Главная --> Публикации --> Покупать новостройки станет безопасно… и дорого Пробки с ленинградки переводят на мкад Город-стройка В сша возврата нет Бывшая владелица “интеко” вложит $100 млн в пиф, доступный каждому

Особой популярностью в Подмосковье пользуются проекты логистических и индустриальных парков. Промышленность и транспорт те отрасли, которые положительно влияют на рост валового регионального продукта в регионе, о чем можно судить по ежегодным отчетам министерства экономики Московской области.

Подмосковье можно назвать вторым по инвестиционной привлекательности регионом после Москвы. Именно на малую родину устремляются самые активные инвесторы после того, как исчерпают ресурс в столице.

В 2006 г. бум на рынке складской недвижимости был обусловлен как выходом на рынок крупных складских проектов российских и иностранных девелоперов (логистический парк Пушкино первая фаза, логистический парк Крекшино первая фаза, ТЛК-Томилино, Белая дача Логопарк 3-я и 4-я фазы), так и анонсированием новых масштабных логистических проектов класса А. В их числе Северное Домодедово компании Евразия Логистик (1,1 млн кв. м), складской комплекс компании Giffels (600 000 кв. м), складской комплекс компании Ghelamco (220 000 кв. м), логистический парк Покров (60 000 кв. м), МЛП-Подольск компании MLP (180 000 кв. м), индустриальный парк Восточный компании Кулон (общая площадь складских помещений 190 000 кв. м), индустриально-складской комплекс Springs Park компании Springs Group (общая площадь 100 000 кв. м), сообщают аналитики Colliers International в годовом отчете.

В свою очередь, инвесторы и девелоперы складов, заводов и индустриальных парков постоянно находятся в активном поиске площадок для объектов. Сектор складской и индустриальной недвижимости еще не насыщен. Спрос на площади в промышленных и складских зданиях превышает предложение. По данным Colliers International, спрос на складские помещения классов А и В оценивается в 1,4-1,5 млн кв. м и формируется за счет российских и международных логистических операторов, крупных торговых сетей, FMCG-компаний, дистрибуторов, производителей бытовой техники, печатной продукции и канцелярии, автомобильных компаний. По итогам 2006 г. предложение складских помещений классов А и В в Подмосковье составило около 2,5 млн кв. м. Высокий уровень спроса обусловливает низкий уровень вакантных площадей. Для складских помещений класса А этот показатель составляет 0,5%, для класса В 2,5-4%.

На этот раз планы подмосковных чиновников совпали с желаниями игроков рынка. Но пока только на бумаге. По постановлению правительства Московской области (ПП от 30.06.2005 № 410/24) разработана программа создания промышленных округов на территории Подмосковья, срок реализации которой рассчитан до 2010 г. Авторы программы Институт социально-экономического развития Центрального федерального округа РФ, Макро-Тест Консалтинг и государственное унитарное предприятие Московской области МосгипроНИИсельстрой по заказу министерства экономики Московской области определили участки. Они получили название промышленные округа, всего таких образований должно появиться 29 к 2010 г.

Таким проектам нужны участки именно в Подмосковье. Логистические и производственные территории традиционно развиваются за городом. В Москве больших участков для крупных объектов не будет в таком количестве, как в области. Кроме того, нужны участки благоустроенные оборудованные коммуникациями, электроэнергией и находящиеся рядом с междугородными транспортными магистралями. Пример, включающий все эти требования, складской терминал MLP на Ленинградском шоссе (200 000 кв. м, 42 га).

программу. В 2007 г. планируется завершение первой фазы парка Кулон-Истра, в которую войдет 50 000 кв. м, по данным компании.

Правительство делает шаг
Постановление правительства области о создании промокругов подписано два года назад. Но о каких-то реальных событиях, подтверждающих состоятельность этого масштабного плана, игроки рынка заговорили только в 2006 г. Тогда было выпущено постановление о переводе земли участка компании Эспро, строящей индустриальный парк вблизи г. Истры, из сельхозкатегории в земли промышленности. Тогда же начались и подготовительные работы на площадке. Проект на Новой Риге вошел в правительственную

Областные чиновники рассчитывают, что темпы роста инвестиций в основной капитал ежегодно будут увеличиваться в полтора раза, а темпы промышленного роста с 13-15% до 23-25% в год. Поступления в бюджет области за это время должны составить не менее 28 млрд руб. К 2010 г. область хотела бы получить благодаря программе 10 млн кв. м новых производственных площадей для размещения современных производств, не менее 7 млн кв. м логистических объектов классов А и В, около 4,5 млн кв. м офисных площадей классов А и В, примерно 0,3 млн кв. м объектов социальной инфраструктуры, а также 1 млн кв. м малоэтажных жилых и около 40 000-50 000 рабочих мест.

Летом 2006 г. в деловом центре Александр Хаус чиновники из области решили провести бизнес-конференцию и презентовать программу. Во время конференции министр экономики правительства Московской области Вячеслав Крымов подчеркнул, что именно программно-целевой метод позволил экономике Подмосковья безболезненно пройти реструктуризацию. Сущность подхода правительства к развитию Подмосковья состоит в том, чтобы создать во всех муниципальных образованиях условия жизни, при которых люди, не выезжая из родного района, могли бы реализовывать все свои потребности по максимуму как профессиональные, так и бытовые. Другими словами, суть программы создания промышленных округов сводится к тому, чтобы улучшить инвестиционный климат в Подмосковье, создать условия для развития конкурентоспособных промышленных производств и, соответственно, развить сопутствующий сервис. Промышленные и логистические проекты будут сопровождаться созданием дополнительных рабочих мест для местных жителей, строительством жилых кварталов. Одна из целей программы пополнение бюджета региона. Для этого необходимо стимулировать экономическое развитие каждого района в отдельности.

Площадки чиновники обещают отдать инвесторам в подготовленном виде. На данный момент предлагается более 60 участков. Многие из них находятся рядом с крупными районными центрами: Подольском, Воскресенском, Щелковым, Ступиным, Домодедовым, Коломной, Клином, Каширой и т. д. Отведены под промышленную застройку земли и в экономически отстающих районах, например в Талдомском, Лотошинском и округе г. Рошаля. В составленном перечне участков есть рекомендации, как лучше использовать площадки, объекты какого назначения там строить. В основном земли отведены под индустриальные парки, складские комплексы и технопарки.

Финансирование программы правительство намерено на 100% вести из внебюджетных источников. Общий объем инвестиций в проект, по данным областного министерства экономики, составит около 341,6 млрд руб. Еще одна цель, которую пытается достичь подмосковное правительство, это перевести экономику на современный технологический уклад и для этого удовлетворить спрос инвесторов на площадки, как написано в программе.

Не все участки будут предоставляться в собственность. Но 27 из 68 площадок в программе с самого начала являются частными. На муниципальных территориях находятся проекты, появившиеся в программе в числе первых: индустриальный парк на 474 га итальянской фирмы Терре ди Лама в Волоколамском районе, технопарк АФК Система и Информационных бизнес-систем на 428 га в Дубне и Кулон-Истра на 33 га под Истрой находятся на муниципальных территориях.

Список составлен. Осталось уговорить королеву найти инвесторов. В программе написано, что заявки инвесторов рассматриваются на конкурсе. Условия уже знакомые: если в течение 30 дней после официальной публикации извещения о проведении конкурса поступит несколько заявок на участие в программе, претендующих на создание одного и того же программного объекта, то конкурс проводится. Если поступает только одна заявка, конкурс не проводится. В случае же, когда не приходит ни одной заявки, удовлетворяется первое предложение из числа поступивших после истечения указанного срока. При определении победителя конкурса преимущество отдается тем юридическим и физическим лицам, которые предлагают концепцию и условия создания объекта, максимально совпадающие с целями и задачами программы. По итогам конкурса заказчик программы заключает трехстороннее инвестиционное соглашение с победителем конкурса и районом, на территории которого будет строительство.

Промышленный округ на территории Московской области это по единому генеральному плану обустроенная часть территории муниципального образования со всеми элементами инженерной, транспортной, деловой и социальной инфраструктуры, которые необходимы для размещения и нормального функционирования различных производств (центров, подразделений и т. п.) и сопутствующих сервисов такое определение дается в программе.

Правительство области обещает пришедшим в программу инвесторам содействие. Например, сокращение сроков согласования проектной документации, предоставление некоторых налоговых льгот. И даже помощь в привлечении кредитных ресурсов российских и иностранных банков, международных и иностранных финансовых организаций. В то же время правительство само определяет схему размещения, площадь территорий для создания программных объектов и их отраслевую специализацию.

Участвующих в программе девелоперов можно разделить на две категории. На таких, кто собирается строить, но пока не реализовал свои проекты. И на тех, кто строит, не подозревая, что находится на территории, включенной в программу, и, возможно, официально не занесен в списки инвесторов.

Ответный ход инвесторов
Но активности инвесторов и девелоперов после 2005 г. не последовало. Это видно по списку инвесторов, который составлен областным министерством экономики, где пока фигурируют 3-4 компании. В компании Эспро, строящей Кулон-Истра, считают, что программа создания промышленных округов заработает в перспективе, этот план долгосрочный и пока рано говорить о его результатах. Но Сергей Белошапко, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании DTZ, настроен скептически, считая эту программу похожей на очередное плановое мероприятие правительства области, нужное для отчетности. Он сомневается, что механизм действия этого проекта близок к рыночному. Например, непонятно, по каким критериям отбирались участки для промышленной и складской застройки. Инвестор их не приобретет, если они не будут соответствовать ряду известных требований, комментирует Белошапко.

Судя по проекту Большое Домодедово, который реализует компания Coalco, часть этой территории тоже попадает в программу. Это логистический комплекс Белые столбы, находящийся на площади будущего г. Домодедова. По проекту город должен за 7-10 лет пополниться девятью новыми микрорайонами, включающими помимо 12 млн кв. м жилья 2 млн кв. м складов, 322 000 кв. м офисов, 411 000 кв. м торговых площадей, 75 000 кв. м гостиниц. Проект Белые столбы был выкуплен у Coalco компанией Capital Partners в 2006 г., которая начала строить здесь 600 000 кв. м складов ($400 млн). Но о факте участия в программе компания Capital Partners в момент покупки не подозревала. Главный управляющий директор компании Эркан Эркек сказал, что не знал об этой программе.

Что касается проекта компании Эспро под Истрой, игроки рынка говорят, что он лишь после заключения инвестконтракта был внесен в программу создания промышленных округов. Этого не отрицает заместитель директора по маркетингу компании Эспро Елена Веселова. По оценкам чиновников, истринский индустриальный парк ежегодно сможет давать в казну Подмосковья 150 млн руб.

В MLP не знали, что их проект МЛП-Подольск находится рядом с подольским промышленным округом. Однако даже если бы компании стало известно о программе заранее, она бы вряд ли в ней участвовала. Как объяснили в отделе маркетинга MLP, позиция компании не вступать в прямые отношения с администрациями районов. Участки MLP предпочитает приобретать на вторичном рынке.

Здесь же находится проект компании Евразия Логистик (входит в ИПГ Евразия) складской терминал Северное Домодедово. Его первая фаза на 360 000 кв. м должна быть введена в строй в 2007 г., по прогнозам консультантов. В перечне инвесторов программы промышленных округов эта компания отсутствует, хотя сам объект значится в списке.

Если бы
На взгляд Сергея Белошапко, небольшой интерес инвесторов к программе может объясняться тем, что для них неприемлемы условия оформления земли и качество подготовки участков. Я бы порекомендовал своим клиентам-инвесторам потребовать у администрации для начала оформления собственности на землю и подведения инженерных коммуникаций к площадке, комментирует он.

Еще одна компания КомСтрин объявила о начале строительства в этом году индустриального парка в г. Ступине. Предполагается 610 000 кв. м, которые будут включать промышленные предприятия, офисы, объекты общественного назначения, медицинские оздоровительные комплексы, жилье, рекреационные зоны. Реализация проекта займет не менее 10 лет и потребует инвестиций в $1 млрд. Градостроительным советом Ступинского района 17 января 2007 г. была утверждена концепция индустриального парка. Производственные мощности займут половину площадей индустриального парка, около 30% отведено на логистические центры и примерно 10% на офисы. Вдоль реки Оки планируется размещение нескольких гольф-полей, медицинских центров, филиалов высших и средних профессиональных учебных заведений. По расчетам администрации, в Ступинском районе после завершения строительства индустриального парка население района увеличится на 50%.

Участники проектов программы, пожелавшие не называть себя, рассказали, что пока что весь процесс согласований и подготовительные работы приходилось проводить самостоятельно, не получая ощутимой поддержки от администрации.

Особенно дорого подвести электроэнергию. Часто за подключение 1 МВт надо заплатить $1 млн. Удобнее, когда в таких вопросах помогает администрация, считает Роман Бурцев, партнер компании Knight Frank.

По мнению Романа Бурцева, идею о создании программы мог подсказать чиновникам сам рынок. Ежедневно к руководителям районов приходят девелоперы и инвесторы, требуя площадки то под строительство промышленного комплекса, то под логистический парк. Не исключено, что и перечень площадок с рекомендациями, и программа в целом создавались с учетами пожеланий участников рынка. Но пока программа выглядит только как зонирование территорий в ней больше теории, нежели практических механизмов. Но инвесторам стоит все же попытаться поискать в этом списке подходящие участки. Иначе лучшие земли, как всегда, закончатся. Например, в освоении тех же муниципальных площадок администрация может быть заинтересована в первую очередь. Они могут быть оформлены в собственность и подготовлены к строительству быстрее, чем частные владения.
В 2006 г. в Петербурге был установлен абсолютный рекорд по вводу в эксплуатацию современных торгово-развлекательных комплексов (ТРК) и гипермаркетов. Такой инвестиционной активности старожилы-аналитики не фиксировали за весь период наблюдений за рынком. За год девелоперы сумели практически удвоить торговое пространство города, отвечающее международным требованиям, построив больше, чем за все время с начала века.

В Эспро же рассчитывают, что администрация будет содействовать компании в получении необходимых документов на следующих этапах развития проекта.

Торговая прорва
Аналитики, как обычно, не могут прийти к единому мнению о том, сколько новых торговых метров появилось на рынке в 2006 г. Хотя они солидарны в том, что планку в 1 млн квадратов девелоперы взяли. По данным Colliers International, объем ввода составил 1,175 млн кв. м (учитывалась общая площадь торговых комплексов), а на карте города появилось 39 новых объектов ритейла. Специалисты компании Praktis Consulting Brokerage насчитали их 48 (с общей площадью 1 211 700 кв. м и арендопригодным пространством 821 400 кв. м). В статистику АйБи Групп включены 46 объектов 1 355 000 и 968 370 квадратов соответственно.

Последствия такой шопингомании очевидны. Борьба за покупательский кошелек между торговыми центрами идет уже вовсю, а их владельцы постепенно осознают, что потребитель та самая ключевая фигура, ради которой и был затеян весь инвестиционный процесс. С точки зрения простого обывателя, все самое интересное на петербургском рынке торговых площадей, достигшем в прошлом году некоторой зрелости, только начинается.

Рекордным по количеству сданных метров оказался IV квартал 2006 г. По данным Praktis CB, за три последних месяца года в эксплуатацию было введено около 650 000 кв. м.

Расхождения в расчетах связаны с хроническим переносом сроков сдачи комплексов, пересмотром их отдельных параметров уже по ходу стройки и т. п. Однако очевидно, что давно обещанный торговый бум в Петербурге состоялся. Если мы посмотрим на динамику ввода новых площадей (2003 г. 374 000 кв. м, 2004 г. 384 000 кв. м, 2005 г. 280 000 кв. м), становится понятно, что именно произошло с рынком в прошлом году, комментирует управляющий партнер АйБи Групп Юрий Борисов.

Впрочем, количественные показатели в данном случае даже не самое главное. В 2006 г. рынок совершил качественный рывок. В Петербурге наконец начали строиться так называемые форматные торговые комплексы, имеющие выверенную концепцию, а не просто занимающие выигрышные места рядом со станциями метро. В городе появились семейные ТРК, способные привлечь публику на весь выходной день, говорит исполнительный директор компании Praktis Consulting Brokerage Юлия Дровянникова.

Сегодня консультанты дают разные оценки обеспеченности петербуржцев современными и качественными торговыми объектами. В частности, часто приводится такой показатель 200 кв. м на 1000 горожан, говорит Юрий Борисов. На наш взгляд, он существенно занижен. Конечно, разные эксперты вкладывают свой смысл в понятие качественная площадь, но даже если мы учтем лишь арендопригодное пространство торговых объектов европейского формата, введенных в 2006 г., то получим как раз те самые 200 кв. м на 1000 петербуржцев. И это без учета торговых комплексов и гипермаркетов, введенных в эксплуатацию раньше, а также качественных объектов стрит-ритейла на Невском проспекте, Большом проспекте Петроградской стороны и других проходных магистралях. Я полагаю, что Петербург по итогам прошлого года стал лидером в России по уровню обеспеченности торговыми помещениями, причем с большим отрывом. Например, в Бекаре приводят такую оценку 441 кв. м площадей международного стандарта на 1000 человек.

Меги построены на участках, которые IКЕА выкупила в собственность. Площадь каждого примерно 60 га. Торговые центры однотипны, как, впрочем, и остальные российские Меги. Правда, та, что в пос. Кудрово (Мега Дыбенко), побольше. Общая площадь суперрегионального молла свыше 170 000 кв. м, из них примерно 75% арендопригодное пространство. Главные якоря IКЕА (24 000 кв. м), гипермаркет Ашан (20 000 кв. м), DIY немецкой сети OBI (14 000 кв. м) и немецкий же гипермаркет бытовой техники и электроники Media Markt (около 5000 кв. м) премьерный магазин этой сети в России. Осенью 2007 г. к ним добавится мультиплекс на 9-10 залов от российско-американской компании KinoStar (еще 8000 квадратов).

Событие года это, безусловно, открытие сразу двух комплексов Мега в Ленинградской области, практически на границе с Петербургом и рядом с трассой Кольцевой автодороги (КАД), на юго-востоке (Мега Дыбенко) и на севере (Мега Парнас). Они заработали с интервалом в полмесяца, расширив городское торговое пространство более чем на 300 000 кв. м. IКЕА вложила в оба проекта около $300 млн и рассчитывает окупить их за стандартные по западным меркам 7-10 лет.

Южная Мега объединит около 200 арендаторов, северная примерно 15 В торговой галерее представлены Marks Spencer, TJ Collection, Ecco, Mango, Bestseller, Adidas и т. д.

Мега Парнас (в Буграх) общей площадью 138 000 кв. м предлагает примерно тот же набор. Только вместо Media Markt электроникой там будет торговать М.Видео.

Другой торговый гигант уже местного производства вышел на рынок в феврале 2006 г. На северной окраине города, недалеко от ст. м. Проспект Просвещения (на пр-те Энгельса), открылся ТРК Гранд Каньон. Инвестор ОАО Соломон превратил недостроенный корпус бывшей ткацкой фабрики в молл общей площадью 75 000 кв. м. Здесь на 9000 кв. м заработали первый в городе Наш гипермаркет (новый формат столичного Седьмого континента) и дебютный девятизальный мультиплекс сети Синема Парк. Среди других магнитов магазин М.Видео, два универмага компании Stockmann Bestseller и Seppola, детский развлекательный центр Премьер Парк и др. Любопытно, что новый ТРК прирос к действовавшему коммерческому центру с магазинами, бильярдом, боулингом, фитнес-центром и проч. В результате единая торгово-развлекательная зона сформировалась примерно на 150 000 кв. м, составив по экономическому размеру реальную конкуренцию Мегам.

Оба комплекса имеют беспрецедентные для городских ТРК паркинги: около 9000 машино-мест в Кудрово и примерно 7000 в Буграх. Расчетная посещаемость каждого торгового центра за первый год работы около 20 млн человек.

Ближе к народу
Другая актуальная примета децентрализация городского рынка ритейла. Девелоперы сегодня вынуждены с грустью констатировать: козырные места под застройку в центре и рядом с оживленными станциями подземки закончились. Поэтому внимание пришлось обратить на обжитые окраины, в значительной степени все еще остающиеся непаханной торговой целиной. Тем более что облик самих спальных районов довольно динамично меняется благодаря политике уплотнительной застройки, которую, невзирая на недовольство общественности, реализует городская администрация. В небогатых кварталах, застроенных типовой панелью, один за другим вырастают новые жилые комплексы, которые заселяют пресловутый средний класс и даже вполне состоятельная публика.

Укрупнение реализуемых проектов одно из заметных явлений года. Так, на долю объектов площадью свыше 30 000 кв. м пришлось примерно 27% от всех введенных в эксплуатацию комплексов. В городе появилось 14 ТРК суперрегионального и регионального значения в общей сложности более 700 000 кв. м (данные Praktis C B).

Первым в этом обойме стал Южный полюс, который в феврале 2006 г. заработал в Купчино, на перекресте пр-та Славы и Пражской улицы. Комплекс площадью 35 000 кв. м сумел привлечь Перекресток, М.Видео, Боулинг-Сити, Intersport, семейный игровой центр Star Galaxy, Mexx, TJ Collection, Carlo Pazolini, Peacocks и др. 2-3 года назад мало кто верил, что в этом месте вообще можно торговать. Однако здесь удалось собрать бренды не хуже, чем, например, в ТРК Сенная, расположенном в самом центре города. Значит, для торговых операторов очевиден рост покупательной способности населения, говорит Юрий Борисов (АйБи Групп разработала концепцию Полюса, а также стала эксклюзивным агентом и управляющим комплекса в первый год его работы).

В результате в 2006 г. в Петербурге открылось сразу нескольких ТРК, способных изменить стиль жизни обитателей не самых престижных районов города Фрунзенского, Кировского, Красногвардейского и проч.

В декабре на перекрестке пр-та Косыгина и Индустриального проспекта (спальный район Ржевка-Пороховые) был запущен торгово-развлекательный и досуговый комплекс Июнь (46 500 кв. м) с трехуровневым крытым паркингом. Это первый проект группы компаний Регионы, которая планирует в ближайшие пять лет создать сеть из 20 ТРК в крупных российских городах. Среди торговых якорей комплекса первый в городе гипермаркет Мосмарт, универмаги Детский мир и Спортмастер. Примерно половина полезного пространства Июня занята под развлечения (Боулинг-Сити, фитнес-центр Экстра-спорт, пятизальный кинотеатр Матрица, Star Galaxy).

В апреле на углу пр-та Стачек и ул. Маршала Казакова открылся самый большой в Кировском районе ТРК Континент очередное детище холдинга Адамант. Пятиуровневый комплекс общей площадью 60 000 кв. м вместил Перекресток, строительный двор Домовой, Детский мир, семизальный мультиплекс Каро Фильм, фитнес-центр Reebok с бассейном.

Так, впервые в России под крышей торгового центра разместился океанариум. Он открылся в апреле прошлого года в составе ТРК Планета Нептун на ул. Марата, заняв примерно 5000 кв. м на трех уровнях комплекса общей площадью 28 000 кв. м. 32 аквариума вполне органично соседствуют с супермаркетом Перекресток, парком аттракционов Дино-Парк и торговой галереей. Стоимость проекта $36 млн.

Кстати, такая пропорция между досугом и покупками в структуре площадей ТРК впервые обозначилась именно в проектах 2006 г. Причем девелоперы готовы фантазировать и не ограничиваются демократичными боулингами и фуд-кортами.

В ТРК Родео Драйв, который заработал в декабре на северной петербургской окраине (пр-т Культуры, 1), выстраиваются очереди. Горожан манит аквапарк со SPA-центром. До сих пор никто из городских девелоперов не смешивал торговлю с водными развлечениями, а аквапарк в Петербурге был один при гостинице Прибалтийская. Девелопер проекта инвестиционная и управляющая компания Макромир. Общая площадь комплекса 47 450 кв. м. На его строительство потрачено около $51 млн. Половина арендопригодного пространства отдана под развлекательную функцию, включая мультиплекс, кинотеатр, бильярд и проч. В Макромире считают, что это в долгосрочной перспективе обеспечит Родео Драйв серьезные конкурентные преимущества и высокую посещаемость.

ТРК Варшавский экспресс, расположившийся в историческом здании бывшего Варшавского вокзала на наб. Обводного канала, 118, претендует на то, чтобы стать первым в Петербурге развлекательным комплексом городского масштаба. Инвестор холдинг Адамант отвел примерно половину из 34 000 кв. м под джентльменский развлекательный набор: девятизальный мультиплекс Каро Фильм, игровой комплекс Шангри Ла с казино, ресторанами, ночным клубом и мини-отелем, развлекательный центр Game Zona, боулинг-клуб AMF и др.

В 2006 г. в Петербурге чрезвычайно активно развивался рынок гипермаркетов и специализированных торговых центров. Так, на пять объектов расширилась сеть О'Кей. В городе появилось целых девять новых Каруселей и две Ленты.

В отличие от москвичей петербуржцы в меньшей степени сосредоточены на шопинге и предпочитают приятное времяпрепровождение. Поэтому досуговая составляющая будет играть все большую роль особенно в ТРК районного масштаба, которые не способны конкурировать по количеству магазинов с той же Мегой и будут привлекать посетителей развлечениями. А это неизбежно приведет к снижению доходности проектов, комментирует Юлия Дровянникова.

Охота за кошельками
В течение года арендные ставки в профессиональных торговых комплексах плавно подрастали в среднем на 9-13% (данные Colliers International). Их верхняя планка достигает $2000-2400 за 1 кв. м в год. Большинство ТРК по-прежнему демонстрируют загрузку в пределах 95-98%. Тем не менее вопросы о том, насколько эластичен рынок и когда случится кризис перепроизводства, звучат все более эмоционально. По нашим оценкам, точка экстремума в кривой спроса/предложения торговых площадей, после которой рынок арендодателя превратится в рынок арендатора, наступит не ранее 2010-2012 гг. Какие факторы тормозят процесс торгового насыщения? Рост доходов населения, изменение потребительских предпочтений в пользу сетевой торговли, значительный потенциал депрессивных зон в черте города, существующие и по-прежнему строящиеся неправильные торговые центры, приход на рынок новых игроков. Среди них сами ритейлеры, профессиональные инвесторы, заинтересованные в приобретении готовых ТРК, и, наконец, сетевые девелоперы, которых у нас пока катастрофически не хватает. Именно они должны выводить на рынок новый продукт, способный заинтересовать институциональных инвесторов, полагает Юрий Борисов.

Фактически за год в городе сформировался рынок товаров DIY. Одна за другой в Петербург вошли несколько именитых международных сетей, намеренных конкурировать ценами с местными строительными гипермаркетами и рынками. Летом в Невском районе открылся дебютный магазин британской сети Castoramа. В течение нескольких месяцев заработали три гипермаркета OBI (в ТРК Гарден Сити и обеих Мегах). Финская компания Rautakesko запустила на выездных трассах два магазина новой сети К-Раута. Активно развивались и местные операторы. Открыты две Метрики, еще одни Максидом, дебютный гипермаркет сети Старт и др.

Ее первые примеры относятся именно к 2006 г. Например, при помощи компании Colliers International обновился Торговый мир Светлановский на пр-те Энгельса один из старейших петербургских ТЦ, ориентированных на публику с доходами выше среднего уровня. Впрочем, возраст комплекса в этой ситуации не главное. О реконцепции всерьез задумались собственники новенького Космополиса на Выборгском шоссе, открытого весной 2005 г. В некотором тюнинге нуждается Ривер Хаус на пр-те Медиков. Все эти объекты имеют неидеальное для торговли расположение, поэтому первыми прочувствовали последствия растущей конкуренции.

Я думаю, нас ожидает не кризис перепроизводства, а нормальный естественный отбор строго по Дарвину, когда слабые проекты начнут вытесняться более сильными. В Петербурге, увы, хватает неграмотно спроектированных, построенных и заполненных торговых центров. При этом рынок способен поглотить еще примерно 1,5 млн кв. м действительно качественных площадей. Только после этого между современными комплексами начнется серьезная конкуренция, арендаторы станут выбирать между хорошим и лучшим, а ставки могут пойти вниз, считает генеральный директор компании Colliers International (Петербург) Борис Юшенков. Поэтому в ближайшее время мы станем свидетелями не ценовых войн, а массовой реконцепции, которой займутся наиболее разумные собственники.

Сегодня конкурентная среда принципиально иная, чем 3-4 года назад, комментирует директор департамента маркетинга и рекламы управляющей компании Адамант Елена Мариничева. Тогда наш холдинг фактически был монополистом на рынке торговых площадей, а сегодня у покупателей появилась возможность качественного выбора. В результате за последний год активность Адаманта по рекламе и продвижению ТРК выросла на порядок. В некоторых комплексах мы проводим по 6-8 крупных рекламных акций в течение года, ориентированных не только на жителей конкретного района, но и на всех горожан.

В 2006 г. даже раскрученные и вполне благополучные торговые комплексы озаботились собственной программой продвижения, а новички, несмотря на актуальный концепт и сильный пул якорей, стали агрессивно бороться за целевую аудиторию.

Новые шопоголики
Проекты ТРК становятся все более капиталоемкими и сложными. В частности, инвесторы активно взялись за центр города, где до сих пор масштабное строительство торговых площадей практически не велось. А сегодня только рядом с Московским вокзалом работают сразу три девелопера. Компания Stockmann приступила к строительству торгово-офисного комплекса площадью около 100 000 кв. м. СК Бриз на месте котлована РАО ВСМ проектирует молл размером около 200 000 кв. м. Инвестиционная компания Адитум реанимировала идею освоения подземного пространства под пл. Восстания. Сейчас на этом участке проводятся изыскательские работы. Ориентировочная площадь двухуровневого комплекса составит 42 500 кв. м. Еще недавно такой замысел казался для Петербурга слишком несерьезным, дорогим и сложным с точки зрения инженерии, правового статуса будущего объекта и т. п., а сегодня мы верим, что он может быть коммерчески успешным, говорит генеральный директор Адитума Александр Дымов.

В Гранд Каньоне в среднем на каждый месяц приходится одно крупнобюджетное мероприятие и 1-2 локальных. Программа приурочена как к красным дням календаря, так и к личным праздничным поводам открытию ресторанной улицы, спортивным турнирам и проч. Апрельские розыгрыши, День выпускника, Звездопад вот лишь некоторые из акций, состоявшихся в Южном полюсе за первый год его работы. В таких мероприятиях обязательно участвуют арендаторы.

По оценкам Бекара, в 2007 г. к вводу заявлено еще 750 000-800 000 кв. м торговых площадей. По факту скорее всего будет сдано не более 580 000-680 000 квадратов (необходимо сделать поправку на несоблюдение сроков строительства).

Строительство ТК активно продолжится и на окраинах, прежде всего в зоне КАД, а также в новых районах массовой застройки, таких, например, как Балтийская жемчужина, полагает директор компании Бекар. Консалтинг Олег Спивак.

В прошлом году мы стали свидетелями первой инвестиционной сделки на петербургском рынке торговых площадей. Австрийская компания Meinl European Land приобрела у итальянской Promocentro Italia строящийся ТЦ Северный молл. В 2007 г. подобных продаж станет больше, поскольку интерес западных фондов к нашему городу постоянно растет, полагает Юлия Дровянникова. Петербургским девелоперам нужно четко ориентироваться на потребности таких покупателей и стандартизировать свой продукт в соответствии с их запросами. Потому что по мере насыщения рынка торговых площадей активность инвесторов будет смещаться из сферы девелопмента в сектор операций с уже готовыми объектами.

Среди ожидаемых масштабных открытий ТРК Питер Радуга, Северный молл и др.

Офисный бизнес оказался прибыльнее чистой науки часть НИИ предпочли стать бывшими и сдаться на милость девелоперов. Случаи перепрофилирования или реорганизации таких учреждений перестали быть редкостью в столице.

Офисы класса С в столице больше не строятся. Тем не менее, по приблизительным экспертным оценкам, их площадь составляет сейчас 5-6 млн кв. м. Реальные объемы офисов категории С оценить трудно, располагаются они обычно в старых производственных помещениях или научно-исследовательских институтах, которые, сдавая свои цеха или кабинеты в аренду, латали таким образом дырки в бюджете.

На начальных этапах развития коммерческой недвижимости офисы, переоборудованные из помещений НИИ и гостиниц, составляли основное предложение на рынке, отмечает директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев. Сейчас, когда девелоперы строят современные офисные комплексы, роль подобных объектов значительно снизилась они не могут конкурировать с помещениями нового поколения.

Офисы на скорую руку
Для НИИ сдача помещений в аренду стала традиционным бизнесом. Чуть ли не 90% их площадей занято сейчас различными коммерческими структурами, убеждена Антонина Лаирова, старший аналитик Prime City Properties. Это понятно, ведь научно-исследовательским институтам надо как-то выживать.

Игорь Лизун, руководитель департамента коммерческой недвижимости корпорации Рескор, заявляет, что владельцы большинства подобных объектов не хотят ничего в них менять. На это есть несколько причин. Во-первых, у НИИ и различных государственных организаций, которые до сих пор являются их собственниками, часто нет денег на реконструкцию. Во-вторых, эти помещения все еще пользуются достаточно устойчивым спросом, поэтому при невысоком качестве цена на них немаленькая по $450-500 за 1 кв. м в год. И эти деньги легко получить, не вкладывая в помещения особых средств, объясняет он.

Тем не менее недостаточность предложения на рынке приводит к тому, что цены на офисы низкого класса остаются на вполне высоком уровне. У арендаторов часто нет выбора, и они готовы мириться с высокими ставками на не слишком качественный объект, говорит Андрей Баринский, генеральный директор компании Forum Properties. Сейчас за одни и те же деньги можно встретить и профессиональный офис класса А в центре города, и обычное здание где-нибудь на Тульской. Понятно, что последнее сдается маленькими площадями и на короткие сроки какое-то время люди готовы потерпеть.

Эксперт приводит пример здания на Нижегородской улице, 32, где арендаторам предлагаются помещения в большом здании, которое выставлено как класс В. На самом деле это D со всеми его изъянами и недостатками. Но его владельцы хотят денег как за нормальное офисное помещение, говорит Лизун.

По подсчетам Лизуна, на то, чтобы превратить класс С в класс В, нужно примерно $250 за 1 кв. м. Это общая сумма, включающая как собственно ремонт (около $100-150 на 1 кв. м), так и прочие траты например, на организацию охраны, дополнительные коммуникации, кондиционирование и т. п. На первый взгляд эти траты разумны они вернутся за 2-2,5 года, если даже разница в цене помещения не превысит $100 за 1 кв. м. Но проблема в том, что статус многих зданий НИИ и им подобных объектов пока не совсем понятен. Они в большинстве своем находятся в государственной собственности. Когда помещение выкупается, оно приводится в порядок. Но если его судьба окончательно не определена, то те, кто сейчас распоряжается зданием, предпочитают получать прибыль, не заморачиваясь ремонтом и сдавая в аренду те площади, которые есть. Сиюминутные соображения перевешивают.

По данным мониторинга RRG, типовая площадь зданий НИИ составляет от 7000 до 17 000 кв. м. При продаже стоимость 1 кв. м таких помещений в нецентральных районах находится на уровне $1500-2500, в центре может достигать $3500-400 К примеру, в начале ноября в районе ст. м. Добрынинская предлагался бывший НИИ после реконструкции площадью около 12 500 кв. м по цене $3750 за 1 кв. м, приводит пример Колокольников. Однако на открытый рынок подобные здания поступают не так часто, так как не всегда юридические документы оформлены, как положено. Кроме того, собственник может предпочесть продать здание непосредственно арендаторам.

Денис Колокольников, генеральный директор компании RRG, считает, что НИИ перепрофилировать под офисы высокого класса не так выгодно, как, например, промпредприятия. Если многоэтажная фабрика имеет просторные помещения, большие окна, высокие потолки (под 4 м и выше), шаг колон 6 × 6 м или 9 × 9 м, технологически удобные возможности установки вентиляционного оборудования и кондиционеров, то в старых советских институтах коридорная система, множество маленьких комнат, несносимые несущие стены, потолки низкие. Перепрофилировать фабрику под офис можно с минимумом затрат по $300-400 на 1 кв. м, если собственник желает получить класс С+, и по $500-600, если предусматривается класс В. Капитализация объекта в результате повышается вдвое. Но вытянуть НИИ до офиса высокого класса весьма проблематично как правило, это панельные здания старой постройки, рассуждает Колокольников.

В середине 1990-х гг. большинство игроков действительно предпочитали затрачивать минимальные средства на перепрофилирование объектов и выводить на рынок предложения классов С и D, говорит Журавлев. Но в 2000-х гг. возник значительный дефицит качественных офисов и девелоперы начали выбирать варианты реконструкции, в результате которой помещения превращались в офисы классов С+ и В. Возросшие арендные ставки на современные помещения позволяли компаниям, занимающимся реконструкцией устаревших помещений, окупать проекты в среднем за 2-3 года. Повышение привлекательности таких проектов сказалась на составе игроков, работающих в данном сегменте рынка. Сейчас возможность участия в проекте компании, обладающей минимальными средствами, практически нивелирована, тогда как более 70% подобных предложений исходит от средних и крупных игроков.

Алексей Замесов, исполнительный директор ГК Промсвязьнедвижимость, отмечает, что при реконструкции НИИ в офисы классов В и С вложения в строительно-монтажные работы составляют не более 20% от стоимости проекта. Гораздо больших затрат требует устранение наследия прошлого. В числе часто встречающихся юридических и финансовых рисков перепрофилирования производственных помещений Замесов назвал сложные отношения с миноритарными акционерами, плохой титул и необходимость принятия мер по восстановлению документов на недвижимость, сюрпризы от предыдущих собственников (налоговые претензии, сданные в долгосрочную аренду помещения, финансовые обязательства перед третьими лицами), социальную нагрузку и наличие на территории объекта других собственников.

По словам Александры Крыжановской, аналитика рынка офисной недвижимости Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko, редевелопмент зданий класса С постепенно становится все более популярным. Это объясняется многими факторами: себестоимость строительства ниже, к тому же данные объекты чаще всего расположены в хорошем месте. Среди девелоперов, специализирующихся на редевелопменте классов С и В, можно назвать АЛМ Девелопмент, Визави, Рубин, перечисляет эксперт.

Косметическим ремонтом в зданиях НИИ с целью немного приподнять категорию занимаются те девелоперы, которые хотят сэкономить на проекте и с минимумом затрат получить повышенную доходность. Полную реконструкцию объектов или новое строительство на их территории проводят достаточно крупные девелоперские структуры. Например Мосинжстрой-Девелопмент возводит бизнес-центр Серебряный город на территории Государственного института азотной промышленности (Серебряническая набережная, 27), Forum Properties реализует проект Forum Quarters на территории ЦНИИ комплексной автоматизации (Можайский Вал, 8), АФК Система объявила о строительстве многофункционального центра на территории НИИ дальней радиосвязи (1-я ул. Бухвостова, 12/11), отмечает Лаирова. Преимущества реконструкции перед новым строительством очевидны, говорит Замесов, это возможность получить большой участок за сравнительно небольшие деньги, наличие на площадке внешних инженерных сетей и выделенных мощностей, привлекательные условия кредитования через проектное финансирование, меньшее количество административных рисков.

В столице есть профильные девелоперы, которые специализируются на редевелопменте и реновации производственных помещений: Forum Properties, Horus Capital, Ведис-Девелопмент и др., продолжает Кисарина. Эта тенденция развивается нельзя сказать, чтобы очень активно и ярко. Но если еще два года назад такие проекты были единичными, то сейчас они множатся. Причины очевидны: недостаток площадок под застройку, появление успешно реализованных проектов редевелопмента, становление профильных девелоперов и накопление ими соответствующего опыта.

Ситуация с редевелопментом зданий, в которых располагались НИИ, в целом такая же, как с промпредприятиями, только масштабы реорганизации меньше, проводит параллели Ольга Кисарина, руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium. Девелоперам интересны такие объекты, как НИИ. В условиях дефицита рассматриваются практически все предлагаемые участки и площадки под редевелопмент, реновацию и т. п., среди которых и промзоны, и недострой, и здания, нуждающиеся в реконструкции, в том числе здания, в которых располагались ранее институты. А далее в зависимости от экономической привлекательности того или иного проекта и профиля девелопера принимается решение о концепции редевелопмента конкретного здания (например, перепрофилировании здания НИИ под офисный комплекс).

По словам Кисариной, есть несколько способов приобретения подобных зданий для последующей их реорганизации. Идеальная ситуация для девелоперов когда здания, в которых располагалось НИИ, уже оформлены в собственность и собственник один. В постперестроечное время такие варианты были не редкость: разные государственные организации удачно приватизировали (акционировали) недвижимость от земельных участков до зданий и помещений. Девелопер приобретает эту собственность и далее занимается ее перепрофилированием в соответствии с разработанной концепцией.

Законные способы

Директор юридического департамента ГК Forum Properties Владимир Шмаков говорит, что существующие НИИ можно условно

Второй вариант менее привлекательный для девелопера, когда здание в собственности у нескольких лиц (акционеров). Вопрос перехода прав собственности решается с акционерами. Девелопер может действовать самостоятельно либо приобрести здание у посредника (рейдера). Еще один вариант приобретение здания на открытом аукционе. Бывает, что государство само вдруг решает избавиться от подобной собственности и выставляет объект на тендер, планируя на его месте разместить те же офисные площади и т. п.

НИИ первой категории являются государственными научными учреждениями, а занимаемые ими объекты недвижимого имущества принадлежат к объектам федеральной собственности, говорит Шмаков. Для комплексной реконструкции и перепрофилирования данных объектов необходимо не только согласие самого института, владеющего тем или иным объектом на праве оперативного управления, а также вышестоящей организации в лице РАН, но и согласие собственника имущества Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ).

разделить на две категории: классические институты, которые не были приватизированы и в настоящее время входят в систему РАН, и те оплоты науки, на базе которых в процессе приватизации были созданы акционерные общества. Опрошенные участники рынка утверждают, что редевелопмент подобных объектов может быть интересен в обоих случаях, но каждый из них имеет свою юридическую специфику.

Иметь дело со второй категорией НИИ акционерными обществами, созданными в процессе приватизации, девелоперу несколько проще с юридической точки зрения. Ведь такие НИИ обычные коммерческие организации и вправе самостоятельно распоряжаться объектами недвижимости, которые являются их собственностью.

В этом случае девелопер обязан заключить инвестиционный контракт с государственным учреждением (НИИ) о реконструкции (строительстве) федерального объекта недвижимости, согласовав этот контракт во всех компетентных государственных инстанциях. Согласно формальным требованиям действующего законодательства заключить такой контракт можно только по итогам конкурса, в последнее время контроль со стороны компетентных федеральных органов за соблюдением этих требований ужесточается, отмечает Шмаков. Полноправным собственником законченного объекта (например, офисного здания) инвестор становится, только выполнив инвестконтракт в полном объеме и рассчитавшись со своим контрагентом государством. Например, передав самому НИИ новый или отреконструированный научно-лабораторный корпус, административные помещения и т. д..

Необходим тщательный анализ проекта на предмет выявления скрытых рисков, предупреждает Замесов. При покупке зданий девелопер должен проявить обычную деловую осмотрительность, соглашается Шмаков, проверить историю приватизации, чтобы исключить возможные претензии со стороны государства, убедиться, что право собственности на интересное с точки зрения девелопмента здание и право аренды на соответствующий земельный участок оформлены и зарегистрированы надлежащим образом.

В данном случае девелопер может приобрести интересующую его площадку (объект недвижимости) двумя способами: купить у собственника НИИ непосредственно сам объект (старые здания и строения, подлежащие реконструкции) либо приобрести контрольный пакет акций этого НИИ, т. е. осуществить поглощение предприятия и стать его новым владельцем, перечисляет возможности Шмаков.

Как правило, отчуждение объекта недвижимости (чаще всего административного здания или научного корпуса) является для продавца имущества, т. е. бывшего НИИ, крупной сделкой, которая должна быть одобрена советом директоров или общим собранием акционеров, цена сделки должна соответствовать рыночной стоимости отчуждаемого недвижимого имущества, заявляет Шмаков. Юрист предупреждает, что даже если небольшой более 2% пакет голосующих акций акционерного общества по-прежнему находится в собственности государства, для определения цены имущества обязательно привлечение государственного финансового контрольного органа, что, по существу, означает согласование финансовых, т. е. наиболее существенных, условий сделки с государством. Более того, специфическим наследием эпохи приватизации может быть и золотая акция, т. е. право государства как акционера запретить данную сделку (заблокировать ее, наложить вето суть одна).

Старые объекты недвижимости имеют давнюю историю владения, рассказывает Анна Кожушко, советник юридической фирмы Магистр партнеры. В сделках же обычно фигурируют последние по времени документы, по которым трудно оценить возможные риски. К примеру, если в цепочке сделок со зданием не было корпоративного одобрения, т. е. согласия акционеров, то право собственности даже добросовестного приобретателя может быть поставлено под сомнение.

Зачастую девелоперу проще и выгоднее приобрести не отдельный объект недвижимости, а контрольный пакет акций самого НИИ, особенно если в его собственности находится не одно, а сразу несколько зданий, занимающих интересные с точки зрения девелопмента земельные участки в разных местах города и области. В большинстве случаев акции приватизированного НИИ распылены среди многочисленных миноритарных акционеров как правило, действующих или бывших работников предприятия, которые не прочь получить от продажи своих акций солидную прибавку к скромной зарплате или тем более пенсии, говорит Шмаков. Добросовестному девелоперу надо быть весьма осторожным, чтобы не испортить свое известное на рынке недвижимости имя обвинениями в корпоративном шантаже и рейдерстве. Методы скупки акций в любом случае должны быть исключительно правовыми и цивилизованными, а само поглощение носить максимально дружественный характер.

Шмаков советует перед оформлением такой сделки внимательно изучить устав акционерного общества и в случае необходимости позаботиться о получении решения соответствующих органов управления о ее одобрении. Впрочем, это настоятельно рекомендуется сделать при любой покупке недвижимости независимо от того, какое юридическое лицо является контрагентом девелопера по сделке, ведь для приобретения недвижимости и реализации инвестиционного проекта мобилизуются весьма значительные финансовые ресурсы и пренебрегать юридической чистотой сделки, желая сэкономить на времени и гонорарах юристов, нецелесообразно, говорит он.

Взамен, говорит Шмаков, прежнее руководство НИИ может потребовать от девелопера не только уплатить договорную цену контрольного пакета, но и взять на себя дополнительные обязательства перед акционерным обществом. Например, сохранить трудовой коллектив и научно-технический потенциал НИИ, перебазировать профильную деятельность института на альтернативную площадку, не допустить массового увольнения сотрудников. Хотя, признает Шмаков, в процессе реформирования и перепрофилирования любого предприятия без увольнений не обойтись, поэтому потенциальный инвестор должен быть готов произвести необходимые социальные выплаты в повышенном объеме, даже те из них, которые предусмотрены не только трудовым законодательством, но и коллективным договором. Это позволит избежать социального конфликта.

Эта цель вполне достижима при условии, что действующее руководство НИИ, сумевшее за время приватизации и существования акционерного общества консолидировать в своих руках крупный для девелопера лучше, чтобы контрольный, пакет акций, добровольно и взаимовыгодно его продает, подавая в этом смысле хороший пример рядовым акционерам сотрудникам НИИ, для которых является авторитетом.

Став полноправным владельцем старых зданий бывшего НИИ, девелопер, желающий построить на их месте новый офисный комплекс, должен будет, как и любой другой застройщик, заключить инвестиционный контракт с правительством Москвы, отдав долю города площадями или в денежном эквиваленте, либо выкупить у города право аренды участка под строительство. Площади старых институтских зданий и корпусов будут зачтены девелоперу при расчетах с городом впрочем, это правило действует для любого застройщика, являющегося собственником объекта до его реконструкции, независимо от того, было это здание ранее занято институтом, фабрикой, заводом или административным учреждением.

Для полной надежности желательно выкупить не только государственный пакет, но и акции оставшихся миноритариев, благо закон об акционерных обществах сейчас это позволяет. Иначе новый владелец НИИ, имеющий в составе акционеров государство и потенциально недовольных, а потому агрессивно настроенных миноритариев, будет несвободен в своих действиях и может прийти к необходимости вывести из общества наиболее ценный актив (недвижимость) для последующего девелопмента. Но такое действие также может быть оспорено по разным основаниям, а значит, юридически небезопасно, советует Шмаков.

Правительство Москвы всегда уделяло самое пристальное внимание вопросу сохранения научно-промышленного потенциала города при реализации проектов реабилитации и застройки территорий, занимаемых НИИ и промпредприятиями, отмечает Шмаков. Сейчас контроль городских властей за деятельностью девелоперов осуществляется в первую очередь в соответствии с постановлением О дополнительных мерах по сохранению и развитию научного и промышленного потенциала г. Москвы (№ 221-ПП от 12.04.2005). Инвестор получает право на оформление исходно-разрешительной и проектной документации на осуществление проекта реорганизации территории, занимаемой, например, НИИ, только после согласования проектной документации компенсационного проекта в органах государственной экспертизы. А разрешение на снос старых зданий бывшего НИИ можно получить только после подписания департаментом науки и промышленной политики г. Москвы акта приемки площадей для монтажа научно-технического оборудования на новой площадке.

В процессе согласования проектной документации, оформления договора аренды земельного участка для целей строительства и получения разрешения на строительство девелопер столкнется с необходимостью перебазирования профильной научно-производственной деятельности НИИ на другую площадку либо в случае закрытия НИИ должен будет создать новые научно-исследовательские мощности взамен утраченных реализовать так называемый компенсационный проект. Таковы требования столичного законодательства.

Дачная амнистия не распространяется на арендаторов земли

Тем не менее, отмечает Замесов, несмотря на все трудности, реконструкция производственных территорий является для девелоперов привлекательной альтернативой новому строительству.
В прошлых материалах на тему дачной амнистии мы не затрагивали вопросы оформления в собственность земельных участков, предоставленных в индивидуальном порядке для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства, а также участков выделенных на правах аренды. Но таких объектов достаточно много, и в их отношении приходится руководствоваться другими схемами.

В начале рассмотрим первый случай.

Земельные участки выдавались как с документами, так и без них.

В любом случае, для того, чтобы стать официальным собственником, нужно получить кадастровый план участка в местном отделении Роснедвижимости или согласно официальному наименованию - в территориальном органе Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Как было рассмотрено в прежних материалах, самым сложным и дорогостоящим шагом на этом этапе будет проведение землеустроительных работ. На сегодняшний день стоимость этих работ в каждом районе устанавливается самостоятельно, хотя в прессе можно прочитать заверения наших законодателей о лимитировании цен на данный вид деятельности.

У большинства владельцев земли на руках есть либо акт, либо свидетельство, либо выписка из хозяйственной книги, выдаваемые местным органом власти. В таких бумагах часто указывался вид права: пожизненное владение с правом наследования либо бессрочное пользование. Но бывало, что документ, подтверждавший право на землю конкретного лица, не определял вид этого права.

* паспорт или документ, заменяющий его (удостоверение личности);
* документ, подтверждающий ваши права на землю;
* квитанция об уплате госпошлины.

После получения кадастрового плана, к нему прибавляются:

Часто при принятии документов выясняется, что какая-то бумага оформлена не в соответствии с принятыми правилами, и вам приходится вновь терять время на исправления и деньги за выдачу новой, теперь уже правильно оформленной бумаги. В связи с этим необходимо проконсультироваться с правилами заполнения требуемых документов до того, как сдавать их. Еще лучше заблаговременно попросить образцы верно заполненных бумаг.

Собранный пакет подается в местное отделение Росрегистрации (территориальный орган Федеральной регистрационной службы). Не забудьте взять и заполнить бланк заявления установленного образца о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Теперь рассмотрим вариант, когда никаких документов, подтверждающих право на землю нет. В этом случае схема действий следующая.

В течение месяца регистрирующий орган обязан выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности. К сожалению, нередки случаи опечаток на этом документе, поэтому каждую строчку и букву нужно проверять, а все цифры и номера сличать с подлинным документом. Ибо, получив неверно оформленный документ, вам придется проходить почти всю процедуру оформления земли в собственность заново. Вот недавний пример. В первый раз ошибка закралась в год рождения собственника - опечатка. Собственник не принял такого документа и попросил выдать новый. Росрегистрация, признав свою вину, выдала, спустя две недели свежий документ, в котором на обороте была сформулирована причина выдачи нового свидетельства - в замену прошлого с указанием порядкового номера предыдущего документа. Однако, на этот раз неверно был указан порядковый номер первого свидетельства. Собственник был вынужден во второй раз попросить переделать документ. Только на третий раз свидетельство было оформлено правильно.

Для этого:

Во-первых, необходимо получить Проект границ участка.

В свободной форме составляется описание земельного участка с указанием основных ориентиров (лесополоса, железная дорога, проезжая часть, водоем и пр.) и указанием расстояний до этих ориентиров.

Пишется заявление с просьбой подтверждения границ земельной площади, находящейся в пользовании (на основании ст.3 п. 4 Федерального закона О введении в действие Земельного кодекса РФ и ст. 36 Земельного кодекса РФ). При этом надо учитывать требования земельного и градостроительного законодательства - землевладение должно соответствовать необходимым нормам.

В течение месяца, если все документы оформлены правильно, вам выдадут Проект.

Эти документы передаются в орган местного самоуправления.

В связи с этим следует:

Во-вторых, нужно иметь Решение о предоставлении участка в собственность.

Получить проект границ участка.

Написать заявление о приобретении земельного участка в собственность (на том же основании, что и в п.1 предыдущего действия).

Не более, чем через две недели у вас на руках появляется Разрешение.

Эти документы точно также передаются в орган местного самоуправления.

Далее Решение, Кадастровый план, паспорт будущего собственника (или документ его заменяющий), квитанция об уплате госпошлины передаются в Росрегистрацию. При этом не забудьте оформить бланк заявления о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

В-третьих, следует взять Кадастровый план участка (схема получения описана выше).

Но нельзя не отметить, что на рассмотренных (бездокументных) земельных участках могут быть постройки (дом, хозблок, гараж и пр.). Их тоже необходимо оформить в собственность. Причем, желательно одновременно с земельным участком (чтобы двадцать раз не бегать по одним и тем же инстанциям). С этой целью документ о приобретении или возведении дома подается в орган местного самоуправления вместе с остальными (перечисленными выше) бумагами.

Затем нужно набраться терпения на месяц (может и меньше) и получить долгожданный документ о собственности. Остается только проверить правильность его заполнения. И если все в порядке - тогда с землей для вас все.



Главная --> Публикации