Главная --> Публикации --> Инвестиции в недвижимость германии Новые правила стройки Осенью 2007 года под смоленской площадью начнется строительство крупного торгово-развлекательного центра Москву разделят надвое Как ржд собирается увеличить доходы от управления ими

В столичной мэрии уже подсчитали, что доля активно читающих людей в России сегодня составляет 26%, что почти ниже среднемирового показателя. Несмотря на то что Москва на фоне остальных российских регионов все-таки выглядит более просвещенной, занимая, по данным председателя комитета по телекоммуникациям и средствам массовой информации Владимира Замуруева, 7-е место по количеству читающего населения среди крупных мегаполисов мира, качество поглощаемой жителями столицы литературы чиновников не устраивает. Художественная литература вытеснена глянцем, в котором мыслям тесно, -- заявил г-н Замуруев. По его словам, москвичи предпочитают развлекательное чтиво и функциональную литературу высококультурным художественным произведениям и признанной классике. По мнению профильного департамента, в Москве не хватает и книжных магазинов -- сейчас их 292, 48 из которых государственные унитарные предприятия. Один книжный магазин приходится на 30 тыс. москвичей, тогда как в Праге на 15 тыс. жителей в среднем один букинистический магазин, а в Будапеште этот показатель и того выше.

Накануне презентации своей очередной книги -- эссе О любви, которое выйдет сразу на русском и грузинском языках, -- мэр столицы Юрий Лужков озаботился тем, что москвичи мало читают. А те, кто все же читает, выбирают для себя неправильную литературу. На заседании столичного правительства, где вчера рассматривалась программа пропаганды чтения, градоначальник всерьез предложил перепрофилировать казино в книжные магазины. В Москве около двух тысяч игровых заведений, которые в ближайшее время мы будем закрывать, -- отметил градоначальник, предложив создать на их месте центры книгомании. -- Кто нам мешает решить эту задачу?

В поисках методов влияния на москвичей столичные депутаты и чиновники пускались из крайности в крайность. Помимо уже упомянутой идеи мэра с перепрофилированием казино высказывались предложения печатать на упаковках сладостей цитаты из Агнии Барто и Самуила Маршака, рекламировать книги на билбордах вдоль городских улиц и увязывать выпуск печатной продукции с телесериалами. Воодушевленных спасителей генофонда, способных под свои программы освоить любой бюджет, пришлось даже остужать городским финансистам. На пропаганду чтения предусмотрено 622,1 млн руб. на 2007--2008 годы, однако нет ни одного проекта внебюджетного финансирования, -- напомнил руководитель комплекса экономической политики и развития города Юрий Росляк.

В набат бил и председатель Мосгордумы Владимир Платонов, являющийся по совместительству главой столичного отделения Российского книжного союза. По его словам, число семей, в которых с раннего детства прививается любовь к чтению, неумолимо сокращается. Если в 80-х детям читали в 70% российских семей, то сегодня ребенка знакомят с книжкой только 6% родителей. Кроме того, анализ самой литературы для несовершеннолетней аудитории вызывает у городского комитета по телекоммуникациям и средствам массовой информации опасения за интеллектуальный генофонд столицы. Поэтому представители законодательной ветви власти сейчас наряду с пропагандой чтения агитируют и за запретительные методы влияния на литературный выбор подростков. Молодежь много читает журналы, пропагандирующие непристойности, -- заявила председатель комиссии по здравоохранению и охране общественного здоровья Мосгордумы Людмила Стебенкова. Сегодня, по ее словам, от опасной для молодого сознания периодики рынок должен быть освобожден.

В складских помещениях удобно хранить инвестиции
Но не раз приходилось слышать и прямо противоположное мнение: Рентабельность складских проектов остается более низкой, чем в сфере жилищного строительства. Анонсов много, но реальный приток инвестиций в сектор недостаточен. Строго говоря, большого противоречия здесь нет: ситуация развивается, но не без проблем.

В целом программу пропаганды чтения, включающую также и банальное выделение средств на закупку литературы для городских и школьных библиотек, члены столичного правительства одобрили как рыбу, которая должна быть за месяц доработана с учетом всех предложений, главное из которых -- заинтересовать в сотрудничестве издателей и полиграфистов. Есть бизнес, который хочет участвовать в расширении книготорговли, -- заявил Юрий Лужков, -- а бюджет нужно тратить на расширение и пополнение библиотек.
Главный итог 2006 года на рынке складской недвижимости, по словам топ-менеджера одной из девелоперских компаний, состоит в том, что его невозможно подвести: Сегодня любое фиксирование итогов будет условным, вырванным из очень динамичного контекста. Осуществленные проекты это только небольшая часть проектов строящихся, проектируемых, заявленных и прорабатываемых на уровне идеи. О каких итогах можно говорить?

Так, компания Международное логистическое партнерство (МЛП) начала строительство крупнейшего в настоящее время на южном направлении логистического терминала МЛП-Подольск общей площадью 200 тыс. кв. м.

По свидетельству аналитиков консалтинговой компании Knight Frank, за восемь первых месяцев 2006 года на рынке складской недвижимости произошли восемь ключевых событий.

Компании Raven Russia и Aldama Limited заключили договор о совместном инвестировании в возведение складских объектов в России. Первым проектом стал индустриальный парк Восточный, расположившийся в Ногинском районе на участке площадью 61,8 га. Девелопером проекта выступила компания Эспро.

Фонд AIG European Real Estate приобрел расположенный в Химках складской комплекс FM Logistic общей площадью порядка 65 тыс. кв. м. Это первая инвестиционная сделка между иностранными компаниями по схеме saleleaseback (покупка с последующей сдачей в аренду продавцу) в складском сегменте московского рынка недвижимости.

Инвестиционно-промышленная группа Евразия намерена создать индустриально-логистический парк на южном направлении. Предполагаемая площадь всего проекта составит 1 млн кв. м, в том числе первая фаза около 300 тыс. кв. м.
В Лобне начато строительство крупнейшего в России и СНГ комплекса по производству упаковки для жидких пищевых продуктов компании TetraPak. Объем инвестиций равняется Є100 млн.

Австрийская группа C.R.E.D.O. объявила о намерении вложить Є65 млн в возведение крупного индустриально-логистического парка в подмосковном Ступине. Площадь первой фазы порядка 110 тыс. кв. м.

Компании ОАО Дальневосточная транспортная группа (ДВТГ) и ООО ФНС СНГ (входящее в южнокорейскую Pan Korea) объявили о строительстве в Московском регионе крупнейшего частного контейнерного терминала.

Одновременно анонсировано несколько проектов технопарков, среди которых наиболее амбициозными являются Черноголовский и Зеленоградский площадью 200 и 150 га соответственно.

На складской рынок приходит все больше крупных иностранных девелоперов. Западные инвесторы высоко оценивают перспективы российского рынка высококлассной складской недвижимости, считает заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank Евгений Семенов. Сегодня можно говорить о серьезной инвестиционной привлекательности данного сегмента, хотя растут и требования инвесторов к качеству заявленных проектов. Например, фонд Raven Russia Limited объявил о намерении инвестировать $850 млн в складскую недвижимость Московского региона и приобрел три крупных складских комплекса. Вообще, если брать коммерческую недвижимость в целом, то, по данным специалистов компании CushmanWakefield StilesRiabokobylko, в 2006 году иностранные инвестиции впервые превысили российские. Есть основания полагать, что в 2007 году не только в сфере торговой, но и в складской недвижимости приток западных инвестиций будет больше объема отечественных вложений.

Иностранные инвестиции превысят российские?
В последнее время на рынке складской недвижимости проявилось несколько заметных тенденций. Повысился интерес крупных, в том числе и российских, инвесторов к рынку индустриальной и складской недвижимости Московского региона, вследствие чего один за другим стали появляться анонсы крупномасштабных логистических, индустриально-логистических и промышленных парков.

Приток инвестиций как зарубежных, так и российских в складскую недвижимость заставляет усомниться в искренности девелоперов, сетующих на низкую доходность этого сектора. По данным экспертов компании Русская недвижимость, относительно низкая себестоимость девелопмента (от $1 тыс. за 1 кв. м), высокие арендные ставки и превышение спроса на складские площади над предложением обеспечивают крайне высокий уровень доходности этого сегмента рынка от 15 до 20%.

Не в последнюю очередь это произошло благодаря активным действиям районных администраций, которые старались привлечь крупные международные компании в конкурсные проекты по созданию особых экономических зон (ОЭЗ) промышленно-производственного типа. Общим местом дискуссий на тему инвестиционного климата стало признание того, что Московская область культивирует его наиболее последовательно.

В прошлом году также укрепились тенденции, проявившиеся годом раньше. В частности, речь идет об опережающем строительстве складов высоких категорий, соответствующих международным стандартам. Объектов класса А и В не хватает уже сегодня (не более 1 3% вакантных площадей), и потребность в них только возрастает. Другая тенденция заключается в том, что быстро увеличивается средний срок договора аренды с трех пяти лет в 2004 году до восьми десяти в 2006-м. По словам директора по развитию компании Swiss Realty Group Ильи Шершнева, в комплексе Томилино (600 тыс. кв. м, Новорязанское шоссе, склады классов А и В) сеть универмагов Фамилия подписала два договора аренды 16 тыс. кв. м площадей сроком на десять лет.

Десять лет не срок
Одной из основных особенностей, проявившихся в 2006 году, специалисты считают инвестиции в возведение гигантских логистических центров. Если раньше крупнейшими для рынка считались проекты строительства терминалов общей площадью 10 тыс. кв. м, то в 2006 году один за другим стали анонсироваться проекты от 50 тыс. до 300 тыс. кв. м, говорит управляющий директор компании Praedium Рубен Алчуджян.

Повысился спрос на помещения площадью от 5 тыс. до 10 тыс. кв. м, в то время как существенно упал интерес арендаторов к помещениям размером от 1 тыс. до 3 тыс. кв. м.

С этими двумя факторами связан третий. По словам руководителя отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании МИЭЛЬ-Недвижимость Айдара Галеева, все новые качественные складские площади поглощаются еще на стадии строительства, за три четыре месяца до сдачи объекта в эксплуатацию, причем этот показатель тоже растет.

В то же время общий объем предложения профессиональных складских помещений классов А и В по-прежнему остается на невысоком уровне и, по данным специалистов компании Swiss Realty, составляет менее 45%. Русская недвижимость несколько иначе делит складской рынок на сегменты. По ее оценкам, складские комплексы класса А формируют около 25% общего объема рынка складской недвижимости, а площади класса В 40%.

Сам себе застройщик
По данным экспертов компании CushmanWakefield StilesRiabokobylko, 29% спроса на склады формируют логистические операторы и 20% компании, работающие в розничной торговле. Русская недвижимость среди основных арендаторов складских помещений называет сети супермаркетов и гипермаркетов (Ашан, Рамстор, Метро, Перекресток, Пятерочка), магазины электроники (Техносила, М-Видео, Эльдорадо), фирмы-производители (Pepsi, Danone, Coca-Cola, Nestle) и логистических операторов (Национальная логистическая компания, FM Logistic, Tablogix). При этом нехватка современных складов побуждает крупные российские и западные компании (Ароматный мир, Ростикc групп, Балтика, Евросеть и др.) строить собственные складские терминалы. Число проектов, которые осуществляют сами торговые компании, постоянно растет.

Прочь из Москвы
Поскольку сегодня не наблюдается ни малейших признаков возможного спада деловой активности, ясно, что благоприятные тенденции на рынке складской недвижимости будут упрочивать свое положение.

Что касается уровня арендных ставок, то он практически не изменился и, по данным разных компаний, остается на уровне $135 170 за 1 кв. м (класс А) и $115 140 (класс В).

По данным специалистов компании Knight Frank, рекордсменами по приросту складских площадей со второй половины 2005 по конец 2006 года стали Киевское направление (1350%), Новорижское (321%), Горьковское (225%), Носовихинское (155%), Ярославское (135%). В середнячках оказались Дмитровское (89%), Новорязанское (86%), Щелковское (73%), Симферопольское (69%), Ленинградское (60%), Варшавское (59%), Осташковское (48%) шоссе. Меньше всего (по российским меркам) прибавили в весе Минское (35%), Каширское (31%) и Калужское (22%) шоссе.

По оценке директора отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank Алексея Новикова, в 2006 году российский рынок высококлассной складской недвижимости стал более полноценным сегментом: На рынке определились ключевые игроки, серьезно увеличилась инвестиционная активность, были заявлены первые крупные сетевые проекты. Мы ожидаем, что эти достижения приведут к росту качественной конкуренции как основной характеристики рынка складской недвижимости.

Интересные цифры приводят эксперты компании CushmanWakefield StilesRiabokobylko. По данным компании, в сравнении с 2001 годом в 2006-м оборот розничной торговли в Москве вырос всего на 127%. При этом доля столицы в розничном товарообороте по России постепенно снижается. Если в 2000 году почти 30% розничных продаж приходилось на Москву, то уже в 2006-м этот показатель снизился до 22%.

Но следует понимать, что данное соотношение сложилось благодаря объектам, введенным именно за указанный период. В целом арендаторы наиболее часто запрашивают склады на Новорязанском, Симферопольском, Ленинградском шоссе и трассе Дон. Похожую оценку дает ЗАО Русская недвижимость, указывая на то, что клиенты все больше ориентируются на наименее загруженные направления: Каширское, Симферопольское и Новорязанское.

Пессимистический реализм
Существуют и другие факты, которые не согласуются с оптимистическими оценками перспектив складского рынка Московского региона. По данным компании Swiss Realty, ни один из крупных проектов (около 100 тыс. кв. м и более), заявленных к выходу в 2005 году, так и не был сдан в эксплуатацию полностью. Ситуация фактически повторилась в 2006-м.
По данным компании Русская недвижимость, общий объем рынка складских помещений на начало 2006 года составил около 2 млн кв. м, за первое полугодие было построено чуть более 100 тыс. кв. м, притом что всего к выходу в 2006 году заявлено 900 тыс. кв. м. Приведя эти данные и указав на традиционные трудности российского девелопмента (запутанные земельные отношения, длительный перевод участков из сельскохозяйственного назначения в промышленное, неразвитая инфраструктура и сложности с привлечением проектного финансирования), специалисты Русской недвижимости прогнозируют, что в 2007 году произойдет резкое увеличение ввода новых складов, вплоть до их удвоения, а общий объем площадей приблизится к 4 млн кв. м.

Потребительский рынок в регионах растет опережающими темпами по сравнению со столицей. Эта характерная черта, очевидно, все ярче будет проявляться в связи с активным выходом московских и иностранных торговых девелоперов в регионы. Соответственно, двинулась в регионы и складская недвижимость.

Сходня находится в 29 км к северо-западу от Москвы. Своим названием она обязанa одноименной реке, некогда полноводной, по которой поднимались (всходили) к Москве-реке суда, доставлявшие в столицу товары из северных городов Руси. В нескольких километрах отсюда протекает река Клязьма. Близкое соседство позволяло перетаскивать суда по суше из одной реки в другую это давало дополнительные возможности для передвижения товаров. Со временем Сходня сильно обмелела, и теперь, глядя на эту реку, трудно представить ее былые размеры.

При этом в компании считают, что снижения арендных ставок не произойдет, а положение, сложившееся в 2004-м, когда возросший спрос резко оторвался от возможностей предложения, может быть исправлено не раньше 2010 года. Следовательно, до 2010 года вряд ли появятся какие-либо признаки перенасыщения складского рынка.

В 1961 году Сходня получила статус города. Сейчас она входит в состав Химкинского района, поговаривают, что со временем произойдет слияние Сходни и Химок. Но это пока слухи, к которым горожане а их более 20 тыс. относятся без восторгов. В Сходне сложились свои традиции, которые тут хотят сохранить и приумножить.

Впрочем, транспортные пути в здешних местах продолжали развиваться. Так, в окрестностях Сходни была проведена дорога из Москвы в Тверь и Петербург. Заметно повлияло на судьбу города и открытие Николаевской (Октябрьской) железной дороги в 1848 году. Вскоре поселение получило официальное название поселка Сходня. А в 1870 году появился одноименный полустанок для тех, кто облюбовал его окрестности для отдыха от суетной столичной жизни. В Поселке полустанка Сходня в XIX веке сложилось общество меценатов, основанное московским купцом Христофором Леденцовым, которое, в частности, финансировало научные работы Ивана Павлова, Николая Жуковского, Константина Циолковского.
Тесное соседство

Безусловным преимуществом Сходни для потенциальных новоселов является хорошая транспортная связь с Москвой. Из столицы сюда реально доехать на электричке с Ленинградского вокзала, на маршрутном такси № 370 или на автобусе, которые отправляются от станции метро Речной вокзал. Время в пути составит около получаса.

Удачное расположение Сходни на склонах Клинско-Дмитровской гряды принесло ей славу не только живописного, но и экологически благополучного города. В его окрестностях расположена конноспортивная и стрелковая база, где тренируются олимпийцы. А теперь еще создается горнолыжная база мирового класса.

Новостройки это прощание с прошлым
Как правило, сходненские новостройки это монолитно-кирпичные высотные дома, возводимые по индивидуальным проектам. В отделке фасадов используются новейшие материалы: искусственный камень разных расцветок, тонированные стекла и отделочный кирпич светлых тонов. Одновременно с жильем создается инфраструктура: детские сады и школы, магазины и медицинские учреждения, развлекательные и спортивные комплексы. В перспективе новые здания потеснят однообразные постройки прошлых десятилетий.

В Сходне, как в большинстве подмосковных городов, сохранились дома разных лет, часть из них нуждается в капитальном ремонте. Архитектурное обновление города идет полным ходом. К сожалению, подчас оно ведется вширь: не только на пустырях, но и за счет зон отдыха.

На ул. Чапаева введут в строй корпус № 7, который относится к серии В-2000, отличающейся удобными планировками. Дом включает одно трехкомнатные квартиры, но к настоящему времени в продаже остались только однушки площадью от 46,4 кв. м. Придомовое пространство благоустроено, запланированы оборудованные автостоянки. Стоимость 1 кв. м от $1900.
В микрорайоне Юбилейный уже сдан госкомиссии 17 19-этажный монолитно-кирпичный дом по индивидуальному проекту. Покупателям предлагаются двух трехкомнатные квартиры без отделки. Стоимость 1 кв. м начинается от $1820.

В центре города, в 7-м микрорайоне по адресу: Мичуринский туп., к. 8, строится 14-этажный дом один из немногих местных панелей (серия П-111М). Квартиры в нем одно трехкомнатные, площадью 48 100 кв. м, с 12 14-метровыми кухнями. Из двух и более квартир можно составить одну многокомнатную. Высота потолков 2,7 м. Лоджии и окна остеклены в едином стиле двухкамерными стеклопакетами ПВХ. В квартирах выполняется отделка. Стоимость 1 кв. м начинается от $1100.
По адресу: 2-й Мичуринский туп., к. 2, возводится монолитно-кирпичный 17-этажный дом индивидуального проекта, включающий одно трехкомнатные квартиры современных планировок (40,2 90 кв. м) с лоджиями и балконами. Высота потолков 2,8 м. Квартиры сдаются под чистовую отделку. Стоимость 1 кв. м колеблется от $2020 до $2150.

Вторичка без сюрпризов
Вторичный рынок Сходни не отличается ни насыщенностью, ни разнообразием. Самые дорогие квадраты, как это нередко встречается в Подмосковье, можно найти в панельных хрущевках $267 Двухкомнатная квартира обойдется в $120 тыс. Чуть дешевле стоит жилье в кирпичных 14-этажках ($2410 за 1 кв. м, $125 тыс. за квартиру). На третьем месте среди ценовых лидеров находятся 16-этажные панельные дома $2380 за квадрат. Двушка обойдется покупателю в $126 тыс., а трешка в $177,5 тыс.

В соседнем со Сходней поселке Новоподрезково, во 2-м микрорайоне, построен корпус № 1 17-этажный монолитно-кирпичный дом по индивидуальному проекту. Социальная инфраструктура развита хорошо. Удобный выезд к Москве. В доме располагаются одно трехкомнатные квартиры, которые предоставляются покупателям с отделкой, но в продаже в данный момент есть только однушки площадью от 38 кв. м. Стоимость 1 кв. м от $2200.

Самое логичное объяснение такой ситуации несоответствие большей части домов, заявляемых как элитные, высшим критериям. Действительно удачные дома продаются дорого и относительно быстро, в то время как остальные зависают, ожидая своего покупателя годами. Какие же объекты востребованы сейчас VIP-клиентами?

Что касается вторичных однокомнатных квартир, то в Сходне они являются дефицитным товаром и встречаются на рынке пока только в кирпичных 15-этажках. Если повезет, однушку реально купить за $67 тыс. Но спрос очень велик формируют его те, кто успел оценить выгоду близости Сходни к Москве, которая важна для жителя Подмосковья, работающего в столице.
Пожалуй, самая неоднозначная категория в сфере загородной недвижимости так называемые VIP-дома. На подобные объекты есть устойчивый спрос при дефиците предложений. Время экспозиции элитных домов составляет от шести месяцев до полутора лет, а цена на них растет вдвое быстрее, чем на объекты других сегментов рынка. С одной стороны, достаточно продолжительное время реализации, с другой стремительное увеличение стоимости.

Правда, в случае с элитными домами все непросто. Дело в том, что помимо объективных признаков (направление, удаленность от МКАД, площадь дома и участка) есть и многие другие, не менее существенные.

У каждого класса жилья, будь то эконом-, бизнес- или элитка, есть набор характеристик: местоположение, размеры участка и дома, инфраструктура, архитектурный стиль и т. п. Учитывая эти параметры, покупатель может сравнить имеющиеся на рынке предложения и сделать выбор.

Впрочем, для рублевских владений сделано исключение: там на стоимость предложения в первую очередь влияет размер земельного участка. Поскольку цена сотки в ряде случаев уже достигает $120 тыс., в итоге стоимость участка формирует 10 15% общей стоимости всего объекта, что при бюджете, например, в $10 млн очень ощутимая сумма. При определении цены многое зависит и от места расположения. Так, два земельных участка, находящиеся в 1 км друг от друга, могут очень существенно отличаться по стоимости исключительно из-за того, что один расположен недалеко от президентской дачи или на живописном берегу Москвы-реки.

Элитка: анфас и в профиль
Основное место сосредоточения элитных объектов это Рублево-Успенское, Новорижское, Сколковское и Ильинское шоссе. Начали появляться такие предложения и на Минском направлении. По словам специалистов, действительно престижная загородная недвижимость должна располагаться не далее 20 25 км от столицы.

Статус поселка определяется и в зависимости от его архитектурного облика. Несмотря на то что эпоха кирпичных коробок и псевдозамков давно миновала, ситуация в сфере проектирования коттеджей оставляет желать лучшего. Опыт риэлторов показывает, что более 80% даже дорогого загородного жилья в Подмосковье построено по непродуманным архитектурным проектам.

Немаловажными характеристиками элитных объектов являются также качество строительства, респектабельное окружение и максимальное наполнение всевозможными опциями. Например, домовладение должно включать гараж на несколько автомобилей с мойкой и системой стоков, отдельно стоящее жилье для персонала (либо размещенное в цоколе или обособленном крыле дома с отдельным выходом).

Классика и современность
Подавляющее большинство сегодняшних покупателей предпочитают классическую архитектуру. Соответственно, и среди предложений дорогой недвижимости таких объектов на рынке большинство. Тем не менее современные стили тоже находят своих поклонников. Одним из первых поселков, возведенных в стиле хай-тек, на подмосковном рынке стал поселок X-Park (2003 год). Название это неслучайное каждый дом, кроме центрального особняка, виллы Роза, на плане выглядит как буква Х. В одном крыле размещается гостевая зона, во втором помещения для хозяев, в третьем кухня и столовая, в четвертом гараж. В каждом доме имеется бассейн.

Между тем неудачный проект лишает дом инвестиционных перспектив. Конечно, дорогую загородную недвижимость приобретают преимущественно для жизни, а не для перепродажи, но, если через несколько лет владелец по какой-либо причине пожелает расстаться с домом, цена может очень существенно измениться в сторону увеличения или уменьшения как раз во многом именно благодаря качеству проекта. Сегодня, как правило, чем традиционнее дом, тем быстрее на него находится покупатель.

Кто их покупает?
Загородные дома стоимостью от $10 млн приобретают люди очень состоятельные, и сделки, совершаемые с их участием, имеют свои особенности. Основным требованием клиента при покупке такого дорогого объекта является конфиденциальность, но обозначить в общих чертах круг покупателей все же реально. Возраст покупателей старше 35 лет, это владельцы крупного бизнеса или высокопоставленные чиновники. Представители российской творческой элиты тоже обзаводятся престижной загородной недвижимостью, но, как правило, не верхней ценовой категории, не дороже $5 7 млн.

При выходе проекта на рынок игроки рынка оценивали его как крайне рискованный. Застройщики, по видимости, хорошо это понимали, поэтому в поселке не 50 или 20 домов, а всего Один из этих домов все равно продавался больше года.
На тот момент подобный стиль пользовался крайне ограниченным спросом, но и сейчас ситуация не сильно изменилась. Даже с очень тщательно проработанной концепцией и серьезным подходом к строительству реализовывать целый VIP-поселок в стиле хай-тек дело достаточно рискованное. Отечественный покупатель крайне консервативен и пока не готов к минимализму.

Большинство подобных объектов продается вообще без рекламы, причем зачастую это принципиальное требование владельца, отмечает консультант отдела продаж компании Кирсанова риэлти Анатолий Балашов. Да и покупатели обычно крайне деликатно относятся к вопросам подбора риэлтора. Очень часто выбор определяют знакомства, рекомендации и наработанные связи отдельного агента. Вполне естественно, что работа в высшем сегменте рынка требует большого профессионального опыта. Здесь нет мелочей, все имеет значение.

В данном сегменте рынка реклама и промоакции малоэффективны. Найти выход на обеспеченных покупателей с помощью традиционных средств продвижения нельзя. Тот факт, что агентство получило возможность обслуживать клиентов такого уровня, скорее не результат работы его PR-отдела, а свидетельство надежности и профессионализма. По признанию специалистов компании Терра-недвижимость, приток новых клиентов происходит чаще всего благодаря отзывам бывших покупателей, так как круг VIP-персон очень узок все они так или иначе знакомы.

Элитный сегмент сравним с верхушкой айсберга рынка загородной недвижимости. Только в отличие от настоящей ледяной глыбы именно его верхушка скрыта от глаз широкой публики. В чем состоят особенности этого ценового сегмента? В качестве самой главной проблемы элитного рынка, пожалуй, надо выделить дефицит качественного предложения: 80% выставленных на продажу объектов не удовлетворяют пожеланиям покупателя. Но риэлторы смотрят в будущее оптимистично, их девиз: Новый день новая стройка. Действительно, готовятся к выходу на рынок новые объекты стоимостью от $7 млн (без внутренней отделки, т. е. их итоговая цена составит около $12 млн). Будут ли они востребованы покажет время. Рынок элитных домов очень капризен, и угадают ли застройщики все желания будущих клиентов, заранее сказать сложно.

Состоятельные клиенты, как правило, достаточно четко представляют себе, что именно они ищут. Очень редко встречается человек, который начнет выбирать дом среди всех имеющихся на рынке предложений. Обычно перед обращением в агентство потенциальный покупатель знает, каким должен быть его будущий дом и сколько он должен стоить.
Формальными и юридическими вопросами чаще всего занимаются помощники покупателей, сами VIP-клиенты редко приезжают в офис. А если некий этап переговоров требует личного присутствия, предпочитают нейтральную территорию.
Комиссия риэлтора для бюджета свыше $10 млн в процентах ниже, чем в целом по рынку около 2%. При этом в денежном выражении сумма получается вполне солидная. Так что компании борются за привлечение обеспеченных клиентов не только ради имиджа, но и за неплохие комиссионные.



Главная --> Публикации