются в $1600 за 1 кв. м, сообщили в CBRE/NG.

Из проектов, которые должны выйти на рынок, эксперты выделяют Лотте Плаза на Новом Арбате, 21, корейской компании Lotte Lotte. Открытие этого многофункционального комплекса (общая площадь 79 000 кв. м, сдаваемая площадь 22 700 кв. м) запланировано на III квартал 2007 г. Во II квартале на пр-те Андропова должен открыться ТРЦ общей площадью 72 000 кв. м (сдаваемая 44 000 кв. м). Подземный ТРЦ на Павелецкой пл. обещают открыть в декабре, этот совместный проект Ингеокома и правительства Москвы предусматривает строительство в общей сложности более 113 000 кв. м площадей. Еще один ожидаемый уже в I квартале 2007 г. объект ТЦ Времена года на Кутузовском пр-те, 4 Общая площадь 65 000 кв. м, сдаваемая площадь 25 000 кв. м.

В 2006 г. наиболее активным инвестором проявил себя австрийский холдинг Meinl European Land Ltd, который в I квартале 2006 г. выкупил у СТ девелопмент два ТЦ Молл-Гэллери Отрадное и Молл-Гэллери Братеево, а также приобрел два земельных участка для последующего строительства за $486 млн. Прошлым летом еще одна австрийская финансовая структура фонд ImmoEast приобрела Золотой Вавилон 1 и Золотой Вавилон В декабре этот же фонд приобрел ТРК Пятое авеню.

Инвестиционно привлекательный
Рынок качественных торговых помещений Москвы привлекателен для иностранных инвесторов и управляющих компаний, утверждают аналитики. Международная консалтинговая компания А. Т. Kearney опубликовала ежегодный рейтинг, в котором Россия заняла 2-ю позицию среди стран, наиболее привлекательных для инвестиций в розничную торговлю, уступая лишь Индии. Это дает основания говорить об увеличении инвестиций в данном секторе, радуются в Penny Lane. В России появляются торговые объекты инвестиционного качества и пока еще высоки ставки капитализации (в среднем 11%), объясняют решение международных аналитиков в Praedium.

Западные инвесторы поверили в российский рынок ритейла, они приходят в Москву и/или в регионы им понятны правила игры, говорит Никуличева. По данным Knight Frank, сети Peek Сloppenburg и Hennes Mauritz сейчас подыскивают помещения для своих магазинов. Ряд западных ритейлеров (Castorama, Globus) выбрали региональную стратегию выхода на российский рынок.

Сделки купли-продажи торговых площадей проводят и российские компании. В Cushman Wakefield/Stieles Riabokobylko (CW/SR) напоминают, что в начале года группа Даев плаза завершила сделку по продаже торгового центра Европарк фонду Лигастройпроект. Сумма сделки, по оценкам участников рынка, составила $150-170 млн. Торговый дом Копейка приобрел 100% долей в ООО Торговая фирма Самара-продукт. Cети Пятерочка и Перекресток официально объявили о слиянии. Контролирующим акционером объединенной компании стала Альфа-групп Михаила Фридмана. По данным CBRE/NG, общая сумма сделки составила около $1,365 млрд. Закрыта сделка по консолидации финансовой компанией Уралсиб 100% акций розничной сети Копейка. Сумма сделки оценивается в $500 млн. Финская Stockmann, развивающая по франшизе сеть Zara в России, продала бренд его владельцу, испанской Inditex. Сумма сделки составила $41,5 млн, сообщили в CBRE/NG.

Виктор Викторович, ваша компания для реализации крупных жилищных проектов выбрала три уральских областных центра: Екатеринбург, Челябинск и Пермь. Почему?

Выбирая территории для проектов, мы обращаем внимание на уровень платежеспособного спроса и наличие инфраструктурных проблем, которые невозможно решить без создания новых районов, рассказывает генеральный директор Ренова­СтройГруп Виктор Маслаков.

Рынок перечисленных городов способен поглотить несколько миллионов метров жилья, как предусмотрено нашими проектами. Другие областные центры, например Оренбург или Ижевск, пока нет. В них можно вести речь о квартальной застройке участков по 10 20 га, но не о новых районах.

Первое, на что мы обращаем внимание, объективно сложившаяся рыночная ситуация, то есть наличие достаточного для осуществления крупномасштабного проекта количества платежеспособных потребителей. Другими словами, важно наличие подходящей модели потребления. Она зависит от многих факторов. Это и уровень доходов горожан, и динамика экономического развития территории, и транспортные потоки, замыкающиеся на город. Очень важен миграционный баланс. Так, первый наш проект Академический инициирован именно в Екатеринбурге еще и потому, что здесь сходятся мощные миграционные потоки. Мы рассчитываем, что среди потенциальных покупателей нашей недвижимости треть (около 100 тыс. человек) будут мигранты.

Что это за проблемы?

Второй важнейший момент протекционизм властей. Без участия властей всех уровней муниципальных, областных, федеральных реализовывать проекты КОТ невозможно. Уровень и качество протекционизма зависит как от субъективных, так и от объективных факторов. Субъективные это то, каким образом власти реализуют свои основные функции. Отмечу, что в тех городах, где мы начали проекты, власти работают понастоящему, а не для галочки. Объективный фактор, влияющий на протекционизм властей, наличие серьезных проблем в развитии города, которые невозможно решить без комплексного освоения новых территорий.

Эти проблемы действительно актуальны, но как они связаны с застройкой новых территорий? Чтобы их решать, нужно строить дороги, центры развлечений, модернизировать коммуналку

Екатеринбург, Челябинск, Пермь города старопромышленные, со сложившейся инфраструктурой, средой, тканью города. И вот на эту очень консервативную городскую ткань наслаивается несколько глобальных социальных процессов. Поясню на примере Екатеринбурга. Во-первых, автомобилизация: в 1991 году в Екатеринбурге на тысячу жителей было 60 автомобилей, в 2006 году уже 250, и положительная динамика сохраняется. А дороги по большому счету остались прежние. Во-вторых, сильно меняется баланс рабочего времени горожан: если в 1985 году каждый в среднем проводил на рабочем месте 2100 часов в год, то в 2005м уже только 1800 часов. Кроме того, уменьшается доля занятых в общей численности трудоспособного населения: 76% в 2005 году против 92% в 1985м. Это означает, что люди гораздо больше времени тратят на досуг и развлечения. Следовательно, нам требуются новые качественные публичные объекты центры развлечений, спортивные сооружения, места проведения досуга. Втретьих, отставание в развитии коммунальной инфраструктуры: все нынешние сети построены в 70 80х годах, в расчете на тогдашние потребности, по тогдашним технологиям и с использованием тогдашних, устаревших уже материалов. На их реконструкцию необходимы огромные деньги.

Что же делать?

Теоретически да. На практике же вписать новые потребности в старые границы города очень сложно. Образно говоря, эта самая городская ткань трещит по швам. Строить дороги? А как? Сносить прилегающие дома или пробивать новые магистрали через парки? То же самое с торгово-развлекательными центрами. Редкое строительство подобных объектов обходится без природоохранных скандалов или конфликтов с жильцами прилегающих территорий то деревья вырубили, то солнечный свет домам перекрыли. А если задуматься о возведении более сложных объектов? Где в центре города разместить, к примеру, современный стадион или ипподром? Негде. Поэтому складывается определенный парадокс: город нуждается в новых объектах, но не всегда в состоянии их вместить. Это с одной стороны. С другой у муниципалитетов никогда не хватит собственных ресурсов, чтобы полностью решить проблемы нехватки дорог или старения коммунальной инфраструктуры. Наконец, даже если допустить, что деньги найдутся, обновление инфраструктуры потребует массы времени: невозможно одновременно закрыть на реконструкцию значительную часть дорог или коммунальных сетей, это будет коллапс.

А остальные 225 тысяч люди, которые переедут из старого города. Это разгрузит там дороги, досуговые центры, коммунальную инфраструктуру.

Если увеличить возможности существующей инфраструктуры нельзя, нужно снижать нагрузку на нее. Смотрите: в Академическом будет 325 тыс. жителей. Из них примерно 100 тысяч, как я уже говорил, мигранты.

На днях руководство Реновы-СтройГруп (РСГ) обнародует итоги тендера для подрядчиков: станут известны компании, которые будут строить район Академический в Екатеринбурге. Проект жилищной застройки, самый крупный в постсоветский период, предусматривает возведение 9 млн метров жилья и 4,2 млн метров нежилой недвижимости (см. Нам и не снилось, Э-У № 23 от 19.06.06). При этом реализуется достаточно быстро: первые официальные упоминания об Академическом появились чуть больше года назад. Но один проект, пусть и огромный, погоды на рынке не сделает. Поэтому для нас важнее другое: он не остался единственным в своем роде.

К тому же именно поддержка проектов застройки новых территорий (в отличие от модернизации инфраструктуры) позволит муниципалитетам рассчитывать в решении социальных вопросов не только на собственные силы, но и на помощь федерального и областного бюджетов, участие частных инвесторов. В тех регионах, где ключевые фигуры губернатор и мэр осознают серьезность описанных проблем, и понимают, что решить их можно путем возведения новых районов, мы и реализуем наши проекты.
Начало реализации проектов комплексного освоения территорий (КОТ) на Урале показало: комфортным инвесторы способны сделать жилье сами, а вот доступным только при активной поддержке властей в рамках государственночастного партнерства

Третьим уральским городом, где Ренова-СтройГруп начнет большое строительство, возможно, станет Пермь. По мнению менеджмента компании, исходя из показателей развития рынка жилья Перми, здесь оправдано инициировать проект КОТ по количественным показателям не меньше челябинского. Руководству Перми и Пермского края сделаны предложения по освоению нескольких перспективных площадок. Власти определяются со сроками, возможными условиями и форматом проведения конкурсов.

В ноябре 2006 года РСГ представила южноуральскому губернатору Петру Сумину проект КОТ в Челябинске. В районе Солнечная долина планируется застроить 668 гектаров, возвести 3,1 млн кв. метров жилой и 0,8 млн кв. метров нежилой недвижимости. Проект предусматривает строительство мощностей электрогенерации на 140 МВт и теплогенерации на 230 Гкал, магистрального водовода (5 км) и сетей водоотведения (7 км), а также комплекса очистных сооружений. В зависимости от будущей динамики спроса на жилье пятно застройки может быть увеличено до 1 тыс. га, а общая жилая площадь до 4 млн метров. Сейчас ведется проектирование, строительство планируется начать в 2008 году.

В упрощенном виде КОТ от просто стройки отличается количественно: еще недавно в РСГ утверждали, что полноценным проектом можно считать строитель-ство района от 3 млн кв. метров жилья. После недавних совещаний в Росстрое принято решение установить минимальную планку в миллион метров. Меньше нельзя: масштаб не позволит реализовать то, что составляет качественное отличие КОТ от других видов застройки. По словам руководителя проекта Академический Станислава Придвижкина, КОТ предполагает создание привлекательной среды обитания человека благодаря сбалансированному градостроительному решению: концентрации в одном месте жилья, мест работы и проведения досуга, коммерческой и социальной инфраструктуры. Инфраструктуре вообще уделено особое внимание: обеспеченность парковочными местами, детскими садами, предприятиями бытового обслуживания, школами, транспортом и услугами ЖКХ должна быть значительно лучше, чем в существующих районах, как в качественном, так и в количественном плане.

Не просто стройка
Ренова-СтройГруп стала едва ли не первой компанией в России и уж точно первой на Урале, запустившей масштабные проекты комплексного освоения территории. Безусловно, она обладает наиболее проработанной теоретической базой по этим вопросам. Собственно, само это понятие ввели в широкий обиход специалисты РСГ. Они же активно участвуют в разработке нормативной базы государственночастного партнерства (ГЧП) при реализации таких проектов, идущей сейчас в Росстрое. Поэтому во избежание методической путаницы примем в нашей статье комплексное освоение территории так, как понимают его в РСГ.

Растут КОТята
Если строго следовать хотя бы количественному определению (от 1 млн метров), реализуемых проектов КОТ на территории УрФО очень немного. Разве что ВИЗ Правобережный в Екатеринбурге (застройщик АСЦ Правобережный): 1,5 млн метров жилья до 2005 года.

В РСГ полагают: достичь этой благодати удастся, вопервых, за счет масштаба (чем больше пятно застройки, тем меньше издержки на создание инфраструктуры в расчете на метр, а значит, на жителя), вовторых, благодаря активному участию в проектах государства. Последний момент третья характерная черта КОТ. В отличие от традиционного девелопмента, где вся инфраструктурная нагрузка по большому счету ложится на инициатора проекта, концепция КОТ предусматривает поддержку проекта властями всех уровней, причем не только организационную, административную, политическую, но и финансовую. Другими словами, речь идет о реализации принципов ГЧП.

Так, в Екатеринбурге ПСК Урал-Альянс в лице управляющей организации Олипс застраивает микрорайон Созвездие (22 дома, площадь первых восьми свыше 80 тыс. метров). ТПК Уралобувь строит микрорайон Университетский на 400 тыс. кв. метров жилья (первый шестисекционный дом будет сдан в 2007 году). ЖСК Бажовский застраивает одноименный микрорайон на 150 тыс. кв. метров жилья.

Однако большинство участников рынка утверждают: КОТ будущее рынка жилья, уже скоро эта практика станет повсеместной. Меняются тренды. Если еще год-два назад основной практикой девелопмента была точечная, уплотнительная застройка, то сегодня рынок переориентируется на средние проекты от сотни тысяч метров до нескольких. И объем застройки, и степень благоустроенности пока не дотягивают до теоретических нормативов, диктуемых РСГ. Но по сравнению с точечной застройкой это безусловный шаг вперед не КОТы, но КОТята.

В Перми на стадии технико-экономического обоснования находится проект ОАО Камская долина застройка территории бывших Красных казарм. Градостроительная документация уже оформлена. В течение трех лет планируется возвести 118 тыс. кв. метров жилья. Еще один интересный проект Ворота Прикамья (разрабатывает компания Проспект) предусматривает застройку жильем территории около 500 тыс. кв. метров в районе Камского моста.

Тюменская домостроительная компания совместно с несколькими местными застройщиками ведет в Тюмени строительство микрорайона на 600 тыс. кв. метров жилья: на 60% он уже готов. Там же начинается строительство микрорайона Восточный2 (около 300 тыс. кв. метров жилья). Еще один крупный проект инициирован администрацией Тюменского района: малоэтажное строительство вблизи станции Подъем для молодых семей (коттеджи и таунхаусы общей площадью 90 тыс. метров).

Из точки в плоскость
Станислав Придвижкин уверен: чтобы проекты КОТ появлялись в большем количестве и развивались активнее, необходимо создание нормативной базы, которая четко пропишет стандарты разделения ответственности между инвесторами и властями. Вопрос о зонах ответственности это вопрос о деньгах. Нужно четко определить, какую часть затрат на создание инфраструктуры берет на себя инициатор проекта, какую федеральный, областной и муниципальный бюджеты. Это разделение ролей должно быть по максимуму стандартизировано, чтобы компании, которые захотят выйти на рынок с проектом КОТ, четко представляли себе, на какую помощь со стороны государства они могут рассчитывать, соответственно более четко просчитывали затраты на проект. Сейчас вопрос прорабатывается в Росстрое. Точка зрения РСГ представлена в схеме Распределение ролей в ГЧП при осуществлении проектов КОТ. Согласится ли с ней Росстрой, или схема претерпит изменения, пока не известно.

Все перечисленные проекты, помимо собственно жилья, предусматривают строительство коммерческой недвижимости, объектов социальной инфраструктуры. Девелоперы переориентируются с точечной застройки на более крупные и комплексные варианты (квартальная застройка, микрорайоны). До следующего шага строительства районами осталось немного.

В Тюмени как перспективная для застройки рассматривается территория так называемой Лесобазы (микрорайон Тура). Потенциал около 1 млн кв. метров жилья. А в Перми больше, чем в других городах, уделяют внимание альтернативному способу получения земли под застройку переносу из центра промышленных и социальных объектов. Так, по данным PTDN Realty Group, кандидаты на вынос кондитерская фабрика, психиатрическая больница и тюрьма.

У девелоперов поменьше есть еще несколько проблем, затрудняющих инициацию проектов КОТ. Они традиционны. Первая нехватка земельных участков. Острота ее снижается: руководство крупнейших уральских городов в последнее время активно занимается градостроительным планированием и выделением перспективных для массового жилищного строительства территорий на окраинах или за городской чертой. Так, в Свердловской области, помимо Академического, выделено 1,3 тыс. га земли для строительства района на 3,8 млн кв. метров жилья между Ново-Свердловской ТЭЦ и городом Березовским; в этом году планируется подготовить проектную документацию (см. Утроение города, Э-У № 43 от 20.11.06).

Следующая беда энергодефицит. Если на отдельно стоящее здание найти мощности хоть и не просто, но можно, то на микрорайон очень проблематично.

Наконец, в этом году должны вступить в силу поправки к Градостроительному кодексу, где прописан альтернативный аукционам порядок получения земель под социально значимые объекты жилищного строительства, разрешение градостроительной комиссии. Проекты КОТ, безусловно, будут отнесены к таким объектам, соответственно доступ к земле для крупных девелоперов облегчится.

Эффект масштаба снижает остроту нехватки финансирования. Крупный проект, запущенный известным девелопером при поддержке местных властей, будет пользоваться доверием. Значит, вопервых, проще получать кредиты, в том числе в иностранных банках, где они дешевле и длиннее; вовторых, появляется больше возможностей для использования альтернативных механизмов проектного и инвестиционного финансирования, ПИФов, публичных механизмов заимствования.

В случае перехода на КОТ вопрос разрешится сам собой благодаря масштабу. При реализации действительно крупных проектов (от 1 млн кв. метров) экономически целесообразно строительство собственной генерации за счет инвесторов (недаром практически все проекты РСГ предусматривают строительство энергетических мощностей).

На шаг ближе
Как оценивать эту тенденцию? Безусловно, положительно. Проекты КОТ способны обеспечить существенный прирост объемов ввода жилья (например, Академический даст Екатеринбургу от 35% от годового объема ввода жилья в первые годы продажи квартир и 100% при выходе на проектную мощность). За счет масштаба степень нагрузки (обременения, строительства инфраструктуры) на метр падает, значит, на первых порах инвесторы получат дополнительную прибыль, а затем, с ростом объема предложения и конкуренции, смогут снизить цены.

В общем, непреодолимых барьеров к массовому развитию КОТ нет. И процесс уже пошел.

В отличие от властей, он не опустится до административно-политических спекуляций на тему недобросовестности.

Комплексное освоение способно сбалансировать городскую инфраструктуру и решить ряд социальных вопросов (см. Туда, где проблемы). Качество объектов и уровень жизни в новых районах выше, чем в районах уплотнительной застройки (см. схему КОТ по сравнению с традиционными видами девелопмента). Наконец, распространение КОТ позволит с помощью естественных рыночных механизмов разобраться с проблемой добросовестности и недобросовестности застройщиков. Крупный девелопер, проводя тендеры на подрядные работы, не допустит в проект паршивой овцы.

Конечно, на деле все будет выглядеть не столь гладко. Социальные и экономические последствия строительства новых крупных районов в мегаполисах в силу объективных обстоятельств изучены слабо.

А монополизации рынка изза укрупнения проектов бояться не стоит: в силу специфики КОТ инициаторами проектов будут выступать именно девелоперы, которые, как правило, не имеют собственных строительных мощностей. Так что работы строителям хватит и даже прибавится.

Побочных эффектов не избежать. Тем не менее переориентация профессиональных игроков рынка недвижимости на освоение новых территорий станет вторым значимым шагом (после массового развития ипотеки) к далекой и соблазнительной цели пресловутому доступному и комфортному жилью.

В ходе реализации проектов неизбежно обнаружатся подводные камни. Например, миграция из старого города в новый. С точки зрения разгрузки внутригородской инфраструктуры это явление положительное. Но стоит учесть вот что: мигрировать население будет неравномерно. В первую очередь и в основном переедет дееспособная и состоятельная публика из наименее благополучных и престижных районов. Те в итоге постепенно маргинализируются, превратятся в кварталы бедноты.



Главная --> Публикации