Главная --> Публикации --> Осенью 2007 года под смоленской площадью начнется строительство крупного торгово-развлекательного центра Москву разделят надвое Как ржд собирается увеличить доходы от управления ими «москва-сити» вместо «россии» Столичная мэрия превращает москву в город для малоимущих и миллионеров

Предполагается, что за этот год местные власти смогут подыскать проблемному объекту нового инвестора, который согласится взять на себя все долговые обязательства. Если этого не произойдет, то имущество компании-должника будет продано. При этом вырученные средства в первую очередь будут направлены на погашение задолженности перед дольщиками. По мнению авторов законопроекта, внесение данных изменений поможет избежать банкротства крупных компаний-должников, что позволит завершить недостроенные объекты участников долевого строительства.

В Госдуму внесен законопроект, касающийся изменения процедуры банкротства строительных компаний, привлекающих средства граждан. Внесший его вчера депутат Госдумы Александр Хинштейн считает, что до конца февраля документ будет принят в первом чтении. Одним из ключевых положений проекта стало право судов приостанавливать процедуру банкротства таких компаний на любой стадии по ходатайству органа исполнительной власти субъекта РФ или муниципалитета на срок до года.

Государственная стройка
Это уже не первая попытка решить проблему обманутых соинвесторов на законодательном уровне. В конце прошлого года в Госдуму был внесен законопроект О реструктуризации строительных организаций, разработанный рабочей группой Общественной палаты (ОП; подробнее см. номер Газеты от 28 ноября 2006 года). Одним из ключевых предложений ОП было создание государственной компании, которая бы управляла активами недобросовестных застройщиков. На мой взгляд, предлагался уж слишком экзотичный способ решения проблемы. Кроме того, по этому вопросу мы пока не нашли понимания у правительства, - пояснил Газете Валерий Рязанский.

Наша основная задача - не прибегать к радикальным мерам. Если есть симптомы, что ситуация идет на поправку, надо выработать совместные с компанией-должником схемы решения вопроса, - пояснил Газете один из авторов законопроекта, заместитель руководителя фракции Единая Россия Валерий Рязанский. По словам Александра Хинштейна, законопроект поддерживает Высший арбитражный суд (ВАС), к которому Госдума обращалась осенью с просьбой разъяснить проблему обманутых дольщиков. В самом ВАС вчера не смогли дать Газете комментариев. Дольщики пока не разделяют оптимистичных настроений депутатов.

Между тем, по мнению некоторых аналитиков рынка, при новой схеме государственное участие в решении проблемы дольщиков может быть сведено к минимуму. За последние годы цены на земельные участки сильно выросли. Поэтому, даже несмотря на долговые обязательства, они могут быть экономически привлекательными для новых инвесторов, - говорит директор юридической компании Corpus Juris Денис Балакин. По его словам, сегодня привлечению новых инвесторов на проблемные участки мешает именно существующая процедура банкротства, которая не позволяет отобрать права на участок у фирмы-банкрота. Приостановление процедуры банкротства дает право передать проблемный участок другому инвестору, - резюмирует Балакин.

Действительно, новые предложения Госдумы существенно смягчают предложенные ОП формулировки. На этот раз основной упор делается на поиск нового инвестора. Вместе с тем идея о создании государственной корпорации по строительству окончательно не отвергнута. Мы не исключаем, что в решении проблем с компаниями-должниками нам придется прибегать к помощи со стороны государства: от финансового участия в завершении строительства до создания крупной строительной государственной корпорации, - заявил Валерий Рязанский.

Чтобы защитить права дольщиков, авторы нового законопроекта предлагают включать в конкурсную массу имущество компании-банкрота, созданное на средства дольщиков, а их самих сделать должниками первой очереди; то есть все деньги, вырученные от продажи имущества недобросовестного застройщика, в первую очередь пойдут на погашение задолженности перед простыми гражданами. Данная схема скопирована с банковского законодательства. Я думаю, что в случае со строительными компаниями, это разумное решение - поставить простых граждан в особое положение по сравнению с другими кредиторами компании, - говорит Балакин.

Дом как стройматериалы
Другое немаловажное изменение касается имущества компании-должника. Дело в том, что по сегодняшнему законодательству недостроенные дома считаются грудой стройматериалов, которые формально принадлежат подрядчику. Поэтому по завершении процедуры банкротства на погашение задолженности идет распроданное имущество компании (например, офисное здание) или банковские счета, которые к тому времени уже оказываются пустыми. Нередко случается и так, что даже имеющееся у компании имущество уходит за бесценок. В частности, некоторые дома, принадлежащие печально знаменитой Социальной инициативе, уже были проданы службой судебных приставов за весьма скромные суммы (подробнее см. номер Газеты от 16 января 2007 года). Сегодня очень остро стоит проблема исполнения судебных решений по банкротству, когда не соблюдаются интересы простых граждан, при этом исполнительные органы власти не могут никак повлиять на реализацию инвестиционного проекта, - констатирует Денис Балакин.

Основные положения законопроекта
По ходатайству федеральных или местных властей разрешить приостановление процедуры банкротства строительной компании, привлекавшей средства дольщиков, на срок до одного года. Предполагается, что за это время власти должны подыскать нового инвестора, готового взять на себя все долговые обязательства, либо продать имущество обанкротившейся компании.

Гладко было на бумаге
Впрочем, сами дольщики сомневаются в успехе подобной законодательной инициативы. Уже сейчас существует достаточное количество законов, которые, по идее, должны защищать наши права. Однако ни один из них не исполняется, - сетует пресс-секретарь оргкомитета пострадавших соинвесторов Анастасия Антонычева. - Кроме того, не факт, что все положительное, что есть в новом законе, в нем останется. Сомнения в практической реализации данной законодательной инициативы высказывают и некоторые аналитики рынка. Новый закон не сможет решить проблему дольщиков. Он может оказаться полезным только организациям, которые стоят на пороге банкротства и не могут найти новых инвесторов: поиск новых средств будет проходить не в рамках процедуры банкротства или конкурсного управления, а с помощью местных властей, - говорит юрист корпоративного отдела компании МИЭЛЬ-Брокеридж Олег Шарпатый. - При этом не исключено, что средства так и не будут найдены. Не стоит забывать и о том, что сегодня далеко не все региональные власти торопятся решать проблему дольщиков. Пока наиболее активно к решению проблем дольщиков подключились только власти Москвы, Московской и Тульской областей.

Действие нового закона планируется распространить и на те дела о банкротстве, которые были приняты к рассмотрению арбитражными судами, причем как после, так и до вступления в силу данного закона.

В случае продажи в конкурсную массу включается и имущество компании-должника, созданное с привлечение средств граждан, то есть сами недостроенные дома (сейчас по закону они считаются набором стройматериалов, принадлежащим подрядчику). При этом задолженность перед дольщиками при продаже имущества компании-банкрота погашается в первую очередь.

Власти регионов пока не торопятся решать проблемы обманутых инвесторов. По информации дольщиков, наибольшую активность за последнее время проявили только московские власти, которые успели достроить три объекта, а для остальных подыскали новых инвесторов. По информации депутатов Госдумы, на начало прошлого года в столице всего насчитывалось порядка 90 проблемных объектов.

Как власти помогают дольщикам
Несмотря на постоянные заявления властей о предпринимаемых усилиях по решению проблемы обманутых дольщиков, точное количество пострадавших до сих пор неизвестно. Свои списки ведут местные власти, Минрегионразвития и сами дольщики. Цифры различаются. Так, по данным Минрегионразвития, на текущий момент в России насчитывается порядка 300 проблемных объектов более чем в 40 регионах страны. Количество обманутых дольщиков, по статистике министерства, составляет от 100 тысяч до 200 тысяч человек. По подсчетам оргкомитета обманутых вкладчиков и рабочей группы депутатов Госдумы во главе с Александром Хинштейном, количество проблемных объектов - 54 По словам депутатов, в этом году намечено разрешить проблемы примерно на 100 объектах.

Должно ли государство решать проблемы обманутых дольщиков, либо ему не надо вмешиваться в отношения частных компаний с гражданами?

На Подмосковье приходится порядка 140 недостроев, инвесторы найдены только на половину их них. Наиболее тяжелая ситуация, по информации депутатов Госдумы, сложилась в Калининградской области, где местные власти пока вообще никак не помогают обманутым дольщикам.

Проблему должно решать государство, ведь именно оно определяет правила поведения любых компаний на российском рынке. Если даются права на участие в застройке, то за это тоже должен кто-то отвечать! У нас почему-то не принято проверять, серьезная это организация или контора Рога и копыта. У некоторых организаций вообще нет ни истории, ни биографии, но они получают лицензию с правом строительства жилья.

Геннадий Селезнев, член комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям

Лолита, певица, телеведущая

Так что просто обязаны отвечать чиновники - особенно те, кто давал разрешения и сертифицировал такие организации, которые сегодня обманывают людей.

Но вообще я за то, чтобы было больше государственного! Я сама когда-то давно попала в подобные дольщики, положив в банк свои первые накопления. Это был некий банк с очень красивым названием. Там все мои деньги и сгорели.

Уверена, что государство должно этим заниматься в самом начале - на этапе выдачи лицензий тем людям, которые потом привлекают дольщиков. А уж потом, после драки махать кулаками - это не дело государства. Да и надо учитывать, что государство у нас нецивилизованное, и у меня такое ощущение, что оно принимает во всех аферах долевое участие.

Если мы говорим о мошенничестве, то этим должны заниматься правоохранительные органы. Но если компания не мошенничала, а проблемы возникли из-за непрофессионализма, то вопрос должен регулироваться как минимум при участии местной власти.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов

Виктор Анпилов, лидер движения Трудовая Россия

А вот участие федеральной власти должно быть определено в законодательстве. И уже есть федеральный закон №214, где сказано, что если покупатель действует так и так, то рисков у него в десятки раз меньше. То есть федеральная власть осуществила действия, защищающие дольщиков.

Я считаю, что это в корне неверно и не отвечает критериям ни рыночного, ни социалистического государства. Но что делать, если люди остаются беззащитными перед мошенниками?

Государство должно стоять на страже интересов граждан, и оно обязано выдавать лицензии только проверенным участникам рынка! Это же очевидно, что за проблемами дольщиков стоят строительные компании, банки, кредитование Но чего ждать, если лицензии выдаются через взятки, кому угодно и когда угодно. К суду апеллировать бесполезно, и тогда в наших российских условиях остается одно: обращаться к царю-батюшке.

У меня такое ощущение, что в нашей стране живет большое количество людей, которые ненавидят соотечественников. Поразительно, как люди умеют зарабатывать миллиарды, а вот назвать их честными бизнесменами просто не поворачивается язык! Мысли таких бизнесменов заняты одним: как бы соотечественника обобрать, да чтобы с рук сошло. По сравнению с их фокусами Амаяк Акопян - просто младенец!

Амаяк Акопян, актер, иллюзионист

Реклама двигатель торговли один из немногих рекламных лозунгов нашего недавнего прошлого сегодня в полной мере может быть отнесен к рынку недвижимости. Причем разные цели аренда или продажа недвижимости подразумевают свои особенности в правилах рекламы, поскольку ориентированы на разную аудиторию. Есть различия и при продаже квартиры бизнес-класса или эконом-класса. Кому и как громко заявить о том, что собираешься продать? Как показать объект продажи в самом выгодном свете с помощью нескольких коротких строчек?

И, похоже, таких капканов для нас будет все больше. Да, кого-то посадили, но вспомните Властелину, когда она демонстративно в клетке каждый раз сидела в разных шубах! Так и Мавроди сейчас сидит. Все это, извините, к разговору о коррупции. А мафия, как известно, бессмертна!
Продажа недвижимости трудное искусство, особенно в условиях стагнации рынка недвижимости. И многое зависит от ее рекламы. Профессионалы рынка поделились с Собственником правилами рекламы столь сложного товара.

Рекламируя продаваемую квартиру, можно выбрать как средство коммуникации с потенциальным покупателем печатные СМИ, Интернет, а также кабельные телеканалы, или все эти средства в какой-то пропорции. Каждый из способов имеет свои особенности применения, свои плюсы и минусы. И в каждом случае надо грамотно учитывать цену вопроса, а также соизмерять затраты на рекламу с ее эффективностью.

Ответы на эти вопросы требуют понимания, какие средства рекламы доступны продавцу. Главная тенденция 2007 года: усилий и капиталовложений в рекламу продаваемого жилья приходится вкладывать заметно больше, чем это было в прошлом году, когда квартиры покупали даже без просмотра. Для рекламы квартиры при продаже хороши любые доступные средства: СМИ, Интернет, агентство недвижимости, знакомые, рассказывает руководитель отдела рекламы агентства недвижимости Статус Михаил Данилов. При этом продавцу, решившемуся на самостоятельную продажу, важно определиться, готов ли он к переговорам, торгу, самостоятельному оформлению документов, взаимодействию с государственными структурами и т. п..

Риелторы советуют при составлении объявления тщательно подходить к описанию характеристик квартиры, и в пункте Дополнительно обязательно указывать главные достоинства вашей недвижимости, будь то хороший ремонт, окна во двор, прекрасный вид из окна, близость парка, инфраструктуры и т. д. Но о правилах составления объявлений чуть ниже.

Печатные СМИ
Практически любое СМИ возьмет объявление, начинающееся со слова продам. Но, как показывает практика, в неспециализированных изданиях бесполезно рекламировать квартиру эконом-класса: эффективность будет крайне низка, а вот для элитных квартир прекрасно подойдут различные деловые СМИ, где среди целевой аудитории множество тех, кому по карману подобная недвижимость. Но в любом случае стоит разместить объявление в специализированных СМИ. Таких достаточно много, причем большинство существует и в бумажном, и в электронном вариантах. Владельцы могут воспользоваться купоном на рекламу в газетах бесплатных объявлений. Какие-то издания размещают объявления только на платной основе, однако для владельцев недвижимости предоставляют серьезные скидки. К тому же у ряда изданий существуют специальные карты, которыми можно оплатить объявление, подав его по телефону.

Излишне говорить о том, что фотографии, размещаемые в каталогах, должны быть профессионального качества. Причем фотографию фасада дома, где расположена квартира, лучше делать в солнечную погоду. Для съемки интерьера желательно пригласить фотографа, специализирующегося на съемке интерьеров, иначе ваше объявление в ряду других будет выглядеть блекло, и деньги окажутся потраченными впустую.

Если речь идет о продаже элитной квартиры, то ее лучше рекламировать в иллюстрированных каталогах (например, Элитная недвижимость, Галерея недвижимости). Здесь следует иметь в виду, что чем дороже и элитнее продаваемое жилье, тем выше должен быть и уровень издания, выбранного для рекламы. Соответственно, выше будет и цена рекламного объявления.

Оффлайновые СМИ имеют один серьезный недостаток задержку по времени, связанную с версткой и печатью. Объявления надо подавать заранее, и к тому же невозможно остановить публикацию объявления после подачи оно все равно будет напечатано, даже если вы уже продали квартиру. А к плюсам печатных изданий можно отнести их привычность и доступность для населения, ведь Интернет в России пока есть далеко не в каждом доме.

Оценивая соотношение цена качество рекламы, стоит помнить, что объявление работает до выхода следующего номера издания. Таким образом, еженедельное издание берет деньги за рекламу квартиры в течение одной недели, а ежемесячное за месяц рекламы. Качество рекламы для дорогих квартир зависит от размера объявления, от качества бумаги и печати издания. Ценится каждый лишний сантиметр журнальной площади, поскольку он позволяет создать более развернутое и благоприятное представление об объекте. Кроме того, при размещении рекламы необходимо узнать, где распространяется издание и каков его тираж это напрямую влияет на эффективность объявления. И не забывать спрашивать о скидках: каталоги предоставляют их частным владельцам в размере 15-20%.

Чтобы выявить эти порталы, достаточно набрать в поисковой системе ключевые слова типа куплю квартиру. Большинство таких сайтов принимают объявления бесплатно. В ряде баз с фотографиями, которыми пользуются профессионалы, объявления платные, хотя цена вопроса существенно меньше, чем в офлайновых СМИ. Что касается элитных квартир, то в Интернете есть возможность разместить не только фотографию, но и видеотур по квартире. Учитывая, что элитные квартиры продаются достаточно долго, это может быть оправданной мерой.

Интернет
Однако Интернет с каждым годом становится все более эффективной рекламной площадкой для продажи недвижимости. Дело тут в том, что покупатели недвижимости люди обеспеченные и чаще всего технически продвинутые. У них имеется доступ к Сети и давно выработалась привычка искать информацию именно там, к тому же это можно сделать намного быстрее, чем просматривать все объявления в печатных изданиях. Недаром практически все специализированные газеты обзавелись электронной версией. Хороший вариант разместить объявление в электронной базе на специализированном портале без бумажной версии.

Что еще?
Существуют и нестандартные методы рекламы, но их результат сравнительно сложно прогнозировать, и сами по себе они являются занятием трудоемким, а иногда требующим дополнительных капиталовложений. Например, в Интернете существуют форумы по недвижимости; на бесплатных веб-ресурсах можно создать собственный сайт об объекте и попробовать продвигать его; при продаже коттеджа имеет смысл поставить щит вдоль дороги недалеко от места продажи, напечатать листовки и разложить в почтовые ящики, раздавать рекламную продукцию на выставках, презентациях, конференциях. При этом риелторы предостерегают от рекламы объекта с помощью электронной рассылки: раздражение, которые вызывает спам у возможных покупателей, не позволяет отнестись к рекламируемой квартире с должным интересом.

Кабельное ТВ
Довольно большой охват целевой аудитории обеспечивает реклама на местном телевидении и спутниковом канале Из рук в руки (он транслируется на открытом Инфоканале в пакете НТВ-Плюс и вещательном пакете Созвездие на Комкор-ТВ). К тому же здесь целевая аудитория сегментирована по территориальному признаку (кабельное ТВ) и уровню достатка (спутниковое ТВ). Реклама на спутниковом телевидении неплоха и по соотношению цена качество. Фотообъявление на одном из таких каналов можно показывать несколько раз в день в течение двух недель за 2000 руб.

И, разумеется, в объявлении стоит сделать упор на выгоду приобретения или реальное преимущество именно вашего предложения. В каждом конкретном случае могут быть свои плюсы: например, при продаже дома на Рублевке несомненным конкурентным преимуществом станет большой участок земли, при продаже квартиры в городе близость к центру и метро. Если в качестве основного преимущества вы хотите представить цену, начать объявление можно словом Срочно!. Видя такое объявление, среднестатистический читатель делает вывод, что продавцу срочно нужны деньги, поэтому цена демпинговая и с возможностью торга. Для дома с историей имеет смысл написать небольшой текст, упоминающий о событиях, связанных с этим местом. В общем, стоит преподнести свою квартиру привлекательно и продать ее будет намного проще. Другой вопрос, что иногда даже риелторы теряются в поиске достоинств той или иной недвижимости.

Правила составления объявлений
При составлении рекламного объявления существуют определенные правила. Очень популярна модель правильного составления рекламного объявления под названием AIDA. Согласно ей, реклама должна последовательно: а) привлечь внимание (Attеntion), например, броским заголовком, рисунком, красивым интерьером; б) вызвать интерес (Intrest), например, выгодой от покупки именно вашей квартиры или дома; в) вызвать желание (Desire) обратиться именно по вашему объявлению; г) наконец, побудить к действию (Action) купить у вас квартиру.

Какова доходность от инвестиций вашей компании в недвижимость?

Еще 10 лет назад финансовый директор международного инвестиционного холдинга Millenium Capital Holding Марко Коттино был весьма далек от недвижимости. До этого он успешно работал на фондовом рынке. Редкие часы досуга проводит с металлоискателем на археологических раскопках и любит подчеркивать, что история его родины насчитывает уже 28 столетий. Обвал фондового рынка в 2001 г. заставил искать альтернативные инструменты инвестирования, что и привело Коттино в сферу недвижимости. Инвестиции в недвижимость не разочаровали топ-менеджмент Millenium Capital Holding. Высокая доходность и надежность вложений в качественные объекты недвижимости позволяют компании осваивать все новые и новые рынки.

Эти показатели только для Италии?

В каждом случае доходность зависит от страны и конкретного объекта. В последние 4-5 лет инвестиции в недвижимость приносят в среднем 25-40% прибыли. Когда рынок находится на пике, то и прибыль максимальная.

Несколько слов о Millenium Capital Holding, о его трансформации из инвестиционной компании в холдинг.

Все эти годы я занимался инвестициями в разных странах Европы, эти показатели справедливы для всех стран Европы, в которых наша компания ведет дела.

Когда ваша компания решила инвестировать в недвижимость?

Сегодня наша группа имеет отделения в различных странах Европы: Франции, Италии, странах Балтии, Люксембурге. В настоящее время итальянское отделение аккумулирует до 80% от объемов инвестиций, которые направляются в девелопмент недвижимости на северо-западе Италии. В свою очередь, суммарная доля Франции и стран Балтии в общем объеме инвестирования составляет около 20%.

Почему ваша компания в свое время выбрала страны Балтии? Рынок недвижимости этого региона не отличается особой динамичностью.

По большому счету нет разницы, во что инвестировать. Millenium Capital это компания, которая занимается девелопментом жилой, гостиничной и коммерческой недвижимости. Мы инвестируем в проекты в сфере недвижимости: покупаем здания или земельные участки, иногда промышленные предприятия, а затем реконструируем эти объекты недвижимости, чтобы выгодно продать их инвесторам, арендаторам или конечным потребителям. Застройщики, как правило, вначале ищут средства на строительство или реконструкцию объекта недвижимости, тогда как такие девелоперы, как Millenium Capital, демонстрируют инвестиционный подход в выборе очередного объекта. Главным критерием является возможность приращения стоимости объекта посредством его реконструкции, ремонта и дальнейшего совершенствования. После этого объект продается, обеспечивая инвесторам прибыль.

Но это были рискованные инвестиции, нет?

Мы инвестируем в недвижимость вообще, в материальные активы, отличающиеся высокой степенью надежности. В то время (в начале 2000-х) мы сочли рынок стран Балтии новым, динамично развивающимся. Вдохновленный недавним обретением независимости и предвкушением скорого вступления в ЕС, этот рынок был тогда на подъеме. Людям требовались новые здания, новые концепции строительства. В воздухе повеяло весною, и, как и все вокруг, рынок недвижимости расцветал. Так что, на мой взгляд, Millenium Capital начала работать в странах Балтии своевременно.

Много ли проектов реализовал ваш холдинг в странах Балтии?

Не думаю. Однако мы все-таки руководствовались стратегией, применяемой для рискованных инвестиций. В этом случае инвестор получает специальную премию за риск. Вкладывая средства в безрисковые объекты, мы гарантированно можем получить 3-4% годовых. А инвестируя в новые, растущие рынки, можно получить гораздо более высокую прибыль.

В каких странах ведутся эти проекты?

В период 2002-2003 гг. мы инвестировали в этот регион $4,5 млн. Всего с момента основания компании, с 1999 г., мы реализовали 21 проект. В настоящее время компания работает над 11 проектами, коммерческая стоимость которых оценивается в 125 млн евро.

Почему, инвестируя в недвижимость, вы сделали ставку на загородные дома?

На сегодняшний день мы реализуем целый ряд инвестиционных проектов в Северной Италии, это как горнолыжные курорты, так и курорты на морском побережье в Аоста-Вэлли, на Лигурийском побережье, в Тоскане, а также в районе озер Комо и Маджоре. В данном случае мы инвестируем только в загородную недвижимость (дома для отдыха). Все наши проекты отвечают самым высоким стандартам как в части проектирования, дизайна и отделки, так и в части строительных материалов, энергосберегающих и других прогрессивных технологий. Современные покупатели как итальянцы, так и иностранцы очень требовательны.

Несколько слов о вашем первом инвестиционном проекте.

Когда в конце 1999 г. мы основали компанию Millenium Capital в Люксембурге, я уже планировал начать инвестировать в недвижимость. Были все предпосылки для этого: оптимистичные показатели на рынке недвижимости, а также возможность приобрести надежные материальные активы. До этого я практически всю сознательную жизнь работал с акциями и деривативами (производными финансовыми инструментами), т. е. с абстрактными нематериальными активами. К 2000 г. традиционный механизм инвестирования фондовая биржа претерпевал крах. Вот почему мы и стали подыскивать возможность для альтернативного инвестирования. Мы начали вкладывать средства в швейцарские и итальянские фонды, специализирующиеся на инвестициях в недвижимость. И уже вскоре мы поняли, что рынок недвижимости растет и приносит значительные доходы.

Как вы определяете перспективное для инвестиций направление, страну?

Это был объект в Швейцарии, неподалеку от озера Лугано. Затем мы переместились на Лазурный Берег, в район Монте-Карло, где успешно реализовали еще три проекта. Следующим шагом (2001-2003 гг.) стали страны Балтии, а именно Рига. А затем понемногу мы сконцентрировали деятельность нашей компании в радиусе Милана. Но в ближайших планах расширение границ, мы хотим инвестировать в страны Центральной и Восточной Европы.

Каким вы представляете себе российский рынок недвижимости? Вы готовы инвестировать в нашу страну или, напротив, ждете, что россияне будут покупать итальянскую недвижимость?

Инвестиционная стратегия состоит из нескольких элементов, важнейшими из которых являются потенциал рынков, наличие потенциала для роста цен и темпы их роста. Другими важными факторами являются макроэкономические прогнозы, анализ конкурентоспособности, политической и социальной стабильности, бюрократической системы и всевозможных рисков. Например, почему мы скорее инвестируем в Киев, нежели в Монте-Карло? Потому что мы считаем, что рыночные цены на жилую недвижимость в Киеве имеют гораздо больший потенциал роста на ближайшие годы, нежели в Монте-Карло, где цены на недвижимость непомерно высокие, а темпы их роста низкие.

Приведите пример типового объекта для инвестирования это дом или квартира или доля в многофункциональном комплексе?

На сегодняшний день мы не планируем инвестировать в Россию. Однако в нашей компании понимают, что российский рынок недвижимости действительно интересен и чрезвычайно многообразен. Так что уже в 2008 г. мы планируем провести на российском рынке недвижимости первый инвестиционный эксперимент. В то же время со стороны российских покупателей наблюдается довольно высокий спрос на зарубежную жилую недвижимость. Нам удобнее получать гарантированные доходы от продажи россиянам итальянской недвижимости, нежели рисковать и ждать высоких доходов от инвестиций в российскую.

Но особенно в Италии популярны кондоминиумы самых разных размеров. Какова средняя цена 1 кв. м в современном кондоминиуме?

Говорят, что домовладельцы покупают дома для удовольствия: это материальные активы, стоимость которых год от года возрастает. Похоже, что Италия лидирует по числу собственников-домовладельцев (ее жителям принадлежат 85% всех домов). Собственность легко купить и продать, цены растут с каждым годом.

Какова в Италии ставка по ипотечным кредитам и на какой срок они выдаются?

Цены различаются от района к району, варьируются в зависимости от того, находится жилой комплекс в городе или в сельской местности. Например, стоимость 1 кв. м в эксклюзивном комплексе на морском побережье Форте-дель-Марми составляет 12 000 евро, а в районе горнолыжного курорта Аоста-Вэлли в два с лишним раза меньше 5500 евро.

Помогает ли ваша компания владельцам, не проживающим в своих кондоминиумах постоянно, сдавать их в аренду на время отсутствия?

Все зависит от рыночных условий и от финансового благополучия каждого конкретного покупателя. В среднем процент по ипотечному кредиту варьируется от 4,75% при фиксированной ставке до 5,5% при получении займа сроком на 15 лет. Однако в каждом конкретном случае сроки и процентные ставки определяются индивидуально. Впрочем, в связи со вступлением России в ВТО количество российских и иностранных банков, готовых кредитовать ваших соотечественников на приобретение недвижимости, должно значительно увеличиться. Значит, среди них будет усиливаться конкуренция за клиентов, и проблем с кредитованием теоретически быть не должно.

Каковы предпочтения покупателей из России?

Millenium Capital не имеет такой возможности. Закон предписывает обратиться с такой просьбой к администрации здания или жилищного комплекса, которая вправе оказывать такую услугу владельцам недвижимости за соответствующее вознаграждение.

А вот новая волна покупателей нас, напротив, очень устраивает. Это новое поколение профессионалов, бюджет которых на приобретение недвижимости составляет 350 000-500 000 евро. Они предпочитают покупать дома и квартиры в районе культурной столицы Италии (Умбрия, Тоскания) или в живописных районах (озера, Лигурийское побережье, Пьемонт).

Почти всех без исключения российских клиентов, равно как и жителей Северной Европы, очень привлекают близость теплого моря, песчаные пляжи и большое количество солнечных дней в году. Некоторые интересуются роскошными виллами и квартирами в окрестностях Портофино, Санта-Маргарита, а также вблизи озер Комо и Лаго-Маджоре (60 км от Милана) или в Форте-дель-Марми (в солнечной Тоскании). Россиян также интересует недвижимость в Лигурии и Сардинии. А некоторые требуют подыскать объекты класса de luxe стоимостью свыше 10 млн евро. Просто так, по желанию покупателей, такие объекты на рынке не появятся, так что, наверное, им имело бы смысл пересмотреть свои стандарты внутренней отделки и дизайна помещений. Кстати, таких покупателей у нас не очень жалуют.

Да, например, в Лигурии их вдохновило то, что соседние квартиры и блоки можно объединять на стадии строительства, возможность удобной схемы рассрочки платежей для объектов, которые будут введены в эксплуатацию в конце 2007 г., в 2008 г. и даже в начале 2009 г.

Россиян высокие цены часто не останавливают, а подталкивают к активным действиям.

Хотя мы занимаемся девелопментом главным образом на севере Италии, мы можем подобрать объект и с помощью наших многочисленных партнеров других участников европейского профессионального сообщества. Принадлежность к нему и тесные связи внутри него гарантируют качество и объектов, и услуг.

Существует ли в Италии региональный принцип работы риэлторов?

Наш холдинг предлагает две различные возможности инвестирования. Можно приобрести квартиру, которая будет постоянно расти в цене. Или можно последовать примеру нашей компании и инвестировать в многоквартирные объекты и целые комплексы и стать миноритарными акционерами нашей компании. В последнем случае ожидаемая доходность гораздо более привлекательна. Кроме того, я организовал два инвестиционных фонда, вкладывающих средства в недвижимость на территории Европы и открытых для частных вкладчиков.

Какие объекты вы считаете самыми перспективными для инвестирования?

Взнос 250 000 евро. Фиксированного показателя доходности нет, но, если вы участвуете в проекте как партнер, это 25-40% годовых.

Каковы размер первоначального взноса и доходность в случае инвестирования по второму типу?

По правде говоря, когда я стал учредителем Millenium Capital в 1999 г., я не знал о недвижимости ровным счетом ничего. Однако 24-летний опыт работы на рынке капитала позволяет применять те же подходы и методы, что я в свое время использовал на бирже.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) становится популярным способом управления общим имуществом многоквартирного дома. По данным СМИ, в России действует уже примерно 5000 ТСЖ, только в Москве их более 150 Вместе с тем с увеличением числа товариществ и расширением их полномочий возросло количество правовых вопросов и судебных споров, связанных с деятельностью товарищества.

Как лично вы пришли в недвижимость?

В связи с тем что ТСЖ является некоммерческой организацией, оно не имеет в качестве основной цели извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль между своими членами (участниками), а направляет ее на реализацию уставных целей и задач.

Что такое ТСЖ
По определению, установленному в ст. 135 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещения в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Учредительными документами товарищества является устав, принимаемый на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Но количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, определяется пропорционально доле каждого из них в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

ТСЖ может быть создано по общему правилу собственниками помещений в одном многоквартирном доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Дополнительно ч. 2 ст. 136 ЖК РФ предусматривается возможность создания ТСЖ при объединении собственников нескольких многоквартирных домов либо нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, и дачных домов.

Высшим органом управления в ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ, исполнительными органами правление и председатель правления, на которых возлагается осуществление текущей деятельности по управлению многоквартирным домом.

Голосование в ТСЖ осуществляется площадями: у кого больше площадь квартиры у того больше голосов. В соответствии с п. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество. В свою очередь, указанная доля собственника помещения пропорциональна размеру общей площади этого помещения в многоквартирном доме (п. 1 ст. 37 ЖК РФ). Если другой порядок определения доли в праве общей собственности был установлен решением собрания собственников до вступления в силу федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (Вводный закон), т. е. до 23.01.2005, то применяют его (ст. 15 Вводного закона). Другими словами, ранее собственники помещений могли сами выбирать способ определения своей доли в праве общей собственности.

Данное правило в полной мере учитывает постановление Конституционного суда РФ По делу о проверке конституционности п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 федерального закона от 15 июня 1996 г. О товариществах собственников жилья в связи с запросом Советского районного суда г. Омска от 3 апреля 1998 г. № 10-П, которым были признаны не соответствующими ст. 30 Конституции РФ отдельные положения в настоящее время утратившего силу ФЗ О товариществах собственниках жилья, которые предусматривали обязательность членства в ТСЖ для собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество.

Добровольно или принудительно?
Согласно ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членами товарищества собственников жилья вправе стать только собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано данное товарищество; лица, приобретающие помещения в таком доме, вправе стать членами товарищества только после возникновения у них права собственности на указанные помещения. Таким образом, членство в ТСЖ возникает только в результате свободного волеизъявления собственника помещения в многоквартирном доме на основании его заявления, и, соответственно, принудительное членство в ТСЖ не допускается законом ни при каких условиях.

созвать внеочередное собрание членов ТСЖ и переизбрать правление и ревизионную комиссию, после чего провести ревизию хозяйственной деятельности своих предшественников и принять необходимые решения, например расторгнуть договоры коммунального обслуживания с невыгодными условиями и заключить новые.

В строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть уже создано застройщиками; когда вы приобретаете квартиру, то вам предлагают вступить в ТСЖ. Наша рекомендация: после вступления в члены ТСЖ значительного количества новых собственников необходимо

А если не хочу?
В случае, если не все собственники помещений в многоквартирном доме становятся членами ТСЖ, возникает вопрос о том, как будут участвовать в управлении общим имуществом многоквартирного дома жильцы, не вступившие в товарищество, каков порядок взаимоотношений между товариществом и прочими домовладельцами. Так, например, в ЖК РФ непоследовательно отражен вопрос о том, как принимаются решения о сдаче в аренду или в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Отказ части собственников от вступления в члены товарищества не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением общим имуществом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь, ТСЖ не вправе нарушать права собственников, отказавшихся от членства в товариществе, либо устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества, либо налагая на собственников, не являющихся членами ТСЖ, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению многоквартирным домом и его эксплуатации.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при выборе ТСЖ в качества способа управления возлагает на этот субъект права осуществления части своих правомочий. Следует иметь в виду, что указанный орган управления многоквартирным домом передает в этом случае не свои правомочия (они остаются у него), а возможность их реализации. Такая передача представляет собой способ осуществления правомочий названного органа управления многоквартирным домом, а не способ их отчуждения, при котором данный орган лишился бы этих правомочий. В этом случае следует помнить, что непосредственным носителем права на управление многоквартирным домом является собственник помещения в этом доме и его право на управление многоквартирным домом следует из его права собственности на помещение в этом доме.

Принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников в соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Решение это в соответствии с п. 1 ст. 46 ЖК РФ принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Вместе с тем в соответствии с ч. 2 ст. 137 ЖК РФ предоставление в пользование или ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме относится к правомочиям ТСЖ. На первый взгляд получается, что законодатель допустил пересечение компетенций двух различных органов. Но чтобы разобраться в этой ситуации, необходимо принять во внимание условие осуществления правомочий ТСЖ, указанное в ч. 2 ст. 137 ЖК РФ: В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

Поэтому, учитывая, что предоставление в пользование или ограниченное пользование общего имущества ТСЖ не должно нарушать прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, за его передачу должны проголосовать члены товарищества, составляющие не менее двух третей собственников помещений в многоквартирном доме.

Именно коллектив собственников обладает всей полнотой прав по управлению своим имуществом (общим имуществом многоквартирного дома). ТСЖ получает возможность реализации отдельных правомочий по управлению многоквартирным домом от собственников помещений в этом доме на основе решения общего собрания таких собственников. Данный принцип лежит в основе концепции управления многоквартирным домом.

Данные выводы подтверждаются судебной практикой. Например, Федеральный арбитражный суд (ФАС) Западно-Сибирского округа в своем постановлении от 7.11.2006 по делу № Ф04-6606/2006 (27253-Ф75-38) установил, что между ТСЖ Альянс (продавец) и предпринимателем Хабаровым Е. Ю (покупатель) заключен договор купли-продажи от 22.12.2005 нежилого подвального помещения. Основанием к заключению договора послужило решение жильцов ТСЖ Альянс, оформленное протоколом собрания членов ТСЖ, о выделе обособленного помещения в подвале дома для дальнейшей продажи. На основании указанного решения приказом председателя ТСЖ Альянс определено выделить обособленное помещение, заключить договор купли-продажи на указанное помещение. ФАС Западно-Сибирского округа решил, что суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что спорное имущество является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, а не собственностью ТСЖ. В этой связи у ответчика ТСЖ Альянс отсутствуют законные основания для отчуждения не принадлежащего ему на праве собственности спорного имущества.

Вопрос же об отчуждении общего имущества многоквартирного дома должен решаться всеми собственниками помещений единогласно, что установлено императивной нормой ЖК РФ.

В случаях, когда имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, в соответствии со ст. 6 Гражданского кодекса РФ к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Оформление решений
ЖК РФ не дает исчерпывающего ответа относительно того, какие именно условия сделки по передаче общего имущества многоквартирного дома в пользование либо по его отчуждению должны быть определены в решении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, а в известной нам судебной практике данный вопрос также не нашел отражения.



Главная --> Публикации